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养猪市场研究范文1
关键词：市场需求；沈阳住区；规划设计；低碳环保
中图分类号：TU984文献标识码： A
1沈阳住区规划的需求分析
1933年8月，国际现代建筑协会（CIAM）第4次会议通过了关于城市规划理论和方法的纲领性文件――《城市规划大纲》，后来被称作《雅典》。《大纲》提出了城市功能分区和以人为本的思想，首先指出，城市规划的目的是解决居住、工作、游憩与交通四大功能活动的正常进行。
1977年12月初，《马丘比丘》以《雅典》为出发点，讨论了30年代以来城市规划和城市设计方面出现的新问题以及城市规划和城市设计的思想、理论和观点。强调了功能的融合，必须努力去创造一个综合的、多功能的环境。《雅典》和《马丘比丘》是最早提出城市规划的目的是解决四大功能活动的正常运行，同时指出了居住功能在城市功能活动中占首要位置，城市规划要以人的基本需求为出发点。
回顾改革开放以来的20多年，中国经济增长迅速，以市场化为取向的住房政策改革逐步深化，带来了中国城市住区的快速发展。但是，人口多土地少，始终是我们在发展中不变的问题，那么城市住区的发展方向是什么？国外的经验告诉我们，住区的发展和经济增长息息相关，也和社会福利水平密切联系，住区规划与住宅设计既要面向市场，也要面向社会，因此，住区规划设计中对房地产的需求、对消费者的需求是必要的也是可行的。
2沈阳住区规划的影响因素
居住是城市的第一功能，城市居住生活有着丰富的内涵，不仅有着各具特色的家居生活，还有着多样的户外社会、文化、消费和休闲等活动。创造良好的居住环境，提高居住生活质量是城市规划的主要任务之一。城市住区规划应结合城市的自然环境和环境条件，选择合适的城市用地，处理好其他用地功能的关系，进行合理的组织与布局。
在进行沈阳住区规划时应注重考虑各个方面的因素，包括地域与气候、布局与结构、建筑形体与风貌、通风与噪声等等。只有充分考虑各种因素才能规划出令人舒适满意的生活住区。
2.1地域与气候
住区作为城市空间中的重要组成部分和人类社会活动的基本场所，直接影响着城市整体设计、社会经济、居民生活水平等方面的发展。但随着城市的发展，住区设计面临着许多现实的问题，例如，由于城市过度膨胀、扩张而带来的居住区密度急剧升高、不注重环境保护等。这些问题主要根源之一就是在住区设计中缺少地域性的营造，所以如何在住区设计中进行地域性营造是解决问题根本途径之一。
同时，气候、水文等生态环境是制约住区规划的重要因素，结合特定的生态环境进行设计不但是对住区设计方案的有力支撑，而且是对原有生态环境的保护。
2.2布局与结构
沈阳城市住区内的住宅建筑布局及景观环境各要素的布局方式，构成了住区的整体结构。按照住宅类型及高度的不同，住宅建筑群体布局有多种形式，如行列式布局、周边式布局、点群式布局、混合式布局等的规划手法多样的住区结构类型。沈阳市住区景观环境形态结构及空间结构的形成和发展很大程度受到不同类型的住区布局所形成的结构，同时也包括建筑形态的结构、建筑空间的结构的影响和限定。
2.3形体与风貌
沈阳住区中从建筑到景观的各类形体形象，包含了形体的平面结构、外造型，以及形体的体量关系、材质的色彩及其肌理等方面。各形体所形成的空间则包括了其空间系统、空间尺度，以及由此产生的场所感、居民的体验感等等原素。在形体的外造型方面各建筑与景观的形体风格是住区整体风貌的重要影响因素，更深层次的影响了住区的整体风貌。
3市场需求下的沈阳城市住区规划存在问题
3.1城市住区内景观环境和住宅建筑之间缺乏协调融合
沈阳市的住区规划设计中存在很多问题，其中最重要的因素之一就是住区规划设计中景观环境要素没有有效的考虑和利用，景观环境资源分析匮乏，在住区建设的过程中，硬质材料的面积过大，住宅建筑的布局与周边环境没有进行有机的融合，开发商为了提高自己的切身利益，往往在一期开发的时候会注重景观环境的设计，但在二期甚至是三期的设计时为了追求容积率的提高，忽略了居民的居住环境的影响。
因此，如何保留现有的景观资源，并且有效的利用，是沈阳城市住区规划设计中应该考虑的重要问题，同时也是本文应该首要研究的重要问题。
3.2城市住区规划与设计中绿色技术应用的不足
从2008年提出“低碳、节能、绿色、环保”等名词之后，在住区的规划设计中越来越提倡这种居住方式，随着城市经济的发展和社会的进步，人们对于生活水平的质量也不断的提高，现今的住宅建筑建设中更多的是注重住宅新技术、新材料、新能源的有效利用，而低碳、环保的新能源的应用也是实现居民居住环境节能减排、减低碳的排放量、实现低碳生活的主要标志。
因此，在住区的规划设计中对于住宅建设应该提高能源利用效率，大力发展新能源、新技术，比如可再生能源的应用，风能、太阳能。生态环境的保护等等。在新时代的引导下，合理并有效的利用这些新技术、新材料、新能源将是实现规划建设，住宅建筑设计中最低碳、环保、绿色的有效途径。
4沈阳住区规划设计的发展趋势
沈阳城市住区规划趋向于环保节能的城市生态住区。沈阳住区的规划和选址趋向合理，城市生态住区的规划日益注重维持原生态系统，尽量减少对周边环境的影响，并且逐步充分考虑合理的自然通风、日照、交通条件等；应用生态学基本原理规划、设计和建造居住区，力求居住区结构良好、布局合理、功能协调，与所在区域的可持续发展能力相适应。
结合自然环境，从层数、体量、造型、曲直、朝向、组合等方面着力营造多种布局和多样空间。住宅的建设提倡全部采用对人体无害的建筑材料和装饰材料，同时，要尽可能提高材料的回收利用率。科学使用资源和能源，住区运行中提倡4R原则，即减少使用、回收利用、重复使用和循环使用，也就是在住区建成后要尽量减少并高效利用不可再生资源、充分利用可再生资源、不断采用新能源。
5小结
在规划过程中多重视环境生态、地势勘察、建筑用材、气候变化、地方材料、文化历史、居民和地方信仰等，对形成独特的住区设计是必要的。在住区空间探索过程中，诱发人们经历眼前的环境，触动情感，进入人生体验，更发现生活中的价值和意义。我看这应该是未来高品质住区生活所应体现出的设计水准，也是当前提升开发物业核心竞争力的必要手段。
参考文献
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[4] 任杰.思考在国六条影响下居住建筑的特性改变[D].西安建筑科技大学硕士论文，2009
养猪市场研究范文2
美国最大的猪肉生产商和供应商史密斯菲尔德公司(Smith-fieldFoodsInc)日前宣布将向中国出售2.7万吨不含饲料添加剂的瘦猪肉，这也是其向全球扩张的一个重要步骤。
“这是我国首次大规模进口美国猪肉。”中国人民大学商学院贸易系博士研究生导师王亚星说。
变身最大买家
王亚星曾调研过中国进口美国猪肉的数据。
中国一直有从美国进口猪肉的历史。王亚星告诉记者，今年6月，美国已经向香港和中国大陆出口了大约4500万磅(约2041万公斤)的猪肉，而此次销售的2.7万吨是至今为止销售量最大的一次，相当于美国一天宰杀公猪的3/4。
根据美国农业部7月的预测，2007年美国的猪肉出口总量将达30亿磅。USDA公布的数据显示，去年，美国向中国输出的猪肉总量为1.64亿磅，而今年仅前五个月，中国自美国进口的猪肉总量就达9635.5万磅，同比增长达到45%。
中国或成美国最大猪肉买家――美国商品研究机构Allendale Inc.的畜牧业分析师Rich Nelson也敏感地嗅到了这一波进口趋势，尽管中国目前只是美第六大猪肉进口国，“但基于目前的形势判断，中国有可能从第六升至第一”。他认为，中国将很快取代日本成为美国最大的猪肉买家。
