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商品管理制度范文1
为了维护社会经济秩序，规范市场经营行为，保护用户、消费者的合法权益，根据《中华人民共和国计量法》及其实施细则和其他法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于以计量单位和数值进行结算或者标称的商品经营活动。
第三条(主管部门）
*市技术监督局（以下简称市技术监督局）是本市商品计量的主管部门，负责全市的商品计量监督管理工作。
区、县技术监督管理部门，在市技术监督局的指导下，按照职责分工，负责本行政区域内的商品计量监督管理工作。
第四条(法定计量单位）
商品经营活动中，凡需计算商品量的，必须使用国家法定计量单位。
第五条(经营者的计量责任）
商品销售者（以下简称销售者）和定量包装、定量灌装商品的生产者（以下简称生产者），应当本着公平和诚实信用的原则从事经营活动，保持计量器具的准确度，保证商品计量的准确性。
第六条（计量器具的检定）
对贸易结算用计量器具，由技术监督部门实行强制检定，经检定合格后，方可使用。
贸易结算用计量器具的目录，由市技术监督局公布。
第七条(计量器具的配备）
销售者和生产者应当配备与其商品经营活动相适应的计量器具。
销售者销售商品或者生产者生产定量包装、定量灌装商品时，应当使用极限误差小于或者等于该商品计量负偏差的允许值的计量器具。
计量器具的配备规范，由市技术监督局制定。
第八条(商品计量负偏差的允许值）
商品计量负偏差的允许值，按国家规定执行。国家未规定的，按本市的规定执行。
第九条(商品量的明示）
销售者、生产者在商品经营活动中，必须向用户、消费者明示商品量的准确数值。
商品量的数值必须由合格的计量器具测得。不得伪造商品量的数值。
第十条(商品量短缺的补偿）
商品经营活动中，商品量短缺超过规定的，销售者应当向用户、消费者补足份量或者补偿损失。
销售者在补足份量或者补偿损失后，对属于商品生产者或者提供者责任的，有权向商品生产者或者提供者追偿。
第十一条(特殊商品的商品量检测）
根据市场商品量检测的需要，市技术监督局可以制定特殊商品的商品量检测方法，在本市商品经营活动中实施。
第十二条(禁止事项）
销售者和生产者不得使用国家和本市明令禁止使用的计量器具；不得破坏计量器具的准确度；不得伪造、盗用强制检定印、证。
第十三条(调解和仲裁检定）
在商品经营活动中，因商品量发生争议的，当事人可以向技术监督部门申请调解或者仲裁检定。
在争议的调解、仲裁过程中，任何一方当事人均不得改变与争议有关的计量器具的技术状态以及有争议的商品量。
第十四条(对使用未经检定的计量器具的处罚）
使用属于强制检定范围而未经检定的计量器具的，责令停止使用，可以并处1000元以下的罚款。
第十五条(对使用不合格计量器具、伪造数值的处罚）
使用不合格的计量器具、破坏计量器具的准确度或者伪造商品量数值的，没收计量器具和违法所得，可以并处2000元以下的罚款；给用户、消费者造成损失的，责令赔偿损失。
第十六条(对伪造、盗用强制检定印、证的处罚）
伪造、盗用强制检定印、证的，没收其非法检定印、证和违法所得，可以并处2000元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十七条(对使用非法计量器具的处罚）
使用国家和本市明令禁止使用的计量器具的，责令改正，可处以5000元以下的罚款。
第十八条(对配备计量器具不符合要求的处罚）
不按照计量器具的配备规范配备计量器具的，责令改正，可处以5000元以下的罚款。
第十九条(对商品量短缺的处罚）
商品计量的负偏差超过规定的允许值，又拒绝向用户、消费者补偿的，责令其补偿损失，可以并处1万元以下的罚款。
第二十条(行政处罚主体和罚没收入）
本办法规定的行政处罚由技术监督部门执行，其中第十五条、第十七条、第十九条也可由工商行政管理部门依法执行。
行政管理部门在对当事人实施行政处罚时，应当出具行政处罚决定书；收缴罚没款时，应当开具由市财政部门统一印制的罚没款收据。罚没收入一律上缴国库。
第二十一条(复议和诉讼）
当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议，提起行政诉讼。
第二十二条（有关用语的含义）
本办法下列用语的含义是：
(一）定量包装、定量灌装商品：指在生产过程中按规定数值的商品量进行一次性包装、灌装并有统一净含量标记的商品。
(二）贸易结算用计量器具：指在商品销售和定量包装、定量灌装商品生产过程中能直接测出被测对象量值的装置、仪器仪表和量具。
(三）极限误差：指国家有关技术标准、检定规程中对计量器具所规定的最大允许误差值。
(四）商品计量负偏差：指商品量的实际数值低于商品结算或者标称量的状况。
(五）仲裁检定：指用计量基准器具或者社会公用计量标准器具所进行的以裁决为目的的计量检定、测试活动。
第二十三条(出口商品的例外情形）
在对外贸易中，生产者根据外国客商订制、订购出口商品的要求而使用的计量器具和计量单位，不受本办法的限制。
第二十四条（应用解释部门）
本办法的具体应用问题，由市技术监督局负责解释。
商品管理制度范文2
