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房地产项目规划设计方案范文1
策划组织架构是实施房地产策划的核心灵魂。结合房地产策划阶段，在房地产策划过程中需要有项目决策、项目报批、项目设计、项目招标、项目施工、项目竣工验收，分别对应项目管理活动阶段工作，需要设立专门的房地产策划项目部门实施管理工作。在房地产策划工作中，项目经理办公室负责项目整体管理工作，下设报建管理部负责房地产项目前期可行性分析、报建审批工作，设计管理部负责房地产项目整体设计策划工作，招标管理部负责房地产项目后续建筑施工工作，施工管理部负责房地产项目具体施工现场管理和监督管理工作，造价管理部负责房地产项目整体估算、预算、预决算控制工作。
2.项目计划管理——策划工作分解
房地产策划工作按照工作流程进行结构分解，即将策划总体工作分解为任务模块，并确保各模块之间形成联动机制，实现策划各模块工作配合顺畅运转。为此，房地产策划项目组织部门应在不同的策划阶段，以项目经理办公室为牵头，实现各部门工作协调实施。根据房地产策划各阶段的具体工作任务，结合项目组织部门进行科学分工，做到责任到人，确保房地产策划所有部门和员工能够各司其职，整体联动。在房地产项目具体策划工作中，进行项目工作分解，可以将房地产项目划分为市场分析、市场需求调研分析、项目定位、项目规划设计方案、项目营销策划五大模块，其中市场分析模块包括经济发展状况及预测、房地产所在区域城建规划两大工作任务，市场需求调研分析包括土地市场供求分析、年度区域土地供求分析、价格走势分析三大工作任务；项目定位包括房地产项目市场定位、客户群体定位、产品方案和售价确定三大工作任务；项目规划设计方案包括项目平面规划、项目户型分析、项目园林景观和项目室内设计四大工作任务；项目营销策划包括入市时机、营销思路和市场推广策略三大工作任务。
3.项目实施管理——关键控制点
在项目组织管理和项目计划管理工作结束后，要结合项目实施现场活动确保落实项目工作分解中的各项工作任务，保证各项工作任务的质量。项目经理应结合房地产项目历史经验，紧抓项目实施过程中的关键环节进行控制，即关键控制点，对项目实施整体状况进行查缺补漏，有效监督，实现项目管理“以点带线+以线带面”全程管理，做好项目实施管理。此外，项目经理还需要结合项目实施过程中可能出现的突发状况进行有效控制，制定项目应急预案，消除项目后顾之忧。在房地产项目市场分析中，策划工作关键控制点在：对房地产项目宏观经济和市场环境的分析比较，房地产项目所在区域市场产品竞争对比分析、房地产成功项目案例借鉴启示、结合房地产项目土地性质分析项目价值，为房地产项目定位提高数据支撑；在房地产项目产品方案分析中，策划工作关键控制点在：参照土地、客户、市场进行环境分析，确定房地产项目在市场的定位，确定项目客户群体定位，确定项目产品定位，确定项目产品价格，实现和市场快速有效对接。按照房地产项目策划工作侧重点，对项目实施进度周期进行计划、控制，最终对房地产项目进行整体评估；在房地产项目规划设计分析中，策划工作的关键控制点在：产品设计涉及到房地产整个项目元素设计规划，是房地产项目产品策划的重要点，是房地产项目后续营销包装的重要过程，具体包括土地平面规划、户型设计、园林景观设计、交通道路规划、智能化系统、建筑设计等方面；在房地产项目营销方案分析中，策划工作的关键控制点在：销售方案和市场推广方案。其中，销售方案要做好卖点提炼、形象定位、制定销售策略、价格策略；推广方案要做好前期推广的成本费用统筹和具体推广策略的策划工作。
4.项目评估管理——反馈总结
房地产项目规划设计方案范文2
摘要：房地产是我国市场经济的重要组成部分，其成本控制是房地产项目管理的核心内容。本文将对影响成本控制的规划设计、工程期限和费用的结算等因素进行分析和研究，以希望能够为房地产开发企业对成本进行控制和科学合理政策的制定提供依据。
关键词 ：房地产开发企业；成本控制；研究
一、构成房地产开发企业开发成本的因素
房地产企业开发成本的定义是房地产企业为了开发商品房所付出的全部的费用和支出的金额。其成本主要包括购买土地产生的费用、拆迁支付的费用、前期进行规划所付出的设计费用和人力成本的耗费、建设成本、购买设备的成本以及相应配套设施的成本等，同时也包括企业为了扩大规模或者保证开发的顺利进行向金融机构进行贷款产生的利息费用。
二、房地产开发企业在不同阶段的成本控制
（一）应该在规划设计阶段控制成本
