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关于房地产的法律知识范文1
[关键词]房地产;开发管理;课程设置;研究性教学
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.22.182
[中图分类号]F293.3-4 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）22-0-02
房地产开发与管理课程不仅有法律、策划等理论知识，还有各种土木建设技术、课程设计、计算机应用等内容，这方面知识需要拥有良好的地理信息掌握技术、测量、招标管理等技能，因此，基于网络环境的房地产开发与管理课程是该专业技能学习的必修内容。但目前该课程的学习与网络环境应用紧密程度低，缺乏系统化的学习方式，需要进行研究性教学改进教学内容。笔者通过研究房地产开发与管理课程的特点，分析现今该课程学习的重点及存在的问题，探讨该课程的改进建议。
1 基于网络环境下该课程研究性教学特点
1.1 自主学习能力提升
房地产开发与管理课程利用网络教学资源和网络信息共享，可实现学生的自主探究学习，由于该课程内容的复杂性和多样性，该课程在学习时需要进行文献的借鉴、大量调查和假设，在缺乏验证的基础上进行评估，这些方面的经验都需要学生自己进行查找分析，因此，在网络环境下的探析活动，大部分都是学生自身的探究，主动性强，教学模式较开放。
1.2 创新性强
由于房地产开发需要对项目作出评估并进行策划，原有的项目规划通过大量的语言描述，使计划书看起来杂乱无章，缺乏总结归纳。但是现有基于网络环境的计划书，可通过作图，将各部分内容以系统化的简短语言描述出来，并对图形加以绘制，使各部分实现列联分析，加强各部分相关程度。通过网络计划图的勾画，以此大大提升学生的创新能力培养，学生对于专业理论的掌握如果只落实到书面上，只是对理论的复制粘贴，通过网络计划书的勾画，才能看出学生的分析能力、创造能力和学习能力。
1.3 增强了教学内容的实践性
由于房地产开发与管理课程内容涉及多专业知识，理论学习过多，长时间积累却缺乏实践应用会导致学生实际分析能力下降，因此，基于网络环境的学习可有效将学习理论以网络信息共享的形式适时应用于策划管理，对于地理信息知识可利用网络更好地进行区域分析。同时，对于营销、估算等内容利用网络计算工具可实现数据的精准化，确保不会出现人为失误。
1.4 贴合时展
现今作为网络沟通交流的时代，人们的生产生活早已离不开网络环境，针对此现状，现今教育教学也逐步将网络应用于学习当中，以此提升教学质量。房地产开发与管理课程的教学本身就有大量的网络策划图、计算机应用等知识，将课程向网络化环境发展，贴合时展的理念，有效促进了该课程的革新，在改进教学方式的基础上，提升了学生对于网络应用的能力，使学生通过网络设计、网络搜集、网络借鉴等手段，更加深入了解该门课程的专业性质，增强专业能力。
2 基于网络环境下房地产开发与管理课程的难点
2.1 开发建议书的述写
该课程内容重点就是对开发与管理阶段的策划述写，一项工程的完善与管理最重要的就是前期准备工作，而开发建议书就是对投资项目做一个整体构想，以规划性的建议探讨该项目的开发价值。而建议书的内容包括地理位置、资金投入、建设规模等方面，这些内容都需要有详细数据调查。基于网络环境下的课程学习，可了解某项工程的调查内容，通过查找文献资料，基于实际数据，学生可获得详尽信息，为接下来的研究奠定基础。
2.2 计算机应用
通过对拟建项目开发建议书的了解，之后需要进行项目的可行性分析。经过进行网络分析，可行性研究报告里可增加数据支撑，以确定分析的准确性和科学性。因此，通过网络获得的大数据，成为房地产研究设计中的重点，使房地产开发与管理课程将计算机应用作为重点教学内容。
2.3 开发设计环节
一般开发设计环节需要有明确的项目策划书，但是书面性的项目策划书体系过于庞大，内容比较杂乱，不便于翻阅与查看。基于网络环境下的开发设计，可形成规范化的流程图，以简洁明了的形式做出直观清晰的网络规划图，建立大体框架的雏形，便于翻看与整理。因此，基于网络环境下的房地产设计是房地产开发与管理的重中之重，对房地产的建设施工起到了引导作用，缺乏这一环节，房地产工作便无法开展，以致这一内容成为该课程的难点。
3 基于网络环境下该课程研究性教学的影响因素
3.1 网络信息共享程度
研究性教学需要学生的主动探究能力，基于网络环境的房地产开发与管理课程，需要大量的网络信息资源，比如法律、项目策划、营销等方面。目前我国与该课程资源相关的网站大约有4 000多个，其中涉及了房地产的综合网站、各企业信息、中介服务、法律规范改革等不同方面的内容，但是这些内容有一些私密性的信息并不对外公布。因此，在研究性教学基础上，学生可利用学校内部的知网、外文数据库、超星、维普等与企业联合的网站，学习到相关课程的信息，可见，基于网络环境的教学模式为该课程的学习带来了信息共享的便利。
3.2 网络应用程度
