前言：中文期刊网精心挑选了关于买房的法律知识范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
关于买房的法律知识范文1
新课程改革要求教师在教学中能够让学生学会自主学习，合作学习，探究学习。思想品德课的社会实践课要求进一步提高，通过教学活动的安排能够让学生适应从传统的闭卷考试形式向开卷考试形式的转变。
以往开展的活动课形式主义严重，随便拿个问题就让学生讨论，只为满足形式而没有真正从学生本身出发。这种传统的学习活动使学生的思维限制在教师给出的讨论范围中，这种学习方式对于培养学生的创新能力和探究能力是不利的。
二、活动的设计
初中思想品德课的教学活动设计不能停留在活动的表面，要从教学的实际出发设计必要的活动，教师在设计活动时着眼点应放在如何使学生得到自主发展上，充分体现学生学习新课程的主动性、独立性、独特性、体验性和合作性。教师应努力提高组织活动的艺术和技巧，充分把握学生的特点和思想品德课的相关原理，在教学实践中敢于探索，不断创新，使活动课向着更科学、完善、实用、易教、乐学的方向发展。
笔者为了准备南京市思想品德八年级的会课可谓是绞尽脑汁。但是再缜密的构思也敌不过实践的检验。现笔者谈谈这次会课的一些经历与感受。
笔者这次教学的是人教版思想品德八年级下册第七课第一框《财产属于谁》。本课题的知识目标是：公民的合法财产、财产所有权的含义；法律保护公民合法财产及其所有权的重要意义、方式；财产所有权的归属发生争议或所有权受到侵害，要及时寻求法律救助。能力目标是：鉴别合法财产与非法财产的能力，依法维护自己合法财产及其所有权的能力。情感态度价值观目标是：珍惜国家、集体、他人、自己的财产，敢于、善于同侵犯财产的行为作斗争。本课时的教学重点、难点都是公民合法财产的所有权受法律保护。
这一课是相对比较枯燥的法律课，而且对于财产学生现在还没有太深刻的感受，所以为了解决教学的难点重点而又不会让学生感觉过于枯燥，笔者决定不采取常规的教学模式和方法，选择了一条能让学生感兴趣的线从头走到尾。
笔者在拿到课题之后一直在思考，一直在不断地自己构思的一个又一个思路。总是觉得按照常规模式上课还说得过去，但是这毕竟是比赛，不能没有一点突破和创新。在反复斟酌了之后，笔者还是决定冒险一点选择一个新的思路。本节课分为三个版块：第一个版块要让学生知道财产的归属，只有合法的财产才属于公民个人所有以及财产所有权的含义。第二个版块要让学生明白法律保护合法财产的所有权。第三个版块要让学生知道当财产所有权受到侵害时的具体做法。这三个版块按照常规模式就是用案例将这些版块一个个讲解下去。笔者的思路是用一个游戏来当一条完整的线把第二、第三两个版块串起来，然后最后点题财产属于谁。
有一个财经类的电脑游戏叫大富翁，它是几个人通过掷色子在一张地图上往前走，在途中会遇到一系列问题要解决，比如买房、买地或炒股等。这个游戏很受学生欢迎。笔者在这节课中设计了一个新版的大富翁游戏来贯穿整节课，先把学生分成六小组，每组六人。每组就是一个整体，也就是当作游戏中的一个人，当遇到问题时他们可以发挥群体的力量团结合作。笔者还设计了一个地图，地图上的每一步，也就是每一个小格子笔者都设计了一个情境，当某个小组掷色子后走进去就要遇到关于侵害他人或国家财产权的情境。比如小运在放学路上捡到了一个装有820元人民币的钱包，并将之据为己有。这时，学生要想判断小运的行为是否侵害了他人的财产所有权，首先就要运用第二版块中的法律知识来判断。他们要想解决这个问题接着就要运用第三版块中当财产所有权受到侵害时的具体做法。在解决这些问题时每个小组又展开了深入的讨论。那么在每个小组掷色子玩游戏的过程中他们也就通过解决一个个情境而掌握了第二、第三两个版块的知识。最后再回过头看第一版块中的财产所有权就不难理解了。在上课的过程中，每一组的学生都很乐意去通过这种方式解决问题。以这样的一个游戏为线索，学生都很好奇也很有兴趣地积极投入到整堂课中。
关于买房的法律知识范文2
【关健词】房屋登记；法律问题；未成年人；房屋财产；权利
近年来，笔者在从事房屋权属登记管理当中，经常受理到一部分人购买房屋往往想使用自己未成年子女的姓名作为房屋所有权人的现象。概括起来主要有以下几种情况：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名；二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名；三是怕露富而将房产分散；四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名；五、为了培养子女的财富观念和独立意识，使用子女姓名为房屋所有权人。但是不少父母却只考虑眼前的利益，对今后万一发生的如：父母离婚、经商、子女上学或父母、子女有病等情况需将子女名下的房产分割、变卖、典当、抵押时等情况的发生却没有仔细考虑，错误认为没有什么法律后果，房屋依然是父母的房屋，父母是房屋的共同所有权人，父母有权随时更换过来，未成年人没有所有权，因为子女没有承担购房款等等缺乏法律知识的行为必将侵害了未成年人的合法权益。或许就是出于以上原因的考虑，建设部在这次的《房屋登记办法》上就新增加了第十四条关于处分未成年人房屋申请登记的情况。故我们在办理此类业务时，应该如何把握尺寸，还是在尝试中、学习中、思考中。
1 首先应该肯定的是登记为未成年人名下的房产，其财产所有权应为未成年人。理由如下：
1.1 自然人权利能力平等性决定未成年人的房屋权属主体资格
自然人是因出生而取得民事主体资格的人，从年龄上包括成年人与未成年人，从国籍上包括本国公民、外国公民和无国籍人。《民法通则》第九条规定，“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”自然人的权利能力是法律赋予自然人享有民事权利、承担民事义务的资格。只有具备了权利能力，才能作为主体参加民事活动，承担义务并享受权利；自然人的权利能力是一种生存资格，没有权利能力就丧失了生存的人格，因此现代社会不允许剥夺任何人的权利能力，包括未成年人；自然人权利能力最根本的特征就是平等性，无论是成年人，还是未成年人，人人都享有权利能力，《民法通则》第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等。”法律平等地赋予自然人的权利能力，实际上是赋予所有人以同样获得权利，参与民事活动的机会。由于未成年人与成年人在权利能力上平等，我们不难解决未成年人能否成为房屋所有权主体的问题。因此未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记、处分房屋所有权的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种极其错误的作法。
1.2 我国房屋产权管理法律规定登记人是产权人
根据物权法的有关理论及我国实行的房屋登记证制度，只有在房地产管理部门登记并取得房屋权属证书的人才是房屋的所在权人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度根据”，《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。” 从以上法律规定中，可以看出，以未成年人名义购房且房屋上的名字是未成年人时，产权人应当是未成年人本人。即使是父母也不得侵犯。父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定。