首先，在招投标过程中要防止过份低价中标的情况出现。有些施工单位或者企业为了在竞争激烈的市场经济中胜出，并得到房地产的招标项目而故意压低投标的价格，牺牲掉自己的当前利益，这些行为看似是有利于房地产企业，其实是投标施工企业为了获得后续工程而实行的暂时性牺牲，有可能会使得房地产企业工程建设的质量得不到保证，因为低价中标对施工企业来说是利润低下甚至是亏损项目，不可能保证项目的质量。因此房地产企业不能仅仅将投标企业报价的高低作为唯一的考虑因素而忽视了施工的质量，做出损害企业的品牌形象的行为。
其次，要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案。房地产企业的规划设计方案的申请和审批通常需要经历较多的程序和流程，设计方案和施工图纸的制定需要进行修改和审核，这就直接导致成本的增加。而且工程项目的结构形式，工程项目装修标准的制定和对工程项目的安全性和风险性的评估都将需要较多的人力和物力的投入，对资金的需求也将会随之增加，因此一旦某个项目的审核不过关，将会产生牵一发动全身的效应，这将会导致许多的工作又需要从头开始，造成人力资源和资金的浪费，加大企业的成本。因此房地产开发企业要制定具有科学性和可操作性的规划设计方案，从而达到降低项目成本的目的。
最后，要选择最优的设计方法。房地产开发企业要准备多种设计方法，并从中选择出最优的方法进行规划设计。可以通过招标和方案竞赛等方法来缩短设计周期并优化设计方案，在设计任务书或者对投资进行估算时，应该对设计费用的金额进行预估和限定，做到有计划的分配资金，明确资金的用途，使得资金达到优化配置。房地产开发企业还应该加强各部门间的协作，在保证质量的情况下可以同时开展多项工作，节约时间提高工作效率。这样可以避免设计的变更导致的成本的增大。
（二）在项目施工阶段控制成本
首先，要控制安全事故和工期的意外延长而产生的成本。房地产开发企业项目的顺利实施离不开施工安全的保障，保障施工安全是施工企业承担社会责任、树立良好企业形象的基本要求。若出现人员伤亡将会伤及房地产开发企业的品牌形象并对工程进度带来阻碍，工程质量的评选也会被降低，影响到房地产开发企业的效益。工期的意外延长将会使得项目开发的成本增加，产生叠加效应。因此房地产开发企业要做到安全生产，各个部门都要重视施工的安全性和连贯性，保证施工的顺利进行。房地产开发企业还要与承包工程的施工单位定期召开会议，及时关注工程的进度并分析工期延长的原因，找到相应的解决办法。要在保证安全生产和工程质量的前提下，使得工期与效益之间达到平衡，从而达到控制成本的目标。
再者，房地产开发企业的施工过程要以设计方案为依据。开发企业要全面理解设计方案和图纸的要求，并按照要求进行施工，不能随意的变更设计方案和图纸。如果一旦改变了设计图纸和方案的要求，就会产生一系列的连锁反应，导致以前的建设不再符合现在的要求，放慢了施工的进度，导致施工过程中的资源浪费和成本的增加。
第三，通过施工监理，严格保证施工的质量和进度。施工监理是监督包工单位施工的重要手段之一。对于房地产开发企业来说，通过施工监理对施工进程进行监督是十分重要的监理环节，有些施工企业在招投标过程中通过压低承包价来获得承包的资格，但是该企业有可能将该工程承包给第三方来施工，此时施工监理就会帮助房地产企业把关，行使自己的监督权，杜绝有害房地产开发企业的行为发生，有助于房地产企业对成本的控制。
（三）在项目开发期间对财务费用控制成本
随着我国出台的土地拍卖政策不断完善，对房地产开发企业的资金要求越来越高。房地产开发本身就是一个资金投入大，资金回收期长的行业，因此房地产开发企业在施工过程中对资金的需求量相比一般的行业对资金需求量明显较大，因此房地产开发企业势必需要对外进行融资，对外融资产生的费用是控制成本的重要内容之一。当前国家对房地产企业的调控手段较为严厉，调控程度较大，范围较广，直接导致房地产开发企业的成本的加大，融资渠道受到国家政策的制约，借款产生的财务成本也较大。因此房地产开发企业要严格控制融资带来的财务成本，可进行多方融资，使得融资渠道多元化达到降低财务费用的目的。
三、房地产开发企业成本控制的意义
房地产企业多年以来都处于高速发展的状态，具有高额的收益。而目前房地产开发企业由于国家政策的管制，取消了对经营性用地不正当竞争以及暗箱操作协议对土地使用权的方式，使得房地产企业走向微利时代，此时的房地产开发企业对成本的控制比战略计划的实施更具有意义。房地产企业要逐步向集约化经营管理方向发展，改变以往的粗放式经营管理状态，要踏踏实实的合理有效的利用好资金，加强成本控制，为房地产开发企业的健康发展奠定基础。
房地产开发企业作为国民经济的重要部门，面临严峻的国家宏观政策调控和国家的政策管制，房地产开发企业要想在激烈的市场经济竞争中要谋求发展地位，就要严格控制成本，以便在微小的利益空间内也能够很好的经营和运行。房地产企业要在生产经营的不同阶段对成本进行控制，从而建立起集约化的运营体系，节省成本，相对扩大利润空间，增加企业的竞争实力。因此房地产开发企业的成本控制对企业的发展具有深远的意义。
