前言：中文期刊网精心挑选了土地资产管理范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地资产管理范文1
土地是人类赖以生存的最重要的自然资源，是经济社会可持续发展的重要保障。十分珍惜并合理利用好每一寸土地，切实保护耕地，是我国的一项基本国策。油田企业属于矿产开采企业，对土地的依赖性很大，占用土地点多面广量大，使用土地的情况和性质复杂，每年需要新增大量的建设用地。所以，油田企业要切实加强对土地资产的管理。
一、油田在土地资产管理方面存在的问题分析
1、土地资产家底不清，管理水平相对较差。有的单位土地资产管理意识不强，对土地资产管理工作的重视不够，管理制度及机构不健全，管理人员缺乏；土地管理资料分散，归档不及时，有的在机构变动时移交手续不规范，遗失土地历史资料。
2、法律意识淡薄，存在违法违规现象。有些油田单位擅自改变土地用途，搞商品房经营开发；有些单位不办任何手续就把变更用途后的土地和商品房出租或转让，成为非法用地。还有一些油田单位没有进行土地确权登记，合法权益得不到法律的有效保护。
3、土地资产的利用效率低，存在闲置或荒芜现象。有些单位对土地资产疏于管理，导致土地资产闲置浪费。有的由于缺少科学论证，盲目上项目搞工程，造成许多工程项目征用的土地一直闲置。有的后勤农业生产单位，部分农田荒芜，造成了土地的闲置。
二、油田企业加强土地资产管理应采取的措施
土地是油田企业非常重要的生产资料，是企业资产的重要组成部分。要切实提高思想认识，深刻意识到土地资产管理重要性，切实采取有效措施，真正重视和加强土地资产管理，在保护中开发，在开发中保护，不断提高土地资源利用效率，推动油田企业干部职工真正树立土地资产管理观念，使石油企业员工真正懂得珍惜爱护并利用好每一寸土地的重大意义。建立健全完善的土地资产管理制度和措施，努力实现油田土地资产管理的信息化和法制化。
1、建立健全土地资产管理机构及管理制度，加强土地资产管理队伍建设。健全土地资产管理领导机构和职能部门，选拔业务能力和责任心强的人员，组织建立一支专业化高素质的土地资产管理队伍，按照土地管理法的有关要求，结合油田企业自身实际，制定完善一套系统的完整的土地管理制度，建立监督运行机制，对于土地资产的开发利用等关键问题，都要认真进行可行性论证，深入调查研究，科学决策，确保土地资产的高效利用。同时，加强对土地资产管理人员的业务培训，组织学习法律法规和专业知识，提高管理队伍的整体素质，充分调动土地管理人员的工作积极性和主动性，提高土地资产管理的制度化、规范化、程序化、科学化水平。
2、提高法律意识，依法进行土地资产管理。新《土地管理法》实施以来，我国的国土资源管理开始走上法制化的道路，国家对土地利用动态实施遥感监测，对建设用地规模扩展进行直接监测等。作为石油企业应该及时组织学习国家的法律法规和土地政策，树立法制观念，依法征地、依法用地、依法管理土地资产，依法规范土地资产管理工作，依法维护企业自身的合法权益。土地确权登记是法律对土地使用者合法用地的要求，更是土地使用者维护合法权益的客观需要，由于历史问题等多中原因，油田还有许多存量土地没有进行确权办证，要通过积极宣传国家的法律法规和政策，搞好督促检查，使各单位切实认识到土地确权登记工作的重要性，尽快开展土地确权办证工作，通过合法程序取得油田土地资产的合法使用权，努力提高土地资产的办证率，依法维护油田合法权益，为油田企业加强土地资产管理创造有利条件，确保企业的健康发展。
依法处理和解决好土地纠纷问题。土地纠纷直接影响到油地关系、企民关系的和谐稳定，切实解决好这些复杂和敏感的问题，有利于油田的生产建设和社会稳定。油田企业要和土地行政主管部门加强合作，积极做好沟通协调工作，深入调查研究，在维护土地法律法规严肃性的前提下，尊重历史事实，客观公正，实事求是地处理好油地及企农当事各方的利益，真正走上节约用地、依法用地、规范管理的法制轨道，正确实施和落实土地管理基本国策和各项政策规定。
3、实施土地资产信息化管理，提高工作效率和科技水平。一是做好对土地资料的统计、填报、登记等土地资产管理的基础工作。首先，定期清查土地资产，深入到实地现场，进行详细的调查核实，对占用土地的来源和面积以及基础标志进行详细清查，查阅相关历史地籍资料等，切实做到摸清家底。其次，建立健全土地资产信息档案，做到一地一档，完整保存好征地原始文件、赔偿执行情况、双方经办人签字和有关变更事项记载等。对划拨或征用土地的原始地籍资料归档保管，分类存放，专人负责，严格按照有关规定和程序，做好土地管理档案资料的借阅、查询、移交等手续，做好登记，防止损坏或丢失，坚决杜绝个人私存档案资料的情况发生。
