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房产托管业务范文1
对于手上有闲置房产的人来说，总会面临这样的处境，既想把房屋出租，又不想为找房客、收租等一系列事宜困扰。需求产生市场，托管房屋在北京出租房中占据很大份额，也由此产生“吃差价”等市场乱象。
为规范中介市场，5月13日，北京出台《北京市房地产经纪管理办法》（以下通称《办法》）征求意见稿，其中影响最大的一条，即明确规定拟禁止中介代收房租，租赁双方直接划转租金，这意味着以吃差价为主要目的房屋托管业务将受到重创。
代收房租滋生市场乱象
邹先生租的两居室位于北三环某小区，是一家小中介托管的房子。邹先生租该房间已经快2年了，其间从未见过房东。去年合同快到期时，邹先生问中介续租的价格，中介事先都会说问过房东后才能定价，“房东要涨租金是肯定的，但他们一定会在房东的基础上再加点。”
据了解，类似邹先生这样的租户在北京数量不少。中介替业主代管房屋后，提供租赁、收租以及房屋在合约期内的维修等事宜，房东只需坐收租金。据中原地产三级市场部研究总监张大伟估算，北京租赁市场一年总成交100多万套，其中房屋托管业务所占比例20%。
“这不算严格意义上的房屋托管，实际上是一种双边，利用信息资源不对称进行吃差价，两头赚。”张大伟说，中介机构在从业主手中收取房源时，通常会要求业主提供空置期，空置期内免除房租。接着中介机构再以高出房主定价的价格将房屋出租出去。这种“吃差价”模式，推高了市场租金。
据中介人士介绍，目前很多隔断出租、恶意扣款等现象多源于这种业务，导致租赁市场秩序混乱。今年5月初，北京一位任姓女房主就将房地产中介公司告上法庭，原因就是她将房屋交给中介公司托管，结果发现自己这套三室两厅的房子被打了三个隔断，连厨房都住上了人。
“我前后通读了《办法》意见稿，并没有明确说要禁止房屋托管，只是说要叫停代收房租。”链家地产副总裁林倩坦言，如果规定要直接划转房租，这在一定程度上能促进房租赁市场规范化。但她也承认，禁止吃差价，会使得一些小中介失去房屋的动力，对房屋托管业务产生影响。
房屋托管业务或将受创
对于中介来说，《办法》如出台，意味着政策进一步加码。此前，2008年北京曾要求中介须向指定银行交纳不低于60万元的租赁保证金，才可从事房屋托管业务。因此，目前不仅小中介在做，一些大中介也有托管的房源。
房屋托管市场规模目前还没有官方的数据。有媒体甚至报道，目前整个北京中介行业的房屋托管业务营一年收入不低于五亿。如北京中介行业规模最大的链家地产，就从房东手中收集房源进行统一装修、统一管理、统一出租，并成立“链家自如友家”品牌。据链家自如提供的数据，目前北京市场上已约有1万套自如友家的房源。此外，伟业我爱我家其房屋托管业务占全部营业收入比例的15%-20%。
“我们的自如和小中介的托管房完全不一样。”东二环链家地产经纪人李小姐说，自如是统一装修，一般和业主签订两年或两年以上的合同后，有任何改动都会征询业主意见，合同到期后如把房子交还业主，装修家电都是免费送出去的。
据李小姐介绍，租住自如的主要是白领，一般三家合租居多，“现在住自如的越来越多了，如果政府真要叫停，应该叫停那些小中介的，而不是叫停服务规范的大中介。”据了解，自如房屋不收取中介费，而是收取年租金10%的服务费，包括维修保洁等。
“自如的模式其实和如家一样，属于全程，是资产管理范畴，不属于经纪行业的房屋托管范畴。”在林倩看来，自如友家是链家旗下的资产管理和租赁管理公司，资金划转方式会根据业主需求而定。是否受到上述办法管制还有待政府部门界定，目前不会对自如品牌产生影响。
“现在每一个居住区会遍布很多中介，如果业主有房要出租，一般会告诉更多中介，大家都去竞争。”北京世纪中环一名中介人士称，公司所有的房屋会共享给区域内的其他中介，如果是其他中介谈成合同，公司再进行适当抽成。
该中介人士就对记者称，公司自有的托管房屋在区域内高达上百套，其中有不少就是隔断房。
此外，记者此前接触过多名小型中介经纪人，均宣称在区域内有大量的托管房屋，其在出租房屋时往往会收取不同名目的费用，如卫生费等，还时常出现克扣租房人押金等现状。
接受采访的中介人士表示，北京市这一规定如果实施，大型中介机构必然会终止代收房租业务。但部分小中介数量多，手法灵活，肯定有渠道继续暗箱操作，这可能导致主管部门对市场乱象的管理更加困难。一名受访的中介人士称，“我觉得监管不了，以前说要治理隔断，虽然是少了，但隔断还是存在。”
业内建议“堵不如疏”
提起房屋托管，将手中房产托管给中介机构的业主刘女士很有感触，她觉得这种业务帮他解决了很多麻烦，当然，前提是中介要靠谱。”
据多名中介人士介绍，一些长期在外地，或者是同时有多套空闲房屋出租的业主，不愿意投入过多时间和精力管理房产，的确存在房屋托管需求。
业内人士认为，房屋托管是国际上成熟的经纪业务形式，以机构的方式提供房源能节约社会成本，是市场成熟的表现，不可一刀切。在对吃差价进行整治的同时，应对房屋托管模式尽心合理监管。
据了解，在欧美国家，专业的房屋托管公司接受业主的委托，对房产进行打理，房屋托管公司主要通过收取管理费的方式盈利，这一模式显得更加成熟规范。如美国最大的出租公寓经营者――“公平住屋信托”目前在美国23个州和哥伦比亚地区拥有500多处物业、15万多套公寓。
“市场混乱并不是房屋托管业务本身造成的，而是监管不到位造成的。对房屋托管业务，现在更需要厘清概念、准入门槛和监管办法。”多名接受采访的中介人士如此表示，政府完全可以对房屋托管制定更详细的管理办法。比如对房屋托管业务制定规范要求，从注册资金、规模、品牌、成立时间等方面对准入门槛进行限定，进行有效监管。
房产托管业务范文2
朋友想投资黄金，事实上，在我建议朋友投资黄金的时侯，黄金价格还是160多，现在已经涨到230多，可能是越涨越高的价格吸引了投资者的目光，正如股市一样，追涨的总是不乏其人。在本文开始之前，虽然旺仔不是黄金投资方面的专家，但仍然提醒一下，黄金价格已经创出历史新高，小心风险。
1、目前很多银行都推出了黄金业务，如工行的如意金，建行的龙鼎金，民生银行的黄金业务也比较大，农行也在部分城市推出了黄金业务试点，中行的奥运金等等。然而，银行的黄金业务，大都是纸黄金为主，在实物黄金业务上，普遍缺货，而造成缺货的主要原因是操作流程不畅通。
2、要注意预约定购实物黄金的时间风险。因为缺货，部分银行在投资实物黄金上采用的是“预购”方式，也就是说，你支付一定的定金之后，才能在一段时间后购买到实物金条，有些银行的预定时间竟然长达一个月。一个月会发生些什么？如果发生重大事件，一个月足以改变黄金价格的运行走势，有可能向上强势突破，有可能走出拐点下降，而这种风险，银行通过时间转稼给了投资者。事实上，这种风险是需要银行承担的，预约对投资者是一种不公。
3、部分银行理财师劝导有意投资实物黄金的客户转投纸黄金。很多人错误的认为纸黄金也是“黄金”，提醒一下，纸黄金只是一种记账符号，不能将纸黄金提取为实物黄金。讲简单一点，纸黄金只是一种短线投机的工具。与实物黄金的长线价值功能是完全相反的。所以，在投资实物还是纸黄金之前，要三思，不可被误导。
4、银行的回购黄金业务，已经在试点，但是要注意价格风险，银行能回购的品种价格，远高于黄金的市场价格，因为，银行已经将时间成本算进了回购价格。比如现在黄金的市场价格在220元/克左右，而建行的龙鼎金却高达240元/克。其实，如果不怕麻烦，上海的金交所，有很多会员单位可以回收黄金。
5、银行的黄金托管业务，是一种发展趋势，但是现在还很不完善，一些细节上，比如对挂失的处理，就不是很明确，假如出现了丢失编号的事情，虽然可以处理好，但处理的时间与过程却有可能较麻烦，但不托管，银行不回购。需要认真考虑。
房产托管业务范文3
近日，链家集团上海子公司被曝与部分客户存在交易纠纷，致使客户承担巨额资金风险。随后，在上海市消保委的《上海市房产中介消费者满意度调查》中，链家集团成为被批评对象。一时间，链家的经营模式受到广泛质疑，链家网旗下的互联网房产金融平台链家理财也受到舆论的集中关注。
据《投资者报》记者了解，投资者以及媒体对于链家金融的质疑主要集中于四个方面：链家理财产品“定期宝”是否存在资金池问题，中融信担保与链家理财是否涉嫌自担保，链家的第三方支付“理房通”是否存在冻结资金使用不透明的问题，以及链家的“首付贷”是否存在加高房市杠杆的嫌疑。
