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资产评估风险范文1
1.建立和完善资产评估法律、法规体系。目前最主要的是制定《中国注册资产评估师法》。在我国,资产评估行业至今尚未颁布相关法律,这显然跟不上资产评估行业形势发展的需要。通过制定《中国注册资产评估师法》,把前述的资产评估管理方面存在的问题一并加以解决。同时,建立和完善资产评估法律、法规体系有助于减少资产评估立法风险。
2.理顺资产评估行业管理体制,建立统一的行业自律组织。资产评估属于社会中介服务行业,因此,它应当有适合自己行业特点的管理模式。具体来说,可从以下几个方面来考虑:
①结束资产评估工作多头管理的现状,实行统一的行政管理。明确资产评估的行政主管部门,对资产评估行业进行统一管理,为评估行业的发展创造一个良好的外部环境。
②建立统一的行业自律组织,实行统一的行业自律管理。依照现有的与资产评估有关的行业组织(如注册资产评估师、土地评估师、房地产评估师等)状况,在相互协商的基础上,由政府协调,组建统一的具有权威性的资产评估行业协会。统一的资产评估行业协会可以按照资产类型(如建筑物、土地等)和地区设立分会,从而做到既有利于不同类型资产评估的完善发展,又有利于不同地区资产评估之间的技术交流。同时,实行统一的行政管理,建立统一的行业自律组织有助于减少资产评估管理风险。
3.建立注册资产评估师的分类分级制度。分类是指对注册资产评估师按其所熟悉的专业进行划分,分为建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等。分类管理的好处是可以发挥每个评估师的专业特长。分级指对注册资产评估师按其执业年限和经验进行分级,一般可分为初级评估师、中级评估师和高级评估师。
同时,建立注册资产评估师的分类分级制度有助于减少资产评估执业风险。
4.建立资产评估专家咨询委员会。由于资产评估涉及的评估范围太广,而每个评估人员的知识面相对有限,因此,在资产评估行业协会的指导下,建立资产评估专家咨询委员会,对评估机构和评估人员进行专业指导,十分必要。资产评估专家咨询委员会可由财务会计、工程技术、经济管理、金融、法律以及特殊资产(如自然资源、珠宝文物等)方面的专家组成。其基本任务包括:对资产评估的基本理论、基本方法及其法律法规等进行研究;研讨资产评估执业中的难点、疑点问题;搜集与资产评估有关的信息资料并建立信息档案;接受评估机构、评估人员以及社会各界关于资产评估有关问题的咨询对无形资产评估进行研究;与国内外评估机构和评估人员交流与合作;评估人员的后续教育等等。建立资产评估专家咨询委员会有助于减少资产评估执业风险。
5.建立资产评估行业协会指导下的评估争议调解委员会。评估争议是指评估机构与客户或评估机构之间在评估依据、评估方法及评估结果等方面产生不同意见而发生的争议。如果采用仲裁或诉讼的方式解决,无论对哪一方当事人,都是一件很麻烦或不情愿的事情。因此,调解就成为解决这类矛盾的一种较好方式。调解的优点是:方式比较灵活,节省费用、时间和精力,可以为当事人保守商业秘密等。
资产评估风险范文2
关键词：资产评估风险；风险防范措施；财务管理；立法风险；管理风险；执业风险 文献标识码：A
中图分类号：F33 文章编号：1009-2374（2016）12-0193-03 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.12.092
1 资产评估风险的定义、特征和类型
1.1 资产评估风险的定义
资产评估相关单位或相关个人由于进行资产评估而带来利益损失的可能性。这种损失造成的原因可能是由于评估价值区间与客观价值的偏离或者是评估主体出现了行为失误造成的，而且极其容易引发利益受损者对评估机构以及评估机构的评估人员进行民事甚至是刑事诉讼，要求其承担责任，赔偿损失。这其中又有广义风险和狭义风险之分，那种强调风险表现不确定性的属于狭义风险；而那种强调风险表现为损失的不确定性的属于广义风险。广义风险的结果可能带来损失，可能从中获利，也可能没有利益损害与利益收获。
1.2 资产评估风险的特征
1.2.1 客观必然性。资产评估工作具备规范市场秩序，提高市场交易的积极作用，但其也存在一定风险，所以资产评估风险具有客观必然性。
1.2.2 未知不确定性。资产评估风险具有客观必然性，而且其什么时间什么地点发生，发生什么类型以及发生多大程度的风险都是未知的，所以其具备未知不确定性。
1.2.3 潜在性。资产评估风险的存在是一种客观事实，如果当事人的利益没有遭受损失则相安无事，一旦当事人的利益损失达到了当事人不能容忍的地步的时候，潜在的可能性风险就变成了事实风险，所以资产评估风险具备潜在性。
1.2.4 阶段性。一旦资产评估工作对当事人造成了利益损害，而且被当事人进行了法律诉讼，这种潜在风险就变成了事实风险，也就是说前阶段还是潜在的风险，后阶段就可能爆发为事实风险，所以说资产评估风险具备阶段性。
1.3 资产评估风险的类型
1.3.1 立法风险。由于人的意识要受到现实条件的制约，所以相关部门在制定跟资产评估相关的法律法规的时候往往受到当时的历史局限，经过多少年后，如果资产评估的立法不能够及时更新与时俱进，那么就很可能会给一些不法分子带来钻法律空子的可能，之前确立的法律法规很可能因为不能适用于目前的实际情况而给资产评估工作带来一些风险。
