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商业地产的资产管理范文1
一、电子商务为房地产企业提供的优势
电子商务信息建立在互联网的基础上，在激烈的竞争环境中充分地把房地产企业的服务宗旨展现出来。由于互联网具有全球覆盖性，良好的网络宣传会带来许多潜在的客户，对房地产市场的开发具有重要作用。通过互联网了解大众需求，及时调整房地产资源的经营模式，为大众提供一线的优质房源，帮助房地产企业树立良好的自身形象。
房地产企业在互联网上建立属于自己的营销平台，通过互联网可以共享多种房产信息，有效降低了营销成本，便于大众的房源选购，以及对房产市场上新楼盘开发的资源共享，真正实现让大众足不出户就可以了解到市场上的房源信息，从而也大大降低了宣传成本。研究表明，假设使用互联网进行广告宣传，其销售量是传统销售的5倍以上，而只花费了预算的1/5，在竞争中加大了预算成本的效益。
而且，由于互联网不仅可以全天运作，不受任何因素的影响，随时随地扩展市场信息，及时准确地掌握市场发展方向，通过网络宣传房地产企业形象，加大与大众的信息交流，从而提高房地产的市场竞争，增加房地产企业的商机。
二、电子商务为房地产企业带来的积极意义
传统的纸媒介被信息化网络的电子商务所取代，改变了一些企业的服务方式，形成了一些以信息为核心的新型运作模式，使房地产企业的信息化逐步加强，从而提升房地产的影响力，促使电子化信息时代的管理水平不断进步。一方面，从房地产企业进入市场后的运作模式来说，其营销手段有地段、品质、设计等几个方面，由于电子商务的发展使房地产企业具备整合营销、资源共享的现实意义，在很多方面呈现标准的模块化发展趋势，销售目标具有群体性，在电子商务信息的带动下房地产企业商品房销售呈国际化、综合化发展趋势；另一方面，由于生活质量的提高，消费者对房屋住所的需求也在不断加大，房地产企业通过网络信息来提升品牌的竞争力，以信息服务化为核心，吸引了更多的消费者。
电子商务已然成为现代房地产企业的经营管理模式之一。随着网络时代的日益普及，企业与企业之间的全面沟通越来越便利，不受条件的约束可以实现跨区域、跨国界的房产沟通，通过网络宣传不仅可以促进房产资源的销售，而且宣传的范围广，具有开放性特点，使房地产企业将房源更好的推向全球市场，让世界各地的客户随时访问自己喜欢的房源位置，为客户提供便捷的条件。可见开展电子商务的信息时代对房地产企业有着积极的作用，不仅可以降低房地产企业的成本利润，还获得了更多的房产客户，为房地产企业提供了更多的成交机会。
在互联网时代，房地产企业要想获得成功，需要高质量的房源产品和了解市场需求。恰恰电子商务带给房地产企业的积极意义在于将房源模型、房源销售、大众需求做出了整合，节省了房地产企业的市场竞争时间，也提高了房地产企业的经营管理模式。运用高科技的手段分析大众需求，便于获取市场的房产信息，有针对性地与客户进行房产资源的交流，更好的满足大众，使房源信息在市场的竞争中抢占先机，提高客户的信任度，便于新开发的房源及时推广。
三、电子商务下房地产企业的经营管理研究对策
在电子商务信息时代的迅速发展下，房地产企业要建立新型完善的房地产经营管理模式，提升房地产企业的市场竞争力。将房地产企业与市场信息化更好的结合，进一步管理房地产企业的信息资源现代化；完善房地产企业的经营理念，重视信息化的发展，以市场竞争力为核心，不断激发员工的责任感使命，加强员工自身的能力素质培养，才能在信息化的时代下积极发挥创造性，使房地产企业的经营管理更具现代化。
电子商务环境下房地产企业迅速发展，主要是由于信息化的形成带动了房地产经济效益的提高，只有完善房地产市场的战略要求，建立房源网站，使客户更加全面了解到市场的房源信息，获得咨询服务，才能在新型的市场战略中提升知名度，带动电子商务下房地产企业的全面发展。
受电子商务信息化的影响，房地产企业的经营管理模式也发生了巨大改变。人才培养作为房地产企业发展下不可或缺的一部分，也对企业的发展提出了新要求，只有建立新制度，转变新观念，采取有效的措施对人才资源进行管理，适应信息化的管理要求，提高房地产企业的整体素质培养，才能在激烈的房地产市场竞争中获得一席之地。
商业地产的资产管理范文2
