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房屋规划设计用途范文1
关键词：测绘 城市规划 地理信息
Abstract: this article expounds the surveying and mapping technology and city planning the close relation of surveying and mapping in urban planning and produced in an important role, and introduces the development of the technology of surveying and mapping of surveying and mapping and the wide application of basic data and then, through the use of technology in the service of surveying and mapping of city planning, urban planning administration more scientific more reasonable.
Key words: surveying and mapping urban planning geographic information
中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：
城市规划理论的研究由来已久，始于l9世纪末20世纪初。18世纪下半叶，英国人霍华德最先提出了“田园城市”规划理论；美国建筑师佩利的“邻里单位”理论等。这些理论对解决当时的城市问题起到了非常积极的作用，但是历史是进步的，城市是不断发展变化的，传统的理论虽然有借鉴意义，却不能完全不变的使用，在信息时代我们需要对城市规划理论进行新的认识和新的研究。城市规划应积极吸收融合现代技术，为更快更准确地制定规划做出最大的贡献。
一 城市规划与传统测绘
城市规划的测绘工作主要包括城市基本地形测绘、地籍测绘、房产测绘等，城市测绘是城市建设和发展的重要技术保障和支持，是为城市建设的规划、设计、施工和经营管理等服务的测量工作。当代城市规划和管理的高效运行要求城市测绘注重各项工作的融合和连续，并且保证协同一致，这也是数字城市建设的需要。
1.1 城市地形测绘
城市地形测绘是城市国民经济各专业部门进行勘察，规划设计和施工阶段通用性测绘工作。由于大比例尺地形测绘能比小比例更精确、详尽地反映地表面的物体和现象，所以城市地形测绘习惯用大比例尺测量，大比例尺地形图是大比例尺地形测绘的直接结果。
由于地形图是城市地形测绘的最基本成果，所以大比例尺地形图的作用是能够较全面地反映城市地形测绘在城市建设过程中的用途。大比例尺地形图用途非常广泛，它能提供给工程建设人员必须具备的情况和数据。其主要用途归纳如下：
能够在地形图上了解地面上交通、建筑物、水源、植被和地貌的分布情况，以便做出判断，确定改造利用的措施。在地形图上测量计算坡度、距离、面积、体积和容积等。利用地形图进行工业厂区或矿山建设的设计。在地形图上截取各种线路或方向的纵，横断面图，确定两点间的通视情况，求出某观测点的通视区与隐蔽区的界线。在地形图上统计各专业所需要的数据，划分地面坡度的大小和范围，进行用地规划。利用地形图做底图，编制各种专题地图：如建筑物总体平面图、钻孔布置图、居民地(城市、县、镇)设计规划图等。
1.2 城市地籍测绘
地籍是记载宗地的位置、四至、界址、面积、质童、权属、利用状况或用途等基本情况的薄、册。地藉测量是地籍管理的基础工作之一也是开展地籍管理的基本要素。地藉测量的主要内容是调查和测定土地(宗地)及其附着物的界线、位置、权属、面积和利用现状等基本情况及其几何形状的测绘工作。地籍测绘的内容主要包括：地籍建立和地籍修测中的地籍平面控制测量、地籍要素调查、界址点等地籍要素的测量、地籍图绘制，以及面积量算与统计，最后经检查验收、存档。地籍图是分幅地籍图和宗地图的统称，结合作业实际情况，以下均以分幅地籍图为讨论对象。
地藉测绘的产出物主要包括宗地界址点的坐标和地籍图(包括宗地图，宗地图为分户地籍图)。宗地界址点坐标是对宗地权属边界位置的精确定位，在城市规划建设中，土地开发和利用前必须由相应的主管部门准确确定使用地块的坐标点，在建设开工前确定精确的建筑红线并且能够在现场场地上表现出来，就是俗称的放线和验线，这是确保消除土地纠纷和城市规划顺利落实的前提和保障。地籍图主要应用于土地的权属管理，能够方便国家行使对土地的行政职能。地藉图主要反映土地的社会经济属性，完整地描绘宗地及其上的重要附着物(如房产)的位置、数量，有选择地描绘非重要地物，或概略地描绘地貌。地藉图作为不动产管理、征税、有偿转让土地的依据，是处理房地产民事纠纷的法律文件具备法律效应。在地藉图能图上准确地量测土地面积、土地利用现况面积，可供分析土地利用是否合理分配等基本情况。
地藉图还可作为编制土地利用图和城市规划图的重要图件，是国家土地信息数据库的重要资料来源，用户可以就房地产转让，贷款、税收等方面的查询。所以综合起来说，地籍测绘是国家对土地行使所有权和使用权等各项权利的重要的管理手段，是国家加强土地管理的技术支持和有效措施。