对于这四大质疑，记者联系链家理财方面相关人士进行问询，链家理财告诉《投资者报》记者，“定期宝”不存在理财资金池的问题，同时链家理财也否认自担保与“理房通”存在冻结资金使用不透明的问题。链家集团董事长左晖表示，链家的首付贷只有3亿元的成交总量，其中有1.2亿的存量。链家配不了资，更不具备加高中国房市杠杆的能力。
高速增长的链家理财
链家理财官网资料显示，从成立至今，链家理财投资用户规模已经突破30万，累计成交金额超过180亿。作为一家成立于2014年11月的互联网金融平台，仅仅400多天的时间，链家理财就拥有如此令业内诸多同行望尘莫及的成就，那么链家理财业绩高速增长的秘诀是什么呢？
对此，链家理财方面告诉《投资者报》记者，“取得目前成绩的原因主要基于链家理财五个独有的特征：1. 基于真实房产交易。真实的标准：真实交易人、真实交易房产、真实交易价格、真实交易行为，即基于真实的买卖双方，所达成的真实房屋交易。在此基础上，我们保证了4个真实性。2. 借款多为短期（近九成为90天以内借款）。由于房屋交易业务的特殊性，借款大多是为了配合交易完成，买卖双方在具备交易过户的条件时一般都会尽快去完成缴税过户，因此借款也多为短期。3. 借款用途和还款来源明确。在交易过程中，借款用途多为赎楼和尾款，因此借款用途和还款来源也都非常明确。4. 借款金额占抵押物市场评估价值的比值较低。我们这个比值现在平均是38%。就是说平均价值100万的房产，借款平均金额是40万。5. 链家理财还有非常严格的风控体系。”
资金池与自担保质疑
多家媒体报道指出，在链家理财业务中，包括“家多宝”和“定期宝”两款产品。其中，在分析人士看来，“定期宝”存在资金流向不明问题以及资金池的嫌疑。
对此，链家理财对《投资者报》记者表示，“‘定期宝’的资金是在个人账户下面的，不存在资金池。链家理财在‘定期宝’时，后台已经有了对应的待上线借款项目，当客户买了‘定期宝’后，客户的资金仍然在他自己的个人账户上放着，只是做了冻结排队的处理。对应的借款项目一经正式上线，即会按照排队时间先后进行自动购买并起息。资金并没有流出投资人账户，因此也不存在资金流公开的问题。”
此外，媒体的质疑还集中于：中融信担保公司在为链家理财发放贷款的同时，还为链家理财端的项目提供担保。但中融信担保公司是否具有为理财平台担保的资质？中融信作为平台端链家理财的全资子公司，这么做是否涉嫌自担保？
链家理财在接受本报记者采访时，首先明确融资担保管理条例里面明确说融资担保公司对银行业与金融机构进行业务往来，担保贸易、融资担保。链家理财的业务是个人与个人发生的业务，和银行业务没有任何关系。其次，中融信担保公司与链家理财是完全独立的法律主体。现在市面上自担保概念跟自融是一个概念，核心是指不能自己给自己担保融资，“这是一个很深的红线，第一，链家理财的钱链家自己没有用;第二，链家既没有能力也没有机会用这个钱。”
否认首付贷加高房市杠杆
《北京青年报》报道指出，链家的第三方支付“理房通”也被指存在冻结资金使用不透明的问题。链家金融平台端、支付端、担保端和线下业务端，都是链家自己设立或是直接管理单位。这样的情况之下，链家能否做好风险的控制？
链家理财对此质疑的回答是，链家理财平台与“理房通”是两件事，两个公司也是各自独立的。首先，“理房通”作为链家目前使用的第三方支付平台，2014年获得中国人民银行颁发的《支付业务许可证》。“理房通”将客户资金全额存放至在存管银行的备付金账户中，“理房通”与备付金银行的客户备付金存管业务活动受中国人民银行监督管理，绝不会出现非法挪用客户备付金情况。买卖双方通过“理房通”进行资金监管过程中会及时收到资金监管信息的短信提醒。链家方面也强调，不做强制规定客户使用“理房通”。
然而，链家理财作为一个互联网金融信息中介平台，其资金账户托管是邀请第三方首信易支付做的，和“理房通”没有关系。
《北京商报》指出，在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付，业内人士表示，链家的这种做法，类似于去年股市的配资，加高了房市的杠杆。
房产托管业务范文4
目前，我国已经成为全球老龄人口最多的国家，截至2014年底，我国60岁及以上老年人总数占全国总人数的15.53%，65岁及以上人口占10.06%。人口结构决定中国现已进入加速老龄化阶段，居民养老的结构性需求迅速增加。加快发展养老产业，已成为我国深入推进经济结构调整，积极应对人口老龄化的重要举措。而养老金融作为支持养老产业发展的重要一环，面临着新的发展机遇，未来的发展空间巨大。
国家已经注意到“养老金融”的战略意义，并连续出台多项政策，2014《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》（新“国十条”）、2015年《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》、《基本养老保险基金投资管理办法》等均明确“金融推动养老”不仅是解决民生问题的政策思路，更是指导改革方向的长期国家级别战略。特别是2016年3月21日，中国人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会联合《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》（以下简称《意见》），进一步明确了养老金融相关政策。《意见》提出，积极应对人口老龄化，大力推动金融组织、产品和服务创新，改进完善养老金融领域服务，加大对养老服务业的金融支持力度，促进社会养老服务业的发展，力争到2025年建成与人口老龄化进程相适应的金融服务体系。
商业银行机构已经敏锐的嗅到居民养老的巨大市场机遇，通过提供养老理财、企业年金、养老按揭等产品服务满足居民日益增长的养老金融需求，积极布局养老金融服务领域。但是由于养老产业投资周期长、收益成效慢、回报率低等特点，并且养老产业尚未有较为清晰的盈利模式，商业银行在养老产业领域布局较为落后。可以说，我国养老金融服务的供给端的增长显著慢于居民和养老产业实际需求，畸形的供需关系长期制约养老产业的发展。
商业银行完成养老金融服务体系初步布局
国内商业银行的养老金融业务多起源于承办企业年金业务，随着业务的发展，逐步形成了以企业年金为核心，养老理财、薪酬福利等业务为辅的产品体系。此外，商业银行的公司或个人业务部门，很早为社会养老保险机构提供代收代付、存款等服务。经过多年发展，养老金融服务实现了规模持续增长和服务领域的不断拓宽，初步形成了较为完善的养老金融服务产品体系，具体有如下几个方向。
社会养老保险服务。商业银行为我国社会养老保险管理机构提供保险资金归集、资金存款、养老金代收代付等服务。商业银行与各级社保机构在社保基金专户账户管理、养老保险做实个人账户基金存款、新农保和新农合基金专户主办银行等方面开展了合作。根据人社部2014年公布的数据，基本养老保险基金结余3.56万亿元，这其中大部分作为存款放在商业银行；另外，商业银行为数千万离退休人员提供养老金服务。
金融社会保障卡服务。金融社会保障卡是指加载了金融功能的社会保障卡，除具有信息记录、信息查询、业务办理等社会保障卡基本功能的同时，可作为银行卡使用，具有现金存取、转账、消费等金融功能。2011年8月，人社部《关于社会保障卡加载金融功能的通知》，对社会保障卡加载金融功能的相关工作提出了要求，众多商业银行积极参与了社会保障卡加载金融功能的产品研发和推广工作。通过近五年时间的探索和持续进步，商业银行在金融社保卡发卡、渠道建设、产品创新、金融服务等方面积累了十分丰富的专业经验。根据人社部数据，2014年底，全国社会保障卡持卡人数达到7.12亿人，比上年增加了1.64亿张。根据中国银行年报，截至2014年底，仅中国银行一家发行金融社会保障卡就超过了6000万张。根据十三五规划纲要，“加强公共服务设施和信息化平台建设，实施社会保障卡工程，持卡人口覆盖率达到90%”，商业银行将迎来更广阔的市场机遇。
全国社保基金托管服务。商业银行可以为全国或地方社保基金提供资产保管、资金清算、会计核算、资产估值、投资监督、绩效评估等服务。根据全国社保基金网站数据，境内资产托管银行只有四家：交通银行、中国银行、中国工商银行、中国农业银行。根据全国社会保障基金理事会数据，截至2014年末，基金资产总额15356.39亿元，其中：境内投资资产14050.61亿元，境外投资资产1305.78亿元，为商业银行带来托管费收入3.29亿元。
