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物业管理条例细则范文1
1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、2004年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。
2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题
(一)物业管理招投标
通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。
(二)物业管理服务
建设部了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。
(三)物业装饰装修管理
装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》。
(四)业主自治
《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。
(五)物业使用与维护
《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。
(六)物业服务收费
涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。
三、物业管理的立法完善
在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。
(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性
我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。
(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》
出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。
(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作
不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。
(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统
物业管理条例细则范文2
实现城市社区依法自治，是党和政府长期以来倡导和努力的战略性目标。这首先是城市社区的经济自治。然而，没有业主经济自治组织的存在，实现城市社区的经济自治是不可想象的。但是，北京目前社区业主委员会成立的现状却令人担忧和困惑。根据2006年8月北京市物业管理工作会议上北京市建委有关负责人提供的情况：目前全市按规定成立的业主委员会仅511个，而北京市共有3000多个住宅小区，由2000多家物业管理公司实施管理服务，成立业主委员会的小区占小区总数不足两成，还有超过80%以上的小区没有成立业主委员会。业主委员会缘何成立难？
四个制度空白
开发商和物业管理公司的配合责任不明确。鉴于北京物业管理条例实施细则至今仍未出台，现行的政府指导性文件仍然有效，社区业主成立业主委员会，按其规定必须由业主委员会筹备组准备十余种不同种类的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。然而向小区办办理备案手续需要提供的重要文件如《产权清册》、《小区规划总平面图和规划批准文件》等建筑批准文件，均掌握在开发商或物业管理公司手中。由于现行政策缺乏对相关单位的不配合的处罚规定，导致开发商或物业管理公司相互扯皮推托或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业主委员会无法完成备案手续。筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、需要在小区公告、或将会议通知投入业主信箱等都受到一些物业管理公司的变相阻挠，开发商和物业管理公司的不合作行为，使之本来十分困难的群体性组织工作变得难上加难。