1.3 城市房产测绘
房地产测绘主要是收集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权 产籍管理、房地产开发利用、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料，是常规测量技术与房地产管理业务相结合的测量工作。城市根据房产图的服务对象，其测绘的内容有：界址测量、境界测盘、房屋及其附属设施测量、陆地交通，水域测量、其它相关地物测绘等。
房产测绘是城市测绘的至关重要的组成部分，是城市房屋规划建设不可缺少的工作。它不仅是城市房地产管理所必需，因此它在城市现代化管理中具有重要的作用。
在管理方面，房产测绘为城市房地产部门和城市规划部门提供房地产产权、使用权范围界线、面积和房屋建筑物的布局、座落、位置、造型、占地、结构、层数、建成年份、用途及土地使用等基本情况，并提供各项房地产所必须的基础数据。为加强城市房产管理和城市规划建设、合理地调配使用房屋和土地，妥善安排住宅办公楼的修建，制定旧城区的房屋改造以及新发展区的规划建设等工作服务。在经济方面，房产测量提供了大量准确的有关房屋和土地图纸资料，为正确掌握城镇房屋和土地的现状及变化，统计各类房屋的数量和比重等内容，可提供可靠的依据，亦为开展房地产经济理论研究提供重要材料。同时也可为城镇财政、税务等部门研究确定土地分类等级，制定税费标准，提供基础资料。在法制方面，房产图是具有法律效力的图纸，它是加强房地产管理、核定产权、颁发权证、保障房地产占有者和使用者的合法权益，加强社会主义法制管理的重要依据。
二 测绘与城市规划建设的关系
2.1 城市总体规划离不开测绘
城市总体规划是指各级人民政府依据国民经济环境和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的开始阶段，也是城市建设和管理的首要依据。因地制宜地、合理地安排和组织城市各建设项目,采取适当的城市布局结构,并落实在土地的划分上；所有这些总体规划设计内容都需要城市基础测绘成果提供作为依据和参考。
2.2 城市详细规划离不开测绘
城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划，它是城市总体规划的进一步深化和具体化。城市详细规划的最终成果内容包括：规划地段现状图（按规划设计要求在地形图上分别绘出建筑物、构筑物、道路、绿地、管线工程和人防工程等现状）、详细规划总平面图（图上应标明各类用地的界限，建筑物、构筑物、道路、绿化的布置，分清哪些是保留的，哪些是规划的）、（道路及竖向规划图。图上应标明道路界线、断面，宽度、坡度、曲线半径、交叉点、转折点的坐标和标高，以及地形的竖向设计处理等）、各项工程设施的综合图（图上应标明各项工程的坐标、标高、坡度、管径或截面大小，这些工程相互之间的关系）等，通过城市详细规划的内容不难发现，城市基础测绘成果是城市详细规划最主要的基础资料。
2.3 城市规划的落实与管理离不开测绘
城市规划设计的成果只是一些图面的成果，而真正要落实到实地变成现实则需要测绘作为最终的手段。放线测量就是城市规划设计落实到实地的一种最基本的方法。在城市规划管理中，它起到至关重要的作用，关系到规划成果能否精确地建造到城市建设所界定的实际位置上来，放线测量的成果直接指导着工程的施工和建设，关系着土地使用权限、撤迁工作的安排等一系列和城市规划信誉、和百姓及开发商切身利益等方方面面，是城市规划工作不可或缺的组成部分。而城市规划管理也需要测绘，如工程竣工测绘。城市规划管理者通过测绘了解城市各项建设工程落实情况，建筑是否超越规划控制红线、建筑面积是否符合规定等等。
三 结束语
城市规划是建设城市和管理城市的最根本的依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段，而城市规划的基础是城市基础测绘。测量工作为城市规划提供了依据和基础，为规划的更好实现打下基础。
【参考文献】
[1] 《城市规划方法》（法）拉卡兹 ，商务印书馆
房屋规划设计用途范文2
第一条为规范居住区配套设施建设管理，维护业主和开发建设单位的合法权益，改善居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内新建居住区配套设施的建设管理适用本条例。
第三条本条例所称居住区配套设施，是指为保障居民基本生活需要的设施，包括配套基础设施和配套公共建筑。配套基础设施是指居住区内的道路、公交、燃气、供水、排水、环卫、绿化、电力、通信、路灯、有线电视网络等设施；配套公共建筑是指教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、基本单元服务、商业服务等设施。
本条例所称开发建设单位，包括房屋开发建设单位和综合开发实施单位。本条例所称综合开发实施单位，是指综合开发项目的建设主体。
本条例所称综合开发项目，是指政府组织或者指定对某一区域实施征地拆迁安置，并通过统一建设配套设施，使其成为成熟的居住区建设用地的工程项目。
第四条市建设行政主管部门是本市居住区配套设施建设的行政主管部门，并具体负责市区范围内居住区配套设施建设的管理工作。
各县（市)人民政府建设行政主管部门负责本辖区居住区配套设施建设的管理工作。
