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房地产项目工程管理要点范文1
关键词:甲方；房地产项目；现场施工管理策略；价值
1房地产工程管理的价值
1.1有利于施工现场管理
房地产工程的计划制订与实施相当严谨，它需要保证每一施工管理环节的科学合理性，做到实事求是，对施工整体的进程与质量带来正面效益。为了保证甲方在房地产项目现场施工管理中获得利益，应加强对工程开工前的准备、施工过程管理及施工竣工阶段现场管理。以项目中的现场管理准备工作为例，它就应该包括项目管理内部分工与专业工作界面优化，保证甲方在项目内部管理流程中占据绝对主导地位。在公司确定工程总进度计划时，甲方必须参与到各个分项计划的制定过程中，明确工程中各个环节的管理目标及基本控制节点。当然，施工现场管理工作中涉及到甲方参与的相关事项还有很多，基于技术质量、进度、成本、安全文明施工、人员等层面展开统筹规划，确保施工现场管理始终处于有序状态。
1.2能够确保施工质量
房地产项目的现场施工质量管理实际上是一个技术管理流程，它涵盖4个方面:编制管理、交底管理、检查管理及评定管理。这4个管理过程环环相扣、密不可分，且每一部分都影响到工程项目的整体质量。编制管理是房地产项目现场施工的设计环节，该环节的质量把控一定要细致到位，要结合工程工艺、技术及施工质量保障内容展开分析，并将管理内容编制成册；技术交底与检查管理过程则强调甲方要对施工技术人员做好相关的作业交底工作，严格记录交底内容与施工质量问题，通过检查后才能结合工程手册推进施工过程，进行局部整改或直接进入下一步的评定管理过程。评定管理主要结合施工建设工程的整体内容展开详尽的书面报告分析，为施工质量给出评定结果，并围绕评定结果设立合理有效的奖惩机制，保存相关存档资料。
1.3可控制成本
控制成本是甲方在房地产项目现场施工管理工作中的关键，也是体现其组织策划能力价值的重要标志。随着房地产各个工程单位之间岗位竞争的白热化，成本管理也成为甲方必须深度思考得一项重要工作内容。为了有效降低工程成本预算与施工付出成本，需要结合实际情况加强房地产项目的成本控制。例如在决策阶段，甲方就要全面参与到成本控制工作当中，制订严谨的合同条款内容，结合施工组织及施工工艺有效控制工程成本[1]。
2甲方的房地产项目现场施工管理要点
甲方在房地产项目现场施工管理中起到举足轻重的作用，结合多维度现场施工管理方向，这里结合案例探讨了甲方在房地产项目中的现场施工管理内容。
2.1甲方房地产项目案例
某工程位于厦门市翔安区马巷镇西部，莲塘北路以东，建筑用地面积31040m2，总建筑面积117121m2，其中绿地面积10787m2。工程主体由9栋建筑物组成，文章结合该工程论述甲方现场施工管理要点。
2.2某房地产项目的甲方现场施工管理要点
2.2.1加强现场的施工质量管理
甲方要针对该项目的现场施工管理要点，通过质量监督管理查出现场施工进度中存在的各种不合理问题，为甲方与乙方沟通创造条件空间。施工质量管理主要体现在施工原材料方面，甲方在该方面应该做好相应监督，避免质量不合格的材料进入施工现场，为施工项目带来隐患。甲方也要对房地产工程项目的立项、工程设计、工程施工、工程竣工、工程验收等内容进行全方位综合质量管理。对于该工程的主控项目则采取样板先行、取抽样检验的方法，做好自检评定相关工作，并由专业施工管理层技术人员进行评价。
2.2.2施工进度管理
1）要基于施工计划进行有效调整管理，对项目实施科学网格化管理，并做到灵活安排和全面动态进度管理优化。2）对施工计划展开有效检查与管理任务落实，最好制定每日的施工进度调整计划，并落实调整后的施工相关规划内容。3）要基于施工进度计划展开总体编制管理，保证在施工周期合同期内完成相应工作内容。例如结合工程技术内容编制计划进度节点，监督每一项现场施工技术环节，并做到合理审核。4）要基于施工进度建立保证体系，它要求公司领导、项目经理、各个项目的技术负责人都要参与到施工进度管理工作当中，保证分工合作各尽其能。该工程根据公司全面预算节点要求，保证4#、5#楼在2014年8月达到预售条件，1#、2#、6#、7#楼在2014年9月未达到预售条件，3#楼在2014年12月未达到预售条件。考虑到施工时间跨度中有一个春节，所以至少影响一个月时间，工期相对紧张。因此地下室桩基工程与土方工程必须在春节前完成避免春节后雨季较多影响土方作业及地下室施工。甲方对房地产项目工程的现场施工进度管理应该围绕5项计划展开：施工进度计划、劳动力计划、设备材料进场计划、甲供设备材料招标计划和资金计划。其中前3项为总包编制，专门由甲方审核修订；剩余的第4、5项由甲方自行编制，可按照计划制订如下步骤:1）甲方要求总包对施工进度计划进行整体倒排。2）甲方列出施工进度计划，并分发给各个承包商，根据关键时间节点进行施工进度计划完善。3）总包施工进度计划确定以后，马上编排劳动力计划对设备材料进场进行规划，各分包亦如是。4）甲方要根据施工进度计划与设备材料进场计划拟定招投标计划与房地产项目资金使用计划。
2.2.3施工安全管理
甲方一定要建立房地产项目现场施工体系中良好的安全管理制度，将安全生产责任落实到每一个岗位和每一名职工。甲方要改变传统的安全运作方式，结合房地产项目施工现场的具体情况制订具有灵活性的可操作策略。
2.2.4施工成本管理
施工成本管理涉及方方面面，甲方在施工成本管理过程中应该做到审时度势，应该尽早接入相关工程审计人员，做到先期合理把关成本内容。甲方在施工成本管理过程中，从设计、编标、到系统建立数据档案库，结合建设监理、造价工程师等协助业主解决造价变更问题；检查每一项工序子项中单价、数量与金额的变化情况，看其工程变更对总投资额的影响；要在工期进度中协调解决建设单位与施工单位的矛盾，保证工程在长期内实现收益填补成本增加的损失。
