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房产托管服务范文1
同登陆 私人订制
12月7日，金茂雪山语潜心打造的同微酒店群首次亮相北京。来自去哪儿网、艺龙网及新老业主近500位嘉宾和50家国内一线媒体云集于此，共同见证了“中国首创产权式个性微酒店群”的盛大亮相仪式。80后新锐艺术家迟鹏、九剧场主创成员等特邀嘉宾纷纷出席，场面盛大而热烈，各种互动环节无不凸显项目的魅力风采。现场在金茂（丽江）置业有限公司副总经理葛怀恩先生的有力演说中达到，让大家仿佛穿越到丽江，亲身领略这个产权式个性同微酒店群带给大家不一样的生活方式。同时由金茂雪山语营销团队自编自导自演的人生励志微电影的首映，再次让整个会场萦绕着丽江独特的气质与魅力……现场多次的互动抽奖活动，精彩纷呈，一次又一次地将氛围推向更。
三大个性 订制百种生活
活动当天，首先揭秘了中国首创产权式个性微酒店群――金茂雪山语同。作为方兴地产金茂品牌打造的首个度假综合体，充分传承品牌基因，深谙每位业主名流场、生活场、社交场聚合性，创造着每一位业主的同。
金茂雪山语同产权式个性微酒店群，以每一间皆不同成为其最大的特色与筹码，更多具有艺术生命力的概念与设计因此得到更为独特的发挥。作为中国首创的产权式个性微酒店群，金茂雪山语同融合私人个性，独创七大主题，倾力打造33类百种个性化度假居所，并采用全开放、自主运营的积木型自由组合模式，由业主自主定位、自主定价、自主决定功能使用，集结“微”、“个性”、“自主”三大创新特征展现自我，升华丽江度假酒店集群。
金茂物管 私人订制全体系服务
诚然，金茂雪山语同不仅是中国产权式个性微酒店群的始祖，更是推进国内度假物业托管服务理念的领先者。它汲取传统度假区置业理念，历经3年潜心研究，是目前为止国内旅游度假区异地置业的唯一解决方案，这些私人订制计划将满足金茂雪山语全国业主的个人、家庭及圈层度假的一切需求，令业主从自住到投资，全无后顾之忧。
据悉，金茂雪山语同微酒店群从资源整合、房间预订、客户落地、办理入住、客房服务、客户商店等多环节展开悉心研究，因循业主度假、自住、投资习惯，以此构建体系化的订制托管方案。同时，项目联合去哪儿网和艺龙网，强强联手，为业主搭建后台托管运营平台，这项计划不仅解决了业主短期房产增值停滞，实现灵活收益，同时也为游客提供优质度假公寓，真正实现双赢。
双响齐发 私人订制礼惠全国
此次金茂雪山语同微酒店群携大礼进京，以“双免双1”计划及同三连发系列活动，礼献中国高端阶层。随着两项计划齐发，代表着金茂雪山语翻开了旅游地产托管服务新篇章，同时，这个影响国内的私人社交平台日渐成熟，各项高端配套将于明年一一呈现。
房产托管服务范文2
IDC（Internet Data Center）是基于Internet网络，为集中式收集、存储、处理和发送数据的设备提供运行维护的设施基地并提供相关的服务，俗称互联网数据中心。IDC服务是电信部门利用已有的互联网通信线路、带宽资源，建立标准化的电信专业级机房环境，为企业、政府提供服务器托管、租用以及相关增值等方面的全方位服务。
本文所讨论的IDC企业，是指除一级电信运营商（主要指中国电信、中国联通、中国移动）以外的、专门提供与IDC服务有关的公司。国外著名的服务商有如LIMELIGHT、AKAMA，国内著名的领先IDC服务商有创业板上市公司网宿科技、中国赴美上市公司蓝讯科技、世纪互联，沪市上市公司鹏博士等，而各个地方的中小型IDC公司，更是多达数千家。该行业随着互联网的普及而迅速、蓬勃兴起。该行业在我国行业分类中，属于电信增值行业。
二、业务种类（TG/ZJ/CDN/SALES）
IDC服务商提供的服务，一般可以分为托管业务、租用业务、CDN加速服务①和代购服务。托管和租用是传统的IDC业务，而CDN加速服务因其具有较高的技术含量并为广大互联网用户所重视，一般将其独立出来，与传统IDC业务并称。
电信托管是互联网最基础的业务，除了一些超大型的互联网公司如美国微软、美国谷歌等这样的巨头外，绝大多数公司都会选择将其服务器托管到电信机房。中国的一些大型互联网公司如百度、腾讯，也不例外。
租用业务是指为了客户不自行采购服务器然后托管给IDC服务商，而是直接从IDC服务商处租用服务器并托管在电信机房的业务。租用业务与托管业务的差别在于托管是客户自购服务器，交予IDC服务商托管，而租用业务客户不购买服务器，IDC既提供服务器也提供托管服务。