市、区、县（市)发展改革、规划、土地、房管、城管、教育、公安、文化、体育、卫生、贸易、民政等部门，按照各自职责依法做好居住区配套设施建设的管理工作。
第五条居住区配套设施建设应当符合城市规划，坚持以人为本、因地制宜、节能省地的原则，实现社会效益、经济效益和环境效益相协调。
居住区配套设施应当与住宅建设项目统一规划设计，同步配套建设，按规定交付使用。住宅建设项目分期开发的，建设行政主管部门应当根据项目建设进度明确其配套设施的建设内容、建设期限。
第二章配套设施建设
第六条按照《城市居住区规划设计规范》，居住区划分为居住区级、小区级和组团级居住区。
根据居住区的规模等级，相应配置以下配套公共建筑：
（一)教育设施：包括幼儿园、小学、初中、高中及九年一贯制学校和完全中学。
（二)医疗卫生设施：包括综合医院、社区卫生服务中心（含计划生育技术服务用房）和社区卫生服务站。
（三)文化体育设施：包括综合文体活动中心、文化活动室和文体活动场所。
（四)社会服务设施：包括老年人服务设施、托老所、残疾人托养所等。
（五)行政管理设施：包括街道办事处、派出所等行政管理用房。
（六)基本单元服务设施：包括社区管理和服务用房、物业管理用房、垃圾收集设施、自行车库和机动车库。
（七)商业服务设施：包括农贸市场（生鲜超市)、邮政、储蓄网点等。
（八)根据《城市居住区规划设计规范》应当配套的其他公共建筑。
第七条市人民政府应当根据本条例和《城市居住区规划设计规范》，结合本市实际情况，制定并公布居住区配套公共建筑的具体配置标准。政府及其相关职能部门、开发建设单位应当严格执行配置标准。
第八条居住区配套基础设施的建设应当按照法律、法规的有关规定及相关技术标准实施。
第九条居住区配套设施按照下列情况确定投资建设主体：
（一)行政管理、教育、医疗卫生、文化体育、市政道路、公交站、大型环卫、社会服务等配套设施，由政府或者政府相关部门投资建设。鼓励社会资本参与投资建设上述配套设施。
（二)住宅开发建设范围内的道路、燃气、供水、排水、环卫、绿化、电力、通信、路灯、有线电视网络、基本单元服务等设施，按相关规定进行投资建设。
（三)商业服务等设施，由开发建设单位投资建设。
属于综合开发项目的，前款第（一）项规定的配套设施由综合开发实施单位负责组织建设。
第十条规划行政主管部门在组织编制居住区建设用地的控制性详细规划时，应当明确配套设施的性质、建筑规模、用地面积、用地位置、建筑标准等内容。
居住区建设用地土地使用权出让或者行政划拨前，规划行政主管部门应当对居住区配套设施的规划设计条件提出书面意见，建设行政主管部门应当对居住区配套设施的建设要求提出书面意见。建设行政主管部门在对配套设施的建设要求提出书面意见之前，应当听取相关职能部门的意见。
第十一条开发建设单位在报批方案设计和初步设计时，应当在设计图中注明配套设施的名称、建筑规模、用地位置、用地面积、建筑面积等。
第三章配套设施建设合同与管理
第十二条开发建设单位应当在开工建设前与建设行政主管部门签订居住区配套设施建设合同。合同应当明确配套设施的建设内容、开工及竣工期限、分期交付使用的批数及期限、违约责任等内容。开发建设单位应当按照合同约定完成配套设施建设。
第十三条开发建设工程规模较大的，经建设行政主管部门批准,开发建设单位可对配套设施进行分期建设，具体建设内容及期限应当在配套设施建设合同中予以明确。
在建设过程中，需要调整分期建设项目内容的，开发建设单位应当向建设行政主管部门申请办理合同变更手续。
第十四条居住区建设项目转让时，其居住区配套设施建设合同明确的权利和义务应当一并转让，受让人应当在受让后十五日内持转让有效文件到建设行政主管部门办理合同变更手续。
第十五条开发建设单位按照配套设施建设合同约定完成配套设施建设义务的，应当向建设行政主管部门报告。建设行政主管部门应当对开发建设单位履行配套设施建设合同的情况进行检查。
第十六条建设行政主管部门对配套设施建设合同的履行情况进行检查时，有权要求开发建设单位提交下列资料：
（一)建设项目基本情况表；
（二)工程竣工验收备案表；
（三)配套公共建筑和综合管线总平面竣工图；
（四)配套基础设施已纳入城市基础设施网络的相关资料；
（五)配套公共建筑测绘成果报告；
（六)与配套设施建设相关的其他资料。
第十七条建设行政主管部门对已经完全履行配套设施建设合同义务的开发建设单位，核发《配套设施建设合同履行确认证明》；对未履行或者未完全履行配套设施建设合同义务的开发建设单位，发出责令整改通知书，责令进行整改。
开发建设单位整改后，达到配套设施建设合同约定要求的，建设行政主管部门予以核发《配套设施建设合同履行确认证明》。
第十八条房屋开发建设单位在办理房屋权属登记手续时，应当提供《配套设施建设合同履行确认证明》。
第四章配套设施移交与管理
第十九条开发建设单位应当在获得《配套设施建设合同履行确认证明》后，在三个月内完成配套设施移交手续，接收单位应当及时接收配套设施。开发建设单位应当依法承担配套设施移交后的保修责任。
第二十条道路、公交、燃气、供水、排水、环卫、电力、通信、有线电视网络等设施，开发建设单位应当在建成后按有关规定移交给相应的市政公用事业等单位维护管理。法律法规另有规定的，从其规定。
第二十一条在行政划拨土地上建设的配套农贸市场，所有权属于政府或者政府指定的部门，开发建设单位建成后按工程建安价结算后进行移交；在出让土地上建设的配套农贸市场，所有权属于开发建设单位，不得分割转让。农贸市场权属另有约定的，从其约定。
