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闲置土地管理范文1
今年6月7日，国土资源部了《闲置土地处置办法》，再次明确了闲置土地的定义，并规定对未动工开发满1年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发满2年的，无偿收回国有建设用地使用权。该办法自2012年7月1日起施行。
一 城市土地闲置现状
目前，由于我国房地产企业依靠土地升值已作为一种主要的盈利模式，因此捂地待建现象非常普遍，土地闲置现象非常严重。
根据《中国统计年鉴（2011）》统计数据显示，全国32个省、自治区、直辖市，2010年度待开发土地面积达31458万平方米。2010年8月，国土资源部《有关房地产开发企业土地闲置情况统计》名单向媒体披露。根据名单显示，列入闲置土地面积约为9772万平方米。据媒体报道，位于北京通州京杭大运河畔的“运河岸上的院子”别墅项目，由泰禾地产公司在10年前就已拿到该项目的土地，而10年后项目才开始天价销售。由此可见，捂地待建、土地闲置现象的普遍性和严重性（见表1）。
造成土地闲置或待开发的原因很多：一是政府原因。由于城市规划调整、基础设施配套不完善等造成土地闲置或待开发；二是开发商自身原因。等土地升值以获得更高的收益、资金紧张无法开工等导致土地闲置或待开发。大面积的土地闲置影响了宏观调控的效果，又使土地资源未充分利用，因此，依法治理土地闲置势在必行。
二 治理土地闲置的意义
在当前房地产市场调控的关键时期，治理土地闲置不仅是落实我国土地利用的基本国策和实现土地资源节约集约利用的有效措施，而且是政府依法行政的具体体现，能有效地调整房地产市场结构，平抑房地产市场价格，因此治理土地闲置具有十分重要的意义。
治理土地闲置能有效调控房地产市场供应结构。土地是房地产开发的载体，由于房地产开发企业掌控着大量的土地，因此可以轻松掌控市场定价权。治理土地闲置可以有效增加土地供应量，从而调整结构，平抑房地产价格；可以有效防止国有土地资产增值中应属于国家所有收益的流失；。同时通过收回房地产企业大量囤积的土地，可以削弱开发企业掌控的定价权，让市场调节机制充分发挥其调控机能，从而促进房地产市场理性回归，最终达到房地产市场宏观调控目的。
治理土地闲置在我国早就有法可依。《土地管理法》第37条明确规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地……一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续两年未使用的，经原批准机构批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权……”1994年颁布的《城市房地产管理法》和1999年颁布的《闲置土地处置办法》也同样对闲置土地的处置作了明确的规定。但是，土地闲置问题却一直未得到真正解决。究其原因，一是在于有关处理土地闲置的法规政策刚性不够，尚未形成责任追究制度。比如，闲置土地未收回，有关部门和责任人应如何处罚，并没有明确规定。因此，执行力度大大下降。二是由于开发企业和政府间紧密的利益关系，无偿收回闲置土地难度相当大，而闲置税费相对于开发企业取得土地的增值收益来说，又显得微不足道。因此，治理土地闲置缺乏的不是法律、法规和政策，而是一种令行禁止的监督和管理。
三 治理土地闲置关键在于执行
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市长 谢玉堂
二OO二年九月三日
为加强对土地市场的管理，依法整治市区内长期圈而不用的闲置土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，现对有关事项通告如下：
一、本通告所称长期圈而不用的闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过二年期限未动工开发建设的土地。
二、闲置土地的使用者应当自2002年9月6日至12日持有关资料到市国土资源管理部门登记有关情况，并按照市国土资源管理部门提出的土地整改意见限期整改。
三、闲置土地使用者自登记之日起一个月内能够开发建设的，经市国土资源管理部门审查同意可以继续组织建设。
