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土地市场管理范文1
[关键词]政府；土地市场；管理；问题；对策
[DOI]1013939/jcnkizgsc201529126
土地是一切生产和生活的基础条件，在国民经济发展中具有不可取代的重要作用。随着现代经济的规模发展，土地市场也成为了整个市场体系的重要组成部分，越来越多的地方都把确保土地市场的有序进行作为保持社会经济快速、持续发展的主要手段。由于政府是地区土地市场的管理者、需求者以及唯一的供给者，土地市场的运行与管理就成为政府部门一项至关重要的职能。所以，土地市场的有序进行就需要政府的各种职能的有效发挥。
1我国土地市场的特点
1.1我国土地市场有多种类型和体系
我国的土地市场主要有五种类型，即城镇国有土地使用权出让市场、城镇国有土地使用权转让市场、土地金融市场、涉外土地市场和土地中介服务市场等。并且土地市场有资源配置、价格管理、收益分配、市场法律和土地中介服务这五大体系。这五种类型和五大体系结合在一起，使得我国土地市场更加活跃和繁荣。
1.2土地市场具有明显的地域性和发展不平衡性
土地不同于其他种类的商品，它的位置是固定不变的，这就使得土地不可能像其他商品那样统一到一个地方进行交易。并且由于土地的开发与利用都要受到自然环境、开发技术以及市场的活跃程度等的影响，所以土地市场的发展很不平衡。比如我国现在沿海开放城市与内地一般城市，东部地区和西部地区都存在着较大的差异。
1.3我国的土地市场以政府主导作为发展基础
我国的土地市场是以政府为主导而发展起来的。在《土地管理法》《房地产管理法》等法律出台以前，我国的土地市场基本上是在计划经济体制下按照政府划拨的手段进行土地资源的配置。随着我国的经济体制的改革，我国的土地市场也开始活跃起来。为了有效管理土地市场，政府也运用法律手段，经济、技术手段和行政手段等来管理我国土地市场的运行。
1.4我国的土地市场是以城市为主要的发展对象
在我国的土地市场体系中，城市的土地市场占据主导地位，我国政府一直都在强调城市的土地市场的培育和管理，在20世纪80年代政府就开始直接有偿出让土地使用权，1988―1994年成为我国城市的土地市场发育和探索阶段。随后，我国城市的土地市场呈现出前所未有的活跃，市场规模越来越大，土地市场需求量日益增加，交易层次也更加丰富。而在农村的土地市场中，现在仍处于探索和试验阶段，理论研究相对比较落后，法律法规也不够完善，土地的产权关系也比较模糊。
2土地市场中政府行使职能存在的问题
2.1政府对于一级市场的垄断会产生一些弊端
政府垄断土地一级市场，开始实行“招拍挂”方式出让土地，提高了土地的价值，增加了土地的收益，但是同时也出现了一些负面效应。第一，政府的垄断就会限制土地出售的数量，最终导致人为的供不应求，地价也会在这些人为因素下增加，甚至创下天价，过高的地价进而会加大投入成本，使得经济和商业活动的边际收益递减，最终就会减弱城市竞争力。第二，政府垄断土地一级市场，作为土地单一的供给者，供给弹性长期接近零。在这种供需不平衡的情况下，就会导致政府为了提高政绩，，容易造成腐败问题，同时，政府垄断土地一级市场，导致信息严重地不对称，对其监管就会相当困难。第三，对于农民而言，政府在征地的过程中，农民的土地变成城市建设用地的时候，土地性质就由原来的集体所有变成了国有土地，也就意味着农民失去了土地的集体所有权，而政府就变成了非农建设用地的所有者。就导致农民在失去土地时没有任何讨价还价的权利，并且政府会低价得到农民的土地，高价出售给开发商，农民仅仅得到较低标准的土地补偿，同时，政府垄断土地的供给，导致地价飙升的同时，也会给房价带来高不可求的恶性连锁反应，最终还是农民承担这些恶果。
2.2政府对土地市场的监管力度不够
由于政府监管力度不够，导致了土地隐形市场的异常活跃，土地交易市场秩序比较混乱。第一，在城市土地市场中，由于管理措施不够健全，目前土地评估机构缺乏可行性的评估程序和评估方法，导致土地市场出现畸形地价，致使政府难以管理、控制和引导。在土地权属登记方面，如果初始登记尚未完成，就无法对土地使用权交易中的地价与权属变更等进行正确的审核和监督。正是由于城市土地隐性市场的发展，使得我国城市国有土地受到侵害和破坏，也干扰了正常的土地市场的运转，不利于城市土地的管理。第二，在农村集体建设用地也存在使用权隐形市场，由于地方政府没有加强土地市场的管理，农民缺乏法律意识，导致一些未经批准的耕地直接变为建设用地，或者未经批准的农民集体建设用地直接进入市场进行流转，这些私下进行转让的交易同时也会削弱政府对市场的宏观调控能力。
