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物业管理公司财务管理制度范文1
海外公司财务管理是根据企业海外生产经营财务活动的特点，对其资金筹集、运用、收入分配所进行的预测、决策、计划.控制、分析等管理工作的总称。主要包括筹资管理、投资管理、外汇风险管理、营运资金管理、海外税务管理等。随着我国“走出去”战略的推行，我国企业加快了在海外投资的进程，特别是在金融危机之后。然而在“走出去”的企业当中，失败的案例占据了相当的比例。究其原因，海外公司财务管理不善是导致出现财务风险和巨大财务损失的重要诱因之一。例如，中航油的巨额亏损、中信泰富的财务风险失控、中铁建在阿联酋的巨额浮亏。当然，不能因为风险的存在便减缓“走出去”的步伐，相反应该对我国企业海外财务管理进行深入分析。因此，本文将结合当前国际经济环境，优化财务管理制度，从而提升企业在国际市场上的竞争力。
二、海外财务管理环境分析
财务管理环境又称企业的理财环境，是指对企业财务活动和财务管理产生影响作用的企业内外部的各种条件或要素。简单来说，财务管理环境是指能对财务管理产生影响的一切因素总称。不同企业在不同国家、不同时期的财务管理有不同的特点，这是因为影响企业财务管理的环境因素有所不同。
（一）经济环境 主要包括：
（1）经济体制。经济体制一般认为可以划分为计划经济体制和市场经济体制，二者的区别一般体现在对决策权的决定上。根据目前我国经济现状，以及我国企业在海外大多数在所在投资国的国情来看，所采用的经济体制基本为市场经济体制。
（2）经济政策。经济政策是指国家为了调整经济活动所采取的各种方针政策。本文将从以下方面对海外国家的政策展开分析：一是财税政策。首先，财税政策会影响海外企业的资金结构和财务风险。针对海外经营的企业而言，企业进行投资所需资金主要靠自己筹措，可以表现为国内母公司借款，也可以表现为其所在国银行等金融机构借入资金，还可以是海外企业自有留存资金。资金来源渠道不同，致使企业资金结构不同，企业面临的财务风险也不相同；然后，由于不同国家国情不同，其税赋水平也不尽相同，这使得集团对整个海外公司的财务统一管理难以进行，增加了在集团层面的调控难度。最后，所在国的财税政策还会干预企业的具体财务运行。例如，所在国政府会利用财税政策干预企业的投资行为，从而鼓励或者限制海外子公司的投资方向。这些因素势必会影响集团对海外子公司的财务投资的控制。二是政府金融政策。每个国家的金融政策都根据自己国家的实际情况来进行制定。这些金融政策对企业的投资和经营产生实质性影响。例如货币的发行数量、信贷规模、信贷政策、利率、汇率制度水平等。这些因素不仅会影响到企业实际获取利润的能力，还会影响到企业进行利润转移的便利性。三是产业政策。所在国为了推动自身行业的发展，可能对这些行业在税收、信贷等方面给予一定的产业政策，例如低税收保护、价格也会有一定保护性政策。例如：非洲国家会对本国不发达的产业，对外来投资实施欢迎和优惠政策。
（二）法律制度环境 通常而言，影响海外企业投资的法律包括：企业法、税法、证券法和金融法等，特别是税法对企业的收益和生产布局有着重要影响，
（三）政治制度环境 政治制度环境不仅决定了所在国社会环境状态，其执行的经济制度更是直接影响到海外业务的开展。例如在市场经济体制下，政府对企业的经济活动干预较少，其经营业务按照市场调节进行运作，使得其管理有着极大的自。反之在市场经济体制不健全的国家中，政府对企业经营活动的干预较大，使得其管理需要考虑更多的政治和政策因素。就我国企业海外投资的现状来看，大部分投资都处于政治制度环境不是很理想的地区。
（四）人口环境 一个国家和地区的人口的基本要素（数量、质量、结构）会在很大程度影响企业的各类投资。一般而言，随着人口数量的增长，会扩大社会的有效需求，也会增加投资的需求。同时随着人口素质的改善，即人口教育程度的提升，适龄劳动人口的技能素质的提高，这些会使企业的人力资本要素得以增加，从而提升企业整体的经营收益。
三、我国企业海外公司财务管理制度体系优化方案
本文将结合我国企业海外业务开展的实际情况，从融资管理、投资管理、营运管理、外汇风险管理、税务管理五个维度提出我国企业海外财务管理制度体系的优化方案。
（一）海外融资管理 相对于国内企业而言，海外企业的海外融资拥有更为广泛的渠道和多样的方式。因此，海外企业财务管理需要按照权衡融资成本和风险，从而以最有利的条件筹措资金，并实现最佳资本结构。
（1）海外企业融资渠道与方式选择。虽然我国海外企业相对于国内企业有着更多的融资渠道选择，但由于其业务开展所在国家多为发展中国家，金融机构素质不高，金融市场发展缓慢，特别是缺乏有效的资本市场，因此，除了依靠国内母公司提供资金支持外，笔者建议海外子公司可以首先考虑利用当地的国际化银行或者实力较为雄厚的非银行金融机构来实现自身的融资述求。还可以考虑使用混合融资的模式，例如：由于开设海外子公司的集团企业大多为国有或者国有控股企业，因此可以考虑利用组合信贷模式，运用信用向本国和第三国以及当地三方金融机构申请组合信贷进行融资。
（2）海外融资的基本原则与方法。首先，科学预测资金需求量。海外子公司需要根据自身的项目进展状况制定资金预算计划，并且需要细化到具体的需求时间点，因为只有较为准确的预测资金需求量，才能保证资金链的安全和预定的资金成本控制。其次，按照要从财务战略管理的高度来计划在企业价值最大基础上的最优资本结构，还需要充分考虑企业承受经营风险的能力以及合海外企业自身的特点和所在国的具体环境。再次，由于我国海外企业开展的项目主要是以基础建设为主，所需资金量巨大、耗时长，因此，准确掌握所需资金的时间点，才能保证项目的正常施工和完工。最后，在确定资金需求量、时间点、和资本机构的基础上，科学选择资金的来源渠道。由于我国海外子公司的金融经验不甚丰富，同时由于我国银行对集团企业有着巨大的协议信贷支持。因此，笔者建议应该在依靠自身资金积累的基础上，由集团母公司向国内银行申请贷款，以满足海外子公司的资金需要。