CDN加速服务是IDC服务商利用其自行开发的网络技术，投入大量服务器和带宽资源，搭建的一种技术运营平台，互联网客户利用该平台，能在既定带宽速度限制下，提供较快、较优的互联网访问效果。该类服务已经越来越为广大互联网客户所重视和依赖，尤其是特别耗费带宽资源的互联网应用，如视频、游戏、下载、电子商务等。
代购服务是指IDC服务商利用其大批量采购服务器所能享受的规模价格优势，批量为其客户代为采购服务器的行为，因属于IDC服务商的衍生业务，本文不作特别讨论。
1.客户特性。
IDC服务商所服务的都是互联网公司，涉及领域如电子商务、在线游戏、网络视频、网络下载、即时聊天、团购网站等，凡是利用互联网展示形象、开展业务的各类公司，都可能会成为IDC服务商的客户。
互联网公司因为互联网行业的特性，变化剧烈且频繁，每天都有许多的新互联网公司诞生，每天也有很多老的互联网公司倒下。一个今天发展迅速的互联网站，明天可能悄无声息地消失得无影无踪。
项目新、变化快、不确定性高是互联网公司的重要特点。一个今天新出现的互联网应用或网站，也许一夜之间就变成一个流量集聚、人气爆满的互联网热站，从而成为IDC服务商的重要客户。而有的可能在一两个月内突然流量骤降，走向消亡或整体消失，如2011年的团购网站。
网站可能非常红火，但现金流可能随时会断流，这也是目前互联网公司的一大特点。而这给IDC服务商的商业信用和应收款坏账控制带来巨大的挑战。
2.供应商特性。
我国电信网络资源目前基本处于中国电信和中国联通两家公司的垄断之中，所有的IDC服务商基本上都必须向这两家电信运营商购买带宽资源和机柜。
上游资源的垄断性决定了IDC服务商在与电信运营商打交道中，都处于弱势的谈判地位，议价能力较低，对现金流出的刚性要求颇大，自我把控的余地较小。
3.服务特性。
IDC服务是基于互联网的服务，它不同于传统制造业的最大特点是带宽资源的采购与耗用具有时间上的同步性，不像传统的制造业的原材料采购后，可以存储，留待以后耗用；待销售的产品，也可以实物形态存储一段时间。而IDC服务却不能，带宽资源采购之时起，即同步耗用，若不能及时销售出去，将直接形成损失，没有任何效益，带宽资源不能以存货形态保留下来，无法留作后用或他用。
三、影响IDC企业信用风险和应收款的因素
IDC企业在经营过程中对部分客户进行赊销，从而产生应收账款，这既体现为市场竞争程度不断提升所带来的影响，也是企业内部对客户账款信用风险管理效果的综合体现。归纳起来，对IDC企业的信用风险程度影响较大的依次为以下各项因素：
1.市场竞争程度的不断提升。
随着互联网越来越普及的应用，IDC服务行业也如雨后春笋般随之蓬勃兴起，市场竞争程度不断提升，并且国外知名的IDC服务巨头也通过或明或暗的途径参与了中国内地的IDC服务市场，进一步提升了竞争激烈程度。这是影响IDC服务企业账款信用风险的最重要因素。自2000年互联网泡沫以来，经过十多年的发展，互联网已经在很多领域逐渐形成了寡头垄断，如在线搜索有百度、谷歌，门户网站有新浪、网易、搜狐，即时聊天系腾讯一家独大，在线视频有土豆、优酷，在线游戏有盛大、巨人等。这些互联网寡头垄断态势的逐渐形成，对于IDC服务企业的压力也越来越大，谈判能力越来越弱，进而也增大了信用风险。
2.重销售、轻风险的管理理念导向。
IDC服务业属于新生事物，产生时间比较短，2010年之前基本都属于行业快速增长阶段，各家IDC服务企业都属于跑马圈地的状态，普遍重视销售增长，赊销为扩大市场份额，一定程度上不重视、甚至忽视、无视潜在的账款信用风险。但在10年以后，市场竞争程度明显激烈的情形下，信用风险已经开始逐渐显露出来。
3.互联网客户经营状况的快速逆转。
IDC企业的客户一般是各类互联网网站（公司），这些互联网公司有着明显不同于传统商业企业的商业模式、盈利模式和运营特点。
一个小的网站，在很短的时间内（也许数月）能够突起为一个热门网站，成为任何一家IDC服务企业都不能忽视的重大潜在客户。而互联网企业绝大多数同时又都是还未有盈利或者还未找到盈利方向，为博取网络流量和网站的明天，风险投资或初始资金迅即消失。很多网站的运营表面往往还很红火的情况下，突然就销声匿迹或者资金量断流，从而给IDC企业带来巨大的账款坏账风险。如2011年的团购网站的强势崛起和快速没落。
4.缺乏完善的信用管理制度。
与重销售、轻风险管理理念相应的是，很多IDC服务企业对内部销售团队的考核激励手段都偏重于销售额指标，缺乏对坏账的重视和惩罚。而关于对客户释放账款额度前的信用风险评估，几乎未见IDC企业有制度化并给予重视的。
