前言：中文期刊网精心挑选了资产评估与房地产评估范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
资产评估与房地产评估范文1
一、商业银行信贷抵押资产的概述
（一）商业银行信贷抵押资产的涵义
信贷抵押资产评估作为银行内部独立的工作，主要用于评定测算银行放贷的抵押资产的状态，它作为商业银行的主要收入点，是银行的核心工作。信贷业务中最重要的业务是贷款部分，贷款业务是商业银行等金融机构，以事先约定好的利率和还款期，约定好利率和还款期作为条件，将资金贷款给需要资金的人的一种经济行为。
（二）合理地资产评估对银行信贷的影响
合理的评估有利于银行对借贷资产质量严格把控，及时预估出贷款的可能性风险，同时在企业向银行贷款之前，合理地考察企业信誉，减少借贷资金的风险，维护银行自身权益。
二、我国商业银行信贷抵押资产评估方法现状
资产评估在我国商业银行信贷资产中应用越发广泛和活跃，在对资产起到保障和监管其合规性方面效果显著，但是由于我国这方面起步较晚，与国外银行先进的业务水平相比，还存在很大的不足。在目前，我国评估行业以市场法，成本法，收益法为基础的三种评估方法。
（一）市场法现状
市场法，也叫做市场比较法，它根据相同相近的资产在活跃的市场上，成交日期与评估基准日相近附近，相同类型或者性质类似的资产成交价格，并与这些相同资产进行比较，然后根据被评资产的特性，对收集到的价格数据进行相应的调整，最终得出评估值。
（二）成本法现状
成本法，其是从资产生产成本的角度考虑，在评估基准日，通过对资产进行重置成本的估算，并在此过程中对资产的新旧程度和适用性进行评估，进而求得估算重置的花费，来测算被评资产的价值。例如中信银行某分行进行工厂大型机械设备评估时采用成本法，先计算其当前重置成本，减去计算出来的相关贬值后，得到设备的评估值。
（三）收益法现状
收益法，也叫收益现值法，是在评估基准日对资产未来的效益进行预测和估计，并对其折现加和求得评估值的一种方法。随着商业银行抵押资产开放程度越来高，收益法运用越发重要。例如中国银行某分行对其子公司进行抵押贷款评估时，就是运用收益法，对其预期收益进行测算并折现加总来确定评估值。
三、我国商业银行信贷抵押资产评估方法存在的不足
评估业务在国外发展进程已经十分久远，尤其是抵押贷款为目的的评估业务也十分成熟，随着经济全球化的影响和资本市场的快速融合，抵押贷款业务在现代经济中的地位越来越重，在各个国家都得到重视，逐渐成为经济发展必不可少的经济活动。。
（一）评估方法运用不科学
我国的资产评估理论发展不完善、体系尚未健全，并且在我国早期的资产评估发展过程中，评估机构很多作为会计事务所的分支机构出现，评估人员很多来自会计岗位，受会计计量的影响较大。评估师专业技能、知识储备不完善，胜任能力不足，对市场洞察不敏锐，并且往往为了成本尽量少的考虑，过于简化程序。
（二）价值类型选择不合理
受到国际评估准则和国外先进的评估体系的影响，我国关于抵押资产的评估案例，大多是将被评估资产的价值类型定义为市场价值，这显然与银行需要用抵押资产来保障贷款安全的目的有很大差距。
（三）传统评估方法实践困难
1.正确判定市场未来的价格走势比较困难
确定合理的抵押?J款价值，对抵押资产的可持续性要进行合理审慎的考量，这使得评估人员在这个借贷经济活动的持续期内，要准确把握市场上的短期投机等不利因素的影响，合理高效地洞察市场发展的趋势和轨迹，合理判断资产活动周期的峰值和低谷，估计出较为准确的价格趋势，但是实际上，我国评估人员在此方面知识还存在严重缺口，使得评估人员评估时难度是巨大的。
2.抵押贷款价值下的如何确定评估有效期的问题
从原来的评估准则和评估实例的分析来看，对于评估报告的时效性、有效期都有规定，一般来说从评估的有效期也能看出评估人员在评估实务过程中的专业素养和业务水平的高低，同时也是对评估人员合理评估时进行无责保护的一种手段。
3.评估时参数的不合理性和难以估计性对评估值的影响
在评估过程中，评估人员进行银行抵押资产评估时，对评估参数的选取和价值类型的判断中存在较大主观因素，并且还要根据市场变化及时进行调整，这些都使得评估参数的选取和结果存在不合理性。
四、完善我国商业银行信贷抵押资产评估方法的对策
本文基于创新过程中所受制的因素，折现现金流法为核心期权定价法为补充以及不良资产的交易案例比较法提出对策及建议。
（一）评估方法要与评估目的、价值类型相匹配
我们进行评估案例分析时，要保证评估方和价值类型的选取要相符，要基于评估目的选取合适的市场类型。
（二）完善对抵押资产进行评估的框架
