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房产纠纷合同范文1
今天查字典小编要与大家分享的是：
案例分析一：
【案情介绍】
20xx年9月18日，原告柳州超凡房地产开发有限公司(以下简称超凡公司)与被告南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)和第三人柳州市全威电器有限公司(以下简称全威公司)三方共同签订《土地开发合同》，约定全威公司将位于柳州市柳石路153号的土地转让给被告桂馨源公司，并将土地过户到被告桂馨源公司在柳州成立的公司(恒茂源公司)名下，土地转让价款为2860万元。同时约定由于原告超凡公司在转让土地上前期投入了资金并做了一些工作，被告桂馨源公司向原告支付补偿款1640万元，该款项于被告桂馨源公司得到土地使用和开发指标批文，可以进行房地产开发的时间起一年内支付。
之后，原告与被告恒茂源公司于20xx年12月17日签订《土地使用权转让合同》，双方于20xx年2月25日通过柳州市土地交易储备中心的审批同意转让，被告恒茂源公司于20xx年1月10日取得(20xx)第100757号国有土地证，并于20xx年12月交纳土地变性费用，将土地变性为建设开发用地进行房地产开发。到20xx年2月止，被告恒茂源公司在该土地上开发的“嘉汇·龙潭”小区已经全部开发完毕，但被告恒茂源公司仅仅向原告支付了150万元补偿款，其余款项拖了几年一直未支付，原告催讨协商未果，遂诉至人民法院要求被告支付剩余款项。
庭审中，被告恒茂源公司答辩称其不是《土地开发合同》的当事人，也不是土地转让合同的付款义务人，对超凡公司没有付款义务。被告桂馨源公司答辩称：
1、超凡公司与全威公司作为共同体履行《土地开发合同》中出让方的权利义务，二者权益完全统一，桂馨源公司与超凡公司之间不存在单独的债权债务关系。
2、所谓的补偿款实为土地对价的一部分，是全威公司指定要求支付给超凡公司的，超凡公司并无独立债权。
3、桂馨源公司应在4500万元的土地对价范围内付款，且必须支付完合同约定的三项代付费用后，余款再支付给全威公司和超凡公司。
4、桂馨源公司初步统计已付款40802409元，剩余款项应在三方核对账目扣除违约金后再结算。
经审理，一审法院认为：《土地开发合同》是在三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反有关法律规定，且已被生效判决予以认定，三方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。超凡公司根据《土地开发合同》的约定，主张恒茂源公司、桂馨源公司支付剩余款项，符合法律规定和合同约定，应予支持。对于本案中的付款责任主体，虽然恒茂源公司并非《土地开发合同》的当事人，但其系桂馨源公司法定代表人在柳州设立的控股公司，并代桂馨源公司履行了上述付款行为，加之本案所涉土地亦过户至其名下，其系实际受益人，故应由恒茂源公司、桂馨源公司向超凡公司承担付款责任。
桂馨源公司辩称上述1640万元名为土地补偿款，实为土地对价款的一部分，认为应将恒茂源公司支出的全部费用40802409元从合同总价款4500万元中扣除后再向超凡公司、全威公司共同支付。因事实上恒茂源公司支出的上述40802409元款项，其中只向超凡公司支付了土地补偿款20xx418.5元，其他款项均系土地转让过程中产生的土地转让费用。这与恒茂源公司应向超凡公司支付的土地补偿款是两笔性质不同的款项，且超凡公司、全威公司又是两个独立的法人机构，故桂馨源公司、恒茂源公司的抗辩不能成立。一审法院最后判决：桂馨源公司、恒茂源公司应向超凡公司支付土地补偿款14386581.50元，并负连带责任。
桂馨源公司、恒茂源公司不服一审判决，提起上诉，二审法院审理后认为一审判决事实清楚，理由充分，判决驳回上诉，维持原判。
【法律分析】
一、合同是当事双方的意思表示，合意达成，则合同成立并生效，对双方具有约束力。当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，《土地开发合同》是三方当事人自愿、协商一致的基础上签订的，未违反相关法律规定，合法有效，三方当事人应当按合同约定履行义务。《土地开发合同》第二条明确约定，1640万元是桂馨源公司基于超凡公司“投入资金作了一些前期工作”而给超凡公司的补偿款，该条与《土地开发合同》第一条“土地转让款2860万元”是分开约定的，显然不属于“土地转让款”的组成部分。因此，被告关于“1640万元土地补偿款是土地转让款2860万元的一部分”的辩解不可能被法院采纳。
二、公司是法律创制的法律主体，对外以公司的名义进行民事活动，独立承担民事责任。即使两个公司的股东存在重合的情形，也不表明两个公司是同一个主体。超凡公司和全威公司是两个独立登记的法人，法人人格具有独立性，法律并没有禁止相同的股东、董事会成员同时成立多个公司，被告认为超凡公司和全威公司的实际控制人一致应当视为同一个主体，而主张向全威公司支付就等于支付给了超凡公司的答辩意见没有法律和事实依据。
