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概念规划设计任务书范文1
随着人们生活水平的提高和购房者对居住环境理解能力的进步，房产项目景观的设计和营造成为房地产开发过程中不可忽视的一个环节。从房地产的整体开发的角度来分析，景观设计和营建是体现开发商理念、传达开发公司愿景的一个窗口，也是消费者理解房产项目的，对项目增强信心的纽带。而景观设计是营建成功景观环境的基础，它不仅在前期阐释开发商对项目的期望，在后期也影响着工程的成本、进度以及质量。
对于项目，开发商常常将着眼点放在成本控制上，所以景观设计对成本的影响是房产项目景观专业需要重点控制的部分。
以下将就河北石家庄某项目为例，通过设计改造中对成本控制的把握，提出对成本控制的方法。
本项目位于河北省石家庄市，位于307国道南侧。规划用地内以兼容性的商业和住宅用地为主。项目分为两期开发，本案例将就一期景观设计管理进行讨论。一期设计范围包括:红线范围内规划道路以北（下称“北区”），规划用地面积265067.2m2，容积率不大于2.4，绿化率不小于39%，地块绿化面积为103387平方米。地块呈不规则梯形状，西北高，东南低，最大高差可达6米。
项目于07年末由当地开发商（以下称河北开发商）开始策划和规划，后因种种原因于08年下半年易手给现有开发单位（以下称现有开发商）。现有开发单位为合资企业，第一次在北方操作房产项目。
前期的规划提出对景观造价的估算是600万左右（相当于每平方米景观造价约为70元）。
现有开发商进入项目之后，即对项目进行了分析和定位。关于景观设计，设计研发部门提出如下几点意见：
1. 项目没有明确的景观风格，没有特别有吸引力的卖点；
2. 没有明确的路网规划，道路凌乱不堪；
3. 停车位的大量设置破坏景观的整体性和连续性；
4. 楼栋间距均等，不能形成相对集中的景观区域；
5. 地面高差被忽略，会造成大量的土方改造，等等；
6. 景观造价估算太低，会影响到施工质量从而影响楼盘品质。
总的来说，前期的景观设计不能够满足居民日常出入、安全、以及营造美好景观的目的。
5.2设计任务书的编制
研发部根据现场情况和策划需求（策划部门提出需有“北国江南”的风格或者其他适宜楼栋等距的景观特点的风格）进行了设计任务书的编制。
设计任务书对项目情况进行了介绍，提供了水文地勘报告等必要的技术支持，对项目的定位作出明确规定：是主要针对本地中高收入者及京津冀范围内中高收入者的楼盘，需有江南特色，需有水域，如有可能，水域应当尽可能大或者有水域的地方尽可能多。本项目最终将被打造成为“引领市场潮流的高档社区”。
任务书中规定了在各个设计阶段的设计内容、深度和设计周期以及成本控制目标：
在概念设计方案阶段需由景观设计公司根据开发商的风格方向提出两到三个设计思路，并形成设计成果由甲方比选。设计周期为三周。
方案深化阶段，景观设计公司根据明确的概念方案方向，在造价限额中进行方案深化，提出主题景观的深入设计以及相关的景观元素，比如植物、灯具选型、各类设施的完善以及儿童、老人活动场所的布置等，形成多层次的空间。设计限额为150元/平方米左右，设计周期为四周。
初步设计和施工图阶段，进一步完善景观设计，并完善景观元素、构件等施工工艺。控制工程造价在单位平方150元以内。设计周期为八周。
有了明确的设计任务书，开发商和景观设计公司的沟通更加有据可依，也更加通畅。
5.3 方案的设计和评审
景观设计公司通过对项目的研究和理解，提出两个方案，一个有“北国水乡”理念，一个是“果岭湾”概念。如下图：
图5.1“北国水乡”方案图5.2“果岭湾”方案
设计研发部门协调决策层、策划部门、工程部门、预算部门对项目进行了评审。针对两个项目的特点，得出如下结果：
表5.1 比选方案对比表
序号 项目 北国水乡 果岭湾 备注
1 设计风格 有江南特色，应用大面积的水域串联景观 应用项目本身高差随势造景，形成大面积草坪，提出高尔夫概念
2 景观均好性 各楼栋景观效果均好 主次分明：中心广场区域景观突出，其余楼栋均好
3 道路系统 道路主次分明，主路在，消防道路曲折蜿蜒 道路主次分明，横平竖直
4 停车位 取消了大部分停车位，不符合规划要求 比较前期停车位有所增加，并隐藏于景观之中
5 缺点 水面面积太大，会引起如下几点问题：
1.在当地地下水位较低的情况下不宜蓄水，如果全部采用钢混结构会增加景观成本；
2.建造如此大的水域土方量也会上去；
3.水景水源是问题，夏季蒸发量和冬季排空后的景观也是问。 1.道路太平直，而且主要道路穿过居住区中部，会有交通隐患；
2.主入口的交通大转盘可能会引起交通混乱，建议改造；
3.未考虑古树名木的保护；
4.可更多地通过植物造景，取消不必要的硬质构筑物。
通过比选，现有开发商倾向于“果岭湾”方案并通知景观设计公司进行方案深化。
5.4项目的协调沟通
在方案深化以及后续的初步设计以及施工图设计中，各个相关专业对景观设计提出专业意见，并沟通改进。
另外在中心广场区域，因为所有的市政设施配套用房均在此处地下，故需要协调比较多的问题，比如：地下室荷载和水池之间的关系；地下变电所和水池之间的关系（有强制规范规定水池不能在变电所顶部）；水池近旁几百年的古树与中心广场高差之间的处理等等。
根据这些现场问题，设计研发部门和景观设计公司、相关专业设计公司进行了多次沟通，最终解决了上述种种问题：增加地下室顶板荷载，确保可以承载水池重量；微调水池位置，使水池和地下变电所关系符合强制性规范要求；地下室出地面建筑被当作景观建筑来进行设计，力求与周围景观以及四界相邻建筑协调；专门为古树设置古树广场，用梯级降低的方式渐次过度将近两米的高差。