评估方法都有其使用的条件，档适合的评估方法选取之后，评估条件却不能满足时，我们就要考虑其他的评估方法进行评估了。核心方法：折现现金流法。
现金流量折现模型：
其中n为资产的年限，CFt为t年的现金流量，R为包含风险的折现率。
替代方法：成本法、市场法以及其他收益法。
（三）为加强风险预防，对抵押资产评估进行方法改善
1.对评估方法修正的建议
就我国评估目前发展状况来看，抵押贷款的评估实例数据不完善，风险考量不合理，我们主要应该在保证银行不会出现贷款本金损失的前提下，对抵押方法进行完善和改进。
2.对评估方法进行修正后评估公式
根据本文前面的叙述，对评估方法进行修正，得到不同的抵押资产评估值，即不存在违约的状态，求得抵押资产的评估值应该是将抵押资产的市场价格扣除贷款可能出现的损失值，即或有损失折减法为：
其中：F是抵押资产的评估值；B是抵押资产市场价格；D是预计发生的损失；PE是违约赔偿率。
资产评估与房地产评估范文2
1、脱钩改制后的房地产评估机构从业人员压力大、包袱多
脱钩改制后的评估机构组成人员，大多是从原政府部门或事业单位完全脱离出来，从“大锅饭”中走出来，失去了依靠，真正成为市场人，面对市场，大多心存压力，不能很快适应市场的运转方式。
由于评估机构受区域影响较大，业务空间不大，市场竞争激烈，抗风险能力弱。在脱钩改制过程中，经济不发达地区房地产评估机构出现不同程度的萎缩情况，有的甚至完全灭失。其原因有：一是注册资金相对较高，经济不发达地区一时难以承受；二是房地产估价师严重流失；三是尚未认识到评估服务的重要性和影响自身利益程度；四是房地产评估机构存在职能分割、信息不对称、行政干预多等诸因素影响。
2、管理体系交叉，不利于评估行业的发展
从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。当一份土地评估报告有争议时，房地产评估机构和资产评估机构无法对其进行评价，这突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可。这种现象限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的发展。
3、不公平竞争和恶性竞争同时存在
现有的房地产评估机构可以分为两类：一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构，现已大部分进行了脱钩改制，成为股份制公司。另一类是没有政府背景，按市场化运作的评估公司。前者虽然经过了脱钩改制，但管理部门为了自身利益会把能够掌握的业务交给这些公司完成。而没有政府背景的公司，有些依附于前者公司拿二手活，赚取部分利润。有些则与前者公司在市场上展开厮杀，为了多争取业务，或迎合顾客不合理要求，或置评估规程和规范于不顾，或过度降低收费标准，或给客户主管回扣。既损害了国家和集体的合法利益，导致国有资产、资源的严重流失，也扰乱了市场秩序，违背了房地产评估行业公正、公平、公开的原则。
4、现有的房地产评估公司良莠不齐，从业人员整体素质偏低
整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师和土地估价师专业人员总共不超过6万人，而实际办理人事并在房地产评估各类机构中工作的大概只有4万人。主要原因是一部分兼职人员挂靠，特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。
房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
5、与国际接轨，我国房地产评估机构受到冲击
WTO的加入和市场开放程度的加大，境外专业评估机构的进入将对企业发展造成很大的冲击。境外机构一般具有良好的品牌形象和先进的经营理念，他们必将抢占我们的市场和人才。
6、房地产评估报告质量令人担忧
当前各评估机构的评估人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不到估价经历的人，只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在评估报告模板上修修改改，房地产评估报告质量令人担忧。
二、房地产评估机构脱钩改制后的发展对策
1、行政主管部门大力支持脱钩改制后的房地产评估机构