二是建立完善土地资产管理信息化系统，在当前信息化迅速发展的形势下，油田企业要适应发展的需要，开发和实施土地资产管理信息系统，对新增建设用地信息资料可以及时输入，实现土地资产管理信息的更新、查询、上报、下发、等自动化，做到采集数据准确、信息全面、操作规范，实现土地资产管理信息网络化，实现土地资产数据资源共享，提高工作效率和管理效率，为领导及各专业部门进行决策提供重要数据信息，建立起科学合理高效的土地资产管理新模式。
土地资产管理范文2
【关键词】石油销售企业 土地资产管理 风险及对策
一、石油销售企业土地资产的特点
土地是一种重要的资源性资产，没有土地，一切生产、经营活动就没有立身之本。石油销售企业的土地呈现宗数多分布散、闲置待用多、土地取得方式复杂多样、管理难度大、取得和使用成本不断上升等特点。宗地多分布散。不同于其他企业土地集中在某市或某县的情况，销售企业25000余宗土地分布在1400多个市县，土地登记、租赁管理都要在当地进行，需要面对各级甚至是乡政府的土地管理部门，而土地管理的地方特色比较重，各地经济发展状况不同，政府执行土地政策差异也很大。土地取得方式复杂多样。新增用地通过招拍挂和股权收购取得，存量用地有自有、联营、承租三种方式，自有土地又有划拨、授权经营、出让，由于历史原因土地取得方式复杂多样，用地存在风险。闲置待用多。企业空闲、废弃及闲置待用土地2500宗，闲置面积2910万平方米（约4.36万亩），如何盘活低效土地资产是销售企业土地管理的重点和难点。土地取得和使用成本不断上升。加油站建设用地全部实行招拍挂方式后，由于竞争激烈使得土地取得成本不断飙升，随着国家对城镇土地使用提高和地方执行政策到位，土地使用税还将进一步上升。由于上述特点导致销售企业遇到的复杂情况最多，集中管理的难度最大。
二、石油销售企业土地资产管理存在的主要风险
（一）加油站用地存在法律方面的风险
用地手续不完备。企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。
用地性质违规。因无法取得商服用地，企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市口，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。
权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更，联营站土地作价入股方未将土地证转移登记到联营站名下等等，以上这些登记不规范的问题会带来土地权利主体缺位，物权瑕疵，影响权利的行使，甚至带来企业资产损失和其他经济损失的风险。
承租用地管理不到位。承租他人土地用于经营加油站，因土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻、失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
（二）闲置待用土地存在政府收回的风险
根据土地管理法的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。石油销售企业土地待用（空闲、废弃、闲置）比较多，多数时间比较长，政府可能对待用闲置土地和低效使用土地可能实施政府无偿收回和低价储备办法。销售企业发展战略调整关闭的油库和加油站，待用土地中70%以上是划拨土地和授权经营土地，转让、出租与合作开发均不同程度地受到国家土地政策限制。土地闲置待用的原因主要有以下几类：
在计划经济时代，为保障本地石油市场的供应，大部分地市县石油公司都有油库。随着中国石化的企业重组，对石油商品的物流不断优化，按总部要求的逐步对市县石油公司油库进行关闭，原则上一个地区保留1-2座油库。目前这些关闭的油库多年，土地大多属于划拨地或授权经营，地段较偏远处于城郊地带或乡镇。
随着城镇的不断扩张和交通系统建设的不料完善，由于因当地政府进行道路改造（拓宽道路、改变道路、修建高速公路）和城市规划引起加油站关闭或迁址。关闭的加油站多年未营业。土地已经处于空闲、废弃、闲置的待用状态，一般属于授权经营地。
由于2000年左右集团公司成立后，为抢夺市场、抢占网点或进行战略性收购加油站，这些加油站（石油站）网点建设比较密集，相隔距离很近，单站经营量很小，考虑到营运成本等各种原因，关闭了加油站。
为减少管理层，随着实行扁平化管理的地县一体化到位后，县级经营部大部分搬到了城区加油站办公，原县支公司办公楼及其土地可能闲置。
（三）闲置土地房产出租存在法律、经济、安全和环保等风险