企业年金业务。具有企业年金管理资格的商业银行可以为企业年金客户提供受托、账户管理、托管等服务，是企业年金市场重要的参与者。另外部分商业银行通过控股子公司提供企业年金投资管理服务。据人社部数据，截至2014年末，全国有7.33万户企业建立了企业年金，参加职工人数为2293万人，年末企业年金基金累计结存7689亿元。其中，商业银行受托资金规模1365亿元，市场占比29.58%；管理个人账户数2021万户，市场占比88.13%；托管企业年金资金7689亿元，占比100%；银行系基金投资管理企业年金规模455亿元，市场占比仅6.55%。
养老投资理财。商业银行根据养老投资需求重视长期安全性、流动性的特点，提供了丰富的投资理财产品。针对机构投资者（企业年金、社保基金等），商业银行提供了活期存款、定期存款、协议存款、理财产品等多种流动性高、收益稳定的产品。针对个人投资者，商业银行除提供传统储蓄性产品外，还根据投资者养老需求特点研发了养老型理财产品。此外，银行还销售保险公司的商业养老保险产品、养老保障委托管理产品，满足不同客户的养老需求。
养老产业投融资。商业银行在支持养老产业发展和养老方式转变的业务创新方面有一些进展。一是为养老地产、养老社区项目开发提供融资服务，助力养老社区建设；为养老服务机构提供信贷服务。二是部分银行提供养老按揭服务，老年客户本人或者法定赡养人以房地产为抵押向银行申请贷款专门用于老年客户养老用途，银行核定一定贷款额度后按月将贷款资金划入老年客户，一定程度解决有房老人缺乏养老资金的难题，为老年人提供了更多的养老模式选择。
综合养老金融服务。少数商业银行根据老年客户特点，推出综合性的金融增值服务，目前规模较小。一是结合老年客户活动范围小、追求简单操作等特点，商业银行优化服务流程、改造银行网点功能，推出专门服务老年客户的网点。二是商业银行根据老年客户非金融服务需求，增加特色增值服务，围绕消费结算、健康管理、医疗服务、住房保障、旅游休闲等，搭建养老综合服务平台。
不同类型银行发展养老金融业务各有侧重
大型商业银行早期通过企业年金业务介入养老金融业务，并获取了企业年金的受托、账户管理、托管等资格，确立了市场优势地位。中国工商银行、中国建设银行、中国银行管理企业年金个人账户数量、托管企业年金基金规模上位居市场前三位，在企业年金业务领域处于领先地位。中国工商银行不断拓展养老金融服务领域，打造养老金与薪酬福利投融资平台，开发了“如意人生”系列养老理财产品。中国建设银行另辟蹊径，与全国社保基金共同发起国内首家银行系养老金公司，获得养老金投资管理资格和其他投资管理业务资质，实现对养老金客户提供从受托、账管、托管到投资管理的全程化管理服务，甚至可以借助发展养老保障委托管理业务覆盖企业客户的员工福利业务。中国银行则是最早办理社保基金托管的商业银行之一，在养老金融业务领域推出了社会保障、薪酬福利计划及养老资产管理等一系列新型服务。
股份制商业银行在发展企业年金业务的同时，也不断开拓新的养老金融服务领域。招商银行将养老金融部挂靠在零售银行板块，依靠零售银行优势，向企业员工提供薪酬福利管理服务。光大银行大力拓展针对薪酬延付的“乐享福利计划”产品、针对企业福利整合和自主选择的“乐选弹利计划”产品，全面打造“养福全程通”金融服务品牌。中信银行是国内第一家推出“养老按揭”的商业银行，探索以房养老的新型养老模式。
不具备企业年金管理资格的股份制商业银行或地方商业银行则选择了以老龄客户群体为目标，结合网点提供综合金融服务的模式。兴业银行推出“安愉人生”综合金融服务方案，以银行卡为载体，通过优化金融产品、老年客户权益两套体系，整合专属理财、信用贷款、便利结算、增值服务四项内容，结合社区银行为老年客户提供全面金融服务。上海银行利用作为上海市首批两家养老金银行之一的先发优势，推出养老专属卡片、专属理财、增值服务等产品，建设养老特色支行，构建了较为完整的养老金融服务体系。
从金融供给侧改革角度创新发展养老金融
人口老龄化加速，养老保障体制改革不断深化，养老金市场化运作持续推进，养老服务产业快速发展，客户养老金融服务需求日趋多元化，为商业银行发展养老金融提供了重要机遇。商业银行应做好金融供给侧结构性改革，加大对养老金融的重视力度，推进养老领域业务发展规划和市场布局，积极创新养老金融组织服务形式，创新适合养老服务业特点的产品、金融工具，创新居民养老领域的服务能力和水平，有效满足迅速增长的养老产业发展和居民养老需求，并推动自身加速战略转型。
创新养老金融组织形式，提升养老金融战略地位，推动自身业务转型。我国商业银行的养老金融业务部门一般挂靠在托管业务、公司业务或者零售部门业务之下，没有建立独立的业务板块，在资源整合、产品研发、人事财权、条线管理方面缺乏独立性，造成养老金融业务零散化、产品碎片化。原有组织结构已经无法适应养老金融的快速发展，难以提供富有针对性的养老金融服务。因此，商业银行可以探索建立养老金融事业部制，将支持养老服务业、发展个人养老相关的金融业务进行整合，并与银行自身战略转型相结合，探索发展养老金融的新型商业模式。商业银行可以在养老服务业相对发达、老龄人口较为集中的地区设立专业的养老金融团队、养老金融分支行，优化整合内部资源，提升在养老领域的金融服务水平。
创新养老产业投融资产品，拓宽养老产业多元化融资渠道。我国的养老产业还停留在养老设施建设阶段，业务链、产业链远未建立和打通，尚未出现较为成熟的盈利模式。养老产业具有投资周期长、收益成效慢、回报率低、资金成本承受能力不高的特点，养老服务大多面临准公共品性和服务受众的挑剔性，商业银行在养老产业投融资方面较为谨慎。在国家政策允许和风险可控的前提下，商业银行应创新养老产业信贷产品和服务，并结合集团化优势为养老服务业拓宽融资渠道，不断满足养老产业发展需求。
一是创新适合养老产业特点的信贷管理机制和服务方式，拓宽养老服务业贷款抵押担保范围。商业银行根据养老产业发展导向和经营特点，制定专门的养老产业信贷政策，建立适合养老产业特点的信贷审批、信用评级、客户准入和利率定价制度，研发具有养老产业特色信贷产品。银行在风险可控的前提，积极开展应收账款、动产、知识产权、股权等抵押贷款创新，探索养老服务机构有偿取得的土地使用权、产权明晰的房产等固定资产抵押贷款。
二是拓宽养老产业多元化融资渠道。我国商业银行尤其是大型银行较多是银行或金融控股集团，拥有证券、保险、信托等多项金融资质，能够依托平台优势，为养老产业企业提供多元化融资服务，提高养老金融服务的供给能力。商业银行通过证券子公司，为养老产业企业提供上市融资、并购重组、股份转让等股权融资服务，还可以通过发行企业债、公司债、非金融企业债等方式进行债券市场融资。商业银行及子公司在国家政策允许下，通过设立养老专项债务融资工具、养老产业投资引导基金、养老信托计划、养老设施租赁等服务平台，鼓励社会资金、民间资本等进入养老产业，拓展养老产业资金来源。
房产托管业务范文5
长期以来,邮政储蓄经营产品单一,难以适应形势发展,建立多元化的产品体系成为邮政储蓄经营的头等大事。
1邮政储蓄面临的内外部环境分析
1•1内部环境有利因素:第一,网点优势。邮政储蓄已经成为中国金融界联网网点最多、分布最广的机构。从结算网络角度看,邮政储蓄具有明显的比较优势。第二,资金优势。截至2006年底,邮政储蓄余额达到1•6万亿元,成为第五大吸储机构,具有明显的资金优势。第三,客户资源优势。20多年储蓄业务的开展,使邮政储蓄积累了庞大的客户资源,并在广大居民中建立了良好的信誉。邮政储蓄已经成为城乡居民基础金融服务的主渠道之一。不利因素:第一,邮政储蓄的科技设备明显落后,尤其是系统电脑设备、前台电子化金融机具等比较陈旧。第二,高端金融人才在邮政储蓄内部十分稀缺,限制了邮政储蓄的发展。第三,长期以来,邮政储蓄只开办存款业务和中间业务,未涉及贷款业务和其他银行业务,并且不办理对公存款业务,产品品种单一,难以与其他商业银行抗衡。第四,由于长期未办理贷款业务,邮政储蓄缺乏风险管理概念,加上人员、体制等原因,内控机制有待完善。