过去，商业地产侧重于物业管理。然而，商业地产是资金密集型行业，投资总额高，投资回报期长，正确地将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，提升商业地产的运营效率，才能实现物业的净利润和投资收益率的最大化。当前，成熟的机构，无论是金融机构还是商业地产投资开发商，都将管控项目的核心目标放在了资产管理能力上。
一、商业地产资产管理5大问题
1.资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖银行贷款等间接融资方式，获取开发资金，并通过商业地产后期的运营回收资金，偿还银行债务，资金链的衔接结构单一，资金循环机制缺失，使得商业地产资产管理能力不足。
美国商业地产的资金来源主要有银行信贷、自有资金、REITs、商业地产产业基金等多种渠道，其中只有10%的资金来自于银行，其余则来自社上的投资（REITs和商业地产产业基金是主要渠道）。低比例的银行贷款和高比例的社会投资，使商业地产开发商在开发模式和后期的运营管理上有较高的自主性和选择性，同时融资渠道的多元化大大降低了开发商的风险。
2.产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
传统的中国商业地产发展中，主要有三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有（见表1）。
由于商业地产开发资金压力巨大，因此商业地产建成之后，大部分会对产权商铺进行出售。这可以帮助开发商迅速回笼资金，并获取利润。但这造成了地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体性效益难以实现。
而且即便建成后不出售，在以上三种模式中，资本都是在企业内部循环。在投融资管理中缺乏战略投资者，造成商业地产开发商兼投资人的职能，资金运转压力巨大。
3.商业投资模式比较低端落后
商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是，目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式是比较低端的。落后的商业地产投资模式造成商业地产开发的筹资困难，融资渠道狭窄，资产运营和管理无从谈起。
4.开发商缺乏资产管理的经验
不少开发商对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验。对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和额管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5.开发利润高于商业经营利润
商业地产的价格远高于普通住宅地产，因为商业地产开发是一个高利润行业。开发的高利润，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，而非进行资产管理。
二、全程资产管理6大评价标准
资产管理是一个全生命周期的管理过程。商业地产，从拿地、到建设开发、到运营管控，都是资产管理的内容。资产管理的KPI指标就是紧密锁定EBITDA-U的投资回报数据。
围绕EBITDA-U的核心财务回报数据，资产管理的评价标准也变得清晰可控。
从项目全程资产管理过程来看，主要可以分成以下六个方面。
1.恰当选址，控制拿地成本
李嘉诚的信徒们普遍将地段和选址作为评估项目投资收益的核心关键。然而，从资产管理的指标来看，投资回报率只是个相对数据。换句话说，没有地段好坏之分，只有投资回报的高低之分。
2.精准定位，锁定市场人群
大量的实战案例告诉我们，人群定位错了，项目投资回报率就会大幅下降。而市场人群的消费趋势是最捉摸不定的，选对正确的目标人群，并对症下药，是考核资产管理者能力的重要一课。
3.控制投资，锁定造价
为了达到最佳的商业展示目标，牛逼的资产管理团队会精炼的控制各种投资成本。产品做得高大上或矮挫穷都不重要，重要的是在这样的投资配置下，后续的品牌定位以及租金、售价回报是否能与之成正比。
4.特色引领，同时考虑成本因素
商业地产是高速变化的潮流行业，没有创新的项目基本无法生存，而过度创新的项目也会将项目送入坟墓。拿捏好创新的度，一个重要的衡量标杆也是为创新所付出的投资回报的成果。财务数据是判断市场创新进化方向对错的最好标杆。
