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评估资产基础法范文1
关键词:无形资产评估;期权;合约;期权定价
中图分类号:F224.0 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)26-0081-02
一、现行无形资产评估方法及其存在的不足
对于无形资产的评估,目前有三种较为常用的评估方法,即成本法、市场价格法和收益现值法,但都存在着明显的不足。
成本法是指在评估资产时从被评估资产的现时重置成本中,扣减其各项损耗以确定被评估资产价值的方法。成本法的主要缺点是重置成本的确定缺乏客观性。在重置成本数额确定过程中,往往会带有一些主观因素。再者,如果无形资产评估的是交易价值而被评估的无形资产适用时间已经很长并是独一无二的,则成本法就不太适用。因为买主通常是对无形资产的效益感兴趣,而不是对创造无形资产的成本感兴趣。同时,重置成本法未能体现无形资产所具有的超额获利能力。
市场价格法,是指通过比较被评估资产与可比类似资产(可比参照物)的异同,并对类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种评估方法。市场价格法在无形资产评估中有两个缺点:(1)无形资产市场交易活动有限,市场狭窄、信息匮乏,交易案例很难找到;(2)可比性差。无形资产的非标准性,使我们很难确定参照物资产与被估资产的差异即可供比较的相关指标和技术参数很难搜集并且很难在价值形态上量化。
收益现值法,是指通过估算被评估资产的未来预期收益并将其折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益现值法存在的不足如下:(1)收益额的预测带有很大的主观性;(2)收益期的确定比较困难。无形资产损耗的价值是确定无形资产收益期的前提。由于无形资产的损耗抽象难确定,显然无形资产收益期的确定比较困难;(3)折现率的确定。实践证明不可能存在一个统一的适合各类无形资产评估的折现率,各个企业可能采用不同的折现率来适用自己的情况,从而使评估结果缺乏可信性。
二、基于期权理论的无形资产价值评估方法
(一)期权的定义及其分类
期权是一种合约,该合约赋予持有人在某一特定日期或该日期之前的任何时间以固定价格(执行价格)购进或售出一种资产的权利。通俗的讲,期权是一种预期的约定的权利,该权利赋予持有人以固定价格将来买进或卖出资产。
按照合约授予期权持有人权利的类别,期权分为看涨期权和看跌期权两大类。
看涨期权是指期权赋予持有人在到期日或到期日之前,以固定价格购买标的资产的权利。其授予权利的特征是购买,因此也可以成为“买入期权”或“买权”。
看跌期权是指期权赋予持有人在到期日或到期日之前,以固定价格出售标的资产的权利。其授予权利的特征是出售,因此也可以成为“卖出期权”或“卖权”。
(二)无形资产的看涨期权特性
企业购入无形资产,目的是进行后续投资获取投资收益。为无形资产付诸实施所支付的生产、销售和管理方面的投资总额,就是这种特殊标的资产的约定价格。该投资项目生产经营所产生的净现金流量的现值高于标的资产的约定价格时,企业就投资获利;当预期投资项目所产生的净现金流量的现值低于标的资产的约定价格时,企业就放弃投资。这些就是典型的看涨期权的特性,因此,从这个意义上来说,无形资产具有看涨期权的特性。
在无形资产价值评估中,运用期权定价理论可以充分体现选择权或不同的投资机会所创造的价值。例如,购买专利技术后,由于新产品的不确定性导致未来现金流量的不确定,在这种情况下企业可以选择是否应延迟投资,是否应当进行后续投资,是否应当放弃投资,这种选择权是有价值的即我们所说的实物期权。在进行这些决策时,企业通常会假设公司会按既定的方案执行,实际上管理者会随时变化方案,减少损失。只要未来是不确定的,管理者就会利用拥有的期权增加价值,而不是被动的接受既定方案,在进行无形资产评估时,考虑期权的价值会使无形资产的评估更合理也更有说服力。
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【关键词】风险基础审计 应用模型 研究
风险基础审计（risk-based auditing）是指审计人员以风险的分析、评价和控制为基础，综合运用各种审计技术、搜集审计证据形成审计意见的一种审计方法。风险基础审计已经取代账项（交易）基础审计和制度基础审计成为当今审计的主流。如何在实务中运用风险基础审计或从整体上规划风险基础审计是风险基础审计研究的课题之一。结合审计理论与实务，本文提出了建立风险基础审计应用模型的要求，并引入风险基础审计应用模型，为风险基础审计的应用提供便利。
一、建立风险基础审计应用模型的要求
风险基础审计应用模型应反映风险基础审计与账项（交易）基础审计和制度基础审计的区别，即风险基础审计的特征。因此，风险基础审计应用模型符合以下要求。
1、风险基础审计的开放性特征
风险基础审计的开放性特征反映在应用模型风险输入变量上，即风险输入变量水平随审计环境的变化而变化，但风险变量本身却是不变的。风险基础审计应用模型应明确风险变量要素。
2、风险基础审计符合人们的认识规律
这里的认识规律是审计人员对其审计客户风险的认识规律。审计人员对审计客户风险的认识一般经历这样的过程：初步评估风险－根据初步风险评估结果编制并执行审计计划－根据计划执行结果再次评估风险－根据风险评估差异修正并执行审计计划。风险基础应用模型应反映审计人员的这一认识规律。
3、风险基础审计注重在保证质量的前提下提高效率
风险基础审计的质量保证和效率体现在审计方法的选用上。风险基础应用模型应体现审计方法的选用原则。
4、风险基础审计可以满足审计目标不断演变的需要
风险基础审计应用模型相对于审计目标应具有相对稳定性，即改变审计目标只是改变了应用模型中风险输入变量的水平，但不会改变风险输入变量本身。
二、风险基础审计应用模型
1、风险基础审计应用模型图（见图1）
2、风险基础审计应用模型解析
（1）风险基础审计风险成因。风险基础审计的审计风险成因与审计目标和审计报告使用者密切关系。