这样，因为设计研发部门及时有效地组织各专业的沟通，有效地提高了设计效率，节省了中间来回反复的时间，将景观设计周期控制在既定时间范围内。
5.5项目成本控制
在成本控制方面，由于前期开发商对项目的景观造价估算为600万，故而现有开发商决策层对设计研发部门就设计任务书造价的提升提出疑议。为消除疑议，设计研发部门邀请决策层以及预算、工程部门对周边项目以及北京、上海的同档次项目景观进行考察，重点对于景观营建成本进行了考察和测评。同时，设计研发部门对项目景观元素所涉及到的材料成本也做了本土化的调查，并提交了相应的报告，说服决策层采用新的景观设计限额。
在其后的施工预算中，本项目景观施工费用约为1600万，单方造价约为147元，控制在之前的限额之内。
参考文献：
[1] 田彦.房地产营销.北京：中国劳动社会保障出版社，2002
[2] 杜宇.试论房地产营销策略.中国科技信息, 2006（4）：
概念规划设计任务书范文2
建筑规划保证了建筑设计的逻辑性和科学性，向下渗透到建筑设计环节，向上渗透于宏观的总体规划，起到承上启下作用，是介于建筑设计和城市规划中不可缺少的环节。建筑规划对于开发商和建筑师来说，一方面建筑规划避免了由于重大修改而造成精力的大量消耗；另一方面建筑规划阶段的引入使开发成本得到了很好地控制，投资目标变得更为明确，投资回报有了保证。对于不同的建筑设计项目的建筑规划，在解决和研究问题方面存在着很大的差异。例如对于建筑规划，可能侧重于技术经济指标、建设资金的有效利用、建设成本的控制、空间价值提升、土地利用、户型规模的研究、社区主题的确立等。对于一些商业建筑来说，要考虑应变规则和市场的适应，可能比较多地做市场的研究和分析，规划的内容出于经济性和外观的考虑，可能涉及标准层的布置、空间的分配和利用、柱网的选择、空间的形象、建筑形体等。
二、建筑规划与建筑设计之间的联系
建筑物的布局结构可以保证使用功能的实现，每一种使用功能由于个人习惯、管理程序、专业特点等的不同，所需的空间结构存在着比较大的差异。建筑设计师在进行建筑设计时，对于建筑的使用者没有进行全面地了解，进行建筑设计时也没有根据使用者要求进行修正，这样就很容易造成一些已经建设的建筑需要进行大量补充、修复、拆除，也就造成了不必要的时间、财力、物力、人力的浪费。
1.经济因素对建筑规划与建筑设计的影响
经济因素对建筑规划与建筑设计的影响。每一栋建筑都是在一定的经济条件下进行的，都要求有一定的使用年限，要想在一定的时限内能够很好地进行使用，就需要建造者进行一定的资金投入，对建筑师和规划师的能力是一种挑战。
2.我国的建筑设计比较偏重于共性的设计
我国的建筑设计内部更多地是共性东西的体现，建筑的外形侧重于色彩的渲染以及外形的设计，而对于比较细致的设计是靠二次室内设计。目前，人们越来越追求个性的发展，但是目前的普遍模式已经不能满足人们的差异化需求。
3.一些建造者进行了强制干涉
一些建造者可能是投资人、管理者、业主，有权利对指导思想的制定和方案的审批。同时建造者是可以参与到建筑设计，也可能就是使用者，但是最好不要进行强制干涉，尽可能不要去参与，可以提出一些可行性建议。虽然一些业主有较强的能力，但是对于一些设计概念还不能够正确认识，还不能够从整体设计进行宏观性地把握。如果建造者进行强加干涉就会对设计方案缺乏连贯性和一致性，造成设计方案不成功。
4.建筑的直接使用人应当参与建筑任务书的拟订
建筑设计任务书是建筑设计的一个比较重要的依据，业主对拟建的一些功能要求都是通过建筑任务书进行反映的，但是直接的使用者一般都没有参与建筑任务书。不管是开发工厂、办公大楼、住宅小区等其它公共建筑，一般由管理者和开发商完成建筑任务书的拟定。由于他们并不是最终的使用者，最终使用者的需求会与他们设计的建筑物存在着一定的差距。
三、认真做好建筑规划与建筑设计的科学协调
建筑设计与建筑规划是不能割裂的，两者所设计的知识是交叉的，在统一建筑中涉及建筑规划和建筑设计。在进行建筑规划设计时，两者是相互渗透的，它们是设计过程的两个阶段，规划师进行建筑规划时建筑物的功能要有拓展性、前瞻性，要考虑以后发展空间，还要满足目前的需要。每一栋建筑反映着地域特色，要考虑地域的和谐和特点，完成社会功能。建筑规划与建筑设计都包含着建筑布局的设计，要运用一定的技术手段完成建筑物的形体设计。
四、结语
概念规划设计任务书范文3
关 键 字：房地产项目 全过程 工程质量 控制措施
中图分类号：F235.91文献标识码：A 文章编号：
Abstract： With the improvement of people's living conditions and the construction of the city to develop energetically, large development projects are also emerging, China's real estate industry also has entered a rapid development stage. At the same time, the real estate project construction quality requirements become more not allow to ignore. Because the real estate industry itself has large investment, investment behavior