5.精选品类，看准品类黑马
业态规划和品牌选择是商业地产最为重要的问题。好的资产管理者，能够洞察品类发展趋势，巧妙的将未来快速成长的品类以较低的价格招入商场，从而让整个商场分享品类引爆的红利。这点和风险投资的逻辑没有两样。如果只选择当下最热的品类，付出的代价也越高，财务回报肯定不理想。选择成长中的品类才是王道。
6.强营运管控，提升后期经营坪效
EBITDA-U提高的另一核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。很多项目为了后期快速增加人流，配置了豪华的运营团队，并采用各种措施做旺场活动，以提振人流。考核经营管理绩效的指标也是这种投入和租金、销售增长的关系。诊断、优化、创新、提升是商业资产后期运营过程中的更为重要的因素。
三、商业地产资产管理的可能模式
目前，标杆房企在商业地产领域，都在往资产管理方向迈进：典型的，万科、万达在商业地产与机构资本达成了小股操盘的轻资产模式；具备海外REITs平台的凯德、越秀、领汇等开始进入内地收购资产。
金融机构方面，以黑石、华平、光大安石、中信资本等私募地产基金开始有意入股或组建自己的资产管理团队；以险资、信托为代表，整个大资管行业开始整体从债权投资转向股权投资，盯准资产并购市场。
综合而言，当前商业地产做资产管理，主要有三个可行的路径。
1.商业地产顾问、机构模式
不甘于只卖报告和做简单中介的商业地产顾问和机构，可以凭借其独立专业身份去做独立的资产管理人。不过，这些机构需要重新对自己定位，摆脱乙方身份，从而获得资本的认可，分享资产增值收益。
2.凯德模式
像润、中粮等具有大投行思维的企业集团，投一个行业早已构想好未来资本市场的架构，有意将商业地产金融化，对其运管人员的要求天然地带有资本的指令，时机成熟自然升级，尤其对于购物中心这种对运营管理能力高度依赖的业态，资本就更加需要倚重成熟管理团队的力量。
3.金融机构自建资产管理团队的模式
由金融机构自己投资入股或组建资产管理团队的模式，对于一些有志于资产证券化大蛋糕的机构，做这样的准备是为更大的战役储备主动权，未来也必然成为一种潮流。领汇25亿收购中关村欧美汇购物中心就是一个经典案例。
商业地产的资产管理范文3
中国经济经过十年快速增长和积累，以房地产开发驱动的经济增长模式已经开始面临转型。盈石集团研究中心统计显示，目前全国开发商旗下无法产生租金或销售收入的商业项目体量已达到2.5亿平方米，为历史最高水平。中信证券报告显示，过去10年，中国商服用地出让量占房地产总出让量的30%，但商办物业销售占比只在10%左右，商业中心供给过剩。仲量联行数据显示，预计2016年全年还有1800万平方米左右零售物业开业，同比增长38.5%。有业内专家指出：“中国商业地产已从增量开发步入存量激活期，价值万亿规模的存量市场时代已经来临，存量盘活是大趋势和方向。”如何配合中国经济转型期的供给侧改革，寻找有效模式去商业存量，已经成为当前宏观政策推动下，急需企业和机构深入思考解决的问题。
轻资产、重运营管理 地产模式金融化蝶变
而近期由工信部中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心发起设立的商房所，正是聚焦商业地产去存量，资产金融化配置相关调查研究，致力于以互联网金融整体解决方案来处置不良资产中的商业房产，为推动互联网金融服务激活具有前景的商业地产市场提供了可供参考探索的新路。为此，记者采访了商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞。 商房所董事长兼中国电子商务协会互联网金融研究院商业房产研究中心主任何风飞
随着中国经济进入转型期，供给侧改革落地，提高市场效率，去产能，去房产存量成为当前聚焦的热点。前十年中国经济高速发展，带动了人口向北上广等特大型城市迁徙，同时也带动了房地产黄金发展的十年，也导致了大量商业地产急剧过剩闲置，造成了大量不良资产沉积。而文化创意产业和互联网创业孵化的兴起，使这些位于核心地段的商业地产迎来了盘活的绝佳机遇。此外，由于北上广等特大型城市人口密集度大，交通成本高，商业地产就可以通过商改住，重新进入市场流通。除了文化创意、创业孵化和商改住，银行也持有大量优质的商业地产资源。这些严重被低估的闲置资产，在经济下行的新常态下，资产溢出，将有赖银行通过与资产公司，投资机构等大型机构的合作，进行资产的重新配置，发挥其资产价值。