1.3 未成年人取得房屋的方式是赠与
虽然说未成年人可以成为房屋所有权主体，即是说父母可以将购置的房产登记为未成年子女的姓名，但是这一行为实际上内含了父母对子女财产赠与的民事法律行为。赠与,是赠与人把自己享有处分权的财物无偿地给予受赠人的行为。赠与行为的法律特征主要有三点:1无偿性。赠与人将赠与标的物交付给受赠人,并不要求受赠人对等支付财物以获取经济利益。2单务性。受赠人只享受接受赠与的权利。赠与人承担将标的物无偿交付给受赠人的义务。3实践性。即只有赠与人将标的物实际履行交付给受赠人,赠与关系才能成立。不动产经过房屋登记即为已实际交付履行。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》中规定，“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。据此，当父母将房产登记为未成年子女的姓名时，其意思表示是明确的，该登记行为实际上就是将房屋赠与给自己的子女。
2 明确了未成年人房屋财产权利，就要求我们切实保护未成年人的房屋财产权利。
2.1 有人认为，未成年人可以享有房地产权利，但未成年人的房地产所有权不能处分。对此观点笔者认为失之偏颇。按此观点，表面上是对未成年人房地产利的保护，实质上是对未成年人合法权益的干涉与侵害。房地产的效益在于使用等一定的处分才能产生，禁止处分是对未成年人拥有的房地产效益的损害。众所周知，房屋所有权包括：占用、使用、收益和处分四项权能，禁止处分实际上只承认“占有”，而侵犯了“使用”、“收益”和“处分”的权能，是对未成年人房地产权利的侵犯。随着市场经济的发展，随着教育、医疗、人才等方面制度的不断变革，未成年人的房地产需要处分的情况也越来越多。例如，随父母调动而离开本地、出现重大病状、上学升造、因侵权损害而进行的赔偿等，这些情况的出现，理所当然地要对未成年人的房地产进行处分。对未成年人的房地产进行处分，不仅来源于生活的需要，更有法律上的支撑。《民法通则》第133条第2款规定：“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。不足部分，由监护人适当赔偿，但单位担任监护人的除外。”从以上条款可以看出，在因未成年人侵权赔偿时，应当处分其包括房地产在内的财产；在为了未成年人的利益时，可以处分其包括房地产在内的财产。在需要处分房地产财产时而不许处分，是对未成年人合法权益的侵犯。按照《物权法》的规定，未成年人的房地产权属依法登记取得财产所有权，在一定条件下其监护人可以处分未成年人的房地产财产。《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第八条因处分被监护人房屋申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
2.2 重点我们如何来理解“利益”两个字，根据《民法通则》第十八条的规定，“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”对于“为被监护人的利益”的表现方式法律及其他解释并未明确规定，但通常可以理解为：只为被监护人设定权利没有设定义务的，肯定属于“为被监护人的利益”的情形；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，肯定不属于“为被监护人的利益”的情形。最常见的有以下五种情形未成年人的房地产财产可以处分：（1）未成年人因侵权而造成的损害赔偿；（2）为改善居住环境，以旧换新、以小换大、以远换近、以区位较差换区位较好等；（3）就医；（4）上学深造；（5）随父母调离而迁出本地。处置前，监护人必须提供与此相关的真实证明资料。
关于买房的法律知识范文3
城市购房，
不让孩子输在起跑线上
1980年出生的田海霞，大学毕业后，孑然一身到广州打拼。然而，四年的拼搏努力并没有让她融入这繁华的大都市。26岁那年，她回到了生养自己的家乡――河北邢台南和县，和初中同学王利辉结婚，并生下儿子滔滔。农忙时，小两口伺候三亩麦田；农闲时，经营一家服装小店，收入颇丰。
时光飞逝，岁月匆匆。一晃七年过去，滔滔到了上学的年龄。“市区教育质量要比县里高好几倍，咱叔的孩子市重点高中毕业后，轻松考取北大……现在月薪好几万，让咱孩子也到市里读书吧！”田海霞对老公的建议十分认同。
绝不让孩子输在起跑线上。2011年8月，田海霞和老公举家搬到市区一所重点小学的附近居住，又托熟人把儿子送进这所小学就读。随后，两人在离家不远的地方租到一间10平方米左右的门市，干起服装生意。每天，田海霞夫妇起早贪黑，笑脸迎送顾客，累得腰酸背痛，但想到儿子将来辉煌的未来，心里总是暖暖的，苦亦是甜。
半年后，一家三口生活安稳下来，积蓄增多，田海霞产生在城市购房的念头。可是，这两年房价回暖就像插上了翅膀，自己存钱的节奏哪赶的上房价的涨速？
“许多广州人都选择便宜、户型较小的公寓房住……不如咱也买公寓房，等住上十几年，滔滔考取重点大学，再脱手小赚一笔。”王利辉对妻子投资公寓房的想法点头赞许。两人逛遍邢台房产网后，来到一家位于市中心的售楼部。那天下午，田海霞刚推门进入，热情的工作人员便递来两杯咖啡，身穿黑制服、白衬衣的美女售楼员面带微笑，详细介绍市区楼房的走势。
田海霞夫妇听得心花怒放。让两人最心动的是，交上首付后，这家开发商还会出面到银行担保帮他们办理房贷手续。苦恼多日的买房“差钱”难题迎刃而解，田海霞夫妇在精心挑选各种户型后，决定购买一套32平方米左右、阳面户型的公寓房。
售楼员罗列出一堆优惠，又拿计算器认真加减乘除后，再电话报请“老板”特惠，双方最终成交于“4700元/平方米”的价格。
三天后，田海霞夫妇将9万元首付和装修款打在售楼部的账户上，与开发商和建筑商分别签下《订购合同》和《商品房预售协议》、《房屋装修合同》。在开发商的担保下，田海霞夫妇又顺利从银行贷出7.8万元，按照《个人购房贷款＼担保合同》规定10年内还清。
延迟交房，
购房者解除合同
一年后就能住进属于自己的房子！田海霞夫妇着实激动了一阵子，脸上整日洋溢着幸福的笑容。两人赚钱动力十足，每日风里来雨里去，虽苦但快乐着。田海霞还时常利用进货、办事路过的时间到工地查看新房进展。尽管她听说工地所用水泥和钢筋都和当初的承诺有些差距，但她要求不高：只要房子如期交工，自己一家搬进去住就行！
夫妻俩盼星星盼月亮终于盼到了合同约定交房的日子。2013年7月这天，田海霞来到售楼部询问何时能取房钥匙，但工作人员告诉她：建筑商正在跑水、电、暖手续……我们会加快进度尽早交房钥匙。
涉及几百户取暖、用电等问题不是由建筑商一家能定的事，手续不畅也在所难免。然而，田海霞夫妇苦等了六个月再次到工地看房时，眼前的情景让他们愤愤不已：“地砖仍没铺设、墙面也没粉刷……照这样速度，再过半年也交不了钥匙。”
后来田海霞夫妇又了解到，这座大楼征地用去10年时间，公寓房用地期限仅40年，已减少1/3寿命的新房，交房后再住几年哪还有什么升值可言，更别说翻倍了！
更让两人意想不到的是，许多楼市进入冬眠，房价徘徊不前。田海霞夫妇一合计：当初投资这个公寓房失误了，明天就去要回房款，这个房子不买了。小两口翻出《订购协议》反复研读，这时才意识到，如果不经对方同意擅自解除合同，应支付装修费总额的30%违约金，也就是说要支付6000多元的违约金。