基于网络环境对于该课程的研究性教学需要掌握教学过程网络信息和网络数据的掌握程度，因为房地产开发与管理课程需要用多方面信息与数据的结合才能进行分析，这些内容单靠经验理论不能得到，需要经过网络的数据库查找验收，因此，网络的应用程度对该课程的深入具有重要影响。
3.3 网络教学方式设置
由于房地产开发与管理课程理论知识内容丰富，因此，目前教育方式仍以课堂授课为主，对于网络课程的应用并未普及。学生在进行法律知识、人员管理、土地所有权等理论知识的学习时，这种理论授课的方式可满足学生的基础知识学习，但是对于项目策划、课设方面的实践学习，如果依然采用这种形式，就会大大影响学生的学习效率。现今房地产的形势并不乐观，如果房地产开发与管理的课程依然以理论教学为主，会造成学生的专业技能缺乏实践性，势必会影响学生的就业。网络环境下开展该课程学习，有利于提高学生的实践操作能力，在前人的基础上进行学习与改进，找到更多实践数据分析项目策划的优缺点，提升学生的课设能力。因此，固有的房地产开发与管理课程的教学方式早已不适应时宜，需要改进。
4 网络环境下该课程研究性教学的构建
4.1 先进行教学方式设置
首先，学生针对教学内容应主动在网络上收集资料，找到相关数据和信息内容;其次，分组讨论（也可自主探究），组内探究学习，提出自己的观点，并主动分享自己找到的信息内容;此后，小组内进行课题设置（自行研究课题），研究问题相关内容，各组员进行分块管理，然后大家讨论各模块之间的联系;最后，分析课题的结论，反思探究过程的问题，并对课题的相关问题深入分析，提出新问题。
4.2 网络应用更明显
一是对课程内容的网络深化，即房地产的内容知识通过网络分析，比如某地产公司的项目策划在进行风险评估时，只做了关于开发环境、施工规模、技术三方面内容的评估，它缺失的内容学生可通过网络查找以往文献，通过借鉴文献，并根据当地建筑环境进行实际分析，作出符合当前发展的风险评估，并作出网络计划图，以直观的网络规划形式将课程内容应用。二是对网络信息数据的应用，现今属于大数据时代，对于房地产行业的数据信息利用也不能基于某一年或是某一项，必须要经过多项数据的分析处理才能做出全面分析。比如对于房地产开发的融资，融资需要考虑多方面因素，不能依靠经验和简单的经验进行规划，因此，在网络大数据的影响下，学生可分析多年来某项目的融资情况，网络分析大大减轻了人力分析的困难。
4.3 研究性教学基于实际
房地产行业现在处于低迷时期，那么对于其开发与管理的教学需要基于现今实际，分析各地房地产开发与管理课程教学的改进措施。通过网络，可学习得到一些实际的教学内容分析，比如依据2015年房地产行业的增幅统计发现，虽然现今房地产行业不景气，但是依然有接近四成的富豪加入房地产建设行业，可是依据2014年对于房地产行业经济效益的评估发现，在2013～2014年间，整个房地产行业持续亏损，即使效益高的企业也仅有2.6%的利益获得。以往人们热衷于房地产投资是因为其经济效益获得高，那么在低迷的时候依然有多人愿意投资房地产行业，基于这个现状，教师可结合房地产开发与管理的规划，让学生基于实际分析房地产行业在近几年的发展情况究竟是怎样的，房地产的开发存在多大的风险以及提升房地产竞争优势的项目有哪些。学生可通过网络查找资料，网络的多方面数据，网络调查等方式，自主研究房地产行业的现状、发展态势及房地产行业的行业规范。基于实际的研究性教学，可通过网络环境的运用，很好地得到房地产行业的整体分析，提升学生的自主思考能力，并通过对实际的分析，学生也能更好地将所学到的理论经验应用出来。
4.4 网络教学内容突出重点
房地产开发与管理课程知识点冗杂，主次不清，并理论教学占据过多课堂时间，使得网络教学内容因缺少课时，达不到应有教学效果。那么在网络教学中，应将知识内容区分成主要和次要两方面，合理进行课时分配。对于一些概念性的内容比如管理学的概念、城市概念等，只在理论课堂讲解，网络教学不应浪费时间再讲解一遍，对于房地产投资、项目开发等重点内容优先讲解，增加课时。并利用计算机设备，对于知识点进行作图分析，对房地产行业的各项数据教学要严谨，最好使用基于调查的数据，防止出现分析纰漏。
5 结 语
信息技术的发展，促进了教学模式的改进，而基于网络环境的房地产开发与管理专业，利用信息技术的优点，传播、策划、估算、处理项目的内容与数据，使该课程专业内容的学习更加完善。在研究性教学模式下，结合网络的优势，通过合作探究、创新思维等特点让学生更加了解该课程内容的实践教学理念，是提升教学效率的有效手段。因此，基于网络环境的研究性教学应不断创新教学内容，促进课程设计的更加完善，不断提升课程专业性。
主要参考文献
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关于房地产的法律知识范文2
[关键词]房地产营销策略
一、引言
1.房地产的概念。在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植的花草、树木、或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往被看作土地或建筑物的构成部分。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。