irreversible characteristics, real estate projects once the quality do not meet the requirements, not only on a variety of human and material resources is a big waste, more main is directly related to people's life and property safety. Therefore, in order to ensure the real estate project product quality can meet the constant change of the social environment, the real estate project of the whole process of quality control has become a major foundation. Then we take the project management and control measures, to establish a reliable quality assurance real estate projects? The author put here from the following several aspects of detailed study.
Key Words：Real estate project; The whole process; Engineering quality; Control measures.
1房地产项目全过程质量控制的运用及现状
在通常意义上,全过程质量控制是指对产品或服务从其概念提出、策划一直到完结整个过程的质量进行控制。此质量控制概念的提出,强调了对产品质量控制的全程性,弥补了现阶段一些企业对前期和后期质量控制的认识不够彻底的现状。
1.1 全过程质量控制在房地产项目中的运用
进行全过程质量控制对房地产项目的完美实施意义重大。而现今房地产全面质量的概念有了新的变化,它不仅包含了传统的稳定性和可靠性, 还包括了房屋建筑满足客户需求的程度。通俗点来讲就是，现在的全过程质量控制已经不再单纯地考虑房屋质量, 而是包括了其他各种有形或无形的质量[1-2]。现在要想实现房地产项目的完美竣工, 以前传统的侧重点如仅着重考虑施工阶段质量控制，已经很难满足市场的要求，如今项目前期的构思以及规划设计阶段的重要性同样不可忽视。现在全过程质量控制的思路要求我们，必须将房地产项目的实施作为一个整体的过程进行综合考虑。
1.2 房地产全过程质量控制现状分析
全面质量管理理论是于1961年被美国学者费根堡姆提出的，欧美等国对房地产项目的质量控制一般包含三个方面：一是建筑工程承包商进行的自我质量检测；二是建筑工程客户业主进行的质量验收检查；三是相关部门机构及政府的监督检查，以确保项目符合政府规定的选址规范及其他安全健康等方面的有关规定。我国自1978 年开始积极推行全面质量管理，但是通过实际调查研究发现，我国建筑施工质量控制工作仍处于初级阶段，且我国房地产建筑企业过程质量控制水平参差不齐[3]。国内大多数施工企业在过程中很少用到质量控制，只是在施工完毕后对既定结果进行分析，在质量控制基础工作上还存在许多欠缺。
2房地产开发各阶段的质量控制措施
我们一般把一个房地产项目的整个过程划分为四个阶段: 项目开发者收集市场信息, 并将其形成项目构思；再以设计任务书的形式将项目构思传达给设计方，并将要求转换为具体的、有可操作性的实施方案；然后施工方按照实施方案进行施工,实现从方案到项目实体的转化; 最后项目运营方对该项目实体进行操作、运转、维护等活动以满足用户的需求[4]。然而, 对房地产项目进行质量控制是为了给用户提供高质量的产品享受和服务,根据以上房地产项目开发过程的四个阶段, 我们也可以将房地产项目的质量控制分为以下四个阶段。
2.1 项目前期策划阶段质量控制
房地产业的日益成熟,使得很多开发商开始越来越重视前期策划的研究工作，对于很多大型房地产开发项目,都会事先请专业研究咨询机构对其进行可行性研究。统计表明, 可行性研究工作的质量, 与投资的风险程度有直接的关系, 它关系到项目建设能否顺利进行, 关系到房地产项目的质量是否可靠,关系到项目的最终效益目标能否达成等诸多问题。在项目开发前期阶段, 质量控制的主要目标就是在项目质量目标、进度目标和成本目标三个方面寻找出一个有效的平衡点[5]。要想达到三个目标之间的平衡，就需要深入分析开发商对房地产项目的整体需求，全力做好市场调查工作。进行市场调研的目的是为了发现市场潜在的机会、探测投资空间、预测市场需求和判断估测投资成本等。开发方案的设计，需要由专业人员进行一系列包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排以及环境保护评价等在内的活动。
2.2 项目规划及设计阶段质量控制
规划设计阶段的质量控制在整个房地产项目工程中起关键性作用。立项等有关内容完成后，整个项目中的很多参数都取决于设计，例如采用的工艺和装备是否先进合理, 产品的品种质量和成本是否有市场竞争力，建筑结构是否合理、功能是否齐全，还包括建设速度快慢、投资多少、质量优劣、效益高低等各方面因素。规划设计中一旦发生错误哪怕只是一点都会在计划、施工、运行中被扩展放大，引发更大的失误甚至是事故。因此，我们对设计过程中的质量控制进行了严格的要求.