2.2.5加强现场人员管理
甲方在房地产项目现场施工管理进程中还要做到“以人为本”，不断加强现场人员管理。该工程就有效开展激励奖惩机制，结合乙方、监理方管理人员的工作积极性与责任感推进施工工作，做到奖惩分明，从各个层面促进施工管理过程水平的整体提高。
3结语
总而言之，以甲方为中心的房地产项目现场施工管理一定要做到面面俱到、胸有成竹，多采用各种现场施工管理技术，结合政策规范，优化工作内容，确保房地产项目建设的有序性与有效性，切实维护好甲方与乙方各自利益力求共赢。
参考文献:
房地产项目工程管理要点范文2
【 关键词 】房地产管理；工程管理；质量管理
中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号：
前言
房地产行业经过多次的调整和发展后，在原有的土地资源开发模式逐渐转化并加剧产品、市场和客户竞争，项目开发周期长，可利用资源短缺，往往需要分阶段开发建设，然而，供给和需求之间的关系、市场、环境又受到宏观经济形势和政策的影响，从而影响房地产的发展趋势，因此，对房地产开发商来说，一方面要及时应变，加快产品调整作为项目开发建设成功的首要保障；另一方面要将管理细化到开发过程中的每一个环节，每一个具体的步骤。工程项目管理在房地产开发过程中起着举足轻重的作用，它贯穿于整个房地产开发过程。如何以科学的房地产开发工程管理工作提高管理效率，提高工程质量成为现代企业项目管理面临的重要的问题。
1.房地产开发工程管理重要性分析研究
随着我国社会的高速发展，房地产开发工程管理工作是企业的重点之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。
2.房地产开发工程管理工作主要几点分析研究
2.1房地产开发工程管理的基础即开发
随着企业综合管理水平的提升，房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理，保障房地产开发工程顺利进行。
2.2以市场需求为导向进行房地产规划、设计管理工作
随着我国经济的发展、人民生活水平日益提高，人们对住宅的需求也不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
根据企业分包的过程中对现代房地产的发展的影响，房地产开发企业的项目管理部门必须重视综合协调工作的开展，以施工单位，分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点来协调工程项目管理工作，确保房地产开发项目的顺利进行。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、施工场地等因素同施工过程的各方进行协调，以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
2.4注重房地产开发工程的质量管理即房地产开发企业生存与发展的根本
在现代社会人民生活中，房地产是人们经济性能中的一个重要比例，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求，保障工程建设施工质量，作为房地产企业项目开发企业即工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对质量监督与管理的职责。在工程技术部领导下，负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
3如何加强房地产开发工程资金的控制、管理，从而保障企业的经济利益
房地产商在房地产项目开发中，完善的资金管理与控制系统是保证房地产开发项目和资金管理控制的关键，其关系到对房地产开发企业的资金的合理使用和管理，关系到房地产开发企业项目融资计划和平衡，以及资金的合理分配，是现代房地产开发企业管理的关键。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
房地产项目工程管理要点范文3
关键词：项目管理 成本控制 目标成本
房地产项目管理贯穿于项目的规划设计、施工建设到最后的竣工验收、交付等各个阶段。房地产项目管理旨在保证工程进度，加强施工质量的控制，进而提高最大成本收益率。对于房地产项目而言，成本管理作为项目管理的核心内容，加强项目管理中的成本控制对于房地产项目管理具有重要意义。
一、房地产项目管理中的成本控制
成本控制在项目管理中发挥着核心引导作用，建立健全成本控制引导机制，促进房地产项目管理水平的提高，有助于目标成本管控效果的加强，实现工程项目管理的系统化。项目管理过程中成本管理作为核心要素，而目标成本管理则是成本管控的有效方法。是目标利润和目标管理的综合产物，加强目标成本管理对于项目管理的成本控制具有积极作用，有利于企业成本管理控制的加强，促进项目管理目标的实现。
加强项目管理工作的成本控制，是房地产项目管理的重要内容，作为降低成本提高项目收益的重要方法，有利于提高企业自身竞争力，促进企业在日益激烈的市场竞争中持续、稳定、快速的发展。当前很多房地产开发企业在项目管理中存在短板，缺乏完善的项目成本管控机制，项目管理中的成本控制缺乏系统化、规范化，致使在房地产开发过程中达不到预期的社会价值和经济效益。
二、房地产项目管理中成本控制现状
1、项目设计管理阶段的成本控制有待加强