第二十二条社区管理和服务用房的所有权属于街道办事处（乡镇人民政府)，开发建设单位建成后应当无偿移交给街道办事处（乡镇人民政府)，不得出租、转让或者抵押，由民政部门监督使用。物业管理用房的所有权属于居住区全体业主。
第二十三条地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，业主可以委托物业服务企业管理；未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会管理。
第二十四条住宅开发建设范围内的公共绿地，由开发建设单位建成后无偿移交给全体业主。实行物业管理的居住区，可以委托物业服务企业维护管理；未实行物业管理的居住区，可以委托社区居民委员会维护管理。保养期内的管养费用由开发建设单位承担，保养期满后的管养费用由居住区全体业主承担。
住宅开发建设范围内的绿地按照规划属于城市公共绿地的，由开发建设单位建成后移交给城市绿化管理部门维护管理，管养费用由城市绿化管理部门承担。
第二十五条开发建设单位不得出租、出售应当移交给相关接收单位的配套设施。居住区配套设施应当按照其规划设计用途进行使用，不得挪作他用。房屋权属登记部门应当在配套设施的房屋所有权证上注明其规划设计用途。
第五章法律责任
第二十六条开发建设单位未签订居住区配套设施建设合同擅自开工的，由建设行政主管部门责令改正，并处以一万元以上五万元以下的罚款。情节严重的，依法降低其资质等级或者吊销资质证书。开发建设单位将应当移交的配套设施出租、出售的，由建设行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处以十万元以上五十万元以下的罚款。情节严重的，依法降低其资质等级或者吊销资质证书。
第二十七条将居住区配套设施挪作他用的，由城市管理行政执法机关（未实行相对集中行政处罚权的区域，由规划行政主管部门)责令恢复原用途，并依法进行处罚。
第六章附则
第二十八条本条例涉及萧山、余杭两区人民政府及有关行政主管部门职权的，按省、市有关规定办理。
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关键词：新汴河治理 移民安置工程 科学规划设计
1、移民安置规划概述
移民安置规划是搞好移民安置工作的基础，是一门政策性强、问题复杂、专业面广、政治经济意义重大的综合性科学。它不仅是技术工作，还涉及到许多社会问题。安置规划有不同的层次。按项目分，有城镇、农村、工业企业、公路港口、码头、输变电、通信、文物古迹、环境保护规划等；按设计阶段分为可行性研究报告、初步设计、技施设计，还有更详细的实施计划。虽然各地区、各设计阶段的任务不尽相同，但都要回答下述问题；环境容量与农业人口的安置，城镇如何迁建，工业企业如何迁建、专业设施如何复建、移民进度及搬迁安排、移民总经费、分项经费以及分年度投资安排等。
2、新汴河治理工程移民安置规划设计概述
(1)工程简介
新汴河是一条跨豫、皖、苏三省的大型人工河流，具有防洪、排涝、灌溉、供水、航运等巨大综合效益。经过近40年的长期运行，原规划的综合利用功能日渐萎缩，防洪、排涝、灌溉、供水、航运等方面效益明显衰减。新汴河治理工程任务是对新汴河七岭子~徐岗切岭进口段进行疏浚，堤防加固，涵闸除险，翻水泵站重建工程。工程占地范围共涉及安徽省的桥区、灵璧县、泗县的18个乡镇42个行政村。
（2）翔实的实物指标调查是科学规划设计的基础
新汴河治理工程移民安置规划和基础设施项目设计。遵循原规模、原标准、恢复原功能的“三原原则”。因此，实物指标调查是移民工作的基础，没有可靠的实物指标调查成果，就弄不清移民项目的“家底”，就不能做出切合实际的规划设计。本工程实物指标调查历经三个阶段。
第一阶段：2007年，在《新汴河堤防加固工程可行性研究报告》编制过程中，设计单位组织相关人员进行为期二十余天的工程拆迁范围内的实地调查，并完成各调查指标的统计汇总。
第二阶段：2009年，依据《安徽省新汴河治理工程可行性研究报告》确定的工程红线，及时召开新汴河治理工程拆迁调查工作会议，对调查人员进行培训。二县一区水利局组织相关人员进行实地调查。调查人员协同乡（镇）、村工作人员，根据设计所确定的工程占地范围，逐乡、逐村、逐户、逐项进行丈量登记，建立移民户籍财产档案，并由户主（法人代表）签字认可。2009年实物指标调查，共投入人员近300人次，历时2个月。设计单位对各调查实物量进行统计汇总，编制移民规划报告。业主负责总体协调和成果审核。
第三阶段：根据审查意见的要求，二县一区水利局组织相关人员对调查成果进行复核。抽样率为30～40%，经抽样复核，二县一区的调查精度均能满足本阶段的设计要求，即人口、房屋调查精度≤±10%，土地调查精度≤±10%，可作为本可研阶段的移民安置规划、投资概算的编制依据。调查成果经村、乡（镇）、县政府逐级审核确认，乡、县两级政府分别签署了调查成果确认函。
调查工作开始之前，我们按照《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》（中华人民共和国国务院令第471号）的规定，编写了《新汴河治理工程拆迁实物指标调查工作大纲》，对调查内容和标准进行了明确。对于每类实物指标，《工作大纲》还有更详细的分类，例如房屋按用途和完整状况分为主房和杂房，主房和杂房按结构分为框架房、砖混房、砖瓦房、半砖瓦房、草房、简易房。