（1）正确地编写设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、编写人的经验和以往设计的历史记录为依据进行编写。对设计进行质量跟踪并对设计文件进行定期审核能够有效地控制设计质量，同时在设计进行过程中和完成时，项目设计主管人员还应对设计文件进行细致的审核。
（2）建立质量监督责任制。开发商主管人员应该在项目经理的领导下，组织设计策划并负责各专业之间的衔接，完成对设计过程的控制管理和监督检查，确保设计产品满足合同规定的质量要求。同时他们还应该负责组织或监督检查各设计阶段的评审验证，控制设计变更并对设计关键点进行检查，遇到对设计质量有重大影响的文件还应当亲自组织或检查。
（3）建设方各专业工程师要进行明确过程监控。建设方各专业工程师要对各阶段设计细度和深度有清楚的了解，实现其设计特点的体现，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制[6]。
2.3 项目施工阶段的质量控制措施。
施工环节是建筑工程质量形成的关键环节, 是工程各参与方的质量控制工作的重点。由于房地产项目具有建设地点固定、施工人员流动、产品体积庞大、建设周期长、动用资金多、产品具有单件性等特点,施工过程中的质量控制需要根据具体的工程环境、工程性质等因素制定质量控制方案。 并在实施控制方案的过程中, 应时时注意施工环境的变化，并不断修正合适的质量控制方案, 确保项目质量目标的实现。
（1）明确质量目标。项目投资人和项目团队中应该增强质量成本意识，因此对质量投入的收益和费用进行分析是非常重要的，除了金钱上的成本概念，还要树立起开发项目全周期的成本观念。
（2）制定项目建设实施的质量控制计划。制定出实现质量目标的措施和方法,编制切实可行的质量计划，明确项目团队的相关质量责任。
（3）开发项目建设的施工过程质量控制。运用合同确定的质量标准、施工图及设计总说明与实际工作成品和半成品进行比较，或运用经批准的施工方案、施工作业顺序与实际工作过程顺序进行比较，或运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪。最后得出施工单位现场项目部的下一步活动结果，是继续按现阶段施工顺序作业，还是进行相关整改。当施工现场出现质量异常情况而且又未采取有效措施时，又或者是出现未经检验而擅自封闭、使用不合格原材料或构配件、未经同意擅自修改设计图纸等情况时，应立即下达停工指令。并于纠正后再下达复工指令，而且在这之前要对工程材料、受力钢筋、混凝土试块等进行现场取样并送检。
2.4 工程验收质量管理
（1）分项工程验收。对于重要的分项工程,应根据该工程施工的实际情况并对照工程合同的质量等级要求,按照有关质量评定标准进行验收。在验收时,必须严格按规范要求检查点数,从而计算出检验项目和实测项目的等级包括优良中差的百分比,然后确定出该分项工程的质量等级,并以此为根据确定工程能否被验收[7]。
（2）分部工程的验收。这是以分项工程验收为基础的,根据已经确定的分项工程质量验收结果,可得出该分部工程的质量等级从而确定能否验收。同样的,工程进行转交时，例如土建部分（包含在分部工程中）完工后转交给安装工程施工前,应对项目进行中间验收,只有得到中间验收的合格签证后施工单位才能继续施工。
（3）竣工验收。竣工验收是以上两个验收程序为基础的，进行了对分项、分部工程质量等级的统计计算后,再结合使用功能的质量保证资料及单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,观感质量是否合格, 从而最终确定此项目能否达到工程合同所要求的质量等级,最后再决定能否对其进行验收。
3、结语
房地产项目的全过程质量控制是一个动态的发展过程, 在房地产项目开发建设中实施全过程质量控制,关键是要注重抓住各个环节的质量控制要点。在当今乃至未来社会中, 要想拥有绝对竞争力，只有抓好各环节的质量控制,才有可能提高开发商的工作效率，才能真正实现全过程的质量控制从而确保工作质量, 降低成本投入。本文在探讨房地产项目全过程质量控制的基础上，重点分析了进行全过程质量控制的措施方法与策略。
参考文献：
[1] 吴坚.《房地产开发项目管理模式的选择分析》[J].建筑管理现代化 2004,2.