但是，农业部畜牧业司司长王智才日前表示，中国是生猪生产大国，产量占世界的一半以上，目前仍然是出大于进。
缺口决定需求
接下如此大单，美国农业部副部长基纳姆行动果断。
美国政府上周已派代表团赴中国，与中国农业部官员就两国间尚未解决的农业贸易问题举行会晤，其中包括美国猪肉出口到中国的问题。美国允许在饲料添加剂中使用化学物质培林(俗称瘦肉精)，但中国不允许将这种化学物质用于食品生产。
大批合格的美国猪肉将年底运抵中国，“和中国以前为了平衡贸易顺差而大量购买黄豆不同。”央行货币政策委员会委员樊纲说，中国一定是有这个需求，并且这个需求需要迫切解决。
BMO资本市场的食品行业分析师肯尼斯说，由于中国正面临着猪肉短缺，此次交易会对美国猪肉行业的发展有至关重要的影响，并将延续一两年。
美国猪肉售华会打击我国养猪户的积极性，美国猪肉将要挤占的正是靠财政补贴重整旗鼓的中国养殖户的市场份额，养猪户利益如果得不到保证，我国猪肉价格难以从根本上回落。
对此，樊纲的意见是，美国猪肉售华到底会对我国消费者和养猪户产生多少影响，不必过分担心。最终影响我国猪肉价格变化的关键因素，还是政府对猪肉的调控效果，即增强养猪户的信心，保证养猪户的利益；打击猪肉供应中间环节的哄抬肉价，降低行政管理成本。
现在进口美国猪肉的价格确实相对便宜。
业内人士告诉记者，美国吃猪肉很少，主要吃牛羊肉，从在美国芝加哥商品交易所上市交易的瘦肉型猪来看，价格相对较低，大概三美元每斤。根据中国商务部最新的监测数据，国内猪肉批发价格连续两周下跌1.4%，如果再加上美国猪肉售华，肉价继续回落有望。
减少贸易障碍
“中国通过进口来缓解国内猪肉供应紧张的局面是可行的。”商务部国际贸易经济合作研究院国际市场研究部副主任白明认为，随着中国加入世界贸易组织，中国的贸易自由化进程也在加快，中国在商品进口方面的贸易障碍也在减少，再加上充裕的外汇储备有利于强化我国的对外支付能力，中国进一步扩大进口贸易规模所受到的约束也逐渐弱化。
王亚星认为，近年来，中美贸易摩擦事件急剧增加，适当进口或增加进口美国的农产品也有助于缓和双方的紧张关系。此次进口猪肉的数量虽不能说很大，但也有一定的意义在其中，在中美贸易谈判中将是个砝码。
8月23日，美国零售业联合会（NRF）曾致函众议院筹款委员会，反对贸易报复中国。零售业联合会副会长奥托（Erik Autor）说，如果国会立法对中国产品设限，将会对美国消费者、商界甚至美国经济造成负面影响。有观察家指出，中国进口猪肉可以理解为送给美国商界的一份大礼，众所周知，美国的商界对美国贸易政策有着巨大的影响力。
白明说，美国向中国出口猪有三方面的示范意义：第一，新的商机。据统计，中国的生猪价格是美国的5.543倍，即使剔除了再加工与交易成本上的差异，换算成猪肉价格后中美两国之间的价格差异依然会很大，商机自然也会增加很多；第二，调控国内物价的手段延伸。考虑生猪供应青黄不接的时期通过国际市场来弥补国内的供应缺口，也就是利用国际市场“接短”，以防止国内猪肉价格大起大落；第三，“减顺差”的新思路。据联合国粮农组织统计，2006年世界猪肉出口量532万吨，美国为列出口第二大国，在这种情况下，进一步择机扩大猪肉进口规模来推动“减顺差”刻不容缓。
国内秘密养猪
刘永好巨资投千喜鹤集团当上了第一猪倌！
尽管进口美国猪肉反映了我国养殖业部分隐忧，但中国新养殖业的趋势正在萌发。新希望集团正疯涨的股价表明，以猪肉加工为主的千喜鹤集团被列为头号热投项目。这也与大股东刘永好这个中国饲料大王号称要投30至50亿来建立起一个规模化的养猪体系的豪言壮语是一致的。
刘永好认为，传统庭院的生产方式已经落后，农村散养户正快速退出养殖业，而现代化规模养殖又未能跟上，导致养殖总量下降，最终造成生猪的供求关系失调，猪肉价格走高。他的建议是提供饲料、种猪、技术服务、质量监控，并保证收购，农户负责养殖，形成一个产业链。
养猪市场研究范文3
一、现状
如东县地处江苏沿海地区，人口一百余万人，140万亩耕地。是传统的农业大县，近年发展现代农业取得了一些成绩。
1.高效农业建设得以加快
在种植业生产上，一是形成以瓜果蔬菜、栽桑养蚕两大主导产业为主的五大特色生产板块。分别为15万亩“四青”作物和出口蔬菜生产区；15万亩西瓜、冬瓜生产区；1万亩水生蔬菜、特色蔬菜生产区；2.5万亩果品生产区和6万亩蚕桑生产区。二是高效设施农业项目建设取得进展。2009年新增高效规模设施种植项目17个，新建标准钢架大棚2370亩，总投入达4460万元，其中新增连片面积200亩以上标准钢架大棚设施种植园区7个，总面积2185亩。三是高效农业总体水平有了提升。2009年新增亩收益2000元高效农田面积5.6万亩，全县高效农田总面积达48.5万亩，占耕地面积的30％以上。
2.质量农业水平得到提升
农产品质量安全水平明显提高。一是以蔬菜为重点的农产品质量检测合格率持续上升，蔬菜中农药残留检测平均合格率由2003年85.6％上升到2008年的99.8％；二是畜产品质量安全总体合格率始终保持较高水平。全县已建设各级各类农业标准化示范区37个，其中国家级2个、省级2个、市级3个、县级30个，覆盖种植面积41.5万亩，畜禽近800万头（羽）。品牌农产品呈现良好发展态势。
3.项目农业建设取得成就
项目农业建设一直是农林工作的重中之重，是小康社会和新农村建设的重要抓手。一是争取资金数量取得突破。近五年累计争取项目资金12000万元。二是争取项目层次得到提升。数量上从2007年的不足20项到2011年超过40项。
4.生态农业建设进程加快
一是围绕全面小康建设目标加快推进绿化造林工程。2010年，全县林木面积达46.4万亩，森林覆盖率为16.38％。二是围绕农业面源污染治理加快推进清洁能源建设。到2008年底，全县建设“一池三改”户用沼气985户、建设规模养殖场沼气治理工程项目26处。同时，切实加强秸秆综合利用，积极引进并实施秸秆发电项目，基本消除室外焚烧秸秆的现象，有效地控制了农业面源污染；三是围绕实施“三清工程”加快推进生态农业县创建。
二、问题
1.现代农业建设推广体系面临线断网破
由于体制原因，一方面乡镇技术人员编制不足，高效种植业专业技术人员几乎没有，人员紧张问题突出，另一方面非专业技术人员挤占编制，专业技术人员调着它用，专业人员比例下降；其次因费用等因素制约，镇级农技推广人员知识老化长期得不到更新提高，无法担当结构调整的重任，加之新生技术力量难以进编，农技服务后备乏力，村级农技员几乎名存实亡，实用技术到位率、入户率低。
2.现代农业建设主体数量减少素质低下
年龄较青、文化较高的能转移的基本都已转移，留下来的基本是年龄大、能力差、素质低，还有一部分“留守”妇女，根本不适应现代农业发展的需要。目前80％的农户一户3-5人，2个劳动力，基本上都以出去打长工或在家附近打短工为主，真正在农村种田的大多年龄老化，且劳动力素质严重下降，很难适应新技术的推广。
3.土地流转已成现代农业发展制约瓶颈
目前，我县户均承包耕地4亩左右。种植业收入在家庭收入中占比仅15％左右，应该说，土地收益对农民影响很少，农民对土地的依赖性、依存度也很低。但是土地流转却不理想，原因主要有在三个方面，一是保守意识浓。长期以来，土地作为农民的命根子，他们把能否拥有土地的承包经营权看得很重，多数在其它产业就业的农民即是完全请人耕种也不愿将田地交给别人去经营。二是嫉富心理重。相当部分农民由于小农意识浓厚，对别人在田地经营上获得成效心理上难以平衡，行动上也很少给予任何支持，即便是流转收益超过自己经营田地的收益也不愿将田地转让给种养大户去经营。三是法律知识少。大部分农民由于对《农村土地承包法》的精神实质了解不透彻，不肯轻易将土地经营权进行转让，怕一旦转让出去很难再收回。导致了全县《农村土地承包法》颁布实施后比颁布实施前流转规模反而减少的局面。因此，土地流转难已成为制约高效农业规模化发展的首要因素。