第二条本规定适用于列入市人民政府（以下简称市政府）旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集（建筑面积占总量70％以上，其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50％以上）地区（以下简称危棚简屋密集地区），利用外资开发经营内销商品住宅的活动。
第三条在危棚简屋密集地区利用外资开发经营内销商品住宅，由政府直接提供土地，投资者按国有土地使用权出让方式获得土地使用权。土地使用权出让价格给予优惠，具体由区人民政府（以下简称区政府）根据不同地段确定。土地使用权出让的收入应按下列标准上缴市政府：
（一）容积率在1．8以内（含1．8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算。
（二）容积率超过1．8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50％计算。
第四条对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在第三条规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10％，四级地段20％，五级地段30％。
第五条利用外资开发经营内销商品住宅的土地使用权出让年限最高为七十年。
国内购买者的房屋所有权，按照本市内销商品住宅管理的规定执行。
第六条利用外资开发经营内销商品住宅的地块，根据经批准的详细规划要求，由所在地的区政府决定，报市房屋土地管理局备案；利用外资开发经营内销商品住宅的项目，按外商投资项目审批权限，由市外国投资工作委员会（以下简称市外资委）或其他有审批权的机关审批，并抄送市计划委员会和市建委，列入本市利用外资计划和商品房建设计划。
第七条市房屋土地管理局应当定期将经确认可利用外资开发经营内销商品住宅的地块位置、面积、地段等级等情况向社会公告。
第八条因利用外资开发经营内销商品住宅而发生的拆迁安置费用，由投资者承担。
利用外资开发经营内销商品住宅地块的市政公用设施，由有关部门向投资者收取配套费用并负责建设，或者经有关部门批准后，由投资者自行建设。
第九条利用外资开发经营内销商品住宅，应当签订土地使用权出让合同，并按土地使用权出让的规定程序办理审批手续。出让合同除按规定明确有关事项外，还应包括下列内容：
（一）商品住宅的销售对象为国内的个人或企业、事业单位、机关、团体等；
（二）土地受让方必须履行合同规定的义务，并享有合同规定的权利。
第十条利用外资开发经营内销商品住宅，应当根据国家和本市有关规定，成立特定地块的项目公司或综合性的房地产公司实施开发。
第十一条利用外资开发经营内销商品住宅所需的拆迁安置基地，应当纳入各区的旧区改造用地计划，由区政府负责协调核定。
第十二条利用外资开发经营内销商品住宅需拆迁房屋及其附属物的，按本市房屋拆迁管理的有关规定执行。
对要求回原地安置的被拆迁户，实行有偿安置，按下列规定购房：
（一）在规定的安置面积以内的，以商品住宅成本价购买；
（二）超过规定安置面积的部分，以商品住宅市场价购买；
（三）房屋产权归购买者所有。
第十三条利用外资开发经营内销商品住宅，其房屋拆迁由政府统一组织实施，具体实施拆迁的单位按拆迁实际成本的3％收取管理费。
第十四条利用外资开发的内销商品住宅向境外销售时，应当按土地使用权出让规定，重新签订土地使用权出让合同，并按当时的外销商品住宅的土地使用权出让价格，补缴出让金差价。
第十五条利用外资开发经营内销商品住宅的预售和销售，按照本市土地使用权出让地块商品房开发经营管理的有关规定执行。
商品管理制度范文3
为加强我县商品房预售款管理，促进房地产业持续健康快速发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规的规定，经县政府研究同意，现就有关事项通知如下：
一、统一思想，提高认识
近年来，随着我县城镇化步伐的加速推进，房地产开发市场日益活跃，呈现出蓬勃发展的良好势头，商品房预售正逐渐成为一种新的消费方式被广大群众所接受。商品房预售款作为商品房建设资金的重要来源，在推动商品房稳步建设中起到了积极的作用，但由于相关制度不健全、监管不到位，部分开发商违规使用商品房预售款现象较为突出，导致购房者的利益受到损害，严重影响了房地产业的健康发展和社会稳定。各有关部门和单位务必从保稳定、促发展的高度，牢固树立责任意识，充分认识加强商品房预售款监督管理的重要性，严格按照有关法律法规的规定，切实规范商品房预售款的收存使用行为，维护交易双方合法权益，保障我县房地产业的健康持续快速发展。
二、严格制度，强化管理
（一）建立专用帐户设立注销制度，实现预售款统一管理
从**年1月1日起，各级各类房地产开发企业进行商品房预售，在申请《商品房预售许可证》的同时，应根据所申请许可的项目在银行设立一个商品房预售款专用帐户，所有商品房预售款纳入专用帐户统一管理，专户存储、专项使用。预售商品房项目竣工并依法验收合格后，经县房地产交易管理机构同意，银行应办理有关结算手续，注销该预售房款的专用帐户。
（二）严格预售款缴纳使用程序，防范违规收支风险
县房地产交易管理机构根据银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证（进帐单）办理《重庆市商品房买卖合同》预售登记。凡商品房预购人申请办理按揭贷款，其商品房预售款必须直接存入专用帐户内，各商业银行发放的按揭贷款也必须直接划入专用帐户内，不得直接支付给商品房预售人或转作他用。商品房预售人在任何情况下不得直接收存预购人支付的预售款。