原主管部门应努力从各个方面创造宽松条件，营造优良环境，切实解决估价人员的后顾之忧。首先，要为脱钩改制后的估价机构提供办公场所；其次，要制定切实可行的人员安置方案：一是妥善解决好原来人员的安置问题，支付相应的安置费用和补偿费用；二是补办养老、医疗、失业等各项基本社会保险；三是处理好各种对内负债性基金，如职业风险基金、住房基金、后续教育基金、福利基金、奖励基金等；四是处理分割好实物资产；五是落实改制机构组建新企业的启动资金；六是为脱钩改制企业争取若干时期积极有利的财税优惠政策。再次，加大督查工作力度，坚持“有利稳定、有利发展、尊重人才、尊重历史”的原则，严肃查处有令不行和弄虚作假等不良行为。
2、完善现代企业制度，规范房地产评估市场
在传统体制下，企业只要有政府或上级主管部门的批文，那么这个企业就是一个正式的企业。但这种企业只是政府的附属物，并不具有独立的人格，独立的财产，独立的责任。要脱钩改制就要让房地产评估机构，按《公司法》或《合伙企业法》，由注册房地产估价师出资，组成房地产评估有限责任公司或合伙性质企业。产权、资本金全部由出资人所有，并承担相应的法律责任。此外，房地产评估机构资质的认定和人员资格的管理，由政府有关部门管理。这样，就形成了以房地产评估机构为主体，政府和主管部门发挥宏观调控作用的现代企业制度，使房地产评估机构真正面向市场，成为独立的经济法人。
3、实行执业资格合并，完善房地产估价师考试制度
将现行的房地产估价师执业资格和土地估价师执业资格合并，现行的房地产评估人员和土地评估人员在限期通过统一的培训考核后，换领统一的房地产评估执业资格，资产评估机构可从事房地产的评估，但必须具有足够数量的房地产估价师，并按规定取得机构从事房地产估价的资质。
完善房地产估价师考试、注册及继续教育制度。全国按统一标准进行考前资格审查。并将一级资格制改为多级资格制，以体现估价师水平的高低和资历的深浅。激励估价师积极参加继续教育学习，争取更高的估价师等级。
4、符合WTO市场需求，开放与保护有机结合
在市场经济中评估行业中介服务作用越来越重要，评估范围越来越广，评估对象会越来越错综复杂，每项评估都可能是好几种专业评估的交叉，往往需要各学科专业人才组成联合评估队伍来共同完成，因此各类评估机构应加强横向协作，建立长期稳定的合作伙伴关系。加入世界贸易组织，使中国房地产市场进一步开放。但在开放过程中国家机关、军事院校、工厂、保密工程等的评估要明文限制。因此，开放中国房地产评估市场，一定要保护好中国境内的利益，有利于本国房地产市场的发展。
5、提高从业人员素质，严格估价工作行为
一是积极开展房地产估价理论、方法、信息处理方面的培训工作，给估价人员及时充电；二是一项评估业务必须有两个或两个以上的估价师参与，并选定其中一人为该项目负责人；当委托项目价值量大于某一限度（如5000万以上）时则该企业负责人必须亲自参与评估；三是该项目的实地勘测必须有估价师亲自到场或进行指导；四是评估方法和技术路线由该项目所有估价师集中评议后决定，修正值也要如此。在审批时要严格按照审核制度进行审核，发现违规者即进行重新评估或修正，而且对负责人和当事人进行处罚。年终时，企业必须进行总结性审核，再次检查是否有不合要求的评估报告并将信息反馈给委托方，及时发现和查处问题。
资产评估与房地产评估范文3
【关键词】房地产评估；房地产抵押；行业规范
引 言
随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善及国民经济的快速发展，特别是房地产市场的蓬勃发展，与房地产权益相关的市场交易、投融资、管理等一系列活动不断发展，这就使得房地产估价的服务领域进一步的拓宽。房地产估价作为整个产业链上的一个重要环节，是一门技术性很强的专业，同时也是房地产中介服务中的一种非常重要的表现形式。
一、房地产评估业务的发展及存在的问题
房地产评估业是因银行开展抵押贷款业务的需要而诞生的。银行为了降低贷款的风险，要求客户提供抵押物作担保，而房地产因其保值增值性，成为抵押物的首选。以房地产为抵押物发放贷款，对银行而言有两个好处：一是可以降低抵押贷款的风险；二是可以抵押物为依据确定抵押贷款的额度。发放贷款的额度，通常是在抵押物市场价值的基础上确定的。因此，为了确定房地产抵押物的市场价值，房地产评估业就应运而生了。目前房地产评估的业务范围已扩大到房地产买卖、租赁、抵押、转让、收购、破产清理、资产重组、司法裁决等领域，其中以评估房地产市场价值为目的的业务仍占了业务总数的绝大部分。