1.3.2 管理风险。管理风险主要是指主管资产评估行业的行政部门在对资产评估工作进行管理过程中可能产生的风险。这其中有两点要特殊说明：一是目前我们国家资产评估管理的行政主管部门还没有统一，不仅由财政部门主管，还由林业、房产管理、农业等部门主管，主管部门过多，造成资产评估工作很难形成统一标准；二是我们国家目前的资产评估管理职能主要有两个，分别是规划职能和控制职能。对于法律法规的制定和行业发展的规划等都属于是规划职能范围内的。而像对资产评估机构和资产评估人员进行资格认证、制定执业标准以及进行国际协调等都属于是控制职能范围内的。在我们国家，关于资产评估管理风险的具体表现主要是：由于评估的主管部门众多，各部门之间存在一些政策上的冲突甚至是矛盾，所以各部门在进行职业标准制定以及其他方面的管理工作的时候，很难形成统一的标准，进而对资产评估工作的正常有序开展产生
影响。
1.3.3 执业风险。执业风险是资产评估风险中最常见的一种风险，由于现在我国资产评估机构众多，资产评估人员数量庞大，但是资产评估人员的素质水平参差不齐，很多人的执业水平都达不到专业标准，如果评估人员的水平不够，在进行资产评估的过程中就容易给评估当事人带来一些不利的影响甚至是一些经济上的损失，那么当事人就会对评估机构以及评估人员进行法律诉讼，评估机构就要承担参与诉讼的花销以及败诉后给当事人的损失补偿，这就是资产评估的执业风险。
1.3.4 结果使用风险。资产评估结果使用风险主要是因为当事人对于资产评估报告书以及资产评估结果的使用不当而带来的一些风险。常见的表现有三种情况：一是评估当事人错误地使用了已经过期的资产评估报告书和资产评估结果；二是当事人没有遵循资产评估报告书上所注明的评估目的来使用资产评估报告书和资产评估结果；三是当事人在使用资产评估报告书和评估结果的过程中对于评估期过去之后的一些事项而引起资产评估价值发生变化没有考虑到。
2 资产评估风险防范面临的问题
2.1 评估人员总体素质水平较低
长期以来，我国一直都在实行注册资产评估师的考试制度来进行评估师的选拔。近年来，我国又开始采用注册资产评估师的分类分级制度来对评估师队伍进行专业划分。目前已经有建筑评估师、土地评估师、机器设备评估师等具体的分类，发挥了每个评估师的专业特长。而分级则是根据注册资产评估师的执业年限和工作经验把资产评估师分为初级、中级和高级三个等级，等级越高的评估师其评估经验越丰富，评估水平越高，评估质量越好。但是由于我国市场混乱，资产评估师考试制度以及资产评估师的分类分级制度实施过程中出现了很多问题，很多组织或个人在考试之前泄题给考生，评估师的分级制度审核也不够严格，加之国内的资产评估起步较晚，所以跟发达国家相比，我国资产评估机构的评估人员素质水平参差不齐，真正有水平的高级评估师很少，评估师队伍整体的素质水平不高。
2.2 缺乏完善的法律法规
从我国发生过的众多评估纠纷案件中可以看出，我国目前的法律法规在资产评估方面极其不完善，缺乏全面的法律支撑。已有的《国有资产评估管理办法》存在诸多方面的缺陷，《中华人民共和国注册资产评估师法》还未形成可以全面规范资产评估执业准则和道德准则的作用。所以，由于我国缺乏完善的法律法规进而导致资产评估纠纷频发，而且纠纷处理缺乏统一的法律依据，常常引发诉讼双方的不满。而且有很多不法分子钻法律的空子，市场上经常出现虚假评估现象。
2.3 相关管理体制不健全
目前我国的资产评估市场比较混乱，评估行业问题百出，矛盾重重，跟我国的管理体制不健全有很大的关系，众多行政主管部门各持各法，没有达成一致，造成管理风险频发。而且由于管理体制不健全，评估人员经常不按照既定程序进行评估操作，导致评估风险频发，还有很多机构急功近利，为了抢占市场份额经常承揽诸多超出机构本身评估能力范围之内的业务，所以就会经常出现很多不科学、不合理的评估结果，久而久之就会给机构的名声带来极大的损害，这都跟我国普遍存在的相关管理体制不健全有关。
2.4 监督制度不完善
我国资产评估起步晚，相关的管理制度尚不健全，相关的监督机制更是不够完善，由于行政主管部门众多，经常出现各部门之间相互推诿、相互扯皮的情况，不但没有起到良好的监管作用，反而降低了对评估行业的监督力度，而且评估行业的新闻曝光率低，社会监督氛围差，行业内部存在很多不正当竞争现象，而且由于缺乏有效监督，很多评估人员都粗心大意甚至是违背道德进行虚假评估，不对评估质量负责，导致评估行业的口碑下降，十分不利于评估行业的健康长远发展。
2.5 评估报告不规范
现实生活中存在评估结果使用风险，主要是由于资产评估报告表述不恰当而引起当事人误会，进而引发评估机构与当事人之间的纠纷，评估报告随意不规范，很多地方阐述得不够清晰，经常给当事人造成麻烦甚至是损失，所以常常引起当事人的不满甚至对评估机构或者是评估师进行法律诉讼，评估机构和评估师也常常因此在诉讼过程中败诉，所以必须要严格规范资产评估报告，做到严格规范、清晰明了。
3 加强资产评估风险防范的对策
3.1 加强对评估人员的培训，提高评估人员素质水平
