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房地产商业地产培训范文1
住宅遇冷商业火热
房产交易遇冷，各中介积极增加拓展租赁业务。
“在当前市场下，一旦整体环境观望氛围浓厚，必然还是会选择继续租房。”朝阳房产市场部高级经理周福良认为，无论政策调控如何走向，每个人都离不开住房消费，要么租房，要么买房，“淡转租、旺转售”是市场常态。
租赁业务所能获得的佣金低，尽管租赁业务量看起来有所上升，但仍无法依靠租单来支撑运营。在住宅市场全面限购的形势下，敏锐的二手房中介纷纷将目光投向表现火爆的商业地产。报纸刊登的房源广告上，不少中介纷纷开辟了“商业专栏”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商铺。
“调控至今，以前只是有意向买铺的许多客户真正付诸行动的多起来了，很多都开始认真地找铺。”一位中介经理介绍说，“商铺总价较高，给经纪人和中介企业带来的收益也高，一单商铺交易往往相当于几单普通住宅。”
面对住宅市场的持续调控，让不少投资者失去耐心转变投资思维。由于商铺一直以来都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策调控对商铺没有影响。加上这类物业比住宅的投资回报更高，在住宅观望气氛浓郁的情况下，商铺的投资潜力凸显了出来。而且，目前二手房市场中的很多商铺，大多位于成熟社区内，有着稳定的人流量及消费群体，租金和投资收益率比较稳定。
不过，由于商业地产门槛比较高，一直是地产中介比较难介^的领域。“介入商业地产不仅要分析商铺的位置、结构还要分析投资回报率，需要系统培训。”双安房产董事长郑爱新介绍说。为此，双安房产今年专门开辟了商业地产部，培训专门人才做商业地产市场。
逆势扩张自我加压
“如果说前两年是小中介抢市占大中介份额的话，从今年开始，这种现象倒过来，大企业开始占领小企业的份额。”郑爱新表示，20 11年将是中介公司强者更强的一年，行业面临洗牌，份额也会向品牌企业集中，
“品牌公司累积了一定的资金和发展经验，相对来说，抗风险的能力比较强。”
从目前的市场情况来看，一些小中介的关门现象已经出现，而大品牌中介却于去年年底开始纷纷迈开扩张的脚步：2010年10月，双安房产提出“百店计划”，准备在福州、厦门、泉州等地进行门店扩张；2010年年底，朝阳房产仓山万达店、融信宽域店、中庚店、西湖店等六家门店齐开，布点新区及中心重点区域；同月，骊特房产13后家店齐开的大手笔震撼市场……
逆势扩张的同时，大品牌中介公司也开始对人才进行储备，小中介抗压能力相对差，市场好就开，市场不好就关，所以，这个时期成为大中介收编小中介人员的绝佳时期。
一二手房联动或将再现
相比开发商，中介位于房地产产业链的下游，在上游遭遇“限购”而降温后，下游大量中小企业因此断奶也很正常，
“如果房地产商承担一倍的损失，中介至少要承担两倍以上的损失。”一位房PAIr指出。
“限购令后，同行(大小中介公司)总的成交量下降了50％～60％，双安下降了30％左右。”郑爱新表示，
“我感觉这一轮调控会下跌至少10％～20％，按照道理福州的均价保持在8000～10000比较合理。而控的效果还将在一两年内不会变化。”
从近两年商品房的交易情况来看，二手房占的市场份额已经越来越大。特别是近年来大量商品房新盘交房，2011年，将有更多更高品质的房源进入二手市场流通，交易品种也日益多样化。
房地产商业地产培训范文2
2010年刚刚过去，2010年已经到来。回顾过去，展望未来；总结经验，凝聚共识将是我们加快发展的动力。
2010年是全国房地产经理人联盟（以下简称“全经联”）发展的第一年。对一个刚刚诞生的组织而言，基因是否优质、定位是否准确、目标是否清晰，直接影响到它的未来与发展。本着这样的思考，全经联将2010年的工作定位为：“建基础、搭框架”，把工作重点放在了基础工作上，重点做好了战略框架建设、基础制度建设、文化理念建设三个方面的基础工作。在全体会员的共同参与和努力下，全经联2010年在这三个方面取得很大成绩，积累了丰富的经验，为全经联的发展奠定了一个坚实的基础，初步探索出了一个民间组织可持续发展的道路。
任何一个组织的发展，都不能回避“我是谁”，“我向何处去”这样的基础性问题，对这两个问题不同的回答，将区分出不同的组织形态与组织文化。全经联从诞生的第一天起，就结合房地产行业发展的大势以及自身的状况做了认真的分析。我们认为，经济结构调整是中国经济发展的大势，中国房地产行业也正处于这样的大势中，行业的生产和经营方式都将面临大的转型。全经联的定位与和发展一定要走“顺势而为”的道路，才能与行业、企业、会员共赢，才能有持续的发展动力。
基于上述的思考，全经联对这两个问题的回答是：
“我是谁”—全经联是隶属于全国工商联房地产商会的全国性房地产经理人组织，愿景是成为中国房地产行业最具专业性和思想性的房地产经理人组织。
“我向何处去”—整合联盟内的专业资源、思想资源和实践资源，打造中国房地产智库，为会员、为企业和行业创造价值，为行业的转型和可持续发展做出贡献。
2010年全经联的工作，正是围绕着这样的愿景和目标，在战略框架建设、基础制度建设与文化理念建设三个方面展开。
一．战略框架建设
1. 会员发展与服务。会员是一个组织的基础，会员对组织的归属感和参与度是一个组织的生命所在。截止到2010年底，全经联全国各地的个人会员已发展到近千名，主要由全国各地房地产开发企业的高级管理人员（占会员总数的70%）及相关产业链的高管级人员组成，分布在全国二十多个省市（自治区）、三十多个大中城市，另外还发展了部分法人会员。2010年，全经联通过发展分盟，建立专业委员会、商学院、地产博客会，开发全经联网、全经联家园，提供系列咨讯产品等为全经联会员提供了多样化的会员服务，受到了会员的肯定。