2.3现行的土地制度的缺陷给政府带来了管理失调
我国近年来颁布了不少关于土地的律法法规和制度，如土地出让制度、土地利用规划制度、土地征用制度以及《土地管理法》《农村土地承包法》等。但是这些制度自身的缺陷致使各政府部门管理失调，导致了土地市场秩序的混乱。第一，现行土地制度的缺陷使得政府不遵守市场规则的机会越来越多，如在征用农民集体土地时，法律明确规定，是为了公共利益的需要才可以征地，但是现在对公共利益的概念也没有做出具体的规定。其中《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。而在《土地征用法》中又有规定，“国家为了公共利益的需要，可以征收集体所有的土地及其地上附着物”。这样政府以公共利益的名义来征收农民的集体土地，再以经济建设为名出让国有土地，会导致政府可以任意进行征地、损害了农民的切身利益。第二，农村集体土地所有权主体在法律上也不够明确，法律虽然规定农村中的农民是土地的所有者，但是对于代表农村集体的经济组织或者成分没有给出明确的规定。导致在征地过程中政府部门可以随意征收农民集体土地。另外，土地利用规划制度的不完善也为政府修改规划提供了机会。在编制土地利用总体规划时，基本上都是政府内部行为，几乎没有公共的参与，政府一般按照自己的意愿来编制和修改土地利用规划，这就会导致土地市场的失调。
3改进政府在土地市场中职能的建议与对策
3.1完善土地产权制度，约束政府在土地市场中的权力
土地市场中政府的各种违法行为，其最根本的原因是土地制度的存在很大的问题。所以，改善政府行为的最基本的途径就是完善土地制度。首先，用法律来约束政府的权力，主要是解决政府滥用权力的行为。土地法是维护土地的社会主义公有制，确认土地权力及其归属，规范土地利用规划，预防和制裁土地违法行为，解决土地纠纷的法律。所以土地法应赋予集体土地完整的法律地位，明确界定公共利益的概念以及征收集体土地所适用的法律条件，充分体现出国家宪法对集体土地所有权保护的精神。改革农村的土地制度，明确农村土地产权的主体，使农民拥有完整的土地产权，保障农民在征地中的合法权利，赋予农民知情权、参与权、监督权等权利，让农民有自己的发言权和申诉权。在各个政府部门之间，明确划分出各级政府、土地管理部门的职能范围，明确其权利分工。其次，做好法律监督工作，明确各个监督机构的权力、地位、职责等，建立公开的、公正的土地违法立法标准，使监督机关遵循规章办事，做好监督措施。只有这样才能约束政府在土地市场中的权力，使得土地市场更加稳定、公平、有序地运行。
3.2转变政府职能，重新塑造政府在土地市场中的角色
在土地市场中，政府要转变职能，要从计划型、管理型政府走向服务型政府，政府要把工作的重点放到社会公共事务的监督和管理，地方性软硬环境建设方面上，只有处理好政府和市场的关系，进一步发育土地市场，才可以充分发挥市场配置资源的基础作用。主要措施有取消政府的一些行政干预、建设城乡统一的土地市场等，实行土地管理部门的垂直管理体制，使土地管理部门摆脱政府的干预，放开土地一级市场，让土地市场回到市场中去。征地行为列入到市场中去，缩小征地范围，规范征地程序，不能任意动用国家权力征用农民集体土地，即使征用补偿标准也要尽可能地贴近市场。另外，公众要参与到土地市场管理中去，主要包括公众接受宣传教育，学习相关的法律法规，参与到各种层次的土地市场管理相关的规章制度的制定、决策中。但是，当市场失灵时，还需要政府的宏观调控，用管制的手段来纠正土地市场的缺陷，创造公平竞争的土地市场环境，维护国家和土地使用者的利益。同时，政府也要协调好土地的收益分配，征地中制定合理的土地补偿标准，维护农民的合法权益，处理好政府内部的利益关系，中央政府和地方政府的土地收益分配关系等。
3.3建立公开透明的土地市场，做好信息服务建设
政府在加强土地市场建设时，应该为土地市场创造一个透明、公平、公正、公开的环境。政府应该规范土地交易的行为，完善土地市场的信息服务建设，在土地招标、拍卖、挂牌以及协议出让时都要通过建立公开透明的市场配置机制，推进土地市场信息的现代化管理，实现信息管理的网络化，定期公开披露土地的总供给量信息、已供给的土地宗地信息、征收征用土地信息、土地出让信息、市场预测、基准地价等信息，还应提供相关政策法律法规、土地市场管理规则和相关咨询服务等，土地交易行情、交易结果，使政府的行政效率不断提高并趋于透明化，避免在土地交易中存在交易不公、情况不明的问题，这样才能规范土地市场秩序，保证土地市场的公平竞争，推动土地市场的健康运行。