现代社会的发展进步，“人”的作用至关重要。资产评估工作本身是一项专业性很强且容不得半点马虎的工作，所以要求评估人员必须要具备很高的政治思想素养、专业的评估水平以及严谨负责的工作态度，而且要经常学习，与时俱进。必须要加强评估队伍的素质水平建设，加强对评估人员的素质培训，培训他们专业的评估知识和业务技能，并且要培养其学习能力和创新发展能力，提高其法律意识，加强其诚实守信爱岗敬业的道德教育，使资产评估人员都能够成为综合素质很强的应用型人才，降低资产评估的执业风险。
3.2 完善相关的法律法规
资产评估工作是一项十分严肃的涉及到评估当事人切身利益的事情，所以必须要对其进行规范化、法制化，使资产评估工作真正做到有法可依，引导评估行业健康长远发展，不让非法分子浑水摸鱼，与此同时，必须要对资产评估的责任做出明确法律界定。积极捍卫评估结论的法律效果与权威性，严厉打击不法分子或是失范者的违规行为，让那些破坏评估行业制度的不法分子承担相应的法律责任，通过法律法规的严格要求，净化资产评估行业的发展环境，降低资产评估的立法
风险。
3.3 完善相关的管理体制
要加强资产评估工作的规范化管理，形成行业自律。首先要统一资产评估机构的行政主管部门，实行统一的管理办法，为资产评估行业打造一个规范的外部环境；其次要尽快建立严格的执业准入与退出机制，严格规范评估机构的出资人资格以及评估人员的执业资格；最后要形成公平公正的奖惩制度，加强行业考核，严格把关执业质量，保证评估的正确性，降低资产评估的执业和管理风险。
3.4 完善相关的监督制度
监督是任何行业长远发展都必不可少的保障。对于评估行业而言，要想保证评估结论的安全可靠就必须要形成一套行之有效的监督机制，加强对评估机构以及评估人员的监督，防止其评估失真。这种监督必须要由政府与社会共同完成，结合相关的法律法规，完善相关的技术监督手段，建立起一套完善有效的资产评估监督体系，尽快理清政府、社会、行业机构以及评估师之间的关系，明确各自的职责权限，做到监督到位，科学有效，降低资产评估的执业和管理风险。（下转130页）（上接194页）
3.5 完善评估报告，加强自我保护
资产评估机构必须要吸取教训，要想减少纠纷或者是尽量保证自身在与机构进行法律诉讼过程处于有利地位，资产评估机构就必须要加强对评估报告的规范，积极完善资产评估报告的格式与内容，做到严格规范、内容严谨、语言表述精炼准确，大力提高评估人员严谨的评估意识和专业的评估水平，这才不容易引起执业风险与结果使用风险的发生，起到自我保护的作用。
4 结语
世界范围内资产风险评估的发展已经成为一种流行趋势，它对于促进企业资产扩大的作用日益突出，但是其本身的各个环节都存在着一定的风险性，所以必须要加强对其风险识别、预防，极力降低资产评估风险的风险系数。目前，我国政府跟企业都已经认识到了资产评估的重要意义，都在积极完善资产风险评估制度，所以，相信我们国家的资产评估工作会开展得越来越好。
参考文献
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资产评估风险范文3
摘 要 无形资产评估因为存在着许多复杂的不确定因素，致使评估风险的产生。本文主要论述了无形资产评估的三种方法，探讨其评估过程中所产生的种种风险，并就应如何从根源上减少风险提出建设性意见。
关键词 无形资产评估 风险 控制
无形资产指的是企业所拥有的或者是在其控制下的、非实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产评估风险的存在是因为在其评估过程中存在着许多复杂的不定性因素，这些因素是导致无形资产评估风险存在的主因。本文主要论述了三种常用评估方法中存在的风险，并就应如何处理和控制提出建设性的意见。
1.三种评估方法中存在的风险
1.1市价法
无形资产产权交易市场存在漏洞是采用市价法评估无形资产时所存在的风险。产权交易市场并不成熟，而且缺乏必要的信息，很难找得到相关的交易案例；无形资产的非标准性，导致我们难以确定近似有形资产采用市场法评估时参照的调整差异事项；绝大部分的无形资产都具有垄断性，在产权交易市场上几乎找不到一样的或者是相似的评估参照物。难以想象，不一样的专有技术、不一样的专利，不一样的企业商誉、不一样的商标要怎样去调整它们之间的价格差距[1]。
1.2收益法
（1）收益的预测。无形资产的收益是一种超额收益，它只有依附在一定间接的或者直接的物质载体上才能体现出其价值。这种超额的收益指的主要是：无形资产的存在使得与企业有关的产品的产量增加、产品价格的升高或者是销量的增加，又或者是两种情况都有；无形资产的存在使得企业的生产成本与经营成本下降，产生了生产与经营用度的节约额。对无形资产未来收益的预测准确与否，与无形资产价值的评估直接相关，而收益被许多不定性的因素所影响，致使收益的实现具有非常的风险性。因为评估师一般都是借助历史的数据去估算将来的，若是缺少必要的经营信息、缺少相关的历史数据，无论是预测还是推算都缺少了有说服力的根据。比方说，当前盈利很低或者是没有盈利，这就说明没有办法依据目前的盈利情况去预测将来的盈利水准。