案例分析二：
【纪实】
旧城区的改造是关乎一个城市整体市容，提升城市整体规划水平，与本市整体形象息息相关的话题，尤其是作为20xx年北京奥运会合作伙伴的Q市，更是重中之重。在旧城区的改造中，一旦出现了法律纠纷，将会直接影响到旧城改造的步伐。
[案件地位]
位于Q市某区的某新村由于环境脏乱差，严重影响了市民的正常生活，致使人民群众多次上访，人大代表也多次以提案的形式要求解决，市领导对此十分重视，解决好此旧城区的改造已成为当务之急。本案是在前述这样一个大背景下，发生在A集团公司与B实业有限公司之间的合同纠纷。本案的判决结果不仅关乎到原、被告的利益，而且直接影响到旧城区改造的进程，影响到成百上千户旧城区居民的居住条件，甚至影响到Q市的整体形象。
[案情简介]
1999年4月，B实业有限公司与A集团公司就Q市某区某新村村庄改造工程达成合作意向，约定由B实业有限公司负责办理项目的立项、环评、定点、规划等前期手续，并在取得项目开发权后出资进行开发建设。A集团公司负责提供资料，协调关系，申请优惠政策等工作。为保证上述各项工作的顺利进行，前期的有关手续暂以A集团公司的名义办理，待该项目经规划部门批准后再将建设单位变更为B实业有限公司。
合作意向达成后，B实业有限公司以A集团公司的名义向区计委申报了投资计划，向环保局申请了环境审评，于1999年9、10月份取得了定点通知书及《建设用地规划许可证》，并由B实业有限公司工作人员组成调查小组，会同市拆迁办对该村进行了三个月的调查摸底工作，统计了全部住户的房产及土地证件，制定了初步的安置计划，还出资组织A集团公司有关人员出国考察。 20xx年1月，A集团公司与B实业有限公司正式签订了《合同书》，合同约定“A集团公司将某新村占用地及相邻少量土地共约70亩(以规划局批准的规划图所确定的占地为准)出让，供B实业有限公司开发建设;A集团公司负责提供旧村改造工程的相关资料，证明文件等;A集团公司根据实际拆迁时政府有关的安置政策，负责地上全部附着物的搬迁安置工作，总安置量不得突破3.2万平方米;A集团公司负责协调解决周边与工程项目有关的事宜;A集团公司积极协助B实业有限公司办理全部手续和申请优惠政策，不得中途违约再与其他单位合作该项目。B实业有限公司负责该项目自立项、定点开始的全部手续的办理，并申请相关优惠政策，并承担全部开发建设及销售工作，因A集团公司没有开发资质，该项目以B实业有限公司名义开发;B实业有限公司负责提供用
于安置的全部住宅。合同还约定：项目结束后，B实业有限公司将税后利润的20%支付A集团公司作为补偿款，或折算成相应建筑面积。”20xx年5月，A集团公司又与B实业有限公司签订《补偿协议》，约定在原合同书分配方案的基础上，B实业有限公司另外再支付10%的利润转至A集团公司指定的户头，或按3500元/平方米折算成网点，交于A集团公司。
在签订《合同书》及《补充协议》后，20xx年6月27日，B实业有限公司以A集团公司出具的“关于变更定点建设单位的请示”，向Q市规划局递交了“关于变更定点建设单位的申请”。 20xx年7月21日，A集团公司突然向规划局发出声明，要求停办变更建设单位的手续，于此同时，要求B实业有限公司与其解除双方的合同。
双方经协商没有达成一致意见，A集团公司遂于20xx年2月份向某市中级人民法院提起诉讼。A集团公司主张：合同是B实业有限公司单方做出的，并以不正当的手段加盖了A集团公司的公章，该合同从形式看就属无效。而且合同约定将70亩的集体所有土地出让给B实业有限公司，违反了法律的强制性规定，请求法院确认合同及补充协议无效，B实业有限公司返还持有的有关文件和图纸。B实业有限公司答辩称合同及补充协议是双方共同做出的，是双方真实意思的表示，且不违反法律的规定，应为有效。法院一审判决认定合同及补充协议是双方共同做出，事实属实，合同的性质为联合开发经营房地产行为。依据合同的内容，双方应办理相关的土地使用权变更登记手续，然而，A集团公司欲要同B实业有限公司合作开发的土地，未办理出让、变更手续，A集团公司没有取得土地使用权证书，该手续的欠缺违反法律禁止性的规定，双方所签合同及补充协议归于无效，B实业有限公司应当返还A集团公司持有的相关文件和图纸。
(说明：1、A集团公司原为农村集体经济组织，现为股份有限公司。占用某新村所在土地，但未办理使用手续;2、B实业有限公司在签订合同时尚未取得房地产开发资质。)
[焦点问题]
1、合同的性质
合同的效力是本案争议最大的焦点问题。解决合同的效力问题首先要对合同的性质定性，定性后一些问题也就迎刃而解了。关于合同的性质主要有以下几种观点：
① 本合同为联合开发经营房地产合同。
双方在合同中约定由A集团公司提供用地，由B实业有限公司负责项目的报批，并出资建设，故合同应为联合开发经营房地产的合同。
② 本合同名为房地产合作开发合同，实为土地出让合同。