（二）海外投资管理 具体表现为：
（1）直接在海外独资创建新的企业。这与企业在国内成立独立子公司的形式和方法是一致的。就目前我国海外投资的基本情况来看，这是我国企业在海外投资的最主要的组织形式。其优点在于可以充分保障母公司对海外子公司的控制权，可以更加便利地实现企业集团在全球的战略，还可以利用各国之间税负的差异，在全球范围内进行税收筹划。缺点是由于部分国家对某些行业禁止外资独立经营。
（2）与所在国企业进行合资或者合作经营。选择这一投资模式的优势在于：首先当地公司对所在国家和地区的法律法规、制度文化，产业政策、政府关系都较为熟悉，与之合作能迅速地打开当地市场，从而降低风险。其次，对于所在国和所在地区的政府所禁止进入或者限制外资进入的行业，通过合作或者合资经营可以直接绕开这一限制。最后，一般而言当地的税务政策都会给予相关的经济优惠和政策减免。缺点在于，由于存在文化差异和利益的博弈和纷争，很可能导致在经营管理上出现分歧，从而影响企业发展。
（3）跨国并购。跨国并购主要是利用资本优势，直接收购所在国的产业实体，例如，联想收购工IMB全球个人电脑事业部，吉利收购沃尔沃都。跨国并购最明显的优势是能直接利用规模经济和战略协同效益实现生产。但是缺点在于：一是所在国政府可能以“国家安全”等理由禁止收购；二是在并购后对被并购企业的整合，特别是协同在文化和管理理念上的差异。
综上所述，三种投资方式都有着固有的优点和缺点。企业应该结合自身的具体经营情况和所在国的社会经济环境进行对比分析，在平衡中找出满意解。
（三）海外营运资金管理 科学和高效的安排营运资金，不仅可以降低资金的使用成本，还能有效的规避外汇风险。因此，需要从流量和存量两个维度来安排营运资金，一方面需要保障企业有足够的营运资金储备以防范经营风险和增加获利机会；另一方面需要营运资产存在方式之间处于最佳持有水平以增加资本收益。基于此思维，可以从两个方面实施措施：一是加强对流动资产和负债的管理， 特别是需要利用所在国的商业信用，提升资金短期周转效率。二是减少资金的不合理占用。当前部分企业为了开拓海外市场，追求市场占有率，经常采用赊销方式，从而造成应收账款的管理效率低下。这需要集团对海外子公司应收账款的管理效率列为考核重点，以激励其管理层主动提升应收账款的管理效率。
（四）外汇风险管理 在集团的外汇风险管理中，海外子公司需要结合自身的业务开展情况和财务状况，在对外汇信息科学预测的基础上，实施综合性的风险管理方案。通常而言，可以从内部管控与外部管理两方面进行设计：
（1）海外子公司外汇风险内部管控措施。这里最重要的是选择符合子公司情况和所在国国情的计价货币，这也是企业规避外汇风险的最基本方法。一是选择人民币计价。随着我国金融市场的开发和人民币国际化程度的提升，形成了一些区域性的人民币结算，例如东南亚、中亚等地区。因此，在人民币市场化比较高的地区或者我国与所在国有货币互换性协议的地区选择人民币计价。例如印尼、新西兰、阿根廷等。二是选择可自由兑换货币计价。企业可以根据其经营的实际情况选择一种或者几种硬货币计价，这不仅有利于资金的调度，还可以转移货币的汇价风险。在开展对外贸易中，应遵循“收硬付软”的基本原则，即做到对资产和债权类以硬通货进行计价，而对于出口和债务类以软货币进行计价。
（2）企业的外汇风险的外部管理。具体表现在：一是充分利用国际信贷。作为现代金融行业中的一种融资方式，国际信贷可以实现货币资金的预收回笼，从而使得企业能很好地规避外汇风险。利用国际信贷规避外汇风险主要是指利用出口信贷、福费延和保付等方法。通过这一方式虽然企业需要支付一定的手续费和利息，但是可以十分有效地降低外汇风险损失。二是合理利用金融衍生工具规避外汇风险。套期保值是企业利用国际金融市场上的各类金融衍生工具来规避外汇风险。但需要注意的是，如果操作不当，不仅不能有效地规避风险，还有可能进一步放大风险。因此，母公司需要子公司采用金融衍生工具进行严格管控。
（五）海外税收管理 随着我国企业对外投资的规模日益扩大，海外税收管理需要成为整个海外财务管理的重要内容，通过科学筹划，可以实现资金的节省和利润的增加。在充分利用海外国家之间的税收协定、所在国为吸引外资而采取的优惠政策实现纳税减免等政策进行税收优化管理职务还可以借鉴目前国际上流行的国际税收策略和方法：一是设立避税子公司，即在那些提供较低税率或者税收优惠的国家设立子公司，将利润转移到该子公司；二是利用转移定价将通过高进价、低销价的方式将企业利润转移到那些提供较低税率或者税收优惠的国家。
参考文献：
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[3]汤传玉：《跨国经营财务风险管理及其规避研究》，《金融管理》
2006年第9期。
物业管理公司财务管理制度范文2
摘 要 物业管理企业财务管理水平的相对滞后，不仅制约了企业的经济效益和长远发展，而且在一定程度上使得企业竞争力薄弱。对此，本文针对物业管理企业财务管理的特点、存在问题进行分析与总结，并就提高物业管理工作财务管理水平的有效对策提出一些自己的看法。
关键词 物业管理企业 财务管理 特点 策略
近年来，随着我国物业行业的快速发展，市场环境的不断完善，物业管理企业迎来了最好的发展时机，但是，由于竞争环境的不断恶化和企业利润空间的不断萎缩，物业管理公司将面临着严峻的挑战，在这样的形势下，物业管理公司需要进一步提高物流管理水平，加强经营成本的控制与管理。但是，物业管理公司的财务管理，具有很多区别于其他行业的特点，物业管理费的收缴和管理费用的开支问题成为了物业管理企业财务控制应该面对的最主要问题。在坚持既要对企业负责，又要坚持对客户负责原则的基础上，努力提高财务人员的业务素养，显得尤为重要。
一、物业管理企业财务管理的特点
由于物业管理企业提供的产品、服务具有全天候、多方位、多层次等特点，生产与消费基本都是同时开始、同时结束的，加上物流管理基本属于劳动密集型和管理密集型的行业，财务管理作为物业管理公司经营服务中的重要组成部分，具有以下特点：