政府有关部门行使指导权时，对其相应责任的界定不明确。由于中国基层社会缺乏民主的传统，更无开展民主工作的经验。从社区稳定和业主的整体利益出发，在业主委员会筹备初期，政府就对业主委员会筹备组进行规范，要求接受政府有关部门的指导和监督，筹备组的成员要求由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业管理公司和业主等几方组成。从整合社区各种资源，充分取得各方的理解和大力支持看，政府的初衷和良苦用心无疑是正确的。然而在实际操作过程中，却十分困难：一是有关基层部门人力资源和经费有限，参加筹备组的指导监督过程在时间上难以协调和落实；二是有关部门的人员对物业管理法规和规程的知识缺乏系统了解和学习，难以发挥指导和监督作用；三是政府规定相关部门和单位行使指导权的同时，对其推诿、拖拉造成业主委员会成立工作的延误没有明确的罚则，也未将推动和促进成立业主委员会的工作纳入重要的业绩考核指标体系，导致相关部门的动力不足、责任心不强，实际上掣肘了业主委员会成立的进程，加大了业主委员会成立的政策成本。有的部门甚至不是支持、指导和协调，而是将成立业主委员会的备案制变成了审批制。
筹备组业主成员的确定，行政色彩浓厚；业主委员会委员的推举背离了业主民主自治的原则。京房地物字【1997】第485号文件规定：入住率已超过50％的小区，产权人、使用人要求组建业主委员会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建业主委员会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组。
这种对业主委员会成立的行政干预，虽然对早期的小区业主委员会的成立会有积极作用，但对贯彻业主“自治管理”无疑会产生较大的负面影响。一是成立业主委员会的主导权应当由业主来掌握，作为不同利益主体的建设单位和物业管理公司应当负有配合的义务；二是业主委员会筹备组的业主人选的推举应充分体现广大业主的意愿，物业使用人并不具有与物业产权人在物业管理自治权力上的同等法律地位。 如果没有代表业主意愿的业主代表主持筹备组的工作，成立业主委员会的工作的公信力将会大打折扣，业主参与和配合的积极性自然会受到很大影响。
第485号文件还规定：筹备组应与物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表协商，推荐业主委员会委员候选人。这里存在两个政策误区，一是业主委员会候选人的推荐权力实际上由筹备组、物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表共同掌控，这是对业主民主选举权利的一种分割和剥夺，与业主的自治精神相背离，难以得到业主的响应和认同；二是剥夺了业主委员会委员候选人的自荐权，使真正具有参加业主委员会工作意愿的业主丧失了通过民主程序而当选的渠道，而被推荐的业主委员会候选人却未必有着强烈的工作意愿，这种带有指定性质的“选举”机制，使之产生的业主委员会很难对全体业主的共有权益负责。作为一个理性的业主，业主对选举工作的漠视和不配合，也就在情理之中了。
《物业管理条例》缺乏对业主委员会权益的规定，成立业主委员会的动力机制设计存在空白。成立业主委员会的前提之一是必须有业主参与业主委员会工作的意愿，并作为自荐候选人表达自己的竞选理念。从业主委员会的工作性质和特点看，作为业主委员会的成员，不仅要求有较强的责任心、组织能力和协调能力，还要有一定的物业政策水平、政治智慧、任劳任怨的品德和顽强的韧劲。而这样的复合型人才在市场经济社会中十分稀缺，自然其机会成本是很高的。
业主委员会的本质实际上是居住区全体业主共有财产的理财机构或组织，她肩负着居住区业主共有财产保值、增值的责任，对业主委员会的付出和工作业绩，应当按照市场经济的公平交易原则，给予公平合理的补偿，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。
由于现行的物业管理条例缺乏对业主委员会权益的规定，业主委员会的运行费用来源更无相关规定，很多业主委员会的费用都是业主自掏腰包、或部分业主赞助。而大多数业主认为业主委员会是一个公益性组织，业主委员会的工作费用应收支平衡，委员们领取少量的工作津贴也就可以了。而业主委员会从成立伊始，不仅耗费了大量时间承担繁重枯燥的策划和组织工作，还面临来自方方面面的压力和风险，所承受的精神压力和经济损失不是少量工作津贴就能弥补的。因此，需要一个制度保证业主委员会成员的权益，保证业主委员会工作积极性的可持续发展。
当物业管理政策对成立业主委员会的动力机制缺乏设计，而业主委员会成立步履艰难、成本高昂的示范效应又比比皆是时，业主委员会成立率低下注定是一个必然的结果。
四个政策建议
政府有关部门行使指导权的同时，应明确承担的责任。建议成立业主委员会时规定一定数量的业主向街道办事处申请，由街道办事处在规定的时间内牵头，负责组织小区办、街道办事处、社区居委会、开发商、物业管理公司和业主发起人等代表，就成立首次业主大会筹备组需提供的指导性政策和相关服务举行联席会议，明确参会各方的具体义务和责任。街道办事处具有协调参会各方配合筹备组开展工作的权力和责任。
将业主委员会成立的情况，如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业管理公司发生冲突、筹备组对街道办事处的工作评价等，纳入街道办事处业绩的考核指标体系。