2. 分盟建设。2010年全经联建立了河北、上海、重庆、沈阳、深圳五个分盟。各分盟建立了秘书处，结合当地实际组织了多种形式的专业交流与思想交流活动。其中河北分盟组织的专业论坛与走进项目的活动、上海分盟走进中小城市的项目招商活动等，都在当地形成了巨大的影响力。
3. 专业委员会。专业地产是中国房地产未来的发展方向。为深化成员之间的专业交流，促进专业研究与专业标准的探索，2010年全经联建立了写字楼、商业地产、土地投资和可续建筑四个专业委员会，组织了多项相关行业的论坛及专业研究，开发出了专业信息咨讯、专业通讯等产品，提升了会员的专业能力，并在相关专业领域形成了专业影响力。
4. 全经联商学院。2010年，全经联整合了联盟内以经理人为主的、具备实战与理论经验的讲师队伍，成立了全经联商学院，这支师资队伍是中国房地产行业最具实战性的讲师队伍。2010年，全经联商学院开发了全经联大讲堂、全经联管理案例沙龙、企业内训、专业培训四个产品，组织了4次全经联大讲堂、8次全经联管理案例沙龙，1次房地产实战沙盘模拟，1次社区商业专业培训、2次企业内训活动。全经联商学院已成为全经联会员学习与交流的专业平台与思想平台，也成为行业内有一定知名度的学习品牌。
5. 全经联地产博客会。全经联各地会员中有很多都是业内知名度颇高的地产博客，为使各地名博经常进行思想观点的交流，全经联成立了地产博客会，已有各地二百多位各地房地产名博参加了全经联地产博客会，并有若干名博成为全经联地产评论员。2010年，地产博客会组织了多次网络文章主题接龙活动，发起首次全国房地产诗歌火炬接力活动，组织了多次徒步、书评会等活动，通过这些活动，地产博客会已成为全经联地产博客思想交流的平台，成为全经联研究市场动态与行业发展的思想平台与观察平台。
6. 全经联网。为适应不断增长的会员发展、管理与服务的需要，2010年6月，全经联建立了全国房地产经理人自己的网站—全国房地产经理人联盟网，2010年9月开发了内容丰富多彩、形式轻松活泼的全经联家园。全经联网经过数次改版，网络边界更加开放、结构更加丰富、内容更具吸引力，越来越多的业内人士加入了全经联网，成为全经联的后备军，全经联网也正在成为中国房地产行业最大的业内社区网。
7. 全经联的产品。全经联产品是通过网络传播全经联成员品牌与思想的平台，2010年开发的主要产品有“全经联观点”、 “经理人观点”、“每周一星”、“全经联书库”等。全经联高度关注行业与市场的发展趋势，2010年与新浪乐居合作推出了“全经联观点”，2010年“全经联观点”的主题是“房地产面临大转型”，目前已推出七期，从各个层面阐述了全经联对行业转型趋势的看法。为展示房地产经理人的形象，全经联还推出了“每周一星”、“经理人观点”、“全经联书库”等产品，从多个层面提升房地产经理人的个人品牌。 [1] ■ 相关文章：
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8. 中国房地产智库—系列咨讯产品的开发。全经联整合业内的专业研究力量，在2010年底成功开发了“政策与市场咨讯”、“写字楼咨讯”两个专业信息产品，其中“写字楼咨讯”填补了市场相关产品的空白，获得了市场的初步认可。
9. 合作体系。2010年全经联与政府、各行业协会、媒体建立了良好的合作关系，初步建立起合作共赢的合作体制。全经联与新浪乐居共同举办了“全经联观点”、与北京写字楼信息网共同举办在中国写字楼高峰论坛等，都在业内形成了很大的影响。实践证明，这些合作是有效的、共赢的，必须长期坚持下去。
2010年战略框架的建设，夯实了全经联的硬件基础，奠定了全经联发展的格局，为全经联的可持续发展创造了条件。然而，一个组织的发展，仅仅只有硬件基础是不够的，还需要在制度建设与文化建设方面下功夫。
二、基础制度建设
全经联是由地产神仙派（全国最大的房地产经理人博客组织）、北京师范大学房地产研究中心、北京大学房地产研究所三个机构发起，隶属于全国工商联房地产商会，是全国工商联房地产商会的二级专业委员会--职业经理人工作委员会，决策机构是由三家发起单位代表组成的常委会，运营机构是全经联专职秘书处。
基础制度建设是一个组织健康发展的保障，2010年，全经联在基础制度方面建设做了如下一些工作。
1. 建立基础性规章制度。2010年，全经联颁布了《全经联章程》、《全经联会员章程》、《法人会员管理条例》、《分支机构管理条例》、《专业委员会章程》等制度，建立了全经联的基本管理规则。
2. 成立了专职秘书处。一个组织要长期、稳定、高速发展，仅仅靠热情和业余兼职是难以持续的，对全经联这样一个全国性的组织而言，就更不可能。根据常委会的决议，全经联于2010年4月正式成立了总部专职秘书处，全权负责全经联的运营工作。专职秘书处现设有会员与分支机构管理部、网络管理部、活动部、研究部四个部门，负责管理与经营各分盟、各专业机构、全经联商学院、全经联地产博客会等，目前有专职人员8人。专职秘书处成立以来，在全体会员的支持下，主导了全经联基础框架的建设和实施工作，取得了一定的经验和成绩。
3. 建立志愿者制度。全经联是一个全国性的组织，也是一个成员共同参与的组织，为充分发挥成员的力量，全经联建立了志愿者制度，很多成员成为全经联秘书处的志愿者。现在秘书处活动部、研究部的很多重要的管理岗位都由志愿者担任，各地分盟秘书处也有很多志愿者。2010年，志愿者在组织大型活动、促进成员之间的交流、开展行业研究等方面做出了的重大贡献，为全经联的启动和发展立下了汗马功劳。