四、对2002年12月31日前暂不能够开发建设的闲置土地，由拆迁管理部门依法拆除地上建筑物，并由园林绿化管理部门负责组织绿化，所需费用由闲置土地使用者承担。
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【关键词】土地整治；施工现场；管理方法；项目工程
土地整治工程包括多方面的内容，诸如施工技术、资金、机械设备以及劳动力等等，有关部门在现场管理的过程中和组织活动务必建立在施工现场基础之上。因此，在开展土地整治工程过程中，现场管理主要是指有关管理部门审批所占用或临时占用的施工场地。
1广西马山县大石山区土地整治面临的问题和困难
（1）受到大石山区地质状况和地势条件影响，耕地散落，自然环境比较恶劣，虽然经历过土地整治工作之后改善了当地的耕作条件，但是整合资源非常困难，没有形成农业生产规模。（2）当地农民的思想相对滞后，这种传统的、根深蒂固的小农经济意识依然存在，在土地连片整理开发过程中不积极、不情愿，甚至更青睐于一家一户小块耕作的模式，这无疑增加了提高耕地使用效率和耕地质量的难度系数。（3）大石山区经济发展相对落后，贫困县居多，这样在财力方面就存在较大的压力，即便有心开展土地整治工程，往往也缺乏资金的投入。（4）从广西马山县大石山区土地整治实施情况来看，在土地整治项目设计方面缺乏一定的科学性和合理性。项目设计的过程中受到自然条件和技术因素的限制，造成其与实际情况严重脱节，论证不够充分。变更设计方案在现场施工过程中时有发生，这无疑会在一定程度上增加成本，影响施工进度。此外，个别项目缺乏资金投入，出于这方面的考虑降低了土地整治项目的设计标准，与当前现代化农业的发展要求背道而驰，无法让农民满意。
2土地整治工程项目施工现场管理法
先进的、科学的管理理念是施工现场管理的基本前提，在土地治理项目工程中，充分运用科学管理手段、管理方法、组织形式来优化管理施工现场中的生产要素，实现高效的生产系统状态，同时也要兼顾文明施工和安全施工。值得注意的是，现场管理实际上就要做好协调环境与施工的相关工作。施工现场管理的主要内容包括：根据市场的需求提高生产物的数量和质量。各项任务要符合项目生产计划中的相关规定和要求，尤其是在利润、资金、质量、产量、安全、成本、产值等施工技术指标和经济指标；实现生产要素优化管理和科学组织，确保施工质量和施工进度，在现场施工过程中，研发新技术和新工艺也非常重要，对其合理利用可以有效解决施工浪费问题，使工程效率和质量得到有效保障；优化配置人力资源劳动组织，突出班组建设和民主管理，使工作人员思想素质和技术水平得到提高和改善；建立健全现场管理制度，不断强化物料限额领取、业务考核、施工任务量清单等制度，尽可能降低能源消耗和物料浪费的出现频率，合理优化生产储备与资金占用，在保证工程质量的前提下尽可能降低生产成本；优化专业管理，完成构建专业管理体系，尤其是在计划调度、财务管理、施工工艺、安全管理、施工设备、施工技术等方面，发挥管理系统的协调作用，实现有效控制施工现场的相关工作；重视施工现场管理基础工作，保证人力资源和物资有序流动，确保各部门及时性和准确性信息流通，及时解决施工异常情况；保持现场环境，兼顾文明施工与安全施工。此外，遵循土地整治流程同样重要，如图1。
2.1政府主导，群众参与
土地整治工程根本目的就是改善民生，作为惠及百姓的民生工程必须坚持党委政府的领导，实现各部门资源整合和资源配置优化，统筹规划、资金和项目，确保工作组织协调机制的建立健全，实现资金使用的合理性、政策运用的灵活性。同时，如果没有人民群众的积极参与，那么土地整治工作将变得毫无意义，推进土地整治工作的顺利进行离不开上下联动机制的充分运用。
2.2坚持规划先行的原则
制定详实的土地整治规划需要在土地利用总体规划的范围内，尽量做到未雨绸缪。专项土地整治规划在编制的过程中，坚持统筹兼顾，按照“统一发展、统一设计、统一整治、统一规划”的要求来进行，基本农田保护、生态环境保护、村镇建设、产业发展等多方面的需求要进行综合考虑，统筹把握生态用地、建设用地、生活用地和生产用地，使新农村建设和发展得以全面推进。
2.3必须维护群众正当权益，尊重民意