①审计目标。审计目标是审计人员在审计之前应了解的要素之一，只有了解审计目标才可能找到影响审计目标实现的要素。审计目标是审计人员就审计客体的公允性表示审计意见。
②审计风险及其成因。审计客体中包含的错报或漏报可能导致使用者作出错误的经济决策，如果审计人员就这样的信息发表了不恰当的审计意见，便构成了审计风险。因此，审计人员必须了解审计报告的使用者，研究使用者的决策对审计客体错报或漏报的敏感程度。风险成因分析是风险基础审计的起点。
（2）风险基础审计风险来源评估。
①来源三要素。风险基础审计风险由固有风险、控制风险和检查风险三要素构成。固有风险和控制风险的综合水平与审计客户相关，审计人员无法控制，只能进行评估。检查风险却可以通过审计人员的实质性测试程序来降低，但检查风险无法根除。在风险评估阶段，审计人员主要是评估可能的检查风险。
审计人员对固有风险、控制风险和检查风险的评估应落实到财务报表认定层面，审计人员据此设计审计程序，以降低检查风险进而将审计风险降低至可接受的风险水平。审计规划阶段的风险评估对其后的整个审计工作都具有关键性指导作用。
②风险评估是审计策略的构成部分，风险评估程序是审计计划的内容之一。
③风险来源三要素是风险基础审计的风险输入变量，风险基础审计的审计计划编制和执行与输入量有直接关系。
（3）风险基础审计风险的应对。审计人员必须在风险评估的基础上，通过审计规划将审计风险降至可接受的水平。审计规划包括确定是否接受委托、签订审计业务约定书、制定审计策略和审计计划三部分。
①确定是否接受委托。审计人员根据基于对审计道德、准则和法规要求的考量和风险初步评估水平决定是否接受委托。这是一个客户筛选过程，是风险控制中的重要一环。
②签订审计业务约定书。如果审计人员决定接受客户委托，应与客户签订审计业务约定书。审计人员应确保审计业务约定书条款得到恰当的理解。
③审计策略。审计策略规定了审计方向，描绘了审计的预期范围和执行，为审计计划的制定提供指引，包括了解审计客户及其环境、会计和内部控制制度及评估。根据以上要素确定审计程序的性质、时间和范围，审计工作合作及审计工作的指导、监督和复核及其事项等要素。
④审计计划。审计计划包括三部分，计划风险评估程序的性质、时间和范围，计划的进一步（基于计划的风险评估程序），针对财务报表认定的审计程序的性质、时间和范围，以及其他为遵守审计准则、执行审计业务所需要的程序。
分析性测试、细节测试和实质性测试程序取决于基于风险评估的审计方法的确定，在低风险领域使用综合审计方法，在高风险领域使用主要证实法。无论什么方法都要对重要项目执行实质性测试程序，任何项目都要对其编制技术进行测试。
在风险基础审计中，分析性测试程序的使用会产生分析性测试风险，细节测试程序的使用会产生细节测试风险，这是检查风险的两个组成部分。
（4）审计复核。在风险基础审计的审计复核阶段，审计人员应将审计结果与审计规划阶段的风险水平进行对比，判断审计结果是否与计划的风险评估水平一致、根据风险评估水平设计的审计程序是否可以将检查风险水平降至可接受的水平，如有必要修改审计计划则执行修改后的审计计划。
（5）审计报告与归档。根据与审计客户的沟通情况确定审计意见类型，出具审计报告，并将取得或编制的各种审计工作底稿按要求归档。
3、风险基础审计应用模型特征解析
（1）审计目标―审计风险成因分析―风险基础审计风险输入量。审计目标和审计报告使用者决定审计风险成因，风险成因决定风险基础审计的风险输入量水平，但不会改变风险基础审计风险输入变量本身。因此，该风险基础应用模型适应未来演变后审计目标审计的需要。
（2）风险基础审计输入量。在风险评估阶段，固有风险、控制风险和检查风险的评估水平是进行审计规划的输入量水平，审计计划据此编制；在审计复核阶段，审计执行结果与风险评估水平的不一致将导致审计人员修改审计程序并执行修改后的审计程序，直到审计结果与风险评估水平一致为止。该风险基础审计应用模型体现了风险基础审计的开放性特征。
（3）审计方法――综合法与主要证实法。审计规划阶段的风险评估为综合法和主要证实法的选择奠定了基础，两种方法的结合使用既保证了审计质量又提高了效率。当然，这两种方法的有效性取决于风险评估的恰当性。
（4）风险初步评估―审计计划执行―审计复核―风险再评估。风险初步评估―审计计划执行―审计复核―风险再评估的循环可以纠正审计规划阶段输入量水平的偏差，这种对输入量水平的修正会随着审计进程的进行、审计人员对风险的认识加深而不断进行，符合审计人员对风险的认知规律。
三、风险基础审计在实质性测试中的应用
除根据规划阶段评估的高风险水平设计并执行实质性测试程序外，审计人员还应遵循风险基础审计的另一原则，即在整体实质性测试程序设计层面重点关注资产、费用有无被高估、负债和收入有无被低估现象的存在。
1、高估和低估对会计报表要素的影响规律研究
（1）高估和低估对会计报表要素的影响规律表（见表1）。
（2）高估和低估对会计报表要素的影响。要正确解析高估和低估对会计报表要素的影响，就必须依据会计等式“资产＝负债＋所有者权益＋收入－费用”进行核算。
资产高估对负债、收入和费用要素的影响
①资产被高估与负债被高估的关系。负债是资产的来源之一，负债与资产可以同时被高估，如对经营性收入的固定资产按固定资产原值入账会导致资产和负债同时被高估。
②资产被高估与收入被高估的关系。收入的实现必然导致资产增加，收入和资产可以同时被高估，如同时高估应收账款和收入。
③资产被高估与费用被低估的关系。少计提资产损耗或少提资产准备会导致费用被低估、资产被高估。
费用高估与资产、负债的关系
④费用被高估与资产被低估的关系。多计提资产损耗或多计提资产准备会导致费用被高估、资产被低估。
⑤费用被高估与负债被高估的关系。企业多计提准备会造成费用、负债同时被高估。
收入被低估与资产、负债的关系
⑥收入被低估与资产被低估的关系。实现收入不入账或少入账会造成收入被低估，同时资产被低估。
⑦收入被低估与负债被高估的关系。从预收款中不转或少转已实现的收入会导致负债被高估、收入被低估。
负债被低估与资产、费用和收入的关系
⑧负债被低估与资产被低估的关系。少计或不计因负债而增加的资产会导致负债、资产同时被低估。
⑨负债被低估与收入被高估的关系。未实现收入的预收款确认为收入会导致负债被低估、收入被高估。