4. 分盟管理与发展。各地分盟成立后，也根据各地实际确立了管理构架，建立了秘书处。实践表明，凡是秘书处强的地方，活动就搞得有声有色，组织也办得生气勃勃。在这方面，河北分盟表现突出，为各分盟做出了表率。
5. 专业委员会的管理与发展。专业委员会的核心是“专业分类、专业活动”，是全经联实现智库目标的重要基础。2010年，各专业委员会成立后，充分重视每个成员的权利，按照各成员通过的、各专业委员会章程进行制度化建设，充分调动成员参与的积极性。在这方面，写字楼专业委员会积累了很多经验，也取得了比较突出的成绩。
三、文化理念的建构
文化是一个组织的灵魂。全经联是一个全国性的组织，会员分布在全国各地，要将会员凝聚起来、认同组织的目标，参与组织的发展，一个最重要的力量就是共同的文化与价值理念。
全经联从成立之初，就非常重视文化建设，根据自身的历史和成员的特点提炼出鲜明的文化主张（）：专业、智慧、积极、共赢。
做事专业、做人智慧、态度积极、事业共赢，是全体成员工作与生活的价值共识，也是对全经联成员素质与态度的要求；同时，这也成为全经联组织的理想与特性的标签，那就是，全经联是一个专业的组织、充满了思想与智慧的组织，一个充满阳光的、积极进取的组织，一个大家参与、共同发展的组织。
文化共识的建立，不可能通过制度或规范来实现，而需要通过成员之间共同的交流、互动来形成共识，通过各种形式的活动来形成共同的情感记忆，从而形成一个文化共同体。按照这样的思路，2010年我们在文化建构方面做了如下工作。
1. 建立全经联家园。充分发挥网络的优势，2010年9月在全经联网开通了全经联家园。全经联家园自主的、丰富多彩活动内容吸引了近八百名成员参加。生日祝愿、话题讨论、群组设立、项目投票、写博客、交好友等一系列活动让全经联的成员拥有了一个共同的家，并在活动中不断建立友谊、增进情感，促进了全经联文化的传播与共识。
2. 通过各类活动促进文化共识。2010年全经联举办得最多的就是专业活动，通过专业活动，“专业”的价值观在成员中得到了很大的提升；同时，全经联通过举办“全国房地产经理人网络诗歌火炬接力活动”，通过“网络文章主题接龙”，通过徒步、书评会等活动，不断促进成员之间的思想与情感互动，增进文化共识。
2010年全经联取得的这些成绩，是全体成员共同支持、参与和努力的成果，也是各方面积极协作的成果，这些成果奠定了全经联未来发展的坚实基础；这些成果也充分表明，全经联的定位、愿景与目标是正确的，全经联走在正确的道路上。同时，我们也必须看到，在成绩的背后，还有相当多的不足；在全经联迅速发展的形势面前，我们还面临着很多新的挑战，比如，成员的参与度还需要加强、制度的建设还需要完善、活动的层级与品牌还需要提升、文化的传播还需要加强、秘书处执行团队的综合素质还需要提高等等。在新的一年到来之际，我们必须保持高度清醒的头脑，认真总结经验与不足，在新的一年树立新的目标，使全经联的发展迈向一个新的台阶。 [2]
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如果说2010年全经联的主要工作是“建基础、搭框架”，那么2010年全经联的主要工作就是“树标杆、上台阶”。用一句话来表述，全经联2010年的奋斗目标是，在继续下大力气做好2010年三项基础工作的同时，寻求在一到两个领域的跨越发展，在一到两个领域初步成为行业的标杆。
第一，要树立一个清晰的目标，保持一个稳定的发展节奏。这个目标就是，要结合全经联的资源状况，分析研究房地产行业发展的趋势，在一到两个领域取得突破，实现跨越式发展，产生标杆效应。
在实现跨越发展的同时，我们也要清晰地认识到，全经联的基础工作还远远没有完成，基础还并不扎实；2010年有相当大部分（可以说有70%）的工作，是持续深入地做好2010的三项基础工作。
第二，继续努力，使2010年的战略布局向纵深发展，使各模块逐步形成相互协同与支持效应，不断取得实效。
1. 继续做好会员发展、管理与服务工作。尤其是要加强基础制度的建设，提高会员发展与服务水平。
2. 进一步探索分盟发展与运营的有效模式，稳步发展分盟，成熟一个，发展一个。
3. 做好现有四个专业委员会的建设与管理工作，吸收优秀成员加入委员会，力争使四个专业委员会成为行业相关领域的专业领军力量。
4. 提升全经联商学院四个产品的质量，加强商学院实战师资队伍建设，使商学院的品牌在2010年上升一个台阶。
5. 进一步激活地产博客会的思想功能，保持全经联对市场与行业的敏感与责任，保持全经联的思想锐气、朝气与活力。
6. 继续做好全经联网这一全国会员和房地产业内人士交流的平台，不断调整与深化内容与结构，以适应会员与业内人士的需要，尤其要重点做好全经联家园的推广工作。
7. 在现有专业信息产品的基础上，继续依托与各专业委员会，充分发挥成员的专业优势与信息优势，继续开发可续建筑、商业地产等专业信息产品，为会员、为企业和行业提供多样化的专业信息服务，适时成立全经联房地产研究中心。
第三，要重点抓好全经联的基础制度建设与信息化管理水平。全经联是全体会员共同参与的平台，制度就是参与的规则。规则制定的好不好，直接影响着成员参与的积极性，2010年，我们制定了一些基础性的规则，但应该看到，这些规则与迅速发展的形势相比，无论是深度还是广度，都还远远不能适应需要。2010年制度建设的重点，就是要以完善秘书处制度为核心，进一步加强秘书处的力量，完善会员管理制度与会员服务体系（个人会员服务体系与法人会员服务体系），完善各专业机构的制度体系，进一步探索与完善各分盟的管理制度。
基础制度建设必须要依托与信息化的管理手段来实施，2010年，全经联将把信息化管理作为推进基础制度建设的重要工作提上日程，尽快搭建全经联的信息共享平台与管理平台，建设全经联的基础数据库，使全经联的基础管理水平迈上一个新台阶。