商品房预售人申请使用预售款时，须向县房地产交易管理机构提交《商品房预售款使用申请表》、用款计划、与承建商签订的施工进度合同、建筑施工监理单位出具的施工进度证明和承建商的用款申请、与供货商签订的材料、设备购销合同、纳税申报表等有关资料，县房地产交易管理机构据实核准同意商品房预售人将预售款分别用于支付预售商品房的工程款、建筑材料、设备款和交纳法定税费。设立商品房预售款专用帐户的商业银行也应根据县房地产交易管理机构核准同意的数额拨付预售款。
（三）明确违规处罚措施，保证商品房预售市场稳定
对未按照商品房预售资金管理规定向社会预售以及不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款、直接收取商品房预售款的房地产开发企业，县房地产交易管理机构不予办理商品房预售登记和有关房地产权属登记，并由县土地房屋行政主管部门责令其改正并实施行政处罚。
商品管理制度范文4
近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度--商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，视合同约定而为)并在房屋竣工验收合格后依法取．得房屋所有权的一种房销售形式。可见，相对于一般的现房交易，该种销售方式有利于房地产开发吸收资金，对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。但是，商品房的预售在我国还刚刚起步，现行立法尚不够完善，实践经验也还欠缺，对房屋预售中的一些基本问题还模糊不清。因此，有必要加强对商品房预售制度的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能。
一、预售合同的法律性质
我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
（一）预售合同是买卖合同
1、商品房预售合同符合买卖合同性质。《台湾民法典》第98条规定:"解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。"因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个"成长"过程。但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。
2、商品房预售合同是非即时交付合同。商品房预售与成品房的买卖相比又具有自身的特殊性。主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，是一种远期交付合同。但这种远期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到来时合同才生效，而预售合同成立时即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋预售合同不是承揽合同。在学理上，有人采"承揽契约说",将预售行为视为是房屋的加工承揽。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人给付报酬的合同。合同的标的是承揽人依定作人的要求最终完成并交付的工作成果，承揽合同签订时该标的尚不存在，在这一点上与预售合同具有相似性。但预售合同与承揽合同的区别还是显而易见的。
（1）、合同订立的目的不同。预售合同旨在实现房屋产权的转让，由购买方取得房屋所有权，预售方获得房屋价款．而在承揽合同中，工作成果完成后所有权是直接归属于定作人的，承揽人只是依约取得报酬而并非是工作成果的价款。
（2）、确定合同标的具体状况的主体不同。在实践中，预售合同多为标准合同，通常由预售方单方面拟定，对于预售房屋的面积、地段、楼层朝向、房屋的结构、装修状况、设备等基本情况都是由预售方依据房屋开发的总体规划确定的。购买方只是在预购方己确定的范围内选择欲购房屋，对房屋不能提出特殊要求。在承揽合同中，定作人对标的物在种类、规格、质量等方面往往有特殊要求，承揽人必须严格按照定作人的要求进行加工制作。
（3）、违约后的救济措施不同。在预售合同中，房屋竣工交付时，如果购买方未按合同约定付清价款，因为此时房屋的所有权仍属于预售方，预售方完全可以拒绝转移房屋的所有权。在承揽合同中，如果定作人不依约支付报酬，虽然承揽人占有完成的工作成果，但该工作成果的所有权人是定作人，承揽人只能对完成的工作成果行使留置权。
4、预售合同不是分期付款买卖合同
商品房预售的融资功能较为突出，实践中的常规做法是，由预购方根据施工进度分期交付房款，这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖的特点在于标的物交付给买受方后，价金尚有二期以上仍待支付。在价款的支付方式和付款完毕前标的物所有权的归属上，预售房屋交易与分期付款买卖是相同的。但商品房预售行为在性质上绝不是分期付款买卖。
首先，分期付款买卖的标的物在合同生效时就要交付给买受人，由买受人占有、使用、收益。而在商品房预售中，标的物是在建房屋，合同成立生效时，该标的物还不存在，根本谈不上再转移给购买方占有。