租赁标的风险。闲置土地房产出租首先遇到的是该土地房产能否出租问题。租赁标的若是闲置的土地，则面临被政府收回的风险，对外出租可能带来违约问题。租赁标的若是划拨土地及其地上建筑物，则未经县级以上人民政府批准，不得出租；经批准出租的，应当将租金中的土地收益部分上交国家。租赁标的若是未取得建设工程规划许可证，未经批准建设的临时建筑等违法建筑，则根据有关规定租赁是合同无效。所以租赁标的审查，是避免闲置房地产出租风险的首要问题。
租赁合同风险。租赁合同签订是闲置土地房产出租最重要的工作，合同的完整性、规范性直接影响到租赁双方的权利义务。很多风险、纠纷都是因为合同约定不明带来的。承租主体合格问题，承租主体选择不当，是造成租赁风险的根本原因。可能会出现租金收不回来、擅自装饰装修改扩建或擅自转租等问题。租赁期限不明或过长也会导致合同纠纷。
承租人风险。承租人除了履约不能给出租人造成租金损失外，还可能由于其不当行为给出租人带来连带责任、无奈之下承租的本不该属于自己的责任，造成企业无法预计的损失。承租人擅自改变用途、违章搭建和装修不当、进行违法活动、产品质量不合格、安全环保不达标等方面出现问题，出租人都可能带来连带责任。
内部管理风险。管理人员可能收受贿赂、串通承租人压低租金，降低准入门槛或资质要求，放松安全环保监管等均可能给企业带来风险和损失。出租人企业标识未拆除即将房地产租给承租人使用，承租人的不当行为会被媒体误认为出租人的行为等造成出租人声誉负面影响。
（四）城镇土地使用税存在纳税风险。
土地量多面广，信息不完整，等级确认难度大，税额计算易出现差错。主要是土地管理不到位、土地资料不齐全、县市级的土地等级界定较为困难，无法全面核实等原因形成。
油库、加油站等消防安全、绿化用地面积未能确认，影响土地税的减免报批。石油化工行业因安全生产、经营的需要，消防等安全防范用地占总土地面积不小的比例。但由于油库、加油站在原先建设时未能取得专门的、有明确显示消防用地占地数量的相关证明或具体依据，申请减免土地税困难较大。
租赁经营加油站土地使用税风险。租赁经营站一直以来在成品油销售活动中都占有较为重要的位置。目前，由于大部分租赁合同条款中均未对土地使用税等做出明确规定由哪方承担和缴纳，其土地使用税我方可能未按实际租赁面积按期缴纳。
处于基建期间的土地数量较多，可能未纳入计缴范围。根据国家税务局《关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》，对基建项目在建期间使用的土地，原则上应照章征收土地使用税。
三、防范土地资产管理风险对策和措施
（一）强化加油站用地规范管理，防范用地风险
把好新增用地入口源头关。新增用地通过招拍挂和加油站股权收购取得，管理原则是手续齐全规范、避免违法用地。
以招拍挂方式取得加油站建设用地。先查阅欲建加油站所在市、县的土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和建设用地使用权出让年度计划，从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，有意向的持有关法律文件向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，付清成交价款，之后办理土地预审、规划审查、项目立案审查、环评等手续，经企业法律事务部门审核后签订土地使用权出让合同，最后进行土地使用权初始登记。
股权收购方式取得加油站建设用地。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。这种方式下会遇到较多的法律风险，比如转让方主体不合格，未经共有人同意出让共有资产，加油站房地产已被抵押而无法过户，土地房产没有产权证，建设手续不全，存在违规用地和违章建筑，转让方隐匿加油站面临拆迁、道路将改道之类影响加油站流量、影响加油站持续经营的信息等等。一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。二是尽快办理土地房产过户手续。
管好存量用地。加油站存量用地主要有自有、联营、承租三种方式，自有土地有划拨、授权经营、出让三种。管理的原则是做到权属清晰、登记规范、使用科学。
目前石油企业自有土地由于历史原因存在登记不规范的问题，以前加油站整体收购后未及时办理土地权利人转移登记，致使土地权利人至今仍登记在被收购加油站的母体企业名下。要尽快补办过户手续，可能涉及土地增值税、契税、评估费等费用，如转让方不愿配合过户或无法补办过户手续的，可以协商采取订立协议的方式明确土地的资产关系、明确权属问题，从债权层面降低物权风险。对无土地证情况要尽快分析查明原因，补齐相关文件和手续，重新办证或取得相关权属证明，问题较大的可以委托专业中介机构办理。