伤心、失望接踵而至。田海霞买来许多法律书籍恶补后，又到几家律师事务所咨询，终于找到了解决办法。2013年12月20日这天，田海霞通过快递将《交房催告书》送往康丰房地产公司，要求90日内履行交房义务，否则解除合同。
《交房催告书》如泥牛入海，三个月杳无音信。
冷静后，田海霞一纸诉状将开发商上法庭。
庭审激辩，不交房是开发商“软肋”
邢台市桥东区人民法院受理此案后，依法组成合议庭。田海霞诉称：康丰公司不能如期交房，经催告后不回复我方，也不能于90日内履行合同，请求判令解除购房和装修合同，返还首付、装修费10万元及利息。
法院公开审理那天，银行作为第三人现身法庭。可是对于何时交付房子，被告康丰开发公司吞吞吐吐不能确定时间。这样一来，双方当事人不得不围绕是否解除购房合同等焦点展开辩论。
坐在被告席上的康丰和建筑公司都不同意解除合同。其人辩称，这几份合同是当事人各方自愿签订，是有效合同。如果未按期交房，双方应按补充协议第5条规定，由出卖人每天向原告交纳房款的万分之一的违约金。如果原告执意解除合同，也应按照该协议支付装修款30%的违约金。
原告律师向法庭出示《交房催告书》指出：被告不能如期交房存在过失，《订购协议》等合同未约定撤销合同的情形，违反了公平原则。《合同法》94条规定了催告解除合同的方式，原告田海霞以邮寄方式向被告送达了《交房催告书》，但至今开发商未履行交房义务，符合解除合同的法律规定。
对此，开发商抗辩称，我们始终没收到原告寄送的《交房催告书》。但庭下，法官到邮局调查发现，记录显示康丰公司的员工已在催告书回执单上签名。
法庭上，原告所指控，这几份合同属于格式合同是霸王条款，违反公平原则，请求撤销。开发商人辩称：我方购房合同是按照建设部颁发的示范文本制作，符合法律规定，不是格式合同。订购协议规定有约定按约定，无约定应按最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第18条执行，原告无权解除合同。另外，即便撤销《商品房预售协议》也没必要解除贷款合同，两合同不是主、从合同关系，请驳回原告诉求。
旁听审理的银行人反驳称：贷款合同与购房合同密不可分，如果原告和被告解除了购房合同，7.8万元贷款及利息应由最终的受益人承担！
当事人各方辩论异常激烈，谁也不服气，都在最后陈述时强烈请求法院驳回对方诉求。鉴于案件的特殊性，法官决定择日宣判。
合议庭评议认为：截至庭审日，开发商仍不能明确交房时间，导致原告无法实现买房目的，原告要求解除合同符合法律规定，应予支持。开发商不能如期交房的过错是导致解除购房合同和贷款合同的主因，应承担相应责任。
邢台市桥东区法院判决：解除《商品房预售协议》、《房屋装修合同》和贷款合同，开发商和建筑公司在判决生效后返还原告田海霞首付款及装修费10万元及利息；由被告开发商返还银行7.8万元贷款及利息。
宣判后，康丰公司以一审超出诉讼请求为由提起上诉。邢台市中级人民法院开庭审理后认为：贷款合同是建立在购房合同基础之上，解除购房主合同后，开发商掌控银行贷款显然不合理，有悖公平原则，因此解除贷款合同并无不妥。银行作为第三人参加诉讼，虽没提出独立诉求，但为减少诉累，一审判决康丰公司返还银行贷款7.8万及利息对当事人是公平、公正的。随后，邢台市中院终审判决：驳回上诉，维持原判。
（本文当事人系化名）
法博士点评
按说合同生效后，双方当事人必须信守约定，不得擅自变更或解除合同。那么，具备怎样的条件，当事人才能解除合同而不属于违约呢？通俗的说：发生意外后，出现合同履行成为不必要或不能的情况，才允许当事人解除合同。解除合同分为协议解除、单方解除、法定解除、约定解除。我国《合同法》94条规定了法定解除合同的情形，其中第三款规定，债务人在履行期限届满时，债权人发出履行催告后，债务人仍在合理期限内不能履行的，债权人有解除合同权利。具体到本案，交房合同到期，田女士采取催告方式要求开发商在90天内履行交房义务，但开发商始终不能交房，这时田女士就有了解除购房合同的权利。所以，法院依法支持了田女士的诉求。
关于买房的法律知识范文4
关键词：土地抵押；贷款；问题；分析；对策
中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1812-2485（2013）12-
我国自1987年开展住房抵押贷款以来，居民住房抵押贷款额度不断增加，居民购买商品住房逐年增多。如今“要买房，找银行”已成为大多数中国老百姓所熟知的口号了。人们在茶余饭后随便翻开一张报纸，就可以看到许多漂亮的房地产广告都标注着“首付20%即可入住”、“ΧΧ银行提供X年按揭”等极富煽动性的语句。这些关于个人住房抵押贷款的条件，对于刚刚跨入商品住房市场的中国老百姓来说，影响无疑是巨大的。可以预见，今后很长一段时间内居民住房信贷会有一定的发展，居民购房热情也会不断升温。
然而，目前我国个人住房消费信贷发展迟缓，发展规模较小且地域分布极不平衡，多局限于一些经济比较发达的沿海城市和居民收入较高的中小城市。可见个人住房抵押贷款的发展还远远没有达到国家所期望的程度。
1 土地抵押贷款现状
基于相关数据分析，我们发现当前土地抵押贷款的现状和发展趋势存在以下几个特点：
1.1 抵押总量呈上升趋势，土地抵押增速在波动中趋缓。根据调研数据，自2010 年到2011 年，土地抵押面积和土地抵押贷款金额平稳快速增长。分年度来看，2010 年和2011 年土地抵押总量的增长趋势均呈线性。2011 年线性增长的斜率小于2010 年，证明年度间土地抵押总量为减速上升。同期，土地抵押贷款的环比增长速度在波动中趋缓。
1.2 土地贷款抵押率呈现下降趋势。根据调研数据，自2010 年到2011 年，84 个重点城市的平均土地贷款抵押率呈现下降趋势。从2010年1 月至2011 年9 月，下降了6.12 个百分点。
1.3 地单位宗地抵押面积有所减小。调研中发现，作为抵押品的大面积宗地数量存在减少趋势，在统计上表现为出让用地的单位宗地抵押面积减小。因为大面积宗地出让会导致开发商囤积土地，不利于市场竞争和市场调控，《国务院关于促进节约集约用地的通知》中要求，为了督促及时开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地，必须合理确定出让土地的宗地规模。
1.4 地贷款抵押率持续在高位徘徊。调研中发现，处于抵押状态的集体所有土地大部分是乡镇企业用地随地上附着的房产一同抵押，抵押业务多在农村信用合作社联社办理。集体土地抵押贷款的风险系数较大。因为现行法律规定，集体所有土地抵押权的实现，必须先将集体所有土地征为国有，再办理出让手续。在此过程中，抵押物经拍卖后扣除上述费用所剩无几，不可能全部清偿债务。且集体所有土地一般区位条件较差，通过拍卖变现的可能性较小。许多情况下抵押权人会被迫取得抵押物，还要缴纳大量费用。因此，过高的集体用地贷款抵押率对于金融机构来说是极为不利的。
2 银行土地抵押贷款中存在的问题
2.1 抵押贷款办理难。
2.1.1 抵押登记手续复杂，办理时间长，时效性差。一方面，抵押财产登记前需有关权威部门评估等必要的程序，对账、物、权证进行查看、估价、认证等工作，少则十天，多则月余，与企业经济活动和商机不协调；另一方面，有些登记部门对每一借贷行为要求抵押登记的土地，均需重新履行一次评估。