5.收账措施不能符合互联网行业的特性。
IDC服务行业是一个新生的行业，其客户都是互联网企业或网站，同样是新生行业。这些互联网企业或网站，基本都是轻资产类型，往往除了一些电脑、服务器和办公家具外，并无其他任何有价值的有形资产。因此，当IDC企业与其客户互联网企业或网站产生纠纷诉讼，即使胜诉，也难挽回损失。此领域的商业纠纷和判例的披露并不多见，对该行业收款或纠纷处理有经验的管理人员甚至律师人才也是十分稀少。
6.技术服务水平的完善与领先程度。
技术能力及服务水平是IDC服务企业的生存根本。但是由于网络技术和网络环境的复杂、多变和快速更新，客户需求的多变和多样化，对IDC服务企业的技术服务水平要求越来越高，然而出现故障和服务瑕疵却难以预测和避免，这也是现实中账款风险增加的一个重要因素。
7.缺乏相应的管理信息技术手段。
IDC企业的互联网客户总体而言，小而多，变化快是其特色。对于这些大量而变化迅速的客户基本信息、经营状况、内外环境的变化把握，缺乏与之相应的信息技术手段，用传统的账款监控手段，往往在发觉信用风险之后，已经来不及应对或避免损失了。
四、IDC企业应收款风险防范与管理
据上述分析，基于互联网企业的轻资产、运营不稳定、盈利模式不确定的特性，IDC企业对应收账款风险的控制应以风险防范为主，跟踪、催收为辅。据笔者在业内的数年情况，提出以下几个环节的管理措施：
（一）建立完善的信用风险管理制度
管理层应充分重视制度层面的建设，建立完善的信用风险管理制度，主要有：（1）建立客户档案，收集关键信息。这里的档案信息包括一切对未来催收款项、挽回损失有利的信息。例如法定代表人与实际控制人，基本账户与一般信息，客户审计报告及纳税申报表，客户的历史经营状况及现状和未来趋势，客户持有的版权、商标权、重要域名等无形资产的详细情况。（2）建立动态而合理的信用评价机制。针对不同类型、不同规模、不同性质的客户群体，参考商务、技术、法务和财务参数，建立一个全方位、动态平衡的信用评价机制。（3）独立信用评价职能，保证信用风险控制职能的发挥。在组织层面上，对信用评价职能进行独立，或者采用计算机自动化程序进行评价，并将结果可供有关管理人员作为决策参考，同时应赋予相应的责任和义务。
（二）加强服务过程中重要环节的监控
从合同谈判、签署到服务提供和收款的整个过程中，有若干重要环节必须加以重视。
1.签署合同时，仔细研究，认真谈判，制定多重可选策略组合方案。根据一些发生的诉讼案例在举证过程中得到经验教训，需要注意的重要的条款，在财务方面需明确付款时间、付款方式、付款前置条件、付款提示流程等，技术方面有故障率及故障率的具体技术定义和认定方式及提示流程和形式、故障等级对财务付款的影响程度的设定等，法务方面有管辖地的确定、违约状况的描述及触发条件的清晰描述、提示流程、涉及文件等不一而足，企业需根据自身状况，作出明确的筹划和设定。
需要特别提出的是，IDC服务企业应避免整个谈判都是由一线商务人员进行主导，而技术、法务和财务只是在已经基本确定的合同框架下进行“再确认”。应动态而整体地看待这些不同方面（商务、财务、技术、法务）的重要条款，制定多重可选策略组合方案，以指导一线商务人员的谈判。
2.动态收集客户各种信息，密切关注客户经营和财务状况的变化。理顺客户信息传递通道，便于商务人员对客户内外部经营环境变化情况的收集和反馈，技术部门对客户带宽资源使用数据的异常变化应及时反馈，法务部门对客户涉诉信息的收集及财务部门对客户回款情况变化的分析，密切关注客户的经营和财务状况的变化，以便于在客户的运营或财务状况变差的第一时间得到准确的判断，以及时采取对策。
（三）制定多种符合行业特点的收款策略
1.舆论与媒体披露策略。互联网客户的一大特点就是都需要不断维持曝光率，为广大网民所知晓、熟悉和喜爱。而恰当利用媒体如微博、行业媒体等舆论来披露有关款项纠纷，利用客户的客户/网民/同行对客户的疑虑、质疑、保守行动和信息进一步的扩散传播，将会对客户造成非常大的压力，进而可能引起连锁反应，甚至可能影响客户的生死存亡，从而有效促进款项回收。
2.断线与机器扣留策略。IDC服务中一个很大的类别是托管服务，此类服务客户如若欠款或可能发生欠款，IDC企业可以在符合合同条款的约束下，对客户进行断网和扣押服务器，这是比较有效同时也是IDC企业最常用的款项催收手段。但是基于互联网的特性，机器对客户来说，往往使用一年半载后价值并不是那么大了，其数据又是可随时转移的，因此对于应收款额度的控制就显得尤其重要。