（一）涉及面广
与普通的个体服务和社会公共服务不同，物业管理企业的服务带有个体服务和社会公共服务的共同特征，企业生产经营活动需要拥有一定的资金为基础，例如人员工资、房屋及公共设施的维修费用等成本支出，物业服务费等现金流入也是非常广泛的，各个部门的运营同样需要一定的流动资金，因此物业管理企业财务管理工作的涉及面是非常广泛的，在资金的合理分配与使用等环节需要企业经营者给予足够重视。
（二）财务监督更加全面
由于物业管理企业财务监督的主体不仅仅是企业自身，更主要的还是来自于物业的业主以及政府部门，因此对物业管理企业的各项收费、资金运作过程的监督要更加全面，对物业管理企业的财务管理工作也就提出了更高的要求。
（三）核算对象比较简单
由于物业管理企业在经营管理过程中，基本上不会涉及到销售活动和生产活动，经营的对象主要是维修管理和维护服务等内容，因此资金运动的形式和运动的过程也就相对简单，这在一定程度上决定了物业管理公司的核算对象也就相对简单。
（四）财务信息需要满足业主的特殊需求
物业管理企业的财务信息除了要满足企业管理者的基本需求外，还需要满足业主的各种需求，因为业主往往会比较关心物业管理收费的经济效益和资金使用状况，这就需要财务管理者在提供财务信息时，要充分考虑到业主的特殊需求。
二、物业管理公司财务管理中存在的主要问题
（一）理财观念相对落后，对成本控制不够重视
长期以来，我国的物业管理走的都是“谁开发，谁管理”的传统路线，缺乏科学的市场定位和现代化的管理观念，在经营谋略上更是很少涉及，物业管理企业的经营规模和范围也相对较小，随着物业管理需求的不断增长，虽然我国的物业管理开始逐步走上了规模化、专业化、市场化的轨道，但是由于受到传统物业管理观念的影响，很多物业管理企业的财务管理部门的理财观念还是比较落后，对财务管理工作不够重视，不具备应有的成本控制观念，很难实现人、财、物、信息等资源的优化配置，甚至存在各种形式的资金浪费行为，严重影响了物业管理企业的经济效益。
（二）财务管理人员的综合素质有待提高
目前，很多物业公司为了节约人力资源成本上的开支，在财务管理人员的招募方面的投入明显不足，有的会计人员还没有拿到职业资格证书，甚至存在一人身兼数职的现象，严重违背了“不相容职务相分离”的原则。此外，由于物业管理企业的财务管理具有自身的特殊性和要求，对财务人员的专业能力、行业知识和职业道德水平的要求相对严格，这就需要企业对财务管理人员进行有针对性的培训，而这恰恰也是很多物业管理企业所不具备的。
（三）内部财务控制薄弱
由于有的物业管理企业的财务核算相对简单，因此并没有制定与之相对应的内部财务控制制度，导致物业管理企业的会计基础工作比较薄弱，并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目，这就在很大程度上削弱了企业的内部财务控制能力，降低了企业会计信息的质量。
（四）资金管理不够规范
筹资能力差、运用资金不足是目前物业管理企业在财务管理中面对的主要难题，虽然这与企业的资金来源渠道有很大的关系，加上物业管理企业的注册资本相对较少，资本实力有限，获取银行贷款的可能性相对较小，这更在一定程度上凸显了物业管理公司加强资金管理的重要性。但是，我国的很多物业管理企业在资金使用和审批等环节的管理相对混乱，缺乏规范性的有效约束，严重影响了资金的利用效率和使用效益。
三、提高物业管理公司财务管理水平的有效措施
（一）建立完善的财务管理制度
针对物业管理企业财务管理的特征以及在财务管理过程中存在的各种问题，物业管理公司应当根据自身的实际需求和国家统一规定，制定完善的财务管理制度《财务管理办法》。同时，还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《收费员管理办法》，《小区车场管理办法》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等；对公司内部的各种财务管理活动进行有效的规范和约束，这样才能确保企业财务管理工作的科学、合理与规范，为企业财务管理工作的更好开展提供更加完整的参考依据。
（二）加强物业管理企业的内部控制
为了有效控制财务管理中存在的各种风险，提高企业的财务风险控制和防范能力，物业管理企业需要加强内部控制，做好预算和分析工作，尤其是在事前控制和事后控制等相对薄弱的环节，一定要建立全面的预算管理制度，对企业内部的各项资金活动进行严格的控制和管理。
（三）加强财务核算管理
由于很多并没有建立统一、规范的财务核算制度，导致在很多财务核算环节都显得比较随意，这不仅影响了财务报表的制作水平，对财务信息的实用性也是非常不利的，所以物业管理企业在加强财务核算管理过程中，应先完善自身的财务核算制度，然后结合自身的会计处理现状，配置专门人员进行负责，明确工作人员的职责和权利。
（四）提高物业管理企业的财务人员素质
随着物业管理公司在行业内部竞争环境的不断加剧，对企业财务管理工作水平与质量要求的越来越高，人才已经成为决定物业公司财务工作质量的关键因素之一。财务管理不仅仅是公司财务部门和财务工作人员的事情，与物业企业内部的各个部门及其人员都息息相关，因此物业公司需要通过多种措施，想方设法提高公司员工的综合素质，增强企业员工参与财务管理工作的积极性和主动性。此外，企业应当制定有针对性的教育和培训计划，提高会计人员的专业能力和职业道德素质，及时更新工作人员的知识结构，为物业管理企业的财务管理工作提供更多的人才保障。
四、结语
物业管理企业的财务管理水平，不仅关系到物业企业的经济效益，还在很大程度上决定了企业的长远发展。因此，随着我国物业管理市场的进一步发展，物业管理公司必须积极面对自身在财务管理工作中出现的各种问题，采取有针对性的财务管理措施，不断提高企业财务管理人员的素质，完善企业财务管理制度，加强内部控制，促进物业管理公司的健康、可持续发展。
参考文献：
[1]周雅琼.浅述现代物业管理企业的财务管理.现代经济（现代物业下半月刊）.2009（10）.