2.1.2 登记机关登记工作滞后，相互间业务不协调是办理抵押登记难的又一因素。对土地，房产管理部门、会计师事务所以及国有资产管理部门的评估机构都有评估的权威性，而某些部门因分工的不同和利益的制约，非自身的评估结果不予承认，不作为本部门的登记依据，进而形成扯皮现象，影响着土地抵押登记业务的开展。
2.2 抵押土地难以变现，抵押权实现难。
2.2.1 市场狭窄，资产变现渠道不畅。目前尚未建立一种有形、公正、行为规范、操作有序的拍卖市场。
2.2.2 土地抵押在当前的经济环境下，真正做到依法收回、处理是极不现实的，因为国情是处理一切事务必须考虑的前提和基础。
2.2.3 抵押土地变现操作复杂、费用高、损失大。首先，抵押土地的变现过程，需经法律诉讼，实物评估作价、选择收购人或进入拍卖市场等多个环节，非投入大量的人力、物力和精力不能进行。其次，抵押土地或为国有，或为集体所有，将更难于处置。再者费用高，损失大，银行难以承受，各类支出之大，使抵押方难以承受。
2.2.4 抵押流于形式，抵押贷款质量差。土地作为难于操作与变现的不动产，经常出现抵押手续不能连续、完善，使抵押权失效。《担保法》规定，任何形式的保证，其保证有效期为主合同届满之日起6月内，实际工作中，因抵押权难以实现，办理抵押或续办抵押难等因素的制约，使金融机构只能做罢，或给予贷款长期些许保证，最终回归到信用保证方式，抵押权失效。
3 土地抵押贷款的潜在问题分析
根据相关重点城市数据分析土地抵押贷款的现状及趋势，同时结合宏观经济的一些指标，可以认识到当前土地抵押贷款存在以下几方面问题：
3.1 土地抵押贷款增速高于人民币贷款余额增速，土地抵押贷款所占比重日益提高调研数据显示，从2010 年1 月至2011 年9 月，土地抵押贷款增速一直高于人民币贷款余额增速，二者均在波动中趋缓，但土地抵押贷款增速下降的速度比人民币贷款余额更快。由此证明，前阶段我国一系列针对房地产市场的调控政策效果已经显现。但相对于其他贷款种类而言，土地抵押贷款的增速依然偏快，所以其在人民币贷款中的比重不断增大。
3.2 到期未注销土地抵押贷款金额增长过快，蕴含金融风险根据法律规定，抵押贷款还清后应及时到土地管理部门办理注销抵押登记手续。到期未注销的土地抵押贷款虽然并非全部是逾期贷款，或许还包含了贷款还清而未注销或者贷款人办理了贷款展期而未重新登记等其他情况，但到期未注销土地抵押贷款金额仍可作为测度逾期贷款和金融风险的一个重要指标。
3.2 划拨土地抵押宗地面积大，利用粗放，不利于节约集约利用土地。全国很多重点城市用于抵押的划拨土地宗地面积普遍较大，且抵押贷款金额较出让土地使用权低。划拨土地政策曾经对保障我国的社会经济快速发展发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，划拨用地的弊端开始呈现。由于划拨土地抵押金额低、抵押面积大，很容易造成土地资源的浪费以及国有资产的流失，与当前节约集约利用土地的目标相背离。
3.3 集体土地抵押贷款率过高，政策有待完善。在调研过程中发现，集体土地抵押贷款的活跃度正在日益提高，但贷款抵押率远超出安全范围。其原因在于随着社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，集体土地资产的商品属性日益显现，集体成员对权利的认识更加清晰，同时农村建设资金的不足又激发了通过房地产抵押进行融资的需求。而当前的法律在集体土地抵押方面基本是空白。集体用地贷款抵押率过高的问题，与没有出台正式的法律法规有着非常密切的关系。
4 土地抵押融资风险的形成原因分析
4.1 土地抵押法律法规滞后，操作性不强
随着经济社会的发展，现行土地抵押法律法规有许多内容已不适应市场经济的要求，对土地抵押中出现的新问题更是缺乏规范约束，这直接导致了目前较大的融资风险。
4.2 政府转型滞后，银行风险管理体制不健全
银行之所以选择高贷款抵押率、忽视土地价格变化从而导致较大的土地融资风险，主要原因在于风险管理体制不健全。
4.3 市场不完善，监管力量不强
土地抵押涉及地价评估、银行放贷和土地交易等多个环节。目前，市场环境不完善，监管力量不强进一步推动了土地抵押融资风险的形成。
5 银行自身有效防范抵押风险的对策
5.1 全面树立风险观点，增强忧患意识
5.1.1 积极参与企业的改制，确保信贷资产的保值、升值。（2）抓紧清理现有抵押的贷款，要尽快采取变现或增加抵押物等各种必要的方式与手续完善抵押手续的补救措施。（3）树立风险观念，增强忧患意识。信贷人员要应付侥幸、心理，把抵押工作当作一项严肃的工作来抓，立足长远的保全措施，同时，着眼随时运用法律手段保全银行的信贷资产，做到有备无患。
5.1.2 加强银行自身工作力度，明确工作方向，结合实际，强化抵押贷款的可操作性。调整抵押贷款结构，扩大动产质押、权利质押的业务量，积极开展最高额抵押方式，保证经常性融资业务的运行，以减少不必要的费用支出和工作环节，增强抵押贷款的实效性。
5.2 加强对抵押品的管理、变现
（1）加强对抵押物品登记管理，加强贷后管理工作，定期检查企业的经营状况，及时对抵押物检查，对抵押物价值减少；银行有权制止其减少行为发生，并要求抵押人恢复抵押物原状，或提供与减少价值相当的担保。（2）对银行收回的抵押物，实行专人管理，防止抵押物丢失、损坏、变质，创造一个良好的保存环境，同时发动群众和有关单位，保存和修复好抵押物品，创造条件处理抵押物，减少抵押物品的损失。（3）对抵押贷款到期，借款人不能按时归还本息的，要在诉讼时效内依法诉讼，对抵押物处理变现，收回贷款。（4）落实抵押品的保管责任制，要明确贷款的责任人和贷款审批责任人应承担的贷款责任，落实抵押物品保管责任制。
5.3强化信贷人员经济、金融法律的学习
（1）必须加强对《担保法》等经济、金融法规的学习，使所有信贷人员熟知机关业务的法律规定，增强法律意识，掌握法律知识，依法办事，依法维护自身利益，运用法律手段保障金融资产安全，促进金融业健康发展。（2）要对信贷人员进行业务培训和职业道德教育，使他们具备熟练的业务知识、较高的理论水平和良好的职业道德，关键要具备较强的责任心，有自觉的敬业精神。
6 国家应采取的主要对策
6.1 法律制度方面
完善现行土地抵押登记法律法规，建立起操作性强的土地抵押贷款制度，对抵押客体范围、贷款额度、各方的权责利和抵押登记的内容、效力加以明确。
6.2 政府改革方面
改革投融资体制，变“投资型政府”为“服务型政府”，形成多元化的公共投资机制；完善公共财政体制，减少政府通过土地扩张和以地抵押来经营城市的内在冲动；规范土地出让机制，科学安排土地供应计划，避免快速膨胀或紧缩的土地供应引起的信贷风险。
6.3 银行风险管理方面
贷款时，在理性预期未来土地价格变化的基础上，审慎选择各类土地的贷款抵押率，对作为抵押物的土地要做到理性预期未来价格变化，并且在低风险的贷款抵押率区域内发放土地抵押贷款，保证获得不低于保留效用的收益；贷款后，建立起土地抵押融资动态监测系统，对抵押土地使用情况进行跟踪监管，对土地投机行为做出预警预报；此外，加强内部监管，严格责任机制，避免内外勾结违规操作行为的发生。
6.4 市场建设方面
规范评估市场，严肃惩罚违法评估行为；大力推进土地一、二级市场的发展，对市场信息公开披露；加强各部门之间的联系，建立土地抵押信息共享平台。
6.5 土地市场方面，建议逐步缩小划拨用地的范围，有效盘活现有划拨土地，积极推进划拨土地的出让工作。
参考文献
1曹振荣；对实施抵押贷款的几点设想[J].广西农村金融研究，1985（10）.