3.查封并拍卖无形资产策略。互联网客户往往没有土地、房产、存货等有形资产，而托管的服务器在使用一段时间后，又因为物理和技术折旧的缘故，变得没有什么价值，不足以抵消欠款。在前期信息收集中，是否已经收集到客户拥有的版权、域名、软件著作权、商标、专利权、权等一系列无形资产，就显得尤其重要。一旦确认账款风险，第一时间就可以查封客户的上述无形资产以供拍卖，可迫使客户付款。
4.查封并保全账户策略。在不同的服务阶段，通过不同的方式和情景，收集客户的各种银行账号，比如在签约前要求客户提供基本账户的资信证明以获得客户的基本账户信息，通过索要客户的税收缴款书收集客户的纳税账号，关注日常打款账号及采用其他一些手段收集客户可能存在的其他银行账户信息，一旦确认账款有风险，第一时间提讼保全措施，将可能的账户尽可能全部封存，必然影响客户持续经营，就可迫使客户坐到谈判桌前来，尽早商洽款项支付。
5.申请特殊资格客户破产策略。根据《破产法》，由债权人提请债务人破产，这不是目的而是手段。有些客户公司可能只是一个空壳，并无任何有形资产或无形资产，即使被清算也不会有所得，但是该公司本身可能拥有某种行业或业务的运营牌照、许可证或运营资质等资格，该类资格原则上不是属于可估价的无形资产，也不能被拍卖或转让，而只能因其公司主体资格的存在而存在。在这种情况下，虽然欠款客户没有资产，但是因其拥有的该类资格对其股东具有重大价值，申请其破产，可以威慑到客户的股东，让股东为了不失去该公司而被迫代为偿付款项。
6.股东财产担保策略。这种策略一般适合于小型的客户，客户股权关系比较清晰。客户本身实力不足以获取较大的信用额度，但是只要能提供股东（含个人）的有效担保，也是可以接受的。这种做法，对客户也是有效的威慑，能够极大地减少应收款的坏账风险。
（作者为财务总监、高级会计师、硕士）
参考文献
房产托管服务范文3
一、明确鼓励和扶持对象
（一）本政策意见所鼓励和扶持的大学生自主创业，主要是指具有高等专科院校学历以上的大学生、硕士研究生、博士研究生，在读期间或毕业二年以内在长初始创办各类企业或从事个体经营，并担任所创办企业或个体工商户的法人代表。
（二）大学生到农村创办现代农业项目，规模种植面积超过50亩、规模养殖年总产值超过20万元，或创办各类专业合作社等经济组织和经济实体的，纳入本意见鼓励和扶持范围。
（三）对零就业、下岗失业、低保户和残疾人家庭大学生自主创业的，给予重点鼓励和扶持。
二、建设大学生创业基地
（一）凡新增大学生创办企业20家以上的产业园区(基地、大学、大厦)、吸纳大学生创办企业10家以上的企业，可经市推进创业富民工作领导小组办公室(以下简称创业办)认定为大学生创业基地，每年给予30-50万元资金补贴。
（二）大学生创业基地要加大标准产业用房和创业公寓的建设力度，其城区工程报建费均按照*高新技术产业开发区工业用地标准执行，国土部门应优先安排建设用地，房产部门也应及时办理产权登记。力争通过三年的努力，基本满足大学生自主创业的需求。
三、多渠道解决大学生创业场所
（一）入驻大学生创业基地的大学生自主创办企
业，由创业基地提供经营用房，第一年按每月900元、第二年按每月700元、第三年按每月500元减免经营用房租金。在长没有家庭住所的，可由创业基地提供三年免费创业公寓或宿舍。创业基地不能提供免费住处的，可参照廉租房政策，由房产部门给予每人每月160元廉租住房补贴。
（二）在大学生创业基地以外租赁经营场所自主创办企业的，三年内由房产部门给予经营场所租赁补贴，第一年按每月800元、第二年按每月600元、第三年按每月400元给予补贴。在长没有家庭住所的，可参照廉租房政策，由房产部门给予每人每月160元廉租住房补贴。
四、加大创业资助力度
（一）市本级每年从创业扶持奖励资金中安排3000万元(其中市创业富民专项扶持奖励资金新增预算部分列支1100万元，科技、工业、商贸、农业专项经费中分别列支1000万元、500万元、200万元、200万元)，区（县市）每年从创业扶持奖励资金中安排1000万元，设立市、区（县市)两级大学生创业扶持奖励资金，主要用于大学生自主创业的各种扶持、奖励和贷款贴息。
（二）大学生创业项目申请无偿资助的，由相关部门审批，每个项目一般在20万元以内，且不超过企业自有资金的投入额度。首期拨付审批总额的60%，其余部分在首期资助资金通过考核审计后即予拨付。对申请财政贷款贴息的，经审核贴息期限一般不超过2年，年贴息总额度最多可达10万元。