[2] 蒋庆辉.《试论房地产企业的全面质量管理》[J].科技创业月刊2005,11.
[3] 朱广安.《论现代化房地产项目管理的系统分析》[J]. 广东科技 2007,03
[4] 尹训和, 《对加强工程全过程质量管理的认识和探讨》[ J].2010
[5] 孙鑫, 杨海红. 《改进房地产项目质量管理体系的思考和对策》[J]. 2008
[6] 武利庭. 《房地产开发项目质量管理研究》[ D ]. 天津大学管理学院2009
概念规划设计任务书范文4
【关键词】园林景观设计；问题；对策
1 前言
园林景观设计与施工过程之间需要一个介入、衔接和管理的过程。但是，这个过程往往容易被忽视。作为可规避的隐患，由此造成的不协调乃至损失在业界仍然在简单重复地发生。为了规避由于管理不足造成的各种损失，笔者呼吁业界重视园林景观设计的介入和管理。
2 存在的问题
2.1 景观设计前期阶段的问题
景观设计前期阶段的主要问题是景观设计单位介入整体规划设计较晚，整体规划与景观设计单位或部门之间的协调不够；部分项目景观设计介入相对较晚，规划设计中为景观考虑不够充分。常见问题有：1）规划与建筑单位设计的高差关系考虑未充分结合现场，易造成现场的苗木无法保留或“生硬性”保留，与周边道路或水资源脱节，部分区域景观覆土不够而必要位置无法种植大树，或堆土坡后影响底层住户视线，景观标高系统过于简单或出现尴尬局部。2）空间关系局部紧张或过于开敞，组团概念不够清晰，入户关系影响组团庭院或私家庭院，缺少必要的集中性空间等。3）基础资料准备不全或不准确或不及时反馈，易造成设计报价不准确或设计范围不明确、设计的不必要返工而导致设计师反感、设计成果与现状条件或规划设计意图脱节、设计进度计划不准确等。4）部分项目事前的产品研究阶段未能有效、有针对性地分析本产品定位、产品意象、产品现状的优劣势、产品的基本要求，而是套用其他项目的景观设计任务书，使得设计任务书针对性不强，未能起到事前指导景观设计的效果而流于形式。5）无各专业设计或施工进度表，部分项目事前未安排各专业设计或施工协调的进度计划表，导致具体管理人员不清楚管理的重点与难点，对于设计进度管理缺少概念，从而为专业设计或施工预留时间不够，最终可能因为时间问题而影响产品品质。
2.2 景观概念方案设计阶段的问题
景观概念方案设计阶段重点把握景观设计的方向，重点解决与限制性条件的符合性、建筑规划不利因素的化解及功能的满足、景观平面布置与空间划分的特性及合理性、与基地特性及产品定位（任务书）的吻合性。常见问题有：1）设计基础资料不全或要求不明确。2）设计成果不全就安排评审会议。易出现竖向或交通等分析图不够或不准、景观意象图与平面图不对应、意象图片表达不够、缺少必要的景观断面图等问题。3）设计成果未调整到位或意见不明确就进入扩初设计。4）缺少最终彩色概念设计总平面图。
2.3 景观扩初设计阶段的问题
景观扩初设计阶段重点把握焦点的因素有：景观的尺度、合理性、可行性、耐久性与经济性、铺装材料色彩等；重点解决与限制性条件的符合性、建筑规划不利因素化解的合理性、与现场条件及建筑功能的符合性、与使用者的关联性。常见问题有：1）设计成果延后、扩初成果不完整、未解决方案阶段提出的问题，与建筑图不符、与现场不符、标高不吻合、各专业缺少一张完整的总图，焦点景观图纸不全，留有死角未设计，缺少必要的景观剖断面图或缺少针对性详图等问题。2）无专业单位介入，无法达到预期效果或延误设计最终成果与选材时间。
2.4 景观施工图阶段的问题
由于有些设计方通常不提供水、电、结构设计，有时种植设计中部分品种或规格不符合当地情况，故部分项目会需要选择施工图单位进行深化。此阶段重点应协调此解决材料的明确与选择，与现场情况的结合以满足可实施性，解决与建筑交接部位的衔接，在理解设计意图的基础上对种植提出建议或优化调整，解决水电结构设计与选材，解决与市政综合管线的协调等。常见问题有：1）应重点把握焦点乔木的位置、规格，以及灌木质感、层次与色彩的搭配，常绿与落叶的搭配等；重点解决不同空间围合或开放的组织、焦点与重点乔木位置的合理性及关联性、不同层次景观组合而造景等、不同视点的视线空间引导等。2）易出现未按调整后总图修改种植设计，未延续方案阶段的种植意象，未注意地库与非地库区种植的区别，与硬景划分的特性空间特征不吻合，焦点乔木位置不明确或不合理，乔木规格不合理，缺少种植主次，缺少种植层次与关联性，常绿与落叶、大叶与小叶、色彩搭配等不合理，地形处理不合理或不明确，与市政管井等设施设备冲突，留有死角未设计，缺少必要的景观断面图等问题。3）施工图设计单位介入太晚，影响总体实施进度。部分项目公司在扩初完成后才选择施工图设计单位，而开工前预留给施工图设计单位的时间非常有限，造成设计单位无法发挥应有的作用。4）擅自修改或调整材料、细部，改变设计意图。