新汴河治理工程共建立移民财产档案数千份，每份档案都包含有约50个指标，调查收集的数据达数万组，它是新汴河治理工程移民规划设计工作的“基石”。
（3）环境容量分析保证了移民安置区的合理确定
环境容量，指某一区域在保持生态系统良性循环的条件下、利用一定的投入，充分、合理开发和利用各种资源，该区域内在具有一定的生活质量情况下所能容纳的人口数量。选择和确定移民安置区，环境容量分析是关键。如果不进行环境容量分析而随意确定安置区，在移民安置后，移民和安置区居民的生产生活都将存在风险。
合理确定移民安置去向是新汴河治理工程规划设计工作的首要任务。在确定去向中，遵循先近后远，容量优先的原则。先考虑后靠，后考虑近迁，但都必须以有安置移民的容量为前提。本工程不占用耕地，无须生产安置。本工程建设对移民的主要影响是房屋拆迁引起的生活安置，生活安置人口数量较少，结合当地农村当前住宅实际情况，农村空心村的空闲宅基地较多，经与移民户协商后确定移民进行分散后靠安置，安置区为各村空心村的空闲宅基地。新汴河治理工程的搬迁安置移民均在本村或本组内安置，现有行政管理体制不变，仍属原乡镇、行政村管辖。环境容量分析主要考虑本村内的闲置宅基地能否容纳工程搬迁安置人口，选择单因子分析法，因子确定为人均宅基地。通过环境容量的预测核算，新汴河治理工程移民的安置区，环境容量比较宽裕，农村居民的搬迁安置满足环境容量的要求。搬迁移民在本村内分散后靠安置，依托已有的基础设施和社会服务系统。移民在这里，其生产生活水平可以得到逐步的恢复和持续的发展。
（4）移民补偿以人为本
工程移民问题历来是困扰工程建设的难题。根据本工程的实际情况，河滩地为新汴河工程在1966年开挖时已征用土地，1970年工程竣工后当地农民仍在耕种，考虑历史遗留问题，对本工程河滩地按占用前三年平均亩产值的2倍补偿。堤防压地、建筑物工程用地及农村移民安置用地按占用前三年平均亩产值的16倍补偿，企事业单位用地为城市建设用地，补偿标准按有关规定执行。
3、几点思考
（1）给设计单位留足设计周期、强化移民先行理念。移民工作较为复杂，要想加强规划方案的可实施性，有效控制工程风险，就必须有充分的设计周期，对移民安置方案进行认真认证，提出尊重移民意愿、符合当地实际的移民安置方案、同时要在工程开工前，完成施工区移民搬迁安置工作，为工程建设创造良好的条件。
（2）房屋补偿单价应统一标准 。目前只区分框架、砖混、砖瓦、半砖瓦、简易房五种结构还不够，每种结构中可再分一级、二级。对城镇工矿、单位、居民和农村房屋应当同质同价、同栋同价，补偿单价应能够建成新房，并略有富余。农村移民和居民通过移民搬迁改善了生产生活条件，更能激发他们重建家园的热情，实现“逐步能致富”。如果对移民个人财产补偿偏低，移民在房屋搬迁中把个人积蓄都花光了，生产丧失了元气，最终是会影响移民搬迁安置和社会稳定的。
房屋规划设计用途范文4
【关键词】设计管理；房地产；开发
Abstract: With the rapid development of the real estate industry, real estate development in an increasingly competitive. Thus, the current competition in the real estate industry not only from the dominant location, location, type design from the humane, more comfortable living environment more carefully the details of the sales. This article aims to play the role of design management in the real estate development, and stressed the importance of design management, and show the way for real estate enterprises, and provide a reference response.Keywords: design management; real estate; development
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
1.前言
为了推动房地产产品的销售、增加房地产产品卖点、提高房地产产品品质以及减少投资，房地产开发企业务必对房地产开发项目进行设计优化和对工程管理的案例与实务经验不断地进行总结，实现房地产开发项目的增值[1]。首先，笔者意识到，工程设计的重要性显而易见，一个科学合理的工程设计，不仅能缩短工程的工期，起到节约资金的作用，更能促进该房地产的开发，起到良好的经济效益。房地产开发企业若想在竞争中占有一席之地，具有更强的竞争力，需要加强自身的设计管理和企业综合素质。
2.综合项目设计管理发展趋向