联营加油站土地，联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，要协商联营对方补办过户手续。
承租加油站土地。租赁土地的相关主动权在出租人手里，租金上涨，不再续租，提前结束租赁合同等会给承租人带来不确定性，而出租人出现无土地房产权证等问题带来管理风险和经营风险。对于加油站承租地管理，一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。二是加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解，三是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。
（二）积极盘活闲置待用土地，提高资产利用率
企业存量土地十分稀缺珍贵，尤其授权经营地，是国家在特定时期对国企改革用地的一项政策支持。这些土地是销售企业乃至中国石化集团发展的基础性资源，无论是否闲置原则上都要予以保留。对暂时闲置待用的土地，要积极与地方政府和土地管理部门做好协调工作，尽量予以保留。为了让企业产生效益最大化，提高资产利用效益，对每宗待用土地拟定了盘活方案，主要有以下六种方式。
结合实际业务需求重新启用。如对已关闭的油库改造成管道油库的下载中转库或非油品的中心仓库，对位目前置较好已关闭加油站进行投资改造提升形象重新开业，县分公司成立后为提升企业形象从加油站搬回原办公楼办公。
集团公司内部划转。由集团公司根据实际业务需要统筹安排，将全系统的土地统一优化配置，企业建设需新征地的可首选使用或置换临近企业的闲置用地，最大限度地发挥闲置土地的利用效率，在集团公司内部划拨或转让。集团公司全资单位之间、企业内部全资单位之间的土地转让上报集团公司审批后采用无偿划转的方式。内部划转土地应权属清晰，转让双方签订协议。
政府征收或置换。由于地方市政规划、公益事业等原因必须拆迁或政府依法有偿征收的土地，按照“占一补一、等价置换”的原则进行处理，特别是正在运营的经营网点拆迁时，按照“补一拆一，先建后拆、区位对待、补偿到位” 原则置换成网络建设用地，这是土地处置的首选方案。若确实没有合适的建设用地可置换，按照市场评估价格有偿征收。
出租盘活。对于有地面建筑物的闲置土地，可在保证收回土地使用税和土地租金的前提下，采取对外出租的方式予以盘活；对于无地面建筑物的闲置土地，可出租给社会上其他单位作为临时性简易仓库、养殖场、停车场、驾校等使用；为防范风险，回避土地出租，进行场地或资产出租。
对外转让。结合用地实际，按照国家规定以公开竞价转让方式或协议转让方式处置土地。若继续持有土地使用权将不利于维护企业土地权益时，可采取对外转让方式处置土地。土地转让要严格按照国家和集团公司有关规定公开对外披露转让信息，广泛征集受让方，严格审查参与受让者的相关资质。按照主要使用权类型划分，对出让土地按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；对划拨土地要在征得地方政府土地主管部门同意的前提下，按照国家和地方政府土地管理相关规定对外转让；授权经营土地原则上不对外转让。
进行联合开发。联合开发包括土地作价出资、投资入股等。为降低风险，原则上要选择国有或国有控股单位进行开发，要对开发形式、开发方案的可行性进行综合分析论证，要充分征求当地政府规划、城建等相关部门意见，依法合理规避开发连带责任。方案报上级主管部门批准立项后进行土地处置。
（三）加强租赁管理，完善风险防控体系
建立风险识别与防控体系。资产管理部门与法律、财务部门共同研究，分析闲置土地房产租赁业务中可能存在的风险，并从风险发生的环节或领域等角度出发，结合业务实践提出针对该风险的防范措施。同时对相关管理和业务人员进行培训，增强他们风险意识，明确防范思路，确定规范的操作流程。
完善合同文本和审核流程。应规范合同的谈判、起草、审批、签订、履行等一系列流程，制订租赁合同标准文本，完善合同条款，把能预计到的情况尽量在合同中体现出来。加强合同主体审查，重点在资信和履约能力调查。签约时可要求承租人提供“三证二表”即营业执照、税务登记证、组织机构代码证和最近一期的资产负债表、损益表。要保证标准合同使用率、合同的送审率、法律财务部门审核率达到100%。企业要用好合同的解释权，发现存在较大风险时要及时终止租赁合同。