4.环境改善成为现代农业发展当务之急
畜禽规模养殖的无序发展、布局不合理和无害化处理不到位，给环境保护增添新的压力。近年来，由于生猪价格高，养猪业出现暴利时代，办一个猪场只需一年多时间即可收回投资成本的范例比比皆是，从而吸引了许多跨行业的“老板”投资于养猪业。随着上海和苏南经济快速发展，其治理污染，保护环境的力度也随之加大，上海近郊、苏南太湖沿岸已清除畜禽养殖场，远郊严禁新建畜禽养殖场。介于上述原因，上海及苏南的养殖企业把南通作为首选发展空间。这给南通发展畜禽规模生产带来机遇，但处理不当，也会给本地区环境保护工作带来新的挑战。目前，我县生猪规模养殖场无害化处理只占30％，而家禽规模养殖场无害化处理处于空白。同时，新上的工业企业如雨后春笋，在原有工业企业“三废”没有得到遏制，新增工业企业又未按“三到位”及时上马的情况下，使农业生产环境雪上加霜。在农业内部，由于秋季治虫和养蚕季节重叠，再加上治虫方法由手工喷雾器变成机动弥雾机，蚕儿中毒事件也是防不胜防。高效规模生产难得一方净土。
三、对策
1.着力完善现代农业产业体系
一要优化农业结构。提高粮食综合生产能力，确保粮食生产安全；充分发挥比较优势，大力发展瓜果、蔬菜、水产、畜禽等优势产业，优化农产品区域布局；积极開发新产品，拓展产业链，努力形成“一镇一品”、“一村一品”特色产业，着力打造农业特色强镇、强村，促进农业结构良性循环。二要发展品牌农业。以农产品质量为中心，借鉴工业质量标准理念，进一步完善农产品质量标准体系，提高农产品质量安全水平，推进品牌农业快速发展。推进农产品品牌战略，发展无公害农产品、绿色食品和有机食品产业，培育若干国内外知名的农产品品牌。三要拓展农业功能。充分挖掘农业的农产品生产功能、丰富生活的功能、涵养生态的功能、传承文化的功能，大力发展健康养殖业、农家乐休闲观光农业和农产品精深加工业。
2.着力健全现代农业经营机制
一要积极推进土地流转。坚持依法、自愿、有偿的原则，积极引导农村土地承包经营权规范流转，促进土地等资源向大户、农场、专业合作社集中，努力提高农业的规模化、集约化经营水平。二要大力培育市场主体。大力实施龙头带动战略，扶大扶新，扶优扶强，引导企业从生产经营、产业经营逐步向资本经营转变。重视国内外市场的研究，引导企业从重生产向重市场研究和開发转变，促使企业上规模、上档次；进一步确立农民的市场主体地位，加快培育发展农业专业合作经济组织，提高农民的组织化程度，鼓励和引导农民面向市场，进入流通领域，以市场经济的方式组织生产，提高农民抵御风险的能力。三要实施农业“走出去”战略。培育一批竞争力强的外向型农业龙头企业和标准化农产品出口基地，积极開拓国内、国外两个市场。四要建立健全农产品市场物流体系。改造建设一批农产品专业批发市场和现代农业物流中心，逐步形成农产品连锁配送体系和电子商务网络。
3.着力强化现代农业科技支撑
一要加快农业科技创新平台建设，引导涉农企业開展技术创新活动，加大农业科学技术的研究应用，着力提高农产品的科技含量和附加值，为农业发展方式的转变提供内在动力。二要明确农业科技发展目标，逐步实现从保证农产品供给向保障农产品质量转变，从增加产量向增加收入转变，从单项技术向综合配套技术转变；大力发展标准化和生态环境保护技术，大力发展生物技术、信息技术和设施农业技术，创新种植模式，重点推广设施农业、循环农业、精准农业、休闲农业、有机农业等高效生态的生产模式；提升种子种苗业，加快农业机械化，降低成本与节约资源，建立农业高产、优质、高效、安全的技术体系和服务体系。三要推进农业科技推广服务组织创新，组建由教育、科研、推广机构和行业协会等多方参与的区域性专业性科技服务组织，建立和完善科技特派员、责任农技员制度，构建农科教、产学研一体化的新型农技推广体系，加强生产过程各项技术的综合运用和产前、产中、产后技术的组装配套，提升农业生产经营水平。
4.着力培育现代农业新型农民
一要鼓励农民回乡创业。要制定各项优惠政策，鼓励有志青年立足农村扎根农村，在农村干一番事业，闯出一片天地。二要全面提升农民素质。深入開展科技、文化、卫生、法律、政策等进农村活动，努力提升农民群众的文明素养，激发农民群众发展现代农业的积极性和创造性。三要加强技能培训。充分利用农业教育资源，加强对专业农户、合作社成员、农业企业经营者的培训。重视对农业后备劳动力的培训教育，努力培养新一代的农业生产经营者和创业者，通过培训，推动农业劳动者从体力型向技能型转变。推进农民科技培训专项行动，建立健全农民科技培训体系，促进农民整体科技创新能力的提高。四要大力培养农村实用人才。整合农村教育培训资源，积极開展多种形式的农业实用技术和文化知识培训。积极引导在各类农业经营主体中開展岗位培训等活动，在生产实践中培养实用人才。加大对致富带头人、科技带头人、经营带头人等优秀农村实用人才的培养力度，重点培养一批长于经营、精于管理、勇于创业、能够带领群众致富的复合型人才。
养猪市场研究范文4
东莞两地王命运各异
5月份，万科东莞核心成员王永飙调离万科东莞副总经理一职。东莞在位期间，其先后参与了万科近10个项目的项目规划与产品定位。其中包括万科于2007年在东莞相继拿下的“两大地王”――水濂山地王与塘厦地王。
万科东莞刚刚完成了一次人动。
据东莞业内人士向本刊记者透露，万科东莞副总经理王永飙于5月正式调往万科海南分公司任总经理，原金地集团广州公司成员高峻正式加盟万科，担任万科东莞营销管理部经理，负责万科东莞所有项目营销工作以及部门管理。
万科在东莞“驰骋天下”，王永飙功不可没。2004年万科进入东莞，王永飙便是先遣部队的核心成员之一。他曾先后参与了万科城市高尔夫、万科运河东1号、常平万科城、万科松山湖1号、万科棠樾、万科金域蓝湾、万科虹溪诺雅、万科翡丽山、万科四季花城的项目规划与产品定位。其中万科棠樾、万科翡丽山均是2007年东莞的“地王”项目。
王永飙远赴海南，高峻成为万科东莞营销管理部的又一名实力干将。此前，他曾先后在金地深圳公司、广州公司工作，在金地集团工作年限将近10年。
“我5月4日刚到万科，很多情况包括东莞水濂山地块还正在熟悉和了解中。”5月22日，高峻对本刊记者表示，万科已在东莞运作五年，各方面也已规范，目前这种人员的调整不会对万科东莞项目的开发进度和品质产生太大影响。
水山地王陷入困境
万科东莞近几年蒸蒸日上。2008年是万科20多年来第一次出现业绩下降，万科东莞却以超过25亿元的销售业绩受到万科总裁郁亮大加赞赏。今年万科东莞还将有松山湖二期、万科城、四季花城、金域蓝湾、金域华府五个项目上市，推货量不少于1500套。然而万科东莞各大楼盘纷纷上市之时，其于2007年4月所获取的东莞水濂山地块却迟迟没有动工的迹象。
2007年4月27日，万科东莞公司和北京万信投资发展有限公司联手竞得东莞南城水濂山地块，14.12亿元的出让总价和3772元／平方米的楼面地价，曾分别创造东莞土地出让史上的最高总价和均价纪录。拍下该地块后，2007年5月，万科便成立地产项目公司东莞市万科置地有限公司，该地块项目名也随之确定为“万科翡丽山”。
如今距离拿地时间已过去两年，究竟什么原因让快速开发的万科在此止步?