（三）各区（县市）要成立小额贷款担保机构，市财政根据各区（县市）政府担保资金规模2：1予以补助。鼓励社会贷款担保机构支持大学生自主创业，市、区（县市）两级财政通过适当补贴的方式帮助其降低经营风险。大学生自主创业的，可到户口所在地社区劳动保障管理服务中心申请最高5万元的小额担保贷款。大学生合伙经营或组织起来就业并具备一定自有资金和相应反担保条件的，可按其吸纳人员人均5万元以内的额度给予担保贷款，最高为50万元。从事微利项目的，享受两年财政全额贴息。
（四）对大学生自主创办的新兴项目，根据企业规模可给予最高为200万元的小额担保贷款扶持。贷款期限最长为两年，由同级财政部门按贷款基准利率的50%给予贴息。
（五）鼓励大学生以创业项目为平台积极争取国家和省专项资金支持，争取社会风险投资和银信机构融资，市创业扶持奖励资金在所争取资金或融资总额的10%以内给予支持(单个项目最高可达10万元)，帮助创业主体降低融资风险。
（六）大学生自主创业的科技项目获得上级资助资金的，由市、区(县市)科技部门分别给予上级资助金额30%、20%配套，配套资金不低于5万元；对获得上级部门立项的项目或创新成果但未获得资金支持的，给予5-10万元不等的一次性资助。
（七）由市创业富民领导小组牵头，每年评选30个市级大学生自主创业成功典型，每个给予5-8万元奖励，奖励资金必须用于企业追加投资扩大再生产。
五、落实税费优惠政策
（一）大学生自主创业三年内，同级财政采取先征后返的方式减免其营业税和个人所得税的地方所得部分，市属行政事业性收费全免；经评定为成长性好的项目，可继续享受二年政策优惠。
（二）各级公共就业服务机构和人才服务中心要建立大学生档案免费托管制度，自主创业、灵活就业、登记失业的大学生可将档案交由高校毕业生就业工作相关职能部门进行免费管理。对择业期内回原籍的大学生，公共就业服务机构免费提供档案托管服务。
（三）鼓励大学生积极投身创新实践，自主创业三年内申请专利、商标、软件著作权等无形资产的，由纳税地知识产权部门对申请费用给予全额补贴。
六、开展创业培训辅导
（一）由劳动保障部门牵头，对大学生开展
SIYB(创办和改善你的企业)培训等免费创业培训，确保每个有创业意愿的大学生参加一次以上创业培训。
（二）大学生到定点创业培训机构参加创业培训合格的，由劳动保障部门按规定提供创业培训补贴。完成GYB(产生你的企业想法)培训每人补贴100元，完成SYB(创办你的企业)培训每人补贴500元。实现自主创业的，凭相关证照再给予每人800元补贴。对已经参加技能培训并有创业愿望和创业能力的大学生，可继续接受SYB培训，按规定给予相应的培训补贴。
（三）鼓励和引导高等院校实施创业教育培训，将大学生创业技能培训逐步纳入课程设置和讲授范围，采取多种方式培养学生创业意识，提高学生创业综合素质。积极引入国内外著名创业培训机构，由大学生创业基地提供经营场所，并按照鼓励大学生自主创业政策给予租金减免。
（四）由各级创业办牵头，聘请创业培训老师、成功企业家和政府有关部门专家组建创业导师团，采取单个辅导、会诊辅导、授课辅导、陪伴辅导、咨询辅导等方式，帮助大学生提高创业实践能力。对创业导师团成员，根据个人工作业绩适当给予工作奖励和生活补助。
七、完善创业服务和保障
（一）以教育部门为主，对创业政策实施一次性告知，并配套发放《大学生在长创业服务指南》。
（二）在放宽创业准入条件的基础上，对大学生自主创业进行工商登记注册的，工商部门免收登记类、证照类收费，并设立大学生创业注册登记绿色通道，凡大学生注册登记非禁止、非限制类发展项目且无重大要件缺失的，实行即到即办；免费为大学生自主创业办理税务登记证，并提供免费税务知识培训。
（三）按照放宽大学生落户政策的有关规定，凡大学生在长自主创业的，凭“三证一簿”(身份证、毕业证、毕业生就业报到证和户口簿)和工商登记证明，即可到公安部门办理落户手续。
（四）由劳动保障部门和民政部门牵头，实施“创业挫折关怀行动”，创业遇到严重挫折的大学生可按规定享受失业保险待遇，纳入社会救助范围，切实解决其面临的现实生活困难。