房地产主要有三种存在形态。其中土地指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地建筑物不可分离的物，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是实物、权益和区位三者的综合体。实物指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；权益指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）。在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的权益包括土地使用权和房屋所有权以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典当权等；房地产区位指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。房地产的总体概念可总结如下：
房地产概念图
2.房地产营销概述。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。
房地产市场营销包括有开发商和经营商、营销人员、营销中间商和顾客几个组成部分。
房地产开发商和经营商，首先要对市场变化和需求等做出预先反映，并在公司长期营销战略中得到体现。同时房地产业与资源和原材料有着密不可分的关系，作为开发商就要在制定营销计划时将资源和原材料的价格波动考虑进去。房地产公司的营销人员，不但要熟悉市场环境等市场经济知识，还应具有关于保护竞争、消费者和社会更大利益等主要法律知识，以及社会文化环境给房地产目标市场带来的不同需求。对于房地产的开发商和经营商而言，为了达到获取利润的目的，公司将联合一批供应商和营销中间商来接近目标顾客。
二、房地产营销策略的发展史
市场营销理论于20世纪初诞生于美国，菲利蒲?科特勒被誉为营销学之父，他提出了最早的营销4C理论，是现代营销的基石，4C包括产品、价格、促销、渠道，从这四点出发，衍生出新的营销方法。
在市场营销过程中，目标消费者位居于中心地位。企业识别总体市场，将其划分为较小的细分市场，选择最有开发价值的细分市场，并集中力量满足和服务于这些细分市场。企业设计由其控制的四大要素（4C）所组成的市场营销组合。为找到和实施最好的营销组合，企业要进行市场营销分析、计划、实施和控制。通过这些活动，企业观察并应变于市场营销环境。
营销简单的说就是用科学的方法，分析市场上的需求，并用科学的方法来生产出能满足市场需求的产品。
房地产市场竞争日益激烈的今天，房地产营销层面的竞争也随着房地产市场竞争的激烈而日益激烈。我国房地产营销策略的发展过程经历了六个阶段。
1.建设观念阶段——标准规划。计划经济时代，只有简单的“房地产”概念，很长一段时间，我国的住宅建设一直是学习前苏联模式，而且住宅的建设标准由政府统一制定，造成所有的设计全按标准图进行建设，形成千楼一面的现象。
2.楼盘观念阶段——销售策划。在这个阶段，房地产刚刚走向市场化，大部分项目的开发意识依然停留在计划经济时代，策划往往依赖于企业领导或几个设计院专家的“大脑风暴式”讨论，而没有进行市场调研、消费者需求调查的意识，开发的项目充满了主观臆断。
3.推销观念阶段——概念策划。房地产市场的泡沫与楼盘空置的现实，使开发商认为消费者缺乏理性，有一种购买惰性或者抗衡心理，必须主动推销和积极促销。在1997年～1999年大多数所谓房地产策划仅仅是“广告策划”、“销售策划”而已，策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征，向消费者加以强调和宣传，使消费者对楼盘建立起概念认识，引导消费者在众多楼盘的选择过程中，比较容易选择自己偏好的楼盘，以达到促销目的。
4.准营销观念阶段——卖点群策划。随着社会进步与生活水平的提高，消费者对居住条件的需求层次日益明显，房地产市场供应量的增加，导致需求相对减弱及消费者理性购买，为有效的满足用户的各种需要，适应卖方市场和消费者理性选择，开发商认为必须以用户为中心。因此，策划人把众楼盘之长集于一身，极尽所能地向市场罗列无尽的卖点一时间环保住宅、绿色住宅、智能住宅、生态社区等等，虽然提升了楼盘品质，但使得开发商成本高于售价。
5.营销观念阶段——全程策划。围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。
6.整合营销观念阶段——整合策划。整合营销是企业经营目标兼顾企业、顾客、社会三方的共同利益，各种营销技巧相互结合、相互补充所构成的企业市场营销理念。整合营销要求企业的所有活动都整合和协调起来，企业中所有部门都在一起努力为顾客的利益而服务，企业的营销活动成为企业各部门的工作。
三、房地产营销策略的现状
目前，我国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托销售和网络销售三种。