对于项目的规划设计，会对项目的成本预算产生直接的影响。尽管项目决策本身成本较少，但是做出合理的项目规划决策，是加强成本管理控制最为直接有效的方法。因此，在项目规划设计初期，需要具有成本管理控制意识，按照成本管理的方法对项目规划设计进行审核，从而实现成本控制的全面化。在项目决策设计阶段进行成本预算管理，有利于市场、经济资源的优化配置。在房地产项目进入具体的设计阶段以后，需要时刻保持项目成本控制意识，将技术与经济合理充分结合起来，实现成本控制的最优化。
2、项目管理的成本控制有待规范化
对于房地产项目管理而言，成本与利润是紧密关联的。成本与利润也是最多被提及的词汇，为了追求项目利润的最大化，尽可能在保证工程质量的基础上降低项目成本，成为各大房地产开发建设、施工单位关注的重要内容。在追求利润最大化的同时，工程项目的总包单位为了有效控制成本，将整体项目进行肢解，进而出现了很多分包单位。在总包单位与分包单位交接控制的过程中，对于成本的控制就会出现很多问题，总包单建设位与分包单位在成本预算管理的控制中存在诸多问题，渐渐的成为工程项目成本控制中的难点以及重点问题。由于各方之间的协调沟通不到位，也就不利于工程项目的成本控制。
3、工程项目的成本控制有待系统化
房地产项目工程管理周期涵盖规划设计、施工建设、竣工验收以及售后服务等各阶段。在各个阶段都需要进行严谨的项目管理，在不同的阶段都存在资金的流动，因而项目管理的成本管控意识要与施工进度相匹配，从而实现成本管控的系统化。将项目管理建设的成本控制意识贯穿在整个项目周期中，可以整体的进行成本预算管理，提高成本管理的全局观念，有利于项目管理中成本控制的全程化、系统化。当前很多开发企业在项目规划初期只关注建设成本，往往忽视了工程项目建设的整个周期成本。对工程项目管理进行整体化的考虑，从全局的角度对成本进行控制，才能减少成本管理的不足，提高成本控制的有效性。
三、房地产项目管理中成本控制的完善
1、全面提高成本管理意识
房地产项目管理作为一个全过程管理，成本预算控制涉及到工程项目开展的各个阶段，其中涉及到不同的部门、不同的参与人员，项目管理的全面成本控制是所有参与人员的责任。因此，在实际运作中需要切实有效的提高全体管理人员的成本控制意识，以目标成本为工作导向，围绕成本控制管理的实际要求，实现项目管理中成本控制的目标。成本控制作为一个周期性全过程管理的重要部分，需要在整体规划、招投标、施工建设以及竣工交付、售后服务等不同阶段开展不同的成本控制工作，这需要将技术与实际工程管理有机结合起来，建立以目标成本为导向的全面预算管理体系。
2、不断优化管理控制体系
在工程项目管理过程中，应当充分发挥项目经理的职能作用，项目经理作为获得企业法定代表人授权的指挥者，对工程项目全过程管理中具有分配、指挥、协调的权力。项目经理可以在其职权范围内对工程项目的人力、物力、财力进行合理分配以及优化，协调各要素之间的关系，因而不断优化管理体系，充分发挥项目负责人的管理职能，对基于全面预算管理的成本控制有着重要作用。不断加强对供应方资源的分配整合，真正成为施工材料的管理者、组织者、协调者，建立健全较为完善的招投标制度。在总包单位与分包单位的对接控制管理中，需要由开发公司对总包与分包之间的协管理作水平进行审核，并对其合作的分包单位进行审核、筛选。
3、强化成本控制的全过程管理
对于房地产项目管理而言，成本控制是一个全过程的管控工作，在不同的项目管理阶段具有针对性的管理方法。需要重点加强决策初期的成本估算以及规划设计预算，在土地规划初期就要整合资源优势，以全局的角度对工程项目的管理以及成本控制进行分析，充分明确项目的规模、方案以及规划要点，并制定有效合理的成本管控措施。在施工建设阶段，要加强对施工过程的管理，严格按照有关合同运作，及时的与目标成本进行比对，及时的做出应对措施，加强对施工资金的动态实时管理。建立较为完善健全的监督管理机制，实现对项目管理全过程的成本监控，从而实现对项目成本的实时管理。随着当前科技水平的不断进步，房地产项目在施工过程中，也应注重主体施工技术的提高并加大对新技术、材料、新工艺、新方法的采纳，利用技术成果的进步来有效缩短工期并节约成本。
四、总结
综上所述，在房地产项目管理中，充分发挥目标成本导向作用，明确不同阶段成本管控的不同要求，明确管理人员责任制，整合技术与资源优势，加大对开发建设成本的管控，实现成本控制的全过程管理，对开发企业自身利润以及工程质量安全具有重要的意义。
参考文献
[1]徐俊毅. 试论房地产项目管理中的成本控制[J]. 财经界（学术版），2011，06：76+78.
[2]罗玲. 房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J]. 商业文化（上半月），2012，03：62-63.
房地产项目工程管理要点范文4
【关键词】房地产开发；管理；分析
我国改革开放以来，经济得到了迅猛的发展。针对这样的情况，房地产开发企业必须以对市场的把握、房地产需求以及现代房地产开发管理理念为基础，运用现代房地产开发管理体系进行房地产开发项目的管理工作，以此在保障工程质量的前提下尽可能的提高企业经济效益，保障企业经济效益不受损害。
1 关于房地产开发工程管理重要性的分析
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。
2 房地产开发工程管理工作要点
2.1 房地产开发工程管理的基础――开发企业综合管理水平的提升
房地产开发工程管理工作需要企业项目经理与项目管理部门的有关人员具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力。其需要房地产开发企业以较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。
2.2 以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作