而由于商业地产本身具有金融属性，在美国等金融产品丰富的国家，商业地产开发商往往与富有商业物业投资经验的投资者合作，成立基金公司，将资产打包成面向机构和公众的金融产品。通过对商业地产市场多年的深入研究，何风飞认为，“中国商业地产去存量的变革，将驱动地产公司与金融机构的融合，逐步变为轻资产、重运营管理的模式，中国商业地产正在走向资产金融化。”
打造安全合规专业平台 提升资产利用效率
而商业去存量，资产金融化的过程正好为投资者提供了前所未有的优质资产和投资机遇。商房所打造的“互联网+商业房产”为特色的互联网金融服务平台，正是通过整合商业地产去存量的优质资源，为投资者提供多元化的投资渠道和资产配置，帮助其实现财富增值的新兴金融业态。何风飞介绍，“目前商房所进行收购的商业地产主要包括三个部分，一是资产变现能力强的临街物业;二是资金回笼快的优良地段的商改住地产;三是与国内知名餐饮文化品牌《舌尖上的中国》合作，产融结合、利用率高、增值空间大，可盘活的商业地产。”
和以金融借贷为特色的互联网金融产品相比，商房所以低于市场20%-30%价格获取的优质地段商业去存量地产，既有固定资产实物保障，又具有持续溢价空间的稳健安全投资特性。而商房所平台上的所有项目都是通过协议转让或竞拍等方式取得，然后通过整体收购拆分投资、单体投资、持有、租赁或经营、改造翻新、资产溢价售出等方式实现资产运作增值。从投资的模式来说，产品来自商业不动产，相关标的物权已事实上归属客户，由此产生的租金及售出溢价都是投资者可真实获得的。此外，商房所平台还公开透明地披露房产的物业信息，投资者可全方位地了解所投房产的市场买卖及出租价格，保障了投资者的知情权及收益安全。为了保证资产的优良性和溢价空间，商房所目前选择的都是国内GDP增速排名前十的一线城市核心地段的优质地产，以保证投资人稳健可持续的投资回报。
商业地产的资产管理范文4
与春季就已经转暖并一路火热的住宅市场相比，上海商业地产在今年上半年的表现堪称萎靡。7月，上海商铺市场成交价格跌至1.29万元／平方米，环比下跌7.43％，办公楼成交则减至11.88万平方米，环比下降16.32％；至于租金，二季度浦东租金环比下跌8.5％，浦西则环比下跌10.5％。
据中国房协统计，上半年商业地产销售面积下降的城市有16个，北京、上海、深圳等城市的商业地产都延续了租金下降的趋势。上半年上海浦东写字楼租金累计下跌11％，广州甲级写字楼的租金跌回2005年的水平，北京上半年新增的商业地产供应量减少，空置率达到23％，同比增长3.4％，CBD租金和零售物业租金下降均较大。
这样的数据，对于普通投资者来说，无疑是悲观的。但资本大鳄们显然有着不同的眼光和战略，租金回报率、成交价格和成交量下滑的背后，反倒被看作是新一轮洗牌的良机。业内人士分析认为。尽管上海商业地产的饱和度和闲置率一直居高不下，但这可能正是中粮这样一些实力雄厚、注重远期回报的企业“反周期”入市的良机。
逆向扩张引关注
“上海是中粮商业地产下一个重中之重。”11月5日，中粮集团旗下7个大悦城齐聚上海进行联合招商推介，其间，中粮集团副总裁史焯伟向媒体表示。
对于人沪细节，中粮置业总经理韩石对媒体称，中粮置业已在前一段时间对上海几个项目进行了调研、考察，为中粮大悦城进入上海做了充分准备。“中粮大悦城进入上海应该不会太久”。据悉，中粮大悦城将在上海布局两到三个，首选地或是徐家汇。
专家认为，尽管一线城市的商业网点已出现饱和，但仍有一定发展空间，在多数内外资企业向二、三线城市发展时，逆向思维扩张的模式值得关注。以中粮集团为例，未来中粮集团以“大悦城”购物城为核心的“全服务链城市综合体”的总投资规模将超过700亿，20多个“大悦城”将在国内大中城市布局。按中粮集团此前公布的计划，将来其地产业务规模可能达到集团总资产的30％。
无独有偶。美国黑石旗下的盈石资产，在将“悦达889”纳入自己旗下后，也于日前在沪举行了盛大的商户签约仪式。作为一家拥有国际背景的专业商业地产服务机构，盈石资产管理有限公司运营管理的项目包括调频壹、芳汇广场、豫城时尚、四季坊等。盈石方面藉此宣布，位于曹家渡中心的“家庭体验式购物”商业项目，预计将在明年1月开业。
拐点有待观察
诸多企业进军上海商业地产市场，是否意味着新一轮回暖的拐点已经出现了呢?