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农村土地承包经营流转指在土地承包期内,在农户土地承包权不变的基础上,承包方以转包、转让、出租、互换等方式将承包土地的使用权转移给第三方从事农业生产经营的经济行为。农村土地承包经营权流转要在长期稳定的承包经营的前提下,按照“依法、自愿、有偿”的原则规范进行。农业、农村和农民问题归根结底是土地问题。土地是农业发展最基本的生产资料,也是农民最基本的生活保障。农村土地制度不仅直接影响到农村社会的政治稳定,关系到土地资源的保护和农业生产的发展,还关系到整个国民经济的宏观运行。农村土地承包经营权流转是完善土地承包经营权制度的核心和关键,是解决“三农”问题的根本所在,也是农村社会稳定的基石,但是相关法律制度不完善,不能对农村土地承包经营权的流转提供良好的制度支撑,导致土地承包经营权在流转过程中面临各种障碍、出现了各种问题,如对流转主体资格、流转范围和方式等进行过于严格的限制,土地承包经营权流转市场极不成熟、相关配套制度缺失、流转程序混乱、流转纠纷增多、土地资源的效益未能充分发挥等等。这些问题的存在严重制约着土地承包经营权合理有序地流转,使得土地承包经营权流转不仅不能达到预期的社会效益,而且影响农村的稳定与发展。因此,有必要针对土地承包经营权流转中的问题找出相应的对策和措施,为建立健全农村土地承包经营权流转机制奠定基础。
一、健全农村土地承包经营权流转的法律制度
当前农村土地承包经营权流转过程中出现的矛盾和纠纷大都由于缺乏完善的法律制度。由于缺乏完善的法律制度的保护和支撑,加之现实中不利因素的影响,导致土地承包经营权在流转过程中面临各种障碍、出现各种问题,这些问题的存在严重制约着土地承包经营权合理有序地流转,使得土地承包经营权流转不仅不能达到预期的社会效益,反而产生负面效应。因此,加强法制建设,为土地流转提供制度保障势在必行。
(一)明确土地承包经营人在土地流转中的主体地位建立农村土地承包经营权流转主体机制是基础。农村土地权属不清、主体不明,是流转混乱的原因之一。产权关系明晰是市场经济的客观要求,也是农村土地市场健康运行的基础,而我国现行法律并未对农村土地产权进行明晰界定,导致农村土地产权关系极不明确,进而导致各方的权责利不明确,使得各利益主体行为极不规范、利益分配也不合理,因此土地制度难以形成有效的激励和约束。这种模糊不清的产权关系不利于土地资源的优化配置,从而直接阻碍了土地承包经营权的合理流转。明晰农村土地产权关系,尊重农户的市场主体地位是土地承包经营权流转的前提和基础,因此,有必要对农民享有的土地承包经营权作明确的界定。第一,土地承包经营权流转的主体是承包方,尊重农户的市场主体地位,即赋予农民对农地的占有、使用、收益和有条件的处分权,其中有条件的处分权是土地承包经营权的关键权能,有必要在法律上予以确认。第二,要进一步明晰土地承包经营权的内容,明确其包括占有、使用、收益以及转包、出租、互换、转让、抵押、继承等权利。要明确土地承包经营权可以买卖,从而避免乡村组织以行政手段干预农户行使土地自主经营权。第三,要赋予承包者长期而稳定的土地承包权,地权制度的理论与实践表明,土地承包权越稳定,越能防止来自外界的不合理干预。只有这样,才能确保农民手中持有的土地承包经营权是明确的、没有争议的,土地流转中才会减少权属纠纷,才能切实维护农民土地承包权益和流转主体地位。
(二)明确界定农村土地承包经营权的流转方式农村土地承包权的流转方式是流转制度的核心,但《物权法》、《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》中关于土地承包经营权流转方式的规定都较为宽泛和原则,都有一个兜底的“其他方式”。例如:《土地承包法》第32条规定:“通过家庭承包取得的土地经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其它方式流转”。如抵押、质押、出典、继承、入股等等农村社会普遍存在的方式是否为流转方式,都没有在法律、法规中得以明确。这就为土地承包经营权流转方式的政策创设和基层的自由发挥留下了制度空间。解决这些问题,应做好以下几方面的工作:首先,要明确土地承包经营权流转方式的种类,改变界定不清、交叉重叠等现象,弥补农村土地流转法律体系的欠缺。应赋予土地承包经营权流转的创新模式:抵押、质押、出典、拍卖、变卖、赠与或遗赠等方式。这些流转方式的创新模式,实际上或多或少的存在着法律上的障碍或实际操作上的难题,需要政策法律的变通和修订方能实现。其次,要探寻符合客观实际的土地流转形式。对于常年外出打工而无法实际履行土地承包义务的农民,可以采取出租、转包、委托等方式流转;对于分散土地、多户经营的整块土地可以采取互换方式流转;对于进城定居或弃耕从商的农民,可以采取转让、出租、转包、入股等方式流转;对于土地利用价值小、收益低的土地,可以采取与企业、合作社等合作、入股、出租等方式流转。通过形式多样的流转方式,最大限度地实现土地价值。总之,积极探索新的土地承包经营权的流转方式可以最大限度地发挥其功能,提高土地流转的效率,实现经济效益的最大化。