由于《物业管理条例》没有授权行政机关对业主委员会的产生予以审查批准，建议明确小区办备案不是审查性备案，而是一种告知性备案，故该备案不是行政审批，亦不具备行政管理的性质，不属于行政许可行为。
应明确对成立业主委员会的配合是开发商售后服务的一部分。应明确小区成立业主委员会之前，小区业主共有财产的管理主体和责任主体是开发商，物业管理公司只是服务主体。成立业主委员会过程中，开发商应履行将小区业主共有财产、全部图纸材料文件等按监管审查程序全数移交的义务。如不合作，应明确政府有关部门有责任进行监管处罚并责令开发商履行义务。
建议依法明确物业产权人、物业使用人、街道办事处、小区办、居委会之间的定位和权责边界。建议明确物业使用人在拥有物业产权人的书面授权后，方可具有在小区共同财产管理权方面的表决权和被选举权资格，否则，物业使用人的权力和义务仅限于与物业产权人签署的“房屋使用和租赁合同”中双方约定的物业使用人的权力和义务。
业主委员会筹备组的业主代表人选，应充分体现大多数业主的意愿，按照公开、公平、公正以及机会均等原则，通过推举和自荐，选举业主代表。任何组织和单位不得垄断或干预筹备组代表人选的产生过程，以避免损害业主的整体利益。
筹备组涉及外部有关各方的协调工作，应明确由街道办事处负责协调督办，筹备组由街道办事处派一名代表参加，主要依法履行监督职责，保证整个筹备工作的公开和透明。对筹备组工作中的违规违法行为，街道办事处和小区办应书面依法提出异议，如筹备组仍不改正，则提请司法诉讼裁决。
物业管理条例细则范文3
第一条为了加强辖区物业管理工作的监督指导，树立物业服务行业典范，全面提高物业服务整体水平，促进物业管理工作健康、快速发展，根据国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》及省、市物业管理相关政策，制定本办法。
第二条本《办法》适用于区行政区域内住宅小区（含单位、厂区）物业管理示范小区的申报、验收、评定。
住宅小区（含单位、厂区）是指按城市统一规划建设，设施设备齐全，建筑面积3万平方米以上，已建成并投入使用，入住率达80%以上的小区；分期建设已建成并投入使用，入住率达50%以上的小区。
第三条区级物业管理示范小区创建活动由区物业主管部门、辖区各镇街组成考评小组，进行全面考评验收。
第四条区级物业管理示范小区的全面考评工作由区住房和城乡建设局负责组织实施。
第二章申报
第五条申报区级物业管理示范小区应具备以下条件：
1、具有独立法人和规定资质等级的物业服务企业实行专业化的物业管理服务，物业服务企业已建立健全各项规章制度。
2、小区符合本《办法》第二条要求全部建设完成，新建住宅小区已按国家有关规定进行综合验收，综合验收资料齐全。
3、小区具有完整的接管验收资料、图纸、档案及交接手续。
4、物业服务企业与开发建设单位签订《前期物业服务合同》或与小区业主委员会签订《物业服务合同》，管理状况良好，年内未发生重大管理责任事故。
5、未发生经主管部门确认的有关超范围收费和未按约定的服务标准及内容进行履约等方面的重大投诉。
第六条区级物业管理示范小区的申报程序：
1、物业服务企业或小区业主委员会提出申请；
2、小区所在地社区（村）、街道办事处（乡镇人民政府）签注意见，推荐申报；
3、区物业管理办公室审核合格后，参加区级物业管理示范小区的评选活动。
第七条区级物业管理示范小区考评申报材料包括：
1、区物业管理示范小区申报表；
2、小区规划、建设、使用概况及管理情况报告；
3、争创区级物业管理示范小区规划和具体的实施方案；
4、开发建设单位或小区业主委员会对小区管理情况的书面意见；
5、业主委员会对物业服务企业的管理和服务满意率测评打分情况统计表。
第八条申报小区必须于每年3月份前向区物业管理办公室提出参评申请。
第三章考评
第九条每年的10月份，利用一个月时间由区物业管理示范小区考评小组对申报的小区进行集中考评，并及时将考评结果报区政府批准，予以公布。
第十条区物业管理示范小区评定主要内容包括：基础管理，房屋管理与维修养护，共用设施设备管理，保安、消防、车辆管理，环境卫生管理，绿化管理。具体内容及评分标准按《区物业管理示范小区标准及评分细则》执行。
第十一条考评小组通过听取汇报、查阅资料、现场查看、征询业主意见进行综合评议，以打分的方法来评定区级物业管理示范小区。区级物业管理示范小区的考评工作每年进行一次，综合得分85分以上的，评定为区级物业管理示范小区。
第十二条获得区级物业管理示范小区称号的小区，每2年进行一次复验，复验不符合达标要求的小区，应在三个月内进行整改，由区物业管理示范小区考评小组复验，复验后仍不符合达标要求的，经报区政府同意后取消区级物业管理示范小区的称号。
第四章奖励
第十三条评选出的区级物业管理示范小区，由区政府授予“区物业管理示范小区”称号，在全区通报表彰、颁发奖牌。评选结果记入物业服务企业信用档案，作为考核企业信用、物业管理项目招投标及晋升资质等级的重要依据。