1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
2.委托销售策略。它是指一般开发商委托房地产商寻找顾客，顾客经过商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托销售降低了开发商的风险，通过商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势
当前，我国房地产市场营销策略主要有以下特点：
品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；
把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速掌握市场主动权；
分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；
进度跟进迭起——紧跟工程进度（奠基、正负零、封顶、竣工、样板房开放、园林开放等）制造阶段性销售，实现阶段性销售目标；
以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；
物管跟进后顾无忧——物业管理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。
四、房地产营销策略的创新
在新形势下，随着市场的成熟、制度的健全以及长期发展过程中积累的一些问题，我国的房地产营销策略遭遇了有力的挑战，这就要求房地产企业积极思考，探索营销策略的创新。
在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素。第一，项目开发前的市场调查工作。市场调查对房地产企业的重要性不言而喻。市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查。第二，强化产品策略在营销组合中的地位。由于房地产商品的特殊性，要求房产设计上要符合消费者的喜好，建筑材料选择要合理，物业管理信誉要好，已解决业主的后顾之忧。第三，突出企业差异。突出本企业的产品、服务和品牌差异，可以提高房地产产品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。第四，合理利用价格策略。房产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，同时要根据项目本身的开发目的确定。第五，积极拓宽营销渠道。在以消费者为中心的市场环境下，开发商应从坐商观念转变为行商观念。
目前，全国各地的房地产发展都处于期，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1.品牌营销。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。
要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2.人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.知识营销。目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4.绿色营销。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
5.合作营销。和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先，应该积极与下游供应商进行联系，由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设;在后期的销售过程中，与金融部门沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式,为顾客提供多种丰富的支付手段。第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。
6.服务营销。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
7.社会营销。社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。
关于房地产的法律知识范文3
关键词：房屋预售 开发商 对策
1 概述
房产业在中国一直都是一个炙热行业，尤其是近几年，其发展可以用蓬勃、飞速来形容。目前，在房产业又出现了一种新的制度，即房屋预售制度。所谓房屋预售是指在房屋还没有正式建立之前，开发商就将其预售给客户，客户先预付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，经客户满意后，客户再交齐付款余额。自房屋预售制度实行后，因为是一种新兴制度，有关的法律规范不齐全，一些实际经验不足，加上对这一制度的认识还不够深刻，在实践中也出现了一些纠纷、案件甚至是一些难以解决的问题。总的来说，作为房屋预售的双方实质上还是一种买卖行为的双方。预购人交付首期付款是为了首先获得对该房屋的所有权，而开发商接收首期付款就必须能够按质按量的完成房屋的交接。