1•2外部环境不利因素:第一,转存款政策调整给储蓄业务收入带来重大影响。第二,银行业的激烈竞争给储汇业务发展带来严峻挑战,根据中国入世总协定,2006年12月11日起,中国银行业向外资银行开放;同时,国有四大商业银行股改在向纵深推进,股份制商业银行也在全力布点,农村信用社加快了体制改革和系统联网建设,邮政储蓄面临多层次的市场竞争格局。有利因素:第一,在农村地区开展业务的机遇。近年来,国有商业银行撤并一大批县(市)支行及其附属机构,农村地区金融服务短缺、市场真空问题凸现。我国建设社会主义新农村的政策也为邮政储蓄在农村地区发展业务提供了广阔空间。第二,个人银行业务蓬勃发展带来的机遇。近年来,中国城乡居民收入水平大幅度提高,居民收入占GDP的比重也在持续上升,个人逐渐成为社会金融活动的主体之一。同时资本市场发展迅猛,银行、证券、信托和保险等领域不断开拓创新业务,客户对银行金融服务多样化需求明显增强。邮政储蓄有数量巨大的个人基础客户群,在广大客户中树立了良好形象和信誉,为邮政储蓄发展个人银行业务提供了便利条件。第三,中小企业融资缺位为邮政储蓄带来发展空间。由于邮政储蓄长期扎根于基层和社区,服务中小客户,获得了大量的“软信息”。同时,邮政储蓄网点贴近基层,和中小商户联系紧密,节约了大量的运营和交易成本。由此可见,建立在“软信息”基础上的关系型融资、小额联保、信用贷款是邮政储蓄服务中小企业(商户)的有效途径。
2邮政储蓄产品体系的基本定位和差距分析
在2006年12月31日中国邮政储蓄银行获准开业时,银监会指出邮政储蓄银行的市场定位:充分依托和发挥网络优势,完善城乡金融服务功能,以零售业务和中间业务为主,为城市社区和广大农村地区居民提供基础金融服务,与其他商业银行形成互补关系,支持社会主义新农村建设。根据内外部环境和发展形势,邮政储蓄要扬长避短,中期发展战略可定位为全能性的社区零售银行。以城乡广大普通居民、小商户、小企业为基础客户群,渗透城市社区、农村村镇市场,逐步实现农村包围城市、普通用户影响高端客户。具体体现在服务对象平民化、网点设置便民化、经营特色亲民化、信息沟通对称化、服务收费低廉化等方面。
2•1邮政储蓄产品体系的基本定位邮政储蓄要在搞好总体规划的基础上,以客户为中心,以市场为导向,遵循商业银行“流动性、安全性、效益性”的经营方针,充分运用在营业网络、信息、信誉等方面特有的优势,对现有产品进行整合,大胆借鉴国内外零售银行、社区银行的发展经验,创造条件实现跨越式发展,有重点、分步骤地开发有比较优势、有市场回报、有发展潜力的银行产品,形成负债业务产品类、资产业务产品类、结算业务产品类、理财业务产品类、其他中间业务产品类等五大类产品线组成的邮政储蓄产品体系,提高邮政储蓄的核心竞争能力和运作效率,实现可持续健康发展。
2•2邮政储蓄产品现状与定位差距分析规划性差距。长期以来,邮政储蓄缺乏有效的产品管理体系和总体规划,没有形成优势核心产品、重点发展品种,缺乏组织化、系统化的管理。结构性差距。邮政储蓄一直以来只重视发展负债业务,中间业务比例很小,结算业务也没有形成优势,资产业务受政策限制刚刚起步,严重制约了邮政储蓄进一步做大做强。保障性差距。邮政储蓄缺乏产品营销的保障体系支持。在产品后续管理方面普遍存在轻视产品维护、产品改进和营销的问题,缺乏对新产品盈利能力、客户群体、市场份额、市场认知度等方面的评价和分析。品牌意识淡,新产品业务培训、营销、宣传和保护工作力度不够,难以形成品牌效应。
3邮政储蓄产品开发策略
3•1多元化产品策略从全能性社区零售银行的定位看,邮政储蓄应充分利用邮政储蓄网点资源和全国网络优势,充分发挥其贴近大众、贴近社区、贴近基层的特点,重点为小企业、个体商户、城乡居民客户提供全面的基础金融服务,体现邮政储蓄服务的普遍性、便利性和可获得性。第一,稳定发展负债业务。降低负债业务成本,提高活期存款比重,增加网点自然吸储能力,尽快变初级的规模增长方式为效益增长方式。同时尽快开办外币储蓄和对公存款,形成较全面的负债产品线。第二,积极发展结算类业务。要以绿卡业务为龙头,逐步整合邮政汇兑、储蓄异地存取、国际汇兑业务,打造邮政储汇支付结算品牌。发挥邮政储蓄结算业务网络覆盖面广、交易成功率高、实时处理的优势,提供现金到现金、现金到账户、账户到现金和账户到账户等系列服务。第三,拓展资产业务。采用“批发+零售”发展策略,开展协议存款、同业存款、银团贷款,对资金进行全国、全省集中运用。此外,在成功试点小额质押贷款业务基础上,基层分支机构利用客户信息优势,探索开办小额联保贷款、小额信用贷款、小额(房产)抵押贷款等零售资产业务。第四,超前发展理财业务。在开办好保险、代销国债、代销基金等理财产品的基础上,推出本行的理财产品,积极培养个人理财人才,为客户开展综合理财顾问服务。第五,规模发展中间业务。加大代收付业务发展,以服务“三农”产品为切入点,建立“涉农资金直通车”的地位。在城市市场,进一步抓好工资、养老金等业务,大力发展水、电、话费等公用事业费的预存代扣类非现金中间业务,推进“离柜服务”。在条件成熟后开办基金托管业务、买卖外汇、公司结算等业务。
房产托管业务范文6
关键词：业主委员会、法律地位、权利义务
一、问题的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年成立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业管理公司签约，双方约定将物业管理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业管理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业管理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证明两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议（参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.）。
随着全国第一起业主状告业主委员会案件最终以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的问题便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监督业主委员会行使其权力？
二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业管理委员会”（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。）；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权管理委员会”或简称其为“管理委员会”（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业管理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业管理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者认为：业主委员会为管理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于管理制度上占有极其重要的地位。（陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。）也有人认为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。（颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。）以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业管理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我认为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。
（一）业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主（通常是通过第一次业主大会选举产生的形式）所具有的法律地位。