现阶段的建筑项目设计，应该充分人性化，设计时都应该考虑贴近群众、方便生活，不应盲目追求建筑标新立异从而忽略了其实用于民的本质。于是，设计上追求以人为本，强调人与居住环境的和谐统一。对于住宅楼来说，它是居民们的安家之所，是人们生活休息的场所，在设计时，虽然有不同户型之分，房间大小与布局有别，但是都应该注重各个户型房间的宽敞明亮性。而对于办公楼或写字楼，其设计采用较高层高，简约明快的设计，不仅给上班族带来工作环境的明朗开阔，更使人们在工作中一定程度缓解疲劳休闲身心。
随着人们对物质精神生活要求的提高，各种楼宇房屋带给人们的不只是一个栖息的休闲场所或者工作娱乐的场所，更要有人文色彩与贴近自然的景观。这就要求设计中不是单一考量华丽与精致，更应该贴合当地文化、历史背景，或者使用者的个人需求等等，设计出一系列符合人们思维模式、适应周边环境的人文景观。再者，对于商品房，现在的户型设计都越来越要求空间功能划分的明显与合理化，于是要求设计更明朗、适合。首先改过去因区分不合理造成的空间利用受阻等问题，达到美观同时更加实用与合理。再次，随着大型住宅区的逐渐增多，住宅区周边的配套设施也是关系到居民正常生活的一部分。因此，设计时也应把握这一点，将住宅区周边可能出现的超市、医院、学校、物业中心等配套设施加入规划设计范围内，满足居民正常生活的需要的同时，也便捷了生活，优化了服务。
而之于写字楼而言，其发展趋向更不仅是单一的办公场所，更加趋向于综合类型，办公与休闲一体化，不仅有设计分明的各个办公区域，更会有人们在办公之余休闲的餐厅、咖啡馆等。而商业楼就更需考虑其容纳性与便捷性，满足商铺的宣传与消费者的舒适消费心理。酒店设计则趋向于特色化、定位明确的趋势，使不同的入住者满足了其不同的心理，酒店也进一步宣传了自身文化与特色。
房地产产品的研发人员应该充分考量未来各类建筑的发展趋势，观察房地产市场的发展趋势，在设计中融入新工艺新理念等，不仅要注重提高楼宇的工程质量，更要注重住宅实用性设计、周边环境规划及配套设施的建立，更加完善房地产的优质服务。3.设计过程管理
设计问题主要是各种各样的冲突，而设计过程中的冲突又是难以避免的，冲突必须被解决，被管理，因此设计管理应运而生，设计管理人员需要在理解并准确把握设计意图的基础上进行冲突管理，从而达到使各方满意的结果 [2]。
要注重设计过程中的质量管理，即规划设计质量管理和施工图设计质量管理。在规划设计质量管理中，首先，必须重视房地产开发中与各个单位部门的相互合作，房地产开发并不是由施工企业建成相应建筑物，而更需要建成后保持其供应水电燃气、通讯网络等生活必须功能正常实现，这就需要协调好与各合作单位的关系。例如，在居民住宅小区中，规划设计尤为关键，因为其关系着居民们的生活是否便捷舒适，于是小区环境的规划设计、周边配套设施的设置情况对居民的生活质量有着很大的影响，这就要求设计中注重自然绿色的小区环境，针对小区或城市文化，建立其独具人文特色的景观，同时，住宅区内各个部分功能的有效分工，区分出不同的区块，方便居民的日常生活与文娱活动。再者，保证住宅区内的安全更为重要，这不仅需要小区安保人员的负责巡逻保卫，更需要在设计规划中，设计出一些能让居民避险的通道或设施。比如，各个住宅楼内设有紧急出口，住宅楼内各个通道安放有摄像头，有工作人员二十四小时监控，以便对意外情况早发现早行动。
不仅仅是住宅区，其他类用途的建筑业也应加强设计管理的引导作用。对于商业用楼，可针对其使用上的特点，设计中加强各商铺的区分性，同时也不能使通道过于繁多杂乱，造成顾客逛街购物的不便。而对于酒店，也应该针对每一个酒店的不同文化理念，设计出不同风格的楼宇及楼层分隔，例如，一些酒店主打温暖温馨的环境，就应该将设计紧贴“家”这个主题，楼层与环境应该给人亲切和谐的感觉。而某些酒店定位是接纳商务人士与贵宾，就应该采用高档具有品位的设计风格。
对于施工图设计质量管理，是要求选取良好的设计方案，针对实际情况进行合理创新的设计，使房屋内部功能结构个各个空间合理利用。因此不仅要保证房屋建筑建构稳固，更要合理确定不同功能房间的面积，充分考虑使用者的方便与需求，与此同时，房屋楼宇外在精致，房间敞亮也的最终效果也不可忽视。
4. 设计管理在房地产开发中的作用
房屋规划设计用途范文5
【关键词】：城市规划；房地产开发；可持续发展
中图分类号：TU98 文献标识码：A 文章编号：1997-0668（2008）061054-03
一、 城市规划与房地产开发内在联系
城市规划是通过规划方案对城市土地利用进行控制，对城市空间布局、空间发展的合理组织，创造良好的城市生活和生产环境，满足社会经济发展需要的技术手段。而房地产开发是把多种原材料组合在一起，为人们提供各种用途建筑物的活动，是一个把土地开发，或转变成房屋的过程。从某种程度上说，这两者是城市建设的不同阶段，其共同目的是为城市服务、创造良好的生活和生产环境，以满足人们需要。城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”，它指导和制约着城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要依靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新情况而作出调整和补充，两者关系密不可分。