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物业管理公司财务管理制度范文3
【关键词】物业管理；财务管理；资金管理；成本管理
一、物业企业的财务管理概述
近几年来，我国物业行业发展很快，物业管理市场环境日趋成熟，物业管理行业面临着良好的发展机遇，但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次，物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。
二、目前物业财务管理现状及存在问题
2.1 财务管控体系比较薄弱。住宅物业由于管理能力有限，内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账，临时停车费没有监控管理措施，租赁的车位等没有专人审核和保管合同，固定资产与办公用品没有区分管理，物业费的催收不及时，部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账，支出又无法有效节省，最终只能是亏损越来越大。究其原因，一方面是不重视，主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构; 另一方面，由于住宅物业还处于发展初期，待遇不高，导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训，更不要说内控了。
2.2 管理者缺乏现财观念，不重视成本管理工作。传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化规模化和智能化。但长期以来，受老观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略，形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置，甚至存在严重浪费，致使企业经济效益低下因此，物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
2.3 财务管理人员能力不强。从多数物业公司的实际情况看，更多的公司为了节省人力成本，财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以成本最低为依据选用人员，很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的，有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外，不少物业管理公司为了节省用工成本，在岗位设置上不尽合理，不满足不相容职务相分离原则，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此，从专业角度来讲，目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。
2.4 资金不足和筹资能力差。物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金; 物业维修资金; 日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业， 其注册资本较少，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。
2.5 投资回报低，盈利较难。我国物业快速发展主要是近十来年，由于目前物业费的标准比较低，不少物业公司一直处于亏损中。同时，受经营规模和资质的限制，物业公司可以选择的其他投资项目较少，即使有合适的项目，因为物业公司缺乏强有力的管理团队，导致其存在较大的风险。
三、提高物业财务管理水平的对策建议
3.1 建立和健全物业公司内部财务管理制度。物业管理企业应根据国家统一规定，结合自身的经营特点和内部管理要求，制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时， 还要不断细化完善这项制度，配以与财务管理有关的分支管理办法，如《物业收费流程》《手银员手册》，《空置房、报停房管理办法》，《兼职收费员管理办法》等等; 制定完善的小区管理者考核指标体系、各种岗位的考核指标；并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对； 对小区的收入进行定期、不定期的检查监督，比如建立会计及财务经理的月度项目例行巡检，编制好检查的内容，巡检后形成文字性的巡检报告，对发现的问题进行整改及跟进，不断推进工作；物业公司还可以搭建系统信息化平台，利用ERP软件，进行收费录入、预算监控、账务核算，最后整合出整体的财务报表，进行深入的分析与挖潜。因此，物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度，才能充分落实好理财自，形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制，才能规范企业的财务行为，促进物业管理公司的健康有序发展。
3.2 强化成本观念，建立财务成本分析控制制度。物业管理作为服务性行业，财务管理的一个重要方面就是成本管理， 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出， 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，提高全员成本素质和意识，使所有单位和部门都重视成本，另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高管理工作质量和效率。
3.3 加强财务人员的专业培训。首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书，公司应该给予学费和考试费上的支持，这样财务人员能力得到了提升， 对公司的财务管理才能有所帮助，才能成为经理的好助手，一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训，有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习，并针对学习需要安排必要的考试，这样才能保证学习的效果，只有财务人员的能力提升了，公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变，不仅仅是一个单据传递员，机械地处理一些账务，更多地是要通过财务数据发现问题，为项目经理做决策提出可行建议。
