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物业管理的范畴范文1
【关键词】社区管理；物业管理；融合创新；模式
城市化进程的加深，带来的是众多的城市住宅小区，城市住宅小区越来越多，也导致了小区管理的困难，尤其体现在小区住户与物业部门之间的矛盾升级。而且随着时代的发展，社区管理提供的一些服务，已经难以满足小区居民的日常生活所需，这也在一定程度上制约了我国城市化发展的进程。如何使小区住户住的满意，住的舒心，就必须认真思考，创新管理模式，充分分析社区管理与物业管理之间的优劣点，取其精华，弃其糟粕，将社区管理与物业管理有机融合，创造出新的管理模式，使社区管理更加有效，以此来提高小区居民的生活满意度，创造健康和谐的社会环境。
一、社区管理与物业管理关系分析
（一）社区管理与物业管理的对象
传统的社区管理中，其主要的服务对象就是社区中的居民，去管理的目的也是为了能够使得社区居民得到良好的生活条件，保证社区居民间的和谐共处。而物业管理，虽然从字面意思上，其管理对象为物业。但从深层次来分析，社区的物业也是居民的物业，居民为了物业管理，而缴费，而实际情况来看，物业公司与社区居民的接触也较为广泛。简单来说，社区管理和物业管理是供给方，而居民在这里边扮演的角色是需求者，如何保证供需间的平衡是社区管理与物业管理需要共同考虑的。
（二）社区管理与物业管理所用方法基本相同
社区管理的目的是为了保证社区内的正常运转，保证居民间的和谐相处，消除安全隐患，最大限度地满足居民的日常所需，使居民安居乐业。而物业管理，也会为了达到续签合同的目的，而采取一系列的方法，使社区内的居民感到满意，利用多种服务手段，使居民的生活环境变得更好。但二者之间也是有一定的区别，我们要认清社区管理与物业管理之间的不同，不能将其混为一谈。社区管理与物业管理的目的不同，社区管理并不注重经济效益，而将重点放在了社会效益上，是为了维护社区内居民安居乐业，安定和谐而存在的。而物业管理则是为了经济效益，通过多种手段维护小区内的和谐安定，创造良好的居住环境。第二就是二者的管理范围不同，一个社区可能包含多个小区，因此，社区管理，必须对多个小区内的居民进行负责。而物业管理的范围，相较于社区管理较小，往往只是经营管理某一小区，只对该小区内的居民物业进行管理。第三就是，二者的管理内容不相同。社区管理的内容较为广泛，只要是涉及到居民的问题都是社区管理所负责。而物业管理则偏重于对于小区内，生活环境及物业的维护以及小区范围内的安保情况。
二、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题
（一）社区管理与物业管理难以配合
上面已经说到，社区管理的范围较大，而物业管理的范围较小，再加上社区工作人员人数较少，而社区中的居民人数众多，因此在管理工作的开展过程中，社区管理往往会遇到许多的阻力，对于居民的信息，社区管理往往很难得到有效的掌握，导致了信息的滞后。而物业管理所管理的范围较小，仅限于小区之中，也就是说，物业管理与居民间的联系比社区管理更加亲密，沟通机会较多。但是，社区管理和物业管理并不属于一个部门管辖，因此二者的配合就难以实现。最终就会导致，社区管理无法掌握有效的居民信息，而物业管理能够得到居民的有效信息，却无法解决问题的现象发生。也就是说，社区管理不够精细化，物业管理，解决问题的力度又不够。
（二）社区管理以及物业管理缺乏有效的原动力
社区管理应该是一种互动式的管理模式，也就是居民与社区工作人员的良性互动，只有二者有机结合，才能够实现政府与居民双赢的局面，也就是说，良性的互动，是推动社区管理的内在源动力，只有这样，才能够取得良好的管理效果，但就目前来说，社区管理并未达到预期的要求。而作为物业管理来说，由于其发展时间较为短暂，现阶段还无法得到政府以及社会的大力支持，也就是说，物业管理现阶段缺乏外在的动力，处于一种独立的状态。
（三）社区管理与物业管理之间责任不明确
社区管理与物业管理之间的对象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都着重于改善居民居住环境，解决居民的安全问题。二者理应是相互结合，互相作用的。但由于社区管理与物业管理属于不同的部门，因此在问题解决过程中，更多的二者是相互推卸责任，而不是共同群求解决方法。二者之间的配合，也往往是流于表面和形式。
三、社区管理与物业管理融合创新模式
（一）将物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给
社区管理与物业管理所面向的对象都是居民，其目的也是为居民提供便利，创造良好的居住环境。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，如果将其纳入社区管理，接受社区的统一指挥和管理，能够取得更好的服务效果。第一点就是要将物业管理公司的招标权给予社区。但是当业主委员会没有选举出来时，可以先委托社区代为招标，选取合适的物业公司进行物业管理。而当业主委员会选举结果产生之后，社区再将物业招标权给予小区业主委员会。对于物业公司来说，社区对其享有调解权，监督权，以及纠纷裁决权，物业公司必须服从社区的管理。社区和物业公司可以共同组织居民活动，以此来创造更好的居住环境。
（二）物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理