去年5月14日，万科曾将万科翡丽山项目公司东莞市万科置地有限公司50％股权以500万元的低价转让给东莞当地唯一一家房地产上市公司――粤宏远。这在当时引起了媒体广泛报道，其中主流声音有两种：一是万科的资金压力。二是楼市遇冷，地王尴尬，万科为降低风险而处理地王。由于东莞房价出现了大幅度下降，城区甚至出现了很多4000多元／平方米以下的房子。万科翡丽山楼面均价已达3772.3元／平方米，加上建安成本、税款、配套设施建设等费用，该项目保守估计成本至少在每平方米七八千元以上，风险较大。
记者调查得知，万科翡丽山周边目前在售的有中信森林湖、清华居、御花苑海蓝湾、御泉山等楼盘。洋房价格在6000元／平方米左右，但联排别墅售价已达到13000元／平方米左右，独栋别墅超过3万元／平方米，如果运作得当，万科水濂山地王应仍有不少的利润空间。
“不过，由于万科翡丽山周边楼盘拿地均较早，土地成本有优势，土地成本越低，其对价格的把控能力越强，也会给万科带来压力。”东莞天启开启机构策划总监张志芳对本刊记者表示，水濂山板块将是未来五年东莞的高尚生活居住区。目前该区域有中信森林湖、御花苑等7个中高档楼盘供应。不过万科翡丽山更靠南，相对而言，周边配套还不完善。
然而，万科翡丽山项目迟迟未动工或许还有更为复杂的原因。
一位与万科东莞相熟的业内人士向本刊记者透露：“万科翡丽山项目地块涉及对当地农民的土地赔偿纠纷问题。此前政府曾对当地的拆迁居民进行过拆迁补偿，但是当这块地以14.12亿元被万科拍走后，部分农民认为政府所给补偿过少，一旦此地块动工，就会有农民闹事。”这位业内人士称，万科也想尽快将此地块开发，去年将50％的股权低价转让宏远的真正意图就是希望借本土开发商宏远与政府的关系，尽快使得此地块能顺利开发。
不过，目前仍旧未获得重大进展。据上述业内人士透露，由于该地块尚存在纠纷，万科并没有将土地款完全付给政府，甚至有可能只付了土地出让定金。“万科在东莞还有项目在售，并且万科翡丽山由于地价相对周边楼盘较高，开发销售也有困难。这或许也恰好给了万科一个喘息的机会。”其笑言。
塘厦地王持续热销
万科在东莞最为知名的当属塘厦地块。2007年7月12日，万科与金地在东莞抢地事件相信诸多业内人士仍记忆犹新。
当天，东莞塘厦地块经过约200轮的激烈争夺之后，以26.8亿元的天价成交，折合楼面地价15243元／平方米，万科与金地在拍卖现场上演了一出拍卖是否违规的争议大戏后，最终东莞塘厦地块“花落”万科。此地块楼面单价之高一跃成为广东省全省的地王。
然而，作为地王项目，从2007年7月拿地到2008年7月开盘，万科塘厦地王仅仅用了一年时间。2008年7月12日，万科塘厦地王以万科棠樾为推广名开盘。
据了解，其7月推第一批66套联排别墅，两天售出52套，销售率达到8成，9月29日，再推30套双拼别墅、三联排别墅，国庆期间，销售19套，销售金额约1.2亿元。从去年开盘到今年5月底，推出的250多套房子已基本售完。
作为东莞的地王项目，楼面单价高达15243元／平方米，万科棠樾却能热销，到底有哪些策略?
当地的媒体朋友向本刊记者介绍，尽管塘厦地块被称为东莞地王，但是由于塘厦位于深圳与东莞交界处，王永飙带领的东莞万科在参与土地前期获取和项目规划设计后，该项目便由深圳万科操盘。
“万科金地当时抢地，就不是以东莞本地的市场标准来衡量，而是将项目的客户群锁定为了深圳客户群。深圳是万科总部，其多年来积累的客户让该项目的消化有了很大程度上的保障。”深圳某知名业内人士对本刊记者分析表示。
最为关键的是万科棠樾低价入市。去年8月，万科棠樾以23000元／平方米的均
价开盘。而同期其周边楼盘则远远高出该价格。水榭山45000元／平方米、东部华侨城天麓60000～80000元／平方米、卓越维港45000元／平方米。
实际上，万科通过赠送面积进一步变相降低了价格。“目前在售的有200平方米的联排，但是实际使用的面积可达到460平方米，顶层和地下室都为赠送面积。”5月底时，记者以买房人的身份咨询该项目时，销售人员如此介绍。
以一期推出的棠樾联排别墅为例，其面积达280～340平方米，面积赠送率达到100％，若算上赠送面积，均价将只有1.1万多元／平方米。
当然，棠樾以接近“成本价”上市并不意味着该项目不赢利。万科棠樾是万科在华南的最大的项目，总占地66万平方米，建筑面积41万平方米，总共有10期，后续还有大量产品，开发将持续数年。万科棠樾低开高走的价格策略加快了前期销售速度，同时后续产品不排除在市场形势好时涨价销售。
在2007年夺地现场，时任东莞万科总经理助理的王永飙亲自参加拍卖时就表示：最初可能会卖2万多元／平方米，但在以后的过程中待项目成熟以后也会卖出更高的价格。
万科2008年年报中对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备，但是并没有出现东莞地王项目万科棠樾。
福州地王“偷面积”突围
万科福州地王让王石在多个场合反思，郁亮还开玩笑称找不到赢利方式就养猪，计提金额也高达1.52亿元，但是万科凭借偷面积的空间“腾挪术”最终将该地王项目售价从9000多元／平方米变相降到6000多元／平方米市场可接受的程度，楼盘地价也变相降低。
90m2“变身”120m2
“140％空间利用率”，是万科福州地王――金域榕郡项目入市后最为让买房人“动心”的噱头。
李音(化名)购买了万科金域榕郡的一套C户型。“我的确是受‘得房率达140％’吸引而去的。”李音坦言，金域榕郡均价9000多元／平方米，当时她认为价格有点贵，但是去售楼处听销售人员讲解后，李音打消了其顾虑。
“实际上，我购买的那个户型结构板和凸窗是不计算在合同建筑面积的，但是收房后结构板可以作为房间来使用，多个凸窗移挪后也增加了使用面积。我是按照90平方米来付款，但能使用的是120平方米。虽然购买价格是9000多元／平方米，但是按照120平方米的使用面积来算的话，也就6000多元／平方米了。”(见图1)
确如李音所言，买房人联系万科金域榕郡销售人员，其会告诉两个价格，一个是产权面积价格，而另一个是摊平赠送面积的“折后价”。
按照万科金域榕郡自己的说法，A户型产权面积133平方米，可以做成185平方米，多出面积39％。B户型产权面积79平方米，可以做成109平方米，多出面积38％。C户型产权面积90平方米，可以做成127平方米，多出面积41％。
史无前例的“偷面积”
万科如何能够做到“移花接木”?福州业内人士将此称为“偷面积”。
“偷面积”实质是开发商利用现行国家或地方政策中建筑面积计算的相关规定，建造有使用功能但不计入建筑面积的行为，也就是钻“建筑面积计算方法”的空子，将可以不计入建筑面积的套内平面面积，“送”给买房人。
对于“偷面积”这一做法是否违规，诸多业内人士回答时都颇为含糊。
“只要是通过了规划部门审批就是合规的。不过40％的赠送面积率是福州史无前例的，到目前为止也没有第二例。”福建新境界房地产策划有限公司总经理林静在接受本刊记者采访时表示。
曾过福州某楼盘的广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰则明确对本刊记者表示，实际上，由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台来“偷面积”的案例也比比皆是。比如，阳台面积一般占房屋面积的8％左右，100平方米的房子，原本阳台面积是8平方米，有4平方米的面积是赠送给买房人的。但开发商将阳台面积建成16平方米的话，就有8平方米的面积是赠送的，这样的赠送面积率也就是4％。而万科通过结构板等方式来达到40％赠送面积的做法非常地不合常规。
一位不愿意透露姓名的建筑专家表示，结构板实际上就是开发商挑出的楼板，比如我们所熟悉的空调室外机位就属于结构板，因为不具备使用功能，所以不计算产权面积。但是由于建筑规范并没有规定结构板的尺寸范围，因此，就给了开发商钻政策空子的机会。
“严格意义上讲，这是违规操作。”这位建筑专家表示。
在福州业内流传着一种说法：这是政府特批的。一位不愿意具名的开发商称，据说，福州市的规划局在万科金域榕郡上报规划的前一天接到了市政府的电话，要求他们批准放行。
“万科可以这样做，是不是我们也可以这样做?现在，虽然他们的建筑规划通过审批了，但是我们都在等着看其收房时规划验收是否能最后通过。”这位开发商似乎有些愤愤不平。
记者就“偷面积”等问题采访福州万科，5月31日上午万科福州公司相关人员明确表示不会接受采访，但同时告诉本刊记者该项目完全符合手续。
地王压力的化解
金域榕郡是万科进入福州的首个项目。地产带头大哥万科给福州楼市和开发商带来了信心，也带来了太多的不平静。
2007年9月，经过239轮角逐，万科击退20余家本地开发商，用27.2亿元“砸”开了福州的大门：创下福州单幅地块的最高价纪录，7096元／平方米的楼面地价，也首次超过了当时福州市区的平均房价。
“在万科拍地的当天，福州楼盘便封盘涨价1000～1300元／平方米。政府甚至出面干预，让开发商签字不涨价。”当地的媒体记者向本刊介绍。然而始自2007年下半年楼市形势急转而下，福州地王让万科感到了异常压力。不光王石多次在公开场合反思连夺地王有失妥当，造成资金链紧张，而且万科总裁郁亮曾对福州分公司发话：“这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法赢利，我决定养猪!养猪还能挣点租金回来，等到下一个再开发。”