新出台的《物业管理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业管理条例》第六条第二款规定：业主在物业管理活动中享有选举业主委员会委员和监督业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我认为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度（王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。虽然民法通则第六十三条规定：人在权限内，以被人的名义实施民事法律行为。但是，人未明示本人（即被人）名义而为意思表示者，应视为该人所自为；惟相对人明知其权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名”（郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华民国四十八年版，第288页。）。业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时，虽然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其权范围之内；并且物业管理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业管理企业签订物业管理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名”的构成要件，仍然属于行为。在业主委员会与物业管理企业所签订的物业管理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。上述这些内容，完全符合的特征（参见前引⑶，王利明书，第117-118页。），故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，业主委员会所的民事法律行为系与物业管理企业签订物业管理委托合同。
但是，民事法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。因为《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监督业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在管理关系中处于管理者的地位；而全体业主则处于被管理者的地位。
（二）业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体（依据《物业管理条例》的规定，主要包括物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会）所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业管理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。
《物业管理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我认为：业主委员会与物业管理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约（史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第359页。）。在业主委员会与物业管理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业管理，故只能委托具有管理能力的物业管理企业代为自己进行管理。一旦业主委员会与物业管理企业协商一致，在物业管理委托合同上签字，便意味着物业管理委托合同的成立。物业管理企业在物业管理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业管理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业管理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，（参见上引，史尚宽书，第359-365页。）故业主委员会与物业管理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业管理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业管理事务。
业主委员会除了在与物业管理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业管理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作；在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政管理法律关系。所谓行政管理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系（姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。）。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政管理部门无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业管理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部门备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监督也是强制性的。如果其不为上述行为，就会受到有关部门的行政处罚。以上内容符合行政法上行政管理行为的特征（参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。），故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政管理法律关系，房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会作为行政管理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。
三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。
（一）业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于行为的人和管理行为的管理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为行为中的权利义务和管理行为中的权利义务。
1.行为中的权利义务业主委员会在与全体业主（包括业主大会）的民事法律关系中处于人的地位。人在民事法律关系中的权利义务主要包括以下几点：（1）人必须亲自实施行为。除非经被人同意或有不得已的事由发生，不得将事务转委托他人处理。（2）人应谨慎、勤勉地行使权。人不履行勤勉义务，疏于处理事务，使被人设定的目的落空并遭受损失的，由人予以赔偿。（3）人应向被人忠实报告处理事务的一切重要情况，以使被人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在事务处理完毕后，人还应向被人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。（4）人不得与第三人恶意串通，损害被人的利益。如使被人遭受损失的，由人和第三人负连带赔偿责任（参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。）。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同，必须在权的行使范围之内。只有业主委员会在权行使范围之内代全体业主签订的物业管理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其权的行使范围同物业管理企业签订物业管理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业管理企业签订物业管理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督。作为全体业主的人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业管理活动向全体业主进行详细的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业管理工作的监督。