物业管理条例细则范文4
一、宜居社区物业管理
随着人民生活水平日益提高及房地产市场的异军突起，人们在购买住房时，已不只单纯关注房子的宽敞度，交通便利等这些表面现象，而更加关注小区的软环境，即社区服务及物业管理等宜居环境方面的内容。自从2005年中国引用了宜居城市概念后，住宅小区中的宜居观念便风生水起。什么是宜居社区，至今还没有一个统一规范的定义。有专家借鉴宜居城市的定义对宜居社区应具备怎样的条件给出以下陈述：根据小区的质量表述，展示居民在小区生活软环境方面产生的切身体会，如：舒适、健康、安全、环保、人文等，同时涵盖居民生活的方方面面。宜居小区要以人为本，良好的居住环境是每个人生活的基本条件和事业发展的基础。宜居应当将社会需求当作主要目的，特别关注分析“生老病死”“衣食住行”等不同角度因素，同时考虑住房品质、公共设施等硬环境和家庭氛围、邻里质量、人际关系等软环境的建设［1］。创造适宜居住的、和谐的、现代化社区需要公众的参与、物质上的保证及政府的支持。
二、案例选取原则
1．开发商自组物业的典型代表
沈阳市铁西区金地名京小区开发商自组物业指的是开发商、业主将自有的物业不是委托给专业的物业管理企业管理，而是由自己单位内部设立物业控制机构进行控制。房地产公司领导的物业管理公司和外聘的物业管理公司相比，具备非常明显的优势，即企业内部的物业管理公司通常和房地产公司项目实施能够保持一致，能够有效避免市场竞争。
2．“三位一体”管理的典型代表
沈阳市铁西区新湖社区“三位一体”是指在实行物业管理并已成立业主大会的住宅小区，由社区居委会、业主委员会、物业服务企业三方在平等合作的基础上，建立起物业管理小区联合工作组，通过建立相关制度，明确职责，发挥强项，密切配合，形成合力，全力打造和谐、模范小区［2］。社区居委会，业主委员会，物业服务企业密切合作，履行各自的职责，建立和谐、稳定适宜居住的社区是三者共同的利益所在。
三、案例分析
1．金地物业小区物业管理特点
作为中国物业管理行业知名品牌，金地物业提出一系列特色服务模式，即：“7×24×365无间断服务”“常规服务﹢个性化菜单服务”“量身定做”等，打造差异化优势，充分发挥金地品牌优势，同时引领行业的发展。沈阳市铁西区金地小区物业为营造宜居社区，努力打造六大品牌特色服务，即安全服务、环境服务、客户沟通与服务、工程服务、社区文化、服务创新与增值服务。（1）安全服务。全面使用数字安全管理系统，数据库通过采集重要节点，沉淀多种定量指标来管理住宅小区的安全。在日常管理中，值班安全管理人员通过数据比较和比对，在管理上可以及时发现问题，并通过系统方便快捷地修正问题，克服了值班人员仅凭直觉发现安全隐患的弊端。（2）环境服务。细致入微的服务基于客户体验，从细节抓起，创建宜居环境精品。金地物业用心选择每一组清洁用品，根据小区住户出入时间合理安排清洁、打扫时间，精心设计每一次清洁计划，这样既能保证干净整洁的居住环境，同时也把给住户带来的干扰降到了最低点。从四个层次对社区绿化进行精雕细琢。社区四季如春，鸟语花香，地面洁净，器材设施整洁，排水设施通畅。一进入金地名京小区，便让人感到身心快乐、放松。（3）客户沟通与服务。率先提出“以业主为中心”的服务理念，强调客服中心的运作。根据业主的不同需求提供有针对性的个性化服务，让业主倍感尊贵、优越。物业用换位思考的方式，提前预估业主可能的需求，以超前的工作和细致的服务，不时给业主带来服务惊喜。物业员工每一个温暖的眼神，每一句贴心的问候中吐露出物业企业的经营理念———“优质的服务，真心的关爱”。（4）工程服务。金地名京小区把专业科学的养护与节能技术相结合用以延长设施和设备的使用寿命；物业维修人员以热情周到的入户服务，专业、规范的操作技能，为广大业主排忧解难。从报修到维修人员入户，用时短、效率高，为广大业主解决了后顾之忧。（5）社区文化。金地小区物业品牌管理的重要“软件”是社区文化。金地物业尊重业主的兴趣、爱好和个性，通过丰富多彩的社区文化活动，着力打造和谐及充满社区个性魅力的文化氛围。金地名京小区文化节已成为广受业主喜爱的特色节日。和谐的社区文化，犹如一座连通心与心的桥梁。家不再只是简单的居所，业主可以广交朋友，寻觅知己，在形形的社区“圈子”中，找到属于自己的那一片天地［3］。（6）服务创新与增值服务。创新是金地人的招牌。通过创新，为业主提供满意的服务和最好的居住环境。金地物业每年都在员工中开展创新项目大赛，从是否能加速服务流程、提升“以人为本”的服务品质、是否能大幅降低运营成本、能耗等方面进行评比、总结，大力推广优秀创新项目，寻求持续性自我超越。增值服务，是金地物业打造的创新项目之一，它是指业主与物业管理服务合同约定范围以外，从业户实际需求出发，开发新的、增值服务项目，为业户生活提供更多便捷，努力做到业主的要求“有求必应”。实现业主对物业依赖，从而做到物业的保值、增值。
2．新湖社区“三位一体”管理特点