将社区管理与物业管理相结合，中午要管理作为社区管理的窗口和平台。在社区中的每一个小区中，都设有物业管理办公室，而这个物业管理办公室就可以作为社区管理的窗口和平台。是了解和解决居民问题的前线。而社区作为管理的后方，进行的是宏观层面的管理与服务。物业管理具有着能够及时了解居民动态，掌握居民生活情况的优点，也就是说，通过物业管理对社区管理的反馈，能够使得社区变得更加和谐，居民的问题能够得到有效解决。通过二者的融合，社区管理模式也要发生一定的转变，从以往较为粗放的管理模式，转变为精细化的管理，居民通过在物业办公室进行问题的提出，再通过物业办公室反馈到社区。是融合后的管理模式更加的精细化，做到与每一位居民进行良好沟通，互动，切实解决每一位居民的生活问题。社区管理，一定要将物业管理作为自己管理体系中的重要一环。二者的融合就决定了物业管理所扮演的角色，就像是生产流水线一样，是社区管理的一线管理平台。只有这样，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住环境，实现社会的和谐。
（三）物业管理保持盈利目的，属于社会管理范畴中的盈利部分
社区管理与物业管理融合，并不是要放弃原有的性质。物业管理的盈利性质可以继续保持，虽然社区管理是为了社会效益，但并不是无偿服务，只是根据居民的实际情况，收取较低的费用。物业管理是为了营利目的，也就是说，知道能够满足居民的日常需求，创建良好的社区环境，收取物业费也是十分合理的。而将物业管理纳入到社区管理中的收费范畴，也是十分合理的，社区在管理过程中，一定要注重居民与物业管理之间的平衡，在充分调查研究后，确定收费标准，让物业和居民都得到满意的条件。
参考文献：
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[3]刘涛.社区管理与物业管理的融合创新模式分析[J].中国市场,2018,(3).DOI:10.13939/j.cnki.zgsc.2018.03.138.
物业管理的范畴范文2
香港《建筑物管理条例》的实施，为业主立案法团的成立和运作提供了法律纲领，同时也加强了物业管理运作的监管。香港政府和专业团体借鉴公屋的专业性房屋管理的概念，逐渐发展出以业主住户为服还制定了一套《物业管理业能力标准说明》（以下简称“《说明》”），对各个级别的知识和技能要求作出具体说明。《说明》主要涵盖能力标准，而能力标准的划定则按行业内执行每项职能时所需具备的能力为依据，其中，包括需要的行业知识、专业技能和软等。这些能力标准以“能力单元”的形式表现出来，每一个能力单元描述该项能力所需要的标准及其能力要求。物业管理业资历架构共有7大职能范畴，28个职能要项，136个能力单元。七大职能范畴分别是环境管理、建筑物维修保养、业户管理及社区服务、设施管理、应用法律、财务及资产管理以及人力资源管理。每个职能范畴下又进一步细分为多个职能要项，如环境管理下细分为建筑物保安、紧急事故处理、环境安全、建筑物环境整洁、园艺梅花以及建筑物私家路管制及环境保护等6个职能要项。每个职能要项根据能力差异划分不同级别的能力单元，最高为七级。从各个能力单元的能力标准来看，香港对物业管理从业人员能力培养上具有以下特点：务中心的专业物业管理服务。随着城市房地产业的发展，各种新型业态物业的出现对物业管理从业人员的专业水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年为物业管理行业成立了行业培训咨询委员会，以推动建立物业管理行业的资历架构，旨在鼓励行业人士通过各种职业培训提升专业能力，获得相关资历。资历架构是一个非强制性级别制度，主要是将业内的学衔及技能范畴分为资历级别，并详细订明每一项资历级别所要求达到的准则。资历架构的设计，其目的是让公众人士透过一个清晰及统一的指引，制定个人的进修计划。
一方面依照循序渐进的专门技能进修途径（纵向发展），在某一特定专业范围内提升个人的技能。另一方面，按照多种技能的进修途径（横向发展），达到一专多能。资历架构划分为七个等级，第七级为最高等级，物业管理行业培训咨询委员会按以下四个指标作为划分等级的依据：（1）知识及智力技能；（2）过程；（3）应用能力、自主性及问责；（4）沟通能力、运用资讯科技及运算能力。与此同时，1.级别和能力单元划分专业化程度高物业管理业资历架构将7大职能范畴划分为136个能力单元，级别越高的能力单元对知识和技能要求也越高，如一级的建筑物保安仅要求“能够综合对驻守地方的用途、环境、合作伙伴、保安系统器材、相关法律知识及工作指引的认识，正确和合法地执行建筑物保安职务”，而六级的建筑物保安则要求“能够时刻掌握崭新的保安知识、行业和法例的要求，引入先进装置，持续改善公司所提供的建筑物保安服务。”且有别于大陆地区物业服务从业人员的综合认证，香港物业管理业资历架构为每一职能要项都提供了级别晋升的渠道，如从事建筑物安保工作的从业员可以通过培训和工作时间的积累去获得更高级别的资历，当然其也可以通过职业培训获得其他职能要项的资历认证。由此，香港每一项职能要项均有不同级别的资历认证，其专业化程度更高。2.注重实务能力水平《说明》中每个能力单元均包括该职能要项达到某一级别时所需要的行业知识，应掌握的专业技能和软等。而各能力单元的评核指引的表述可以归纳为一种模式，即“能够运用相关知识，实际解决问题/提出建议”，在这一表述模式中，更为强调的是解决实际问题的能力，包括对理论知识的学习，最终也是落实到能否解决问题这一层面。3.强调综合管理能力的提升不同级别能力单元的要求与物业管理从业员的职场发展路径相契合，一二级别的能力单元所要求的绝大部分是能够按照指令执行某项具体工作，其所对应的一般是执行岗。而从第三级别开始则逐渐向管理岗过渡，能力单元更多地要求从业员能够作为管理者，督导和安排属员做好特定工作，并且随着级别的提升，要求从业员能够对某个职能要项有整体地统筹协调把握，能够对工作做出宏观规划，对具备综合管理能力的要求逐渐提升。