(三)完善土地承包经营权流转的纠纷解决机制农村土地承包经营权流转过程中发生纠纷是必然的,关键问题是要建立健全土地流转纠纷处理的组织机制。《农村土地承包法》第51条规定,“因土地承包经营或流转发生纠纷的,双方当事人可以通过协商解决,也可请求村民委员会、乡(镇)人民政府等协调解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院。”但是目前现实情况是,大多数地方政府或法院有关机构尚未形成处理土地纠纷的规范化制度,也缺乏相关的法律条文与仲裁根据;同时,现在土地承包经营权的流转范围和规模越来越大,许多程序不规范的土地承包经营权的流转导致了越来越多的纠纷,这二者的矛盾使得农村中许多土地流转纠纷无法得到及时合理的解决,从而阻碍了土地承包经营权的顺利流转。鉴于我国目前土地承包经营权流转纠纷解决机制的欠缺,有必要进一步完善土地流转纠纷处理机制,为保障农民土地权利提供有效的解决纠纷的途径。应当尽快建立健全纠纷调解、仲裁和诉讼制度。发生纠纷后,当事人可以协商解决,可以请求村委会或中介组织调解,也可以申请县、乡仲裁机构仲裁,或者向人民法院提讼。对政府强制流转、阻碍流转等,受害人有权提起复议和诉讼,造成损害的有权提起赔偿诉讼。对各种侵害土地承包流转权的行为,依法追究法律责任。对此问题,农业部也强调指出:已经开展农村土地承包纠纷仲裁试点的地方,要进一步探索完善仲裁程序、仲裁方法和仲裁制度,不断提高工作水平和调处流转纠纷能力。没有开展仲裁试点的地方,要积极创造条件,争取通过试点逐步开展好这项工作。加强与纪检监察、司法、等部门的沟通协作,建立起多部门协调解决流转重大问题的工作联动机制,并不断健全包括协商、调解、、仲裁、司法等多渠道调处流转纠纷的调处机制。
二、建立健全土地承包经营权流转市场机制
农村土地承包经营权流转是中国特色社会主义市场经济实现要素优化配置的重要途径。目前农村土地承包经营权流转市场机制尚未建立,不管是农户间自发流转,还是乡村组织发起的流转,都不能很好地实现“规范、高效、公平”的原则。因此要建立健全农村土地流转市场,使流转活动实现市场化、规范化运作。
(一)积极开展流转服务,培育良好的流转市场环境开展流转服务是健全土地承包经营权流转市场的重要内容。要积极鼓励支持有条件的地方依托基层农村经营管理部门建立流转服务组织,为流转提供有关法律政策宣传、流转信息、流转咨询、价格评估、合同签订指导、利益关系协调、纠纷调处等服务,逐步建立完善流转服务平台和网络,不断健全流转机制。农村土地流转需要成熟的土地市场的支撑,健全的土地市场能为土地流转提供规范的交易场所,从而促进农村土地快捷有效地流转。要做好以下几方面的工作:第一,建立农村土地市场地价评估体系。为土地承包经营权价格提供相应的参考标准,形成合理的土地流转价格体系;第二,建立较完善的市场运行机制。形成农村土地市场的供求机制、价格机制、竞争机制,减弱地方政府对土地流转的控制局面;第三,建立土地承包经营权流转的中介组织,促进土地使用权的合理流转。建立较完善的中介服务组织是当务之急。当前农村土地流转缺乏完备的中介服务机构,如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地保险机构和土地融资机构等。中介组织及时掌握农业信息,在农地进入市场之前,农民就能对其所承包的土地的价值有清楚的了解,能对是否转让承包权或转包有充分的认识。增加土地流转的机会,减少土地流转的风险。