然而，就在多数地王还“按兵不动”之时，在拿地9个月后，万科金域榕郡首期上市，去年7月中旬推出别墅，又在11月中旬开卖高层，令福州同行大跌眼镜。易居中国CRIC系统数据显示，截止到2008ff-5月，万科金域榕郡销售494套，而同时期周边楼盘摩卡小城销售135套；北尚销售284套。
福建新境界房地产策划有限公司总经理林静分析认为，万科金域榕郡销售良好，主要归功于万科品牌和高达40％的赠送面积。“目前进驻福州的全国性品牌开发商为数不多，只有世茂、华润、万科等，
而福州买房人对于万科也追崇备至。万科品牌加上40％的赠送面积让买房人觉得还是比较划算。”林静表示。
最为关键的是，表面上偷面积是优惠了买房人，促进了销售，但是实际上通过“偷面积”，开发商却在变相提高容积率，获取利润。
以1平方米用地项目为例，容积率是指在建设用地范围内，所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值假定政府规定了项目的容积率是3。也就是这个项目地上部分只能建3平方米的建筑面积，假设开发商在这个项目买地花了9000元，每平方米建筑面积的建设成本是3000元。如果开发商正常盖楼，那这楼每平方米的成本价是(9000+3000×3)÷3=6000元／平方米，如果开发商偷了1平方米的建筑面积，假设偷来的1平方米建筑面积由开发商加建完成，它的建设成本也是3000元／平方米，这时候每平方米的真实成本价是(9000+3000×4)÷4＝5250元／平方米。比没偷面积时的成本价6000元便宜了750元／平方米。
通过“偷面积”，对于万科自己而言，使得在不超出容积率2.3规定的条件下，建造了更多的建筑面积，相应地摊薄了楼面地价。
广州百溪房地产有限公司首席架构师戴晓峰为万科算了一笔帐：不采用“偷面积”手段，按照市场价格6400多元／平方米、楼面地价7100元／平方米和扣除地价外综合成本2500多元／平方米计算，万科在该项目上亏损基本达到3000元／平方米。
而采用了偷面积手段，万科金域榕郡的容积率实际上达到了3.2，楼面地价变相降低为5100元／平方米，加上改造费4005／平方米的收益，万科在该项目上亏损只有不到1000元／平方米了，由于项目还有别墅产品，再加上卖到20000多元／平方米别墅的收益，万科在该项目上基本可以做到不亏了。
可能转嫁的风险
然而“偷面积”却也隐藏着风险。戴晓峰在福州项目期间，曾到万科金域榕郡做过实地考察。
“万科必然需要将结构板等偷面积的部分进行改造才能将房子交付买房人。而对已审批的规划进行改造，能否通过最后的竣工验收，事关该项目能否获取产权证的风险。”戴晓峰对本刊记者说。
2009年4月，住建部、监察部开始展开为期1～2年的对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产开发项目严查变更规划无疑加大了风险。
“不过，万科似乎已经为转嫁风险想好了出路。”戴晓峰分析，万科知道“偷面积”的做法严重违反规划局的规定，于是在销售上就转嫁风险。购房合同是万科金域榕郡的开发商与购房者签，但是，改造合同却由另外一家公司与购房者签，购房者为此还要额外支付改造费400元／平方米，总额大约4万元。
戴晓峰认为，万科这个算盘打得是如此之好。如果规划验收通不过，房产证拿不到，那么这一切既不关万科金域榕郡开发商的事，也不关改造公司的事。开发商只卖给购房产权面积，不关改造的事；改造合同是购房者真实意愿的表达，合同是有效的。能不能拿到房产证的全部风险都由购房者自己承担了。
记者采访的另外几位福州业内人士则分析认为，万科必然是先不改动户型，通过国家竣工验收后，再由装修公司改造，最后再交付买房人，如此，只要不出太大的差错，获取产权证应该没有问题。
“实际上这属于二次装修，二次装修要求不能破坏外墙，如果只涉及到内部改造，就问题不大，如果外墙进行改造，一旦有人举报，就面临政策风险。”福建名仕律师事务所胡伦扬律师在接受本刊记者采访时表示。
当然，偷面积后，原本2.3的容积率实际上变成了3.2，居住人口密度增大，也会导致居住环境质量下降。而且房子使用多年后涉及物业维修，但建成的外墙位置不是规划图纸上的位置，是改动后的位置，这也有可能引起一些麻烦。
当记者就上述风险再次采访购房人李音时，她似乎并没有想这么长远的问题。“金域榕郡是万科在福州的首个项目，相信会做出口碑的。如果首个项目做烂的话以后就砸了品牌了。只有相信万科是讲信用的全国品牌公司了”李音说。
半年来持续招聘
“北辰上半年在长沙大规模招人。”近期，谈及长沙地王的进展，多数业内人士都关注到了此点。
如今，长沙北辰房地产开发有限公司依旧在湖南人才网等媒体上滚动招聘广告，分别招聘营销策划部、市场研究部专员、前期部、建筑设计师、司机等多个部门的主管或技术人员。
实际上，去年12月底，在湖南省多家媒体上就出现过长沙北辰房地产开发有限公司的招聘信息，不过细心的人可能会发现，与此前的招聘职位相比，如今的招聘增加了市场研究部、司机等职位。
招聘职位变化的背后或许透露了北辰长沙项目的进展迹象。业内分析认为，这说明北辰长沙地王已经将运营提上了日程。
此前，在北辰实业3月18日晚间公布的年报中，对2009年长沙项目的开发描述如下：今年将全力推进长沙项目首开区主体结构的施工，积极展开沿江商业、公建的规划设计，并且会根据市场变化趋势，提前开展营销策划的准备工作。
“五一后湖南的地产确实暖起来了，地王开始运作也在情理之中。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文对本刊记者表示。
“成也长沙、败也长沙”
2007年7月，北辰实业与北京城开集团组成的联合体，以志在必得之势用92亿元天价拍下中国地王后，北辰资金链在近两年来的时间里便饱受质疑。
“长沙92亿元巨幅地块的开发及运营对于公司之后的发展有很大的影响。由于该地块过于庞大，且是公司唯一的一个异地开发项目，对该项目表示谨慎态度。”国泰君安房地产行业分析师李品科表示。
今年4月17日，李品科与北辰实业董秘及公司管理人员进行了交流。其在分析报告中指出：“北辰开发类项目储备约660万平方米，其中537万平方米位于长沙。”
北辰目前的土地储备主要在北京和长沙。根据李品科的介绍，北辰实业在北京的开发类物业除了媒体村以外，香山清琴别墅还有2.5万平方米的未售面积，销售均价约39000元／平方米。另外，公司在北京在售项目还有北辰香麓和北辰福第，未售面积均为32万平方米，其中北辰福第为双限房性质，销售均价5900元／平方米，北辰香麓销售均价11500元／平方米。此外，公司还拥有碧海方舟的3期和长河玉墅的2、3期地块，但由于北京别墅用地的审批限制，目前暂停施工。
此前，作为京城主要的奥运概念地产股，北辰的资产多数位于北京亚运村附近。然而北辰于2006年回归A股之时，其土地储备仅约320万平方米，被很多投资者诟病。
此后北辰开始了扩张之路，但显然，目前长沙地王占据了北辰土地储备的主体。
从北辰实业2008年年报来看，截至去年底，公司的资产总计为256.19亿元，负债率为62.3％，较上年58.4％的负债率小幅上升4.9％；公司年末有62.9亿元的银行负债(其中短期借款6.5亿元，一年内到期的借款12亿元，长期借款26.4亿元)，但其手中拥有近50亿元的现金，这笔资金似乎可以确保长沙项目的前期开发。
“北辰目前资金压力尚可承受。2008年公司没有新增土地使得现金流大幅改善。”中诚信评估分析师杨柳在接受本刊记者采访时表示，由于北辰在北京开发楼盘多是高端项目，销售情况还是比较看好。
北辰的业务模式是“发展物业+投资物业+商业零售”。2008年北辰投资物业收入和商业物业收入分别达到了8.33亿元和3.38亿元。据杨柳估算，今年绿色家园购物中心还将投入运营，北辰的投资物业和商业物业的收入将不会比去年差。
综合北辰的现金以及今年楼盘销售收入、投资商业物业收入、今年的固定资产投资、短期偿债等多方面的因素，杨柳在对北辰实业2009年公司债券进行的跟踪评级报告中，将北辰实业股份有限公司主体信用等级评为AA，这意味着其认为北辰实业偿债能力稳定。
由于长沙地王整个项目开发周期8～10年，这意味着巨额土地款的回收周期也在变长，北辰的经营风险集聚于长沙房地产市场，可谓“成也长沙、败也长沙”。
周边单价7000元以上楼盘销售困难
结合长沙市建安成本、税费等多种因素，长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文曾为长沙地王算过一笔账。
他认为长沙地王高层住宅的保本销售价要达到7000元／平方米以上，合理赢利销售价为8500元／平方米以上；而写字楼保本销售价10000元／平方米以上，合理赢利销售价12000元／平方米以上；酒店保本销售价13000元／平方米以上，合理赢利销售价16000元／平方米以上；商业保本销售价7500元／平方米以上，高赢利销售价20000元／平方米以上。
长沙地王周边楼盘究竟售价如何?