⑩负债被低估与费用被低估的关系。少计提或不计提相关准备会造成负债和费用同时被低估。
2、高估与低估测试的原理解析
从实质性测试程序设计整体角度观察，资产、费用被高估与负债和收入被高估测试涵盖了资产、负债、收入和负债项目中每一个项目的高估和低估测试。
（1）资产被高估与被低估测试。审计人员根据资产借方记录设计并执行审计程序可以测试资产是否被高估。审计人员执行针对收入和负债可能被低估而设计和执行审计程序可以测试资产是否被低估；设计并执行费用可能被高估的审计程序可以检测资产是否被低估。
（2）费用被高估与被低估测试。审计人员根据费用借方记录设计并执行审计程序可以测试费用是否被高估。审计人员执行针对负债是否低估的测试程序可以检测费用是否被低估。
（3）收入被低估与被高估测试。审计人员根据收入的完整性认定设计并执行审计程序可以测试出收入是否被低估。审计人员根据负债项目可能被低估设计并执行审计程序可以检测收入是否被高估；根据资产可能被高估设计和执行审计程序可以检测收入是否被高估。
（4）负债被低估与高估被测试。审计人员根据负债可能负债被低估设计并执行审计程序可以测试负债是否被低估；根据收入可能被高估设计并执行审计程序可以测试负债是否被低估。审计人员根据资产可能被高估设计并执行审计程序可以测试负债是否被高估；根据费用可能被高估设计并执行审计程序可以测试负债是否被高估。
【参考文献】
[1] 张焕宇：我国完善风险基础审计的必要性及对策[J].长春大学学报，2006（3）.
评估资产基础法范文3
[关键词]交易费用；资产评估；产生基础；成本控制
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.03.022
1 引 言
资产评估在我国建立和发展的时间比较短，但是随着社会主义市场经济体制的完善，资产评估业已显示出广阔的发展空间，在今后经济发展过程中的地位和作用也会越来越明显。与此同时，我国资产评估在这些年的发展中也出现了一些例如理论研究滞后的问题，因此，加强评估理论的研究，完善评估理论体系是我国资产评估业健康发展的基础保证。
资产评估和会计、审计等专业服务业一样，其存在与发展的根本基础并非是法律法规的相关规定，而是社会经济发展的必然需求。作为市场经济的重要组成，资产评估具有深刻的经济学基础，在其产生和发展的背后，有着经济学理论的支持。
2 交易费用理论
交易费用理论是新制度经济学中重要的经济理论，是整个现代产权理论大厦的基础。交易费用是指企业用于寻找交易对象、订立合同、执行交易、洽谈交易、监督交易等方面的费用与支出。1937年，科斯首次提出“交易费用”的思想，后来威廉姆森系统研究了交易费用理论。该理论认为，企业和市场是两种可以相互替代的资源配置机制，由于存在有限理性、机会主义、不确定性与小数目条件使得市场交易费用高昂，为节约交易费用，企业作为代替市场的新型交易形式应运而生。交易费用决定了企业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。交易费用理论使经济学获得了对现实经济问题的新解释力。
3 交易费用理论对资产评估行业的解释
3.1 资产评估产生的经济学基础
新制度经济学提出“契约人”的假设，认为人能达到的认知能力是有限的，人的理性是有限的。在无法直接实现利益的最大化时，只能转而追求交易成本的最小化。人们在进行交易时难以做出正确的判断和选择，包括无法确定资产的合理或公允价值，因此交易方有必要采取措施对资产的价值进行分析，而不能完全依靠市场机制实现价值发现。交易方在这种条件下只能是自己主动寻找资产价值相关信息，或者寻找一些了解并愿意出售这些信息的人去购买信息。这样对资产进行评估产生一种客观需要。
另外，可以从资产本身所展现出的客观特点来认识对资产评估的需求。交易的标的千差万别，随着社会生产的发展，资产的异质性将更加明显。由于资产自身的特点以及市场的需求不同，不同资产的交易频率也有很大的区别。交易越频繁的资产其市场价格信息就越趋于真实，也易发现。而交易频率低的资产，当事人无法直接从市场获得相关价格信息，如果不借助于专业的评估，则无法做出合理的决策。因此，资产的专用性越强、交易频率越低，通过市场价格机制的自发协调确定资产合理价值的成本就越高，对资产评估这一成本更低的安排的需求就越强。反之，通过市场价格机制的自发协调确定资产合理价值的成本就越低，对评估的需求就越弱。
总之，通过市场价格机制获得有关资产价值的信息是需要成本的，这就是产生资产评估需求的经济学基础。
3.2 交易费用对资产评估行业的影响
在判定交易成本时，我们有两种方式可以选择：通过市场机制获取资产价值信息，或者通过聘请专门的评估机构来进行信息的搜寻。理性的交易者会比较两种方式的交易成本，选择成本较低的方式，因此对评估潜在需求是否能够转化为真实的需求，取决于交易者对这两种方式的成本比较。
资产评估机构能够为交易双方提供有关资产的信息，并在其中进行活动。资产评估机构搜寻信息必须支付成本，包括开始搜寻信息前有一定的先期投入成本。因此，交易者委托资产评估服务需要支付一定的费用为代价。
如果是交易方自己搜寻价格信息，其所负担的成本包括直接成本与间接成本。直接成本为信息搜寻时所花费的时间、精力、金钱等；间接成本则是信息搜寻过程中的待成本及资金或商品的闲置成本等。通过市场价格机制自发确定价值的交易成本和进行评估的成本费用，随着资产专用性、交易频率和交易的不确定性的增加而增加，但是市场机制成本的增加在达到一定交易难度后要快于进行评估业务的成本的增加。
因此，评估行业必须尽可能地降低成本，才能得以更好地发展。
4 交易费用理论对资产评估行业成本控制的分析
4.1 资产评估活动成本
不管是交易双方自己获得资产交易信息，还是聘请资产评估机构进行资产评估获得信息，都需要付出一定的成本，这部分就是交易费用。资产评估专业机构进行资产评估活动的成本主要包括事前成本、事中成本和事后成本三个方面。