参考文献：
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土地市场管理范文2
关键词：土地规划指标；市场机制；管理模式
1 前言
不同地区土地需求压力空间分布不均，如何提高土地资源市场化配置程度，还原土地真实价值，对于调控企业的用地行为具有重要的作用。本文以江苏省为例，以期为国家制定新的规划指标市场管理机制提供借鉴。
2 土地规划指标管理中市场机制的引入势在必行
2.1 通过耕地补充易地调剂，实现省城耕地总量动态平衡 自推行计划经济体制以来，各地区粮食的自给自足变成了一个政策目标，结果导致原本为非粮食作物产品的地区，被迫将大量的山林或者草场改种粮食作物。这样不仅降低了资源配置的效率，同时破坏了植被造成水土流失、草场沙化。因此，要求各市、各区建设占用耕地做到占地平衡是不利于资源的合理配置和资源的利用效率提高。
2.2 实施基本农田省内异地代保，统筹区域发展 近些年来，我们深切的感受到国家基本农田保护与经济发展建设的矛盾越来越突出。随着工业化和城市化的发展，工业、城市用地必然会侵蚀部分农业用地，但基本农田保护政策基本目标的转变不是意味着需要减少耕地和粮食生产要素的供给，而是应该储备耕地，并通过适宜的粮食政策来提高生产效率。
由于建设用地需求量大，农田污染严重，完全达不到基本农田标准。因此，在确保国家粮食安全的前提下，在国家宏观控制的基础上，应适当调整基本农田保护政策和思路，在省内实施基本农田的异地保护政策。
2.3 通过建设用地指标区域调剂，协调地区经济发展 原本推行耕地、实施农田用地代保是为了协调耕地保护与建设用地趋增这一矛盾，但由于各地区因为地域等条件，特点不尽相同，因此特殊地区还得特殊对待。在前两轮的规划分配中，政府明显用牺牲落后地区的发展权来偏袒经济发达地区，如苏南某些市县分配的耕地保有量与基本农田保有量指标就明显小于后备资源比较充分的苏北某些市县。这样不仅导致区域发展失衡，还会致使严重的社会问题。因此，在政府的宏观调控下，引入市场机制来协调规划指标的分配，或许能在一定程度上缓解以上问题。
3 宏观调控下规划指标管理的市场机制运作探讨
由于土地位置的固定性与稀缺性等，决定了土地配置关系到各产业配置及国民经济发展，土地配置不能离开政府的宏观调控。然而土地、耕地保有量、基本农田保有量与建设用地指标又都是通过政府的行政分配为主下达的，一切资源配置都由政府来进行调控，土地当然也不例外。
3.1 耕地补充异地调剂和基本农田的异地代保 苏南、苏北和苏中地区由于各方面因素导致存在很大的差异，在确保社会经济得到发展，全省基本农田总量和质量不变的情况下，有富余指标的市县把多余的指标投入到市场，通过经济手段、货币形式来进行指标交易，再加上政府针对各县市的实际情况进行调控，这样才可能使三个地区都能完成政府所规定的耕地和基本农田保有量。
3.2 建设用地指标区域调剂 一切稀缺资源比如土地，优化配置的必要途径是流动和转让，将现有的、已成为现代化建设中的重要生产因素的各项土地控制指标，通过引入市场机制，使其流动和转让来体现它的真正价值。
允许经过市级和县级整理出来的耕地通过省级政府同意后，农村建设用地整理出来的耕地可以按照要求全部置换为建设用地周转指标，允许有剩余农用地转用指标的市县和需要农用地转用指标的市县之间进行指标交易。这两项交易顺利执行的前提是：作为交易的主体，省政府应享有对下级政府能否进行指标交易的许可权，可直接控制到县级，享有县与县、县与市以及市与市之间的交易许可权，县级以下政府不得进行交易。任何两个政府之间进行指标交易，需通过该政府的国土资源管理部门准备相应材料，交由省级国土资源管理部门审定，审核过后便可以进行交易。交易档案文件在省级国土资源管理部门备案，以便通过对交易的控制实现奖惩。
根据《江苏省土地利用年度计划管理实施办法》规定，省政府享有分配下级政府的农用地转用指标的权利。从节约集约用地评价系统中得出各市县节约集约用地的优劣状况，并根据优劣状况采取适当的奖惩措施，在保障耕地总量不减少、建设用地总量不增加以及生态环境保护这些原则下，采用宏观政策加以调节，促使各地区扬长避短、发挥优势、资源互补、收益共享，有利于调动市县政府节约集约用地的积极性，避免造成区域的发展失衡和由此带来的一系列棘手问题，从而达到土地利用规划目标。
4 结束语