当业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者和物业管理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒绝承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；如果全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业管理企业承担连带责任。（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。业主委员会与全体业主之间的民事法律关系之所以产生，是因为全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希望其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业管理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的权，为全体业主的利益服务。
2.管理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种管理关系，处于管理者的地位。管理者在管理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、奖惩权以及依法管理、公开管理、对于非法管理给被管理人造成的损失承担赔偿责任的义务（参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。）。落实到业主委员会与全体业主之间具体的管理关系中，业主委员会的权利义务有：（1）监督全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业管理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部门，实施行政强制或行政处罚。（2）收取、使用和管理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业管理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部门和财政部门关于专项维修资金收取、使用和管理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业管理条例中，都将这部分资金划归业主委员会管理。但是，业主委员会在收取、使用和管理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在业主大会召开期间，应就其管理活动及专项维修资金的收取、使用和管理情况向全体业主作出详细的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的管理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述管理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，如果业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由他们负责追回。
（二）业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业管理企业、房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政管理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政管理行为中的权利义务。
1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业管理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：（1）指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。（2）监督受托人处理委托事务的情况。（3）预付费用及费用偿还。（4）支付报酬（参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九年版，第369-384页。）。结合以上内容，业主委员会在与物业管理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同，将自己所在小区的物业管理事务交由物业管理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同示范文本》及国务院《物业管理条例》的规定，物业管理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业管理企业的名称、物业的基本情况、物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托管理的期限内，若物业管理企业没有违反《物业管理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业管理事务让与其他物业管理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业管理企业赔偿损失。（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同。业主委员会须定期检查监督物业管理企业履行物业管理委托合同、实施物业管理事务的情况，检查监督的内容主要应该包括物业管理企业对于物业管理委托合同中的全部管理事项是否都进行了管理、管理是否达到物业管理委托合同中规定的服务质量以及物业管理费用的具体收支状况。对于物业管理企业违反物业管理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业管理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业管理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业管理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业管理事务的意见和建议，转告物业管理企业。（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用。对于物业管理企业在日常物业管理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常费用，业主委员会应当事先预付或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业管理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业管理企业支出费用的必要性与合理性的前提下，经业主大会同意，才能向其支付该费用。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业管理企业支付任何费用，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。（4）协助物业管理企业收取物业管理费。虽然签订物业管理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名”的民事法律关系（前文已有论述），物业管理委托合同中规定的物业管理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业管理费，物业管理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业管理企业督促业主支付物业管理费的义务；若物业管理企业以拖欠、拒付物业管理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。