关于买房的法律知识范文5
关键词:小产权房;热销原因;解决办法
近年来“小产权房”逐渐变为比较敏感的词语,越来越受到外界关注。小产权房因是建设在农村集体土地上、未交纳土地出让金,由乡镇政府而非国土部门颁发产权证的房产,所以其从出身便是一种没有身份证的违法建筑。
一、小产权房现状
小产权房虽然是不合法的房屋,但是其数量却是不低的。据统计,目前我国住宅总量在186亿平方米左右,其中高达66亿平方米面积的住房属于小产权房,占比超过1/3。全国各大城市的小产权房数量惊人,在深圳小产权房的数量占市场总量的49%。北京、上海的小产权房数量占市场总量皆为22%左右,西安小产权房已占市场总量的25%-30%,郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在20%以上。
国土资源部近年来多次严厉地指出,小产权房是违反土地管理法的,集体土地不能用于商品住宅开发,同时城镇居民不能购买小产权房。前不久又下发《关于严格建设用地管理促进而未用土地利用的通知》,再次向地方政府下令要坚决叫停各类小产权房。
虽然中央的态度很坚决,但是各地方的小产权房市场却没有要打住的势头。究其本质,小产权房难以控制的最根本原因是其价格与现今高房价相比要低很多。除去土地出让金和开发商过于疯狂的利润攫取部分,小产权房的建设成本变得非常低,所以其价格一般仅占同地区商品房价格的1/3甚至更低。
二、热销原因
(一)房价居高不下
自1988年房改以来,住房开始以商品的身份在市场上流通,随着经济发展的浪潮,住房的价格一次一次被推上浪尖。城市居民的收入总赶不上节节高升的房价,全国出现了普遍性的购房难的困境。尽管国家进行了多次宏观调控,出台了好几台措施进行控制,但是房价不但没有下降反而大增,而小产权房所占比重较大的城市正是那些房价涨幅较大的地方。
通过对《中国统计年鉴》公布的数据进行分析计算,得出24个城市的房价收入比,2006-2007年的房价收入比均较高,其中北京、上海、深圳的房价收入比超过12,深圳甚至达到了16.23。以上海为例,该城市2006-2008年每人年均可支配收入为23655元,以每个家庭2.93来算,则平均每个家庭可支配年收入为69310元,由各类房屋均价乘以相应销售面积权重得出三年平均房价为10202元,拟定每个家庭购买房屋面积为90m2,算出上海一个家庭要购买一套90m2的房屋需要12.34年。在这高企的房价面前,普通居民的购房能力显得苍白无力。针对中低收入家庭购房难的问题,政府推出了保障性住房,然而保障性住房的数量还远不能满足市场的需求,在这种情况下,价格低、环境好的小产权房无疑成了消费者的关注强点。
(二)政府执法力度不够
国土资源部总规划师胡存智指出,“小产权房”叫法本身并不科学。“这是一种自我掩饰的说法。小产权房是乡镇政府或规划、建设等部门管理松懈所造成,且与乡一级政府的鼓励分不开。没有政府的支持,根本不可能盖起来。”
近年来,各地方政府实施的一系列土地整理、金土地工程和农民集中居住等工程,是小产权房较大来源之一。这些工程确实为集约利用土地、保护耕地带来了相当大的利处,但是同时也带来了不小的弊端。为“农民集中居住”而建设的房屋,数量往往多于农民实际需求量,这部分多出的房屋能取得房管局发放的产权证,但其证书的“土地性质”一栏注明是“集体土地”。这部分取得了“身份证”的建于集体土地上的住房摇身变为商品房,向城镇居民销售。上级部门明令禁止,下级的有些部门凭借私权便利,为这些违法房屋提供销售条件,进而导致地方政府在执行国家政策的过程中力度不够,对小产权房的发展产生了一定的推动作用。
(三)“招拍挂”制度存在缺陷
从司法层面上讲,闹得沸沸扬扬的小产权房无疑是属于非法性质的,然而老百姓为何宁愿冒风险买违法商品而不买正规商品?这是一个社会问题,这不能控制的违法现象揭示了我国现在立法层面上存在缺陷的本质。自2002年国土资源部下发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,即“招拍挂”制度以来,我国的土地资源利用率确实显著升高,以2006年辽宁省以招拍挂方式成交金额占总金额72%的比重为代表,各地方的捷报不断。
土地出让金占总成本的比重在不同区域城市、地段尽显不同,在2009两会上,全国工商联房地产商会公布全国9城市平均土地出让金比例已达58.2%之高。同年6月份国土资源部一纸“23.2%”的官方统计,引起各方激烈争议,作为利益另一方的地产商也紧随其后伸冤似地哭无辜,这一切不过是利益双方在社会的指责下相互推脱而已。根据土地成本效应和乘数效应,开发商将这些成本直接成倍的摊到消费者身上。所以在这样的房价畸形泡沫里,小产权房的出现是有其合理性的。一个制度的实施总有利有弊,“招拍挂”制度的实施,解决了之前全国普遍存在的土地浪费问题,也为土地增值保值提供了保障,但是现今却对房价的泡沫起了不可忽视、不可推脱的支持作用。
(四)征地补偿费太低
我国实行的土地制度是农村集体土地所有制和国家土地所有制,国家为了公共利益的需要,在给予一定补偿的情况下可以征收或征用集体土地。国家所有的土地由城市市区及由法律法规规定的其他属于国家所有的土地构成。城市市区的土地现今已不能满足高速发展的房地产的需求,于是国家通过征收集体土地来满足城市发展的需要。政府将征收的土地高价地转让给房产商,但是付给农民的补偿费却相对低很多,农民得到的补偿仅仅占土地出让金很小的一部分。都是一样要建房,农民与乡(村)政府当然是愿意冒险选择由小产权房开发商付给的较高的报酬。
三、解决办法
(一)处理现有小产权房,提高保障性住房建设
全国各地已经销售的小产权房不在少数,强行拆除不利于社会稳定及社会资源的节约,应当采取惩罚和改造的方法。对于已销经售的小产权房,购房者应当补交土地出让金,以取得合法产权证书。对未销售的房屋,可将其转为保障性住房。国家正在实行加大建设经济适用房、廉租房的政策,但是建设进度却缓慢,所以建议将尚未销售的小产权房转换为保障性住房,将其从不合法的位置提升到社会公益性位置,在一定程度上可以缓解我国保障性住房不足的情况。同时要严防尚未建造此类房屋的类似土地,尤其是城乡结合区域,对违反者予以重罚以起到杀一儆百的效果。
各地方政府应当从城市各阶层居民的需要的角度出发,充分考虑中低收入家庭购房难的问题,加大保障性住房的投资比例,一旦保障性住房大面积的上市,以其低廉的价格和合法性,必将对小产权房的生存空间产生较大的挤压。
(二)开征物业税,推进制度改革
自招牌挂制度实行以后,土地出让金逐渐成为各地方政府财政的重要部分,陆续出现土地财政现象。地价的升高毋庸置疑是导致房价升高的主要原因之一。应当从制度下手,使其更加完善或是实施更好的制度。要想改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状,应该尽快开征物业税,改变一次性收取40年、70年的土地使用费用的做法,遏制购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状。一些地方政府为加大财政盈余,在短期内大量圈地卖地,一次性收取未来几十年的土地出让金。开征物业税将使土地收益分摊到未来40年或70年内收取,是改变这种逆向激励制度的好方法。同时,为了征收物业税,政府与开发商也有动力创造良好的社会环境和公共产品,吸引购房者到本地安家,提升本地物业价值。
(三)加大监控力度,严惩违法三方