二、香港与大陆地区物业管理业资格认证制度的差别
本文所称物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》，并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》，从事物业管理工作的专业管理人员。大陆地区获得物业管理师职业资格的途径是通过住建部组织的全国统一考试，考试合格并经注册者，即可以“物业管理师”的名义从事物业服务工作。考试科目包括《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》以及《物业管理实务》。各科目侧重点不同，应试者应全面掌握物业管理基本制度、房地产与物业管理相关法律政策、物业管理与经营实务、房地产投资和评估、经济学、管理学、心理学、统计学、公共关系理论、建设工程和物业设备相关知识等多学科知识，形成综合性的知识架构。由于历史背景和物业管理行业发展进程等不同，香港地区和大陆地区的物业管理师认证制度存在差异，主要如下：
1.级别梯度和定位不同
香港物业管理业资历架构对人才培养的定位是“一专多才”，其将各个职能要项划分为7个等级，不同能力单元要分别认证，从事本职能工作的从业人员也可以通过职业培训获得其他职能要项的资历认证。而大陆地区的物业管理师资格的取得，则是一种考试认定，其对人才培养的定位是“通才”，从业者只有掌握多方知识和技能，通过综合考试才能获得相应资格。按照目前规定，大陆地区实施的物业管理师考试制度不存在级差，只要满足专业学位和工作年限等条件即可申报参加考试，这与劳动和社会保障部另外实施的物业管理职业技能考试制度不同。
2.知识和技能要求不同
香港物业管理业资历架构要求掌握环境保护等七大职能范畴的相关知识和技能，该七大职能范畴多与物业管理工作直接相关。而大陆地区则要求从事物业管理工作的专业管理人员除了要掌握与物业管理工作直接相关的知识外，还要掌握经济学、管理学、营销学、心理学、统计学、公共关系理论、保险理论等与物业管理非直接相关的知识。由此，香港和大陆地区对物业管理从业人员的知识和技能要求存在较大差异。
3.取得资格的方式不同
香港地区物业管理从业者获得物业管理业能力标准说明中的相应资格，应当通过香港资历架构委员会的评估，评估方法通常包括查验年资及相关工作经验证明文件、面试、笔试、实务测试或是以上多种方式的组合。而大陆地区获得物业管理师资格的途径则是通过全国统一考试，考试通过者即可获得《物业管理师资格证书》。
三、对完善大陆地区物业管理师制度的启示
1.合理调整知识结构
当前物业管理师资格考试知识要素中涵盖了房地产投资分析、物业管理、工程建设、市场营销、公共关系、心理学、管理学、法学等知识，从业者除了要掌握与物业管理直接相关的知识外，还要掌握其他专业领域的知识，而且要求不低于其他专业领域。在这种考试制度下，物业管理师的定位不仅仅是物业管理师，还是必须具备建造师、造价师、会计师等相应知识，由此让物业管理从业人员学到的知识也往往是“杂而不精”。因此，应合理调整物业管理师所需具备的知识结构，加强考查与物业管理直接相关的专业知识，适当减少工程建设、财务会计、心理学、经济学等专业知识的权重，应当先将物业管理师培养为物业管理业的精英专才，在此基础上，再考虑所谓的“复合型人才”培养。
2.完善考核认证方式
大陆地区物业管理师以考试方式进行考核认证，这种认证方式更强调从业者的知识掌握程度和应试技巧，对从业者的实践应用能力的考查不足。而香港资历认可的评估方法既可考核从业者对相关知识的掌握情况，又可考核其实践应用能力的高低，不失为一种较为客观合理的综合认证方式。完善大陆地区物业管理师认证制度，可参考借鉴香港地区对于物业管理从业者实践能力的考核方式，在笔试之外加上面试环节或实践考核环节，综合评估从业者的实践能力。
3.推动不同的物业管理从业人员
物业管理的范畴范文3
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题
(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强
在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高
在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。一些单位消防器材无人管理，内部消防设施、器材被盗现象严重，应急照明、疏散指示标志损坏突出，消防设施器材长期处于缺损状态。一些单位与开发商、业主相互推诿、扯皮、推卸职责，缺少协调配合，导致旧的火灾隐患久拖不改，新的火灾隐患又迭出不穷，久而久之，大部分消防设施的功效特别是联动功能大打折扣，大大降低了消防设施的完整性、可靠性，致使投资上百万的消防设施形同虚设，无法发挥应有的功能。
(三)大部分物业单位消防安全管理职责不明
物业管理公司作为市场经济条件下的产物，其最终目标是服务于与业主的各项合同约定，也就是说，其只对合同约定的内容负责。而目前普遍情况是物业管理单位在与业主的交接过程中有很多单位和业主对消防设施的管理没有明细的合同约定，致使物业公司对消防设施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明确，而大部分业主特别是住宅小区业主也基本不关心除电梯运行及环境卫生等以外的公共设施的管理，导致部分消防设施不能时刻处于工作状态，或有故障而不能及时得到恢复，影响了设施的工作效能；