合同约定A集团公司将村庄占用地及相邻少量土地共约70亩出让，供B实业有限公司开发建
设，项目结束后，B实业有限公司将税后利润的30%支付A集团公司作为补偿，或折算成相应的建筑面积，以上条款约定了出让的土地面积、位置及金额、方式等，同时合同明确约定了项目的立项、各种手续的办理以及投资建设、房屋销售均由B实业有限公司承担，因此，该合同属于土地出让合同。
③ 本合同为开发权转让合同。
合同约定了双方合作进行立项、规划等项目前期工作，因A集团公司对本案涉及土地未取得合法使用权，故不涉及以土地使用权作为投资合作建房问题。A集团公司能用来与B实业有限公司进行合作的是开发权。合同中约定的“A集团公司将前述村庄占用土地及少量土地出让，供B实业有限公司开发建设”，此条款应理解为A集团公司让出此地开发权，由土地部门将该项目出让给B实业有限公司开发。合同约定“该项目以B实业有限公司名义开发”，也说明了前期工作准备完毕后，该项目的开发权将转给B实业有限公司，所以本合同应为开发权转让合同。
④ 本合同为合作开发合同
双方所签合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确，意思表示真实，由双方合作对某新村项目前期进行合作开发，符合《城市房地产管理法》及建设部《城市房地产开发管理暂行办法》的有关规定，双方成立合作开发的法律关系。
2、合同的主体资格
根据对合同性质的理解不同，对合同主体资格也有以下几种理解：
①A集团公司的主体资格
一种意见认为，本合同属联建合同。在联建中作为出地方的A集团公司应当对该地块享有使用权，而实际情况A集团公司未持有法定的使用证明，故A集团公司无权将不属于自己使用的土地与他人进行联建。A集团公司没有资格签订此合同。
一种意见认为，本合同属开发权转让合同。A集团公司享有对该地块的开发权，但由于缺少经验，所以与B实业有限公司签订合同，将该开发权转让，在此情况下，A集团公司是有合同主体资格的。
一种意见认为，本合同属合作开发合同。双方共同约定对该旧城区进行改造，并依法至相关部门审办各种手续，是合法有效的，A集团公司有合同的主体资格。
②B实业有限公司的主体资格。
一种意见认为，B实业有限公司在签订合同时没有房地产开发资质，根据我国房地产管理法以及房地产转让管理有关规定，从事房地产开发经营的企业，应当具备国家建设行政主管部门颁发的
《资质证书》，并经工商行政主管部门注册登记发给《营业执照》，不具备上述条件的企业，没有资格与他人签订以房地产开发经营为内容的合同。
一种意见认为，本合同约定的内容是该项目的前期工作。前期工作阶段并不要求工作主体必须具备房地产开发资质，一般企业法人均可进行前期工作，在开发建设实施阶段，才要求开发建设企业必须取得相应的开发资质，并且，法律规定取得项目及土地使用权后，企业方可申办房地产开发资质。所以在本合同中，B实业有限公司具有主体资格。
[办案历程]
B实业有限公司由于未能在规定的时间内向省高院交纳诉讼费，导致判决书生效。B实业有限公司万般焦急，因为此合同的解除，就意味着其可得利益1亿余元随着一纸判决的生效而付之一去。在此情况下，B实业有限公司委托我所再审阶段的诉讼活动。
我所在接受B实业有限公司的委托后，指派律师了B实业有限公司在Q市中院再审阶段和省高院再审阶段的诉讼活动。
1、中院再审，推翻一审判决
承办律师在接受本案的委托后，深知本案是个非常棘手的问题。在一审已经败诉的情况下，要将案件的结果扭转过来是非常困难的，需要有充足的证据和理论依据作为支持。承办律师深感此压力，由主办律师挑头，业务骨干参与，组织了三次业务研讨，就案件的情况集思广益，最后主办律师经过几个不眠之夜的煎熬，汇总、分析了多方的观点，以其深厚的法学理论，精通的专业知识，提出了改变原审判决的新观点。
承办律师认为：
首先，原审判决对合同的性质认定错误。该合同不属于联合开发经营房地产的合同。根据我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》及最高法院有关司法解释的规定，合作开发房地产是指享有土地使用权的一方以土地使用权为投资，与他人合作建房的行为。因此，合作开发房地产有两个显著的特征：一是合作一方必须已经取得土地使用权，二是双方合作的内容是在该土地上实施房屋建设行为。本案合作双方均未取得土地使用权，双方合作的内容是以取得土地使用权为目的，故不符合联合开发经营房地产的构成要件。
要搞清楚本合同的性质，应对我国基本建设程序的规定有深入的了解。我国现行的基本建设程序划分为两个基本阶段：一是前期工作阶段;二是实施开发建设阶段。两个阶段有以下不同点：
①工作内容不同：前期工作阶段始于立项报告申报，经过国家投资计划立项、规划定点、规划方案设计审批、拆迁安置方案审批、建设用地申请，止于土地使用权出让。开发实施阶段始于土地使用权
取得,经过工程建设报建、招标投标、施工许可证审批、工程施工建设,止于工程竣工验收结束。