2 房屋预售中存在的问题
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
2.1在预售合同的登记效力方面如何
《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
2.2 房屋预售合同中预售的含义是什么
所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
2.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性
房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。这对于开发商来说，不仅可以提供些工程款，而且也能为这种预约行为提供一些保障。而对于客户来说，也可以保护其利益。这里就有必要将其与分期付款买卖相比较一下。分期付款买卖通常是为了更好的方便买方而设立的。买卖物在合同上是还属于出卖人的，但是其使用权已经属于接受人了。虽然预售房屋与分期付款买卖，都是通过分阶段来付款，并且付完款之前，买卖物的所有权也是属于出卖人的。但是买卖的合同生效时必须交给接收人，这是两者的区别。一般情况下，房屋预售买卖在交房前，开发商就都会要求购房人把余款都交清，而不是像分期付款那样，允许有两期以上的资金未支付。这也是它们两者之间的一个区别。所以我们要很好的区分房屋预售与分期付款的区别，这样才能更好地避免预购人的利益受到损害。
2.4 房屋预售中的不确定
由此可见，我们要不断加强保护预购人的权利。房屋预售作为一种为将来事件服务的行为，存在很多不确定因素，这样就使得预购人的利益比起买现房要承担更多的风险。因为有时候开放商接受了客户的首款资金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，这样都会给客户带来巨大的损失。有时候因为某种原因，开发商不能按期将房屋交给预购人，使预购人无法按时地入住或出租，有时候又有可能购房人交完首期付款后，房价上涨。开发商就有可能要求客户涨价，这会使得预购人有种受欺骗的感觉。
2.5房屋预售中双方的不均衡性
在买卖房双方上存在不均衡性。因为房屋预售除了一些法定标准合同外，其余的一些辅条约都是由开放商来拟定，在售屋现场签订，而购房人的法律知识并不一定全面，法律意识并不一定强，在关于房屋预售方面的法律知识有可能比较欠缺，所以在实际中，买房人通常只能是听从开发商的条件，很少能有自己的想法。对于一些对自己不利的条约也只能接受。如公共设施的开发利用、交屋时间的不确定性、物业管理等方面，经常是开发商做手脚的方面，购房人有时候是无法察觉的，有时候是被迫无奈的。
3 房屋预售遭遇问题的对策
房屋预售在实际中存在这么多问题，这就要求我们要加强这方面的关注以及采取一些相关的有效措施。
3.1 加强行政管理力度
通过加强银行业、建筑行业的管理来对开发商的某些行为进行约束以保护预购人的合法利益。尽量避免开发商在这场交易中掌握太多的控制权而来为所欲为，使客户属于过分被动的位置。要对房地产公司的成立进行严格的把握，杜绝一些骗财、无信用房地产公司成立以欺骗客户，这样才能确保房地产业秩序的稳定，扼杀房地产欺骗行为的产生。另外要严格贯彻国家以及各地方政府关于房屋预售的规定，严厉打击非法行为。在给房屋预售合同赋予法律权利时要进行严格的把关，严格履行房屋预售合同登记的措施，对于一些不合公平原则，存在漏洞与空子的合同坚决不予登记，对于一些没有使用法定标准或者开发商拟定的辅助协议与标准合同上存在冲突的，都要认定无效。以避免由于开发商在这场买卖中占有较大主动权而剥削客户利益的情况发生，以更好地保护购房人的利益。
3.2 加强资金与合同管理
对于客户的预售资金应加强管理，可以委托银行或者信托机构进行监管，当交易最终得以顺利进行，由开发商付一定的保管经费给委托机构。 在房屋预售的合同保管方面我们也要加强措施。作为购房者，在将签订房屋预售合同之前要对开发商有一定的了解，对开发商公司的背景掌握一定的资料，不要贪一时的小便宜就上当。完善的房屋预售合同对于保护预购人的利益有着重要的作用，可以在一定程度限制开发商的某些伤害预购人利益的行为，迫使开发商履行其该履行的义务。这样就能有效地保护预购人的利益。
3.3 加强物权保护法上的措施
通常我们所说的物权是一种支配性、排他性，它对预购人利益的保护具有一定的稳妥性。所以要赋予经过合法登记成功的房屋预售合同一定的排他效力。虽然依据登记来赋予的权利在理论上并不能算是一种很好的物权，但是在实际中它却具有着一般物权的作用与效力。另外设立购房人在对预售房屋法定抵押的制度也是非常有必要的。法律上规定开发商必须首先取得土地的使用权才能进行预售，但是在实践中，很多的开发商并没有按照法律的规定来。常常是在预售前或者是在预售中就将其土地的使用权抵押给银行等金融机构以获得工程贷款。这种做法严重损害了预购人的利益，如果开发商不能按期还清银行的贷款，银行就会拥有抵押权，这时候购房人就只是拥有房子的入住权，却不能拥有房屋的所有权。所以要对这方面进行层层把关，对于没有土地使用权的房屋，不能进行预，对于已经预售出去的房屋不能再拿其土地使用权去做抵押。