加强内部管理。完善租赁全过程管理，建立内控制度，租赁前应编制租赁业务计划，按规定权限审批。建立包括承租人名称、租赁房地产名称、租赁价格、期限、用途、租金收取情况等内容的租赁管理台账。加强监督管理，定期对出租房地产进行查验。
（四）加强土地使用税相关事项管理，防范税收风险
加强土地管理，确保土地使用面积数量、土地等级的准确性。土地面积和土地等级是正确计算土地使用税的主要依据。财务部门必须及时、完整地收集土地资料及信息，建立土地信息管理台账，台账应根据土地使用证的内容填写土地坐落地点、权属单位名称、土地面积等主要信息。
申请油库加油站等安全防范和绿化用地免征土地使用税，合理合法节约土地使用税。根据文件规定：“对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由县、市税务局根据武警消防队、劳动局等有关部门的规定确定，暂免征收土地使用税”。要利用有利政策，积极与消防、税务等相关部门进行沟通协调，及时获取消防、劳动安全保护等部门提供的有效、合法证明资料，向税务提交申请报告，争取得到税务部门的认可，以此获得此类用地土地使用税的减免。保持良好的税企关系，积极利用税收优惠或减免政策，做好免税审批或报备工作。
补充、完善经营租赁合同条款，减少税收风险。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例条例》的规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。承包、承租经营因并未发生房地产的权属转移，土地使用税和房产税仍应由产权拥有单位即发包、出租单位缴纳。企业在签订租赁合同时，应明确土地税、房产税等由出租方缴纳并定期提供完税证明复印件等资料，以减轻税收压力，避免税收风险。
土地资产管理范文3
因囿于县（市）、乡镇层级地方政府对其管有国有土地及土地开发均采传统保守式管理，而且各行政机关碍于人力、编制以及预算，甚难期其有效的管理与经营，于是违约、滥用的情况屡见不鲜，形成国有土地资源的浪费，故如何善用国有土地，替地方政府有效筹措财源为当前重要课题，而导入房地产金融模式有可能改善此问题。国内房地产金融的研究[3-5]尚属探索阶段，剖析县（市）国有土地管理及土地开发有关观念与做法，对房地产金融在土地资源管理中的应用具有重要的参考价值。房地产金融在土地资源管理中的应用可以促使县（市）、乡镇层级地方政府有效率管理其国有土地政策及土地开发业务，有赖于民间资源的引入，故如何藉由房地产金融引入土地活力参与投资亦为重要课题。我国自地方制度法通过后，重新规范中央与地方政府权限，大幅度充实地方政府的人事、立法、财政及预算，赋予各地方政府更大的自治空间，地方政府属于整个政府体系的一部份，但是基于与地方民众高度关联的特质，当面临多元社会层出不穷的困局、地方财政的普遍困难、政府再造的冲击以及地方政府本身管理功能上动态关系的本质时，如何提升地方政府内部效能，或是改变传统官僚的运作模式，建构一个现代化的地方政府，将是重要而迫切的工作。近些年来，政府部门为促进经济发展及因应财政困境，积极引进民间充沛资源与活力来参与公共建设，引进房地产金融的构想，建立都市更新投资金融信托机制，来解决有关部门在都市更新过程的庞大财政及人力负担。地方政府于面对财政恶化的时，引进民间资金的房地产金融制度，将是地方政府土地管理及开发新契机。近几年来，自有资金投入比较稳定，这部分资金在我国的房地产企业的资金链中所占的比重在一般都在27%-32%之间左右，并且从2002年开始一直都有缓慢上升的趋势，这是因为个人购房者的增多以及开发商经常采取期房销售的形式，使得开发商的资金周转加快，自有资金比例一直稳中有升。近几年来，利用外资的比例持续降低，但今年目前有所回升，这与我国人民币汇率加速升值，国际游资不断加速进入我国资本市场有直接的关系。
可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。
2房地产金融的融资机制
融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。
房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：
(1)债权可靠，较为安全
这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。
(2)贷款偿还期限较长，利率较低
以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。
(3)运营债券化
一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。