以房地产抵押评估业务为例来说，银行和评估机构两者之间存在着千丝万缕的联系。银行要开展抵押贷款业务，必须依靠评估公司对房地产抵押物的价值进行评估；而评估公司面临日益激烈的竞争，为了生存，也必须依靠银行获取业务来源。因此两者之间存在着互助互利的关系。理论上，银行通常会向需要贷款的客户推荐评估机构。这节约了客户亲自寻找评估机构所耽误的时间，也给客户留下了较大的选择空间，对银行、客户都有好处。但在实际操作中，这种推荐评估机构的方式已经逐渐演化为指定某一评估机构了。客户为了获得贷款，往往不得不对银行的安排言听计从，没有选择余地。银行选择某些评估公司，当然会考虑评估机构的资质、信誉等因素。但一般而言，银行愿意选择它们认为风险最小的评估公司，也就是在评估价格上尽量同银行“保持一致”的评估公司。这种指定评估机构的作法不仅在银行抵押业务中存在，也是评估行业中的常见行为，但在实际上存在着很大的不合理和风险隐患。主要表现在：
（一）评估机构失去独立性。银行在选择指定的评估机构之前，往往要对一些评估机构进行考察，也就是检查评估报告的质量。评估报告的质量主要体现在评估价格的合理性方面。因为这与抵押贷款的风险性密切相关。而评估机构为了取得被银行指定的资格，纷纷在评估报告做文章，有意地按照银行要求压低（或抬高）评估价，以取得银行的信任。这种作法虽然在一定程度上降低了银行的风险，却使评估价格偏离了标的物的真实市场价值，损害了客户的利益。例如，有的银行要求评估机构对标的物的价格必须评到“××元/”或“不得超过××万元”，“最高（最低）××万元”等等。这样一来，评估报告不过是银行发放抵押贷款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使评估机构失去公正性。银行对评估机构的干涉，给评估机构施加了很大的压力。同时，评估机构也面临着来自客户方面的压力。客户可以自由选择银行贷款，而目前评估公司众多，因此客户也可以选择其他的评估机构进行评估。评估机构自然懂得“客户是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。一宗评估业务要同时遇到来自银行和客户两方面的压力，如一方要求将价格压低而另一方要求将价格抬高，使评估机构左右为难。评估机构为了不得罪银行和客户，不得不在价格上采取折衷的办法，这同样会使评估价值失去公正性。
（三）引起不正当竞争。随着指定评估机构的这种方式的发展，以及行业监管不严，使得一些评估机构间形成了恶性竞争，它们不是从提高自己资质和水平上下功夫，而是通过金钱等各种手段贿赂相关人员以争取业务来源。这加剧了银行内部的腐败。如此下去，会形成一个恶性循环，对银行、评估机构和客户三者都不利。
（四）形成风险隐患。对于一些缺少产权证明的房地产抵押物，评估机构一般不负责核实房地产产权的合法性以及是否存在产权纠纷等情况，并在评估报告中声明“对产权不清等引起的后果免责”。这就给一些持假产权证明文件或他人产权文件的不法分子以可乘之机，因为只要混过产权登记这一关，就可获得贷款。银行对中介机构的充分信任也是银行的另一个风险隐患。评估机构可能利用银行的信任，同客户串通起来，利用假的产权证明或非法产权证明帮助客户获得贷款，使银行的利益受损。
二、应对措施
可以通过以下几点来改善诸如此类评估业务中的种种弊病：
（一）给客户选择评估机构的自由。给客户更大的自由选择空间，让客户自己选择评估机构；同时，各单位在选择评估机构时不能左右客户的意愿，不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。
（二）保证评估机构的独立性。其他任何单位不能对评估机构进行干涉，保证评估机构的独立性、公正性和客观性。同时要对评估机构的行为进行监督，保证评估机构的评估工作不受来自客户或其他方面的干扰和影响。
（三）审查、监督评估机构。主管部门要对评估机构进行督查，建立完善的监督制度，杜绝其不规范行为。对评估机构的资质进行定期审查，资质好的升级，资质差的降级或取消执业资格。
（四）评估业务实行招投标制。评估业务的招投标，可以引入类似于建筑工程招投标的方式操作：首先，由招标单位公布招标通知。然后，各评估机构根据自身评估方法拟定投标书。最后，由评估行业的专家根据投标单位的资质及评估方法的合理性等标准进行评标。因为决标时并未明确标的物的市场价值，所以最终的评估工作由中标单位完成。但因为这种方法要耗用大量人力、财力，对价值较小的标的物，评估机构没有参与的积极性。只有对价值大的标的物运用此种方法，才可能收到预期的效果。
三、结语
我国房地产评估行业虽然起步晚，但发展十分迅速，已成为促进我国经济发展的一支不可缺少的力量，而且随着评估业务量的显著增长，房地产评估业有着光明的发展前途。当然只有完善对房地产评估行业的管理，才能使它走上健康发展的道路。
【参考文献】
[1]中国资产评估协会.资产评估学[M].北京：中国财政经济出版社，1999.