②适用法律不同：前期工作阶段适用城市建设规划管理、土地出让规划、拆迁安置管理、建设用地征用划拨管理、建设用地供应等法律法规，主要规范建设项目性质、规模、土地用途和使用权取得方式等。开发建设阶段适用房地产开发转让管理，工程建设管理等法律法规，主要规范房地产开发建设行为和房地产转让、经营行为。
③法律对行为主体的要求不同：前期工作阶段，并不要求行为主体具有特别的资格，一般企业法人均可进行前期工作。当然前期工作结束时，项目的建设单位和土地使用权取得者应当一致，这说明法律允许前期工作单位在签订土地使用权出让合同后申报取得开发资质。而开发建设实施阶段，则要求实施开发建设的企业必须取得相应的开发资质。
④行为主体变更的法律后果不同：前期工作阶段变更建设单位，只是项目开发者本身的更换，不产生土地使用权人的变更，因为这时土地使用权未出让，使用权人尚未最终确定。开发建设实施阶段，建设单位就是土地使用权人。因此，建设单位的变更则必须伴随着土地使用权人的变更，发生土地使用权在不同主体之间的转移。
综合以上四点可以看出，一个项目建设在纵向上应划分为两个有着本质区别的阶段，认定一个合同的性质应当根据合同约定的工作内容对其所处的阶段进行科学的划分，并分别适用不同的法律来评判各阶段合同的效力。
根据本合同的实际情况，应认定本合同为合作开发合同，合作的内容为取得项目开发权：
①合同约定的合作工作内容起始于立项审批，结束于将土地使用权出让交给具有开发资质的企业独自开发经营，合作的内容仅限于立项、规划、拆迁、用地审批和土地使用权出让，全部属于项目建设前期工作;
②合作开发必须以一方已经取得建设用地的土地使用权为前提，而本案合作双方均未取得土地使用权。土地使用权的取得不是本合同的前提，而是合同履行的结果。 该合同的产生是基于目前尚不健全的房地产市场和特殊的社会背景，有其客观合理性。本案所涉土地原为集体所有制土地，随着村庄城市化的进程，已由国家征为国有(但未办理出让手续)，目前的土地使用权均散落在A集团公司所管辖的村办企业及村民手中。后政府拟对该区进行旧城改造，不可避免的要进行大面积的拆迁工作。
众所周知，拆迁是关乎拆迁人切身利益的大事，如被拆迁人得不到较为满意的安置补偿(法定的拆迁补偿费往往少的可怜)，其不但不配合拆迁工作，反而会大力阻挠，则政府将无法完成土地的出让工作，即使政府在法律上签订了土地出让合同，也会无法实际交付土地，受让土地的房地产公司仍不能进驻工地，进行拆迁房屋和施工建设。基于这种特殊的社会原因，房地产公司通常会在向政府争取项目之前，先与被拆迁人达成协议，房地产商给予其高额的拆迁补偿费，被拆迁人配合其顺利完成拆迁工作，而本案合同正是这种现象的典型代表。本案合同双方相互合作，以配合一方取得项目开发权，并不违反相关法律规定，且在正常的履行中，
包括政府部门的审批中都不存在障碍。
其次，B实业有限公司符合合同的主体资格。因为该合同是针对项目的前期工作，没有进入施工阶段，在这个阶段法律对主体没有特别的限定。相反，法律规定只有取得项目及土地使用权后，企业方可申办房地产开发资质。
最后，律师经过大量的调查发现了A集团公司要求解除合同的真正目的：A集团公司为了谋求更高的利益，不惜违背诚信原则，在与B实业有限公司签订合同后，又与C公司签订另外一份基于该地块的合作合同。
A集团公司辩称：
①双方签订的合同违反土地管理法规，B实业有限公司故意隐瞒其不具备开发房地产资质等事实，属欺诈行为，该合同及补充协议无效;
②A集团公司单方撤回申请仅涉及与政府职能部门的行政审批关系，不具有违反合同性质，应驳回B实业有限公司的再审请求，维持原审判决。
在庭审调查阶段,法官在看了双方提交的证据后,脸上没有丝毫的表情，承办律师隐隐感到法官的思路还停留在已生效的一审判决中，并没有对该合同的性质有更加深刻的理解。鉴于此情况，承办律师在质证中对合同中的一些重点问题进行了深刻的剖析，为下一步的辩论埋下了伏笔。在庭审进行到了辩论阶段，承办律师就前文所述的观点进行了深入浅出，细致周密的论述。法官在听取我方的陈述时，微微点了一下头，正是法官这个不经意的动作，被承办律师看在了眼里，同时也看到了翻案的希望。承办律师不失时机的在庭后马上提交了书面的词，更加直观的将律师的观点呈现在法官面前，将律师的观点一步一步，潜移默化的灌输给法官。
在经过一段时间的等待后，法院的判决下来了：法院认定双方所签合同及补充协议的性质为开发权转让合同，合同及补充协议是当事人的真实意思表示，对此种开发权转让并无法律禁止性规定，应为有效合同，且根据规定只有办理建设项目立项、规划定点等前期手续，方能申办企业开发资质，故B实业有限公司符合合同主体资格，判决撤销Q市中级人民法院做出的原一审判决，驳回A集团公司的诉讼请求。该判决虽然没有完全采纳律师对合同性质的认定，但已否定了原审判决对合同性质的认定，进而得出应维持合同的判决结果，这已经是律师的一大胜利。
2、高院再审，维持中院再审判决