(二)规范土地承包经营权流转程序土地流转程序不规范,纠纷多,制约着土地流转的健康发展。目前农村土地经营权的流转,以农民自发的、零散的为多数,有组织的流转较少。并且在流转过程中,往往是当事双方私下流转,以口头协议为主,无书面转让合同或转让协议,无凭无据;更无中介机构鉴证,即使签订了协议,内容条款也不全,权利、义务不明确,以致合同兑现不严肃,违约责任难以追究。一旦发生纠纷,各方的合法权益就很难切实地得到保护。基于此问题,国家要制定明确的流转程序,要从源头上把好关,制定一系列规范的土地流转方法步骤,严格各种流转手续,特别是完善土地流转的合同制度。首先,设立合同备案程序,当事人签订土地流转合同后必须报专门的职能机构备案,如果合同内容不符合法律规定或有不适当的地方,职能机构可以建议当事人对其进行补充和修改。其次,在合同履行过程中,设立监督程序,由土地管理机构对当事人履行合同的情形进行合法监督,以保证土地承包经营权流转合同依法有序地履行。第三,明确各种流转主体的权利义务关系,特别是要建立健全土地流转登记公示制度,在各乡镇和村委会、居委会设立专门登记服务机构,随时为土地流转提供有效而便捷的服务,使土地流转在规范的市场机制下自由而健康的发展。除了完善土地流转的合同制度之外,还要明确土地流转的管理机构及其职能,加强土地流转的监督管理。要对土地承包经营权流转的具体范围、流转的形式、操作程序、违规行为等做出明确规定,从而保证和促进土地经营权流转工作的利进行。
三、规范地方政府职责,加强对土地承包经营权流转的管理和服务工作
加强政府对市场的监督管理服务是市场正常运行的重要保障。其中最为关键的就是转换政府角色,政府要履行好农村土地承包经营权流转的服务职能,依法行政,建设法治型政府、服务型政府,为土地流转提供金融支持,落实农民土地承包经营权长期不变的政策等。
(一)明确土地承包经营权流转中政府职责定位不可否认,农村土地承包经营权流转中地方政府扮演了一个重要的角色。地方政府在坚持“依法、自愿、有偿”原则的基础上,为农民提供流转信息,架起流转双方联系的桥梁,是有利于推进农村土地承包经营权流转的。然而,目前在土地流转中存在政府定位不当的现象,地方政府受利益驱动,过度使用行政手段。例如:近年来,非农建设用地绝大多数实行国家征用,没有区分公益性、经营性。征地与供地采用双轨制,征地沿用计划经济时的强制办法,但供地却采取市场经济的有偿出让,政府“以地生财”。对农民的征地补偿方法不合理,且补偿费有时不能全部到位,层层截留。当地方政府取代农民充当农村土地承包经营权流转的主体,与民争利、搞强制流转时,农村土地承包经营权流转也不可避免地要偏离健康发展的轨道。土地流转非常重要的一个配套措施就是政府职能转变。地方政府应逐渐从土地交易中退出,将主要精力用于土地规划的制定和执行。约束政府干预土地流转的行政权力,不得将土地流转与政绩挂钩,制止地方政府、集体经济组织以种种借口强行流转承包地的行为。这就要求政府在执行土地流转政策时尊重农民意愿和农民在农业产业化中的主体地位;在土地流转过程中应注意保障“失地农民”的权益,为农民提供职业技能培训的机会,提高农民的文化水平和科学技能。
(二)完善土地承包经营权流转的管理和服务工作农业部明确指出:目前我国农村土地承包经营权流转总体是平稳健康的。但必须看到,随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元,迫切需要加强管理和服务,以防止发生违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益以及流转不规范引发纠纷等问题。完善土地承包经营权流转管理和服务工作应当从以下几方面着手:首先,在思想上充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性。在当前土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元的新形势下,保持土地承包经营权流转平稳发展至关重要,因此,迫切需要维护农民土地承包权益,加强农村土地承包管理和服务,正确指导农村土地承包经营权流转平稳健康发展。其次,加强管理体系建设。要稳定完善农村土地基本经营制度,确保现有承包关系稳定并长久不变,严格做好承包地的使用权登记、颁证工作。完善土地承包经营权权能,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。同时,要建立健全以土地流转市场为基础,以农村土地承包管理机构为依托,以各级土地承包管理机构为支撑的各级管理服务体系,确保稳定承包权,搞活经营权,保障收益权。第三,健全组织,强化服务。土地经营权流转不仅要有制度上的创新,更应有系统而完备的组织保障。要通过县、乡(镇)、村逐级建立起与土地经营权流转相配套的服务管理组织,为土地经营权的流转提供组织保障。在组织设置的形式上要做到县级建有土地经营权流转服务总站,乡(镇)建有土地经营权流转服务中心,村级建有土地经营权流转托管服务站,形成从县到乡(镇)、村的三级服务管理网络。为土地承包经营权流转奠定组织基础。