（2）评估范围的确定。资产评估范围在决定评估专业人士的工作范围的同时也直接测算评估结论是不是成立。在有形资产的评估中，评估范围比较容易被界定，但是无形资产的评估范围却是难以界定。这其中的原因主要是很难在时间上对技术资产的经济寿命进行精准的测定。专家对现行的协议年限或者是法定年限的测定，事实上忽视了无形资产的可持续利用性。因为对以一种新的技术形态存在的无形资产来讲，它的经济寿命是可随着技术开发的深度加深而不断延长的。因此，人们通常在界定无形资产的评估范围的时候结合有形资产。但是有形资产会因为投入规模的大小而产生变化，导致很难界定“评估范围。
（3）收益期的确定。无形资产收益期的确定，不但要考虑它的经济寿命，还要考虑法律合同寿命。人们往往以协议的或者法定的有效年限作为根据。但无形资产的经济寿命，也就是它的收益期受到使用频率及技术进步的影响。比如假定一项技术型无形资产协议的有效年限是十年，但事实上五年后就可以实现技术更新，这时候新的、更适用的、更先进的或者是效益更高的技术资产出现，而原本的技术即便继续受到法律的保护，但是却不再具先有进性，也不能再为所有者带来可观的利润。有些无形资产具备可持续利用性，像有的技术性无形资产，其收益期随着它的开发、升级可得到延伸。无形资产还具有独占性，若一项无形资产被所有者独占时，能够比较明确的知道收益，但随着技术被广泛的传播，成本、价格方面的独占优势就会逐步丧失，收益期也会相对的缩短。
1.3重置成本法
（1）难以确定成新率。固定资产的使用在正常情况下，在大部分时间内他们的损耗都是均匀的，还有对应的方法与技术标准对其进行新旧程度测定，成新率可以比较客观的被确定。但如固定资产般的有形损耗并不存在于无形资产中，所以无形资产的成新率只能它的使用时间和效用来猜测。在这里无形资产往往会呈现出一种非线性关系。某些无形资产在特定的时间里是呈非线性递增的，像商誉、商标等；而某些无形资产则是呈非线性递减，如技术型无形资产就是。曾有专家建议用无形资产所依附产品的寿命周期来推算成新率，但产品寿命周期因种种原因而具有不确定，且许多无形资产在同一时间里和许多产品又有联系，推算时并不具有可分性[2]。
（2）以历史成本为根据进行调整所得到的重置成本是不精准且是存在风险的。这是因为无形资产历史成本具有虚拟性、不完整性与弱相对性。无形资产形成的时间一般都比较长，而且过程很复杂，这就使得财务在对无形资产的核算上并没有完整的资料可进行参照，也直接导致对其核算的不严格。再者，开发无形资产所耗费的资产和无形资产所形成的价值并没有很直接的关系。某些无形资产的形成并不需要很多的资金投入就可以得到丰厚的收益；某些无形资产开发时耗费惊人，收益却平平。
2.风险的控制
国内当前的经济环境下，主要以收益法对无形资产进行评估。在采用收益法评估无形资产时，评估专家应做好下面几点：（1）最好已经详细了解了被评估资产的基本情况。这其中包括了公司的大概情况、公司的经营环境、与之有关的法律、无形资产的取得过程及其历史沿革、与之有关的与无形资产相似的国内或者国际的最新情况等[3]。（2）确定无形资产的分成率。无形资产分成率的确定通常有三种方法：约当投资分成法、成本加权平均分析法、边际分析法。在现实中的评估中，往往会有这样一种情况，某一企业正常经营所不可或缺的条件是得到和运用某一无形资产，尤其是可以使得企业起死回生时更是典型。在此种状况下假定采取的是边际分析法，要得出无形资产收益期的追加利润在总利润中所占的比重，通常都会遇到下面的难点：认为在该无形资产的情况下该企业将会濒临倒闭，将生产利润大部分或者是全都都归在了超额利润上，夸大了无形资产的超额利润。因为无形资产与其他资产的作用很难分清，所以还是采取约当投资分成法比较适合。（3）要注意收集和分析数据资料。因为收益法是推测将来收益并且折现的方法，无形资产又有收益期、收益分成率、收益等预测的复杂性与不确定性，所以在评估的时候重视数据资料的来源及对其进行分析就显得十分必要。必须要有条不紊、有步骤的进行数据资料的收集与整理工作，反反复复核对与之相关的全部资料，对于历史资料的真实性要进行严格审查与核实，不能只依靠假定或者推测。模型的建立要在历史财务报表的基础上，并且要尽可能多的知道企业财务报表中税务余会计的复杂性，防止资产被重复计算[4]。（4）预测盈利。盈利预测是收益法评估无形资产的核心部分，盈利预测的结果是否准确直接关系到评估结果。预测一定要建立在对被评估的无形资产收益状况的充分了解的基础上，要尽量去得到历史的会计资料、了解主要成本项目的结构情况、变动状况以及 主要收益来源等。基本的资料要至少三期的历史数据与五期以上的预测数据。预测完成以后，还要对与之相关的数据来源及其可靠性、预测模型的科学性与合理性以及盈利预测的基本假定等再进行核实。复核要对各项目的变动趋向有科学性的解释，把谨慎性原则坚持到底。
无论是哪种评估方法都存在着一定的风险，评估专家在对无形资产进行评估时，应要注意选择方法。通常来说，产特性较为复杂的、目的是投资或者转让的、着重资产将来的使用效果的一类无形资产，最好采取收益法进行评估；而资产特性较为简单的，评估的目的是以成本推销，并且侧重于现实可用程度的无形资产，则最好采用市场法或者成本法。
参考文献
[1]左治良.我国无形资产评估风险及防范.知识经济.2009（17）：48.
[2]成文.无形资产评估风险及防范.消费导刊.2010（7）：103.