(4)债权人、债务人权利上的非对称性
在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。
(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行
房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。
3房地产金融在土地资源管理中的应用前景
3.1土地资源的产权将明晰化
只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。
3.2各项法律、法规制度将逐步完善
当前,我国土地资源市场还不完善,在土地流转过程中还有许多无视国家法纪的行为,土地资源资产的流失现象还存在,所以要尽快制定土地抵押法等相关法规。同时,各地面临的房地产金融风险还比较突出,因此必须加强房地产金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融风险，加大金融监管、土地资源管理的力度。
土地资产管理范文4
为加强外商投资企业用地管理，保护外商投资企业的用地权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》以及国家和本市其他有关规定，凡在本市行政区域内兴办的外商投资企业（中外合资、合作及外商独资企业，下同），均须依法申请用地登记（以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业除外）。为此，两局决定自1995年2月10日起，开展外商投资企业用地登记工作。这项工作主要包括受理登记、确定权属、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发房地产权属证件等内容。现就有关事项通知如下：
一、登记范围和条件：
（一）登记范围：除以出让方式取得土地使用权，进行开发经营的外商投资企业外，凡在本市行政区域内成立的中外合资、合作及外商独资企业，已取得工商营业执照的均须办理用地登记，未取得工商营业执照的，须在领取工商营业执照之日起30日内，申请办理用地登记。具体包括：
1.在直接划拨的国有土地、集体所有或中方合营者原有的土地上成立的外商投资企业；
2.利用承租的房屋或场地作为法定地址或生产经营场所的外商投资企业。
（二）用地登记须提交的证件：
1.企业的法定代表人或其人身份证明材料；
2.房地产权属证件（复印件）或权属来源证明文件（复印件）：
（1）土地使用证，房屋所有权证；
（2）或政府对土地征用的批复、规划部门核发的建设用地规划许可证及其附件和图纸、土地管理部门核发的建设用地批准书、乡镇企业用地批准文件；
（3）或上级主管部门的资产调拨通知及批复；
外商投资企业承租的场地或房屋，须提交租赁合同。
3.其他主管部门的批准文件：
计划部门的立项批复、项目可行性研究报告及其批复；
经贸部门颁发的外商投资企业批准证书及经贸部门或有批准权的主管机关批准的公司章程、合同、董事会组成文件；
工商管理部门颁发的营业执照。
4.已签订用地合同的外商投资企业须提供合同文本。
二、市、区、县房地产管理局、土地管理局管理权限分工：
1.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用国有土地的，由市房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
2.中央、部队在京单位及市属的企业、其他经济组织与外商兴办的合资、合作企业、外商独资企业，利用集体土地的，由市土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
3.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县房地产管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
4.区、县属及以下的企业、其他经济组织及个人与外商兴办的合资、合作企业，利用国有土地的，由区、县土地管理局负责其登记、确权、核定土地使用费、签订合同、发证等用地管理工作。
5.在本市无上级主管部门的企业及其它经济组织与外商兴办的中外合资、合作企业，依使用土地的性质，分别到区、县房地产管理局或区、县土地管理局办理用地登记手续。
6.市级以上单位与区、县级及以下单位共同与外商兴办的合资、合作企业，其登记及用地手续按认缴出资额大的中方单位归属及其使用土地的性质，由市或用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理。