3.4 加强物业管理资金的筹措及运作管理。物业管理资金的来源，除资本本金或者少许银行贷款外，其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用，所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时，加强资金有计划及合理使用，把有限的资金用在必要的物业管理项目上，增加资金使用的透明度。另外，进行科学的投资决策，积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业，特别要注重选择科学合理的投资模式，尽可能地采用中短期投资，扬长避短，在科学合理的投资模式下，加强投资项目的可行性研究和论证。 同时，加强项目投资实施过程中的控制和管理，搞好监督工作，以达到企业价值的最大化。
3.5 多途径创收，规模化发展。物业公司作为盈利性质的企业，仅靠管理服务收入显然是不够的，必须想法广开门路，创造尽可能多的利润。如物业管理公司通过经营会所、广告宣传招租、信号覆盖收费、场地使用管理费等取得创收收入；物业管理公司可兴办市政维修公司、房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司，通过承建建筑工程服务项目为公司创收。此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势，争取一些新小区的管理，逐步做到规模效益。
四、结束语
企业财务管理是现代物业管理企业经营中的重要部分，它贯穿于企业经营的整个环节，因此企业要牢固树立财务管理的观念，实行全面预算管理控制企业成本，加强资金管理合理利用资金，建立财务监督制度，发挥财务管理的重要作用，从而提高物业管理企业经济效益。
参考文献
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物业管理公司财务管理制度范文4
关键词：物业公司;财务管理;会计核算;现状;策略
近些年，房地产行业发展迅速，随之物业公司紧随其后，慢慢兴起，也是现代服务业的一个重要组成。大部分发展时间不长，没有太深厚的发展史，企业规模也不算大，在经营和管理上都在不断地摸索中，存在很多不规范和完善的地方，随着市场经济的迅速发展和不断变化，新兴的物业企业之间也存在着竞争，并且在日益变得越来越激烈。如何完善企业管理，扩大经营范围是物业企业的管理者需要考虑的问题，会计核算和财务管理是企业管理中的重要组成部分，也是核心内容，对于物业企业的发展具有举足轻重的作用，必须要加以重视，保证企业财务工作的准确性和高效性以及绝对安全性。
1物业公司的行业特性
物业公司的兴起，是社会发展的必然产物，是现代社会不可缺少的服务企业，虽然兴起时间不长，但是分析其本身，有相当突出的特点。
1.1复杂性
随着我国经济的不断发展，一位老人在深圳等城市画了一个圈，开始规划和建设，高楼大厦开始崛地而起，出现了大批的房地产开发商。房地产公司负责开发地皮，建造楼房，而后续对于业主的服务工作，就要委托给公司进行管理，物业管理公司是房地产再循环中诞生的服务行业，要参与生产、建设和后期的服务和消费，涉及的内容琐碎和复杂。物业管理公司起到了中介的作用，需要沟通的人员也比较多，比如业主、开发商、政府等，并且提供一系列的相关服务，具有一般服务业所不具备的复杂性。
1.2特殊性
物业管理企业是受房地产公司的委托，对于入住其开发和建造的小区的业主、物业使用人和承租人进行后期的服务，因此物业管理公司的服务对象相比于其他服务业具有特殊性。有独特的限定范围，同时服务的内容，从园区的卫生，花草到综合的生活日常都有涉及，包括一些有偿服务和针对性的特邀服务等，几乎涉猎各行各业的领域。
1.3多样性
物业管理公司提供的服务一般都具备多样性，包括有形的管理维修，无形的园区卫生环境、园区的植被空气。既有谁出钱、谁受益的可以私人消费的一般服务，也有由群主自发的使用者消费，享用的具备有某种“准公共物品”性质的独特服务。
2物业管理公司会计核算和财务管理的主要内容
目前，大部分物业公司缺乏好的经营管理模式，然后会计核算和财务管理是经营管理的重要和核心内容，对物业企业的发展具有非常重要的作用。会计核算是一具体的价值形式，在企业的日常经济活动中产生的资金活动，要对于各项物资和经济效果进行有关核算，并且能够进行有效监督的一种手段。财务管理是运用会计学中的各项会计科目对于发生的资金变化进行归类和总结，通过财务报表的方式表现出来，能够更加清晰地了解公司的资金去向，对于领导审批的原始凭证，全方面的进行计算和分析的过程。无论是会计核算，还是财务管理，对于物业公司来说都要绝对的重视。物业企业的会计财务部门，要跟进和确定筹资的规模与日期，还要对筹资方案中所承担的相对风险进行研究和分析，做好风险预防，保证企业内部的正常资金运作。物业管理公司是集管理和服务为一体的综合性企业，经营的范围比较广泛和复杂，公司内部既有商业贸易服务部门，也有维修部门、安保部门，店面出租以及我们想象不到的各项服务。物业管理公司的复杂性，就决定了内部的会计核算和财务管理相比于其他行业和企业都要复杂。物业公司的会计核算和财务管理的主要内容可以分为三个部分，首先是要对企业内部的固定资金和流动资金进行核算；其次是对企业的成本进行了解管理和有效的控制；最后就是对每天的收入支出进行核算，最终核算出相应的利润，合理有效的对企业进行财务管理和核算，能够保证资金的正常运转，避免不必要的浪费，从而提高企业的经济效益。
3物业企业会计核算和财务管理中存在的不足
3.1物业企业的财务管理和会计核算的基础工作相对薄弱
由于物业企业是现代服务业中的新兴企业，发展历史较短。我国大部门的物业管理企业在经营和管理上存在着许多的不完善，没有建立科学合理的会计核算和财务管理的体系，进而导致会计核算和财务管理的基础相对薄弱。在物业管理公司的日常管理中，会计管理的有关工作不够规范，太过于粗矿，会计凭证的填写不够严格，企业内部在进行账务处理时没有严格按照会计法的法律法规进行建账，没有设置分类明细帐，发票的管理也没有严格的要求。长此以往，最后做账的时候原始凭证不足，导致账实不符，会计信息失真的现象时有发生。这些都是物业公司的会计核算和财务管理工作相对薄弱的表现。
3.2成本核算的方式比较单一
目前，大部分物业企业的成本核算方式比较单一，难以对企业下属的各个部门和单位的资金使用情况进行严格的管理和控制，导致企业存在很多成本浪费的情况。目前，大多数物业企业成本核算的方式是通过企业的财务部门进行集中的核算，明细科目的设置也比较笼统，很多最多只延伸到二级科目。一些职能部门和管理部门没有进入成本核算的范围内，物业企业的经营管理范围比较广泛，许多企业管理的小区数日内十几个甚至上百个之多，不同的小区提供服务，在管理的方法和模式上都是有所不同的，如果不能对各个小区的管理服务进行精细的核算，不按照各个项目及各个类别来设置明细分类账和铺助核算帐，就难以建立全面科学的成本核算体系，不能为决策层提供真实有效的财务数据。
4物业企业加强会计核算和财务管理的相关策略