对此，上海社科院商业研究中心主任朱连庆在接受媒体采访时表示，相对于住宅市场，目前上海的商业地产供应量充分，甚至市场上常常会出现商业地产项目销售价格低于同区域住宅的现象。上海商业地产是否迎来拐点，还不能妄下结论。
商业地产的资产管理范文5
传统商业模式的困惑
中国传统的实体商业正面临巨变，百货业出现关店潮流，国内奢侈品市场首次出现负增长。与此同时，电子商务却得到了迅猛的发展。
自2012年始，中国百货业关店潮渐起。截至2014年12月31日，中国主要零售企业（百货、超市）共计关闭201家门店，创历年之最。关店数量最多的百货品牌为百盛百货和玛莎百货，各关五家；其次为伊藤洋华堂，关店数量为四家；而王府井百货、中都百货、NOVO百货、宝莱百货、尚泰百货等品牌在二、三线城市也均有关店现象。2015年开年，天津、北京等地都有百货商场宣布歇业。今年2月，媒体调研发现，上海淮海路短短几公里的“黄金地带”就出现了十多家店铺关闭或调整，就连此前第一百货关闭后转型经营的宝马展示店也悄然关闭，大量空铺难以招商。
2014年，中国内地奢侈品市场首次出现负增长，较2013年下降了1%。与之相对应的是，2014年，在全球奢侈品市场，中国内地消费者的奢侈品消费上涨9%，达到3，800亿元，约占全球奢侈品市场30%的份额。去海外购买和代购成为中国内地消费者的新选择。
近年来，电子商务发展迅速，势不可挡。淘宝网首次在中国实现了一个可能：互联网不仅仅是一个应用工具，它最终将成为生活的基本要素。2011年11月11日，淘宝商城当日的支付宝交易额达到33.6亿元。2009年，微博这个全新的名词，以摧枯拉朽的姿态扫荡世界。2011年，微信创立。2013年，微信的用户数量超过6亿，每日活跃用户1亿。2014年，微信开放支付功能。互联网变化之快，让传统的实体商业措手不及。
众多品牌也纷纷在线上市场“发力”，快时尚开始拓展自营网店。Apple微软、Beats、 Bose、 NBA、Nike、Gap、Levi's、Disney、 New Balance、雅诗兰黛、CK等国际品牌均已进驻天猫；另外一些国际品牌，如Burberry、无印良品、ASOS等，则选择天猫作为中国唯一授权的第三方电商平台。
过去几年，电子商务对传统零售行业产生的影响显而易见。消费者走出国门越来越简单，现在如果还徘徊在以前传统的购物中心的管理思维上，可能已经跟不上时代，业内人士对未来一片茫然。
商业中心背负着巨大的土地成本，背负着一个社会、一个区域的发展，承载着很多功能，如休闲、社交等。但是，很多百货、卖场、商店的营业额在急剧下滑，已经影响到了实体商业的发展，未来之路要如何走？
对此，盈石集团董事长兼总裁司徒文聪先生在“2015年沪港房地产论坛”上提出了现代商业资产管理的新思维方式，解读了实体商业的未来和发展。对于实体商业的未来，作了四个非常明确判断：科技化运营管理、创新金融能力、品牌深度嫁接和文化资源商用化。司徒文聪表示，“虽然目前这些只是方向和观点，但会直接影响到未来实体商业的发展模式。”
科技化运营管理
数据时代，移动设备已经成为国人进入互联网的主要方式。截至2014年12月，中国使用手机的网民规模已达5.57亿，占上网人群的85.8%。
智能移动设备的购物支付正飞速发展。2014年，中国手机网络购物用户规模达到2.36亿，增长63.5%，是网络购物整体用户规模增速的3.2倍。手机购物的使用比例提升了13.5个百分点达42.4%。
手机支付用户规模达到2.17亿，增长73.2%，手机支付的使用比例由25.1%提升至39.O%。
司徒文聪认为：“将来所有的商业都离不开科技发展。如果商场跟科技不挂钩，如果还有人觉得现在可以通过更好的管理、更周到的服务、更精锐的团队，来解决消费者的需求，那么肯定会误入歧途。”
科技技术创新正在并联实体商业与移动互联网，管理者可以运用大数据实现资产管理及优化。
尽管2002年以前，“提成”和“分成”还是商业中心运营的惯例，但最近盈石的研究发现，实体商业现在已不能完全依赖这个概念。例如，支付宝、微信支付和其它移动支付的出现，使得很多实体商店不需要现在的收银系统，就能完成交易。如果实体商店或其它同行不去思考未来的支付问题，商业中心可能会变成纯粹的展厅，完全丧失获利的可能性。因为现在很多年轻人都喜欢在“展厅”里面选购商品，但通过手机进行购买。商业中心与入驻品牌之间“零租金，纯提成”的模式，将无法运行。
“未来的实体商业必须高度关注科技的发展，应该尽可能地运用一切科技手段来管理商场，从客户进入停车场的那一分钟开始，就严格记录、管理每一项数据，在客户离开后要将他们从‘线上’拉到‘线下’。这些都是未来商业发展的模式，在日本和美国，有很多实体商业已经将此类技术利用得淋漓尽致。”司徒文聪说。