资产评估风险范文4
一、收益法在无形资产评估中的工作风险
资产评估收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。评估的工作风险，主要是由于在评估工作过程中采用的评估方法、对委托方诚实程度的了解不够、选用的资料及资产评估人员个人经历、经验限制而导致的误判等引起的风险，属于评估人员主观原因引起或评估手段失误而产生的风险。这种风险，在无形资产采用收益法进行的评估工作中显得尤为突出。当评估机构和评估人员一旦承接了无形资产评估项目，收益法评估的工作风险也就主要集中地反映在对有关参数的预测和货币衡量上。
收益法的基本参数主要有：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。能否清晰地把握上述三要素成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：（1）被评估资产的未来预期收益可以预测，并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；（3）被评估资产预期获利年限可以预测。在对无形资产进行价格评估时，看似只有几个参数，似乎很简单，其实几乎每个参数都难以确定，或者说难以准确把握。如预期收益是采用净现金流量还是净利润，用税前利润还是税后利润；无风险报酬率是采用国债利率还是银行利率，采用短期利率还是中长期利率等都有争议；行业报酬率、社会平均报酬率等数据本身的准确含义就很难界定，等等。由于类似问题的存在，使得收益法预测和衡量参数的不确定性大大增加，评估工作风险自然就隐藏其中了。
2004年1月9日证监会下发《关于进一步提高上市公司财务信息披露质量的通知》第六条指出，为防止公司和评估人员高估未来盈利能力并进而高估资产，对使用收益现值法评估资产的，凡未来年度报告的利润实现数低于预测数10%～20%的公司及其聘请的评估人员，应在股东大会及指定报刊上作出解释，并向投资者公开道歉；凡未来年度报告的利润实现数低于预测数20%以上的，除要作出公开解释并道歉外，中国证监会将视情况实行事后审查。“资产评估是一门十分灵活的预测艺术”，用收益法评估无形资产价值，是最科学的方法。当无形资产复杂的不确定因素与其“预测”相结合，使得评估机构和评估人员在整个评估工作过程中面临着更大的工作风险。采用收益法评估无形资产，结果上下可能差几十倍，因而“20%大限”激起了评估业的强烈反应。甚至有人预言“如果按这要求，大多数项目都要出问题，挨板子。”我们知道，证监会提出“20%大限”，用意是为了防范弄虚作假，提醒评估人员谨慎保守些，不能再根据客户需求，随意调节结果。但是，即便是完全按照有关规定进行无形资产评估的有关评估机构和评估人员，仍然在使用收益法评估无形资产的过程中，面临着“20%大限”这一规定的巨大工作风险，更何况无形资产的外部环境也在不时地发生变化。因此，评估机构和评估人员必须审慎，尽可能地防范和规避其工作风险。
二、收益法在无形资产评估中存在工作风险的原因
收益法被公认为是最适合无形资产评估的方法，但由于其本身的技术要求，使得评估工作过程中存在工作风险。
（一）无形资产的评估范围难以界定。资产评估的范围一方面直接决定了评估的工作范围；另一方面更重要的是可以直接测算说明评估结论是否成立。实际上，在时间上是很难对技术型资产的经济寿命进行可靠的测定。对一种新的技术型无形资产来说，它的经济寿命是随着技术开发的深度而不断延伸的，用现行的法定年限或协议年限去测定，实际上忽略了无形资产的可持续利用性。因此，我们常在评估中结合有形资产去界定无形资产的评估范围，但有形资产会随着投入规模的大小而发生变化，使得无形资产的评估范围难以界定。
（二）无形资产的收益期限具有不确定性。无形资产收益期限的确定，要考虑两个因素：一是法律合同寿命；二是经济寿命。我们常常以法定或协议的有效年限为依据，但无形资产的收益期限要受技术进步和使用频率的影响。而无形资产的价值主要表现为超额利润。比如，一项技术型无形资产法定有效期为50年，但实际上3、5年后就会完成技术更新，原有的技术即使继续受法律保护，也已不再具有先进性，不能再为所有者带来超额利润了。有的无形资产具有可持续开发的特性，如一些技术性无形资产的收益期限随着其开发、升级而得到延长。另外，无形资产具有独占性，当一项无形资产被所有者独占时，可以较为清楚地确定收益，但随着技术广泛传播，其价格、成本方面的独占优势逐渐丧失，收益期限也相应缩短。这些都使得无形资产在评估基准日的未来收益期限难以预测，具有不确定性。
（三）无形资产的收益难以预测、衡量或不相匹配。无形资产的收益是一种超额收益，它必须依附于直接的或间接的物质载体来表现它的价值。由于无形资产的存在使企业相关产品的产量、销量增加或产品价格提高，或两者兼而有之；由于无形资产的存在降低了企业的生产经营成本，形成了生产经营费用的节约额；自创无形资产的存在和应用节约了无形资产特许权使用费。而一个企业取得的收益，除了有资产的因素外，更重要的是与人的素质以及市场和机遇等因素有关。企业的收益是资产与人综合作用的结果。因而，在评估实践中要单独确定某项无形资产带来的收益是很难甚至是无法分清的。对无形资产未来收益预测是否准确，直接影响到无形资产价值的评估，而收益又受到很多不确定因素影响，使得收益的预测带有极大的风险。其次，对于委托方拥有的但未对委托方带来收益的无形资产，资产评估人员往往难以掌握，这样也就造成了资产收益不相匹配的风险。
（四）单项无形资产的收益分成率难以测定。无形资产必须与有形资产相联系，否则就不能独立产生经济效益。在预测无形资产收益时，我们的做法是将有形资产和无形资产放在一起，然后通过收益分成率这个指标，将无形资产的价值从综合价值中分离出来。由于直接测定无形资产的分成率较为困难，通常先测算有形资产的分成率，再计算无形资产分成率。但这样做的结果是，分离出来的收益并不单是一种无形资产带来的，它是除有形资产以外各种无形资产价值的综合反映，单项无形资产的收益分成率难以测定。