4.1加强财务管理和会计核算的基础建设
目前，我国的物业企业虽然规模相对不大，但是涉及的经营内容广泛，因此，在进行会计核算和财务管理的时候一定要严格遵守会计法的相关会计法律法规和准则。首先，要建立财务管理制度和会计核算制度，完善核算体系，以此为基础，进而建立各项的管理制度，包括员工责任制度，以此来进一步的完善和规范会计核算中存在的不足，提高会计核算的工作效率。其次，物业企业的财务部门要与各国部门及时沟通和协调，企业内部要积极全力地配合会计人员的工作，培养综合素质强、业务能力强的会计人员，加强会计职业道德的培养，杜绝违规操作的现象发生。
4.2创新成本核算的模式，提高财务管理和会计核算的时效性
目前，我国经济发展突飞猛进，市场经济体制也在不断的变化，物业企业的规模也在不断的扩展，涉及的经营管理范围也越来越广泛，需要核算的内容和涉及的财务管理也越来越深入，会计的信息量也就越来越大。当下市场竞争日益激烈，市场信息瞬息万变，想要在服务行业中占有一席之地，就要合理把握信息资源并且充分地利用。物业企业的成本核算工作的范围非常广，信息量相当大，会计人员在会计核算整理上和财务管理的把握上有更进一步的深入，难度和复杂程度都加深。因此，企业要不断地学习和拓展，引进先进的会计财务信息系统，不断地创新成本核算的模式，提升企业的财务管理能力，从而提高企业的经营管理能力，提高整个企业的竞争力。
5结语
随着我国经济的不断增长，人们对于生活质量的要求和需求也在持续提升，对于物业公司的工作要求也有了新的标准。财务管理和会计核算的水平高低，直接关系到了物业企业的发展速度和工作质量，因此，不断地完善和规范财务管理和会计核算工作是十分必要的，物业企业的全体员工应该共同协作和努力，促进物业企业的长期发展。
参考文献
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物业管理公司财务管理制度范文5
关键词：企业收益；精细化；财务管理；财务预算；内部控制体系
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2012）11-0126-02
一、引言
从大量的调查数据和实际企业财务管理经验来看，运用精细化的理念管理企业财务工作能较大地提高企业财务管理工作的效率，能够更加科学地让财务工作为企业的整体发展服务。一般来说，我们现在提及的精细化财务管理概念是指对于每一项财务管理工作所涉及到的各个岗位，各项经济业务都能有一套与之匹配的管理规范和具体流程，通俗来说，就是能够做到事无巨细、面面俱到。如今，广大的物业管理企业也希望能通过实施精细化财务管理，更好地挖掘出财务管理工作的内在价值，具体体现在以下几个方面：
1.通过财务管理精细化为物业管理企业提供更及时、详细、准确的信息。由于精细化财务管理工作能够十分直接地反映出企业的实际经营成果，就能够为企业管理者提供更为有效、可靠的决策基础。
2.精细化财务管理更够为企业降低财务风险，给企业带来更加广阔的发展空间，帮助企业顺利实现管理目标。
3.由于精细化管理能够为企业决策者提供及时可靠的第一手管理资料，因而面对企业存在的问题，管理者能够迅速地做出调整，从而积极应对来自企业内部和外部市场的各种变化。
4.精细化财务管理中所涉及到的各项财务工作都有一套严格的规范和流程，可以帮助相关工作人员能够很快地熟悉自己的本职工作，明确自己需要承担的责任，更好地服务于企业的生产经营。
二、精细化财务管理工作的主要特点
（一）充分细化财务管理工作的内容，合理拓宽财务管理领域
一方面，精细化财务管理工作的最主要提点即是要体现“精细”二字，在物业管理企业的实际工作中，需要通过对自身财务管理工作内容的剖析、细化、分解、整合，进一步明确各个环节的关键控制点，制定出与各项工作配套的工作流程和规范，不断提高物业管理企业的财务管理水平。另一方面，物业管理公司可以有针对性地拓展财务管理的领域，有条件的企业可以考虑实施“大财务”的管理战略，将财务工作与企业日常经营活动结合起来，用财务预算来指导企业整体的工作程序，形成各部门为实现企业管理目标而共同努力的局面，提升企业凝聚力。
（二）将提高企业的实际收益为首要目标
企业实施精细化财务管理的目标即是实现更高的经济收益。为此，精细化财务管理的目标也锁定在最大程度地为企业创造经济收益。具体来说，精细化财务管理力图不断挖掘出企业日常经营活动中的潜在价值，提高财务活动的附加值，合理拓宽财务管理工作的范畴，形成“大财务”的格局。
（三）转变财务管理工作的传统职能
传统的财务管理职能往往还停留在事后的静态记账核算，然而，随着现代企业管理水平的普遍提高，传统的财务管理职能已经不能满足企业的需要，鉴于此，转变传统财务管理职能的需求变得迫在眉睫。精细化财务管理强调企业的每一项经济业务都有财务意义，力争将财务管理从静态记账核算职能向动态控制、经营管理的方向转变，真正意义上成为企业的服务型部门。
（四）建立科学管理的制度平台
精细化财务管理理念的具体实施需要依靠健全有力的制度保障。物业管理企业需要从自身制度入手，逐步建立起严格、详实、可行的工作规范和执行流程，细化各个岗位的职能和责任，重视内部控制制度的建立和实施，在公司治理的层面上实现企业的科学化管理。
三、切实落实精细化财务管理工作的途径分析
（一）正确认识财务工作，加强各部门之间的配合
观念决定具体行动，要想在企业内部顺利推行精细化财务管理，就必须首先转变过去对于财务管理工作的片面理解。不少企业管理者都一度将财务管理和会计核算视为一体，导致财务管理工作的职能仅仅停留在事后的静态会计核算上，财务管理的方法和思路都没能得到创新。企业的管理者应该意识到需要将精细化财务管理工作的重点放在企业的经营管理上，一是不能仅仅局限在单一的会计核算上，二是要从新的视角充分发挥精细化财务管理在企业整体经营活动中的积极作用，将财务管理工作细化并且与其他职能部门协同作战。其次，要加强企业各部门之间的联系和配合，精细化财务管理的实施，离不开各个部门的支持，是一项综合性的管理工作。精细化财务管理工作需要涉及到筹资、投资、分配等各个环节，涉及企业日常经营管理的方方面面。在这样的背景下，就要求财务部门要积极与各部门沟通，寻求平衡点，将企业经营和财务工作有机集合，实现精细化财务管理全程参与企业经营管理的
设想。
（二）细化财务预算和财务结构
实施精细化财务管理工作要以细化财务预算和财务结构为基础。从细化财务预算角度来看，财务部门要以实现企业利润为目标，做好企业总体预算，再下放到企业的各个职能部门，建立起保障预算执行的有力制度，从而严格控制预算的执行与考核过程，及时调整预算执行过程中的偏差，杜绝随意更改预算的现象。通过细化财务预算，使得企业的各项成本与费用都能处于有效地监控之下，保证企业资金能够更好地服务于战略管理的需要。从细化财务结构的角度来看，一个良好的财务结构体现在能够不断保持财务结构的动态优化与平衡。财务杠杆效应显著、综合资金成本较低、财务风险适中是评价财务结构的具体指标。企业应该将现金流放在首要重要的位置，通过加强应收账款的回收、提升资产变现能力、加快资金周转速率等方式保持一定的现金持有量，用以满足企业正常的经营运转。同时，由于物业管理公司业务的特殊性，针对可能发生的突发事件，更需要保证资金的流动性和安全性。