3 对策建议
1）在景观方案确定后就落实施工图设计单位，便于其在扩初阶段就了解总体景观设计意图。2）设计图纸问题应早发现，早提出早协调。对于成本受限而需部分材料或细部替代的，应事前（扩初阶段）做好材料调研与成本分析；材料替代应征得境外设计师的同意，必要时应做样展示分析，对于重点部位（样板区、商业街区、社区商业中心、重要轴线或广场等）可通过实景效果图进行效果探讨，以避免设计意图改变或偏离。3）项目景观管理人员应经常到现场查看实际情况与建筑图纸的差异性，应在扩初设计阶段提前做好植物材料的调研与分析，可借助施工图单位的专业能力提出优化调整建议，并及时与境外设计方沟通明确；对于无法达成共识的内容可借助集团内专家资源进行判定。4）项目景观管理责任人应建立内部图纸会审制度，定期复核建筑图纸与现场情况的正确性，特别是涉及现场标高等的变化，并应及时告之设计师；图纸应仔细复核，避免出现各专业都未设计的“真空”地带。5）对于景观设计而言，水景、灯光、雕塑等不是境外设计方的强项，若要达到良好的效果，建议在此阶段设计前找寻专业单位介入，重点部位有专业单位负责深化，一般区域请专业单位提供专业顾问意见（包括意象图片等），以保证设计协调的及时展开。此阶段就可考虑灯具的选型与布点优化。
3.1 注重项目策划设计实施全过程的参与
现代意义的园林景观概念可以大至区域环境景观规划，在时空上的广度和深度及内涵上有了很大的拓展。随着学科之间的渗透交叉，专业间的协调参与越来越重要。具有建筑专业背景的设计师，往往会不自觉地突出建筑硬质景观元素，把环境绿地作为建筑公共空间的外延；而具有园林专业背景的设计师往往会更注重自然环境和谐的绿色软景观元素，把建筑融合在自然的氛围中。因此，在创造自然和谐、充满活力的景观空间中，就要重视专业之间的合作与沟通，有必要在城市规划建设的项目策划、设计、实施等个过程中强调园林景观设计的参与协作。
3.2 环境设计要以“人”为中心
环境设计最终是为人服务的，是由具体的人使用的，所以设计必须研究人这个“主体”的需求，住宅区居民使用绿地的行为可大致分为以下几大类：锻炼闲与交往活动；群体与个体活动；安静与喧闹活动；儿童青少年、中年与老人活动。这几类活动常常交叉进行，设计中充分考虑到不同的活动类型。使居民各得其乐，才能使“家园”概念落在实处。
4 结语
在进行住宅区的建筑时就应该加以重视住宅区园林景观的设计，从长远设计，并且在设计中充分运用生态学、美学和心理学等各种学科知识，以进一步完善园林景观的设计。在这设计过程中，除了自身的钻研外，还应该充分借鉴国外先进理论和实践成果，使我国的园林设计工作更上一个台阶。
参考文献：
概念规划设计任务书范文5
关键词：房地产；质量；监督；管理
Abstract: with the development of our country's rural urbanization, commercial housing demand is growing, China's real estate development market continues to expand, the real estate industry rapid development, real estate quality problems become the focus of attention of the people from all walks of life together. Quality problem once appear, will not only give the buyer bring economic loss and potential safety problems, also can give developers bring maintenance trouble and credit problems. So as KaiFaFang, must strengthen the quality supervision and management, the quality problem solving in its infancy. In this paper the development of real estate project quality supervision and management problems from the system, the design stage and construction stage, puts forward some Suggestions.