房地产业是一种城市形态的产业。房地产业的兴起、发展都离不开城市地域，它是在人群聚居的城市地区中，随着工业化、城市代的发展而发展，并形成的独立产业。而房地产业在社会经济实践活动中的重要作用也主要是在城市形态中体现也来的。可见，房地产业的发展与城市的发展有着密切联系。但我国的房地产业在实际运作中，由于起步晚、基础差，因此与城市的发展存在着不协调之处。首先是长期的滞后，随后出现了短期的过热，即使在经过调整后的今天，仍存在一些不协调的问题。其中，城市规划与房地产业的不协调性问题是比较突出的一个方面。该如何采取措施，才能促使形成房地产业这一地域性很强的产业的发展与城市规划发展的良性互动，使房地产业这一基础性、先导性产业更好地在城市发展中发挥作用。文章试图就这一问题，从几个方面进行分析研究。
二、城市规划与房地产开发的特点
城市规划是一种政府干预行为，规划方案多由政府部门组织编制，具有很强的计划性和政策性，考虑整体利益和长远利益；而房地产开发多是企业或个人的经济行为，以谋求最大利润为目的，受市场经济规律的制约。这决定了城市规划与房地产开发的不同特点。
1. 城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划考虑整个城市甚至更大区域范围内用地的合理组织，以求达到经济效益、社会效益和生态效益的统一，具有全局性的特点。它寻求城市发展的整体最优模式，对某一特定地段，某一特定行业的发展往往不是最优，甚至可能是极为不利。房地产开发是个体经济行为.开发商从自身利益出发，总是选择区位条件最好的地段，采用收益最大的开发方式，要求更高的容积率。如果缺乏规划管理，其开发活动很可能造成交通拥塞、环境污染、缺少公共设施等问题。
2. 城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国城市总体规划的年限一般为20年，即城市规划最终形式表达为20年以后的城市物质形态，城市长期发展利益为其重要依据。而对城市土地投资者和开发商最为重要的是如何使投入资金在最短时间内.获得最大利润，短期行为目标成为衡量项目可行性的重要依据。城市开发建设要协调长远利益与短期利益的关系，使城市规划的宏伟蓝图通过一个又一个的房地产开发的短期活动来实现，城市得到稳步、协调的发展。如果过份强调长远利益，会失去经济发展的机会；过分强调短期效益，则可能加重未来城市的负担和损害城市公众利益。
3. 城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
我国城市规划编制工作需较长时间，完成后具有法律效应，实施若干年后，才加以修订，它的内容和表达形式具有相对稳定性。在具备竞争机制的市场体制下，房地产开发要抓住时机和注重开发后的收益，往往会出现出乎规划管理人员预想的突发行为。城市房地产开发的突发性对现有城市规划冲击很大。对城市发展具有重大影响的开发项目甚至导致政府决策与规划目标相悖，使整个规划构思被打破，城市发展格局完全打乱，原有规划失去意义。
三、 市规划与房地产开发的关系
1. 城市规划对房地产开发起到必要的管制作用
我国《城市规划法》规定“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”具体来说，就是城市建设用地的性质、位置、面积、建设工程的外观、高度、建筑密度、容积率等都必须接受规划管理。由于房地产开发以追求最大利润为目的，受市场经济规律影响，若没有规划干预容易产生过度开发，随意开发和忽视公众利益等问题，通过规划手段对其进行管制是十分必要的。
2. 城市规划指导和促进房地产开发
建立在详细调查和科学论证基础上的城市规划，为开发商提供了大量信息和开发依据，房地产开发的地段选择，开发方案选取，价格评估等都能从城市规划中获得指导。合理的城市规划也能增强投资者的信心，促进房地产开发的发展和形成一批开发“热点”。
3. 城市规划设计也是房地产成片开发的必经阶段和必要手段
房地产成片开发必须经过总体的规划设计才能进行工程建设，合理的规划设计能够节省投资、降低成本，在较 高层 次规划许可的范围内，获得数量更多、用途更广的物业，从而使开发者达到最高的经济效益，也有利于多快好省地满足人们生活生产的需要。
总之，地产开发必须接受城市规划的统一管理，同时也能从城市规划中得到指导和促进。且规划设计也是房地产开发谋求合理经济效益的必要手段。这些都要求房地产开发经营者增强城市规划意识，了解物业开发所在城市的规划情况，掌握一定的规划知识和技术，做到在城市规划的指导下更有效地从事开发工作。
四、我国房地产开发与城市规划不协调发展的表现
目前，我国一些城市仍存在着房地产开发背离城市规划的现象。
1. 过度开发
在追求收益的经营目标驱动下，往往会造成一些地段内的进度的开发见的是居住片区的开发或改建过程中，开发部门为提高出房率，对住宅间距 一压再压，尽可能增大建筑密度，简单的行列式密集排列，往往导致居住区面貌单调，日照不足，居住环境质量下降等。
2. 开发的随意性
在城市开发活动中，不同用途的土地进行开发时其收益水平也不同，导致开发部门的开发行为在一定程度上的随意性。
4. 对公共开发的冷落
公共设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会的利益服务。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，因而没有开发部门主动进行投资.