2.行政管理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部门、公安机关、居民委员会的行政管理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政管理法律关系中的权利义务有：（1）服从行政主体的行政管理。（2）依法履行各种法定义务。（3）对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。（4）接受行政主体监督。（5）在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。（6）向有关国家机关提出申诉、控告、检举。（7）依法提起行政诉讼。（8）依法请求国家赔偿或补偿（参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。）。在业主委员会与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会具体的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。为了使房地产行政主管部门更好地了解和管理业主委员会所在物业小区的物业管理事务，这次《物业管理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政管理部门备案，在备案时一般还需提交业主大会成立简要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业管理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部门一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业管理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部门或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。（3）接受房地产行政主管部门的监督。依据《物业管理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。（4）依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门申请备案，若其选举产生的程序符合法律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部门对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部门申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部门对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部门申请复议或向人民法院提讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。
四、立法缺陷与现实中存在的问题在明确了业主委员会的法律地位和应该具有的权利义务之后，再回过头来看国务院的《物业管理条例》，不难发现其中还存在着不少立法缺陷，从而导致了现实中存在的诸多问题。其中比较突出的问题主要有以下几类：
（一）业主委员会成立数量少《物业管理条例》第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于《物业管理条例》中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据有关数据统计，现实中由于业主这方面意识的欠缺，向房地产行政主管部门备案的业主委员会相对于物业小区而言，数量相当少。例如乌鲁木齐市的物业管理公司大大小小已达242家，物业管理行业已初具规模。然而与之极不协调的是，全市830多个住宅小区（包括高层大厦），仅有50多个小区成立了业主委员会，与物业管理公司的数量相差悬殊（参见孟瑶：《乌鲁木齐业委会数量少制约物管发展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山东省济南市的房产管理局下发了《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》，济南市民可以据此组织成立业主委员会。但经过两年多的时间，真正依法成立、在房管部门登记备案业主委员会的小区却只有区区15家（参见郑重：《业主委员会泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。
（二）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《物业管理条例》第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费委由拒绝参加业主委员会会议（参见马祥平：《业主委员会：无尽“尴尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。
（三）业主委员会诉讼地位不明确《物业管理条例》对于业主委员会的法律性质未予确认，从而导致了在现实中业主委员会的诉讼地位极不明确。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地产公司开发，1995年开始投入使用，1996年9月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的55万元维修基金。当金湖新村小区业主委员会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上被告席的时候，合肥市中级人民法院作出民事裁定，认为该业主委员会不具备民事诉讼主体资格，对其不予受理。业主委员会不服裁定，向安徽省高级人民法院提起上诉，同时还致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院据此下达民事裁定书：裁定市中院立案受理该案，业主委员会可以以自己的名义提讼（参见刘传勋：《业委会致信高法讨说法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。
（四）业主委员会超越权范围、《物业管理条例》虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信（参见马美菱：《维修费狮子开口业主利益受侵害、业委会就像围城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献奖”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理（参见包蹇：《业主缘何状告业主委员会》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。
五、制度完善纵观世界各国的民事、物权、房地产管理或物业管理法律法规，很多国家都有着与我国业主委员会制度相接近或相类似的制度设计，其中有些规定对我国业主委员会制度的完善具有很大的借鉴价值。
德国法民法规定：业主委员会（凡外国法律中某具体概念与我国《物业管理条例》中的某一概念相近的，为便于理解，统一使用我国《物业管理条例》中的提法。下同）成员由业主中的一人或其他具有专门特长的个人或法人担任。业主委员会成员的任命及解任由业主大会之多数决议予以决定，任期为5年。5年期满之后，即使没有特别解任之必要，但依法律规定，该业主委员会成员的职务即已终结。对于任期届满、职务终了的业主委员会成员，可以由业主重新任命，但这一任命必须考量该成员在任期内的业绩。另外，即使在任期之内，业主委员会成员如有重大事由，业主大会仍然可以将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，监督业主公约的执行。（2）保存及修缮小区物业中的共用部分。（3）在紧急情况下，对共用部分的维护保存采取必要措施。（4）物业管理费用的管理。（5）以全体业主的名义为一定的行为。（6）将业主的款项同自己的财产分别保存。（7）请求业主出具载明权范围的授权书。（8）预算及年终结算。