“市场有了变化，将科技化的管理深入到商业运营中，是经营者需要考虑的一个发展方向。在未来，不管是步行街、商业街、购物中心还是百货，科技肯定是其中最重要的一个元素和值得关注的部分。”
创新金融能力
随着财富的不断增长，中国正迎来“大资管时代”。特别是近年来，随着余额宝等新型理财产品的出现，小额投资让“资产管理”这个以前被认为是有钱人的专属领域开始大众化、平民化，老百姓的散钱、小钱也可通过资产管理实现财富增值。
符合需求的创新金融产品将获得市场的高度认同。截止到2014年底，余额宝用户已增至1.85亿人，规模达5，789.36亿元，是2013年底的3.12倍，累计为用户创收257.94亿元。
2014年年底，中国的广义资产管理规模已经超过60万亿元，银行理财规模约16万亿元、信托约14万亿元、保险业逾10万亿元。
与此同时，险资、养老金、证券公司等机构投资者，更加重视商业地产领域的投资机会。目前的利率处于下行通道，商业地产也需要与有效、便宜、合理的基金进行嫁接。
商业地产基金更加专业化、细分化，如商业品牌股权基金和主题型商业房地产定向基金的兴起。市场对商业项目基本服务有更深入的研究，具体体现在REITs房地产信托投资基金、CMBS商业房地产抵押贷款支持证券、Business Trust商业信托模式的发展。
如何利用创新金融能力，进行商业和商业房地产的对接？司徒文聪认为：“投资者必须要清晰的认识到，资产增值需依赖中长期发展，必须用更新的思维看待投资回报率，如果还用普通的回报率来衡量购物中心的投资，100亿、200亿投进去可能已经成为一种负担。”
他还说：“过去，我们可以通过住宅、办公楼的销售来平衡实体商业运营，但是现在需要探索一种新的金融能力，实现购物中心、商业空间的平衡，购物中心要拥有自己产生资金流的能力，进一步提升投资回报。”
品牌深度嫁接
消费者对品牌的需求和理解正在升级，品牌须在更深层面上表达和实践自身内涵。
新一代商业资产管理将更有效地利用商业地产场所，进行品牌展示，让消费者能有更好的体验，实现更顺畅的沟通。品牌也需要专业的商业资产管理团队，通过资金或资源上的互补，来达到深度嫁接的目的。
司徒文聪指出，传统招商是通过对接市场品牌来完成，但在未来，很多开发商、资产管理者，可能要考虑自己的品牌开发能力，做到个性化、差异化。
“过去那种商业中心简单搬运品牌的做法，一定会退出历史舞台。我们要对所有品牌进行深度分析；或者直接投资一些品牌；公司甚至可以设特定资金，来专门培养一些特色品牌，让其成为购物中心差异化经营的主角，去影响整个商业平台，转变沉闷的商业氛围。”司徒文聪说。
品牌深度嫁接的过程，也是未来所有商业管理者和投资者深入沟通的过程，他们要找到不雷同的品牌和商业模式，增加每个商业平台发展的独特魅力。这也是未来所有业内人士的“必须追求”。
“未来，我们应当结合中国强劲的消费动力和消费需求，更多地关注体验式消费及文化领域，寻找市场上有潜质的品牌，加强品牌互动，助力品牌价值提升。”
文化资源商用化
社会需求已经升级至人文层面，商业领域开始“贩卖”文化。零售商品和服务已经融入文化元素。在过去，“文化”很难赚到钱，而现在的商业，让文化在适当的场所以适当的方式得以展示，与人发生交流，从而产生消费。
文化与商业存在空间上的可塑性。实体商业可以依托原始文化脉络，改造和表现出具有商业体验感的空间，或者直接构建具有人文体验感的品质商业空间。
文化与商业的结合形式具有多样性。演出、展览等文艺活动，容易形成社交人气集聚平台。文化所独具的气质调性，可以融入空间与场所，与商业空间建立连接。
司徒文聪认为，“十二五”规划之后讲到中国文化的发展、文化商用化，将文化作为发展创新商业模式的强力引擎，很多专家重视的是前面两个字――“文化”，业内人士应关注的是后面三个字――“商用化”。
通过文化的商用化来获取价值，是购物中心未来发展非常重要的部分，就是通常说的将特色文化做到极致，通过文化提升商业自身的附加值，以产生足够的利润。
商业地产的资产管理范文6
商业地产发展空间大，据统计，2005年全国商业营业用房投资额达到2000亿元，已竣工商业营业用房在5290万平方米以上，并保持年均20％的增长率。
我们看到，商业地产的高速发展有两大推动力：
一是城市化进程和商业发展的推动。随着中国国民经济的快速增长、人民生活水平的提高以及国家持续推动内需战略产业政策，零售业已成为中国经济发展中增长最快的产业之一，特别是大型连锁超市、百货店、SHOPPING MALL、商业街等城市商业综合体的需求愈加旺盛。随着中国城市化进程的加快，城市现代化商业基础设施的建设，特别是大型商业物业出现从一线城市到二三线城市的扩展和兴盛。