[2]赵凯，李世平.住房抵押贷款的现状分析与政策选择[J].中国房地产金融，1997（5）：23-26.
[3]叶剑平，曲卫东.不动产估价[M].中国人民大学出版社，2005.
资产评估与房地产评估范文4
房产和土地是企业持有的最为常见的资产，随着近十年房地产价格的不断攀升，企业利用房地产评估增值违规调增资产总额以获取银行授信的案例时有发生，如何判断评估增值的合理性是摆在银行从业人员面前的一道考题。
二、案例介绍
某贷款客户提供的财务报表上显示2011年末总资产中土地和房产账面净值为1.7亿元，占资产总额的30%。而对比近三年的财务报表发现该公司并未新购土地和房产，2009年末该企业的土地和房产净值仅为2000万元，通过2010年资产评估增值调增了土地和房产的账面价值1.5亿元，增长幅度达8倍之多，占资产总额的26%。如将增值部分剔除，该客户资产负债率将由30%上升至65%，对授信评级具有重大影响。对于评估增值的房地产价值，能否根据客户提供的财务报表予以确认呢？这需要根据会计核算制度来区分评估增值为正常会计处理抑或是恶意粉饰报表。
三、分析思路
企业在正常经营期间发生土地和房产评估增值的事项，需要从以下三个方面进行考量以确定其是否满足评估增值会计确认的条件：第一，是否满足投资性房地产的确认条件；第二，企业是否进行了清产核资或股份制改造；第三，对特殊交易事项的考虑。
（一）投资性房地产可进行评估增值确认
对满足投资性房地产确认条件的资产，可以进行评估增值的确认，即调增土地和房产的账面价值。对资产进行评估并按照评估结果调整账面价值，从会计核算的角度来看，是根据资产的公允价值进行计量的过程。2006年颁布的会计准则中对资产的计量引入了公允价值的概念，但对其具体应用也做出了限定。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产包括：第一，已出租的土地使用权；第二，长期持有并准备增值后转让的土地使用权；第三，企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的初始计量以取得时的成本为基础，后续计量则可以采用公允价值。在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量，在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值。
在具体案例中，首先应该根据企业土地和房产的实际用途来判断是否满足投资性房地产的条件，即需要判断土地是否用于出租或持有待售，房屋是否用于出租；然后对投资性房地产的计量属性予以确认，查看其报表附注部分中是否注明采用公允价值计量投资性房地产。如同时满足这两项条件，则投资性房地产的增值部分可以在报表中反映。特别要注意的是有两种情况不属于投资性房地产：第一，自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二，作为存货的房地产，即房地产企业开发用于销售的商品房。
（二）清产核资和股份制改造可按规定进行资产评估
企业清产核资和股份制改造时，可以依据相关规定按照评估值调整资产账面价值。按照《国有企业清产核资办法》及财政部相关要求，清产核资中对固定资产和土地进行的价值重估，可根据同级清产核资机构的批复结果，进行有关账务处理。根据《财政部关于股份有限公司有关会计问题解答》、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》、《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》等一系列规定，企业进行股份制改造发生的资产评估增值，可调整相应账户，改制后的新股份公司可以按评估增值后的金额记账并计提折旧和摊销。
（三）特殊交易事项的考虑
企业合并、分立、非货币性资产交换、债务重组等事项也涉及到公允价值的运用，但此类特殊事项实质上是资产交易事项，即资产的权属发生了变更，如债务重组事项，从交易实质可视为债务人以公允价值向债权人出售资产，双方再按照公允价值与债权债务账面价值之间的差额计入当期损益。此类事项是通过交易安排使资产发生权属变更，得到资产一方按照公允价值对资产进行计量，从而将资产在交易过程中发生的增值部分反映到会计报表中。这类事项需要考虑的重点是资产在企业的子公司之间发生上述交易事项，是否在合并报表中对该内部交易予以抵消，将增值部分剔除避免通过内部交易虚增资产。
资产评估与房地产评估范文5
关键词：经济外部性；房地产评估；效用函数
一、房地产评估概述
自上世纪70年代末开始，我国在土地、住房制度和金融体制等方面进行了一系列重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的发展，迫切需要有一套更为科学、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、会计成本分析等需要。
二、房地产评估的概念
房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。