与合法产权的房屋一样,小产权房的建设也联系着农民、房地产开发商、基层政府三方的利益。不过这其中应当负首要责任是房地产开发商,这些房产开发商为躲避交纳土地出让金而将目光瞄向了农村集体土地,以低廉的成本建设房屋,然后以的商品房的形式卖出。虽然其价格比合法商品房要低很多,但是其建设成本同样低很多,其投资增值比例不一定比合法投资带来的增值低。其行为不仅扰乱了房地产市场的秩序,也对农村集体土地造成了危害。对这部分知法犯法的开发商,应当根据其造成的危害程度,采取罚款、吊销营业执照或是降低资质等惩罚措施。
农民在这个过程中虽然是弱势群体,但也是小产权房得以建设的另一支撑方,对这部分农民应当给予一定的罚款和法律知识教育。过错的第三方是基层政府,在合法土地出过程中基层政府得不到出让金,其财政不宽裕,缺乏抵制开发商诱惑的能力,这也是小产权房得以建设的根本原因。基层政府应当承担起相应的责任,追究存在失职行为的决策者和执行者的法律责任,根据其过错程度给予记过、降职甚至承担刑事责任等处罚。
(四)提高征地补偿,保障农民集体利益
针对农民卖地给开发商建小产权房的问题,仅是出台各类叫停“小产权房”的条例条规还不够。严令农民遵守国家规定是不现实的,对于没有经济实力的、处于社会最低阶层的农民而言,挣得更多的钱改善生活条件是最要紧的事。农民拥有的社会资产唯有土地,土地是他们生存的根本。国家低价征收农民的土地,农民再辗转反侧移居他乡,对农民而言这怎么算都是一笔不合算的交易。想要更好地阻止农民卖地给开发商,政府应当完善征地补偿制度,将生态补偿纳入补偿范围,提高征地补偿费,合理的征地补偿费再加上法律的约束才能与开发商给出的利益相抗衡。
参考文献:
1、李涛.小产权房二元结构土地制度是根源[EB/OL].,2009-06-25.
4、黄莹,苏明非.对土地照拍挂制度的浅思[J].黑龙江史志,2008(14).
关于买房的法律知识范文6
一、预售合同的法律性质
（一）预售合同是否属于买卖合同
房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物呈有一个“成长”过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。我国正在起草的《合同法草案》中将房屋预售称为待建房屋的买卖，将其列在买卖合同一章中规定。〔1〕因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。
预售合同的买卖性质还是较明显的，但在70年代的台湾地区，房屋预售制度发展历史中，曾出现大量预售合同的变形——委建合同，对它是否属于买卖合同曾颇有争议。
所谓委建合同是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。〔2〕关于委建合同的性质有“买卖契约说、制作物供给契约说，承揽契约说，承揽与买卖混合契约说、承揽、委托与买卖之混合契约说。”〔3〕刘得宽在《委建契约与房屋所有权之归属》一文中认为：“委建契约实质上是一种代购地基及材料委任与承揽建屋之混合契约，如土地所有权已属于承建人（开发商）所有，则委建契约为地基买卖与建屋承揽之混合契约。”〔4〕
对于这种委建合同性质之争，主要可集中到买卖与承揽两种，不同性质的认定对于双方的权利义务与赋税有一定影响。如视为承揽合同，则房屋峻工之后所有权直接归委建人（实为预购人）所有，这样对保护委建人（多为经济上较弱的消费者）是有利的，对开发商则较为不利。但因这种情况下不认为双方之间有买卖行为，所以委建人和开发商可以不纳契税，另外开发商也可降低建筑营业额与所得额，从而减轻捐税负担。于是，为了减轻税赋，双方假借委建之名，谓购屋客户委托建筑商代为建造房屋之做法大为盛兴。后来因建筑纠纷增多，台湾行政机关规定，预售房屋无论是何种类型，均应先有建筑执照，凡起造人名义变更仍应按买卖核课契税，委建契约则减少甚多。同时因为在委建契约下建筑物所有权第一次登记时，应以有起造人身份的消费者名义为之，于建筑商较为不利，因此更促使委建契约锐减。〔5〕
从台湾地区委建合同发展状况来看，委任、预售之目的都是开发商出售房屋，预购人购买房屋。所以在台湾司法实务上为简化法律关系，探求当事人真意，倾向于把委建合同认定为房屋预售。台最高法院62年壹上字第1546号判例认为：“上诉人与建房屋之某建筑公司所订之委建房屋合约书，核其内容是上诉人将价款交付某建筑公司，于房屋建成后由该公司将土地及房屋过户与上诉人，名为委建，其实质仍为房屋之买卖，上诉人自不能主张是原始建筑人而取得其所有权”。
对于这种委建合同，因我大陆地区房地产业初兴，而且不允许建筑许可证的变更，所以尚未出现此种变通做法。但也应以此为鉴，对于今后类似问题应依照预售合同处理，以求严格贯彻房屋预售制度，维护房地产开发与融资秩序。
（二）预售契约是预约还是本约
合同有本约与预约之分，两者有不同的性质及效力。预约是约定将来订立一定合同（本约）的契约，本约则是因履行该预约而订立的契约。预约的权利人仅可以请求对方履行订立本约的义务，不得直接依预定之本约内容请求履行。
目前所订立的房屋预售合同，因买卖的房屋在合同成立之时，并不存在或尚未完工，所以带有预售字样。但双方关于房屋面积，价金付款方式，交屋期限，违约责任等问题均明确约定，无须将来另行订立买卖合同，即可直接依约履行并办理房屋产权过户登记，达到双方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用权有偿转让、房产经营管理实施细则》第19条规定：“房屋竣工验收合格后按《房屋预售合同》办理房屋交付手续，房屋交付后，购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证办理房产登记，过户手续。”北京市1994年2月24日的《外销商品房管理规定》第7条规定：“房屋交用之日起30日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。”就上述理论分析和实际立法来看，预售合同虽名为预售，但不是买卖预约，而是本约，是买卖合同，仅房屋交付期在未来而已。
预售合同属于本约是明确的，应严格依约履行。但签约之时房屋只体现在图纸上，预测面积与竣工后实测面积常有误差。所以预售双方在合同中都约定交房时就面积问题重新结算，在办理登记过户时应附带交屋证明。也有的地方房地产管理机关要求预售双方换签正式房屋买卖合同，对面积问题彻底落实，然后才给办理过户登记。这种“换约”做法与前面的预售合同附加误差凭证做法哪种更有效率、稳妥一些，姑且不论。退一步讲，即使这种“换约”做法更合理一些，这也对预售合同的本约性质并无大碍。因为区分预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同，违约救济不同。而预售契约与换本后的买卖契约除面积修订外，并无不同内容；违反预售合同，守约一方是可以依预定内容请求对方履行的。承认了这一点，也就说明了预售合同应是本约，这与“换约”做法并不矛盾。
（三）房屋预售是不是分期付款买卖
预售房屋价金的交付，无论其名目为工程款，公司无息贷款还是优惠贷款，从定金、签约金、开工款开始，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有房屋销售看好，客户一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。