其次，分期付款买卖的标的物在转移占有后，必然还有二期以上的价款未支付。而商品房预售并非必须采取分期支付价款的履行方式，预售方和购买方完全可以在合同中约定由购买方一次付存款。而且实践中，在交付房屋前，预售方通常是要求购买方以贷款缴清价金或以现金付清剩余房款。
最后，分期付款买卖使买受人在经济能力较差，无力一次性付清标的物价款的情况下仍可提前享受生活上所需的新商品，是卖方对买方的融资。而在商品房预售中，购买方先要支付房屋价款或至少支付部分房价，预售方将收到的这些资金投入到房屋建设中去，有利于解决建房过程中的资金周转问题，这实为买方向卖方的融资。
二、预售商品房的抵押问题
根据1997年我国建设部的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。
(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。虽然2003年6月1日的司法解释规定，预售方必须将抵押情况如实地告知购买方，对于预售方隐瞒不告的，购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。但笔者认为产权有无暇疵是购买者最关心的事，应从立法上禁止开发商以预售房屋设立抵押，一方面是对开发商实力的考验，另一方面，也是保证购房者利益的需要。对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。
(二)购买方对顶售商品房设立的抵押
购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。有人认为，以未来取得的房屋产权作抵押与房地产抵押的特定性相矛盾，房地产抵押的标的应该是现存的房地产。其实，由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾。况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。英美创设的"浮动担保"制度，已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业以将来取得的权利(如债权)作为抵押权的客体。因此，预售商品房的购买方可以对预购的房屋设立抵押。购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效:
1、抵押大是预售商品房的购房人。
购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有"所有权之期待权"，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。
2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。
3、商品房预售合同须为有效合同。
预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。
4、预售商品房抵押须办理抵押登记
根据我国房地产管理法和担保法的规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。以房地产设立抵押，必须进行登记，抵押行为自办理登记手续时生效。经过抵押登记后，抵押权人方取得抵押权。
（三）双方重复抵押。实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应当禁止。
三、预售商品房的转卖问题
所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。对这种行为，有学者认为，商品房预售后的再转让具有较大的投机性，主张从立法上产加禁止。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。在实践中"炒楼花"行为大量存在，因"炒楼花"而发生的纠纷也不断出现，立法上如果一味对"炒楼花"．采取回避态度将不利于房地产市场的稳定和健康发育。笔者读为，从长远利益来看，为了我国房地产市场的完善，应允许预售商品房房再转让。预售商品房再转让在本质上是合同关系的转让，不仅转让合同的权利，义务也要一并转让，实为权利与义务的概括转移。我国合同法对合同的转让是允许的，那么对于"炒楼花"也就不宜一律加以禁止。
预售商品房再转让的原因也是非常复杂的，并非一概是为了炒卖之目的，购房人很可能因为资金周转或风险转移的需要而进行再转让，如果一概禁止，则将限制购买方合法权益的行使。
另外，在国务院对"炒楼花"行为还未作出规定的情况下，各地多制定地方性法规对顶售商品房的再转让加以规范。综观这些地方性法规，对"炒楼花"都是采允许态度的，只是规定了严格的限制条件。
预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。客观上，"炒楼花"行为的风险性的确是存在的，但我们不能因为它具有投机的这种负面效应就因噎废食，而应该努力健全房地产管理体制，在法律上对这种行为加以正确骑引导和严格的规制，以尽量降低其投机性，使其最大化地发挥出活跃房地产市场的作用。笔者认为，预售商品房的再转让应满足一定的条件、履行必要的程序:
1、预购方已经办妥了商品房预售合同的登记备案手续，在转让预售房屋时，该预售合同在有效期内，这是预售商品房再转让的前提条件。
2、预购方已向房地产开发经营企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的商品房预售款。
3、预购方与受让方必须签订转让合同，载明转让的预售合同编号、转让原因、金额、面积、双方的权利义务等内容。转让合同需经开发企业认可并签字盖章。
4、转让双方必须持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记，履行登记备案手续。
5、预购方和受让方依法向税务部门缴纳土地增值税J印花税等税费。
四、预售商品房纠纷问题
由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。
（一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
参考资料：
1、李永然《房地产法律谈》(续篇)台湾木然文化出版股份有限公司
2、钱明星、姜晓春《中外法学》1996年第5期
商品管理制度范文5
第二条城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理。
第三条房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
第四条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
第五条定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传。
第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
一）属于违法建筑的
二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
三）违反规定改变房屋使用性质的
四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第七条房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定。一般应当包括以下内容：
一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施。家具和家电等室内设施状况；
三）租金和押金数额、支付方式；
四）租赁用途和房屋使用要求；
五）房屋和室内设施的安全性能；
六）租赁期限；
七）房屋维修责任；
八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
九）争议解决办法和违约责任；
十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
供当事人选用。建设管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本。
第八条人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
第九条影响承租人正常使用的应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋。
出租人不得单方面随意提高租金水平。房屋租赁合同期内。
第十条承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋。不得损害其他业主和使用人的合法权益。不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
第十一条承租人转租房屋的应当经出租人书面同意。
收回房屋并要求承租人赔偿损失。承租人未经出租人书面同意转租的出租人可以解除租赁合同。
第十二条房屋租赁期间内。因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
第十三条房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的应当在出售前合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下有优先购买权。
第十四条房屋租赁合同订立后三十日内。房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。
第十五条办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人应当提交下列材料：
一）房屋租赁合同；
二）房屋租赁当事人身份证明；
三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
四）直辖市、市、县人民政府建设主管部门规定的其他材料。
不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效。
第十六条对符合下列要求的直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案。向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；