房地产评估是科学、艺术和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的理论和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不是简单的套用某些数学公式就能计算出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。
三、评估方法及评价
房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过，在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。
四、经济外部性
1.经济外部性的概念
外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。经济外部性可用消费者的效用函数表示：
Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）
在式（2-1）中，用Ui表示消费者i的效用函数，Xih表示该消费者i消费的第h种商品量，Yjk表示经济主体j进入消费者i效用函数的第k种经济活动水平，显然有：Ui/Xih>0.假设Yjk表示消费者j消费的第k种商品量，如果Ui/Yjk>0，则表示消费者j对消费者i产生了外部正效应；如果Ui/Yjk=0，则表示消费者j对消费者i没有产生外部效应；Ui/Yjk<0，则表示消费者j对消费者i产生了外部负效应。
从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。
2.经济外部性的特点
经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系（或影响），这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。
3.经济外部性的影响
外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。就房地产评估而言，经济外部性通过影响消费者的个人效用进而影响房地产估价。它主要是通过其他经济主体的活动、消费者与其他经济主体的相互关系（互补关系或竞争关系）以及环境来影响消费者的个人效用。它对效用的影响分为直接影响和间接影响。直接影响是其他经济主体的行为直接作用于消费者的效用函数，如，住户的邻居喂养了一只狗，每天不停的乱叫，会严重影响消费者的正常生活，这样会降低消费者的效用。间接影响是指其他经济主体的行为导致了某种结果，而消费者的效用受到这种结果的影响，如，某企业排放有害气体造成大气污染，影响周围的环境，进而降低消费者使用该房地产的个人效用。
4.经济外部性的评估
由于经济外部性的存在会影响其他经济主体的效用，进而会出现房地产评估结果与实际不相一致，因此须寻求一种办法来解决房地产评估中的经济外部性问题。
由前可知，效用是联系经济外部性与房地产评估的桥梁。效用是消费者消费物品或劳务时所获得的满足程度。效用在很大程度上决定着房地产估价，而经济外部性又会影响消费者的个人效用，因此可构造一效用函数来解决房地产估价中的经济外部性问题。用U表示各种外部性给某消费者带来的效用总值，用Ui表示某种外部性给消费者带来的效用值，用xi表示消费者对某种外部性偏好，即某种外部性给消费者带来的效用在总效用中的权重。一般来说，每种外部性的产生和作用不受其它外部性的影响，所以，每种外部性给消费者带来的效用是互相独立的，故可得到如下加性效用函数：
U=ΣxiUi（3-1）
因为经济外部性会影响消费者的效用，所以可通过分析经济外部性带来的外部效用来调整估价的结果，使评估更符合实际，即结合考虑内外效用的作用。假设消费者对某种外部性的态度分为非常满意、满意、无所谓、厌恶、非常厌恶五种状态，对应效用可取值为120、110、100、90、80.对于不同的消费者来说，其对某种外部性的感受或态度是不一样的，所以，对不同的消费者对每种外部性的取值可赋予不同的权重，加总就可得出消费者对特定房产的外部性的效用值。假定某人对一种消费品的基数效用为100，那么用这一效用值去除以100可得到相对效用数，再乘以用传统方法估计出来的房价，就得出调整后的房价。
假设有一消费者需购买一套住宅，专业资产评估师勘查房屋后用重置成本法估价40万元，之后评估师又对房屋周围的外部性进行了调查，得出了如下结果：房产周围有一个污染严重的化工企业，每天排放大量的废气，影响房屋周围的空气质量，该消费者非常厌恶，效用取值为80.该消费者欲购房屋的邻居不太文明，垃圾随地丢，只顾自身娱乐而不顾周围邻居，该消费者比较厌恶，效用取值为90.政府打算在此房屋周围兴建大型的购物广场，周围已有学校、医院、公交车站等，基础设施完善，该消费者非常满意，效用取值为120.可以把以上的三种外部性分别归纳为空气质量，邻居行为，基础设施。资产评估师对以上外部性进行列举和取值后，就要对特定消费者进行询问，以了解该特定消费者对诸外部性的偏好重视程度。如果该消费者认为空气质量比邻居的行为略微重要，基础设施比空气质量略微重要，基础设施比邻居的行为相当重要，则资产评估师可采用1-9标度法得到该消费者的对三个影响因素（外部性）重要性判断矩阵，如表1所示。新晨