土地整治工作并不是一个人的事情，涉及到千家万户，因此在开展土地整治工作之前，必须获得群众的支持和认可，即使是在土地整治前期规划设计和后期现场施工管理中，尊重群众的建议和意见，并根据实际情况有选择性的采纳，脱离实际情况盲目推进会严重影响土地整治工程的质量和进度，照顾群众的愿望和要求，做到办好事、办实事。尽管广西马山县大石山区开展土地整治的时间不长，但是依然取得了一定的成绩：①耕地占补平衡充分落实到位。通过土地开垦整理，不断增加耕地面积，耕地总量实现了动态平衡；②当地农民实现经济增收，土地整治使耕地面积有所增加，耕地质量有所提高，生态环境有所改善，农民收入提高也是情理之中的事情；③建设用地指标“占补平衡”、“占优补优”、“占水田补水田”问题得到了有效的解决，保障了非农建设项目的用地需求。
2.4资金必须落实到位
土地整治工作对资金的要求比较高，因此，资金的投入并且落实到位是确保土地整治工作顺利开展的前提条件，否则土地整治工作只能是无稽之谈，特别是在广西马山县大石山区的经济发展情况影响比较大的时候，要通过创新工作思路，即建立土地整治投入机制要充分结合社会投入和财政投入来解决财力不足问题：①上级专项资金务必要争取；②土地整治工作的主要财政资金来源应该是城镇国有土地出让收入；③当地政府在土地整治过程中，可以新增土地开垦费用和建设用地有偿使用费用，与此同时，激励机制的建立和完善也至关重要，以政府政策为导向，制定解决办法和对策，在土地整治过程中鼓励个人投资和单位投资。就广西马山县大石山区为例，在资金落实方面主要做到以下几点：①向上级申请土地整治专项拨款；②土地开垦整理机构在解决耕地开垦项目资金的过程中，采用自筹的方式，建设用地指标可以用验收通过的开垦新增耕地来抵顶，在循环使用耕地开垦过程中坚持“占一补一”的原则；③荒地开垦的资金由农民自筹解决。
3结语
土地整治工作并不是一朝一夕就可以完成的，这是一项复杂的、周期较长的民生工程，需要政府、社会、个人多方面的努力，本文以广西马山县大石山区为例分析土地整治存在的问题，并提出解决办法，旨在抛砖引玉，希望能够给与之相似的地区开展土地整治工作提供借鉴和参考。
参考文献
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1 概念
黄土地貌：发育在第四纪黄土(或黄土状土)地层中的各种地貌形态的总称，具有一系列自己特有的特征。
黄土高原：黄土高原在中国北方地区与西北地区的交界处。它东起太行山，西至乌鞘岭，南连秦岭，北抵长城。面积40万km2。占世界黄土分布70%，为世界最大的黄土堆积区。黄土厚50～80m。
2 黄土高原的现状
2.1 黄土高原地貌现状
中国黄土高原素有“千沟万壑”之称，多数地区的沟谷密度在3～5km/km2以上，最大达10km/km2。沟谷下切深度为 50～100m。沟谷面积一般占流域面积的30%～50%，有的地区达到60%以上，将地面切割为支离破碎景观。
2.2 黄土高原的水土现状
我国黄土高原地区本身自然环境脆弱，加上长期以来土地利用不合理，植被受破坏，水土流失严重。黄土高原植被从古代到今天的巨大变化，更主要是受人类活动影响，总的趋势是面积越来越小，植被的结构也渐趋简单化。
2.3 黄土高原自然地理特征
黄土高原是我国独特的地理区域，它在地理上有如下显著的特征。
2.3.1 沟多坡陡、地形起伏破碎。黄土高原黄土深厚，疏松多孔。受长期内外合力的作用，地表剥蚀切割严重，支离破碎，沟壑纵横。
2.3.2 气候差异比较大。黄土高原气候受系统中岩石圈和大气圈相互影响。大气系统中降水量具有很明显的地域和季节性,降水年际变率大,时间变化上降水呈减少趋势。就气温来看，黄土高原具有冬寒夏热、寒暑变化剧烈的大陆性气候特点。
2.3.3 水资源缺乏，供需矛盾突出。在干旱半干旱的黄土高原地区，降水稀少，蒸发旺盛，水面蒸发是降水的2倍多，而且降水集中，水资源供求矛盾日益突出。
2.3.4 山地丘陵面积大。黄土高原地区土地以丘陵山地为主，约占整个地区的80%，而河谷平川只占土地总面积的20%。这种起伏的地貌构造不适合农耕。
2.3.5 植被覆盖率低。在黄土高原上，30%～40%左右的地方都是荒山秃岭，给人留下满目疮痍的景象。人工草地很少，有的地方由于过垦山坡，表土流失严重，显露出基岩。