事前成本主要是指进行资产评估工作前准备工作的前期投入，主要有：项目申报费用。该费用指的是在项目申请评估立项过程中发生的费用；合同讨价还价成本。该费用是指就评估范围、评估收费标准等内容协商达成一致意见过程的费用。讨价还价确定的成本费用是评估方意愿支付评估价格与资产占有方意愿接受价格之差的函数。两者的意愿价格相差越大，交易成本越大；信息搜寻成本。信息搜寻成本指的是搜集市场上资产交易、产权交易信息以及资产评估所需信息的过程中产生的成本，此成本受市场的大小、信息技术程度的影响；资产核查费。资产核查费是指在资产核查过程中产生的费用，不用类型的资产其核查费用也不尽相同。
事中成本主要为价值评定成本，即评估的主要进行阶段所花费的费用。价值评定成本与所采用的评估理论方法、评估人员的能力水平等相关，资产评估人员的技术越高，成本越小。
事后成本是指评估主要工作完成后，评估报告的撰写、审核和保存的费用。主要包括：评估报告制作费。制作费是指制作评估报告产生的费用，此费用相对较少，也比较固定，对整个交易成本的影响不大；评估结果审核费；存档费用。
4.2 资产评估交易成本构成及控制分析
资产评估成本即上述成本的总和，有时由于评估对象和目的的不同，可能会与上述所列成本有些差异，但是基本上资产评估包括了以上成本。
在上述总和中，项目申报费用、评估报告制作费、评估结果审核费和存档费用这几项成本相对固定，变动影响不大。
合同的讨价还价成本主要取决于交易双方对信息的掌握程度，各自对交易价格的定位，此项成本不易减少。
信息搜寻成本受市场大小及信息技术程度的影响，市场大小是固定的，但是我们可以将信息技术应用到此环节，构建数据库，降低信息搜寻的难度。
资产核查费，受资产的具置、使用状况、交易频率、评估方占有的资料等的影响，不同的资产其核查费可能差别较大。例如森林资源资产由于相对分散，核查费较高，企业内部固定资产核查难度就较小，费用较低。
价值评定成本，与评估技术以及评估从业人员资质水平有关。评估技术越成熟，评估过程就更简单易行，可以通过构建评估模型，减少评估环节，降低总的评估成本。同时可以对评估人员进行培训，提高知识储备，这都是可以操作的。在对评估对象选定评估方法的时候，可能有多种方法可供选择，一般会选择比较容易实施、成本较小的评估方法。成本效益原则在资产评估中也具有价值。在实务中，由于成本的限制，我们有时并不需要采用最优的方法，由于条件的限制，有时只能采用次优的方法，这是现实状态。另外，可以开发一些新的实用的评估方法，比如20世纪70年代兴起的批量评估方法，它是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上，结合数理统计技术和其他相关技术而形成的一种新的评估技术，具有节省工时与成本较低的优势。
通过以上分析，我们可以看出，对资产评估交易成本产生影响的主要有三个方面：信息搜寻成本、资产核查成本以及价值评定成本，这就是降低交易成本的突破口，我们可以通过一些方法降低这些成本，从而大大降低资产评估交易成本，给资产评估带来更大的优势，促进评估业的迅速发展。
5 结 论
运用交易费用理论，可以对市场经济国家中资产评估功能的发挥和资产评估行业的产生和发展进行经济学的基础分析，并有针对性的降低资产评估的交易成本，这对我国资产评估业的理论研究和实际工作具有一定的指导作用，并且有助于我国资产评估行业在经历快速的外延式增长之后，认真思考行业的可持续发展之路。
参考文献：
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评估资产基础法范文4
目前大多数评估机构在评估报告的特别事项说明中常有“本报告中一般未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方在使用本报告时，应当仔细考虑税负问题并按照国家有关规定处理”的语句，以此来规避评估中各类资产评估增减值的税务处理问题。但由于近年来随着房地产市场的升温，大部分企业拥有的房地产在评估时均有较大幅度的增值，对于该部分增值，如果还是和以往一样不考虑税负问题，往往会对企业价值的判断带来较大幅度的偏差。笔者认为，无论从理论还是案例实践来分析，在使用资产基础法评估企业价值时，涉及房地产增值的税务问题应纳入到评估考虑范畴中。
一、从评估理论角度分析是否应考虑房地产增值带来的税收问题
企业价值评估中的资产基础法即成本法，是指在合理评估企业各项资产和负债价值的基础上确定评估对象价值的评估思路。成本法是从成本的角度来衡量资产的价值。根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意支付的价格不会超过按市场标准重新购置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估资产已经使用过，则应该从重置成本中扣减使用过程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。因此，成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。
由此可知，在使用资产基础法评估企业价值时，企业拥有的房地产的评估价值应与购买者该时点在市场上购买该资产所付出的成本相同。购买者所付出的成本不仅包含了购买者在该时点实际支付的对价，还应包括购买者购买了该资产后，在拥有该资产时未来所会发生或可以抵扣的成本。如果一个房产市场价值为1亿元，该房产企业账面成本为2000万元，那么从理论角度分析：
情形一：假设这是一家以出售房产为主业的房地产开发公司。其从市场上购买该房产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后在出售房地产时可抵扣的1亿元成本（增值税、营业税和所得税的成本计算基础）的权益；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元成本及未来在出售房地产时可抵扣的2000万元成本的权益。从付出成本需要对等的要求而言，评估时应考虑将未来获得的可抵扣的税收成本权益不同而带来的差异进行扣减。
情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所。其从市场上购买该房地产所付出的实际成本为1亿元的对价及今后每年可享受的250万元（假设按40年折旧）房地产折旧税前成本列支；如果购买者是通过购买该企业股权获得该房产，则购买者对于房产实际付出的对价为1亿元及今后每年可享受的50万元房地产折旧税前成本列支。同样从付出成本需要对等的要求而言，未来折旧税前成本列支的差异应在评估时得到充分的考虑。