根据层次分析法（AHP）可以得出每种外部性在此消费者效用函数中的权重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3阶矩阵相应的临界本征值3.116，通过一致性检验，即权数有效。然后就可以运用式（3-1）的效用函数计算公式求出该消费者的总效用值：
即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，
相对效用数=106.53/100=1.0653，
则经调整后的房地产价格P=40×1.0653=42.612万元。
此结果充分考虑了经济外部性，评估结果较为符合实际。
经济外部性的存在，会影响房地产评估师评估房地产价格，为使评估结果更为客观和合理，在运用传统的评估方法的同时，引入经济外部性效用函数，房地产评估师可经过具体分析经济外部性对人们效用值的影响，进而确定经济外部性对待估房地产价格的影响。
参考文献：
1.盛承懋等，房地产经纪人专业基础，东南大学出版社，2002
2.王洪卫等，房地产经济学，上海财经大学出版社，1997
3.黎诣远，西方经济学，高等教育出版社，1999
资产评估与房地产评估范文6
【关键词】房地产；评估；建筑工程及造价知识；运用
房地产业经过近10多年的高速发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一，随着国家对房地产宏观调控效果的逐步显现，其暴利时代行将终结，该产业将步入一个稳健的发展期，对于房地产业的各项相关的技术要求也会越来越高，它包括对评估的工作质量和评估人员的专业素质也提出了较高的要求。如何从房地产评估的科学性和专业性角度来提高工作质量，以适应社会主义市场经济发展的需要，是我们需要认真思考和研究的。
房地产地评估就是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产地价格或价值真实客观地揭示、表达出来。房地产地评估需要运用的知识面是多方面的，有资产评估方面的，它主要包括成新率和经济性贬值或功能性贬值还有比较修正等知识，。还有土地方面，主要是土地的分类与价格（价值）的关系等知识。还有一个比较核心的、涉及面较广的知识点就是建筑工程技术及造价的专业知识，包括建筑物的功能、工程造价以及功能与造价的关系等知识。这也是本文着要重要讨论的。
常用的房地产评估方法主要有：1.比较法；2.成本法；3.收益法；4.假设开发法；5.长期趋势法。
比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该法在房地产经济数据比较发达的西方国家应用最多，是较为科学、比较符合市场实际情况的方法，也是今后我国房地产评估发展的方向，但它要求具备比较详细的房地产实际交易数据，由于我国目前的房地产交易数据的资源共享性尚不够理想，各地区和各部门的各自为政，在信息的公开性、共享性方面的公共交易网络还没有真正建立，所以应用比较法受到了很大的局限性，此法适应于交易案例比较容易取得的情况，如公寓和写字楼等的评估。
收益法是求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本收益率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它仅适用于评估对象有正常收益而且收益易计算的情况，应用范围比较有限。如商场和酒店等的评估。
假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它适用于估价对象具有投资开发或再开发的潜力。如待开发的土地和在建工程等的评估。
长期趋势法是运用科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析法和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。它适用于估价对象拥有较长时期真实历史价格资料的情况。
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。它的主要步骤为：1.现场勘查、收集评估资料；2.计算重置价；3.计算成新率；4.计算评估价，评估价=重置价*成新率；5.编写评估说明
成本法适合于那些既无收益又很少发生交易的房地产的评估，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园、厂房、码头、机场等等。从我国的实际情况看，特别是企业的改制、兼并和破产的评估中，应用最多的还是成本法，它也是运用工程技术及造价相关知识最多的房地产评估方法，是本文讨论的重点。
1 用成本法进行房地产评估时的几种具体作法分析比较
1.1 重编预算法