Keywords: real estate; Quality. Supervision; management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）
一、房地产项目质量管理的特点
房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内，组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求，而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性：由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的，例如，原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此，组织应定期对质量进行评定，不断地调整对质量的要求，相应地改进产品、体系或过程的质量，才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性：组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求；也可能对同一产品的同一功能提出不同观
点的需求。需求不同，功能也就不同，只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。
房地产项目开发质量监督管理存在问题
（一）重事后整改轻事前控制
一些房地产企业没有正确树立事先质量控制的意识和概念，在工程施工质量管理过程中，只是在施工单位施工过程中或者施工完成后才针对发现问题进行补救，不仅影响了工程质量和工期，同时也增大了建筑成本。例如，在对主体施工单位的管道井盖的标高定位问题方面，由于事先没有充分考虑绿化景观覆土对室外标高的影响，导致建设的所有管道进口偏低的问题。导致在后期景观施工的覆土过程中，一些井口被埋没。由于管道井的设计变更过多，而相关资料记录整理工作跟不上，变更的和增加的管道井标识重复、不统一、数据混乱，导致工程验收不能顺利进行，只有进行二次施工调整，这不仅影响了工程的质量和进度，同时也增加了不必要的工程施工和管理成本。
（二）规划、设计阶段存在问题
现今的建设项目在初步设计过程中往往存在各专业协调不到位、设计深度不够的现象，导致各专业在施工图设计过程中遇到相互矛盾冲突的现象；施工图设计是对初步设计的进一步细化，是施工过程的指导性文件，施工图设计深度须严格执行国家及省市现行的有关主要法律法规等规程及工程建设强制性标准。个别建设项目在工程没有地质勘察之前就进行施工图设计，严重违反相关法律法规的规定；某些建设项目在规划设计方案、初步设计和施工图设计各个阶段为追求速度，不能严格把控设计质量，不能保障设计与工程实际情况完美融合，使得后期施工过程中变更图纸多于原设计图纸的怪现象。另外在规划、设计阶段，目前，我国的建设监理参与的极少，主要是对项目施工阶段的监理，如果建设监理能在规划、设计阶段就参与到设计中去，对提高房地产项目的产品质量及合理利用有效成本会具有极大的帮助和推动作用。
（三）实施阶段存在的主要问题
重视验收质量，轻视成品保护。一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理，但只是对施工产品进行程序化的验收，没有树立对产品的保护意识。这样容易造成一个阶段产品出现质量问题后，难以确认责任方，维修费用由后续施工单位承担，影响后续施工单位的情绪，导致管理难度和协调成本的增加。
三、房地产项目开发质量监督管理措施
（一）建立开发项目质量管理责任制。
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目进度计划，并组织实施；按进度计划规定，跟踪、督促、检查项目进度计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
（二）做好设计阶段监督管理
1、向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询，在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后，综合考虑各方案的优缺点，最终选定一个最优方案。
2、正确编制设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。
3、为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计档进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，审核人员应以设计招标档(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计档进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
4、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求。
5、建设方各专业工程师要编写专业设计任务书，明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控，实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。
做好施工阶段监督管理
在施工阶段管理员要做好质量监督管理工作，具体验证是否存在下列质量问题。
1、结构质量监督管理
（1）模板工程模板轴线偏位、标高不准、支模过程中出现凸肚、缩颈和翘曲，致砼料浇灌振捣时出现漏浆、跑模、模板拆除后出现蜂窝麻面、孔洞、露筋或几何尺寸超出设计尺寸等。
（2）钢筋工程 使用再生钢材现象，钢筋抗拉强度达不到设计要求；钢筋规格，布筋间距尺寸与设计图纸不符；墙、柱、主筋偏位，楼板及悬挑板上筋下陷；同截面接头过多，绑扎及焊接不符合规范要求，骨架歪斜和基础钢筋倒钩板底钢筋垫块不足；板顶钢筋马凳支撑不足；梁内纵筋间距小，不便浇灌。 （3）混凝土工程
混凝土配合比不规范；混凝土振捣棒插入深度不到位，振捣不密实，对复杂的节点，如遇到钢筋密集，不采取措施，不增加人工插钎捣实，出现蜂窝麻面、孔洞、混凝土柱烂脚等现象等。
（4）砌体工程
砌体灰缝砂浆饱满度不足80%，竖缝内无砂浆，清水墙缩口大于2cm以上，混水墙竖缝相互搭接小于25mm，出现错缝、留槎不妥、接槎不严、拉结筋长度、间距、数量不够，造成墙体开裂等。 2、建筑质量监督
（1）伸缩缝、女儿墙、窗台、飘板、外墙装饰条，栏杆挡板等是否存在问题，楼梯处梁下、板下净空高度是否满足通行要求，门开启方向是否符合疏散要求，工程消防安全专项是否存在问题。
（2）墙面空鼓多出现于面层与结合层之间，或结合层与基层之间，用小锤敲击有空鼓声，后期使用过程中会出现脱落，既影响墙面使用功能又影响建筑空间的美感。
（3）沿预埋件周边,或预埋件附件出现渗漏水。管道通水后,卫生器具排水不通畅.