当前，我国正处于快速工业化和城市化的发展阶段，资源、环境与发展的问题，土地需求与有限的土地供给之间的矛盾越来越突出。通过区域调剂，协调地区经济发展；不断加强土地利用规划及趋势的分析，协调社会经济发展与用地的矛盾，引入市场机制，进行规划指标交易的管理模式，并对具体做法进行探讨，以促进土地资源优化配置，缓解区域发展失衡状况及由此带来的一系列社会问题，实现对经济发展、生态环境和耕地保护的统筹。
参考文献
土地市场管理范文3
关键词：铁路用地管理；有偿使用；
中图分类号：X731文献标识码： A
铁路是我们国家最重要的基础设施，关系着国计民生，同时，也是一种节约型及友好型的交通运输方式。推进铁路改革，加快推动铁路建设，对促进工业化、城镇化方面非常有益，可带动投资的增长、优化交通动输结构，同时可减少社会的物流成本，方便人民群众安全舒适便捷的出行。
目前，国家对铁路管理体制进行重大改革，政企分开，各司其职。最近这些年，我们国家的铁路发展也取得了不斐的成绩，尤其是高速铁路走在世界先进行列。但是和经济社会发展及国外的先进管理水平相比，铁路运输管理体系还比较薄弱，动输能力和社会需求还存在一定差距。为深化铁路的投融资体制改革，加快铁路基本建设，对铁路用地进行科学合理的管理，创造更好的经济效以益，促进铁路运输经营健康发展，都是非常重要的。同时也可为铁路的可持续发展创造良好的条件。
一、铁路土地综合开发利用的基本原则分析
铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地，包括留用和征(拨)用的运输生产用地、辅助生产用地、生活设施用地及其他用地。
我们上海铁路局杭州地区管辖铁路用地总计1010宗，面积8127公顷。（其中国铁用地670宗，面积4908公顷，合资公司用地340宗，计3219公顷）涉及浙江省杭州市、宁波市等32个市、县和安徽省1个县。铁路用地具有线长点多，分布范围广，管理难度大的特点。同时，在铁路主线和站场运输设备占用的土地以外，还有一部分非生产性铁路用地可以开发利用。
1.坚持铁路建设与新型城镇化相结合
按照新型城镇化要求，在保障铁路运输功能和运营安全的前提下，坚持“多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，对铁路站场及毗邻地区特定范围内的土地实施综合开发利用。通过盘活铁路存量土地，运用一体设计、统一联建方式开发利用，促进铁路站场及相关设施用地布局协调、交通设施无缝衔接、地上地下空间充分利用、铁路运输功能和城市综合服务功能大幅提高，形成铁路建设和城镇及相关产业发展的良性互动机制，促进铁路和城镇化可持续发展。
2.政府引导与市场自主开发相结合
铁路有关部门和地方政府要遵循铁路建设发展规律，坚持依法行政，完善土地综合开发相关管理制度，建立公平公开、有序竞争的市场环境。地方政府要在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，统筹铁路站场及毗邻地区相关规划，合理确定土地综合开发的边界和规模，通过综合开发利用土地与铁路建设联动等措施，在有序推进铁路建设的同时，引导市场主体实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用，取得较好经济效益。
二、铁路用地的资产特性分析
在相当长的一个历史时期内，铁路用地的资产特性主要有以下几个方面：一是铁路用地主要是通过划拨方式取得土地使用权，还有一部分是通过出让方式取得土地使用权，可以有两种不同的管理方法。二是铁路车站和线路的建设为主要用地，为铁路主要运输部门和单位提供了主营运输生产使用空间。它们还可以通过辅助经营方式，以获得一定的经济效益。三是铁路生产单位和住宅区以及主线周边的一些土地具有潜在的效用，可以为今后提供多种多样的发展机会，将获得某种期望的效益。
由于铁路运输企业对土地资产的管理一直以来处于一种静态管理和存量管理的状态，对其拥有的土地资源没有充分开发利用，大量铁路用地被闲置甚至被违规占用。因此，加强土地资产的运营管理是实现铁路运输企业国有资产保值增值的需要，更是缓解铁路资金运营紧张的重要途径。对铁路用地的开发利用、整治和保护状况，直接影响铁路运输安全和铁路用地资产的保值、增值与贬值。铁路用地具有分布范围广、线长点多和使用价值高的特点，在沿线城市和部分有发展前景的集镇，有些单位和个人都想在铁路附近占据一块土地，以获取一定的经济效益。由于铁路土地分散沿线，管理难度大，都可能被随意占用，因此，铁路土地必须通过加强管理和自主开发利用，以确保权益不受侵害。