(四)物业对部分消防安全意识淡薄的业主缺乏管理
部分业主往往只注重自己居住、工作场所的小环境，而缺少对建筑、小区整体安全的考虑，借着装修之名，肆意扩大装修面积，擅自改变建筑物使用性质，擅自增加夹层扩大防火分区，改变建筑结构、楼梯形式，封堵排烟口、强占圈围疏散走道等，而物业单位为追求经济利益，害怕得罪业主，未尽到劝阻和管理责任，在本单位无力解决的情况下未及时与相关职能部门沟通，妥善处理相关时宜，而只是认为我不是执法部门根本管不了这些事情，从而放任发展，增加建筑的火灾危险性和火灾负荷，造成了大量的“先天性”的火灾隐患；
(五)物业管理单位准入缺少消防必要条件
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。虽然建设房管部门在核发资质证书时对物业管理公司拥有的技术人员数量上有明确要求，但没有规定消防专业技术人员的数量。加上目前很多建筑特别是非住宅小区高层建筑的物业管理企业基本上是从房地产开发企业派生出来，虽具有独立的法人资格，但依附受制于房地产开发商，建设和管理不分的体制严重制约了物业管理单位的工作开展；
(六)消防设施日常维修资金得不到有效保障
由于业主多且分散，在公共场地的使用、车辆的停放、物业公司的服务质量等方面业主与物业之间很容易引起矛盾，造成双方产生不信任和纠纷的情形，加上传统的“主仆”观念影响，物业管理处于被动弱势地位，导致物业管理费用不能及时收取。同时现有法律对建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的规定，要求维修基金的使用由售房单位或受托的物业管理企业作为实施单位，提出年度使用计划及分项目维修经费预算报告书，经业主委员会审核，房地产行政管理部门审批后方可将维修基金分批拨付实施单位，其操作程序复杂，很少有物业单位有决心和耐心去申请和使用这笔经费，致使包括消防设施在内的公共设施维护保养经费的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未纳入委托管理的正常范畴
在日常的监督执法过程中，笔者遇到这样的情况，由于与业主之间存在尖锐的矛盾，有些物业管理单位未通过任何移交手续擅自撤离小区，致使小区的日常管理全面瘫痪，而小区的业主委员会随即聘请了新的物业单位进行日常管理。而消防部门进入该小区进行监督抽查时，往往注重对物业管理单位的管理与监督，但由于原物业单位未将建筑主体的审验情况及消防设施的相关维护资料移交给业主委员会，而业主委员会也没有把消防安全管理纳入委托物业单位管理范围，则新物业管理单位就不应承担相应的法律责任，而消防部门只能把责任落实到业主委员会。但业主委员会是由所有业主选举产生的非法人临时组织，不具备法律责任承担能力，这就极大地增加了小区火灾隐患的整改难度，大大加大了消防部门的工作量。
二、解决当前物业管理中消防安全职责不落实问题的对策
(一)进一步明确和完善相关法律规定
政府相关部门应根据目前物业管理的现状，加紧制定完善相关法律法规，进一步明确业主委员会的职责，完善组织机构，确保业主委员会人员的相对稳定。规范业主、业主委员会与物业管理单位之间处置问题的程序，明确合同约定中消防安全管理的具体内容，规定每幢建筑(或小区)聘请物业管理公司应通过竞标形式进行，严禁单产权多使用建筑或多产权建筑开发公司委托下属物业管理单位管理。把建筑消防设施的委托管理作为业主聘请物业公司管理的先决条件，确保消防设施有人管理，明确物业管理单位的接管时间并完善建筑消防设施移交的手续；
(二)提高物业公司的准入门槛
建设房管部门在核发资质证书时，应明确规定物业管理单位必须配备一定数量的消防专业技术人员，并把通过消防专业培训且取得相应的消防资格证书作为核发物业管理单位资质证书的前置条件。同时要建章立制，制定消防部门与建设房管等部门之间的信息通报制度，及时掌握物业管理单位的相关信息，把物业公司拥有消防专业人员的数量、消防管理能力的强弱及履行消防安全职责情况纳入物业管理单位资质申领、等级评定的范畴，提高物业管理单位消防安全意识和管理水平；
(三)加强对物业公司消防工作的指导
区级政府应将街道、社区范围内的物管单位纳入街道、社区及公安派出所的考核管理范围，定期保量的对辖区内居民住宅区的管理单位进行消防监督检查，把加强对物业公司的管理作为今后消防管理的一项经常性工作，并把物业管理单位纳入日常监督管理的视线，把规范物业管理单位履行消防安全职责作为加强各类建筑、小区消防工作的基础内容，同时，物业单位要主动地与街道、社区及公安派出所建立联动机制，一旦发现小区内出现违章违法行为，物业单位应及时报告街道、社区及公安派出所，切实将一些隐患扼杀在襁褓之中。同时，相关职能部门也要加大执法力度，对存在火灾隐患久拖未改的物管单位及个人应依法严肃处理，从严处罚；
(四)加大消防教育培训力度
切实加强对物管单位负责人及相关管理人员进行消防安全培训。街道安全办要具体抓好摸底、统计汇总工作，督促落实，防止漏报漏训。通过培训，使物业管理人员增强消防安全观念，切实学懂学透《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律、法规，进一步明确各项消防安全职责，树立起消防安全责任主体意识。管理人员要做到会报警、会组织人员疏散、会组织扑救初起火灾。力争使物管单位消防管理工作水平、岗位人员素质有所提高。:
物业管理的范畴范文4
关键词：物业管理企业；财务风险；管理
一、物业管理企业工作内容
物业管理企业也叫物业管理公司，物业所有人通过相关合同制定对物业专业化管理的企业性经济实体，它的管理内部包括对地上建筑物及其附属设备设施的维修、养护以及对卫生、绿化、安全、等项目的持续，属于第三产业范畴，服务对象为业主和租户。随着城市现代化的推进，物业发挥越来越多的类似行政管理的职能作用。物业管理属于劳务型行业，是新兴的产业，在住房制度改革过程中诞生，我国物业发展历经20余年，经营范围不断拓宽，物业管理市场也逐渐完善。
二、财务管理风险概述及我国物管企业财务风险管理特点
(一)财务管理风险概述
在现代企业的内部管理中，风险管理是一项重要的内容，对风险管理的准确把握可以避免企业经受不必要的损失，减少经营中的各种企业成长障碍，保证企业在可持续发展的轨道上运行。财务风险管理属于风险管理的范畴，在企业运营过程中，通过各项财务活动对企业中的风险进行识别、度量、控制，促进企业财务活动的安全可行，减少财务风险发生的可能性，将损失最小化。财务风险管理也是有成本的，风险的变化也决定了风险管理的动态性质，风险管理的措施也应该动态跟进，及时修正，这就要求在管理财务风险的过程中要有一定的科学性。
(二)我国物管企业财务风险管理特点
1.我国物业管理企业起步较晚、发展较慢，部分物管企业对财务风险管理的重要性认识不足。物业管理企业的财务风险管理通过一定的财务规划，形成治理企业的目标，由于物业管理企业多是小规模开展，缺乏主体经济支撑，对财务风险的认识不足，多是风险管理能力薄弱的企业。相对于西方发达国家，我国的物业管理企业起步略晚、成长速度较慢。物业管理企业的工作人员有的是为安置房地产企业的亲属人员而聘用的，有的是物业管理经理临时招募的非专业人士，财务管理人员相对于房产等行业的同岗位人员工资较低，也使得他们工作的积极性和业务水平与其他行业存在一定的差距。个别物业管理企业对于领导采用年度考核的管理办法，由于领导的短期行为，项目尾期最后业绩的考核因领导职务调离，缺乏项目的整体考核。2.对于物管企业的财务管理，收入自身的特点给财务风险管理带来很多难度。物业管理企业与其它生产型的企业相比，个性化、差异化的服务它的产品的主要特点，物管企业通过规模化生产取得的效益同生产类实体经济比相对较弱，它是一个以人的满意度为主的一种劳务，在提供服务的过程中，既有客观因素，又有主观因素，对产品的质量缺乏明确的依据。此外，物业提供的业务数量较多，人力成本较高，众所周知，对人的管理是最难的管理，如何通过科学有效的财务管理，对财务资源的合理分配和规划，达到安排物管企业各项经营活动，提供服务满意度，是一项复杂的工作，特别是对于物业这样一个收入依靠服务满意度的资金管理企业，它的财务管理更像是一个无限循环的项目。3.部分物业管理企业的风险管理能力较弱，资金管理能力不佳且内部审计作用发挥较差。财务管理最核心的就是资金管理，财务风险管理最主要的也即是资金链条的完整性管理，资金来源单一，收入质量对于服务质量的满意度依附性较高。随着人民生活水平的提高，对于物业的服务质量的要求也越来越高，越来越个性化，财务风险管理也增加了难度。物业费的及时足额收缴，表现出了一定的困难性，车位管理分配、有偿家务服务、园区公共治安都可能引发管理行为产生的财务风险。自有资金少，资金运用不合理，投资不谨慎，公司财务管理缺乏远见，物业经理的短期行为，都将导致财务风险管理能力低下，很难实现财务收益。此外，部分物业管理企业缺乏内部控制，未设置内审部门或者内审部门形同虚设，拿地时低估成本。
三、改进物业管理企业财务风险管理的具体策略
(一)规范物管企业的各项日常工作
物业管理企业多是小型企业，但麻雀虽小，五脏俱全，物管企业的财务风险蕴藏在企业的各个部门中。前台可能除了业主的日常接待工作，也有业务投诉的初级处理，甚至还兼任收费岗位，工作过程中如果缺少一定的岗位说明可操作流程，很可能忙中出错，对财务的损失产生影响。维修工提供完服务，如果是有偿服务，也可能接触收费工作，针对现金收款的不开票及坐支行为，需加强制度建设和人员培训，依靠实地突击检查等措施加以控制。车位停车费管理中，对于不给票行为，要有相应的奖惩制度，加强人员素质培养，可以增加固定资产投入，考虑人机并行方案，采用车位收费系统规避私吞现金行为。资金支出中，采购物资的以次充好、频繁采购、收受回扣等违规行为，应实行集团集中采购、项目采购权分离的政策。对于拖延支付保安、保洁、绿化等外包费用变相收取回扣的行为，可通过集团招投标方式，选取外包单位并由集团统一支付费用，项目支付权限上交于集团。总之，应该对物管企业的各个岗位进行规范，通过制度的完善和指引规避可能发生的各项财务风险，降低风险发生的概率。要有完善的考核制度和办法，有各项行为的监督管理策略，对于资金的收入和支出要有明确的两条线管理，确保资金链条的完整。
(二)健全物管企业的财务基本管理
会计的基本职能是核算和监督，对于物管企业也是如此，会计核算制度要认真执行，对于不设账、账外账、小金库等不合理行为要坚决抵制，良好的会计核算管理可以让风险管理更有依据性，更加有据可查。在账目的设置上，要根据物管企业的实质特点，记录好与地产开发公司等的历史账目问题。对于物管企业自有的项目，做好在建、已建成项目等内容的统计，对各个项目的资产的计提、折旧做到清晰明确。在账务处理上，要依据最新的企业会计制度执行，对于符合第三产业优惠政策的各项税务活动要做好税收申报工作，最大范围内做好税收筹划的各项细节。在财务监督方面，对于发现的虚假账务要积极举报，对个别员工的侵占企业利益行为予以制止。对各种招标工作要积极参与，在企业安全运营范围内对各项对外投资，做好风险评估和预判，通过科学的决策提高投资的准确度。