参考文献:
[1]刘允延.建设工程项目成本管理[M].北京:机械工业出版社，2003.
[2]郭俊生.浅析房地产项目成本控制[J].科技资讯,2009(18).
[3]王海峰.关于股份制企业内部会计控制的思考[J].现代经济信息，2010.
房地产项目规划设计方案范文3
【关键词】特点；重要作用；设计管理；
1房地产项目开发的特点
房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。
房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。
2设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用
设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。
与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。
3房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程
3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段
对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：（1）设计承包商的选择控制阶段；（2）概念设计管理阶段；（3）扩初设计管理阶段；（4）施工图设计管理阶段；（5）分项设计管理阶段；（6）景观设计管理阶段；（7）室内设计管理阶段；（8）主体扩初设计管理阶段；（9）主体施工图管理阶段；（10）设计变更管理阶；（11）设计材料设备选型定板阶段；（12）销售示范区装修设计管理阶段等。
3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程
除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：
（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20 万 m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。
（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。
（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。
（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。
（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。
（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。
（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。
（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。
3.3房产项目开发设计管理的流程
众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下方面：
3.3.1 设计单位的选择
目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。
4设计管理的重点―――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本
在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。
而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。
5结语
由于设计管理的疏忽，会导致项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加，甚至导致产品质量的严重受损。因此，房地产开发中的设计管理，作为房地产开发操作的重要组成部分：资源管理、任务管理、进度管理和技术管理，就不能不引起业者的高度重视。
参考文献
1刘涛瑞.房地产项目设计管理模式探析[D].北京：北京交通大学，2009.