由此，笔者认为从理论角度分析，在企业价值评估中，房地产评估增值所带来的税收问题应在评估中得到考虑。
二、从评估案例实践角度对房地产增值带来的税收问题的分析
同样根据企业经营性质的不同分两种情形进行分析：
情形一：假设这是一家以开发出售房地产为主业的公司。企业账面将房地产列入存货科目，开发成本2000万元，评估值为1亿元，假设企业无其他资产，企业账面净资产为2000万元。如果采用收益现值法评估，则在考虑企业现金流时，企业出售该房产带来的现金流=房产出售价格-房产出售带来的各类税费（如增值税、营业税和所得税），假设这些税费为3000万元，则企业出售房产带来的现金流为5000万元，在不考虑折现的情况下，企业净资产为7000万元。如果我们在资产基础法中不考虑房产增值带来的税收问题，则企业净资产评估值为1亿元。在对房产市场价值认定相同的情况下，两种方法的评估差异巨大，而这种巨大差异造成的原因显而易见是由于在资产基础法中未考虑房产评估增值带来的税收问题所致。因此笔者认为，在对以开发出售房地产为主业的企业采用资产基础法评估其企业价值时，对于房地产增值部分应根据税法充分考虑其增值税、营业税和所得税等税收，作为房产评估值的扣减项。
情形二：假设这是一家以生产经营为主的公司，该房地产是其生产经营的场所，在企业房产账面成本为2000万元的情况下，每年房产折旧为50万元，因税前抵扣而少缴纳的所得税为7.5万元（按25%的所得税计）；在购买者从市场上购买该房产的情况下，每年房产折旧为250万元，因税前抵扣而少缴纳的所得税为62.5万元。两者相比，每年的现金流差异为55万元，在采用收益现值法估值时，该部分差异将导致企业价值评估结果存在较大差异，显然是购买实际价值1亿元但账面成本2000万元的房产比从市场直接购买1亿元成本的房产每年因税收抵扣问题而实际流出的现金要多，由此使得该情况下企业评估值降低，我们也可以得出这样的结论——房地产增值所带来的税收问题在收益现值法中得到了充分的考虑。但是，在资产基础法中，若忽视该问题，则会导致在购买账面成本2000万元的房产和购买账面成本1亿元的房产（实际市场价为1亿元）时评估出的企业价值相同这一与实际情况明显不符的结论。所以，笔者认为，在以一般生产经营为主的公司中，对于房地产增值部分应考虑将其导致的未来每年所得税抵扣差异进行折现后，作为房产评估值的扣减项。在本案例中，应将未来每年55万元的现金流差异折现后的值作为房地产评估值的扣减项。
评估资产基础法范文5
关键词：资产评估 计量属性 公允价值 市场价格
从资产评估的角度，为交易双方提供资产在评估时点的公允价值是资产评估的一般目的，公允价值的表现形式包括市场价值和非市场价值，其中市场价值是公允价值的基本表现形式，非市场价值则是公允价值的特殊表现形式。无论评估资产的市场价值还是非市场价值都可以通过市场法、收益法、成本法三种基本评估方法获得，三种基本评估方法为资产评估一般目的的实现提供了各种技术手段。财政部于2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》规定了五种主要的会计计量属性，会计不同的计量属性也说明了在会计中对会计要素进行计量的各种技术手段和方法。本文从资产评估的角度对会计计量属性的相关问题进行探讨。
一、评估价值结果与会计计量属性类型的比较
(一)收益现值与现值的比较在资产评估中，收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法，通过此方法得到的评估价值结果称为收益现值。该方法认为，任何一个理智的购买者在购置或投资于某一项资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报。收益法对价值的评估，是从购买者(需求者)的角度来进行的。在新会计准则中，现值作为主要的会计计量属性之一，其具体含义是指：在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。通过上述对比可以得出：评估中的“收益现值”与会计计量属性中的“现值”在估价上具有相同的思想，即资产的价值是由其预期的未来收益决定的，两者在本质是相同的。只不过资产评估中的未来收益具有更为宽泛的概念，在具体的评估操作中，该未来收益会由于评估对象的不同而表现为不同形式，如净利润或净现金流量。而会计计量属性中的现值对未来收益明确界定为未来净现金流入量。相比较而言，净现金流量是比净利润更为科学、合理的指标，其不会受到会计政策不同的影响。采用现值的计量属性，从会计中对资产概念界定的角度来说，使得资产在概念上和计量上获得了统一，即资产是能够带来未来经济利益的资源，其价值衡量在于能够带来未来收益的多少。
(二)重置成本的比较资产评估中的重置成本是通过成本法获得的评估价值结果，成本法是指从现在重置同样全新资产的价值中(即同样全新资产的现行再取得成本)扣除业已存在的各种贬损因素来确定被评估资产价值的方法。该方法所体现的思想是：资产的价值取决于资产的成本，即劳动中的消耗(成本)是形成资产价值的基础，同时这些消耗应体现社会或行业平均水平。在新会计准则中明确规定，采用重置成本计量属性时，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。资产评估中得到的“重置成本”与会计计量属性中采用的“重置成本”，在各自含义的表述上具有一些差别，但二者具有相同的估价思想，即都是从再取得资产的角度反映资产的价值，两者在最终的表现结果上应该是趋于一致的。区别在于成本法中获取的重置成本是从同样全新资产的现行再取得成本中做一些贬值因素的扣除之后取得，而会计中的重置成本则是直接地获取同样状态的资产所需要付出的代价。