（三）建立健全企业的内部控制体系
一个健全的内部控制体系能够在很大程度上合理、有效地保证企业的正常经营，是企业健康发展的基础性条件。为了避免企业内部管理失效和决策失误，完善内部控制体系就显得尤为重要，而精细化财务管理的执行也需要依赖健全的内部控制制度。一方面，有效的内部控制能够有助于规范精细化财务管理过程中的各个岗位的运转情况，能够起到良好的监督作用。另一方面，良好的内部控制体系能够让财务管理人员更容易把握到企业的关键管理环节，尤其是涉及到资金、投资等方面。除此之外，健全的内部控制体系还能帮助企业将精细化财务管理的各项工作都落到实处，有效加强执行力度，防止“纸上
谈兵”。
（四）提升财务管理人员的专业素养和职业操守
一方面，一旦企业开始实施精细化财务管理的具体工作，势必需要大量专业素质过硬、职业道德高尚的财务工作人员。鉴于此，企业必须意识到人才对于企业发展的推动作用，通过加强内部培训和外部吸纳等手段，打造出一支高素质的财务工作团队，保障实施精细化财务管理工作的人力资源。另一方面，由于财务管理知识更新速度快的特点，企业还需要加强对自身财务人员的理论培训，及时更新财务人员的知识结构和观念意识。更为重要的是，企业还需强化财务人员的工作责任心，使员工的工作目标和企业的经营目标保持一致，提高员工积极性，在企业内部营造出一种务实严谨、诚信勤恳的财务工作作风，做到事半功倍。
四、结语
随着我国社会主义市场经济建设的不断推进，我国各类企业的财务管理工作大多都将遇到自身发展的瓶颈，其中不乏近些年来发展迅速的物业管理企业。从现在的实际情况来看，呈现出的财务管理方面的问题日益趋向多样化，解决方式也随着我国宏观经济走势和企业自身的发展而不断修正。目前，我国已经加入WTO，各行业都或多或少地受到冲击，可以预见今后的竞争将更加惨烈，在这一拐点之下，精细化财务管理为各企业的财务管理工作提供了一条崭新的发展路径，建立健全企业精细化财务管理制度，能够有效应对企业融资规模扩大、投资风险增大等情况，帮助企业快速发现并解决财务管理过程中出现的各种问题，增强企业综合管理的灵活性和竞争力。鉴于此，企业要以更加积极的心态开展精细化财务管理工作，通过科学发展的理念统领整个企业的财务管理工作，调动起财务人员的工作热情，不断完善精细化财务管理的各项制度和规章，推动精细化财务管理工作的全面实施，提高企业资金利用和预算管理的效率，做到以切实提高企业效益为目标，充分实现企业的可持续发展。
参考文献
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物业管理公司财务管理制度范文6
关键词：“金包银”工程；概况；存在问题；对策
中图分类号：F327 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-04-20-2
近年来，在相关上级领导的指导和各部门齐心协力，工程建设已取得了可喜的进展，一大批“金包银”项目陆续建成投入使用，“金边”项目的股份配售及招租工作也随即开展。
1 “金包银”工程运作概况
1.1 工程建设情况
翔安区的马巷镇郑坂社区、西坂社区；同安区的新民镇梧侣、后宅、禾山、西塘、四口圳5个行政村（居）和祥平街道西湖、西洪塘2个社区被纳入“金包银”工程建设范围。由于各村（社区）的村情不同，村规民约、历史条件的差异，金边项目主要采取两种模式投建。一是由区政府委托代建单位统一融资、统一规划、统一建设，建成并经审计核算后，由村筹资按成本价格向政府回购实行股份配售，每个符合入股条件的村民按人均30平方米配售。马巷镇郑坂社区、西坂社区，新民镇的乌涂、西塘、后宅和祥平的西湖、西洪塘实行这种模式；二是由村集体筹资自建。由村民代表会议表决通过征地补偿款按30%发放给村民，70%留在村集体统筹自建金边项目，统一经营管理，股份化配售量化到村民。如新民镇的梧侣村实行这种模式投建金边工程。翔安区“金包银”工程总建筑面积13.38平方米，同安区“金边”工程总建筑面积59.89万平方米。建设底层为商业店面，2～6层为公寓的金边。
1.2 项目招租情况
已建成交付使用的72幢29.02万平方米金边公寓已出租34幢21.38万平方米，其中店面3.67万平方米、公寓14.69万平方米。公寓租金每平方米每月8～11元。店面大部分采用公开投标，有的由村民代表会议确定出租价格，最高每平方米每月60元，最低每平方米每月20元，平均价格每平方米每月40元左右。
1.3 股权配售情况
根据“均等、自愿、限股、互惠”的原则， 对已交付使用并基本完成出租的金边，按照区金边项目经营管理指导意见的要求，指导镇村制定并通过金边股份化配售及经营管理办法，发动村民参与讨论，召开村民会议或户主会审议通过，明确界定村民入股金边项目的资格条件和审核程序，确保股份量化配售体现公开、公平、公正。严格按人均30平方米的标准配售，对村民认购股权后尚有剩余的“金边”面积，规定由村组集体出资购买股份，以增加村集体收入。新民镇已完成股份配售工作的后宅村前埔（500名村民入股）及橄榄树（535名村民入股）两个金边项目、西塘村沟乾（218名村民入股）金边项目、梧侣村（3006名村民入股）金边项目、祥平街道的西湖村珠厝（254名村民入股）金边项目均已完成股份配售工作。
1.4 项目运行管理情况
金边项目由各村（社区）进行统一股权管理、统一经营管理、统一物业管理。金边管理理事会根据章程规定对“金边”公寓实施经营，仅限于出租，不从事其他风险性投资或抵押。村民的股权不能转让，可以继承。在广泛征求村民意见的基础上，根据各自的实际，探索三种经营管理模式。一是由入股村民每50名民主推选一名股东代表，组成金边管理理事会，按“一事一议”的原则民主化自我管理，负责金边的经营管理和收益分配。二由是村成立股份化公司，实行公司化运作。如由村集体成立置业有限公司，统一经营管理全村已建成的金边项目。三是成立物业管理公司（挂在区政府下属国有公司）统一管理对外出租，出租收入作为“金边”社区股民的医保等公共受益支出（按人均30平方米的标准股权确认）。
1.5 监督机制建设情况
根据《福建省农村集体财务管理条例》等涉及农村集体资产管理的规章制度，建立健全公开透明的股权管理和财务管理制度。金边项目收支情况纳入村级管理，镇农村会计服务站设立专户，由所在村组的会计负责日常财务核算。每季度初将上一季度的金边项目开支情况在村公开栏进行张榜公布，接受村民监督，消除群众疑虑，提高“金边”项目运作的透明度。
2 存在的主要问题
经过实践，“金包银”工程建设管理虽取得一定成效，但也存在不少问题。主要有以下几个方面：
2.1 部分金边项目的股权配售工作难以开展
马巷镇郑坂社区和祥平街道西湖社区已竣工交付使用的山坪金边公寓20幢8.23万平方米，由于涉及村民小组多、各小组财力不同的原因，村民入股资格的界定、信用社的贷款回购、共有金边公寓产权的划分等工作的开展存在一定难度。