黄土高原独特的地理特征和一些人为因素共同造成了黄土高原水土流失强度大，面积大，速度快的现状；导致了土壤肥力降低、土地退化严重、农田破坏严重、气候条件恶劣、生态系统遭到严重破坏、泥沙淤积河道，旱涝灾害不断等一系列问题的产生。由于该现象会破坏耕地，影响人类的生产、生活活动，所以有必要采取治理水土流失的措施，提高黄土高原土壤的生产能力。
3 黄土高原生态治理
3.1 综合治理措施
从目前国内外防治水土流失的各项措施看，主要有工程措施、生物措施和耕作措施。它们在治理水土流失中所起的作用各不相同，但它们是一个统一体，缺一不可。工程措施主要包括修水平梯田，打坝淤地，引洪灌地。植树种草可以有效的减轻水土流失。由于黄土高原气候干旱，应以乡土林种为主体，合理利用外来树种。在林种布局完整的基础上，要慎重选择经济林树种。从黄土高原水土流失的人为因素来看，不合理的土地利用是引起水土流失的重要原因。目前根据旱坡地坡度大小，提出一套适合于坡度大小的耕作制度。
3.2 生态旅游开发
加强黄土高原的道路建设，建设成以黄土地貌景观为特色，千沟万壑的立体环境生态景观体系。充分利用地形特征，开发陕北地区的民土风情，利用本地区红色旅游资源，开发生态旅游。
3.2.1 制定生态旅游方案。生态旅游资源规划是生态旅游资源开发的纲领和蓝图。黄土高原地区地域广阔,经济发展相对滞后 ,生态旅游资源的开发必须依照统一规划、循序渐进的开发方式。 同时,黄土高原生态环境十分脆弱,要制定严格的生态旅游资源保护性开发法律、法规,并成立专门的机构来监督法规的执行,为生态旅游资源的开发提供法律保护,真正做到保护生态旅游资源和环境。
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稳步开展异地备份建设
截至2011年，我们全面完成异地备份系统架构，实现了系统和数据的异地镜像同步和专业的备份软件（每日自动进行增量备份，每周进行差异备份，定期进行全面备份）两套备份系统同步运行，从根本上保证了系统和数据的安全。到目前为止，我市是安徽省第一个也是唯一一个建成异地备份系统的城市，这标志着我中心率先在省内开展了数据融灾及安全管理工作。
大力推进档案分形工程
档案分形工作是一项复杂的系统性工作，工作量巨大，作业任务繁重，不可预见性问题较多。我中心敢为人先，从2008年开始，连续3年将其列入年度工作重点。2011年，已全面完成了历史产籍档案的整理、扫描、录入、分形质量检查等工作，档案分形成果已由临时服务器导入利用服务器，与房产登记权属交易系统挂接进行利用。档案分形成果在服务房屋登记、个人住房信息查询、服务廉租房分配和住房补贴发放、服务大建设拆迁查档、提高档案利用效率过程中发挥着越来越显著的作用，产籍档案的服务能力与服务水平实现历史性突破，我市的房地产产籍档案管理水平也从此跃居全省先进行列。
全面推行房产登记“不能办”事项登记报告制度
要求工作人员在受理登记申请时，不能说“不知道、不清楚、不能办”，杜绝作出“不行”等简单口头答复或无理由拒办。该制度的施行，有效限制了行政权力的滥用，压缩前台和窗口工作人员自由裁量权，避免了行政行为的随意性和不作为、乱作为等现象，让企业、群众放心，对登记机关的服务态度感到满意。为打造“阳光房产、效能房产、法治房产、和谐房产、创新型房产”的房产行政新形象，塑造和谐文明、亲商近民的投资环境和发展环境起到了积极促进作用。
房地产登记实现“一站式服务”
按住建部房地产交易与权属登记规范化管理考核标准，建成房地产登记服务大厅，税务、银行、公共维修资金、资金监管等相关职能窗口全部进驻大厅，实现集中办公，房地产登记真正实现了“一站式服务”，让群众在办理房产登记业务时 ，进一个门即可办结所有登记事项，大幅提高了我单位的效能建设、政风行风建设，降低了行政成本，促进了房地产登记工作的规范开展和房地产交易与权属登记规范化管理水平的提升。
进一步延伸了房地产登记服务范围
利用现代技术手段，不断创新服务举措、丰富服务模式。通过与全市6个乡镇房管所（分局）之间建立互联网VPN虚拟通道，设立数字拍照、录入及信息数据上传等终端设备，实现了房屋登记服务重心下移、登记受理窗口前移，全面形成了覆盖全市乡镇的登记服务体系。乡镇居民申请办理房屋登记和进行个人住房信息查询等，不用再亲自前往市房产局交易中心登记服务大厅，而只需至所属乡镇房管所（分局）就可申请办理房屋登记，不仅为乡镇居民办理房屋登记提供了方便、减轻了群众的经济负担，也大幅提高了乡镇房屋登记效率，受到乡镇居民的普遍好评与欢迎。