此法是根据待评估建筑物或构筑物的竣工图，按评估基准日重编预算，运用建筑工程技术的相关知识，根据国家的工程量计算规则，计算图纸的实际工程量，然后组合现行单价或根据现行定额价求取建筑安装工程费。
建筑安装工程费=∑【（实际工程量×现行组合单价或定额价）×（1+工程费率）±材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本。
建筑物重置成本=取得的土地成本+土地开发成本+建筑安装工程费+其它费用（如建设管理费、勘察设计费、投资利息、销售税费等）+开发利润。对于合格的工程造价人员来说，编制一份预算就是其平时工作内容的一部分，困难的是在评估阶段，无论从评估收费还是时间上来说，都不容许编制内容较为复杂或数量较多的建筑物或构筑物预算，故此方法仅适应于一些构造较为简单的构筑物如道路、围墙、设备基础等的评估。
1.2 预结算调整法
预结算调整法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算工程量为基础，按评估基准日期间的预算定额、费用定额和上级主管部门的调价文件编成一份与上法相似的预算造价既建筑安装工程费。与上法的不同点只是预算工程量的来源不同而已。由于工程量可以直接取，故此法相对于重编预算法来说工作效率要高得多，但它要求委托方能够提供比较完整的审核后工程结算资料。
1.3 价格指数及系数调整法
该法是以待评估建筑物或构筑物审核后的结算造价为基础，运用建筑业产值价格指数或上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数，通过系数调整求得建筑物基准日的评估购建工程造价。
建筑业产值价格指数可从权威统计部门的统计年鉴中查出。
上级建筑业主管部门的不同时期的价格调整系数则是造价人员概预算编审日常工作中经常用到的系数，只要查询有关的造价文件就可得到。
不同性质的价格指数，在计算价格变动指数时的方法有所不同：（A）定基价格指数
价格变动指数=（评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数）×100%
（B）环比价格指数
X=（1-a1）（1-a2）（1-a3）……（1-an）×100%
X-----价格变动指数
a------从建筑物竣工年度后第一年至评估基准年度的各年的环比价格指数，i=1.2…n。
重置成本=账面原值×价格变动指数
在价格指数及系数调整法中技术难度和工作量最大的系数应是最近期定额价与目前人、材、机市场价格之间的建筑工程造价调整系数的测定，这是一种动态测定方法，它要根据不同时期（与评估基准日相一致）、不同地区造价信息，运用国家颁布的万元定额或在评估中收集到的审核后结算中的含量进行。在一般评估项目中，由于安装工程造价（不含设备价）占建安造价的比例较小，而且历年的安装调价系数基本是以人工费为基础的，含材料费的安装造价系数较难确定，目前评估中常按安装造价占建安价的比例确定安装购建造价，故一般不进行安装造价系数的调整。
从以上成本法三种具体方法可以看出，无论是运用第一种或运用第二种方法编制工程预算，还是运用第三种方法在已审定预算造价基础上通过价格指数或系数调整求得评估购建重置价，都与工程造价人员目前从事的概预算编审工作密切相关。评估者可根据评估对象的不同条件灵活采用不同的评估方法。
评估重置价确定以后，评估人员还要运用资产评估知识进行成新率的计算，常用方法主要有： 1.3.1 使用年限法
按权威部门的建筑物耐用年限的规定，根据房屋的已使用年限既可求得尚可使用年限，最后求得建筑物的成新率。
建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%
1.3.2 打分法
根据国家有关部门的房屋完损等级评分标准，由造价人员实地勘察的房屋结构、装修、设备等部分的完损等级情况来确定相应的成新率，然后根据不同类型房屋成新率的评分修正系数进行修正得到最终成新率。
成新率=结构部分合计得分×A + 装修部分合计得分×B + 设备部分合计得分×C
A----结构部分的评分修正系数
B----装修部分的评分修正系数
C----设备部分的评分修正系数
3、综合判定法
该法运用管理科学的理论进行调查，记录每个建筑物或构筑物在设计、施工、使用、维修及抗震等方面的真实情况，分别采用分数来表示对建筑物或构筑物成新率的影响程度，最后确定综合成新率。
评估价一般按以下公式计算：
评估价=购建重置评估价×成新率
2 对房地产评估人员的专业素质要求
从以上用购建重置成本法进行房地产评估的工作内容和工作特点，我们不难看出对从事房地产评估的专业人员提出了相应较高的业务素质要求。一个合格的工程造价人员应是房地产评估较为合适的潜在人选之一，因为其工程技术和经济方面的知识是符合重置成本法进行房地产评估专业素质要求的，但是，要做一名合格的房地产评估师，仅仅满足于具备合格的工程造价人员基本素质也是不够的，必须补上资产评估方面的理论知识和经济法规方面的知识，充分了解整体资产评估的构成及运用，并具有一定的财务评估和设备评估方面的相关知识和技能，经过一定数量评估项目实践的锻炼，方可较为熟练地运用成本法及其他方法进行房地产评估。