沈阳市铁西区新湖社区为了给广大业主创造宜居环境，采取“三位一体”的管理模式。即居委会、社区、物业管理公司共同管理的运作模式。在日常管理中确保管理活动正常开展，最大限度地保证社区居委会、物业企业与业主委员会三者的和谐关系是社区工作的重中之重。（1）明确职责分工。分清社区居委会与物业企业自身各自权责，通过相关规章制度约束其活动，合理避免双方产生冲突。社区居委会的职责是在社区开展宣传教育管理，社会保障、计划生育、户籍管理、调解民事纠纷、拥军优属、扶贫等，对现有资源进行服务工作部署，推动社区公共利益，协调各项活动顺利进行。物业企业工作是根据《企业法》及《物业管理条例》相关要求，清楚区分物业管理企业和社区居委会间的关系。物业企业在住宅小区的领导之下，根据业主委员会意见开展服务工作，主要承担社区的“保洁、保安、保绿、保养”，同时根据小区业主要求开展相应的有偿服务。物业管理以各种基础设施为基础，处于政府相关机构、街道及社区居委会的领导之下。业主委员会工作是结合《物业管理条例》制定的职能，在街道办事处、社区居委会领导下，组成小区业主委员会。业主委员会应当切实贯彻落实《物业管理条例》要求的相关职能，对物业企业日常工作进行调整，根据相关规章制度及物业管理合同监督物业公司开展相应的工作。（2）加强“以人为本”的理念，加大沟通协调力度。①为住宅区提供相应的服务，处理就业难等问题。在处理社区问题时通过业主委员会进行领导，征集至少三分之二以上业主的意见，得到其中半数以上业主的同意之后，通过物业企业进行管理协调。②按照社区居委会、业主委员会、物业服务企业各自职能及社区自身特征，制订“三位一体”管理经营服务细则，保证其自身权责能够贯彻落实，给新湖社区未来的发展奠定坚实的基础。③为了能够和改革开放标准保持一致，社区把政府职能集中于社会管理及公共服务层面，将社会能够自主控制的职能集中于社会中介组织，将业主能够自主解决的问题通过业主委员会自行解决。④居委会和物业管理企业保持良好的沟通，借助各种不同的途径推动信息顺畅交流；创办各种各样的社区文化活动，使社区群众真正投入到社区工作中。（3）把住规划龙头。新湖开发早在规划初期便为社区物业管理和社区居委会准备了办公用房、会议室等办公用地，并承诺社区建完后无偿提供老人活动室等建筑设施，同时统一确定产权，给业主未来的生活营造良好的外部氛围。社区居委会真正融入开发商整体设计、建筑过程中，有效避免了规划配套项目“纸上谈兵”，见图不见物的情况［4］。（4）加强业务培训。①放眼未来，聘请专业人员参与社区管理工作，对所有社区居委会成员及物业管理企业工作人员开展相应的工作培训，真正实现社区委员会和物业管理企业人人明确自身职责，相互监督，相互促进。②特别关注社区居委会和物业管理企业工作人员自身职业道德建设，树立以业主为友的思想，树立优秀的职业道德习惯，落实服务行业以“服务于人”为本的观念，培养良好的职业思想，突出的职业情操。③强化社区居委会及物业管理公司从业人员的服务意识，树立“以人为本，服务至上”的理念，明确建立宜居、和谐的社区是其义不容辞的责任，时刻牢记为业主提供全方位、多层次、优质和高效的服务宗旨。2005年1月，《北京城市总体规划》首次提出建设宜居城市，后来逐渐有学者提出建设宜居社区、宜居小区，体现了人们对居住环境的高品质要求及对美好生活的向往。宜居理念下，社区物业管理关系到社区千家万户的生活质量和幸福，是体现宜居城市、宜居社区的一个重要方面。随着房地产建设、开发规模和品质不断提高，物业管理扮演越来越重要的角色，成为真正的日不落产业。社区物业管理服务从最初单纯的保安、保洁扩展到了园区绿化、公共设施维修养护、小区公共安全、公共秩序维护等，市场日趋规范。随着2007年《物业管理条例》的修订及颁布实施，物业企业持证经营、亮证收费制度得到普及，社区物业管理企业服务品质提升，促进了整体物业服务行业水平的迅速提升。社区物业管理在建设和谐平安社区、宜居小区等社会事务中发挥着越来越不可替代的作用。
物业管理条例细则范文5
该物业(*广场)占地面积35亩，总建筑平面*平米，由21层主楼及3层裙楼、5层酒店式公寓、*平米餐厅与配套用房构成，主体建筑为框剪结构、外观风格独特。该物业配套设施与智能化设备齐全，达到国家甲级写字楼硬件标准，现为政府*服务中心与中外各知名公司积聚办公之地，亦是本区域地标式建筑。
本着业主至上，服务第一的经营宗旨、以打造精品物业品牌为目的，在大厦的物业管理方面，我公司积极进取、锐意创新，介入之前即及早地制定了一系列提高物业管理水平的优质服务计划和管理方案。
在大厦装修之初，我公司就积极进行前期介入，全程配合监理公司代表业主方对整个装修施工进行了监管，从物业管理角度提供了很多要求和改进意见，并深入参与了大厦工程施工验收工作。把工程施工作为物业接管验收的一部分来一起进行，并由此掌握了大厦的第一手资料，为今后的物业管理打下了良好的基础。随后的物业接收工作均符合国家物业管理条例法规规定、及时与业主方签定了正式委托合同、明确了双方的责权利。