以上是在采用收益法对无形资产进行评估过程中存在的主要工作风险。除此之外，如市场变化带来的不确定性；市场供求及无形资产竞争情况；无形资产使用状况、机会成本；客户背景、行业性质、经济规模、管理水平、经营前景；评估人员执业水平、工作经验方面的欠缺等，也增加了收益法对无形资产评估的工作风险。
三、收益法在无形资产评估中存在的工作风险防范措施
针对收益法在无形资产评估中存在的工作风险，主要应采取以下措施，进一步防范和规避风险，提高评估工作质量。
（一）加强评估人员风险意识，详细了解被评估无形资产的基本状况。资产评估工作是由评估人员具体操作的，评估风险的大小很大程度上取决于评估人员。因此，必须加强评估人员队伍建设，在评估具体操作中，严格按评估规范意见操作。评估人员应详细了解包括无形资产的取得过程、历史沿革和公司概况；公司经营环境及市场情况；无形资产的产权状况；相关法律、法规及会计特别规定情况；相似无形资产的最新状况等情况。有些时候，委托方往往因为自己的利益，将失真失实的无形资产的历史资料提供给评估人员，而评估人员又常常难以查清这种有目的的失真失实资料，这就给无形资产的评估带来了工作风险。因而，资产评估人员要有风险意识，对委托方提供的资料严格审查，并借助合法的、有效的、辅助的手段，识辨委托方提供资料的真实性。
（二）加强对有关数据资料的收集和分析。要有步骤、有条不紊地组织数据资料的收集整理工作，要反复查对全部有关资料，从一切来源到每份制表单上所引用的每一条数据均应反复细心查对，避免差错。由于收益法是预测未来收益并进行折现的方法，而无形资产在预期收益、收益期限、收益分成率预测等方面又存在复杂性和不确定性，所以在评估时一定要重视数据资料的来源，并对其进行分析。由于不可能得到十分完整的市场资料，仅按手头上所掌握的全部资料而得出的结论并非一定准确可靠。因此，应从多方面、多角度考虑发生某种误差的可能性及其相应的、适当的处理措施，避免在模型问题上走捷径，要将模型建立在历史财务报表的基础上，并充分了解企业财务报表中会计和税务的复杂性，避免重复计算资产。在收益的预测时，要根据适度绩效情景，正确地把握资产的收益。并且，资产评估人员应对委托方提供的被评估资产范围进行认真清查、严密分析、合理推断，包括需要进行相关的市场、行业等调查，理顺资产与收益的匹配关系。
资产评估风险范文5
关键词：知识产权 质押融资 价值评估 法律瓶颈
知识产权质押贷款，是以知识产权作为质押标的物质押与金融机构，获取金融机构贷款的一种贷款方式。作为知识产权质押贷款的质押标的物包括专利权、商标权和著作权等知识产权。
知识产权质押贷款的明确提出，是在金融危机爆發以后，中国企业面临着巨大的资金压力，而中小企业由于其资产规模较小，可运作资金减少后，更加举步维艰。政府为帮助中小企业走出融资困境，考虑到中小企业尤其是其中较大比例的科技型企业本身所具有的特点，形成了以知识产权质押的方式开展金融贷款，实现企业自主创新的融资难题的解决。
对于知识产权质押贷款，2007年颁布的《科学技术进步法》第十八条规定“国家鼓励金融机构开展知识产权质押业务，鼓励和引导金融机构在信贷等方面支持科学技术应用和高新技术产业發展，鼓励保险机构根据高新技术产业發展的需要开發保险品种”。2008年4月9日，国务院《国家知识产权战略纲要》，在“促进知识产权创造和运用”主题中提出“推动企业成为知识产权创造和运用的主体。促进自主创新成果的知识产权化、商品化、产业化，引导企业采取知识产权转让、许可、质押等方式实现知识产权的市场价值”。其后，科技部發布《关于推动自主创新促进科学發展的意见》，指出将推动知识产权质押贷款，银监会和科技部也联合發布《关于进一步加大对科技型中小企业信贷支持的指导意见》，银监会将逐步开展专利等知识产权质押贷款业务。在法律作出规定和政策提出要求后，国家知识产权局于2009年1月选择6家单位作为首批知识产权质押融资试点。随后，各地方也积极推动知识产权质押融资的發展，如，上海制定推出知识产权质押融资办法，江苏、广东等地均出现了知识产权质押融资事例。知识产权质押融资的出现，打破了以往只能以担保人担保或实物作为抵押物的担保融资形式，实现了企业的无形资产也能实现融资，此点对中小型企业尤其是科技型的企业的生存与發展是极为有利的。
知识产权质押贷款發展至今数年间，虽然各地开展了知识产权试点工作，并通过各种方式尤其是政府贴通过优惠政策和资金补贴的方式进行广泛推介，但由于知识产权质押贷款本身所具有的高法律风险特点，知识产权质押融资在融资规模中所占比例微不足道。据《南方周末》报道：截至2012年9月底，汉口银行光谷分行知识产权质押贷款1.57亿元，占总贷款金融的6.58％，同时要求企业主承担个人连带责任。杭州银行科技支行仅对6家企业进行知识产权质押贷款，涉及發明专利、商标和版权，贷款规模总额1亿元。另一方面，相关文献资料及报道材料反映，目前对于知识产权质押贷款有多种模式：上海浦东模式（政策性主导的知识产权质押间接融资）；江苏模式（无抵押、无担保融资）；北京模式（展业通）；天津模式（组合担保）。从这些模式中不难發现，知识产权质押在融资中担保作用比例越大，其所获得融资的资金比例越小，知识产权质押贷款能够试点推广，除有政策性引导外，更多地依靠其他担保形式（第三人保证、实物抵押）才能实现融资目的（仅有江苏采取无抵押、无担保的融资模式，但其融资规模处于很小状态）；在知识产权种类上，金融机构更多选择的是發明专利、商标权及著作权，而对于实用新型专利和外观设计专利几无触碰，使得知识产权质押融资在实际操作中，虽有政府在政策、资金方面的大力支持，但在金融机构还远未能成为一种重要融资手段。究其原因，其中除有经济性原因之外，面临的主要是法律保障的瓶颈。
目前对于知识产权质押融资障碍或制约發展的因素，专家学者更多的讨论认为法律制度的不完善是其首要原因。目前有关知识产权质押贷款的处理依据，主要是《中华人民共和国担保法》。1995年颁布的《中华人民共和国担保法》“权利质押”之第七十五条规定“下列权利可以质押……（三）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权”，但由于担保法本身法条只作原则规定，实际操作中不仅法律未有具体规定，相关部门亦未有统一的具体规范提供依据，因而金融机构实际操作时依据不明确而产生较大的风险，从而望而却步。其次，更多的专家学者都认为在知识产权质押融资上，知识产权价值评估是最核心的部分，但目前国内的评估缺乏规范，对专利权、商标权和著作权中的财产权等其他知识产权的价值很难给予准确、规范的价值评估。再则，是认为知识产权交易市场的欠缺已成为制约知识产权质押融资业务發展缓慢的一个重要因素。所以，绝大多数专家学者都认为需要建立和完善知识产权价值评估体系，着于价值评估机构和体系的公信力方面，但这些外部体系的建立，都没有从知识产权本身与实体财产权利的区别特征入手解决根本性问题，即知识产权权利的稳定性问题。