长沙地王目前周边楼盘有湘江世纪城、华盛新外滩、万国城MOMA、珠江花城等楼盘。其中前两个楼盘均为一线江景房，华盛新外滩目前销售均价6500元／平方米；由世纪金源集团开发的湘江世纪城景观房售价5400～6000元／平方米，而非观景房售价只有3500元／平方米；另外，节能住宅万国城MOMA均价为3200元／平方米，精装修珠江花城均价为4680元／平方米。
长沙市房产研究中心公布的长沙房价水平数据是：2008年长沙全市商品房均价为4285元／平方米，其中，商品住宅平均售价为3906元／平方米。而今年一季度长沙市商品房销售价格为4010元／平方米。长沙地王所在的开福区房屋销售均价达4211元／平方米。
“目前在长沙市住宅产品的单价超过7000元的楼盘销售比较困难。”长沙地王周边楼盘福圣园营销经理刘永对本刊介绍，在长沙，省府板块是发展潜力最大的板块，而该板块的项目“标志・长沙商务中心”又位于此板块的核心位置。但其推出的定价7800元／平方米的行政公馆销售非常缓慢，后来改为毛坯(直降2500～3000元／平方米)销售，加之销售方式也做了一定改变，销售状况才有所好转。
另外，湘江世纪城的大体量也对长沙地王的销售形成了“威胁”。湘江世纪城整体建筑面积是400万平方米，北辰地王项目的建筑面积为380万平方米。湘江世纪城也是世纪金源拿下的昔日地王，但是楼面地价较低。
刘永认为，大盘中的高端产品往往非首批开发，如果长沙地王定价7000元／平方米以上，市场接受该价格起码得明年以后。而如果令年或明年入市，长沙地王必然参考目前市场的主流价格，即4000～5000元／平方米。
由于开发周期较长，长沙地王似乎有时间等待好的入市时机开盘。
“北辰或将以住宅微利切入市场，重头戏在商业，赢利在股市。”长沙问鼎房地产营销策划有限公司创始人夏少文认为，长沙地王还是应该从住宅开始，让客户感受到建筑质量和品牌效应，再做商业和写字楼的开发，可以先蓄客后开发。
“中国经济发展势头变缓，但基本面不会有太大变化，股市有了大落才会有大起，真正赚钱还得看拉伸空间有多大，对北辰来说或许股市是未来的机会。”夏少文说。
计提价惹恼股东
深振业落子天津，在环渤海“大展拳脚”的梦想不得一延再延。
自2007年8月2日，深振业以10.601亿元的高价竞得位于天津市河东区新开路的一块居住用地，建筑面积12.04万平方米，楼面地价达到8800元／平方米，“新开路地块”就稳坐天津市住宅用地楼面单价排行榜的榜首，成为天津至今无人可及的地王。
在天津楼市现已有两个月出现“小阳春”的形势下，这块已拿地近两年，地处河北与河东“黄金地段”的地块依旧处于“沉寂”的状态。
有接近深振业的人士称，该项目目前正在前期规划设计中，深振业一直希望通过提高项目附加值，从而减弱土地实际价值下降带来的不利影响。
而知情人士向本刊记者透露，从2007年下半年后，深振业与天津中原、世联、思源、伟业等多家机构进行过接触，但是最终因多种原因，均不了了之。
2009年4月25日，深圳业2008年年报和2009年一季报“两报齐发”。其数据显示，公司2008年完成经营总收入10.22亿元，房地产销售面积6.23万平方米，销售金额9.89亿元，实现利润总额1.62亿元，净利润1.50亿元，同比下降约四成。
而其中，公司对天津“新开路”地王计提高达2亿元的存货跌价准备，成为极大拖累当期业绩的最重要原因。
而这也成为5月20日深振业董事长李永明遭遇股东质问的导火索。这天，在深圳市宝安南路振业大厦B座12楼会议室召开的“2008年度股东大会”上，一位徐姓股民在现场直呼天津地块2亿元的计提令其损失达50％，怒问公司高管为何不降薪与中小股东共渡难关。
面粉远贵于面包的“高压”
“天津项目是公司最大的一块心病，但在开这次股东会前已经在和天津当地政府沟通。对天津项目依然有信心。”李永明坦承。
天津地王曾被视为深振业落子天津的重要一步。深振业在1997～2006年近十年间，公司一直发展平稳，缓慢扩张。公开资料显示，2001年至2006年，公司共新增了4个项目。然而，2007年深振业扩张战略突然变得激进起来――公司先后在深圳、天津、西安、南宁四地获取土地近100万平方米建筑面积，土地价款总计
22.43亿元。
深振业董秘方东红在谈及该地王时曾表示：“2007年我们从整个公司的战略考虑，计划在一线城市上储备些土地，不过在北京、上海都没有找到合适的地，那个时候考察过天津那块地觉得条件还不错。主要还是看重天津这个城市发展潜力比较大。”
深圳一位业内人士在接受本刊记者采访时感慨道：“为快速扩张，深振业当时拿此地有些冲动。”据其透露，深振业在竞拍前曾委托天津中原对地价进行过评估，当时，天津中原给出的楼面地价是3000多元／平方米。戏剧性的是，拍卖后，深振业相关人士甚至还质问中原，为什么测算3000多元／平方米的地最后8000多元才拿到。
很快，深振业便感受到了天津地王沉重的压力。
根据天津国土资源局的数据，2009年4月天津商品房住宅成交均价为6680元／平方米，这个售价比深振业的成本价还低。天津地王周边目前在售的北斗星城4月份的成交均价为8062元／平方米，海河金湾公寓成交均价7814元／平方米，东家成交均价9771元／平方米。
根据天津一位开发商专业人士为本刊记者的测算，该地块楼面地价8805元／平方米，参考周边项目的去化速度，假定本案的开发周期为2.7年，用成本和利润率反推销售价格的方法，该地块做普通住宅，若在保本、盈亏平衡的条件下，即利润率
可见，目前该地块的保本价都要比周边楼盘成交价高出4000元／平方米以上。
不排除割肉出售
“不像金融街开发的天津环球金融中心，为水景豪宅，可以高价出售。深振业天津地王周边既没有景观，还紧临铁路，不适宜做豪宅，而且有70／90限制，只能是做普通住宅。即便开发商做高档的酒店式公寓，但是周围有好几家快捷酒店了，将来出租上竞争也会很大。”天津的一知名媒体负责人感慨道。
根据上述开发商专业人士为本刊测算，以天津市场年均售价涨幅在10％来计算，深振业天津地王若在2011年入市，则销售价格应为15510元／平方米，在成本一定的情况下，其税后利润低于8％，仍不具备可投资价值；若满足利润率达到20％，则售价也将提高到18000元／平方米，以此推算，房价年均涨幅应达到28％方可实现，但若以普通住宅价格标准定位，深振业天津地王综合各方条件恐难达到此价格水平。
深振业董秘方东红曾在接受记者采访时称，还在跟天津政府商讨，看规划怎么做，提高下品质，等市场好的时候再推出来。
然而，4月份，住房和城乡建设部、监察部关于严查“违规变更规划容积率”的行动无疑为深振业与政府商讨修改规划加了道门槛。
“不过，此路也并非一定行不通，天津已有先例。”一位天津业内人士透露，天津塘沽和利丰投资有限公司2007年获取的一幅地块容积率由≤5.2调整为≤8.0；主体建筑限高由≤140米调整为≤220米；而天津友联置业投资有限公司2008年获取的一副地块容积率则由≤7.5调整为≤7.85。