我国房地产开发与城市协调发展采取的措施城市规划对房地产业发展调控的作用最直接，最具体，也最有影响，是房地产业发展的基本依据。而房地产开发又是城市规划的落脚点和得以实施的执行者。因此，只有制定符合市场经济规划的城市规划才能有效控制房地产发展。同时，由于房地产开发具有短期行为和突发性等特点，也给现有城市规划体制带来很大冲击，要求城市规划在新形势下作必要的调整。
1. 市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
其次，必须增强全民法制意识。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。
第三，必须增强规划行政主管部门的职能意识。许多城市的实践证明，新形势下规划管理权必须高度集中，不宜下放。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。
2. 规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为“龙头”，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划设想付诸实施。另外，我国现有的城市规划体制仍以终极式理想规划方式占主导地位，难以面对现实中的冲突。今后应增强城市规划的弹性和应变能力，针对城市建设和房地产开发中出现的新的情况和问题，要对规划不断作出调整和补充，逐步实现“滚动规划”。
3. 与房地产开发管理相适应的新的规划方法
控制性详细规划是我国近年来在西方国家区划管理经验的基础上，适应城市土地有偿使用和房地产开发管理而发展起来的一个新的规划层次，在上海、温州、广州等城市已有成功经验。它一般规定8-9项控制指标（用地界线、建筑性质、容积率、建筑高度、出入口等）来控制划定地块的用地性质、开发强度和建筑形态。为了吸引投资，让投资者在选址方面有更大的自由度，同时又符合规划要求，控制性详规的各项控制指标应有一定的弹性和灵活性，甚至可以使用奖励容积率等手段。
房屋规划设计用途范文6
第二条凡进入工业基地的项目必须经市政府组织的可行性论证审批，再由市工业基地管委会根据工业基地规划提出供地方案，报市政府同意后方可供地，市建设局完善办理选址意见书。由落户项目所属乡镇办事处负责组织实施，其他任何单位、个人严禁擅自为项目选址供地。
第三条项目交地后，业主应请具备相应设计资质的单位对所供地块进行厂区总平面布局及厂区内主体工程建筑设计，设计方案必须经市工业基地管委会初审后，报市建设局审核并办理规划许可证。非生产性用房的规划设计由市规划委员会审核、市建设局办理规划许可证。厂区建筑密度应控制在40%以上，建筑容积率按照行业分类一般控制在0.8以上，厂区内行政办公设施和企业所需生活服务设施应根据项目建设规模合理确定，两项占地面积之和不得超过项目用地总面积的7%。禁止厂区内规划建设成套住宅、专家楼、宾馆和招待所等设施，禁止宿舍楼和含宿舍性质的综合楼等建筑物临主路建设，禁止改变建筑物用途用于出售、出租，违者按有关规定处理。
第四条厂区内行政办公设施若面向主干道建设，建筑物距临路院墙最少应间隔在12米以上。厂区的大门设计应体现本企业的文化特色，经营理念并具现代气息，临路围墙建设必须安装透明栏杆（若不建围墙可用绿化带隔离）。
第五条为确保项目建设施工安全和房屋质量，施工企业的施工资质必须齐全（建筑资质等级证、项目经理证、安全生产许可证），资质原件连同设计图纸必须经市建设局审核并办理施工许可证，交市工业基地管委会备案后，方可组织施工；凡项目开工建设，由市建设局会同市工业基地按照规划组织放线，项目业主应严格按照已审定的规划、设计方案施工。项目建设中的施工安全和工程质量的监管，由市建设局负责。项目完工后由市建设局组织验收，并办理竣工验收手续。无“一书两证”（规划选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）不能办理房产证。
第六条落户工业基地的项目，应严格按照投资合同约定期限完成固定资产投资。合同到期后，由市工业基地管委会牵头组织相关部门，对项目投资履约情况进行审验；对于没有按合同期限完成投资的，责成其限期完成审验后合同约定的余下投资部分，逾期经审验仍未完成的，按合同条款处理。
第七条项目建设在约定期限到期而土地利用率未达到的，闲置部分土地则根据《省土地管理办法》第十八条规定，闲置一年的征收土地闲置费，二年以后还未使用则按相关程序收回该项目的土地使用权。
第八条项目在建设过程中，由于自身或外界等原因，导致本项目不能如期竣工投产，需进行二次招商（转让、租赁）盘活的；或项目如期竣工投产后，由于自身经营或外界不可抗力因素等原因，导致本项目失败，需进行二次招商（转让、租赁）盘活的，必须报经市工业基地管委会同意，经市政府批准后方可施行。
第九条要从方便客商、加快工业基地建设出发，加大服务力度。对业主提供的厂区总平面布局规划设计方案、主体工程建筑设计方案，市建设局应在7个工作日内完成审核工作。按照规划组织施工放线，市建设局应在2个工作日内完成。市工业基地管委会应督促落户企业完备相关建设手续，并派专人跟踪服务。业主在房屋登记相关要件齐备的情况下，市房管局应及时办理房屋所有权证。