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关键词:小产权房;热销原因;解决办法
近年来“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语,越来越受到外界关注。小产权房因是建设在农村集体土地上、未交纳土地出让金,由乡镇政府而非国土部门颁发产权证的房产,所以其从出身便是一种没有身份证的违法建筑。
一、小产权房现状
小产权房虽然是不合法的房屋,但是其数量却是不低的。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%-30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。
国土资源部近年来多次严厉地指出,小产权房是违反土地管理法的,集体土地不能用于商品住宅开发,同时城镇居民不能购买小产权房。前不久又下发《关于严格建设用地管理促进而未用土地利用的通知》,再次向地方政府下令要坚决叫停各类小产权房。
虽然中央的态度很坚决,但是各地方的小产权房市场却没有要打住的势头。究其本质,小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。
二、热销原因
(一)房价居高不下
自1988年房改以来,住房开始以商品的身份在市场上流通,随着经济发展的浪潮,住房的价格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入总赶不上节节高升的房价,全国出现了普遍性的购房难的困境。尽管国家进行了多次宏观调控,出台了好几台措施进行控制,但是房价不但没有下降反而大增,而小产权房所占比重较大的城市正是那些房价涨幅较大的地方。
通过对《中国统计年鉴》公布的数据进行分析计算,得出24个城市的房价收入比,2006-2007年的房价收入比均较高,其中北京、上海、深圳的房价收入比超过12,深圳甚至达到了16.23。以上海为例,该城市2006-2008年每人年均可支配收入为23655元,以每个家庭2.93来算,则平均每个家庭可支配年收入为69310元,由各类房屋均价乘以相应销售面积权重得出三年平均房价为10202元,拟定每个家庭购买房屋面积为90m2,算出上海一个家庭要购买一套90m2的房屋需要12.34年。在这高企的房价面前,普通居民的购房能力显得苍白无力。针对中低收入家庭购房难的问题,政府推出了保障性住房,然而保障性住房的数量还远不能满足市场的需求,在这种情况下,价格低、环境好的小产权房无疑成了消费者的关注强点。
(二)政府执法力度不够
国土资源部总规划师胡存智指出,“小产权房”叫法本身并不科学。“这是一种自我掩饰的说法。小产权房是乡镇政府或规划、建设等部门管理松懈所造成,且与乡一级政府的鼓励分不开。没有政府的支持,根本不可能盖起来。”
近年来,各地方政府实施的一系列土地整理、金土地工程和农民集中居住等工程,是小产权房较大来源之一。这些工程确实为集约利用土地、保护耕地带来了相当大的利处,但是同时也带来了不小的弊端。为“农民集中居住”而建设的房屋,数量往往多于农民实际需求量,这部分多出的房屋能取得房管局发放的产权证,但其证书的“土地性质”一栏注明是“集体土地”。这部分取得了“身份证”的建于集体土地上的住房摇身变为商品房,向城镇居民销售。上级部门明令禁止,下级的有些部门凭借私权便利,为这些违法房屋提供销售条件,进而导致地方政府在执行国家政策的过程中力度不够,对小产权房的发展产生了一定的推动作用。
(三)“招拍挂”制度存在缺陷
从司法层面上讲,闹得沸沸扬扬的小产权房无疑是属于非法性质的,然而老百姓为何宁愿冒风险买违法商品而不买正规商品?这是一个社会问题,这不能控制的违法现象揭示了我国现在立法层面上存在缺陷的本质。自2002年国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,即“招拍挂”制度以来,我国的土地资源利用率确实显著升高,以2006年辽宁省以招拍挂方式成交金额占总金额72%的比重为代表,各地方的捷报不断。
土地出让金占总成本的比重在不同区域城市、地段尽显不同,在2009两会上,全国工商联房地产商会公布全国9城市平均土地出让金比例已达58.2%之高。同年6月份国土资源部一纸“23.2%”的官方统计,引起各方激烈争议,作为利益另一方的地产商也紧随其后伸冤似地哭无辜,这一切不过是利益双方在社会的指责下相互推脱而已。根据土地成本效应和乘数效应,开发商将这些成本直接成倍的摊到消费者身上。所以在这样的房价畸形泡沫里,小产权房的出现是有其合理性的。一个制度的实施总有利有弊,“招拍挂”制度的实施,解决了之前全国普遍存在的土地浪费问题,也为土地增值保值提供了保障,但是现今却对房价的泡沫起了不可忽视、不可推脱的支持作用。