(三)提高物管企业财务风险管理能力
企业的管理者的风险意识决定了企业的风险管理的地位，对于物业经理来说，首先要有财务风险意识，财务风险管理应随着物管企业经营项目的管理而贯彻始终。财务风险管理又是一个动态的管理过程，需要不断修正企业的管理行为，改进管理策略，一成不变的管理和照搬照抄的管理必然行不通，要提高对环境变化的应对能力和各类型突发事件的处理能力。在内部审计方面，应建立项目整体考核制度，不能单单按年考核。在企业内应实行全面预算管理，在制定财务制度上，不应把预算任务只交给内审部门，应充分发挥企业各部门的合力，由销售、合约、工程、财务等成员共同参与。在财务投资决策上，要运行专业的科学投资方法，科学控制风险，建立风险防范基金制度，对经营成本进行科学保底。
四、结束语
在经济发展放缓，增速减慢的市场形势下，国外的物业管理不断完善，我国也应该提高物业管理企业的服务能力，提高物业管理的竞争力，不断满足广大居民和业主的个性化服务，在管理上创新，在制度上革新，通过不断超越自我的管理和服务来满足第三产业的差异化需求，通过加强业务专研，依靠敬业、奉献精神，做好物管企业的财务管理工作，将财务风险控制在最小的范围内，让我国的物业管理企业在服务质量上与国际趋同。
参考文献：
[1]向茂琳.物业管理公司的财务及风险管理研究[J].企业导报，2015.
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物业管理的范畴范文5
关键词：旧住宅区；物业管理；建议
中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）09-0184-02
引言
《沈阳市物业管理条例》规定，2000年 6月底以前交付使用、房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区称为旧住宅区，这些小区建筑年代久远，设施落后、产权复杂，多数处于无人管理或管理不到位的状态。沈阳市旧住宅区数量庞大，多位于城市的中心区，对整个城市环境的发展有着重大影响。从2010年开始，沈阳市委、市政府投资15亿元，用三年时间对全市1 502个旧住宅区进行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，开始进行物业的软环境建设。
一、沈阳市旧住宅区推行物业管理的难点分析
经过改造，沈阳市旧住宅区已经有了明显改善，物业管理的实施具备了一定条件，但在实际推行中仍存在着一些难题，阻碍着物业管理的顺利实施，主要表现在以下几个方面：
1.旧住宅区物业管理的相关制度不健全。旧住宅区的物业管理多处于混乱状态，原因之一在于相关的制度不健全，缺乏具体的政策扶持。制度和政策是旧住宅区物业管理得以顺利实施的关键。2012年10月，沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中对旧住宅区的管理，房屋维修责任，公共服务和扶持方面提出了意见，指明了总体方向。但目前还没有建立成熟的旧住宅区物业管理体制，还缺少相关的具体实施方案，物业企业及业主的利益保障方面也没有完善的配套措施。
2.基础设施仍显薄弱。尽管沈阳市旧住宅区已进行了全面改造，但由于其在建设时设计标准低，配套设施落后，存在先天不足，故仍存在基础设施薄弱的问题，给物业管理的实施带来难题。在规划之初这些旧住宅区基本没有围墙，无物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地少，无停车位，小区客观存在的缺陷很难弥补。此外，旧住宅区历时较久，设备设施老化破旧，屋面漏雨、墙体长毛等质量问题大量存在，虽进行了相应改造，但后续的维修保养仍需大量的资金投入。一些旧住宅区长期处于无人管理的状态，小区环境差，秩序混乱等问题都严重阻碍了物业管理工作的顺利开展。
3.旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心。沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，这些小区老年人多、低收入群体多，消费能力偏低、观念滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量的购房者，这些购房者的目的不为了居住，而为了学区、投资等，导致房屋长期处于空置或出租状态。业主不在小区居住，不考虑小区环境改善，现有租房者更多地考虑租金，不愿意承担物业费，小区的物业管理无人问津。旧住宅区居住群体的特殊性，导致居民普遍对物业管理认识不清或漠不关心。
4.物业管理资金不足。旧住宅区物业管理资金来源何处，如何落实，已成为物业管理工作的难题。旧住宅区物业收费标准较低，在维持基本的保洁保安方面已略显困难。还由于居民收入普遍偏低，对物业管理认识不足，流动人口多，导致物业费收缴率偏低。另一方面，旧住宅区的配套设施少，无办公和活动用房，可盈利性设施少，后期维修管理中资金投入大，这使得物业企业很难获得经营管理方面的收入，还需大量的资金投入来进行设备设施、屋面路面等的维修养护。如要进行更好的封闭式管理，还需进行围墙、门禁系统等的投入。资金不足直接导致物业接管旧住宅区成为难题。
二、沈阳市旧住宅区推行物业管理的建议