二是房地产投资已经成为国家和地方GDP增长的重要支柱。我国持续的经济增长靠持续的内需，而房地产投资作为一个拉动金融、财政税收、建筑、商业、原材料供应、居民消费等多行业发展的龙头，自然成为经济增长的重点投资领域。
但商业地产发展极不平衡，表现在大城市大型商业物业项目过于集中，空置率达到50％（空置原因很多，其中采用商铺出售而租售价格过高，商业经营者很难从中获利是最大因素之一）。
2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1%，空置面积同比增长23.2%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7.5个百分点，表现出很多“泡沫”。但无论如何，“泡沫”之下，“啤酒”还是实实在在的，这就是功能、性必要性的商业设施实实在在建设起来了，而且多于“泡沫”。，这就是市场机制在起作用。商业地产在总体规模上有了极大的发展，除了结构性的不合理需要市场自身调节外，在未来还有巨大的发展空间。
“泡沫”主要反映在商业用房空置率高，说明商业地产发展还很不成熟。不成熟的因素很多，可以在地方经济需求上找，也可以在开发商的盲目冲动性上找，但更多原因是因为我们的市场环境还是个初级阶段，在金融体制、资金市场、投融资工具和手段、以及适应市场选择和生产要素组合的政策及法律机制上都还是处于“幼年”期。有机构透露，中国商业地产未竣工和已竣工面积实际已经达到一亿个万平米，尽管国家已经控制了超大规模的商业设施建设立项，但商业地产的真正需求空间仍然巨大，看看我们的城市就知道了。我们的投资商和开发商对于零售商的需求不清晰，为此所做的研究不充分，信息也不对称，加之运营能力幼稚等原因，出现“空置”，出现招商和运营的失败，是很自然的事。
“泡沫”还反映在商业地产过分依赖银行贷款，缺乏退出机制，欠贷规模居高不下。目前，银行在商业地产的贷款有8000多亿，贷款余额达到7700多亿，余额占96%，银行承担了较大的风险和压力，所以，金融界和媒体喜欢把承担的“信贷风险”叫作“泡沫”。如何去除多出的“泡沫”，倒好商业地产这杯酒？可能需要我们细心把握好发展商业地产的内在规律。
商业地产是以租金收益为目的的长期房地产投资，其本质是资产持有型的出租物业。主要包括零售购物类、旅游休闲类、商务写字楼类、物流仓储类商业用途的物业开发和经营。其投资赢利模式一般为纯出售型、租赁型、租售结合型、只租不售型。商业地产总的发展规律是从粗放到精细、从低级到高级、从零散到大型化、从单一投资结构到资本社会化。
商业物业的回报主要来自两个方面：一个是经营性回报，租金回报，一个是物业本身的升值保值。按国际惯例，商业地产的发展需要3~5年，甚至更长的培育期，按投资成本，有10~20年的经营回报期。为达到统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。所以，一方面国家要推进以MBS为主要手段的资产证券化，另一方面要鼓励REITs等多元化投融资机制的建设。
开发商、投资商如何做好商业地产的“啤酒”
商业地产关键是在特定的商业环境中做好商业内容。由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。不能背离“两个基础”，一个基础是不能背离当地的市场规模和消费档次，不能背离当地人口数量和消费能力，不能没有真正的量化分析；再一个是不能背离商业发展规模和经营能力，很多大型商业物业，现有的商业业态和品牌企业根本就填不满四五十万平方米的体量，大的主力店最多要四五万平方米，餐饮店最多也就需要几千平方米，酒吧，咖啡店就更少。同时，在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面必须交给专业化服务体系，才能保障未来商业经营的复杂需求和变化。
现在有一个现象，就是开发商都热衷做大。但是开发商仅算自己的帐不行。从全国情况看，商业地产开发一定要前期做好规划，研究商圈和社区的商业体量到底有多大，未来的商业业态是什么样子的，不能凭空想象。
做好商业地产，还要坚守一个根本的原则，这就是“心中要有买单人”，这就是老百姓。老百姓的消费和投资才是商业地产的真正希望和发展动力。如果不以人为本，不以顾客为先导，以为盘大消费能力就强，随随便便做商业项目，就可能一败涂地。
如何认识商业地产的“金融产品属性”，防止“泡沫”
商业地产比住宅地产更复杂也更高级,是一个资金密集、行业密集、技术密集的业态,其价值取决于未来经营中的现金流。