(三)市场价格与历史成本、可变现净值的比较资产评估中的市场价格是通过市场法的评估方法得到的评估价值结果。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。可见市场法直接利用了市场交易中的现行市价来进行资产价值的评定估算。新会计准则中采用历史成本计量属性时，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。采用可变现净值计量时，资产按照其正常对外销售所能收到的现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。资产评估中的市场价格与会计计量属性中的历史成本、可变现净值也存在联系。市场价格是会随着时间经常发生变化的，市场价格按照时态可分为过去的、现在的和未来的三种。过去的市场价格在会计中的反映是：过去已经发生的交易和事项，在其发生时买卖双方所达成的按那时的相同商品在活跃市场上的报价，或参照这一报价在双方自愿的基础上所作调整的成交金额。这种成交金额在会计上会转化为历史成本，即过去的市场价格转化为会计的历史成本。可变现净值的获取也要依赖于资产现在或未来在市场上销售时所能实现的市场价格，在此基础上扣除相关成本、税费，即现在或未来的市场价格是获得可变现净值的基础。
(四)公允价值的比较不论是在会计中还是资产评估中，公允价值都是一个被广泛使用的重要术语。但在这两个不同的专业领域中公允价值具有不同的地位、作用、表现形式以及涵盖的内容。在资产评估中，提供资产在评估时点的公允价值作为资产评估要达到的一般目的，提供的评估价值是否公允是衡量资产评估结果的标准，市场法、收益法和成本法是获取公允价值的不同的技术手段。即从资产评估的角度，公允价值是作为一种价值衡量标准而存在的，其作用在于明确资产评估的行为方向和工作目标。公允价值是一种相对合理的评估价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件以及所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的显著特点是，其与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。资产评估中的公允价值包括市场价值和市场价值以外的价值。根据《国际评估准则》，市场价值界定为：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”根据《国际评估准则》关于对市场价值的其他补充说明，我国将资产评估中的市场价值定义为：市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值也称非市场价值，《国际评估准则》并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，而是一系列不符合市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，如在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念：市场价值是正常市场条件下的公允价值；是资产处于最佳使用状态下的价值；是资产评估中最为典型的公允价值，是公允价值的坐标。在新会计准则中，公允价值作为会计计量属性的一种，与历史成本、重置成本、可变现净值、现值等其他计量属性并列存在。采用公允价值计量属性时，
资产按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额计量。通过上述对比可以看出，会计中公允价值产生的市场条件是公平市场，而资产评估中的公允价值既包括了在正常市场条件下的公允价值，也包括了在非正常市场条件下的公允价值。这是由于资产评估需要面对各种各样的资产及市场条件，既要提供处于正常市场条件下的资产价值，也要评估处于非正常市场条件下的资产价值。不论评估什么样的资产和处于什么市场环境中的资产，资产评估的第一任务都是要给出与资产自身条件和市场条件相吻合的合理价值。因此，会计中的公允价值只是资产评估中的公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值。而对于资产评估而言，只要评估结果与被评估资产自身的条件、评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这个评估结果就可以被认为是公允价值。
二、公允价值在会计计量属性中的定位及衡量标准
(一)公允价值的定位在资产评估中，公允价值作为一种衡量评估价值结果的标准、检验尺度而存在，其定位十分清晰，获取的途径也很明确，三种评估结果共同服务于一个目的，受一个标准检验，相互之间的内在关系也很明确。而在新会计准则中，各种计量属性之间的内在关系并不是十分清晰，而且关于公允价值并没有明确其获取的途径。关于公允价值能否作为单独的计量属性及与其他计量属性的关系，本文主要从资产评估的角度探讨。目前我国学术界较为流行的一个观点认为：公允价值是一种全新的复合计量属性，并非特指某一种计量属性，而可以表现为多种形式。这一观点是根据公允价值的多种获取途径和表现形式而提出的，目前国际上公认的公允价值的确定方法可分为三个主要层次：第一层次，当资产存在活跃市场时，以活跃市场上资产的市价作为公允价值的金额。这种情况下，公允价值和历史成本计量所反映的信息是相同的，都是以资产取得的市场价格为基础，所以可靠性程度最高；第二层次，资产不存在活跃市场，可以使用活跃市场上与被计量资产类似的项目来确定公允价值；第三层次，资产不存在活跃市场，且无法找到与被计量资产类似的参考项目的情况，需要通过价值评估来确定公允价值，价值评估方法包括前述的市场法、收益法和成本法。即此时公允价值也可以表现为重置成本、现值等计量属性。通过上述公允价值的获取途径可知，资产评估和会计在进行价值确定方面存在着密切关系，资产评估的基本评估方法和会计计量属性中公允价值的获取完全联系在一起了。不论是在资产评估中还是在会计中，公允价值都表现为多种计量属性的复合体。