第四，2010年文化建设的中心工作，就是要做好全经联家园这个平台，充分发挥全经联家园在凝聚情感、交流思想方面的独特功能，将全经联家园打造成全经联的一个独特品牌，突出“家”的属性，并组织丰富多样有趣有益的线下活动，使线上交流与线下活动有机结合起来，使全经联家园真正成为全经联成员心灵与情感的归属。
第五，全体秘书处的成员在新的一年面对新的形势和任务，要进一步增强使命感和事业心，不断提高自身的思想素质与业务素质，以适应全经联事业迅速发展的需要。
全经联是一个全新的事业，也是我们全体成员共同的平台，这个事业能不能持续，这个平台能不能做强做大，从根本上讲，取决于我们的战略定位、制度基础和文化共识，取决于全体成员的支持、参与和贡献。2010年我们有了一个好的开始，2010年只要我们坚持使命与责任，团结一心、凝聚共识、共同不懈努力，我们就一定能够迎来跨越式发展。
希望各位会员对全经联秘书处所做的2010年的工作总结与2010年的工作计划提出意见和建议，你们的意见和建议将是全经联前进的动力。全经联秘书处将根据这些意见和建议，进一步总结2010年的经验，进一步改进与完善2010年的计划，做好组织与执行工作，在2010年创造新的辉煌。
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房地产商业地产培训范文3
关键词：个人房产抵押贷款；风险；对策
中图分类号：F832 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）017-000-02
随着社会消费方式的转变及融资需求的攀升，个人房产抵押贷款作为一种便捷的融资手段，被人们广为接受，已经成为商业银行一个新的利润增长点。作为银行信贷产品的重要组成部分，个人房产抵押贷款的风险防范也成为各家银行关注的重点。本文主要通过剖析该产品风险的来源，进而探讨如何规避和控制这些风险。
一、房产抵押贷款的风险来源
（一）来自市场及合作方的风险
自2013年来，我国商品房销售持续疲软，房地产行业进入下行通道已是不争的事实。对于库存量巨大的房产企业，跑量去库存仍是2015年的主旋律。而银行作为房地产开发资金的主要来源以及房产抵押贷款的中心，楼市波动必然会威胁到银行系统的稳定性。楼市变化对银行的影响，主要体现在以下两个方面：
1.抵押物价值风险
若房价下跌，部分商业地产开始亏本大甩卖，会导致银行现有的房产抵押物减值； 二手房交易持续萎缩，可能导致抵押物不易变现，难以及时行使抵押权利。
2.假按揭风险
假按揭指房地产商通过虚构购房人资料、虚构交易、抬高房价或重复出售房产等多种手段，恶意套取银行信贷资金。这些购房人大多并没有实际支付能力，甚至是并不存在的虚假身份。目前房地产开发多依赖信贷资金，若销售不佳，会承担较大的财务负担。尤其是在市场整体持续性疲软的情况下，部分房地产商会铤而走险，通过假按揭来加速资金回笼。一旦其停止还贷，银行将面临巨大损失。
（二）来自借款人的风险
贷款中来自借款人的风险主要是违约风险，也称信用风险。违约风险指借款人不愿或没有能力按时还本付息，导致银行信贷损失的风险。一般来说有两种情况，主动违约和被动违约。
1.主动违约
主动违约指借款人出于主观恶意或经济利益的考虑而选择违约的行为。一般来说，有以下两种情况：一是借款人通过欺诈手段，利用个人房产抵押贷款套取银行信用，贷款自始就没打算还贷。二是在还贷期内，由于房价大幅下跌，借款人基于对成本与利益的权衡，出于经济利益考虑而作出的理性违约决定。
如果市场出现大幅度下跌，预期将持续很长一段时间，按现行市场购置同类房产比贷款余额更小，且贷款余额较大且剩余还款期限较长，或恰逢其它良好的投资机会，借款人很大可能会选择中止还贷。当然，若借款人资金充裕，又无其它投资需求，出于对信用的考虑，也可能会继续履约。
2.被动违约
被动违约指借款人由于非主观因素造成的支付能力下降，不能按期偿还贷款的违约行为。引发借款人违约的因素是借款人收入骤降，且这个变动是由客观因素而非借款人主观故意造成的，如借款人失业、罹患重大疾病、意外事故导致伤残或死亡、投资失败等。
（三）来自贷款银行内部的风险
银行作为房产抵押贷款的中心，其内部管理是否到位、相关规章制度是否健全，工作流程是否合理，员工是否合规操作，是否熟知相关法律规定，直接关系着其授信质量的高低。总的来说，银行内部风险主要来源于以下几个方面：
1.内部管理不到位，相关规章制度不健全，或细节规定不完善，导致员工无规可依或理解有误，相应的内部管理又不到位，无法及时发现风险，待形成损失，代价惨重。
2.流程不合理，员工操作失误，或员工有意利用流程缺陷协助外部人员恶意骗取银行信贷资金，导致银行资金损失。
3.房产抵押贷款涉及到多种法律规定，如《合同法》、《物权法》、《担保法》、《婚姻法》、《破产法》等，若从业人员不熟知相关法律规定，很可能会造成借款合同无效、担保无效或抵押物无法执行的后果，使银行债权无法得到保障。
二、控制房产抵押贷款风险的对策
房产抵押贷款面临着众多风险，但大多数风险是可以防范和化解的。从银行经营管理的角度来讲，可以通过以下对策来防范和控制风险：
（一）完善个人房产抵押贷款操作规程，制订覆盖全流程的标准操作程序 （Standard Operation Procedure， 简称SOP）
商业银行在办理个人房产抵押贷款时，可通过贷前调查、贷中审查、贷后检查（也称“贷款三查”）三个环节来了解合作房产商、借款人及抵押物情况，从而发现、识别风险、化解风险，使风险保持在银行可控范围内。为保证贷款三查的执行效率及效果，可分流程制订SOP，将三查的具体内容步骤化、标准化、精细化。
1.对合作开发商的审查