无论商业地产有多热，开发商面临的客观环境是，一方面城市大型商业设施规划用地紧缺，土地储备资源有限；另一方面，目前在建项目50％以上处于开发资金不足，出现长期商业经营回收周期长，与短期投资开发资金回收无法平衡的困境；零售商和众多“泛商业”业态店面临的客观环境是，开发商和物业方不再为了招商和发售物业而降低租金标准，“三年免租，五年减半”的好事会越来越少，零售经营成本和店铺租金将成为考验零售业核心竞争力的一道较高门槛。店铺资源持有能力和运营能力将成为零售业“做强做大”的关键。
从2005年起，有三个方面的变化需要引起我们的关注。一是零售业全面开放，二是国家对房地产市场的外资准入进行调控，强化实际投资资本的进入，三是商业投融资机制多元化社会化资产证券化正式进入实操阶段。这三个重要的变化使我们必须重新认识商业地产。
长期来说，只租不售、持有型商业物业是大势所趋，银行风险释放，促使房地产融资多元化发展，商业地产必须要求制订多次融资的长远计划，包括股权融资＋债券融资＋金融租赁，回购＋优先股＋购并＋拍卖，信托＋公司制地产基金＋REITs+担保＋垫资＋委托贷款，国内融资＋国外融资等。
一种趋势是，商业地产的开发商与投资者的角色开始出现明显分离，开发商专注于组织和协调开发环节的各种关系，将各种资源创造性地结合在一起，形成新的房地产资产，投资商专注于资产组合和投资回报，在资本市场上争夺投资者的钱袋；长期来说，商业地产强调“只租不售、统一经营”。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式，实现与投资商、运营商的合理分工，建立联盟，从战略角度改变过去以住宅地产做商业地产、卖完商铺措手无策、追求短期利益的作法。
投资商、开发商、物业管理商、专业运营商、承租商（零售商业机构）需要形成一个环状结构，集合各自的优势、发挥各自的功能，并通过多向的协调带动物业价值、营业价值和运营价值以及投资价值的相互提升和相互促进。
商业地产的春天，有赖商业地产投资运营商的发育成熟。未来商业地产市场和资本市场将实现更加充分融合，商业地产投融资的多元化、国际化，将为商业地产市场导入充足的资本来源，并提高资本运转效率，各类发展商的竞争将主要体现在经营理念、市场切入点、资本运作能力、对各类风险的偏好程度和业务专长上，这种专业分工的细化有利于提高市场运行效率，并带来残酷的优胜劣汰的竞争格局。
商业地产再不能以简单商铺产权发售或物业招租来运作物业项目，这样的项目一旦交付，投入运作，巨大的经营管理压力将凸现出来。如何“以商定产”完成项目定位、业态组合、功能组合，如何结合产权的统一管理和商业物业的统一运营实现长期租金率和物业整体运营现象的提升，这是商业地产开发商们必须面对的当务之急。
而国家适时放开的关于鼓励“商用物业租赁”实施资产证券化的政策无疑让众多欲走REITs之路的开发商坚定了信念。
大型商业物业的REITs化是根本方向，国产REITs就如“躁动于母腹的婴儿”、“已见光芒即将喷薄而出的一轮红日”。它是银行贷款风险分散化的表现，是房地产业融资渠道多元化的表现。2006年以后，我国房地产业融资模式将发生重大变化，中国房地产金融进入“摩根时代”，多元化融资将成为今后房地产业融投资的重要趋势，房地产资金来源正发生重大变化，呈现多样化的趋势。
房地产融资渠道的社会化、多元化创新不仅至关重要而且尤为紧迫。这一创新，无论是对挤压房地产泡沫、稳定房价以及整个房地产行业的持续健康发展，还是对于降低银行金融风险、缓解开发企业的资金压力、提高开发企业抗拒风险的能力，都具有极为重要的现实意义。国际商业地产通行的房地产投资信托基金机制值得借鉴。
目前，建立本土化REITs的条件基本成熟，嘉富诚国际资本有限公司的“嘉富诚产权式REITs资产包”作为国内第一个面向国产REITs的资产包，已经在进行积极的试点，并已在机制上取得了成功的经验。嘉富诚以强大的资产担保实力，发起产权式REITs（公司型有限期、自我偿付式REITs）。目前的资产包规模已经达到60亿元，未来将很快达到200~300亿元。嘉富诚将通过“产权式REITs”的建设，推动国内开发商和零售商共同实施物业的统一资产管理和运营管理，按标准REITs规则进行投资管理，准备资产包预期对接上市。
嘉富诚已经开始和多家国内外大型连锁零售企业和开发商物业持有人建立战略联盟，开始进行大型商业物业的REITs化建设，目前对物业的要求必须是已经开业的、具有稳定租金收益的、且租金回报达到市场投资人要求的优质物业。
同时，从长远来考虑，嘉富诚正在与国家主管部门就进一步的法理和政策进行架构。
嘉富诚REITs的发展壮大就是中国民族商业资本的发展壮大，必将催生中国商业地产的市场调节机制和多元化投融资机制的形成，极大地推动中国商业地产的健康发展。
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