中院在下达再审判决书后，A集团公司向省人民检察院递交申诉书，请求省人民检察院依法提起抗诉，省人民检察院依法于20xx年8月份向省高级人民法院提出抗诉，抗诉书认为Q市中级人民法院再审判决认定“双方签订的合同及补充协议是开发权转让合同，此种开发权转让并无法律禁止性规定，应为有效合同”的主要证据不足，适用法律错误，双方签订的合同及补充协议，名为合
作开发合同而实为土地出让合同，并非开发权转让。理由如下：合同约定，A集团公司将村庄占用地及相邻少量土地共约70亩出让，供B实业有限公司开发建设，项目结束后，实业公司将税后利润的30%支付A集团公司作为补偿，或折算成相应的建筑面积，以上条款约定了出让的土地面积、位置及金额、方式等。
同时，合同明确约定了项目的立项、各种手续的办理以及投资建设、房屋销售均由B实业有限公司承担，因此，该合同属土地出让合同，根据《城市房地产管理法》第十一条之规定，出让国有土地和集体土地使用权，依法应是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位和个人无权出让。本案中，双方签订合同出让该宗土地，显属违法，合同当然无效。
承办律师坚持在中院再审时的观点与思路，并在原来的基础上，更加深刻的分析了案情及案件中的焦点问题。针对省人民检察院提出的土地转让的论点，律师重点进行了阐述。合同的原文表述是：“乙方(A集团公司)将前述村庄占用地及相邻少量土地出让，供甲方(B实业有限公司)开发建设”。
该约定分别陈述了两个行为：
1、乙方出让土地;
2、甲方开发建设。
两行为在法律关系上是相互独立的，之间的联系在于其具有共同的行为指向——政府，即乙方负责向政府办理拆迁、出让土地等事宜，甲方向政府申请开发建设该项目。综合起来分析，该合同约定的真实意思应是：A集团公司向政府办理土地拆迁、出让工作，以供B实业有限公司向政府申请得到项目开发权后进行建设。
显然，该表述的实质意义与抗诉书中理解的“乙方(A集团公司)将土地直接出让给甲方(B实业有限公司)”是有着本质区别的。抗诉书将两个分别独立进行的行为直接的联系在一起，而忽略了两者之间的媒介——政府，进而得出A集团公司向B实业有限公司直接出让土地的结论，显属主观臆断。
最终省高级人民法院采纳了律师的观点，认定B实业有限公司具有合同主体资格，A集团公司与B实业有限公司所签合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确，该合同的性质为合作开发合同，合法有效，维持了Q市中级人民法院的再审判决。
[案后思考]
房产纠纷合同范文2
包括原告、被告、第三人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所等。如果当事人是法人或其他组织的，要写明该法人或组织的名称、住所、法定 代表人或者主要负责人的姓名、职务。如果原告有委托人(律师或其他委托人)参加房产纠纷诉讼，还应当写明人的基本情况以及与被人的关系。
二、房产纠纷请求事项。
要写明诉请人民法院依法保护其合法权益的具体要求，例如要求被告方承担某种民事责任，请求人民法院撤销、变更或部分撤销行政机关的某种行政行为等。
三、房产纠纷请求所依据的事实[！]和理由。
在写书时必需要严谨、详细地写清楚诉讼事件存在的事实和发生争议纠纷的主要焦点，以及这些事实纠纷中支持自己诉讼的法律、法规条款依据。例如， 目前商品房买卖纠纷主要集中在发展商交房延期、房屋合同标注与实测面积出入过大、建筑质量及装修标准与合同注明的不相符合等几个问题上。如果是因为这几点 而向售房方提出诉讼索赔，填写书时就要将合同签订时间、地点、合同中相关条款约定的内容以及被告方在何处违约的事由写清，并且标注被告违约事实违犯了 哪一项法律规定。
四、提出房产纠纷的证据和证据来源。
房产纠纷合同范文3
刘律师：现在的房产纠纷主要表现在以下几个方面，首先是业主要求退房、补价；其次是房屋按揭贷款纠纷案件日渐增多；再次是业主因房屋质量、车位问题与物业发生纠纷。
CITY IN：从表面看，这些纠纷发生的原因似乎多是业主对房产和房产商的不满。但仅仅如此恐怕不足以解释如今纠纷频发的现状，这些纠纷的发生肯定有其深层次原因，那么导致这些纠纷的原因何在呢？您能否结合现实案例为我们分析一下。
刘律师：导致房产纠纷的原因有很多种，可以概括为以下几点：
第一，在不断升级的楼市调控政策之下，部分城市房价开始回调，为求回笼资金，开发商不得不采取降价措施，但伴随着房价的下跌，要求开发商退房、补价的声音不绝于耳，部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。例如，去年11月份，刚在北京某房地产项目定下一套四居室的李先生来到售楼处要求退还四万元定金。用他的话来说，看着现在房价的趋势，如果不赶紧退掉，没准儿很快还要跌。纵观楼市频现“退房”现象，房价虚高是其频发的根源。