(四)征地补偿费太低
我国实行的土地制度是农村集体土地所有制和国家土地所有制,国家为了公共利益的需要,在给予一定补偿的情况下可以征收或征用集体土地。国家所有的土地由城市市区及由法律法规规定的其他属于国家所有的土地构成。城市市区的土地现今已不能满足高速发展的房地产的需求,于是国家通过征收集体土地来满足城市发展的需要。政府将征收的土地高价地转让给房产商,但是付给农民的补偿费却相对低很多,农民得到的补偿仅仅占土地出让金很小的一部分。都是一样要建房,农民与乡(村)政府当然是愿意冒险选择由小产权房开发商付给的较高的报酬。
三、解决办法
(一)处理现有小产权房,提高保障性住房建设
全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。同时要严防尚未建造此类房屋的类似土地,尤其是城乡结合区域,对违反者予以重罚以起到杀一儆百的效果。
各地方政府应当从城市各阶层居民的需要的角度出发,充分考虑中低收入家庭购房难的问题,加大保障性住房的投资比例,一旦保障性住房大面积的上市,以其低廉的价格和合法性,必将对小产权房的生存空间产生较大的挤压。
(二)开征物业税,推进制度改革
自招牌挂制度实行以后,土地出让金逐渐成为各地方政府财政的重要部分,陆续出现土地财政现象。地价的升高毋庸置疑是导致房价升高的主要原因之一。应当从制度下手,使其更加完善或是实施更好的制度。要想改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状,应该尽快开征物业税,改变一次性收取40年、70年的土地使用费用的做法,遏制购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状。一些地方政府为加大财政盈余,在短期内大量圈地卖地,一次性收取未来几十年的土地出让金。开征物业税将使土地收益分摊到未来40年或70年内收取,是改变这种逆向激励制度的好方法。同时,为了征收物业税,政府与开发商也有动力创造良好的社会环境和公共产品,吸引购房者到本地安家,提升本地物业价值。
(三)加大监控力度,严惩违法三方
与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。虽然其价格比合法商品房要低很多,但是其建设成本同样低很多,其投资增值比例不一定比合法投资带来的增值低。其行为不仅扰乱了房地产市场的秩序,也对农村集体土地造成了危害。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。
农民在这个过程中虽然是弱势群体,但也是小产权房得以建设的另一支撑方,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。基层政府应当承担起相应的责任,追究存在失职行为的决策者和执行者的法律责任,根据其过错程度给予记过、降职甚至承担刑事责任等处罚。
(四)提高征地补偿,保障农民集体利益
针对农民卖地给开发商建小产权房的问题,仅是出台各类叫停“小产权房”的条例条规还不够。严令农民遵守国家规定是不现实的,对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,挣得更多的钱改善生活条件是最要紧的事。农民拥有的社会资产唯有土地,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。
参考文献:
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4、黄莹,苏明非.对土地照拍挂制度的浅思[J].黑龙江史志,2008(14).
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【关键词】房建工程 预算管理 存在问题 应对措施 房建预算 工程预算 控制
中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：
一．引言。
近些年来，我国的房建工程得到快速发展，在自身工程技术得到更新的同时，更融入了许多新的管理技术，工程预算管理就是其中之一。常言道，凡事预则立，不预则废，此话简明扼要的说明了预算及预计对于事务的重要性。在房建工程中，工程预算管理是现代企业不可或缺的重要组成部分，工程预算管理通过对行为计划进行量化，提供了直观有效的现代企业管理模式，有助于管理者协调和贯彻工程计划，有利于工程的管理。
二. 房建工程预算管理的概念及重要性。
1.概念。
房屋建筑工程在项目建造之前，施工企业要对拟建工程项目的主体工程和相关附属工程及所需要的人力、物力、财力等资源的消耗进行预估计算，按照拟建工程项目的设计图纸和建筑工程的预算定额、建筑材料预算价格、费用定额及其相关配套使用的相关规定、标准等，预先计算并确定每个新建、改建、扩建或复建的工程项目所需要花费的全部费用的技术经济文件，称之为房建工程预算。
2.重要性。