三、铁路用地的管理方式
铁路用地的管理方式是由铁路用地管理的特性决定的，直接影响铁路运输企业的安全生产和经济效益。
1.支持铁路车站及线路用地综合开发
中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。参照《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》（国发〔2012〕64号），按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设力度。创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发。符合划拨用地目录的建设用地使用权可继续划拨；开发利用授权经营土地需要改变土地用途或向中国铁路总公司以外的单位、个人转让的，应当依法办理出让手续。地方政府要支持铁路企业进行车站及线路用地一体规划，按照市场化、集约化原则实施综合开发，以开发收益支持铁路发展，这是一种新型的铁路用地管理模式。
铁路用地属特殊用地，在属性上具有不同于其他用地的特殊性，受国家法律重点保护。因此，要按照国家法律和行政法规的授权行使行政管理职能，并根据国有资产管理的有关规定对国有土地资产行使管理者和出资人的职权，依据《公司法》和现代企业管理制度行使企业的经营管理自，并结合确保铁路运输安全的工作重点，在健全以铁路局土地管理部门为龙头、以区域性土地管理办公室为主干、以铁路基层站段为基础的3级铁路用地监察管理网络的基础上，研究探索强化铁路用地管理的有效形式和方法。
2.协调政府土地管理部门，强化铁路用地管理力度
铁路部门承担的是国家确定的铁路用地范围之内的土地管理工作，是国家土地管理体系中不可缺少的组成部分。多年来，地方政府国土资源管理部门把铁路用地管理机构作为政府土地管理工作的延伸和有效补充。目前，经地方人民政府批准，铁路系统共设立了47个铁路土地(国土)管理局或管理分局。这种由地方省级人民政府国土资源部门和铁路局双重领导的铁路用地管理机构，其部分管理职权是由地方性法规授权或由地方省级人民政府土地管理部门委托的，这种管理模式大大强化了铁路用地管理效能。在这一管理模式下，要按照转变职能、理顺关系、优化结构、提高效能的要求，运用科学管理方法，整合职能，改革创新铁路用地管理运行机制，促进运转规范、各司其职、相互配合，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的政府土地管理与铁路用地管理体制，促进铁路用地管理的规范化、制度化和法制化建设。
3.合理确定土地综合开发的边界和规模
地方政府应按照新建铁路站场土地综合开发的基本要求，综合考虑建设用地供给能力、市场容纳能力、铁路建设投融资规模等因素，依据土地利用总体规划和城市、乡镇规划，合理划定综合开发用地边界。扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。
四、铁路有偿用地相关问题分析
1.支持盘活现有铁路用地推动土地综合开发
科学编制既有铁路站场及周边地区改建规划。地方政府应主动与铁路运输企业协商，统筹编制既有铁路站场及毗邻地区相关规划，加强功能调整和空间优化，完善交通组织、用地布局和设施条件，增强铁路站场和周边地区的承载能力和服务功能，指导站场改建及周边地区土地综合开发，促进地上地下统一规划、统筹开发建设，实现对外交通与城市道路、公共交通一体化。
2.给予既有铁路用地综合开发政策支持
2013年8月的国务院《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》提出：“加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。支持铁路车站及线路用地综合开发”。“按照土地利用总体规划和城市规划统筹安排铁路车站及线路周边用地，适度提高开发建设强度。创新节地技术，鼓励对现有铁路建设用地的地上、地下空间进行综合开发”。国务院的这些要求为中国铁路总公进行土地综合开发，参与新型城镇化建设提供了政策支持。2014年7月29日，国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，要求按照改革铁路投融资体制、加快推进铁路建设，实施铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用政策，促进新型城镇化发展。