在贷前调查、贷中审查时应关注开发企业的财务状况、开发经验及管理团队成员，开发项目的资金供给情况、建筑商资质等，着力发展一些有成功开发经验、经济实力雄厚、与银行合作关系较好的房产商。在项目准入后，要定期或不定期的进行贷后回访，及时掌握开发商工程进度、资金运用等情况，必要进对其资金帐户实行封闭管理并控制资金投向。
2.对借款人的审查
通过贷前调查、贷中审查及面谈情况，了解借款人的家庭情况、收入情况、资信状况及贷款用途，据此判断借款人身份是否真实、是否有充足的还款能力、交易是否真实、贷款真实用途等等。在贷后，可定期对客户进行电话回访，发现存在对实现债权不利的因素时，及时采取措施以避免或减小风险损失。
3.对抵押物的审查
在贷前调查中，应着重观察抵押物的位置、成新度、周边商业环境、公共配套设施，是否存在妨碍执行的因素；查验抵押物权属证明原件、使用及租赁情况，必要时采取措施核实其真伪、权属是否清晰、土地性质及剩余使用期限，确保抵押手续合规有效。贷中主要对其抵押物资料是否齐全、抵押物是否合规有效、是否易于处置和变现进行审查。贷后，要定期对抵押物进行检查，确保证实相符，抵押物无毁损、灭失、变卖等情况。
（二）建立全方位的风险制约机制
商业银行应建立全方位的风险制约机制，通过岗位及审批权限设置进行风险制约，抑制内部违规行为；利用现代科技信息技术，对贷款相关交易及贷款质量进行监控，建立科学的风险预警体系。
1.通过岗位设置实现风险制约
（1）实行三级审批制度
设置客户经理、尽职调查、审批三级岗位对贷款进行审批，岗位间既相互配合又相互制约。其中客户经理负责营销客户、贷款资料初审、贷前调查并出具调查报告；尽职审查人员负责通过电话咨询或实地调查的方式核实贷款的“四个真实性”（即身份真实性、收入真实性、交易真实性、抵押真实性）、对贷款资料中存在疑点的进行调查、分析风险是否在银行可控范围内；审批人员根据贷款资料、贷前调查及尽职调查结论，依照银行授信政策作出审批决策：否决或通过。通过的贷款应明确授信额度、期限、定价，并出具贷后管理意见； 否决的贷款应明确指出拒绝理由。
（2）设立风险评审委员会
选取经验丰富的信贷人员，一般为5或7人，组成风险评审委员会，对贷款金额较大（如200万元）或情况较复杂的房产抵押贷款，进行集体评议并表决投票，为有权审批人提供决策建议。一般来说，评审委员会表决同意的贷款，有权审批人可以同意，也可以否决；但经评审委员会否决的贷款，有权审批人应否决。
（3）两级放款审核制度
贷款审批通过后，由客户经理落实抵押手续及审批人提出的其它放款前提条件，并将相关凭证报送放款经办人员，放款经办审查后给出是否放款的意见；放款复核人员对当天发放的贷款按一定比例进行抽查，发现不符合放款条件的，及时退回。
2.利用现代信息技术，建立风险预警体系
商业银行可以利用现代信息技术，对贷款资金流向、还款交易、贷款逾期情况进行监控，发现可疑交易或违约行为及时发出预警信号，便于银行及时控制、化解风险。
（三）提高从业人员素质
提高从业人员素质，培养一支高素质的队伍是业务健康发展的前提条件。就房产抵押贷款而言，高素质的从业人员应具备以下四个条件：一是具备良好的职业道德和职业操守；二是熟知银行相关操作规程、产品及授信政策、相关监管规定；三是了解该产品所涉及的法律规定，如《合同法》、《物权法》《担保法》、《婚姻法》等； 四是清晰的逻辑思维能力。银行可以针对上述四个方面对信贷从业人员进行培训。
三、结束语
商业银行开展房产抵押贷款业务，面临着众多风险 。在认真分析风险来源的基础上，商业银行应致力于完善贷款操作规程、建立全方位的风险制约机制、提高从业人员素质，从而有效地控制和化解风险，确保信贷资金安全，推动房产抵押贷款的良性发展。
参考文献：
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房地产商业地产培训范文4
以科学发展观为统领，认真贯彻落实省市服务业工作会议及全县经济发展大会精神，把加快服务业发展作为经济转型升级、实现科学发展新跨越的战略重点，加快提升壮大重点行业，全力推进重大项目建设，强化落实工作推进措施，不断提高服务业发展水平，努力实现服务业发展的新突破。
二、发展目标
全年服务业实现增加值增长12%以上，占gdp比重比上年提高0.3个百分点；提供地方税收占全部地方税收比重达到48%以上；从业人员占全社会就业人数比重达到36%以上。
三、主要任务
（一）促进休闲旅游业提档升级
牵头部门：县旅委
围绕建设“休闲经济先行区”的总目标，按照“发展大旅游、开拓大市场、形成大产业”的工作思路，着力完善旅游功能，积极培育旅游精品，构建旅游服务体系，全力推进休闲旅游产业提档升级。全年接待游客600万人次，实现旅游收入28亿元、门票收入9000万元，分别增长10%、27%、6%。
1.促进项目推进管理建设。强化规划引领，依据县旅游总体规划，编制实施旅游产业十二五发展规划及重点乡镇休闲项目专项规划。完善旅游发展总公司的统筹招商职能，建立休闲旅游资源数据库，对全县休闲旅游招商项目实行前置预审、定位包装、监管评估的整体招商制度，着力引进高端旅游休闲新业态项目。加强项目督查服务，完善项目领办制，全力推进重点休闲项目建设，确保丰华、大场坪、浙商论坛、香溢、中南二期等在建项目进度明显，力争天使乐园、竹博园东扩等项目的前期工作有新突破。（责任部门：县旅委、县发改委）
2.促进品牌引领整体营销。深入建设休闲经济先行区，加快观光旅游向休闲度假旅游转型。完善景区投入和管理机制，实施“中国美丽乡村”、“中国大竹海”两大品牌工程。培育发展精品示范项目，创建2个省级旅游特色村，1个省级农家乐特色村，创建2个休闲农庄。健全完善“中国美丽乡村”世博旅游体验示范点线路和产品，推出5条以上世博精品旅游专线，实现世博期间接待沪杭游客180万人次。实施旅游商品统一品牌营销战略，建立“政府+企业”资金拼盘营销机制，吸引更多都市游客深度体验“美丽乡村游”、“美丽竹海游”。（责任部门：县旅委、县农办）