房建工程预算管理是一项系统性的工程，需要进行全方位和全过程的管理，在预算管理中要充分发挥约束机制的功能，发挥工程预算管理的重要作用。合理的工程预算，其提供的各项工料消耗成本和工作量等资料是企业管理中必须重视的参考指标，同时也是编制施工组织设计的重要依据；房建工程预算管理工作中，工程设计变更预算账目是竣工结算的重要组成部分，为企业办理工程竣工结算提供了依据。房建工程预算管理是通过对一定时期内的收入和支出情况，用货币的形式来体现工程项目的投资价值，是反映工程效果最直接的表现形式，同时也是加强工程单位管理、实现经济核算、编制施工计划、考核工程成本的重要依据。
三.目前我国房建工程预算管理存在的主要问题。
1.房建工程预算管理体制落后，缺乏全过程综合管理的意识。
目前，我国现行的房建工程预算管理基本上都是处于阶段性的管理模式，整个行业缺乏对建设项目的全过程进行综合管理的意识。房建工程设计单位、建设单位、工程施工单位都缺乏统一的工程造价管理目标，没有一致的衡量标准，同时工程监理单位通常也只注重对房建工程的施工阶段中的施工质量和施工进度进行管理，很少介入到投资决策分析中来。房建工程设计单位在工程设计阶段中，做出了工程的概算计算，甚至细化到预算，但由于缺乏对工程设计方案造价指标的控制和约束，导致工程设计较为保守，造成投资偏高。工程施工阶段中，由于工程的标底和标价估价不准确，加上成本管理不严谨，出现资金短缺等，导致投资管理失控。房建工程一旦无法按时完工，会增加额外的贷款利息，使得原本紧缺的资金更是雪上加霜，给施工单位容易带来巨大损失。
2.预算编制方法滞后，导致预算结果偏差较大。
房建工程预算管理信息系统的缺乏，是当前众多建筑单位所面对的普遍问题，由此带来的是工程预算管理人与无法及时获取相关的成本定额信息，而工程造价管理部门仅仅只能通过定期的调整系数来对造价作出调整，弥补预算及造价差距，此种模式和国际同意的工程预算编制方法有较大的差距，无法适应现代市场经济的发展需要。另外，在房建工程施工过程中，有各种新型材料和新型施工工艺及技术应用到施工中，原有的预算编制和工程定额较为单一，无法满足先进的生产力作用下的工程管理，同时由于我国现有的预算编制方法缺少一定的弹性，导致工程定额的单价跟新速度较慢，严重拖慢了预算编制工作。
3.预算管理从业人员无法满足工程造价管理的需要,专业素质有待加强。
在我国现有的房建工程造价咨询和顾问公司中，占绝大多数公司的主要业务都是依靠定额进行房建工程的预算和结算审核，而其中的操作人员往往都只具有从事概预算处理的工作资质。在推行工程预算管理工作中，现代预算管理无法满足工程造价管理的需要，无法适应造价管理的要求，这一问题被暴露出来，主要表现在：
（1）从业人员专业素质和技术素质较差，无法独立而又正确的处理工程中复杂的技术经济问题，对投资的预控能力较差，造成大量的工作仅仅停留在事后处理的层次上。
（2）从业人员缺乏经济相关的法律知识，对事件正确处理及后期索赔处理的能力较差，缺乏对国际工程管理中的FIDIC合同条件的理解，无法正确应用到预算管理工作中。
（3）无法组织协调共享项目中各个主体之间的关系，导致管理较为混乱。
4.管理制度不够完善，工程限额设计未全面推行。
根据研究表明，设计阶段影响工程成本的比例占据为30%-80%之间，而施工阶段对工程造价的影响约为5%-20%，由此可见，仅仅是通过加强对施工阶段的控制，无法实现预算控制和管理的真实目标。在现有的管理体系下，工程项目没有设计招标，存在较多的设计问题，严重影响了工程预算管理。
四.提高房建工程预算管理的应对措施。
1.实现房建工程的全过程造价预算管理。
对竣工房地产的工程经济指标进行测算，确定较为合理的房地产工程投资估算指标和工程设计的概算依据，通过对房建工程的投资估算管理和深入推行限额设计，合理确定工程项目的静态投资，并对动态投资进行充分预测，做好投资决策，保证投入资金的充足。要加强对设计阶段的造价控制管理，对工程施工和竣工验收时，要注意和设计方案进行对照检查，要做好工程设计变更的成本控制。
2.加强工程预算环节的监督管理。
针对目前房建工程预算环节较为混乱的情况，除了要加强编审从业人员的工作管理之外，要将工程预算作为工程项目监察的重点，深入做好预算管理的落实和检查工作。
3.提高工程预算管理队伍的综合素质，建立健全高校的预算预警机制。
工程管理队伍的素质低，就无法胜任工作的需要，要通过加强专业教育和培训，通过对工程预算编制、管理、控制、检查等相关知识的学习，提高处理复杂经济问题的能力，合理控制和协调项目工程各主体的关系。
房建工程的预算管理涉及到施工各个阶段之中，是一项非常庞大而又繁琐的工程，要通过建立预算预警机制，充分发挥预算管理的作用，将非必要和非正常的经营活动及时消除，有效减少工程不必要的资金损失，将工程开支控制在预算之内。
五．结束语。
房建工程的预算管理涉及面广，同时较为复杂，需要工程管理人员的大力协作和配合，通过健全预算管理体系，制定预算管理制度，加强从业人员的专业能力教育，提升处理经济预算的能力和水平，合理控制工程动态成本，提高工程预算管理水平，保障工程的正常经济效益。
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