1.建立知识产权权属状态专家评价机构，保障质押融资的知识产权权属稳定性
众所周知，实物性财产在形成以后，在一定的时间内，其价值是稳定的，因而其作为担保物时的担保价值是容易确定且是稳定的（这里不考虑市场价格波动情况），所以以物抵押担保的融资方式中担保权利价值是稳定的，而风险较小；同理，以“人”作保融资模式下，“人”的保证能力也是以其所持有的资产体现的，包括企业信誉，通过资产规模、价值评估或经营业绩都可能量化地体现其保证能力，这种能力在一定时期内显然也是较为稳定的。在以上的财产权利中，除非有所有权人的其他处分行为，其保证能力是能够持续持有的。所以以物作押或以人作保的融资模式中，担保的作用是稳定的，法律风险较小的，当然由于各方面都已形成相应的规范，也有据可循，所以金融机构更愿意采取这种驾轻就熟的融资模式。
在知识产权质押融资方面，由于知识产权与实物资产及能以实物价值体现的“人”的能力相比具有资产无形性的区别特征，使得金融机构对于知识产权质押融资感到难以掌控，望而却步。另一方面，由于知识产权权利取得和保持的法律特征，使得其用作质押融资时面临的最大的法律风险在于权利的不稳定性。
知识产权用作质押融资，对于权利人来说，其产生价值的前提是权利人必须要无瑕疵地拥有相关的权利并在一定时间内持有相关权利，这样才能不仅体现价值也才能保有价值，才能对所融资金提供保障，这也是金融机构接受知识产权质押提供融资的概本所在，因而知识产权质押融资首先解决的法律风险即在于权利的拥有并稳定持有，而恰恰由于知识产权的授权特性，使得知识产权在其被授权后权利存续期间，其权利人的权利状态是不稳定的，一项已明确了权利归属的知识产权在存续期间有被他人提出异议、争议或无效、撤销等请求，甚至导致无效的可能，而形成质押权利不稳定的法律风险。
在专利权方面，《专利法》第四十条规定“实用新型和外观设计专利申请经初步审查没有發现驳回理由的，由国务院专利行政部门作出授予实用新型专利权或者外观设计专利权的决定，發给相应的专利证书，同时予以登记和公告。实用新型专利权和外观设计专利权自公告之日起生效”；第四十五条“自国务院专利行政部门公告授予专利权之日起，任何单位或者个人认为该专利权的授予不符合本法有关规定的，可以请求专利复审委员会宣告该专利权无效”；第四十七条“宣告无效的专利权视为自始即不存在”。对于知识产权法律有所了解的人都知道专利包括發明专利、实用新型专利和外观设计专利，其中只有發明专利是经过实质审查后授予专利权，而实用新型和外观设计专利仅作初步审查后即授予专利权。在专利申请授权后，任何人认为其不符合专利法规定的专利授予条件的，都可以提出无效请求，这样就使得实用新型、外观设计专利权处于不稳定状态，一旦专利复审委员会审理后宣告该专利权无效，该专利权将视为自始不存在，如果该专利权此前已用作质押贷款，则将使得用于质押的标的物亦处于“自始不存在”的状态，权利质押自始失去担保意义。
相对于专利权，商标权利因其经历授权审查程序，权利状态有所稳定，但同样也有被撤销的可能。《商标法》第四十一条规定“已经注册的商标，违反本法第十条、第十一条、第十二条规定的，或者是以欺骗手段或者其他不正当手段取得注册的，由商标局撤销该注册商标；其他单位或者个人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。已经注册的商标，违反本法第十三条、第十五条、第十六条、第三十一条规定的，自商标注册之日起五年内，商标所有人或者利害关系人可以请求商标评审委员会裁定撤销该注册商标。对恶意注册的，驰名商标所有人不受五年的时间限制。除前两款规定的情形外，对已经注册的商标有争议的，可以自该商标经核准注册之日起五年内，向商标评审委员会申请裁定”。从法律规定可见，对于已注册的商标，可以根据不同法条规定的情形理由提出撤销请求，商标评审委员会审查后，确定具有撤销情形，将裁定撤销该商标的注册。如果产生这样的商标被撤销的结果，亦将产生用于质押贷款的知识产权质押标的物缺失，知识产权质押担保作用失去。
正基于对于知识产权权属稳定性的担忧，使得金融机构在知识产权质押贷款过程中，对于用于质押的知识产权选择“小心谨慎”，更多选择發明专利权、驰名商标等权利相对稳定的知识产权作为质押标的物，从而使得大量拥有实用新型专利权、外观设计专利权以及一般注册商标权的中小型企业、科技型企业难以利用所持有的知识产权实现质押融资。
所以，建立完善的知识产权价值评估体系，应当稳定知识产权的权利价值，即应考虑稳定知识产权的权属。针对我国现行法律尤其是专利法对于专利权复审的规定，对于用于融资的知识产权应当通过实质审查或复审，从效率角度考虑，这样的实质审查应当建立有“快速通道”，而这样的快速通道与现行法律规定的制度设置有所冲突，也与现行的复审现状相矛盾，但可以在复审体制外，建立知识产权质押融资权属评估机构，诸如专利查新检索机构对专利技术创造性、新颖性状态进行检索一样，专业地对知识产权的权属状态提出专家意见，为金融机构的法律风险评估提从依据。此点类似于银监会和科技部在下發的《关于进一步加大对科技型中小企业信贷支持的指导意见》提出“鼓励和引导银行设立科技专家顾问委员会，提供科技专业咨询服务；在审贷委员会中吸收科技专家，为科技贷款项目决策提供专业意见”的做法，不同之处在于不是以各银行分别设立评价机构，而是根据权利类型设置全国统一评估机构，即由专利管理机关、商标管理机关、著作权管理机关统一设立评价机构，统一评价对比体系、统一评价审查标准。
2.确定知识产权价值评价方法，保障质押融资的知识产权价值的统一和稳定