3.促进旅游行业品质提升。实施饭店“创降”机制，支持实力强、规模大、服务好的饭店创星级，全年新增1至2家饭店上三星或四星。对一些星级饭店降低服务标准的，实行“降星”或“摘星”处理。开展品质旅行社评定活动，全年申报评定1至2家三星级品质旅行社。强化农家乐三级管理体制，把好前置审批入口关，严格实施服务中心、工作站岗位目标考核责任制。研究制定特色旅游商品开发优惠鼓励政策，扶持培育一批集商品设计、生产和销售为一体的重点企业，创建若干家旅游商品示范购物点，积极参与各类旅游商品展览会和优秀旅游商品评选活动。（责任部门：县旅委）
（二）推动现代商贸业做大做强
牵头部门：县经贸委
以“促消费、拓市场、抓提升、惠民生”为主线，以创新新型业态、提升专业市场和改造传统流通行业为重点，全力推进全县商贸经济快速健康发展。全县社会消费品零售总额增长15%以上。
1.提升商贸区集聚程度。编制实施县城商贸区布局规划，大力推进中央商务商贸集聚区建设，着力引进城市综合体项目，建设一批集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的商业广场、商业城。注重新一轮商业街区的特色定位，规划建设特色小吃一条街、土特产一条街、艺术品一条街、饮茶休闲一条街、酒吧一条街等主题商业街区。培育发展新型专业市场集聚区，重点建设一批商品集散功能强、产业关联度高、辐射半径大的区域性大市场。扶持竹艺商贸城市场等大型专业市场，加快推进家博园市场建设。（责任部门：县规划与建设局、县经贸委、县工商局）
2.培育现代商贸大企业。以信息化、标准化为目标，创新商业模式，培育一批商贸优强企业、培育一批商贸创新型企业、培育一批商贸品牌企业、培育一批商贸外向型企业、培育一批商贸信息化企业。鼓励商贸流通大企业发挥品牌、信息、配送、管理等比较优势，通过参股、兼并、特许经营、托管等方式，实现规模扩张。引导各类中小商贸企业推进管理创新，技术创新和服务创新，全面提高经营管理水平和竞争实力。（责任部门：县经贸委、县供销社、县工商局）
3.拓展现代商贸新业态。规范各类大型超市有序发展，积极发展便利店、专卖店、折扣店、网购店等特色购物服务。推动连锁经营向餐饮、家电、医疗、通讯、报刊等多领域发展，拓展连锁经营覆盖领域。深入推进“千镇连锁超市万村便利店”工程，村级连锁便利店覆盖率达到100%。大力扶持龙头企业发展连锁经营，引导城区商贸龙头企业在全县所有乡镇延伸连锁经营机构，大力发展农村各类流通中介组织，支持“公司+农户”生产经营一体化生产流通组织发展。加大政策宣传，组织实施“家电下乡”、“汽车下乡”和以旧换新活动。（责任部门：县经贸委、县供销社、县工商局）
（三）强力推进现代物流业发展
牵头部门：县交通局
以培育龙头企业、信息平台建设、物流项目建设为重点，加快推进现代物流业发展。全年实现物流业增加值增长8%，货物周转量增长3%以上。
1.加大物流龙头企业培育力度。制定龙头物流企业培育条件和认定标准，分类择优加以培育扶持，建成一批具有核心竞争力的现代物流龙头企业，推动传统运输企业向现代物流企业转型。鼓励物流企业成立紧密合作的物流联盟，加强业务合作。通过政策和资金引导，推动物流龙头企业应用先进物流设施设备、组织运营模式，提高龙头企业现代化水平。重点扶持川达物流、鑫诚物流等我县规模型物流企业，培育2家1万吨以上水运物流企业。（责任部门：县交通局、县发改委）
2.着力推进物流信息平台建设。加快推进物流公共信息平台的建设，加强物流公共信息平台与口岸、海关等部门以及协会、其他物流企业物流信息系统的互联互通。加快物流企业特别是龙头物流企业的信息化建设，加大对物流通用软件推广使用力度，大幅提高专业物流企业信息化管理水平。以园区建设或管理服务机构为主体，分别建立各自的公共信息平台。加快推动物流信息新技术应用，通过引导支持龙头物流企业加快利用物流新技术和设备，逐步达到信息畅通、资源共享的目标。（责任部门：县交通局、县财政局、县发改委）
3.加快城乡物流配送体系建设。充分发挥和整合小件快运、客货运站（场）货物联托运等社会资源，引导我县城乡物流配送企业加大投资、扩大经营规模和范围，增加配送网点和配送线路。积极开展城乡物流配送体系建设，逐步拓展城乡物流配送网络，充分发挥网络优势，提高货运量和营业额，进一步优化资源和提高城乡物流配送企业知名度。（责任部门：县交通局、县邮政局）
4.全力推进交通物流项目建设。加快推进杭长高速二期（段）项目建设，启动13省道青临线、晓南线、晓于线等改建工程，完成04省道彭泗线拓宽工程，完成续建项目县道霞大线（二期）、梅溪新大桥工程建设及刘彭线、港口至大竹海项目的路基工程；加快申嘉湖高速西延工程、11省道绕城线等项目的前期工作；完成农村联网公路60公里。开展现代物流园区前期工作，力争完成2个货运站建设。(责任部门：县交通局、县发改委)
（四）合力推动文化创意业发展
牵头部门：县文广新局
以推动文艺创作、文化产品制造和文化艺术服务为重点，加快文化创意产业发展。实现文化创意产业增加值增长15%以上，新发展文化创意企业10家以上。
1.发展各类文化产业主体。积极发展现代传媒业，推动报业在图书、报纸、期刊、电子、网络等领域内多元化经营；创新广播影视经营模式，大力开发广播影视衍生产品市场，加快推进有线数字市场业务开发。拓展区域合作和集约化经营，培育书画艺术品市场和艺术品业，大力发展竹雕、竹刻、竹编等工艺精湛的竹艺术品。制定重点文化企业认定和考核管理暂行办法，积极培育创意设计、蓝海温泉、良朋文体、鄣吴扇业等具有发展潜力和市场前景的文化创意产业。（责任部门：县文广新局、县新闻宣传中心、县广电台）