2014年，总公司开始把土地综合开发作为铁路投融资体制改革的关键，力争在土地综合经营开发方面取得突破性进展。这无疑是中国铁路进行市场化改革的重大步骤，并将对我国的新型城镇化建设产生深远影响，同时需要国铁自身的深化改革，才能把轨道交通导向的土地综合开发落到实处。
支持铁路运输企业利用自有土地、平等协商收购相邻土地、依法取得政府供应土地或与其他市场主体合作，对既有铁路站场地区进行综合开发。市、县国土资源部门要依法为铁路运输企业利用自有土地进行土地产权整合和宗地合并、分拆等提供服务。政府供应既有铁路站场综合开发范围内的用地，应将综合开发的规划要求和铁路建设要求一并纳入土地供应的前提条件。
3．提高铁路用地节约集约利用水平
利用铁路用地进行地上、地下空间开发的，在符合规划的前提下，可兼容一定比例其他功能，并可分层设立建设用地使用权。分层设立的建设用地使用权，符合《划拨用地目录》的，可按划拨方式办理用地手续；不符合《划拨用地目录》的，可按协议方式办理有偿用地手续。
五、结束语
综上所述，随着铁路建设的不断深入与发展，铁路用地管理作为一个基础的工作，在铁路运输经营和改革发展中起到了非常重要的作用。所以，在铁路各级组织管理中，一定要加强铁路用地管理的相关工作，努力为铁路运输生产经营服务。同时，铁路要与地方政府相关部门有机融合，一起为我们国家的铁路事业创造辉煌，为我国社会经济发展作出贡献。
参考文献：
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土地市场管理范文4
关键词:兵团国有土地收益流失回收
按照国家、兵团的有关要求,兵团国土资源局始终把“增收节支”作为资产管理工作的重要内容来抓,保证土地管理各项工作的顺利开展,积累了储备资金。根据国发[2001]15号文件指出:“目前国有土地资产通过市场配置的比例不高,透明度低;划拨土地大量非法入市,隐形交易;随意减免地价,挤占国有土地收益的现象严重,使得大量应有国家取得收益流失到少数单位和个人手中”。这不仅严重影响了对国有土地的保护和开发、利用,而且滋生腐败现象“。现就针对兵团国有土地使用收益收支管理问题,提出以下建议。
土地收益收支问题通过合理确定土地价格,加强行政划拨土地的管理来解决
首先,应抓好土地出让价格的管理。按照国家规程还应根据土地的具置、形状、容积率、用途、环境和土地供应等因素对基准地价进行修正,由中介机构评估该宗土地的出让底价,通过挂牌方式招标、拍卖、协议出让。这是国有土地出让的前提条件和基础。
其次,应加强对土地行政划拨的管理,由于各种原因,土地使用的“双轨制”将在相当长时间内存在。为了减少行政划拨中的土地收益流失,一方面要按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定严格执行,对行政划拨土地的对象和面积、地段、用途严加控制,防止土地资源的浪费和不合理的配置;另一方面应加强对行政划拨土地的土地使用税的征收。通过提高土地使用税,适当缩小土地批租和土地行政划拨之间的使用价格差距,尤其对非经营性用地中的有相对收入的单位,应提高土地使用税。通过一段时间的过度,逐步拉平土地批租和行政划拨间的价格差距,逐步取消土地使用的“双轨制”。
再者,要加强经济使用住房建设用地的管理,经济使用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严禁开发商以开发经济使用住房名义牟取暴力。对经济使用住房的建设标准和销售对象要做出严格规定。对开发商以开发经济使用住房名义,改变用途性质牟取暴力的,应没收非法所得,补交土地出让金。
第四,土地用途改变,必须征得规划和土地部门的同意,并与政府重新签定土地出让合同,补交土地出让金,避免行政划拨土地转为经营性用地所产生的土地收益流失。
二、 在土地转让中征收土地增值调节税
土地使用权要依法公开交易,不得搞隐形交易。凡通过无偿方式取得的土地使用权的,必须补交土地出让金后方可转让,同时对转让中的土地增值征收土地调节税。这里所指的增值部分是指政府对土地进行了投资并非转让投资改良所致。为了促使土地的合理利用和流动,可将部分增值留给土地使用者。为防止土地转让中的瞒价行为,若土地转让者申请的转让价格,明显低于市场价,显失公正时,政府有优先购买权。
三、 土地出租中的土地收益流失,应通过收取租赁超标费办法解决