准确地担保物的担保价值，对于融资规模和融资安全风险都有极为重要意义。在知识产权质押融资工作中，如何准确地评估质押物一知识产权的价值，对于知识产权质押融资同样具有重要意义，它决定了能否用于融资以及所融资金规模，在融资规模需求确定情况下，它决定了融资安全措施的需求。如前述，知识产权本身具有权属的不稳定性，它决定了知识产权价值的不稳定，因而评估难度较有形财产的评估难度更大。其次，由于知识产权的无形性，目前适用于有形资产评估的价值评估方法与知识产权评估并不相适用，比如有形资产中不动产评估经常适用的重置成本法，在知识产权评估中并不能适用，尤其是發明专利权的价值评估。發明，是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。發明能够被授予专利权，应当具备新颖性、创造性和实用性，而新颖性“是指该發明不属于现有技术，也没有任何单位或者个人就同样的發明在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公布的专利申请文件或者公告的专利文件中”，而创造性“是指与现有技术相比，该發明具有突出的实质性特点和显著的进步，该实用新型具有实质性特点和进步”，显然發明专利权与此前技术是不相同的，不能作同等对比，缺少重置的对比参照物，也就无法适用重置成本法进行价值评估。知识产权本身无论是专利权，商标权或是著作权，普遍具有独特、唯一的特点，因而都难以采用重置成本法进行价值评估。而价值评估的另一方法——市场比较法，其需要以市场同类标的物进行价值比较才能进行价值评估，仍以發明专利权为例，由于其具有实质性特点和显著进步，在市场上已难有与其同质的技术进行对比，选择目前市场中已有技术进行对比，难以反映实质性特点和显著进步，而该“实质性特点和显著进步”恰恰是發明专利权的价值所在，因而市场比较法是不能准确评估出知识产权应有的价值。
在建立和完善知识产权价值评估体系中，除解决知识产权本身权属稳定性问题外，评估计算方法的适用也对知识产权价值的准确评估有着实质性影响。确定和统一知识产权价值评估方法，统一“度量衡”，将提高知识产权价值的可信度。所以，在目前价值评估中所通常适用的重置成本法、市场比较法和收益现值法中，前两种方法从会计评估学角度可以适用，但与知识产权本身属性不符而建议不作适用，收益现值法通过估算知识产权未来预期收益并折算成现值的方法确定知识产权的价值，与知识产权本身所具有的无形性和發展性相契合，是较为贴切的评估方法。
资产评估风险范文6
[关键词]商业房地产 投资风险 AHP
一、引言
项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。
因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。
二、商业房地产项目投资风险的类型
项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。
1.外部风险
(1)政治风险
商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律风险
商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。
(3)金融风险
金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
(4)不可抗力风险
商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。
2.内部风险
(1)预测风险
预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。
(2)完工风险
项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。
(3)生产风险
项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。
(4)市场和经营风险
商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。
因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。
三、商业房地产项目投资的风险评价
我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:
1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。
2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。
3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。
4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。
在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。
5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。
6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。
四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析
在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。
某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。
从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。
五、结论
以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。
参考文献:
[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246