(二)会计计量属性衡量标准从财务会计的目标来看，财务会计是要为财务会计报告使用者提供相关、可靠的会计信息，反映受托责任的履行，有助于会计报告使用者的决策。但目前为止，为实现该目标的会计计量属性方面没有一个可以用于检验的标准，而是多种计量属性并存的局面，而多个计量属性之间的关系也不是十分明确。葛家澍、徐跃(2006)指出，市场价格是会计的一切计量属性的基础，是会计计量最公允的估计，其他货币性的计量属性皆衍生于市场价格。这一观点与资产评估中市场价值(公允价值的基本表现形式)是衡量各种评估价值结果的标准有共同之处，两者都是以资产在市场上表现出来的合理价格作为衡量标准。同时，在资产评估的三种基本评估方法中，直接利用目前市场价格获取评估价值的市场法是其中最为直接，最具有说服力的评估方法，也是首选的评估方法。在市场法受限的情况下，可以考虑收益法、成本法，但这两种评估方法的运用仍都需要以市场数据为基础。三种基本评估方法的关系，也说明了市场价格在估价、计量中所起的基础的、重要的作用。在新会计准则中，市场价格(现行市价)并没有作为一个计量属性而存在，但是已经列举的五种计量属性都需要以市场价格为基础。前述已指出：历史成本是过去的市场价格，可变现净值需要以资产现在或未来的市场价格为基础。此外，重置成本的获取以现行的市价为基础(现在重新购买所需要支付的金额)。现值计量下，在估算各种参数时离不开对市场情况、市场价格的分析、预测。公允价值首选的获取途径也是在市场条件下的公平交易中形成的市场价格，即采用任何一种计量属性所获取的资产的金额是否合理，是否可靠、相关，都应该置于市场接受检验，市场对该价值是否认可应作为检验会计计量结果的标准。
评估资产基础法范文6
我国的资产评估实践开始于20世纪80年代末，是适应我国改革开放的经济形势和社会主义市场经济体制的建立而逐渐产生和发展起来的，目前已经成为我国社会主义市场经济中不可缺少的专业服务行业。由于我国开展资产评估实践的历史较短，目前我国资产评估队伍中大部分人员无论在学历水平还是在业务素质方面，与资产评估职业国际化的要求都还有一定的距离。因此，提高我国资产评估队伍整体水平是资产评估行业健康发展的迫切需要。资产评估高等教育是培养高素质资产评估人才的重要环节，与资产评估后续教育有着不同的培养目标和培养模式，在我国资产评估高等教育刚刚起步的现阶段，对此问题进行研究和探讨具有重要的理论和现实意义。
一、资产评估行业人才的需求与高等教育人才培养目标的定位
资产评估高等教育人才培养模式是建立在资产评估高等教育人才培养目标的基础上的，而资产评估高等教育人才培养目标又取决于资产评估职业对人才的需要。资产评估是一个以提供资产价值判断服务为主要业务的行业，资产评估人员需要面对种类繁多的评估对象和复杂多变的市场环境，这就要求资产评估人员既要有较宽的知识面，又要在某一专业领域具有较强的专业知识和技能；既要有获取知识和综合运用知识的能力，又要有综合分析和判断的能力；同时，还要有良好的职业道德和团队协作精神。资产评估职业对人才的要求决定了资产评估高等教育必须以此为基础，在上述方面对学生进行综合培养和锻炼，以满足资产评估行业人才发展的需要。
由于不同高校有其不同的优势领域和特点，所以，每一所高校在确定其培养目标时也会有所侧重。在确定资产评估高等教育人才培养目标时应当对以下方面进行充分考虑：
（一）人才层次定位要求
目前，我国高等教育有本科、专科、职业技术教育等不同层次教育的培养目标和定位都有所侧重。本科教育注重培养具有较为扎实的基础理论和专业知识，并具有一定创新意识的专门人才；专科教育与本科教育相比，更加注重对知识的应用能力和基本技能的培养；而职业技术教育则更加突出对专业技能的培养和训练。从资产评估职业的特点来看，需要评估人员有较强的职业判断能力，而这种能力的取得需要有坚实的经济学等相关专业的知识背景作支撑，因此，资产评估高等教育人才的培养应当以本专科教育为主，人才培养目标的层次定位应为应用型资产评估专门人才，而不能将其定位为研究型资产评估高级专门人才。对于以培养技能型专业人才为目标的高等职业技术教育则难以满足社会对高素质资产评估人才的需求。
（二）知识结构定位要求
随着高等教育由“精英型”向“大众化”人才培养模式的转化，培养复合型人才已经成为越来越多高校专业培养的目标。资产评估是一项专业性与技术性都很强的业务活动。因此，资产评估人才培养目标的确定必须体现出资产评估专业人才在复杂的市场环境中从事资产评估活动应具备的专业知识要求。
（三）素质能力定位要求
资产评估高等教育培养的学生主要就业目标应是与资产管理与评估相关的部门和单位，其中从事资产评估社会中介活动将是该专业学生的主要就业方向。资产评估职业的特点要求从事资产评估工作的人员应当具备一定的素质和能力，包括获取知识的素质和能力、运用知识的素质和能力等方面。
河北农业大学根据资产评估学科发展的需要以及相关专业齐全、师资队伍稳定等方面的优势，从2000年开始分别进行了两个层面的资产评估专业培养：一个层面是硕士研究生教育，主要是在会计硕士点下设置了资产评估研究方向，以培养高层次的资产评估理论研究人才为主；另一个层面是资产管理与评估专科教育，该专业设在商学院（下文简称我院），以培养资产评估实际应用人才为主。笔者研究的主要是后者。经过不断地探索和实践，我院将资产评估高等教育人才培养目标确定为“培养德、智、体全面发展，具有较为扎实的经济学、资产管理与评估等方面的知识、具有一定的创新精神和实践能力，适应能力较强的资产评估应用型专门人才”。
二、资产评估高等教育人才培养模式的探索
人才培养目标不但决定着人才的培养质量，也是确定人才培养模式的基础和关键。我院根据资产评估高等教育人才培养目标，确立了以“知识掌握――知识应用――知识创新”层次递进式教学为核心的资产评估高等教育人才培养模式。该模式按照学生从知识的学习、知识的运用到知识的不断创新的整个过程进行设计，教学内容和过程分三个层次来设置与实践，层层递进，逐步深入，最终实现学生创新精神和实践能力培养的目标。具体内容包括：
（一）知识掌握性教学
该层次教学主要是以学生对资产评估及相关学科的知识掌握为核心，主要是围绕专业课程的教学进行的。这一阶段的教学方式主要以教师课堂讲授为主，同时配合与学生的互动交流，通过提问、练习等形式，使学生掌握所学科目的基本理论、方法及关键知识点。该层次教学旨在帮助、引导学生理解、巩固和深化资产评估相关课程的基本知识，了解学生对专业基础知识的学习情况和认知程度，为顺利开展第二层次的教学奠定基础。
（二）知识应用性教学