房地产项目规划设计方案范文4
【关键词】 房地产；质量；控制
【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01
1引言
在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。
2目前房地产开发项目有关问题的剖析
在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。
3开发项目前期工作的质量管理
3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。
4设计阶段的质量控制
4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。
5施工阶段的质量控制
项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。
房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。
参考文献
房地产项目规划设计方案范文5
住宅质量优劣不但关系到工程的适用性、开发企业的声誉而且还关系到人民生命财产的安全和社会稳定。所以，在工程乃至项目管理中，加强质量管理是开发公司项目管理的头等大事。
全覆盖质量管理是一种科学管理系统，是从过去的以“把关”为主的事后检验，转变为以预防、改进为主。从“管结果”转变为“管因素”、“管过程”，在工作中将过去“以分工为主”转变为“以协调为主”，使企业成为一个紧密的有机整体。其特点表现为：全覆盖、全过程、全员参与的质量管理，以及质量管理所采用的各种科学方法。质量是企业经营的永恒主题。“质量上、效益增、企业兴”，这已为许多企业成功的经验所证实。全覆盖的质量管理带动企业的各项管理工作，必然成为企业管理的中心环节。
二、构建全覆盖质量体系
1.质量管理体系基础
目前，国际上对质量管理进行了高度概括，用八项通用原则表述了质量管理最基本、最通用的一般规律，即：以顾客为关注焦点，领导作用，全员参与，过程方法，管理的系统方法，持续改进，基于事实的决策方法，与供方互利关系。
2.质量管理标准结构
质量管理包括质量方针、目标、策划、控制、保证、改进的整个过程所需的组织结构、程序、过程和资源四大要素。这些要素包括质量体系、管理职责、资源管理、产品实现和测量分析改进等标准内容。
3.梳理房地产项目质量管理关键流程
参照质量标准、结合房地产开发企业质量管控实际发展的需要，梳理其主要职能部门的流程，至为关键。具体如表1所示。
三、房地产开发企业质量形成过程及影响因素分析
房地产项目形成的各阶段对项目质量的形成都会产生影响，但不同阶段对项目质量影响的程度不相同。
1.项目概念阶段
项目的概念阶段主要是在项目建议书、项目可行性研究及项目的策划三个文件。概念阶段对项目质量的形成是至关重要的。为此，房地产开发前期可行性研究报告的市场定性定量调研分析，项目定位、投资估算、规划方案、户内套型、绿化景观方案需要进行多方案比选，以确保可行性研究报告质量，避免将可行性研究报告变成可批性报告。
2.项目开发阶段
项目开发阶段是决定项目质量的关键环节，开发商质量控制主要在于开发阶段，也是开发商和施工承包单位的重要区别所在。项目的质量目标和水平通过对项目的策划、研究、构思、设计和描绘得以具体体现。适用性质量是设计出来的，而不是加工出来的，准确反映了项目规划和设计对质量形成的重要性。
前面我们梳理了房地产流程，房地产关键流程首先在战略综合类、项目管理类、市场营销类，我们将施工管理类放到第四项，这是因为好的质量在于开发阶段的设计，房地产项目前期规划和设计阶段是房地产开发的质量管理核心。这也是依据房地产开发的特点所决定的，当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图样都已经通过审查，假如这些大量前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目整体投资效益。我们常见的一些内部功能失缺、户内套型不合理等，都是对项目规划、设计阶段开发商参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足造成的。