法国民法典规定：业主委员会的选任，以业主大会单纯多数的决议予以认定。在实践中，将专家选任为业主委员会成员的情况居多；否则，则当选者必须为业主之一。当选为业主委员会成员的具体对象，既有管理公司，也有自然人（包括专家和业主）。业主委员会的权利义务主要包括：（1）承担执行业主大会决议的任务。（2）遵守业主公约。（3）管理并保全小区物业，在紧急场合可凭借自己的判断，决定紧急施工事宜。（4）制作业主大会会议报告书和预算案。（5）代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为。（6）雇佣一般管理员，并有权将其解雇。
日本民法典规定：业主依照业主公约或业主大会的决议选任和解任业主委员会成员。业主委员会成员有不正当行为或其他不适于执行职务的情况时，业主可以请求法院将其解任。被选任的具体对象，既可以是业主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共用部分的管理、维护和改良。（2）执行业主大会的决议和业主公约所规定的内容。（3）管理事务的报告义务。（4）保管业主公约，并在有利害关系人请求阅览时将其提供阅览。（5）召集业主大会。（6）适用委任合同中的相关规定。
意大利民法典规定：业主大会可以指派一个业主委员会，或由业主申请法院指定。业主委员会成员的任期为1年。业主大会可以随时将其解任，也可由业主申请法院解任。被选任和以任何理由终止业主委员会成员的职务时，必须向有关部门进行登记。业主委员会在其权限范围内所作的行为对全体业主均有拘束力；对于其超越职权范围所作的行为，业主可于30日内向法院提起控诉。业主委员会的权利义务主要包括：（1）执行业主大会的决议，遵守业主公约。（2）小区物业共用部分使用的管理及共同利益事项的执行，以使全体业主获得最大的利益。（3）收取物业管理费用和专项维修资金，支付小区物业共用部分所需通常维护的经营管理费用。（4）在年终提出管理的账目。（5）在依职权或业主公约或业主大会赋予的权利范围内，代表全体业主对某一业主或第三人进行诉讼。
瑞士民法典规定：业主委员会成员由业主大会选任，或由业主请求法院指派。业主大会可以随时依照其决议解任业主委员会成员，并保留可能发生的损害赔偿权。当业主大会忽视重大事由的存在而拒绝解任业主委员会成员时，各业主可于1个月内向法院请求解任。对于法院指派的业主委员会成员，未经法院同意，不得于任期届满前将其解任。业主委员会的权利义务主要包括：（1）依法律法规、业主公约及业主大会的决议实施有关小区物业共同管理的一切行为，以及为防止或除去损害，而自行采取一切紧急措施。（2）将物业管理费用分派给各业主，并收取物业管理费和专项维修资金。（3）注意业主是否依法律、规章及业主公约的规定，使用小区物业的共同部分和共同设施。（4）在获得业主大会的授权下，对外代表全体业主（参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273页。）。
我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定：业主为执行小区物业管理工作，选举业主委员会。业主委员会成员由业主互选产生，任期为1年，连选得连任。业主委员会成员互推一人为主任委员，主任委员对外代表业主委员会。业主委员会具有当事人能力，当其作为原告或被告参加诉讼时，应将诉讼事件要旨迅速告知全体业主。业主委员会应对业主大会负责，并向其报告会务。业主委员会的权利义务主要包括：（1）小区物业共有及共用部分的清洁、维护、修缮和一般改良。（2）对于业主违反法律法规和业主公约的行为进行处理。（3）建设业主共同事务中应兴革的事项。（4）保管业主公约、业主大会纪录、物业使用执照誉本、建筑物竣工图说等有关文件资料，并提供利害关系人阅览。（5）维护物业小区的安全及环境。（6）收缴、保管和使用物业管理费及专项维修资金。（7）执行业主大会的决议。（8）委任、雇佣及监督物业管理服务人。（9）提出并公告会计报告、结算报告及其他管理事项。（10）其他业主公约规定的事项（参见中国民商法律网：《台湾公寓大厦管理条例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。
通过分析比较上述各国关于业主委员会制度的立法设计，结合我国的实际情况，我认为我国的业主委员会制度应该做如下设计：
1.实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生贪污挪用的情况的发生。过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。故我认为取2年或3年为宜。
2.加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权业主委员会应定期向业主大会报告其工作，接受全体业主的监督。若业主大会发现业主委员会超越权的行使范围从事行为，或者为任何损害全体业主利益的行为时，可以随时依照其决议解任业主委员会成员，拒绝承认其行为对全体业主的法律效力，并保留损害赔偿的请求权。
3.确定业主委员会的法律地位，赋予其诉讼当事人资格应当明确规定业主委员会属于事业法人，自成立之日起就具有法人资格。其在与全体业主的民事法律关系中处于人的地位，在与全体业主的管理关系中处于管理者的地位；在与物业管理企业的委托合同中处于委托人的地位，在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中处于行政相对人的地位。当业主委员会在全体业主或业主大会的授权下与物业管理企业为民事法律行为时，物业管理企业不得以业主委员会为被告提起民事诉讼。其他情况下，业主委员会都可以以自己独立的名义参加诉讼活动。
4.明确业主委员会的权利义务，规范其权力的行使业主委员会在与全体业主之间的民事法律关系中，权利义务包括：（1）在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业管理企业签订物业管理委托合同；（2）在业主大会上向全体业主报告物业管理实施情况，并接受其监督；（3）充分考虑业主的利益，维护业主的合法权益。在与全体业主之间的管理关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）监督全体业主对于业主公约的实施；（2）收取、使用和管理专项维修资金；（3）接受全体业主对于其管理活动的监督。业主委员会在与物业管理企业之间的委托合同中，权利义务包括：（1）签订物业管理委托合同，委托物业管理企业进行物业管理；（2）监督物业管理企业履行物业管理委托合同；（3）向物业管理企业支付其用于物业管理事务的费用；（4）协助物业管理企业收取物业管理费。在与房地产行政主管部门、公安机关和居民委员会的行政管理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：（1）向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；（2）配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作；（3）接受房地产行政主管部门的监督；（4）依法获得行政救济。对于以上未列出的权利义务，在实践中可以参照民事法律关系、委托合同法律关系和行政管理法律关系中的相关规定。
主要参考书目：
1.陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版。
2.姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版。
3.罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版。
4.史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华民国四十九版。
5.王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版。
6.颜真、杨吟：《物业管理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版。