开展特色服务，打造登记服务闪光点
不断优化办证程序，精简业务流程，坚持把麻烦留给自己、把便捷让给群众，数次对房地产登记发证进行提速，将房地产登记业务办理时限缩短至法定时限一半以上，部分房屋登记的办理时限仅为法定时限的1/6（如国有土地上房屋所有权转移登记由法定登记时限30个工作日缩短为5个工作日；抵押权登记由法定时限10个工作日缩短为3个工作日）。不仅实现了房屋登记的再提速、切实方便了群众办事，也极大地节约了群众的办事成本，有效地提升了房地产登记服务的行业形象。
在坚持快捷做好日常登记服务工作的基础上，持续开展延时服务、预约服务、短信平台服务、上门服务、绿色通道服务、特事特办、急事急办等各种“特色”服务。只要办事群众需要，只要为了方便群众办事、解决企业困难，都会根据实际需要，积极开辟绿色通道，使便民服务真正落到实处。
全力做好历史遗留安置房登记发证工作
巢湖市自20世纪90年代开始，拆迁回迁建设的安置房以及厂矿、企业等建造的房屋，因诸多历史遗留问题，一直不能办理房屋登记，广大回迁户和购房者多次集体上访。在市委、市政府的高度重视下，多次召开了专题协调会，最终在我局意见与建议的基础上，对近240万平方米25000多套房屋实行集中登记发证。目前，属于历史遗留问题的登记发证工作正在有条不紊地进行中。
努力构建学习型单位，学习教育成效斐然
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你局《关于执行〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉中几个问题的请示》（闽土资〔1997〕008号）收悉。经研究，我们认为，在对已成立的、改建或新设的股份有限公司的土地使用权进行评估、确认和处置时，应本着有利于建立现代企业制度，服务于企业转换经营机制；有利于加强土地管理，防止国有土地资产流失的原则，明晰土地产权，准确评估其价值量，依法处置，规范运作，严格按照有关法律、法规办理手续，以将股份有限公司的土地使用权纳入依法规范的管理轨道。现就请示中提出的几个具体问题，答复如下：
一、关于已成立的股份制企业的土地资产进行重新评估、确认和处置中的问题。一是重新评估的基准日期，应是股份制企业设立时确定的估价期日。这是因为土地资产同其他国有资产一起作为国家股，就应同其他国有资产一样有统一可比的基准日期。二是当出现股份制企业成立时的评估价格和重新规范中的评估价格不一致时，应当确认依据《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）重新评估的价格。三是对重新评估确认后带来的价格不一致问题，可通过以下几种方式解决：1、减少土地使用年期；2、如有多余空地的，可收回多余空地（即减少面积）；3、按原入股作价总额与现单位面积地价比例进行宗地分割，使部分土地使用权作价入股（需重新办理手续），其余部分可由现股份制企业补交出让金，或以租赁方式使用；4、有条件增资扩股的，在企业增资扩股时，两个评估价格的差额部分经土地管理部门依法批准后，也可作为国家股再进入。
二、关于土地资产分割入股的问题。有些企业认为土地资产全部入股后国家股所占比例太大，其他股东收益降低而影响其积极性，提出企业占用的土地分割后部分入股，其余沿用划拨方式。我们认为，企业股份制改革中原划拨土地使用权的处置应按《暂行规定》办理，对某些企业土地资产全部作为国家股有困难的，可灵活运用《暂行规定》确定的其他方式综合处理，但不得再沿用划拨方式。宗地分割入股的，具体操作应当按照国务院第55号令第二十五条的规定办理。
三、关于三种土地使用权处置方式同时使用的问题。有些企业将其使用的土地一部分通过出让方式作为企业法人股，一部分直接作价入股作为国家股，一部分以租赁方式进行处置。无论企业采取哪一种方式处置，或者三种方式并用，只要符合企业实际需要，有利于企业转换经营机制，都是可行的。但这三种土地使用权处置方式所享有的权利、义务一定要明确。
四、关于有的企业在取得划拨土地使用权时，是以贷款支付征地费和基础设施上的投入部分是否要剥离作为国有法人股的问题。应按照建立现代企业制度必须产权清晰、权责明确的原则，充分考虑企业的投资主体和投资风险责任承担者等实际情况作出处理。