“毕竟市场好的时候，政府将土地出让金吞进了自己的口袋，市场不好了，也需要帮助一下开发商。”这位业内人士笑言。
此前，本刊记者从深振业董事会办公室一位不愿意透露姓名的人士所获知的信息是，天津地王项目土地已经交付，地价款也已付清。正在进行规划设计，计划年底开工。
如今该地块获取已近两年，针对迟迟不开工的疑问，上述人士解释，市场情况与资金情况两方面原因都存在。一方面是市场低迷，该地块地价较高。二是房市不好，公司其他项目开发建设也需要资金。
当记者追问年底一般并不适宜开工建设时，其迟疑了下称：“可以先打桩。一般项目是按照合同约定的开工日期来开工。”但是他并不愿意透露天津地王与政府所签定的开工时期和开发周期。而是表示，毕竟买那块地时地价贵了，而且目前市场形势也不好。正在和政府沟通，看能不能推迟开发，目前还没有明确的信息。
由此可见，对于深振业天津地王而言，最好的办法就是改变规划，此路一旦行不通，若政府延长其开发周期，坐等房价上涨也将减少损失，否则，深振业只有割肉出售。
实际上，深振业现有项目中，除了天津项目之外，没有高价地，深振业土地储备的成本多集中在1000～2500元／平方米，甚至在惠州和长沙的地块成本低至100元和500元／平方米。
天津地王前期土地款的支付以及未来的高成本投入，无疑将拖累公司的资金链陷入困境。
据了解，深振业自1997年配股以来已有12年未在资本市场上进行过任何股权融资，项目开发资金主要来源于银行贷款和销售回款。
然而在资金压力迫使下，深振业不得不频出融资方案。2008年推出了向全体股东每10股配3股的配股方案，计划募资12亿元，在配股融资“只听雷声不下雨”未能成行后，2009年4月8日，深振业公告称，公司拟向特定对象非公开发行不超过1.5亿股，拟募集资金净额为不超过10亿元，用于其振业城四、五期项目开发建设。
与“金达利”分道扬镰
一度“怀揣100亿瓷金”的雅戈尔当家李成如，带着20个人的团队，在全国各地找项目，以14.76亿元重金夺得杭州地王时可谓财大气粗。
2007年7月，雅戈尔置业在杭州市文教区以15712元／平方米的楼面地价拍下原工商学院地块，此后该项目毫无动工迹象，引发杭州业内经久不息的热烈讨论。
直到2008年5月，在杭州市第八届人居展上，“雅戈尔置业与金达利筑地强强联手打造杭州地王”高调宣传，杭州地王首次亮相。但当时，除了案名定为“雅戈尔隐寓”外，没有任何具体的楼盘信息。
不过，最近本刊记者获得的最新确切消息是，杭州地王雅戈尔隐寓与金达利筑地已“分道扬镳”，金达利筑地已经撤场。
金达利筑地号称代销界的“黄埔军校”，源于台湾，全程运营比较典型的项目比如海南三亚・半山半岛等。
在与雅戈尔隐寓合作过程中，金达利筑地业务部周磊全盘操作，在接受本刊记者采访时，周磊表示，双方止步合作有多种原因。
“开发公司的规划理念和我们有一定的出入，再加上我们对销售速度的追求要远高于他们。如果销售时间拖得太长，对公司来说是致命伤。”周磊说。
据知情人士透露，金达利筑地与雅戈尔在宁波就有深入合作，当时拿下杭州地王后，再次与金达利筑地合作，实际上，也是希望从前期市场调研到项目形象包装，强强联手化解“面粉比面包贵”的难题。为了雅戈尔置业能在杭州打响品牌，金达利筑地也颇费心思，曾特地抽调来自上海、宁波等地的精英组建而成项目组。
然而，从杭州地王2007年7月拿地到
2008年4月份土地交付土地款垒款缴清，到目前已近两年仍未开工。
规划设计“波折”
地王项目迟迟不开工，不外乎资金链压力、市场压力等原因。
作为服装行业的龙头老大，过去几年，雅戈尔对地产和股权的投资浩大有目共睹。这家已有30年历史的纺织服装公司分别于1992年和1993年进入房地产和金融投资领域，10多年间，雅戈尔开发的住宅、别墅、商务楼等各类物业达到300万平方米，同时它还持有中国人寿、宁波银行、中信证券股份等十几家公司的股票。
“在雅戈尔的三大业务板块中，服装业务的资金回收足以支撑其发展，其主要的资金压力会来自于房地产，尤其是2007年所拿的高价地。”联合证券分析认为，从2009年起，公司在房地产经营方面的压力渐大，首先是房价上涨乏力，其次是公司高价地储备较多，使得公司在未来三年消化高成本项目的任务较重。
不过，联合证券相关分析员在接受本刊记者采访时称，由于有股权投资，雅戈尔的资金压力还是可以承受。
“其房地产资金紧张时，还可以出售股权。”联合证券表示。2009年2月，雅戈尔先后减持了中信证券和海通证券股票，业内便分析，一方面是海通投资亏损，另一方面便是支撑房地产的资金需要。
易居中国分析师薛建雄此前曾估算过雅戈尔在建待建项目的投入。雅戈尔数个在建未售项目地块成本分别约为8亿、10亿元以上，待建项目中8块土地占款72.65亿元，也就是说，前2年雅戈尔应投入土地资金约90亿元，按3000元／平方米的建安成本，如要滚动开发，预计还要投入50亿元。
这也就意味着雅戈尔房地产面临着百亿资金的“高压”。不过，年初李如成曾对记者表示，“现在企业手握100亿元的金融资产，谋定而动”。李如成乐观表示，“雅戈尔的现金流问题不大，公司的金融资产约有100亿元，可以随时变现”。
雅戈尔的地产项目目前主要集中在宁波，苏州和杭州为试探性进入。在今年年初的股东大会上，雅戈尔当家李如成为雅戈尔置业制定了“三城”战略：苏州的土地量大，开发暂时可以放缓。杭州的土地开发要快，宁波则要观察。
何况按照李成如的安排，杭州地王归属于雅戈尔当属尽早启动的项目之列。从种种迹象来看，资金压力并非雅戈尔地王推迟入市的首要原因。“实际上，雅戈尔杭州地王存在困境的情况主要体现在两个方面，一是高地价造成高房价，二是此地块的限制较多。”一位与雅戈尔相熟的杭州业内人士对本刊记者表示。
公开资料显示，雅戈尔・隐寓位于杭州市西湖区，该项目东至浙江工商大学，西至学院路，南至文二路，北至梧桐公寓。容积率不大于2.6。尽管该地块地理位置十分优越，但是由于地块总出让面积仅36131平方米，建筑规模略为偏小，并且周边遍布学校及居民住宅区，对楼盘规划设计要求很高。比如，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50％。
“好像主要是日照的原因，所以他们的方案一直在调整修改。”根据这位业内人士透露，其实金达利筑地此前与雅戈尔在规划设计方面就有一些分歧。金达利筑地原本给雅戈尔做第一轮规划的时候，建议把小户型做成拼户，做全部是大户型的社区。金达利筑地还有一套方案是做纯粹的酒店式公寓，面积在50～70平方米之间，提供五星级酒店标准的服务。但是最终雅戈尔并没有完全采用。几番调整后，据其了解的情况，现在除去拼户的，纯粹的90平方米小户只占25％左右。
“由于该地块楼面地价已高达15712元／平方米，售价估计在30000元／平方米，可能金达利筑地是考虑到小户型买家可承受的总价较低，于是规划设计建议要么是全为大户型，要么户型面积尽量偏小。他们在规划理念上是有分歧的。”上述业内人士推测，规划设计的波折一定程度上也延误了项目的开工。