现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。
2.3 以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程的顺利开展
针对现代房地产开发过程中中标企业分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作的开展，以施工单位、分包企业监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期、以此保障工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。
2.4 注重房地产开发工程的质量管理――房地产开发企业生存与发展的根本
房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责。
在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。
3 加强房地产开发工程的资金控制与管
理，保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以全过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。
房地产项目工程管理要点范文5
好房地产开发项目工程管理工作。房地产开发项目是一项周期性较长且较为复杂
的工程，需要做好项目工程管理才能逐步实现房地产经济、社会、生态和谐的统
一。本文分析了房地产工程的开发管理及其规划。
关键词：房地产；工程管理；规划研究
中图分类号：F293文献标识码：A
一、房地产开发项目工程管理的意义
1、房地产开发项目工程管理的意义在于对建筑施工单位在日常施工环节进
行监督与控制，使其严格按照设计标准与设计要求进行施工。项目工程管理不仅
仅能对建筑施工单位施工质量进行监督，还能对施工工期进行宏观的控制，在保
证施工质量的前提下，一定程度上缩短施工工期，降低施工成本。房地产开发项
目工程管理主要包含了4个方面，即项目质量管理、项目进度管理、项目成本管
理与项目安全管理。
2、房地产开发项目工程管理的根本在于提升房地产开发项目的工程质量，
提高房地产项目的实际经济收益。高质量的房地产开发项目工程管理，能够有效
促进房地产施工企业严格按照设计及施工标准进行施工，保证施工质量，实现房
地产公司获得最大经济效益的目的。
3、在实际房地产开发项目施工过程中，由于建筑类型与用途的不同，施工
方案与技术也存在一定的差异。如果没有房地产开发项目工程管理作为宏观的调
控手段，不仅会降低施工的质量，也会延长施工工期，不利于房地产公司获得最
大的经济效益。
二、房地产开发项目工程管理要点
1、重视项目规划设计
规划设计是房地产开发建设的源头，作为房地产开发建设应该十分重视这一
重要环节。在市场经济条件下，房地产开发企业要保（持）证自己所开发的产品
适应市场需要，具有一定的竞争能力,就必须具有超前意识。所谓超前意识,就是
要从高起点起步,充分考虑人们对房屋产品和居住环境要求的不断变化,要从房
屋的使用功能、项目的合理布局、建设造型、建设材料的选用、室外环境的布置、
开发项目的安全舒适程度等多方面考虑。因为,一个房地产开发项目的建设,需要
几年的时间,但其使用周期却长达几十年,甚至上百年。科学的发展、技术进步、
经济增长、生活水平的提高,使购房人对居住和工作环境及质量的要求不可能停
留在原有的水平上。作为房地产,亦称不动产,水电气等配套设施、安全防范设施
设备、绿化布置方案、消防设施设备的配置、垃圾处理方式等诸多细节均要考虑
周全。总之,规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家,当然也应该包
括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家
有关规划设计规范的要求等多方面,科学的规划设计出适合市场需求的合格项
目。
2、不断规范建设项目合同管理
建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位，为
完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同，其内容包括对施工合同、分包
合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。
在房地产开发过程中，每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、
企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质
量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的
施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
3、加强施工阶段的质量控制
明确质量目标房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战
略和产品策划定位有关,同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。
因此,项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。目标过低,会对项目带来伤