7.外商投资企业有两处以上的办公或生产用地在不同区、县的，须分别到办公、生产用地所在区、县房地产管理局或土地管理局办理登记。
三、工作内容及时间安排：
开展外商投资企业用地登记等管理工作，计划从1995年元月10日开始至1996年10月31日结束，大体分四个阶段进行：
第一阶段：准备工作（1995年元月10日－1995年2月28日）
该阶段，市局要完成的工作为：
1、起草“登记公告”、“通知”、“工作程序”、“政策规定”等一系列文件；
2、有关表格的制定和印发；
3、举办外商投资企业用地登记工作会和培训班；
4、分别在北京日报和北京晚报上刊登《公告》。
各区、县房地局、土地局要在市局培训的基础上，制定出本区、县开展登记的工作计划，并作好有关准备工作。
第二阶段：受理登记（1995年3月1日－1995年5月10日）
该阶段的主要工作是受理外商投资企业的用地登记申请，在此基础上，分类整理出外商投资企业的用地情况，汇总上报市房地产管理局或市土地管理局。
第三阶段：确定权属、测绘面积、核定土地使用费、签订土地使用合同、颁发土地使用证（1995年5月11日－1996年6月30日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局按照管理权限的分工，对管理范围内的外商投资企业用地，做好以下工作：
1.地政（或用地）部门、产权（或地籍）部门根据外商投资企业提交的权属来源证明文件，确定权属。
2.测绘部门对外商投资企业用地及房屋进行测绘，为以上部门提供宗地的面积及有关图件。
3.地政（或用地）部门核定企业的土地使用费，报主管局长批准。
4.市和区、县房地产管理局、土地管理局与外商投资企业签订土地使用合同。
5.核发土地使用证、房屋所有权证。
第四阶段：总结验收（1996年7月1日－1996年10月31日）
市和区、县房地产管理局、土地管理局组织力量对外商投资企业用地登记工作进行验收。
四、加强领导、充实人员、互相配合，共同搞好外商投资企业用地登记工作。
1.外商投资企业用地登记，是一项政策性很强的涉外工作，各级领导要高度重视，地政（或用地）、产权（或地籍）、测绘、交易等有关部门要密切配合。人员不足的，要选派人员，充实队伍，确保此项工作顺利进行。
2.各区、县房地产管理局、土地管理局，要主动与本区、县财政、外经委、工商等部门加强联系。土地使用费核定后，要及时通知财政部门征收，确保国有土地收益及时入库。
3.外商投资企业用地登记的表格、使用的合同文本等有关材料由市房地产管理局、市土地管理局统一印制。
土地资产管理范文5
现将《北京市外商投资企业用地登记工作程序》（试行）印发给你们，望遵照执行。
北京市外商投资企业用地登记工作程序（试行）
一、受理登记：外商投资企业按照《公告》确定的市区县土地管理部门登记管理的分工向市或区、县土地管理部门的地政处（科）或用地处（科），申请用地登记，领取《北京市外商投资企业用地登记表》及填表说明一份，领表人在《外商投资企业领表登记簿》上签字。用地单位自领表之日起10日内将填报的登记表和有关文件送回地政处（科）或用地处（科），并填写《北京市外商投资企业用地文件收件单》。
二、初审：市或区、县土地管理部门的地政处（科）或用地处（科）对填报的登记表及有关文件进行初审，并按土地使用费标准规定的土地用途分类，填写《北京市外商投资企业用地登记册》。租用饭店、写字楼的外商投资企业单独分类，并填写《北京市外商投资企业用地登记册》。
三、发放申请审批表：对于用地权属来源清楚，证件齐全的，由市或区、县土地管理部门的地政处（科）向用地处（科）向用地单位发放《北京市外商投资企业用地申请审批表》一式二份，并指导其正确填写。
四、实地勘查：市或区、县土地管理部门的地政处（科）或用地处（科）对外商投资企业用地进行现场勘查、确定用地位置、四至等。
五、确定用地面积：外商投资企业在申请审批表中填写的用地面积，若是经土地管理部门测绘的准确用地面积，则用地合同以此面积填报，并取消修订条款，若企业以自报面积申请，则先以自报面积填报用地合同，在土地管理部门测绘得出准确用地面积数据后再修订用地合同。
六、核定土地使用费：市或区、县土地管理部门的地政处（科）或用地处（科）根据用地位置、用途等因素，核定土地使用费标准及总额，填写《北京市外商投资企业土地使用费核算表》，报主管领导审批。
七、领导审批：市、区、县土地管理部门的地政处（科）或用地处（科）填写《北京市外商投资企业用地申请审批表》，制作《北京市外商投资企业土地使用合同》，连同其他有关文件和审批材料报主管局长审批。