所谓分期付款买卖，顾名思义就是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖制度是方便买受人利益而设立，买卖的标的物于合同生效之时仍属出卖人所有，但标的物必须交付给买受人使用收益。买受人虽然经济能力较差，无力一次支付标的物的全部价金，但可通过分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致负担过重；同时对买方而言，则可扩大销售，促进生产。
分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区别之一。且分期付款的价金必须在标的物交付给买受人后，尚有二期以上的价金尚未支付；预售房屋则无此限制，事实上一般预售房屋的买卖在交屋前，开发商均要求预购人以贷款缴付价金完毕或以现金付清剩余房款，更不是在标的物交付后尚有二期以上的价金需支付，此为二者不同之二。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。
另外从预购人转卖期房的权利观察，预售房屋尤其与分期付款的性质不同，如将房屋预售的买卖类型解释为分期付款买卖，对于预购人不免有严重损害。虽交易的标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖虽交易的标的物已经存在，且买受人已可享受标的物的管理、使用和收益等权利，却因无所有权而不得予以转卖。
二、预售合同登记的性质及效力
《城市房地产管理法》和各地方法规都规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记，否则不受法律保护。例如《北京市外销商品房管理规定》第7条规定：《外销商品房预售契约》签订后30日内，买卖双方必须向北京市房地产管理局市场处办理预售预购登记。该规定的附件一《外销商品房预售契约》第9条规定：本契约由双方签字并在办理预售预购登记后生效。
从上述情况可以看出，房屋预售合同要以办理登记为生效要件。通过这种登记制度使房屋预售情况载明在固定的簿册上，公之于众。在签订合同之前预购人可以查阅登记簿了解到预购房屋的权属状况，避免其因不知情而做出错误决择和受蒙骗，这样，对于确保房屋交易安全的作用是十分显明的。另外在合同登记的过程中市场管理机关还要对合同的真实、合法性进行审查，保护双方当事人的权益（但对于何种合同不予登记，也就是办理登记的条件，目前尚无明文规定）。上述两点是预售合同登记的直接效果。但这种房屋预售登记与现房买卖去办理的产权登记有何异同，登记后取得的权利是否相同，则难从现有立法规定中直接找出结论。
在此需先分析一下现房买卖登记的性质及效力。《城市房地产管理法》规定，房屋买卖必须办理登记，不经登记者不发生产权移转的效力。一般民法原理认为：“房屋买卖登记是取得所有权的必要条件，登记是不动产权属发生、变化的依据和凭证。通过登记制度，人们还可以凭借它了解物权变动的事实，在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。”由此可见，在房屋买卖中产权登记是房屋所有权移转的形式要件，非经登记者不发生产权移转的效力。与之相比，在房屋预售中预购人能通过合同登记取得房屋所有权吗？基于所有权的特性和对各方面利益的权衡，我们认为，预购人依据合同登记取得的权利不是房屋所有权。因为：
1.在房屋预售合同生效之时，房屋尚未存在，而所有权是一种既存的现实权利，标的物尚不存在，则在权利观念上难以说明如何成就一种排他性权利。另外如承认预购人对“未来房屋”取得所有权，那么在房屋建成之时，预购人应即时取得房屋所有权。但依据买卖合同特性，标的物必须存在前一个主人的所有权，才会产生后一个主人的所有权。而预售房屋建成时，却直接归第二个主人拥有，那么第一个主人的所有权人于何时存在呢？这一点，如依前述假设，则不能解释。
2.建筑期间房屋所有权的归属对于风险承担也有重要影响。在买卖合同中，风险由所有权人承担，如此时房屋归预购人所有，则其要承担标的物意外灭失的风险，这无疑是加重了广大消费者的负担。
3.在建房屋所有权如归预购人所有会影响到建筑商的利益。因为建筑商与开发商订有建筑承包合同，如开发商不能支付酬金和费用，建筑商可以依法对承建房屋行使留置权。但如在建房屋所有权归预购人所有，建筑商则不能对房屋行使留置权，因留置权只能针对开发商的财产行使。这样如发生开发商不付建筑费用情况，建筑商利益必受损害。为排除这种风险，建筑商会不愿与开发商签订合同，而要求直接与预购人签订合同，这又是极不现实的。一是预购人人数众多，常易变动；二是预购人已将全部房屋价款（包括建筑成本）支付给了开发商，其是不会再对建筑商承担义务的。
4.如在建期间房屋所有权归预购人所有，对开发商也是不利的。因为房屋所有权在合同登记之时转归预购人所有，在分期付款中，预购人如拒付房款，开发商不能对房屋主张所有权保护，只是享有债上请求权，这对其不利。另外在实践中开发商在房屋建设中，为了发挥经济效益，往往将在建房屋中可供使用但未竣工验收的部分开辟为自己的临时办公用房和售楼服务点。如在建房屋归预购人所有，开发商则无权使用。
经上述分析，笔者认为预售合同登记后预购人取得的权利不是所有权，而只能等待房屋建成，开发商交屋并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。预购、预售登记是合同生效的形式要件，依此产生的权利仍是一种债权，但这种债权应不同于一般债权。理由是：
1.依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，亦即此种经过公示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予经过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因善意不知情而受损害的可能性。
2.应赋予这种经过登记的债权以强制执行力。要求开发商在房屋建成时必须交付房屋，不允许临时毁约（尤其是在房价上涨之时，开发商常易拒绝交屋），届时如不交屋并办理产权登记，预购人应有权直接依据预售合同请求办理过户登记，取得房屋所有权，增强预购人债权的强制执行力是与房屋预售制度的利益基础相符的。因为如期取得房屋是预购人（多次炒卖期房中是指最后的预购人）的根本目的所在，通过如期取得房屋把自己的预期利益安排在一个合理的限度内。如果因开发商拒不交屋使预购人到头来仅得到一些普通债权和诉讼纠纷，那么会极大损害其预购房屋的积极性。通过利益平衡，预购人会更多地考虑购买现房。倘如此，房屋预售制度的融资目的必将受挫，这会阻碍房地产业发展，最终开发商的利益也会受损。
三、对预购人权利保护的问题
在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如，有时开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求首期已经付过的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。〔6〕在预售合同中购房人只是买了一张图纸，一个许诺。因为没有实际房产存在，购房者只能凭开发商的介绍和文字材料来想象房产的质量。等房屋竣工后，经常会出现实际房屋质量与介绍和文字材料相去甚远的情况。这时购房者早已付清最后一笔房价款，已经变得非常被动和无能为力了。