(4)暖气在使用中,管道堵塞或局部堵塞,影响汽或水流量的合理分配,使供热不正常。
3、电气质量监督
（1）管路敷设
钢管和PVC管壁厚不足，钢管毛刺，钢管防腐，线管堵塞，预埋线管处的裂缝，线管保护层不够，金属管未做跨接接地线或者不论材质一律焊跨接接地线以及镀锌管直接采用套管熔焊连接、套管连接不牢。
（2）配电箱箱体预埋
箱体电焊开孔、开长孔，管直入箱体，箱体壁厚、锈蚀、暗配电箱外壳变形，箱体内设置不全
（3）接地防雷
接地装置的材料品种选择不当；钢材不是热浸镀锌产品；材料的规格，尺寸（厚度或直径）小；接地体（极）间距大，连接工艺不符合要求；接地装置未按设计要求（点数和位置）设置测试点；防雷接地的人工接地装置在经人行通道处的埋设深度不够；接地线（PE）的截面积偏小。
（4）照明器具安装
个别灯具的型号、规格、安装位置、安装高度不符合设计要求； 高度低于2.4m的灯具，其金属外壳未做保护接地。应有专用接地螺栓，具有标识；当采用螺口灯头时，相线未接于螺口灯头中间的端子上，而将零线接在该端子上，极易造成人身安全事故。
开关、插座安装开关不灵活或接触不良，插座插孔太松或太紧，安全插座安全挡板损坏；插座接线不符合规范要求，①单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接；单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接。②单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地线接在上孔。插座的接地端子不与零线端子连接。同一场所的三相插座，接线的相序一致。③接地或接零线在插座间不串联连接。
结论：房地产项目开发的质量监督管理是保证工程质量，降低成本投入，实现利益最大化的重要环节。因此，一定要抓住各个环节的质量控制要点，加强预防措施的落实。
参考文献：
[1]吴坚.房地产开发项目管理摸式的选择分析[J].建筑管理 现代化，2004,(02).
[2]朱广安.论现代化房地产项目管理的系统分析[J].广东科 技，2007,(03).
[3]伍明峰.谈建筑电气施工管理的几点体会[J]建材与装饰,2007(10) .
概念规划设计任务书范文6
乙方：
江苏万诚置业有限公司（以下简称甲方）同南京开启房地产投资咨询有限公司（以下简称乙方），就双方战略联盟合作达成以下合作意向：
一、 合作标的
1. 甲方开发的“锦绣华庭”项目待销售的三、四组团 —— 位于江苏省泗洪县，规划建筑面积约为11万㎡（以下简称项目一）；
2. 甲方开发的“学府文苑”项目待销售部分（未售出部分） —— 位于江苏省泗洪县，规划建筑面积约为13万㎡（以下简称项目二）；
3. 甲方名下待开发的“蓝天花园”项目 —— 位于江苏省泗洪县，占地约174亩（以下简称项目三）；
4. 甲方名下待开发的“泗阳项目” —— 位于江苏省泗阳县，占地约450亩（以下简称项目四）；
5. 甲方开发的“银都花园”项目商业裙房部分 —— 位于江苏省泗洪县，规划建筑面积约为1万㎡（以下简称项目五）。
二、 合作方式
1. 项目全程营销（不含项目前期策划），合作项目如下：
1） 项目一
2） 项目二
2. 项目全程营销（含项目前期策划），合作项目如下：
1） 项目三
2） 项目四
3. 项目全程策划推广及招商配合，合作项目如下：
1） 项目五
三、 合作期限
自各项目合作补充协议签定之日起到该项目销售率达到 95 %
四、 主要服务内容概述
1. 项目前期策划
1） 项目开发定位及开发建议
2） 项目规划设计任务书
3） 项目规划方案调整及市场化建议
4） 项目核心形象设计及开发战略
5） 项目产品外延提示及优化建议
2. 项目全程营销
1） 项目全程策划
a、 项目整体市场定位
b、 项目整体营销概念定位
c、 项目整体营销战略
d、 公关活动的策划组织
e、 阶段性市场分析及连续性调研（含竞争对手分析）
f、 目标消费者分析
2） 项目整体销售服务
a、 项目整体销售总策略拟订
b、 项目整体销售战略及战术拟订
c、 项目阶段销售策略的制定与执行（推盘策略、价格策略、周期策略）
d、 项目整体销售体系建立
e、 销售专业队伍的组织与管理
f、 提供3名销售管理人员、6名销售接待人员参与项目整体的销售服务
3） 项目整体形象推广
a、 项目整体品牌形象定位
b、 广告创意设计及广告包装体系建立
c、 广告战略组团计划拟订及执行
d、 媒介计划拟订与执行
3. 项目全程策划推广及招商配合
a、 项目整体营销概念定位
b、 项目整体营销战略
c、 公关活动的策划组织
d、 阶段性市场分析及连续性调研（含竞争对手分析）
e、 目标消费者分析
f、 项目整体品牌形象定位
g、 广告创意设计及广告包装体系建立
h、 广告战略组团计划拟订及执行
i、 媒介计划拟订与执行
j、 提供人员参与招商工作的执行配合
五、 主要商务条件
1. 项目策划推广服务费
按总销金额的 0.5 %提取
2. 项目全程销售
1） 销售底均价
甲乙双方可在项目正式开盘前1月最终商议确定
2） 佣金
a、 项目阶段实际成交均价低于销售均底价时，按总销售金额的 2 %提取；