三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
第十七条房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称。出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码。
第十八条房屋租赁登记备案证明遗失的应当向原登记备案的部门补领。
第十九条房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的当事人应当在三十日内。原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
第二十条直辖市、市、县建设主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统。并纳入房地产市场信息系统。逐步实行房屋租赁合同网上登记备案。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
一）出租人的姓名（名称）住所；
二）承租人的姓名（名称）身份证件种类和号码；
三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
四）其他需要记载的内容。
第二十一条违反本办法第六条规定的由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正。但不超过三万元的罚款。对没有违法所得的可处以五千元以下罚款；对有违法所得的可以处以违法所得一倍以上三倍以下。
第二十二条违反本办法第八条规定的由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正。逾期不改正的可处以五千元以上三万元以下罚款。
第二十三条违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的由直辖市、市、县人民政府建设主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的处以一千元以上一万元以下罚款。
第二十四条直辖市、市、县人民政府建设主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理、对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理。给租赁当事人造成损失的对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。或者对房屋租赁登记备案信息管理不当。
第二十五条保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
商品管理制度范文6
关键词：微信；商业；管理
中图分类号：F724.6 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2017）10-0091-02
时下最火热的通讯软件便是微信，原因在于其有别于其他软件的私密性，只有互为好友才能看到相关的消息与评论。但不知从何时开始，微信渐渐被营销所侵蚀，微信朋友圈里都会有代购、集赞或店铺宣传的信息，但信息的真实性和可信度却难以保障，“微商”交易所凭借的还是双方的信任度，这就给了一些商家钻空子的机会，售假现象屡见不鲜。事实上，微信平台并非不可以进行销售交易，只是要维持其健康有序地发展，监管力度的加大和法律机制的建设刻不容缓，商家、消费者、监管部门三者需要共同努力来维护微信市场的公正，保障产品的质量。
一、当前“微商”市场存在的问题
目前，“微商”市场所存在的问题主要体现在三个方面：一是假货代购盛行；二是存在虚假经营的情况；三是商家利用虚假广告、虚假消息误导消费者牟取利益。其中第一点和第三点最为普遍。
所谓代购，即是通过他人帮忙代为购买自己所在地买不到或是异地较为便宜的商品，这类物品价格偏中上，商家多为海外代购。调查发现，许多人的朋友圈中都有代购信息，共同点是比市场专卖价便宜，且都是知名的大品牌；而问到是否有在微信朋友圈中购买此类商品时，一部分微信使用者表示不敢购买此类价格较高的商品，但仍有一部分人表示曾经购买过，且事后辨认不出商品的真伪，可见，微信代购还是存在一定的市场的。事实上，价格较专卖店偏低许多的商品一般都是仿制的，且仿制也分等级，在微信朋友圈进行营销的海外代购，很大一部分销售的都只是国内普通的仿制品。
除了打着“代购”旗号的假货外，“微商”还存在虚假经营的情况，即商家通过不存在的货物骗取现金后就销声匿迹，或商品与描述不一致等。这种情况下，消费者很难追讨赔偿，这是由于经营者可以通过清除消息痕迹等手段来逃避责任。
还有一种是商家利用“文字游戏”误导消费者。我们说的“产品”并不是狭义地指一件物品，实际上，商家提供的服务也可称为产品，只要有交易行为出现，就是一种商品消费。前段时间，一些与腾讯推出的微信公众平台达成推广协议的商家纷纷抛出“关注/转发/集赞即优惠”的噱头，朋友圈转发成风。事后有的消费者表示这是商家为了达到宣传目的的一种欺骗手段，当消费者要求商家兑现承诺时，商家就以各种理由进行推脱，这种情况出现后，集赞转发的现象已经减少。