1.制定切实可行的物业管理实施方案。根据2012年10月出台的《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中对落实旧住宅区管理及扶持方面的意见，建立成熟的旧住宅区物业管理体制，制定相关的具体实施方案，保障物业企业及业主的权益。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，物业企业有信心接管旧住宅区，小区的困难职工能够获得相应的补助从而接受物业管理，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。
2.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。由于旧住宅区的先天缺陷，多数不能直接引入规范的物业管理，应根据不同的条件，采取不同的物业管理模式，逐步实现物业管理的专业化、规范化。在《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出旧住宅区经过改造后一律实行物业化管理，其具体管理模式由业主大会决定，可采取选聘专业物业企业，社区居委会牵头组建物业中心，聘请物业职业经理人及自行管理等模式。采用何种模式应根据小区条件进行选择：（1）对于规划较好，小区停车、绿化、道路、房屋质量等能满足要求，能封闭的小区，可聘请专业物业企业进行规范化管理。（2）对于条件一般，有必要的配套设施，已进行综合改造，具备基本的准物业管理条件，但尚不具备引入专业物业企业进行规范服务的旧住宅区，可采取社区准物业管理模式。由社区居委会牵头组建物业服务中心，为居民提供基本的物业服务。（3）对于基础条件差，居民收入普遍偏低的旧住宅区，可采取业主委员会领导下的自行管理。（4）若旧住宅区为企业职工住宅，原企业仍存在，有一定经济实力，可由企业进行相应管理。
3.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。物业企业要提供服务，就必须收取相应的费用；业主缴纳物业费，就应该获得相应的服务。但由于业主对于物业费的收费标准，费用用在何处，享受什么样的服务并不明确，经常觉得物业收费标准高，提供的服务少并且不到位，不愿缴纳物业费，从而导致旧住宅区的物业收费困难。针对此，在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。由于旧住宅区基础条件不同，不能实行统一的收费标准和服务项目，应根据小区条件提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。业主委员会与物业企业沟通提出适合的服务范畴，确定合理的收费标准。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，并公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任，为物业费的收取奠定良好的基础。同时物业企业应不断地提高服务水平，为业主提供方便及时的优质服务，让业主享受到居住生活的方便和安全。
4.提高居民对物业物业管理的认识。提高旧住宅区居民对物业管理的认识，让其接受物业管理和服务，进而推动旧住宅区物业管理的顺利实施。首先政府应采取多种形式的宣传教育，普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；其次，媒体应多进行宣传和报导，唤起各有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业，了解物业，并通过经常开展社区文化活动，构建物业企业与业主的和谐关系。业主的认可和积极参与意识是推动物业管理良性发展的基础。
5.多方筹措资金。旧住宅区物业管理的推行困难重重，很重要的原因在资金落实上。依据《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》中提出的旧住宅区资金落实的意见，可从以下几方面筹措资金：首先政府扶持是关键，根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策。政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策，以鼓励企业接管旧住宅区；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜，对旧住宅区的特困职工适当补贴物业服务费。其次，物业企业应在政策允许的范围内，适当采取多种经营的方式来弥补物业费的不足，把旧住宅区的停车收费，自行车库、管理用房的租金，利用共用部位取得的广告收益等纳入管理专项经费，在小区内开展一些有偿服务。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金，小区公共场地及公益设施的完善由居民集资；市政各部门各司其职，负责旧住宅区的垃圾清运，路灯维修，供热、排水设施维修，健身器材维护等。
结语
旧住宅区环境的改善对城市整体环境的提升具有重要意义。解决旧住宅区物业管理中的难题，逐步实行旧住宅区物业管理的专业化、市场化、规范化，确保其综合环境的不断改善，使旧住宅区房屋保值增值，让百姓安居乐业。
参考文献：
[1] 张沈生，朱晓凯，殷振瑶.沈阳市旧住宅区物业管理存在的问题与对策[J].沈阳建筑大学学报，2011，（7）.