预计下半年开工
“项目目前尚未获取施工许可证，初步设计方案5月份已经获得审批，预计下半年开工。”5月中旬，雅戈尔杭州公司项目总监周斌对本刊记者介绍。谈到对市场销售的预期，周斌坦言现在市场走势尚不明朗。
“雅戈尔隐寓正常的施工进度是不会耽误的，但是在开盘销售的时机上会根据市场情况而定。”周斌说。
杭州资生顾问总顾问师黄联友在接受本刊记者采访时对该地块地段非常看好。他认为杭州地王地处市区，土地稀缺，并且其所在区域是曾经第一波在杭州购买商品房的人群聚集地，可以称为是高档居住区。
据了解，雅戈尔隐寓周边有梧桐公寓、城市芯宇等楼盘在售。梧桐公寓已属尾盘，2006年开盘时11000元／平方米，今年年初价格为20000元／平方米。城市芯宇项目定位高端，目前均价29000元／平方米。
黄联友结合杭州当地的建安成本以及税费等要素分析认为，杭州地王若规划为毛坯房，保本价约在27000～28000元／平方米，而精装修房则保本价在30000元／平方米左右。但若是普通住宅，25000元／平方米的销售行情会较好。
而从记者目前掌握的情况，雅戈尔隐寓目前定位普通毛坯房。按照黄联友的分析，如果市场行情不好转，雅戈尔隐寓似乎将要亏本，当然，开盘离现在差不多还有一年，这一年里形势如何发生变化也是至关重要的。
不过，黄联友却不这样认为。“雅戈尔拿这块地时是股市最高之时，其资金来源于股市，若继续放在股市会亏损更大。从某种意义上，杭州地王是划算的，优质地段的地块是不容易贬值的。”黄联友说。
“武汉地王”楼盘5月涨价
作为地王项目，武汉地王复地东湖国际的楼面地价并不算高得离谱。
2007年1月，总价35.02亿元、楼面地价3290元；／平方米的武汉中北路武重项目地块，被上海豫园一举夺得，并被冠以武汉“地王”。
此后，该地王命名复地东湖国际于去年的11月30日，在楼市最为敏感的时期开盘。本刊记者5月份了解该楼盘时，发现其价格已从此前的6700元／平方米涨到了7000元／平方米，并且热销85％。
该楼盘目前周边在售楼盘，比如大盘百瑞景中央生活区销售价格为6400元／平方米，一些小型楼盘花畔里、世纪新南门等楼盘价格仅为4500～5500元／平方米。
地王楼盘――复地东湖国际似乎价格远高于周边楼盘，那么其是否真的热销?根据武汉市房地产信息网的数据显示，该楼盘去年12月份销售6套，今年1月份销售40套，2月份75套，3月份46套，4月份30套。平均每天销售1套。
亿房市场研究部研究员张衡对本刊记者分析，与武汉市整体情况相比，复地东湖国际处于正常的水平，武汉市在售360个楼盘平均一周成交量为1500套。不过，武汉一
些热销楼盘，比如降价促销的楼盘沿海赛洛城、保利心语等项目价格低至3600元／平方米、4500元／平方米，与这些热销楼盘相比，目前6000元／平方米以上的楼盘销量便不温不火。
奇怪的是，5月份东湖国际的销售备案为负73套。
“这让人怀疑是否是前期假备案的撤销，其现在的销售价格难免会是明升暗降。”一位武汉业内人士猜测。
为什么5月份东湖国际的销售备案为负73套，记者试图采访武汉复地房地产开发有限公司总经理王基平，遗憾的是，电话中王基平并不愿意接受采访。而复地东湖国际的另外一位销售负责人称：“开发商是不会将真实的成交套数报于武汉市房地产信息网的，你只要知道销售率是85％就可以了，公布销售率也是开发商的营销策略。”
不过，据当地参与过该项目活动策划的某业内人士介绍：“复地东湖国际目前处境也比较尴尬。去年11月其多层类别墅开盘时销售还比较好，不过当时有许多客户是购买了复地在武汉汉阳的复地・翠微新城(2002年开盘)楼盘的老客户，而此后的几个月里，大户型销售速度缓慢。4月份复地请一些机构做策划活动，希望推出两栋小户型以挖掘市场需求。
由此可见，作为地王项目，在上半年的市场行情中，复地东湖国际必然也承受着一定的压力。
根据复地东湖国际在搜房网上的销售报价显示，去年11月30日开盘时，复地东湖国际先推出了景观比较好的多层，当时价格为8000～10000元，高层价格为6000～8000元，今年年初高层报价回落至6700元／平方米，5月份价格又开始上涨至7000元／平方米。
对此，前期曾参与过其销售竞标的一位不愿意透露姓名的武汉公司负责人评价，复地东湖国际先推联排，再推高层的策略是正确的。联排的入市奠定了整个项目的形象，其后期的高层价格销售压力相对缓解。这也是很多地王项目入市所采取的营销策略。
与“豫园”兄弟唱“双簧”?
实际上，复地东湖国际地块并非由复地获取，最初由其同门兄弟上海豫园而得。2007年1月31日，上海豫园以总价35.02亿元击退华润集团、和记黄埔和福星惠誉等诸多地产大鳄，拿下中北路武重项目地块。武重地块面积52万平方米，位于武汉重点打造的武昌总部经济区核心地段，是中心城区内难得的大宗地块，可建筑面积约106万平方米。
但自成功竞得该“地王”2个多月之后，2007年月14日，豫园商城即“加盟”公告，急征其他开发商共同开发武重项目。
对此，业内人士普遍认为这一定是豫园资金链吃紧所致。根据当时武汉市政府有关规定，豫园须在2007年4月1日之前支付近三分之一的土地出让金，即约10亿元，在2007年12月31日之前支付剩余的土地出让金约26亿元。
豫园商城“加盟”公告后，上海复地便出手获得了该项目70％的权益，豫园商城保留30％的权益。上海复地与豫园商城是复星集团旗下的两兄弟，同为复星系的香港上市公司。
似乎上海豫园资金链告急是同门兄弟合作原因。不过，近期记者采访时，武汉当地的一位业内人士却分析，或许当初上海豫园拿地时，或许就已经准备了与复地唱双簧。
2007年时，上海复地积极筹备A股回归事项，复地高层也曾披露，未来复地的发展方向可能会有所转变，除高档住宅这样的传统优势外，复地将重点发展城市综合体项目，即包含办公、商业、住宅等多种产品类型的综合项目。复地内部回归A股工作小组组长曹志东曾表示：“复地未来也将会多投入资金，以获取城市中心的高价土地。”
2002年复地便进入武汉市场，开发了位于汉阳的复地-翠微新城。2007年翠微新城即将收宫，2007年1月拍卖的武重地块既处于城市中心，又可开发综合体，自然吸引了上海复地。
但是，由于当时上海复地攻城略地的步伐太快，资金估计不足。于是，由同门的豫园商城出手，而后2007年复星国际的上市，复地获益良多，自然有机会腾挪资金接盘，可谓深谋远虑。
“豫园商城以商业地产起家，在商品房开发上毫无经验可谈。为何敢于豪夺武汉地王?显然是代替上海复地出手。”上述武汉地产人士推测。 赢利点或在商业
该项目楼面地价3290元／平方米，加上建安成本及其他，亿房市场研究部研究员张衡认为其成本在6000元／平方米左右。单从目前销售的一期住宅项目上来看，赢利不大。
记者采访的几位业内人士均表示，该项目预计会在平稳中振荡前行。