害,失去市场竞争力；过高会造成投入成本加大,综合开发绩效降低。那么,如何
准确地确定质量目标?首先,要进行质量投入的收益和费用分析,要树立开发项目
全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本,减少非一致成本；适当增加预
防成本,大力降低事故成本。
4、加强项目成本管理
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的
索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是进度计划变
更、设计变更、工程项目变更和施工条件变更。控制变更的关键在于开发商，应
建立有关工程签证的管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权和
分工，确保签证的质量，杜绝虚假不实的签证的发生。为了确保工程签证的准确，
首先要强调办理工程签证的及时性；其次，对签证的描述要求准确，要求隐蔽签
证要以图纸为依据，并且标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量的完成情况，若被
隐蔽部位的工程量不能在图纸上确定，还要标明几何尺寸及附上简图。对施工图
以外的签证，必须写明事由、时间、地点、原始数据或几何尺寸及照片资料等，
不允许笼统地签注工程造价和工程量。在签证发生后应根据合同规定及时处理，
审核应严格执行国家定额与有关规定，不得随意变通。同时要加强预见性，和尽
量减少签证发生。
三、规划管理
规划管理就是对规划设计过程的管理，房地产开发企业将建筑楼盘的规划设
计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制
和管理。房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理。即规划
管理应用软件与规划设计软件是相对独立的“两套”专业化软件，前者面向的是
“管理”，后者面向的是“设计”。规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理
系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息
系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通
过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平，要做的具体工作包含
以下几点：
1、开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中
输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正
的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
2、规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中
自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向
GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习
惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这
些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图
素可以放宽要求。
3、提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用
AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、
地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划
设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以
使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。
4、通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计
方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与
地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、
比较，进行查询、统计、分析等。
结束语
综上所述，房地产开发企业项目管理与规划是一项极为复杂，却十分严重的
工作。因此，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展,才能完成项目,
并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。
参考文献
房地产项目工程管理要点范文6
关键词：房地产开发 工程项目 设计管理
1、前言
目前，随着我国房地产市场竞争的日渐激烈，其市场制度和运行都逐渐的走向完善和成熟，人们的购房观念和行为也日益趋向于理性。在这种房市背景下，要求房地产开发企业必须提高开发项目的科学性和合理性，强化工程项目开发的设计和策划水平，从而更好的促进房产项目的宣传和营销。设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。