大厦竣工交付使用后，我公司集中优势人力、物力资源，成立了大厦管理处，与业主方进行了全面的物业资料、档案及相关文件的交接，积极配合业主对大厦的招商工作，认真细致地开展了租户的装修管理，按有关规范建立并办理与各租户、使用人的入驻手续。
管理处在岗位设置、人员配备、各种制度与程序建设，运作管理及对客户的服务规范方面秉承我公司一贯的优良作风，努力建立了标准化模式。公司在物业管理的每一环节都有章可循、有据可考。同时，我公司还积极探索is9000国际质量管理与质量控制标准，不断跟踪国内外物业管理动态，提高大厦的物业管理与服务标准。
我公司始终坚持“物业管理以人为本”、“客户是公司存在的唯一理由”的客户至上原则，在对客服务方面根据本大厦租户特点及需求推出了一系列特色服务项目如：“商务保姆”“私人保镖”“钟点司机”等赢得客户一致好评。
在日常基础管理方面，管理处以星级酒店标准全面及时地维护物业设施，根据本大厦特点及入驻率，适时对大厦进行了封闭式管理，在保洁绿化、工程维修、消防治安、处理客户投诉、对客户提供便捷服务等各项工作中遵循国家规范和标准取得了良好的成绩，获得了入驻单位与业主/各使用人的一致好评。现大厦物业绿化率达到65%并保持良好，设备设施保养合格率达到99%，专业岗位持证上岗率达到100%，治安消防事故率为0%，客户投诉处理率达到100%，客户满意度达到100%...，各项指标均达到或大大高于国家标准。同时，我公司也籍此获得了良好的经济和社会效益。
针对本大厦物业特点，我公司与业主共同确立了：“全力打造精典商务之都，艺术之都，文化之都，金融之都”的总体目标，举办了系列推展活动，极大地提高了本物业的市场知名度及美誉度，促进了大厦物业的保值增值。
物业管理条例细则范文6
（一）前期物业管理招标投标的准备阶段
1、交易平台
根据《深圳经济特区物业管理条例实施若干规定》（以下简称《实施若干规定》）第五十九条和《通知》的要求，深圳市建设工程交易服务中心（以下简称交易中心）是全市物业管理招投标的同一交易场所，为招标人和投标人提供必要的技术、法律咨询服务。建设单位须进入交易中心进行前期物业管理招投标活动（依法须通过政府采购中心进行的招投标活动除外）。
2、招标时限
根据《通知》要求，新建现售商品房项目应当在现售前30天完成前期物业招投标；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业招投标；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成前期物业招投标。
3、信息采集
根据《通知》要求，进入交易中心进行物业管理招投标活动的，招标人需提前到交易中心办理企业信息备案，投标人需提前到交易中心办理企业信息卡和投标员信息采集。
4、委托招标机构
根据《招标投标法》和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜；同时，招标人也有权自行选择招标机构，委托其办理招标事宜。招标机构是依法设立从事招标业务并提供相关服务的社会中介组织。招标机构与招标人属于委托关系，招标机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守法律法规对招标人的规定。招标人委托招标机构办理招标的应当签订招标委托合同。
5、编制招标文件
根据《招标投标法》和《暂行办法》的规定，招标文件应当包括项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。具体到深圳，招标人可以参照《深圳市物业管理招标文件（示范文本）》，并结合物业项目实际情况编制招标文件。《深圳市物业管理招标文件（示范文本）》包括招标公告（投标邀请书）、项目需求书、投标人须知和合同主要条款及格式等四个部分。第一部分招标公告（投标邀请书）包括招标项目、招标范围、资格审查方式及招标其他相关事项等内容。第二部分项目需求书包括招标项目需求及投标文件格式两大部分，其中招标项目需求又包括项目概况、物业服务范围、服务期限、物业服务标准及要求、建筑物功能简介、主要设备设施介绍、物业管理有关说明、付款方式、投标价格及物业服务支出（成本）等内容；投标文件格式则指出投标文件应当包含的主要内容。第三部分投标人须知包括投标文件否决性条款和投标须知两部分，投标文件否决性条款汇总了何种情况下投标文件不予受理或无效或废标的情形；投标须知是对招标活动的详细说明，特别是明确了评标、定标的程序和方法。第四部分为合同主要条款及格式。
6、招标活动备案
根据《实施若干规定》和《通知》，建设单位进行前期物业管理招标时，应当在招标公告或者发出投标邀请书的10日前填写物业管理招标备案表报区主管部门备案。备案时，建设单位应提供备案表、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标委托合同及其他材料。