房地产设计阶段主要包括规划设计和施工图设计。规划设计是经过精心前期可研报告、市场调研、项目策划、定位前期工作，根据这些编制规划设计任务书。施工图设计是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷，择优选好设计方案，对住宅套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地均有重要作用。
房地产的开发与设计应遵循从规划选点到可行性研究、初步设计、招标设计、施工设计、工程运行回访，构成一个从策划、输入到输出、评审、验证、确认的大循环，目的是确定设计的符合性。
3.项目实施阶段
房地产项目实施是形成项目质量的决定性环节。抓好施工实施阶段的有效管理关键环节、重点工序等质量控制甚为重要。要严格进度控制、质量控制、投资控制和合同管理、信息管理，严把开工前各项准备，工序交接检查、隐蔽工程检查及停工后复工前的检查。施工现场管理需要重点关注的工序包括：验线、工作面移交、混凝土浇灌、渗漏、外架拆除、成品保护、房屋交付等工序环节。
房地产项目规划设计方案范文6
【关键词】房地产工程；项目管理；提高质量
经济的发展让人们改变了只注重衣食的消费观进而更注重住行，这就要使房地产行业的市场竞争力越来越激烈，国家也不断调控房地产市场，居民对房地产的质量越来越重视，为了提高房地产行业的市场竞争力，保证其可持续发展，房地产开发企业对质量也越来越重视，根据房地产现存的问题制定合理的措施保证房地产项目的质量。
一、房地产工程管理的相关内容
房地产工程管理包括很多内容，首先是开发前期的规划，这一阶段是房地产开发的第一步，也是很关键的一步，这一阶段就是要制定建筑的规划方案，建筑规划方案在整个房地产项目中起着重要的作用，所以建筑规划方案的制定一定要认真谨慎，让建筑方案具有可行性和可取性。有了规划就要进行设计，在进行设计时一定要考虑好每一个环节，否则将会对工程管理目标的实现造成影响。为保证设计的合理就要注重对设计单位的选择，不能因为要节约设计经费而选择设计实力差的设计团队，在设计过程中要保持和设计师的联系，把对项目的要求和希望达到的效果和设计师进行沟通，要督促设计师严格按照国家有关规定的标准，保证设计的质量，房地产开发商在施工过程中不要随意更改设计方案，杜绝一切可能造成质量问题的隐患，保证房地产工程的质量。施工过程中的管理，开发商要选择专业水平和素质高的施工团队，在每一个环节都要保证施工的质量。严格按照国家的规定，既要保证质量又要按时完成任务还要控制成本。合同是开发商和施工单位签订的，是进行施工管理的法律依据，要做好合同的拟定，也是保证施工能顺利进行的重要任务。开发商要督促施工单位根据实际情况制定出切实可行的进度，以保证工程按时高效的完成。
二、对房地产工程项目管理现存问题的分析
房地产项目开发是一个整体过程，包括施工前的准备，施工中，施工后，而有的施工企业只注重施工阶段，却忽视了开发前期对项目可行性的分析研究，开发前期的策划和设计阶段同样在提高房地产质量方面起着重要的作用。作为开发商一旦决定了开发项目就希望马上实施工程的建造，从而能尽快的实现收益的目标，由于建设施工要办理很多的许可证，很多企业因为麻烦在没有完全办齐相关手续的情况下就施工，还有的企业根本无视这些许可证，在没有有关部门的许可下就施工，结果导致停工甚至罚款，不仅没有得到想要的结果，反而给企业的发展带来了不利影响，也造成不利的社会影响。等到工程竣工，企业就想让施工单位赶快交楼，对工程的验收也做不到位，验收资料不齐全，结算依据也不足，导致不能办理验收，这样就会延后交付使用，如果施工单位不是一个，工程的验收问题就显得更加重要。