基于和收取土地转让调节税相同的原因,土地使用权租赁价格超过政府公布的指导性租赁价格时,出租人应按超额累进的方法,按一定比例向政府交纳超标费。通过行政无偿划拔收取的土地使用权出租而又未补交土地出让金的,应适当提高超标费标准;对土地出租者申报的土地租金明显低于指导性租赁价格,政府有优先租赁权。
土地市场管理范文5
一、关于暂停农用地转用审批和须报国务院审批建设项目用地的范围
自《紧急通知》下发之日起，省级国土资源部门暂停办理应报省级人民政府批准的农用地转用；授权审批农用地转用的市、州人民政府国土资源部门暂停办理应报市、州人民政府批准的农用地转用。凡不涉及办理农用地转用，只需依法征地的，仍按有关规定从严办理审批手续。
根据《紧急通知》规定，在深入开展治理整顿期间，能源、交通、水利、城市重大公共设施、卫生、教育等重点建设项目用地，确属急需的，报国务院批准。报国务院审批用地的项目首先要按照重点急需建设项目程序进行确认，确认后再按照土地审批程序报批。
二、关于重点急需建设项目确认程序
各省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府和新疆生产建设兵团汇总本省（自治区、直辖市）及计划单列市、新疆生产建设兵团范围内，由国务院、国务院有关部门及国家计划单列企业集团（公司）和省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府、新疆生产建设兵团批准的能源、交通、水利、城市重大公共设施、卫生、教育、国防军事工程和国防军工建设项目，及其配套的拆迁安置中，因建设期限、施工季节的需要，确需在近期施工用地的建设项目，并考虑国家下达本省（自治区、直辖市）及计划单列市、新疆生产建设兵团的*年农用地转用计划指标（扣除已批准用地占用指标）确定的新增建设用地总量，填报“深入开展土地市场治理整顿期间重点急需建设项目确认申请表”（见附表），并附有关立项批准文件，报国家发展改革委和国土资源部。
重点急需建设项目的范围是：
（1）能源：包括石油、天然气、煤炭、采煤沉陷治理、大中型水电、火电、核电、电网、新能源等项目；
（2）交通：包括公路、铁路、港口、航道和机场等项目；
（3）水利和农业：包括所有水利和农业项目；
（4）城市重大公共设施：包括供水、交通、污水及垃圾处理、集中供热、燃气、消防、体育设施等项目；
（5）卫生：包括传染病医院（病区）、紧急救援中心、疾病预防中心等项目；
（6）教育项目：义务教育阶段中小学校、普通高中学校等项目；
（7）国防军事工程和国防军工项目：包括所有国防军事工程和国防军工项目。
重点急需建设项目应具备以下一项条件：
（1）国务院已批准可行性研究报告急需建设的项目；
（2）已列入国务院批准规划中的急需建设的项目；
（3）利用国外政府贷款和国际金融组织贷款并已签约急需建设的项目；
（4）列入已下达的国债投资计划并急需在年底前开工建设的国债项目；
（5）涉及防洪、防灾等公共安全急需建设的项目；
（6）奥运会设施、世博会设施等重大项目及其配套项目。
国家发展改革委和国土资源部确认各省（自治区、直辖市）及计划单列市、新疆生产建设兵团上报的项目是否属于重点急需建设项目，建设用地涉及农用地转用是否纳入年度土地利用计划指标。符合条件的，列入“深入开展土地市场治理整顿期间重点急需建设项目名单”（以下简称“重点急需建设项目名单”），并下发各省（自治区、直辖市）及计划单列市、新疆生产建设兵团。
三、关于重点急需建设项目用地审查报批程序
在深入开展治理整顿期间，须报国务院审批的重点急需建设项目用地，按现行规定的审查内容和报批程序审查报批，同时要努力缩短审批时间，提高工作效率。
（一）市、县国土资源部门对建设单位用地申请及申请用地材料进行审查，初步认定建设项目是否列入“重点急需建设项目确认名单”，列入确认名单的，单独选址建设项目用地按现行有关规定，组织用地报批材料呈报；城市重大公共设施、卫生、教育等项目在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的，参照单独选址建设项目用地，组织报批材料呈报省级国土资源部门。
（二）省级国土资源部门受理市、县国土资源部门呈报的用地报批材料后进行全面审查。重点审查核定建设项目是否列入“重点急需建设项目确认名单”、用地是否符合规划纳入计划、征地是否依法补偿妥善安置、建设单位是否履行耕地占补平衡义务、用地是否符合《工程项目建设用地指标》和集约用地的要求。符合报批要求的，由省级人民政府向国务院呈报用地请示，有关用地报批材料报国土资源部审查；不符合报批要求的，由省级国土资源部门退回。