2.促进相关文化行业发展。大力开发体育产品和服务，加快竞技表演、健身娱乐、休闲体育等发展。着力发展教育培训业，依托职业技术培训学校等机构，制定并实施职业教育行动计划，培养各类职业适用技术人才。推动文化休闲旅游业发展，大力开发茶文化、竹文化、孝文化、农家乐等地方特色休闲旅游项目，重点扶持一批具有地方特色、有发展潜力和一定规模的旅游纪念品、工艺品、食品和日用品生产企业，培育建设一批旅游商品生产基地。（责任部门：县文广新局、县经贸委、县教育局、县旅委、县体育局）
3.加快文化创意载体建设。积极打造引领、辐射、带动创意产业发展的主平台，推进“六业六园”平台规划和建设。实施重大文化产业项目带动战略，加快推进中国（）生态博物馆、昌硕文化艺术园、地域民俗展示馆等重点文化产业项目建设。以产业招商为突破口，创意活动为载体，整合提升为抓手，加快推进创意产业发展。制定实施“文化创意人才建设工程”，培养和引进一批优秀文化创意人才和创业团队。（责任部门：县文广新局、县科技局、县招商局、县人事局、县体育局、县广电台、县旅委）
（五）努力促进金融业稳步发展
牵头部门：县人行
以国家继续实施适度宽松的货币政策为契机，推进金融业稳步发展。全县金融机构各类贷款增长20%以上。
1.健全金融服务体系。加大引进金融机构力度，鼓励有实力的异地股份制银行和外埠金融机构在落户。做优做强地方法人银行类金融机构，进一步改善和优化股本结构，对有条件的地方法人金融机构推动跨区域业务经营。加大农村资金互助社等新型农村金融组织试点力度，完善我县农村金融服务体系，支持和促进新农村建设。（责任部门：县金融办、县人行）
2.创新金融服务产品。开展信贷方式创新，拓展表外业务、中间业务、网络金融业务等新品种，加大林权抵押贷款、农户联保贷款、污水收费权抵押贷款等业务推进力度。引导金融机构新增贷款投向先进制造业和现代服务业发展、中国美丽乡村建设、重点工程和基础设施投入、中小企业成长等领域。完善政策性涉农保险，探索政府补贴与商业运作相结合的保险发展模式，建立多层次农业保险体系。（责任部门：县人行、县发改委）
3.培育发展资本市场。按照“选拔培育一批、改制完善一批、辅导备案一批、多渠道上市一批”的思路，进一步创新融资途径，积极培育行业龙头企业，鼓励支持具备条件的企业直接上市融资。支持企业股权融资、发行债券等多种方式筹集资金，积极引导制造业特别是高危行业强化保险意识。支持非公有制企业以技术专利权、工业产权等非实物资产抵押贷款融资。（责任部门：县发改委、县金融办、县人行）
（六）加快提升信息服务业水平
牵头部门：县发改委
以信息化带动产业化为重点，加快信息服务业发展。
1.完善信息网络基础设施。优化网络布局，广泛运用网络和通信等新技术，推进“三网融合”，延伸服务领域，改善公众获取信息资源环境，降低信息消费成本。积极推进打造“数字”工程，重点建设宽带多媒体网络交换平台，加快建设宽带数据网、发展移动通讯网。积极发展广播电视骨干传输网，深入建设广播影视信息资源，加快城乡有线电视网改造，拓展信息服务领域和层次。新增有线电视用户1500户，数字电视整体转换15000户。（责任部门：县发改委、县广电局、县电信局）
2.加快信息资源开发利用。基本建成社会公共服务领域和主要经济领域信息服务体系，电子商务和电子政务取得突破性进展。推进数字城市建设，推动政务信息资源社会化，加快企业行业信息资源的开发利用。加快建立一批影响经济和社会发展全局的基础资源数据库，优先发展数据库产业，进一步促进信息咨询、市场调查等服务行业发展；积极推进互联网的发展与繁荣，丰富网上服务内容，提高服务质量，使互联网成为服务于各行各业的有力工具。（责任部门：县发改委、县经贸委、县工商局、县城管局、县信息中心）
3.加快推进电子商务应用。建立集信息布局、价格指导、网上交易、资源统一配置和其他支撑辅助功能为一体的行业门户网站，鼓励大中型工商企业建立自己的商务网络，展示企业形象，服务信息，开展网上消费；进一步发展旅游、房地产、物流、仓储、金融、职业介绍、社区服务等中介服务业的电子商务，拓展电子商务、在线处理、远程教育、远程医疗等网络增值服务。（责任部门：县发改委、县经贸委）
（七）大力推进科技服务业发展
牵头部门：县科技局
以着力打造科技产业链，推动科技创新平台建设，完善科技服务市场为重点，加速科技服务业发展。
1.着力打造科技产业链。培育建设高新产业特色基地，积极推进高新技术产业化。编制实施生物医药和新能源高新特色产业基地规划，大力发展生物制药、生物试剂、生物提取、化学药、现代中药、医疗器械等产业，培育发展新能源设备制造、太阳能光伏组件、风电发电组件、绿色新能源等产业。全力促进传统产业高新化，组织传统产业重大科技攻关，拉长传统产业的产业链，推动传统产业转型升级。（责任部门：县科技局）
2.推动科技创新平台建设。完成科技创业园一期扩建工程，积极推进科技创业园二期与浙大网新合作。加快竹产业、椅业创新服务平台和知识产权公共服务平台建设。加强民营孵化器建设，完善各项功能。引导和鼓励企业增加研发投入，建立研发中心、博士后工作站、院士工作站等研发机构，落实好国家企业研发费用150%抵扣工作。加大产学研合作，推进企业与大专院校、科研院所的合作。新增孵化面积3.8万平方米、企业研发机构30家、产学研合作项目30项。（责任部门：县科技局、县人事局）
3.不断完善科技服务市场。完善知识产权服务体系，加强支柱产业发展的技术预见与专利预警研究，扶持发展专利、资产评估、产权交易等知识产权中介机构，为科技型企业提供创业孵化、信息咨询、项目论证、技术经纪、专利等专业化服务。积极培育技术市场，建好浙江省网上技术市场分市场，健全完善技术转移体系，引导技术转移升级，推进科技成果转化。（责任部门：县科技局、县工商局）