作为建设方不能只把房地产项目的质量问题完全依赖于施工单位在施工过程的建设，到了施工阶段对产品的策划、市场的定位、项目设施都已确定，设计方案和设计图纸也都已审核通过，如果在这时才发觉设计方案和实际图纸不是最好的，这样怎么能保证施工队伍建造出完美的工程，又怎么能保证施工项目的投资效益呢。设计方案是房地产能够有效建设的凭证和依据，必须保证设计方案和设计图纸的最优化，但是很多开发商为了追求低投入、高回报，给设计师支付较少的设计费用，这样就影响了设计师的创作积极性，就不能精心设计出好的实际方案，这样的做法也会影响房地产的质量问题。
三、提高房地产工程项目管理的方法
房地产项目的开发首先要做的就是选址，选择合适有力的地理位置是房地产能有高回报的条件之一，要考虑所建项目的地理位置，人文环境，交通部署以及社会设施等各个方面，其中地理位置是最重要的因素，优越的地理位置对房地产的销售有很大影响。所以在选择地理位置时要研究其可行性，利用优越的地理位置开发出高质量的房屋，可以吸引合适的销售对象，一个成功的房地产项目与地理位置有很大的关系，是首先要考虑的问题，也是房地产项目实现盈利的首要目标。精心的设计，房地产项目的建设，最重要的就是规划设计，也是保证房地产开发项目质量的关键。要做到设计出好的设计方案，必须请专业的设计团队，不仅要有高素质还要有超高的设计水平，才能保证设计的可行性和可取性。设计师在设计过程中必须做到严格把关、反复论证，做到零失误，由于房地产行业的投资大、周期长的特点所以必须保证建成后工程的质量。严格执行各种规范标准，遵循设计的科学规律，让每一寸土地都能发挥其价值，给客户提供一个经济合理的环境，这就对设计单位提出了更高的要求，保障施工的质量。施工单位也是实现施工质量的一个关键因素，在选择施工单位是要进行严格的筛选，了解施工单位业绩，信誉，最终选出具有责任心、实力强、素质高的施工单位。现场施工过程中要遵循一定的原则，科学原则，房地产行业不同于其他行业，在施工过程中更应该科学合理，在对材料的使用上要做到发挥每一个材料的最大作用，不能浪费，对工程进度也要做到合理安排，在不影响工程质量的基础上加快工作进程，还要充分发挥企业的积极性，每一个岗位上都安排到人，都要做到各司其职。还要做到施工过程的规范化原则，严格遵守施工原则，现场施工并不是某个人能独立完成的，而是要靠大家的合作，统一思想，劲往一处使，避免施工现场技术的不规范带来的质量问题。在保证了科学和规范原则的基础上还要做到效益原则，房地产工程的建设归根到底还是追求的经济效益，所以在施工过程中既要保证质量和规范又要使经济效益达到最大，减少浪费，合理利用每一个材料，大力发展科技，提高资源的有效利用率。加强质量监督，在房地产建设过程中要严格规范每一个环节，保证建筑材料的合格，对材料的使用进行严格审查，决不允许不合格材料的使用，施工单位不能为了个人利益偷工减料。还要加强政府对房地产工程质量的监督，制定法律法规，施工单位严格执行各项技术的执行标准，对工程质量，建筑材料都要做到严格监控，保障工程的质量。环境质量也是一个重要问题，虽然住宅区的环境不能和大自然的相比，但至少可以保证有大自然的气息，要在住宅区留有健身和娱乐的空间，并且人性化的设置老年人和残疾人专用通道，建立专门的停车场，完善的安全保障措施，这一系列的要求都是为了给居民提供一个良好和安全的居住环境，才能促使房地产项目很好的运行。
总结：
建筑房地产工程项目的管理包括很多方面，要保证房地产工程的质量管理必须在每一个方面都要做好，做好规划，设计出可行的设计方案，加强施工人员的专业技能和素质，减少资源的浪费，在房地产工程建筑中充分发挥人力、物力、财力，争取在保证质量的基础上达到最小的投入获得最大的效益
参考文献：
[1]葛小亭.企鹅只转十二圈[J].百姓生活，2011.（09）
[2]于红霞，白吉伟.浅谈房地产对工程造价的控制与管理[J].才智，2012.（04）