2.2 已建成交付使用的金边公寓出租率低、退租率高
一方面，金边公寓出租比例不大，主要受四个因素的影响：一是工业区内已开工投产企业不多，企业招工难；二是工业区内各村（社区）实行旧村改造新村建设，村民房屋大量翻建，可供出租的房屋急剧增加；三是租住私房费用低，具有免交物业管理费或卫生费、有线电视收视费、水费等优势；四是大部分金边建设底层为沿街店面，2～6层为公寓，没有停车场所，外来员工的车辆无处停放。另一方面，部分已出租的金边公寓由于入住人员少，消防安全未达标等原因，面临退租困境。如：蒙发利电子有限公司包租后宅前埔两幢金边公寓，因人员少，不到半年就退租一幢；某物业公司包租西塘沟乾3幢金边公寓9951平方米，经营一年后因亏损数十万元，强烈要求解除租赁合同；使麦尔服饰有限公司承租西湖珠厝第二幢金边公寓，因消防安全未达标而提前中止承租合同。
2.3 金边工程的日常经营管理不规范
首先，金边工程的经营管理者专业素质偏低。目前，不论是以成立金边管理理事会或股份化公司的模式进行金边经营管理，其经营管理职务大多由原村组干部担任，对金边项目实行公司化运作，缺乏相关的专业知识和管理经验。其次，金边项目的财务管理尚有欠缺。一是金边财务管理模式与公司财务标准化管理有一定的差距。实行公司化运作的金边项目，其财务收支管理仍延续原有村组财务管理模式，由镇会计统一核算。二是金边公寓租金不能按时足额收缴。据不完全统计，目前新民镇应收未收的金边租金达291万元。三是档案管理存在保全隐患。出租合同等金边工程的重要原始资料由居委会或小组管理保存，可能因居（组）换届选举而遗失。最后，金边公寓物业管理不够完善。主要体现在：一是所有金边公寓水、电均没有抄表到户。二是金边公寓大部分近邻村庄沿街而建，无法实行封闭式管理。沿街金边公寓由于结构原因，第二层公寓存在安全消防隐患。三是村组对金边管理大多只停留在垃圾转运和公共场所的清扫等简单的管理，还缺乏规范配套的管理服务。
2.4 “银里”改造中，村庄环境卫生整治不够到位
部分市级旧村改造新村建设试点村、重点村，由于安置地未落实、整治经费不足、群众卫生意识差、保洁人员责任心不强等原因，银里项目建设进展缓慢、环境整治普遍不到位。
2.5 城乡一体化机制有待进一步健全
目前相关区规定男满45周岁、女满40周岁的大龄失地农民才可参加城镇居民社保。土地被征用之后，失去土地的农民并没有完全纳入城市居民的范畴，他们现在处于游离于传统农民和现代市民之间的边缘状态。
2.6 失地农民的转移就业安置总体上处于城市化初级阶段
一些企业用工工资低、劳动强度大、工作环境较差，甚至超限加班加点等侵权现象也时有发生，对失地农民没有太大的吸引力；从失地农民自身条件来看，存在文化程度、劳动技能比较低的缺陷，一些年轻人缺乏吃苦耐劳精神等实际情况。同时失地农民对工作待遇、工作环境等普遍怀有较高期望，一些已经招收了当地员工的企业，发现总留不住人。
3 措施及建议
3.1 加大力度开展金边项目的股权配售工作
针对部分金边公寓的村民入股资格界定难、信用社贷款回购难、共有金边公寓产权划分难，建议相关社区在镇（街）指导下，在市政府《关于实施“金包银“工程建设补充指导意见》的基础上，在不违反“民主、公平、公正、合理、合法、透明原则”的前提下，根据涉及村民小组的实际情况，制定具体可行的身份确认及金边股权量化方案，经涉及居民会议表决通过，并进行张榜公示，接受监督，确保股份量化配售的公开、公平、公正。
3.2 进一步招商引资，力促企业入驻工业集中区
金边公寓出租率不高的根本原因在于工业区内开工投产的企业不多，外来员工稀缺。可采取以下两项措施促进企业入驻工业集中区投产：一方面，制定优惠政策，实施高额奖励。一是收费返还政策。凡在工业区内投资创办企业，固定资产投资在500万元以上项目，除国家规定上缴费用外，区内收费一律免除或先征后返；二是税收政策。新办加工型、竞争型、高成长型企业投产后，企业所得税在享受国家规定的“三免两减”优惠政策基础上，根据企业投资规模和财政贡献额度，市、区给予相应的优惠政策；三是贴息政策。新上固定资产投资500万元以上项目，当年建成，当年投产，自筹资金达到60%以上的，投产后贷款部分可享受区政府规定的一年期贴息政策；四是实行重奖。引进区外资金新上项目建成投产后，区政府按固定资产投资额1%一次性奖励引资单位或引资人。另一方面，优化招商引资环境。重点要加强与客商的交往，与客商诚交朋友。经常性地召开联席会议，倾听客商的意见。各部门主要领导挂点一个客商投资企业，切实帮助客商解决“贷款难、招工难、协调关系难”的“三难”问题。同时，要搞好招商引资跟踪服务工作，解决客商生活、工作上的实际困难，做到有求必应、有问必答、有难必解，确保客商利益无小事，再就是要切实维护好客商的合法权益，严禁对客商乱检查、乱摊派，真正树立“亲商、安商、帮商、富商”的良好氛围。
3.3 建立健全制度，规范金边项目经营管理
制定出台金边项目资金、物业等一系列切实可行的管理办法，从四个方面规范金边经营管理：一是开展对金边项目经营管理者的相关业务知识培训，提高金边管理层的专业素养。有条件的，可向社会公开招聘有经验的管理人才进行金边项目经营管理。二是加强金边项目的财务管理。在新的管理办法出台前，金边项目的财务收支、租金的收取参照《厦门市村集体资金管理办法》执行，由镇（街）农村会计服务站指定专人进行财务核算，必要时，加强配备农村会计服务站人员。各级业务主管部门应加强对这部分资产管理的监督和指导。三是完善金边公寓的配套设施。如因地制宜设置一些停车场所；全面排查金边公寓存在的安全隐患，在不影响消防安全的前提下，设立安全门窗或防护网。有条件的可实行封闭式管理、安装监控设备或聘请保安管理。四是加强和完善金边公寓的物业管理，提高服务质量。结合各社区实际成立金边公寓物业管理队伍或公司，也可聘请专业的物业公司入驻管理。
3.4 加快旧村改造新村建设步伐，实现“银里”全面改造
一是对市区下达确定的建设项目，要加快进度，保质保量按时完成建设任务，对没有安置地导致无法实施道路拆迁的村（社区），建议区相关部门加强协调，在不影响工业区建设的前提下，从区已征部分地块返征作为安置地；二是对工业区内的村（社区），虽大部分实施了旧村改造新村建设，但许多配套设施尚不完善，建议市区各级还要加大支持力度，尤其是环境整治的投入；三是根据各村（社区）实际需要，充实配备卫生保洁人员和设施，完善环境卫生管理长效机制，营造文明整洁和谐的社会环境。
3.5 统筹城乡发展，建立健全和完善城乡一体化的社区管理体制
针对当前被征地村“村改居”之后，居民的“农民意识”仍然根深蒂固这种现状，必须要加快“村改居”的各项后续工作，切实转变他们的这种观念。进一步健全和完善被征地农民社会保障制度，从根本上解决被征地农民的生产生活保障问题。加强对“村改居”社区基本设施建设的财政资金投入，由财政承担“村改居”社区运作所需经费，将“村改居”社区完全纳入城市社区管理体制。