第二，以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的付款方式之一，从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。在此种模式当中，只要有一方出现问题，就会产生非常复杂的法律纠纷。首先，开发商和购房者之间源于按揭贷款产生的纠纷。例如：去年1月份，刘小姐向某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达60天以上的，买受人可以解除合同。同时，吴小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后，因开发商逾期交房超过了60天，吴小姐要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致产生纠纷。其次，银行和贷款人之间的纠纷，主要表现在以下几方面：一是部分贷款人经济状况不稳定导致不能按期正常还贷。二是贷款银行对贷款人收入证明及相关材料真实性审查不严。这也为房屋按揭贷款纠纷的产生埋下了隐患。最后，贷款人对借款合同、房屋抵押合同等格式合同不认真审阅，在不了解合同内容的情况下签字，致使违约情况产生时无法用合同条款进行维权。
第三，《中华人民共和国物权法》规定了建筑区划内车位、车库的权属得到相应的法律规范，但由于人们对该类规范的理解的偏差及商品房买卖合同没有给予足够的重视，致使住宅小区内车位、车库纠纷不断。例如，2011年6月份，济南市一住宅小区数名业主状告房地产开发商，要求房地产开发商提供相应的车位。起因在于房地产开发商销售房子时，在宣传资料中明示，该住宅小区内有公共停车位和公共用地，但在房屋交付后，房地产开发商却把楼前约2000多平方米的公共用地另做他用，造成业主车辆无处停放。
CITY IN：既然房地产行业存在这么多的纠纷，刚才你也对其原因给出了一些个人的观点，那么从您的专业角度来看，有哪些应对的措施呢，或者说您有哪些可以处理这样的纠纷的意见呢？
刘律师：对因价格下跌退房的问题，我们认为根据法律规定，退房人不能仅仅因为价格下跌就主张解除合同，这属于典型违约行为。为此。最高人民法院还专门出台了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，该意见的主题精神就是尽可能地维护合同的稳定性，减少合同解除。所以，对于业主而言，在购买房屋时一定要充分考虑自己承受风险的能力，避免随意性和投机性。同时，我们认为, 对于房地产行政管理部门，必须对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。应建立成熟理性的房价定价机制。另外对于开发商而言，在楼盘定价上也要灵活一些，给后市留有余地。
对于房屋按揭贷款纠纷问题，根据我国法律规定，在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况下，可以解除合同。同时最高人民法院还专门对商品房买卖合同纠纷法律适用问题作了司法解释，对解除商品房买卖合同的条件作了更为细致的规定。但是作为购房人在签订购房合同时，一定要对合同约定的条款深入地研究，真正了解其法律含义，正确预见法律后果。如确实不懂就应请专业律师参与签订合同。以免事后发生纠纷后面临非常不利的局面。
房产纠纷合同范文4
《五环双厦出售抵押房》一文中,五环双厦出售已经向银行抵押的房产。记者了解到,这种情况在市场上并不是个例。西宁市房产管理局市场管理处处长陈焰介绍:“西宁市的房产开发商资金都不是很强,这就需要融资。由于开发商大多依靠银行贷款进行项目开发,用来担保抵押的标的物就是建设项目,开发商边建房边将商品房预售出去,以收进的购房款偿还银行贷款,这样操作能够加快开发资金的周转速度,解决开发商自有资金不足的难题。”
但并不能说抵押的房子就可以买卖。陈焰说,开发商售出抵押房,应根据法律规定,在出售给购房者前通知抵押权人(多为银行),在银行同意将房子“解押”(解除抵押关系)后,还要到房管局登记备案,获得预售许可证。另外,开发商还须明确告诉购房者,这是一套抵押的房子。
二改:逐字逐句地看合同,先签合同,再下订金
现在,一般市民在购房时都是先交钱,再签合同。陈焰认为,“这种习惯应该改变。按照正常的程序,应该是先签合同,再下订金。现实中很多人经不起商家的宣传,第一时间就把钱交了,之后又追悔莫及。”
据了解,许多楼盘在出售时为了多成交,销售人员都让消费者先放下上万元的订金。市民刘先生告诉记者:“我在许多楼盘都遇到过这样的情况,最多的要5万,最少的要1万,如果到时候反悔不买,订金也不退给我。”对此,陈处长建议,因为目前没有这方面的规定,所以消费者在没有作决定前最好不要随便付大额订金,以免引发纠纷。
“分析近年来的房产纠纷,很多原因是因为消费者没有认真看合同。”陈焰说,“很多人合同意识差,甚至有空白合同也敢签。应当提醒消费者:合同必须逐字逐句地看,以免以后发生纠纷。”
三防:仔细看是否有预售许可证,跟房产商“网签”合同,
怎样辨别房产商的出售行为合不合法?怎样避免买到已经出售的房子?