该层次的教学是以知识应用能力培养为核心，教学内容以案例课、讨论课和实验课为主，通过学生的亲自参与，培养学生综合分析问题的能力和动手能力。其中案例课的教学是通过开设《资产评估案例》课程来实施的，通过对常见类型资产、不同评估目的下评估案例的分析，使学生对资产评估理论和方法有了进一步的理解，同时也为今后参与资产评估工作奠定了基础。讨论课一般融汇于《资产评估实务》、《房地产评估》、《机器设备评估》和《企业价值评估》等课程中，通过对资产评估理论及实践中常见问题的讨论，使学生在分析问题和解决实际问题方面的能力得到了培养和锻炼。实验课主要是让学生通过对房地产和机器设备等模拟评估对象的评估，熟悉资产评估的整个流程和资产评估理论在实践中的具体应用。通过这种实践教学，使学生对第一层次教学所学的知识在实践中的具体应用有了较深刻的理解，解决了以教师课堂理论讲授为中心的教学模式带来的理论与实践脱节的问题，培养、锻炼和提高了学生分析问题和解决实际问题的能力。同时，也锻炼了学生的沟通能力、文字表达能力、收集和整理信息等方面的能力。这一层次的教学既是第一层次教学内容的延伸，又是第三层次教学的起点。
（三）知识创新性教学
这一层次的教学是以知识创新能力培养为核心的教学，以激发学生创新精神、提高其创新能力为目标，主要采用理论创新和实践创新同时并举的方式。对学生理论创新能力的培养主要是在评估案例分析与模拟评估操作的基础上，提出发现新的问题，通过课后查阅文献资料和收集相关数据，探索解决新问题的方法，使理论知识得到进一步升华；对学生实践创新能力的培养主要是结合教学实践和实习，组织学生到资产评估机构参与资产评估项目，从社会实践中发现问题并分析和解决问题。这一层次的教学将课堂进一步向外延伸，通过提出问题、探索问题和解决问题，使学生的知识创新能力得到锻炼和提高。
三、采用项目小组学习法，使学生的创新精神和实践能力得到培养和锻炼
在资产评估教学中，我院提出了项目小组学习法。该方法主要包括四层内容：
（一）模拟资产评估机构，组建资产评估项目小组，形成学习团队
即在每学期课程开始时就将学生分成几个稳定的学习小组，每个小组5-6人，每个学习小组就是一个资产评估项目小组，每个学生扮演一个评估师，共同完成房地产评估、机器设备评估、无形资产评估和企业价值评估等不同的资产评估项目。通过组建模拟评估团队，使学生有一种评估师的责任感，有利于激发学生的学习积极性和主动性。
（二）以项目小组为单位，开展课堂讨论和课外练习，使每个学生都有机会发表自己的观点
资产评估案例分析和讨论都是以项目小组为单位，先由每个小组成员就评估案例中的问题发表自己的观点；然后再由小组负责人汇集小组意见并阐述各组的主要观点，并展开讨论；最后由教师进行归纳和总结。通过每个学生参与评估案例的分析和讨论，让每个项目小组和每个人都活跃起来，解决了由于学生人数多、课上发言的机会少和学生表达能力难以得到锻炼的问题。
（三）配合课程讲授内容，实行项目小组负责人轮换制
在各类具体资产评估案例讨论中，分别由不同的学生担任项目负责人，每学期每人至少有一次担任负责人的机会。学生在担任项目负责人期间，其主要职责是组织本组人员展开讨论，汇集每个人的观点；对于讨论过程中出现的问题进行协调；代表本组在全班阐述本组主要观点和意见，并组织本组人员对其他小组提出的观点进行分析和辩驳；课后总结课堂讨论内容，完成一份案例讨论总结报告。为了组织好本组的讨论，学生们都非常珍惜担任项目负责人的机会，课前对案例内容进行预习，查阅与案例相关的资料，为讨论做了充分的准备。通过这种方式，不但调动了每个学生学习的积极性，而且也培养和锻炼了每个学生的组织管理项目的能力和语言表达能力。同时，也使学生的创新思维得到了发挥。
（四）采用综合成绩考评法，综合考察学生各方面能力，对学生进行综合评价
我院对传统的只以考试卷作为评价学生学习效果的做法进行了改革，提出了综合成绩考评法。即：每个学生的期末成绩由五部分组成，包括评估基础知识、案例分析与评价、讨论总结、观点阐述和项目小组满意度。其中，评估基础知识和案例分析与评价部分的考察主要采用试卷答题的方法，重点考察学生对资产评估基本理论、基本方法的掌握程度和解决实际问题的能力；讨论总结以其在担任项目小组负责人过程中所完成的课堂讨论和课后讨论总结为依据，重点考察学生的总结和文字表达能力；观点阐述部分的考察主要以其在担任项目负责人期间代表项目小组的总结发言及课堂发言为依据，重点考察学生的语言表达能力；项目小组满意度部分的考察主要由每个项目小组成员为其他组员进行评价和打分，重点考察学生对评估项目的组织能力和参与小组活动的积极性。这种对学生学习效果的评价，既有对基本知识掌握程度的考察，又有对实践能力和创新能力的考察，从学生的基本知识、文字表达能力、语言表达能力到项目的组织管理能力各方面进行考察，体现了对学生综合能力培养的目标要求。
四、提高教师队伍水平，保证资产评估高等教育人才培养目标的实现
资产评估是一门实践性比较强的应用学科，要培养学生的创新精神和实践能力，教师是关键，这就要求必须有一支具有较高的理论水平、较强的实际应用能力和一定的创新精神的综合素质较高的教师队伍。
（一）提高专业教师业务水平是培养高素质资产评估人才的基础
我院资产评估学科建设基地的建立，为教师参与资产评估研究活动，提高自身业务水平提供了良好的契机。我院组建了一个资产评估研究所，该专业课的教师均为研究所成员，每年要完成一定的科研任务，并通过多种形式的学术活动，使任课教师不断吸收新知识和新思想，其业务水平得到了提高，为教学改革奠定了坚实的基础。此外，鼓励教师大胆地将科研成果运用到教学中，作为相关章节教学内容的扩展，并积极引导学生参与分析和讨论。这样，不但使学生对本学科的前沿问题有所了解，同时也可使学生掌握如何去发现问题和解决实际问题的方法和途径。
（二）走教学、科研与社会实践相结合的道路，锻炼和提高教师解决实际问题的能力
教师的教学和科研活动只有和社会实践相结合，才能使教学和科研水平上一个新台阶，因此，我院提倡教师应在评估实践中提高自身的能力。为了提高教师解决实际问题的能力，我院要求教师经常到资产评估事务所去，参与一些资产评估实践活动，锻炼自己解决资产评估实际问题的能力。同时，也收集一些评估案例，为案例教学提供素材。
（三）建立教学改革讨论制度，不断更新教师观念