二、“微商”盛行下产品质量监管的漏洞
随着交易模式的革新，我国相关的管理法规也在不断地完善，近年来，国家工商行政管理总局出台了不少针对网上在线交易的管理办法。像《网络交易管理办法》在2014年正式实施，对于手机网络交易同样适用。我们需要认识到，微信交易不是传统意义上的互联网营销。首先，微信营销门槛低，具有私人交流性质，而传统的网络交易必须要遵循国家规定的管理，依法办理工商登记，如《网络交易管理办法》的第七条规定了经营者的信息登记要求以及走第三方交易监管的流程。明显地，微信商业经营目前还没有纳入到该条例的管理范围之内，交易过程中商品描述、付款流程完全由经营者控制，其真实性难以保障，更不用说买到假货之后消费者想要进行赔偿追讨了。《消费者权益保护法》规定，个人交易将不纳入调节范围，微信私人圈子交易的特殊性使得法律难以在微信交易中展开拳脚来保障产品的质量。其次，微信朋友圈的广告也是管理难点。虽然法律上对广告有明确定义，是经营者付费后通过某一平台进行产品推销的方式，但微信朋友圈广告的定义就有点耐人寻味了。例如某某分享信息来推荐产品，我们不能判定是真正的分享，还是该产品的商家与某某达成的交易协议付费让其在朋友圈上打广告，若消费者受骗很难通过此类信息来作为索赔的依据。此外，微信广告的追踪十分困难，由于传播是不记名的，广告的和删除都极其便利，想要追踪虚假信息的源头是十分困难的工作。
三、针对“微商”产品质量监督和管理的新举措
1.朋友圈经营规范。在新颁布的《网络交易管理办法》中，还是能够找到控制“微商”经营的痕迹。目前，私人的交易控制比较困难，但对于推广的企业来说，相关的管理法规还是有效的。朋友圈在“微商”中符合第三方交易平台的意义，即腾讯在对微信公众平台进行管理时，规定了商家必须提供真实的资料以便审核等内容，朋友圈在微信交易中承担的提供场所和促进交易的作用与《网络交易管理办法》中有关交易平台的表述类似，也就是商家利用朋友圈进行消息、推广的行为从广义上来说可以纳入到《网络交易管理办法》的范围，据此可以实现对一部分产品的监督管理。
2.腾讯自身对“微商”的监督与管理。微信作为通讯交流工具被卷入商业经营的漩涡，实际上是市场发展的结果。与常规的购物网站相比，“微商”的特殊性在于其事先通过了消费者的许可，在其朋友圈内进行推销，因此在私人交易进行时，对消费者判断能力的要求更高。对于微信商业营销泛滥的现象，主管公司也作出了相的限制与调整。首先是出台明确的规定限制公众平台不得通过任何方式进行消费诱导，目的是考虑到自身发展利益，避免商业化带来的风险性。其次，举报制度是避免用户陷入产品陷阱的有效手段。相关负责人表示，微信将对恶意进行广告刷屏、用户举报频繁且涉及违法经销的商户上报到有关部门，删除其微信号并采取法律措施对其进行处理；而在个人交易方面则会控制私人商户的好友人数数量，这是微信实现自我监管的关键性一步。同时工商部门也会通过群众举报控制部分商户的非法经销。
3.网络电子交易市场管理日渐完善。微信监管的难度在于无法将所有产品的信息都归入到广告的范畴，同时对产品进行宣传推广的也并非都是商家，如果要实行全方位的监管将是一个非常大的工程。“微商”盛行已经引起了工商机关的高度重视，管是一定要管的，但法律的滞后也是不可避免的。新《消费者权益保护法》赋予消费者对商品不满意可以无理由退换的权利，虽然只对正规的网络交易适用，但其对网络交易起到的规范作用是显而易见的。而对于类似微信朋友圈的交易立法，相关部门也在积极研究当中，电子商务立法已被正式提上日程。此外，新消保法对商家利用微信公众号的经营活动还是具有法律效力的，如果发生欺骗行为，消费者可以依法要求相应的赔偿。
4.电子商业立法需具备前瞻性。面对互联网的快速发展，法律需要站在一个前瞻性的高度，除了目前面临的商业问题，还必须看到技术发展过程中可能出现的新型交易方式。“微商”只是一个开始，但从“微商”可以看出的是法律要争取最大范围的保护，尽可能地把能够规范化的方面都确立清晰的条例，电子商务法的创设讨论就是良好的尝试。而对于边缘过于模糊的交易漏洞，可以采取与公司合作的方法，把软件提供的权限控制在有法可依的维度。立法的根本不是为了阻止当前的违法表象，而是从源头模式上进行技术控制，预测其发展方向以及可能出现的问题，这才是所需要遵循的立法原则。
四、结语
“微商”盛行，对于良心商家来说是创业的绝佳平台，但对于不法分子却是一个投机取巧的好机会。“微商”仅仅是电子交易市场的一个缩影，让我们看到目前的市场管理与社会发展之间的矛盾，而产品监督管理工作的加强也不仅仅是针对“微商”，而是整个产品交易市场。只有建立完整的法律机制、相关的风险管理配套完善，才能使新兴电子交易市场形成健康良好的L气，保障经营者与消费者双方的合法权利。与此同时，对于微信这种通讯工具建立的商业平台，也要尽快纳入到法律管理的范围之内，督促软件开发者重视自我监管，创造多方共同努力的局面。
参考文献：
[1]贾娜,樊富强.微信朋友圈“泛商业化”的法律缺位[J].法庭内外,2014,(8).
[2]李想.“微商”应纳入电子商务立法范畴[N].法制日报,2014-12-08.
Analysis on the New Measures of Product Quality Supervision and Management under the Prevalence of "WeChat Business"
YOU Jie