2、房产项目设计管理的指导意义与现状普遍存在的问题
房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动，如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。设计管理既要解决设计方面技术问题，又要把规划、建筑、室内、景观等设计单位整合起来，协调统一。而且设计管理工作的对象不仅有很多乙方，也有很多审批主管部门，所以不但要对合同方协调管理，也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是技术工作也是管理工作。
房产企业的项目管理人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等发挥着十分重要的作用，与项目定位、以及后来的规范施工等阶段密切相连。在项目设计阶段中，在房产开发企业管理人员的介入下，能够使项目设计得到更好的指导性建议，保证项目投资目标、成本及进度得到有效控制，从而更加利于项目开发走向成功。
在过往开发项目的设计管理经验中，也发现存在不少问题。一方面，目前市场上的设计单位水平良莠不齐，设计人员经验水平不足，并同时跟进多个项目投入力度不够，人员流动性大，难以完整跟进整个项目的所有设计阶段。另一方面，甲方项目前期定位不明确、决策摇摆不定，甲方内部意见不统一，或设计任务书要求不全，不够详细，容易导致设计反复修改，增加了工程成本延误工期，都是现时设计管理中普遍存在的现状。
3、加强房地产开发项目设计管理的几点措施
（1）管理者明确设计要求。设计任务书编制是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。
在方案阶段，作为设计管理决策者要明确项目定位方向，作为指导整个项目开发的目标。在项目前期先明确好投资成本、建筑风格意向、开发周期等关键性因素，把握好大方向，避免在设计过程中反复调整而造成的工期及成本增加。以本人参建的东方新天地商业项目为例，项目位于佛山城区核心的莲升片区，是广府文化发源地、兴盛地，作为一个位于历史文化体验区中的商业综合体，该项目在开发前期就十分明确地定位为具有岭南特色的明末清初风格建筑。在这个指导思想下，每个阶段的工作都围绕这个主题进行深化、细化。作为工程管理者，在开发前期明确好设计要点要求，与设计单位共同探讨设计方案，在综合意见上决策精准果断，在细节处理上谨慎推敲，避免了方案的反复调整，有效地缩短了开发周期，各方面达到了理想的预期效果。
（2）做好协调管理工作。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等方面做出重要铺垫。因此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。
首先，当项目拟定好设计单位后，首要工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计单位对项目的具体进度安排进行有效评估，避免因图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。例如要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得到有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审查，如果核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
（3）重视审批过程中的沟通管理。设计报批不仅是批准的问题，还是时间上、经济上的问题，更要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。
关乎设计的报批事项，要做到在设计过程中就保持与政府主管部门的沟通，设计管理人员要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或主管部门有商量的余地，我们可以通过合法的正当途径将企业的发展目标和设计意图准确的反映给他们，去积极协商和沟通。比如关于小区入口位置、与市政管网接口位置、建筑外立面效果等均可以根据企业对项目的要求结合造价因素争取有利的审批结果。包括也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。
（4）加强设计的整合管理。建筑设计单位缺乏专项设计的能力，幕墙、景观、智能化、精装修等都需要二次设计。人防、供电、供水、环保等处于半市场化状态，这些专业在建设流程上一般都滞后于施工图设计。对于一个项目而言，需要补充完善的设计内容还有很多。对于设计管理人员来说，多线的并行操作和资源整合力就是设计管理好坏的重要素质。这需要设计管理人员内部和外部的资源进行有效的整合，每个分项做到不矛盾不冲突，协调统一。例如，在方案到施工阶段，让景观、智能化、精装修等专业设计施工单位就参与其中，避免后期的修改调整，电梯、空调等设备专业提前采购招标，在施工图设计前确定技术参数，做好不同工种不同专业的交叉衔接，从而提高管理质量，有效提升工作效率。
4、结语
设计工作在房地产目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。
参考文献：
[1]曾倩慧，论房地产项目开发的设计管理[J]，中华民居，2013（03）
[2]甘元彦，房地产设计管理探索[J]，合作经济与科技，2014（19）