7、招标信息登记
建设单位完成物业管理招标备案后，应持经区主管部门备案的《备案表》、招标文件、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标委托合同、企业营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人证明书、法定代表人授权委托书、法定代表人、人身份证到交易中心办理招标信息登记。
（二）前期物业管理招标投标的实施阶段
1、招标公告
前期物业管理招投标应当在交易中心的物业管理招投标服务平台招标公告，且时间不少于5个工作日；采取邀请招标方式的，招标人应向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
2、投标报名、资格预审、发放招标文件
投标申请人按照招标公告的规定到交易中心提供报名资料，领取报名回执。投标报名条件中有业绩要求需招标人审查的，投标申请人需先到招标人处接受审查，合格签字后，方可报名。不能报名的情形包括：有直接控股关系的企业不能参加同一物业项目报名；正在接受处罚的单位和受市物业管理协会公开谴责的单位，不得参加投标报名；超过规定时间的，不予受理。公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。实行资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告中载明资格预审的调价和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。资格预审文件应独立包装，并进行密封。招标人经审查后，如有不符合条件的投标申请人，招标人应到交易中心办理合格投标申请人公示，公示期不得少于3个工作日。公示期满后，招标人到交易中心申请召开招标会事宜，并在招标会上发售招标文件。发售的招标文件必须与经主管部门备案的招标文件一致。公开招标的物业项目，自招标文件发生之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日，采用抽签定标法的除外。
3、组织踏勘现场和答疑会
招标人根据物业管理项目的具体情况，按照招标文件规定的时间，组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供物业项目工程图纸等详细资料。对于投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开答疑会的方式解答，但需将解答以书面方式通知所有招标文件收受人。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
4、提交投标文件
投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出回应。根据《深圳市物业管理招标文件示范文本》投标文件一般包括以下内容：1.法定代表人证明书；2．投标文件签署授权委托书；3．投标函；4．投标人情况介绍；5．物业服务企业相关项目业绩表；6．拟派本项目的负责人员简历表；7．投标保函（若招标人设有）；8．物业管理投标承认书；9．投标报价一览表；10．物业服务支出（成本）构成明细报价表；11．物业管理方案及相关服务计划；12．招标文件要求的其他资料或者投标人认为需要补充的资料。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当不予接收。投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。在深圳，投标人应当在截标当日到交易中心提交投标文件，并领取回执；召开抽签定标会的，投标人应在抽签会开始时间前直接到抽签会议室提交投标文件并签到。
5、开标和评标
（1）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。开标应遵循招标文件规定的程序，一般应包括：①招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单，公布提交投标文件的投标人名单；②公布提交合格撤回通知的投标人名单，并将其投标文件原封不动地退回；③招标人检查投标文件的密封和标记情况，在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证；④经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标担保的提交情况（若招标人设有）、《行贿犯罪档案查询告知函》的提交情况以及招标文件规定的其他内容；⑤招标人应把开标过程记录在《开标情况记录表》，并由投标人签字确认，投标人拒绝在《开标情况记录表》上签字的，视为同意开标程序和结果。