“鉴别的方法很简单。”陈焰回答,首先,在买房时要仔细看你所买的房子是不是具有预售许可证,“必须注意每栋楼的楼号和预售许可证的原件,因为每栋楼都会有一个预售许可证,要看清开发商是不是用其他楼的许可证冒充。”陈焰一再强调这一点。最重要的就是要跟房产商网上签合同,在合法程序下,在买售双方对购买意向达成一致时,销售人员会跟消费者在网上签约,签出合同,如果网上签不出,该房产就很可能有问题。“关键就是一定要‘网签’合同,开发商自己制作的合同是不被房管部门认可的。”陈焰再次强调。
房产纠纷合同范文5
在过去的一年里，楼市盘整低迷的市场走势近几年少见。在这种市场环境下，房产纠纷又有哪些新的变化呢?据了解，目前与房产有关的纠纷除了房屋质量、开发商承诺的内容不兑现等传统类型之外，还出现了与当前市场行情走势有着极大关联度的新型纠纷，主要表现为利用政策诈骗、买卖双方心态反复不定等，同时一向表现比较稳定的高端物业租赁市场也出现了不少纠纷，这需要投资者当心。
那么，这些新型纠纷到底有哪些特点，购房者或投资者应该如何预防，记者采访了消费者保护协会以及部分律师事务所，希望从中得到答案。
成交低迷纠纷增多
在过去的一段时间内，楼市不再一直向上，而与房产有关的纠纷也出现了新的变化。记者从上海市消费者保护委员会了解到，一年来房产质量、开发商不兑现承诺内容以及房产中介服务不到位等依然是投诉的焦点所在，所占比例很大。
不过价格纠纷也明显增多。分析认为，市场低迷，购房者心态反反复复，导致纠纷数量稍有上升，据中消协2008年受理投诉情况统计分析资料显示，房屋及装修建材类投诉为37443件，较上一年增长3％。
中消协相关人士分析指出，消费者对房屋质量的投诉下降了8.0％，但对合同和价格的投诉上升了76.9％和10.7％。由于购房还是大多数消费者的巨额支出，当房价一再降低时，消费者心理难以承受，价格投诉上升。如广州市中级人民法院公布的数据显示，去年收到房产纠纷案件6274件，相比上一年增加17％，其中与房价有关的纠纷案件占到很大比例。全国最为有名的案例是万科杭州“价格门”事件，以及深圳出现断供案等。
但需要注意的是，随着市场行情的变化，产生了一些新的纠纷案件，诸如编织谎言进行诈骗，以及一向表现稳定的高端物业租赁市场，也出现了异样。
新型案例值得留意
记者在采访中了解到，近期合同反悔以及与楼市诈骗有关案例增多。在此，记者收集了一些典型案例，并对此进行点评，希望对购房者或者投资者起到参考警示作用。
患得患失终不妥
心态不稳致使行为反常，反复不定让人无所适从，但在法制制度逐渐健全的现今，这种做法显然很不妥当，最后还有可能会导致自己陷入被动境地。
案例1：去年4月份，浙江的章先生从上海的李女士手中购买了一套价值835万元的别墅。收取50万元定金之后。双方签订买卖合同，在规定的交易日，李女士却突然以尚未征得女儿(产权共有人)的同意为由拒绝过户。而李女士的女儿则表示如果愿意加价至900万元，交易仍可继续。
章先生自然不会认同对方的说辞，于是提出退还押金，并进行相应补偿。李女士反对这种要求，故双方闹上法院。时间过去了半年之久之后，卖家看到房价下跌，又表示愿意以原价出售，章先生又不同意交易继续下去。
点评：上海君悦律师事务所律师许海波表示，案例中的李女士是典型的患得患失型卖家，想卖房却又怕贱卖，这种做法其实极为不妥。因为对于买卖双方来说，一旦签订买卖合同，按照契约精神，必须履行，否则输官司赔钱肯定少不了。
当市场处于盘整阶段时，买卖双方都会犹豫不决，买家害怕买了就跌，而卖家害怕房价马上反弹，其实这都是一种不成熟的心态。专家表示，想要准确把握市场走向，必须在平时多下功夫。而在买入或出售物业之前，也要考虑清楚，尽量做到心中有数。
“购房退税”为骗钱
近期有流言称上海将再次推出“购房退税”、“购房入户”等政策刺激楼市，于是有骗子以这些莫须有的政策为幌子，进行诈骗。
案例2：去年年底，家住上海市松江区九亭镇某知名楼盘的廖先生突然接到一个陌生电话，对方在电话中很认真地问他：“你接到‘购房退税’通知单了吗?”当廖先生表示未收到通知时，对方还煞有介事地重复了一下地址，并向廖先生提供了一个所谓的退税编号，以及两个前面四个数字都是“5108”的电话，让他找一个叫“李主任”的人咨询退税事宜。
廖先生将信将疑地拨打了该电话，对方称通过银行卡转账即可拿到钱，转账办理方法为：拨打一个语音电话，输入“退税编号”，再输入银行卡卡号和密码，即可完成转账。廖先生见对方要自己的银行卡密码，立即意识到这其中的不正常之处，马上打电话报了警。