除上述房屋本身情况不确定外，在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡。由于预售协议除法定标准合同之外，其余补充协议和合同附件都由开发商事先拟订好，并在售屋现场签订，加之买方法律知识和建筑知识的欠缺，所以，实际上买方很少有能力对签约进行讨价还价。一些对已不利的约定条款也不得不接受，如交屋时间确定，不可抗力条款的解释，共有面积的确定分摊，公共设施的开发利用及物业管理等方面问题常有开发商在合同上大做手脚。
就上述分析可见，在房屋预售中预购人的实力远弱于开发商，其烦忧也重于一般现房购买人。另外，因现代都市空间紧张，一栋建筑物常分成众多单元给预购者，消费者也是积多年之蓄购屋安居，一旦开发商情况不妙，涉及对象众多，会引起广泛的社会问题。基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑，各国房屋预售法律制度都十分注意加强保护预购人的利益，预防纠纷的发生。我国在吸收境外先进经验的基础之上，在预售制度发展之初便十分注意这一问题，采取了一些较为完善的措施。根据现行实践情况和理论设想，笔者认为还应注意加强和采取如下方面的措施。
（一）行政管理方面
这些措施主要是指国家行政机关通过加强对建筑行业、银行业的管理和约束开发商的行为来保护预购人的利益。
1.严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些滥竽充数，资信不良者随意进行房地产开发，给利用开发搞诈骗之行滋生基础。
2.严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。对非法预售的开发商要严厉查处，因其性质已类似非法发行股票、债券之类的集资行为。
3.严格执行统一的预售合同登记措施，对不合乎法律，显失公平的合同不予办理登记，对开发商一房二卖的合同不予办理登记。
4.严格贯彻执行法定标准预售合同，对于不使用法定标准合同者或补充协议内容与标准合同冲突者认定为无效，以避免开发商利用经济上或事实上的优越地位，强迫预购人接受不利的合同条款。
5.加强房屋查验和质量监督管理。建筑主管机关应加强工程施工管理，对于建筑工程必须查验部分，应切实查验是否合格。房屋完工验收时，应严格依照《建筑质量管理条例》，对于房屋之主要构造，室内间隔及建筑物设备等与设计图纸是否相符，面积计算是否准确等应特别检查，以求能彻底防止偷工减料，不按时施工，公用面积重复计算等流弊。
6.应加强对预售资金的管理。《城市房地产管理法》第44条3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的问题目前尚无明确法律规定。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的，要承担法律责任，在房屋预售中也应借鉴此种做法。可考虑责令由银行或信托机构负责对预售款项进行监管，确保工程款项充分供给，对于监管机构由开发商给付报酬。如有挪用资金者应严厉处罚，并可考虑由监管机构承担适当保证之责，以增强预购人资金的安全使用。
7.加强对房屋预售广告、宣传的管理，如《北京市外销商品房管理规定》规定广告宣传中必须标明预售许可证号，表明预售的合法性。另外对售楼广告、宣传的真实性，广告管理机关应进行认真核查，以防欺诈之嫌。
（二）合同法保护措施
房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人利益的保护，除谋求行政机关从整个社会公益角度进行监管工作之外，对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个问题：
1.寻求签约机会平等
（1）要寻找合适的交易对象。购房者在选购房产时，应同时对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面现象所蒙骗。
（2）合同条款的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此购房人应亲自或委托自己的律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。如对合同中关于面积计算问题上要注意公共设施面积分摊，避免开发商进行一些不合理的分摊和重复计算，加大客户的名义面积使客户多付款。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。
2.在签约之后对合同的执行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定，确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害赔偿或解除合同。
（三）物权法保护措施
完善的合同是保护预购人的重要手段，但合同债权保护有时面对开发商的恶境是间接、滞后的。相对来说物权是一种排他性、支配权，对预购人利益的保护更稳妥一些。为此，可考虑在立法上采取以下几方面物权保护手段。
1.应赋予登记经过的预售合同的排他效力。登记是一种物权公示措施，因预售房屋尚不存在，只能对合同登记。依据此登记契约产生的权利在理论上不好说是一种物权，但在其实践功能上赋予其物权效力并无不可。基于此，可考虑将预购人对待建房屋拥有的权利视为一种准物权，具有特别效力，关于效力的具体内容本文第二部分已有详论，此处不再赘述。
2.应设立预购人对预售房屋的法定抵押权制度。主要是考虑到开发商在建筑期间如有破产、毁约停建的情况，这时房屋尚未建成，预购人自不能依据合同直接请求办理所有权移转登记，主张所有权保护。而只能请求开发商赔偿损失、主张普通债权，与其他债权平等受偿，这样预购人的利益是没有保障的，对其甚为不利。这种在建房屋又是主要利用预购人资金兴办的产业，所以应考虑对预购人提供特别物权保护，由法律直接规定在房屋停建的情况下，预购人对在建房屋有抵押权，保证其优先受偿。
3.为确保预售房屋房地合一，应限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。法律规定开发商必须取得土地使用权才能预售，但在实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。这种做法目前法无禁止规定，但其会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻之后。因此虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但笔者认为抵押物出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。如不能兼顾扩大融资与保障融资安全，应以安全为主，注意保护广大预购人的利益。因此笔者建议，对于这种设有土地抵押权的在建房屋不准预售，对于已预售的房屋不允许再就土地使用权设定抵押。
注：
〔1〕参见梁慧星主编：《民商法论丛》第4卷，第478页，法律出版社。
〔2〕〔3〕杨玉龄著：《房屋之买卖、委建或承揽》，正中法律出版社，第392，396页。
〔4〕刘德宽著：《民法诸问题与新展望》第101页，台北三民书局。