（2）评标
①组建评标委员会
招标人应于开标当天到交易中心抽取评标专家，并按法律法规的要求组建评标委员会。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家为成员总数的三分之二。与投标人有利害关系的人员不得进入评标委员会。
②评标方法
招标人可以采用定性评审法、综合评估法或法律法规规定的其他方法。采用定性评审法时，评标委员会在评标报告中向招标人推荐无排序的中标候选人，所有递交的投标文件不被评标委员会判定为废标或无效标的投标人均为中标候选人。综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的各项评价因素进行量化打分，并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方法。
③评标过程
评标委员会应首先对投标文件进行初步评审。有下列情形的，初步评审不通过，投标文件应作无效标处理：物业服务费报价不符合招标文件要求的；同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；投标保函（若招标人设有）的内容不符合招标文件要求的；投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。初步评审后，评标委员会应进行详细评审。有下列情形的，详细评审不通过，投标文件应作废标处理：投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的；评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；投标人拒不按照评标委员会要求对投标文件进行澄清、说明、补正的；招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。评标委员会完成投标文件技术（资信）标及商务标的评审后，可以根据投标人的投标书中涉及的内容，现场设置有针对性的答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式(应当由评标委员会签字)要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当采用书面形式（由其授权的代表签字），并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则为数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；综合单价与数量的乘积与合价不一致时，以综合单价为准，除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改综合单价。评标委员会对实质性响应的投标文件进行评估和比较后，出具评估报告。评标报告是评标委员会根据全体评标成员签字的原始评标记录和评标结果编写的报告，评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标过程中，若评标委员会认为投标人均不满足招标要求的，可以不推荐中标候选人，建议招标人重新组织招标。
6、定标
（1）组建定标委员会
定标委员会由招标人负责组建，由7名以上单数成员组成，在定标当日由招标人从2倍以上备选人员名单中随机抽取确定。定标委员会成员由招标人自行确定。
（2）定标方法
票决定标法，即在采用定性评审法时，定标委员会成员在进入定标程序的投标人中通过投票表决的方式确定中标人。综合评估法，即根据评标委员会评标报告中推荐的中标候选人依次排序确定中标人。排名在前的中标候选人放弃中标的，招标人可以依次确定其他中标候选人为中标人。抽签定标法，即通过随机抽签的方式确定中标人。
（3）票决定标法的规则
投票规则：每一张选票,都是所有进入定标程序的投标人的一个排列,该排列明确了先后顺序，即第一名、第二名……排列最后的为最后一名。计算规则：比较每个进入定标程序的投标人在一对一比较中的取胜次数，取胜次数最多的投标人胜出。投标人一对一比较的计算规则：假设两个投标人是A和B，那么把所有的选票分为两类：第一类是把A排在B前面的，第二类是把B排在A前面的。如果第一类的选票数量多,那么为A胜，B负，记A取胜一次；如果第二类的选票数量多,那么为A负，B胜，记B取胜一次。
7、发放/接受中标通知书
中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。中标候选人公示满3个工作日，且未受到投诉，中标人可以领取中标通知书。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。
8、合同签订及备案