[2] 葛红刚.“社区准物业管理”：破解老旧小区管理难题[J].城市开发，2010，（3）.
物业管理的范畴范文6
【关键词】住宅小区；物业管理；存在问题；措施
1.物业管理的概述
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或是委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。
2.我国住宅小区当前物业管理主要存在的问题
2.1市场机制及相关法律法规不健全
造成通辽市大量弃管楼存在的主要原因在于房地产开发中的建管不分，虽然政府出台了物业管理招投标制度，但该项措施操作环节存在很大的漏洞，忽略了业主的权利，未建立业主与物业管理公司的双向选择机制；另外物业管理公司本身有时也很被动，开发商在销售阶段作出不合理承诺，导致物业管理公司无法实现，这与政府缺乏相应的物业接管制度，划分清楚责任归属脱不了关系。
2.2物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系，所以物业服务企业属于开发商的下属单位，但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业，这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。当住宅小区的业主委员会成立以后，选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行，这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业，然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业，并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。
2.3政府对物业服务企业的监管不到位
由于物业管理的涉及面较广，因此物业管理想要顺利发展下去，就必须依靠政府的监督和管理，但是现今物业管理还属于一种新兴的行业，一些关于它的法律法规和政策制度政府还没有完全的建立，并且物业行政主管部门没有相应的处罚权，在监督物业收费上制度不完善。除此之外，住宅小区的业主委员会成立也存在不规范的情况，其选聘物业管理公司的时候，没有从全方位进行考虑，这就造成当业主遇到问题的时候，没有办法及时的处理，由此可见，在住宅小区物业管理中，如果缺少了政府的监管，就会使整个小区物业管理出现混乱，不利于物业管理公司健康稳定的发展下去。
3.提高我国住宅小区的物业管理水平的措施
3.1转变业主观念，提高物业管理服务意识
对于物业管理公司来说，他们最主要的来源就是物业管理费，这也是提高物业管理公司服务质量的重要基础。因此，作为政府部门应该加大宣传的力度，让住宅小区业主认识和了解物业管理，明白物业管理的重要性，并且尽可能的把物业管理条例发给大家阅读，明确物业管理的收费明细，从而转变业主对物业管理的观念。除此之外，还可以开展一些宣传咨询活动，提高业主的自我管理意识，促进业主和物业管理公司之间的相互理解和信任，政府要加强对物业管理的监管，从而有效的提高物业管理公司的服务质量。
3.2制定完善的物业管理相关配套法规
（1）物业管理的早期介入
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段，站在业主的角度，从使用、维修管理出发提出前瞻性意见，从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。
（2）积极开展招投标机制
在物业管理刚实现招投标机制的初期，人们还不适应市场的选择，因此政府应加大工作力度，首先对比较规范的住宅小区进行试点运行，多组织相应的招投标活动，进行广泛宣传，通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家，最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。
（3）建立物业管理信用档案
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系，它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为，为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务，为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少物业管理公司违法违规的经营行为。
3.3培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作
（1）增强业主的自我约束与自我救济能力
由政府、媒体共同加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，不交物业管理费是违法行为的宣传，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主公约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。
（2）借助社区管理的力量，监管好业主、业主委员会的建立与运作
过去，业主委员会的成立是由开发企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。同时，当业主委员会成立后，到房地产部门备案，并接受居委会的监督指导。因此，可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构，居委会或社区监管的范畴，这将有利于社区服务功能的建设，同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质，规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时，社区监管部门可以作为中介调解人进行调解，化解纠纷，及时解决问题。
（3）政府推行建立第三方管理机构
由于业主对物业管理的不满与日俱增，并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作，同时对于物业管理公司来说，面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问，已显得力不从心，而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上，此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。
第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。
3.4建立健全相关法律法规及市场机制
要从根本上解决建管不分、衔接不好、满意度低、收费难的问题，首先应建立业主与物业管理企业双向选择的市场机制，让业主主动地选择物业企业，而不是被动接受，这一机制还有助于物业管理企业提高服务质量；其次，政府相关部门应出台相应的物业接管制度，对于开发商前期建设上的问题、不切实的承诺给予明文规定，不得转嫁给物业企业、欺骗业主，以减少物业企业与业主间的纠纷和矛盾；再次，政府应建立物业管理收费标准，使物业管理收费公开透明。
结语
综上所述，在住宅小区物业管理中，其主要的宗旨就是服务，对于物业管理这种新兴的行业来说，想要做好物业管理工作，首先应该转变业主观念，提高物业管理服务意识，加强物业管理地方法规制度建设，并且用科学的手段吸纳和培养人才，提高从业人员的综合素质，只有这样才可以实现物业管理行业的健康发展。
参考文献：