（三）国土资源部接到国务院办公厅的转办单后，对省级人民政府呈报国务院审批的建设项目用地报批材料进行严格审查。除按现行规定审查外，将进一步审查省级国土资源部门重点审查的内容。符合报批条件的，呈报国务院审批；不符合报批条件的，退回报文的省级人民政府，抄报国务院办公厅。
（四）国土资源部呈报国务院审批的建设项目，经国务院批准的，按规定时限，下发用地批复；未经国务院批准的，将建设用地请示文件退回报文的省级人民政府，抄报国务院办公厅。
四、关于遗留建设用地项目的清理
土地市场管理范文6
关键词：兵团国有土地收益流失回收
按照国家、兵团的有关要求，兵团国土资源局始终把“增收节支”作为资产管理工作的重要内容来抓，保证土地管理各项工作的顺利开展，积累了储备资金。根据国发[2001]15号文件指出：“目前国有土地资产通过市场配置的比例不高，透明度低；划拨土地大量非法入市，隐形交易；随意减免地价，挤占国有土地收益的现象严重，使得大量应有国家取得收益流失到少数单位和个人手中”。这不仅严重影响了对国有土地的保护和开发、利用，而且滋生腐败现象“。现就针对兵团国有土地使用收益收支管理问题，提出以下建议。
土地收益收支问题通过合理确定土地价格，加强行政划拨土地的管理来解决
首先，应抓好土地出让价格的管理。按照国家规程还应根据土地的具置、形状、容积率、用途、环境和土地供应等因素对基准地价进行修正，由中介机构评估该宗土地的出让底价，通过挂牌方式招标、拍卖、协议出让。这是国有土地出让的前提条件和基础。
其次，应加强对土地行政划拨的管理，由于各种原因，土地使用的“双轨制”将在相当长时间内存在。为了减少行政划拨中的土地收益流失，一方面要按照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定严格执行，对行政划拨土地的对象和面积、地段、用途严加控制，防止土地资源的浪费和不合理的配置；另一方面应加强对行政划拨土地的土地使用税的征收。通过提高土地使用税，适当缩小土地批租和土地行政划拨之间的使用价格差距，尤其对非经营性用地中的有相对收入的单位，应提高土地使用税。通过一段时间的过度，逐步拉平土地批租和行政划拨间的价格差距，逐步取消土地使用的“双轨制”。
再者，要加强经济使用住房建设用地的管理，经济使用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，严禁开发商以开发经济使用住房名义牟取暴力。对经济使用住房的建设标准和销售对象要做出严格规定。对开发商以开发经济使用住房名义，改变用途性质牟取暴力的，应没收非法所得，补交土地出让金。
第四，土地用途改变，必须征得规划和土地部门的同意，并与政府重新签定土地出让合同，补交土地出让金，避免行政划拨土地转为经营性用地所产生的土地收益流失。
二、
在土地转让中征收土地增值调节税
土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。凡通过无偿方式取得的土地使用权的，必须补交土地出让金后方可转让，同时对转让中的土地增值征收土地调节税。这里所指的增值部分是指政府对土地进行了投资并非转让投资改良所致。为了促使土地的合理利用和流动，可将部分增值留给土地使用者。为防止土地转让中的瞒价行为，若土地转让者申请的转让价格，明显低于市场价，显失公正时，政府有优先购买权。
三、
土地出租中的土地收益流失，应通过收取租赁超标费办法解决
基于和收取土地转让调节税相同的原因，土地使用权租赁价格超过政府公布的指导性租赁价格时，出租人应按超额累进的方法，按一定比例向政府交纳超标费。通过行政无偿划拔收取的土地使用权出租而又未补交土地出让金的，应适当提高超标费标准；对土地出租者申报的土地租金明显低于指导性租赁价格，政府有优先租赁权。
四、
严禁空地买卖或变相土地使用权买卖等非法行为
应采取法律、行政、经济手段严禁炒卖地皮和以地易房，以地分成等土地使用权变相买卖行为的发生。通过批租的土地，地上建筑物完成工作量达到到规定的比例之前，不得转让土地使用权；资金欠拖不决，超过规定开发期限而未动工者，可以收取“空地税”或收回土地使用权；已发生的空地买卖或变相土地买卖，应采取没收非法所得，罚款和收回土地使用权等措施，加强对土地经营性行为的管理，防止土地收益流失。
五、收支方面要制定和完善各项土地资产管理制度，加强上级政府对下级政府及土地行政主管部门土地使用资产管理的监督