（八）努力保持房地产业稳健发展
牵头部门：县规划与建设局
以优化房地产供应结构，培育和规范房地产市场，推进房地产现代化为重点，努力实现房地产业稳定发展。
1.优化房地产供应结构。加强保障性住房建设，完善以普通商品房为主、以经济适用房和廉租住房为补充的城镇居民住房供应和保障体系。围绕山区新型城市化样板区建设，集中开发高品质商业地产，推进中心商务区建设。利用中国美丽乡村和杭长高速二期建设影响，加快开发山地人居，吸引长三角居民购房置业。新开工商品房面积100万平方米，其中中心区商业房10万平方米，山地人居15万平方米，商品房竣工面积50万平方米。（责任部门：县规划与建设局）
2.培育规范房地产市场。加大行业管理和市场监管力度，建立多元化信息公示渠道，实行商品房信息网上公示、合同备案等各项制度，加大查处力度，建立不良行为公示制度，杜绝房地产商违法销售行为。加强企业诚信建设，完善房地产市场信用体系。积极推进房地产开发和物业管理分业经营，着力提高物业管理水平。大力发展住宅经营、物业管理、房地产中介等服务业，加大行业管理和引导，促进房地产业健康发展。（责任部门：县规划与建设局）
3.着力提升房地产品位。抓住新区开发和旧城改造机遇，加强规划、设计和管理，高起点、高标准开发房地产，高质量配套建设基础设施和公共服务设施，提升新开发项目的档次。完善房地产项目方案审查机制，增加小区及建筑建设的科技含量，推动节能型、环保型房地产项目建设，着力提高新建项目的现代化品位。（责任部门：县规划与建设局）
（九）有力推进中介服务业发展
牵头部门：县工商局
以中介载体建设、中介品牌建设、行业规范引领为重点，创新理念，加大力度，提升中介服务业发展水平。
1.着力中介载体建设。鼓励和支持各类资本进入法律法规未禁入的中介服务行业和领域，尤其要针对中介机构点多面广和产业化、规模化水平较低的现状，切实把服务平台建设和发展龙头企业放在首位，积极引导中介服务业企业向园区集聚，打造形成具有较强凝聚力、辐射力和影响力的载体建设项目，促进中介服务业实施规模集聚发展。（责任部门：县工商局）
2.着力打造中介品牌。推动中介机构加快品牌创建步伐，重点扶持一批有实力、有品牌、有信誉的中介机构向综合化、大型化、国际化方向发展；引导一批富有发展潜力的中小企业走“专、精、特、新”的发展路子；引进一批具有国内外知名品牌的中介企业入驻或设立分支机构。（责任部门：县工商局）
3.着力行业规范引领。加强中介服务业信用体系建设，建立中介服务业信用数据平台，发挥信用政策宣传和信用信息、查询及信用缺失监督四大功能作用。建立健全中介行业协会，推进“一业一会”。开展中介市场集中整顿，查处不法中介行为，净化中介市场。（责任部门：县工商局）
（十）大力推进社区服务业发展
牵头部门：县民政局
围绕城乡一体、均等服务，以公益性、经营性、信息化为重点，着力加速社区服务业发展。
1.加快社区公共设施建设。新建城市社区事务中心5个，覆盖面达到72%；新建乡镇社区综合服务中心6个，覆盖面达到73%；新建农村社区综合服务中心45个，覆盖面达到81%。推动驻社区单位的文化教育、卫生体育、休闲娱乐及其他便民设施资源免费或优惠向社区居民开放，实现资源共享。加快推进社区服务信息系统平台及服务站终端设施建设、社区服务设施建设、社区社会化服务体系建设项目。（责任部门：县民政局）
2.积极拓展社区市场服务。健全与社区公共服务、志愿服务相配套的市场化运作服务模式；设置以经营粮油、副食品、小百货等生活日用品为主的综合超市、便利店、快餐店和综合便民商业服务点；鼓励发展家庭保洁、烹饪、保姆、老年人护理等多种类型的社区家政服务，重点扶持一批规模较大的社区家政服务公司；鼓励社会资本投资兴办以老年人为主的托老、护理、家政等服务机构和项目。（责任部门：县民政局）
3.大力发展社区志愿服务。规范社区志愿者组织管理，实行社区志愿者注册和签约制度，培育为老年人、残疾人服务的公益慈善、群体性文体和科普等组织。健全新型社区志愿服务机制，组织驻社区单位和居民开展邻里互助、志愿服务、慈善捐助等服务活动。不断开拓社区志愿服务新领域，积极发挥志愿者在社区服务中的骨干作用。（责任部门：县民政局）
四、工作要求
（一）抓项目增后劲。坚持以项目为抓手，着力在谋项目、挖项目、招项目等环节上下工夫，切实形成持续滚动的项目储备、项目前期、项目实施的推进工作链。按照“新建项目抓开工、开工项目抓竣工、竣工项目抓开业”的要求，重点抓好服务业重点项目尤其是省市重点项目的落实、推进工作，通过领导联系制、部门联动制、现场办公制、督查协调制、进度通报制等措施，及时掌握服务业重点项目进展情况，协调解决项目推进中的征地、拆迁、资金等方面的难点，保证项目尽早完成。充分发挥招商分队作用，将服务业招商任务分解到招商小组中，创新招商方式和途径，着重引进规模大、辐射力强、带动作用明显的市场、物流、旅游等行业项目。
（二）抓机制强保障。建立服务业联席会议制度，加强服务业发展的统筹规划、政策制定及重大问题的协调。理顺政府各部门的职能和权限，形成既有部门分工、又有统筹协调的机制。各乡镇相应设立机构，配备必要人员，形成互为贯通的工作网络。贯彻执行服务业发展扶持政策，切实把促进服务业发展的鼓励、引导、扶持等措施落实到企业、落实到项目，放宽市场准入，消除价格歧视政策，进一步降低税收和规费负担。完善服务业人才培养与引进政策，培养并引进一批技能型、开放型、科研型人才。加强服务业统计工作，推进统计台帐和规范化建设，完善服务业统计调查方法和指标体系，开展调研分析预测，提高服务业统计的全面性、准确性和及时性。