点评：许海波表示，这种骗局主要是利用信息不对称来进行诈骗，而上当受骗的往往是对国家政策不甚了解的人。最近一段时间，尤其是从去年10月份开始，国家不断出台利好政策。骗子便散布一些流言，并设计好陷阱，开始有针对性地进诈骗，让一些不明就里的人上当。
其实骗子的骗术很容易识破，对于这些看似“天上掉馅饼”的好事，一定要多长一个心眼，不要轻易让对方牵着鼻子走。特别是对方要求提供银行卡号和密码的时，不能轻易相信，常识告诉我们，银行卡密码一般不能轻易示人的。当然，平时多了解一些与楼市有关的政策动向，也有利于自己识破骗局。
包销陷阱不得不防
楼市观望气氛很浓，有人便开出很优厚的条件承诺高价包销，轻信它的人到头来后悔莫及。
案例3：杭州的赵女士一不小心成为了无房户。据杭州媒体报道，赵女士在去年年中想要出售小房以筹款换大房，但是一直难以成功售出。不久后接到一个中介公司的电话，对方称能高价包销，这自然让她喜出望外。9月份与该公司签订包销合同，将自家一套位于市中心位置的房产作价160余万元对外出售。但是令赵女士万万没有想到的是，这套房产却被转移到该中介公司老板名下，而且被再次抵押，如今赵女士成了一个无房户。
点评：专家表示，出现这种情况在很大程度上与市场持续低迷有关，一些不法分子利用卖家急于售房的心态使之上当。上海联业律师事务所主任律师王展也表示，法律意识的淡薄也是卖家掉进陷阱不可忽视的因素，对交易处分权的拱手相让，这是万万不该的。
律师建议，对于包销方式有两种办法，其一是提前控制购房款。如果中介公司要求包销，那么可以要求对方先行支付房款，因为房款早晚都得支付，为防止夜长梦多，早付为好。其二就是控制处分权，约定房产交易须亲自到场，否则所有交易都不成立，当然，还需引入第三方担保机构，如银行参与包销过程，防止房款被卷。
高端租赁市场现纠纷
一般情况下，高端租赁市场因为消费群体实力足够强大，因此不会出现违约等纠纷，但彼一时此一时，随着金融危机对经济影响的加深，不少高端物业的租赁客户也出现了违约情形。
案例4：祝先生碰到了一件倒霉事，当他准备向房客收取下一季度的租金时，却发现已人去楼空。房客是一家外资企业在华市场部总监，于2007年夏住进祝先生投资的位于静安寺附近某高档小区内，月租金15000元，并于去年年中续租。去年底，房客没有及时将房租打到指定的账户。但祝先生自认为问题应该不大。但两个月后祝先生登门拜访，才发现人已搬走。虽然房客还有一个月的押金未取回，但实际上还有近一个月时间的房租未收到，这等于还是损失了一万余元。
房产纠纷合同范文6
自从xx年9月至xx年1月，六年半的法学专业学习以及其间在法院实习的经历让我爱上了自己所学的专业。xx年我顺利通过了司法考试，这也意味着敲开了法律职业的大门。xx年3月经过几次面试后，我最终选择在一位有着十几年执业经历的律师身边做助理。最初几天我主要通过电话营销方式联系并预约潜在客户，随后接受指导律师交代的写书任务。我以平均每天两个专题的形式做着写书的工作，直至xx年8月22日该书基本定稿，我与指导律师合作撰写的这本书最终于xx年3月由上海财经大学出版社出版发行，书名为《银行借款合同风险管理》。虽然拿到正式图书时意外的发现没有我的署名，但我依然珍惜自己的这份来之不易的劳动成果。
担任律师助理3个半月后，我取得了《申请律师执业人员实习证》，在这之前我辅助指导律师办案及出庭都使用律师助理的身份，此后与指导律师一起担任委托人则采用实习律师的身份。实习期间，我参与办理的案件主要有：赵卫与上海爱迪技术发展有限公司劳动合同纠纷及民间借贷纠纷案、王丽佳与高智博其他所有权纠纷(婚前房产纠纷)案、李洪华律师诉80家政府信息公开案、上海三萌实业有限公司破产清算案、上海苑园钢结构材料有限公司与上海富跃实业有限公司票据纠纷案、张帆与北京中投视讯文化传媒有限公司上海分公司劳动争议纠纷案、上海天丽国际旅行社有限公司与姜艳芳劳动争议纠纷案、朱跃明与立信会计出版社有限公司著作权侵权纠纷案、上海明鸿中小银行培训中心与立信会计出版社有限公司著作权合同纠纷案等等。
通过办理各方面案件的经历，我掌握了撰写法律文书的基本技能，积累了参加庭审的实战经验，锻炼了与各部门协调沟通的能力，最重要的是与办案当事人建立了良好的合作关系，所有的这一切都将成为我今后从事律师执业的无形财富。