八、签订土地使用合同：市或区、县土地管理部门分别与用地方签订《北京市外商投资企业土地使用合同》一式五份（非法定代表人签字，需提供法定代表人的授权书），其中一份合同副本转送市或区、县财政局。
九、发证：市或区、县土地管理部门的地政处（科）或用地处（科）填发《用地通知书》，通知用地单位到产权、地籍部门办理领取土地使用证的有关手续，并将一份合同正本转到产权或地籍部门。
十、修订用地合同：产权、地籍部门的测绘面积与土地使用合同中填写的面积相差5平方米以上的，产权地籍部门须在通知地政处（科）或用地处（科）修订土地使用合同后再颁发有关证件。
土地资产管理范文6
2021年已过了半年，在这半年里工作中我接触了很多新事物，丰富了新经历，从中学到了很多，感谢公司提供给我一个成长的平台，让我在工作中不断的学习、进步，慢慢的提升自身的素质和能力。回首过去的半年当中，公司陪伴我走过很重要的一个阶段，接手资产管理工作之初，我对于公司资产类别以及分布没有清晰的认识，负责的厂房、土地、门面等公司资产管理相对比较混乱，没有规范的资产管理程序，闲置资产得不到及时管理，对于工作上的不顺利，我及时调整工作方法，改进自身不足，下面我将这半来的具体工作情况汇总如下：
一、完善资产管理制度，认真落实资产管理工作
（一）收集归拢资产资料
梳理公司的各类产证，租赁合同以及资产的相关资料，对公司的资产进行汇总，形成资产明细。将公司资产划分为土地、房屋、水面、安置小区四个大块。
（二）核对现地情况
资产登记工作是一个繁杂、细心、辛苦的工作，根据收集归拢形成的资产资料，对资产现地的情况进行核查，其中存在很多难以推进的问题。
1、纸质的资料很直观，但是不与现地情况结合，相当于空谈，第一个出现的问题就是找不到土地位置，很多土地在产证中通过XX路以南、XX路以东表示，而在现地中，XX道路就有数十公里长，其中划定的区域远大于产证面积，无法确定土地具体范围，这就需要我们具有严谨的工作态度，对照测绘图纸认真核对土地范围。
2、前期资料的错漏之处，很多原有的账面面积与现地使用面积不符，比如长江芦荡养殖场多个水面实际面积远大于出租面积，这对资产的核查工作带来复杂性，需要我们的仔细核对资料中每一处的准确性。
（三）建立资产巡查制度
资产管理的主要手段在于现地的检查，但是公司资产跨度范围很大，处于资产范围最东侧的万众工业园位于海门区北海路，而最西侧的新通海沙土地则紧挨苏锡通产业园区。为防止资产检查出现遗漏，我们制定了以XXX、XXX为主要检查对象，由东向西每月不少于两次的资产巡查计划，最大程度确保国有资产的使用管理。
二、仔细钻研，应对资产管理工作难题
资产管理工作是一个“持久战”，面临多方面的各种难题，不是凭一时的积极就能做好的。
（一）处理租赁土地违规占用、使用问题
在上半年巡查工作开展后，我们发现了很多土地的违规占用、使用问题，比如闲置门面被占用，租户土地合同到期后仍在使用，租户将部分租赁土地违规用作堆场，土地违规停放车辆等问题，在检查到问题后，及时联系相关人员进行清理、改正。通过各种措施顺利清理，有些不配合工作的我们也持续跟进，不能让国有资产受到损失，顺利完成上半年大部分的违规占用、使用工作。
（二）租赁户的管理、协调问题
对于租赁户的管理工作，通过经常性的检查，可以起到一个督促的作用，同时掌握资产使用情况，以便在日常的管理中作出及时的调整。通过在不同租赁区域建立微信群，加强对租赁户的管理，上级相关的通知也能够及时的转达，强化了协调能力。
三、存在的不足
（一）资产管理工作还存在有少数管理漏洞。目前我们的资产管理主要针对土地、房屋等使用情况的检查整改，但对闲置资产的使用、利用还有所欠缺。在以后，我们还要制定相关制度，不断完善，不断进步。
（二）个人学习方面存在不足，专业能力不强。
（三）工作中不够仔细，过于急躁，要在不断的学习过程中改变工作方法，不断创新完善。
四、下半年的工作打算
（一）要不断提高修养，树立良好的企业形象，要提高自己的服务意识和办事效率，明确自己的工作重点与工作目标，在外工作，代表的不是个人形象，而是长江口集团公司这个集体的形象。
（二）对工作中存在的问题以及难点不断提出积极且合理化意见，持续做好资产巡查整改的工作，进一步盘活公司闲置资产。
（三）加强学习、不断完善管理制度和管理工作。加强与集团公司各部门的沟通和交流，正所谓“他山之石，可以攻玉”。眼界宽阔了，工作的路子也多了。同时，针对工作上的漏洞，不断完善管理制度，让它更合理、更科学、更简捷。
上半年的工作虽然不够完善，但我对下半年的工作充满信心与期待，在领导的关心与同事们的帮助下，我相信在以后的半年里资产管理工作一定会越来越好。
