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农村产权抵押融资范文1
关键词：农村；土地承包经营权；抵押；融资；改革
从2003年开始，政府就开始在农村金融领域进行了相应的改革，既包含了农村信用社的改革和农业银行的改革，又包含了试点村镇银行等新型农村金融组织的改革，在农村金融领域的改革，涉及了很多方面的内容，可以增强农村金融机构的服务质量，并形成一个地区的特色金融产品。农村金融领域的改革主要涉及两个方面的内容。第一个是扩大了农村金融供给，第二个是拓宽了农村金融的覆盖率。根据最新的数据显示，自从农村金融领域改革以来，我国的农村贷款数量不断攀升，各种存贷款基础性业务已经在全国绝大多数乡镇得到覆盖。但是，在农村金融领域改革的过程中，农村地区融资难的问题依旧存在，很难满足农村金融领域的发展需求。随着农村金融领域的不断改革，建立以农民土地权益为基础的抵押融资试点来时出现，并在开始在全国范围内进行试点施行。
一、农民土地承包经营权抵押融资改革的现状
（一）土地资源和农业经营方面的问题
在农民土地承包经营权抵押融资改革的过程中，会涉及到农民土地确权、土地流转等方面的问题，需要在土地产权制度改革的一些配套制度改革的基础进行相应的改革和调整。在土地承包经营权抵押融资改革的同时，需要对农村的土地产权制度改革进行综合性的改革和调整，在农村产权制度改革的过程中，要进行实地考察，与相关部门进行协商交谈，收集相关的资料，要充分了解该地区土地承包经营权抵押融资制度改革的实际情况，并收集土地承包经营权抵押融资方面的进度情况和改革成效。随着社会经济的快速发展，农村劳动力流动速度快，有些农村地区开始培育农村土地流转市场，可以有效的缓解人地之间的紧张关系，开展土地规模化经营。
（二）农村土地产权制度改革的相关问题
政府出台的农村土地产权制度改革方案，全国范围内得到实施和推广，并积极地推动农村产权制度的改革和完善，在农村土地产权制度改革中不仅涉及到了农村产权确权、农村土地登记等方面的内容，还涉及到了农村产权交易体系的构建，农村产权抵押融资等方面的内容。在农村土地产权制度改革的过程中，农村产权确权和构建农村产权交易体系是整个改革的重点内容，可以明确分辨农民土地产权的“三权”关系，在农村土地产权制度改革的过程中，可以有效地规避改革的相关法律风险，为农民土地承包经营权抵押融资提供更好的制度保障，而构建农村土地产权交易体系，可以及时的发现农村资产价值，将农村资源进行合理的配置，逐渐实现农村资产的资本化。
（三）农村土地承包经营权抵押融资方面的问题
在农民土地承包经营权抵押融资改革的过程中，首先是需要明确界定土地经营权，要充分考虑到农业生产经营的主体以及主体在农村土地产权交易市场中所获得的权利，还要考量在农村土地产权交易市场中所获得农村土地经营权抵押的权能，在农村土地经营权抵押融资的对象选择上，要选择规模化的经营主体，产生一定的农村土地抵押规模效应，在“交易―鉴证―抵押”的农村土地承包经营权抵押融资模式中，主要是由农村产权交易市场对相关的农村土地经营权流转交易进行审核，并颁布相应的鉴证书，再将鉴证书作为抵押融资的一种法律依据，发挥出土地经营权的物保功能，可以有效的解决农村金融领域改革存在的抵押担保缺失的问题。
二、农民土地承包经营权抵押融资的改革困境
（一）农民土地抵押缺乏相应的法律依据
在农民土地承包经营权抵押融资改革试点时，都是借助政府的政策支持来开展的，在农村土地的“三权分离”方面，实施将农村土地经营权作为融资的抵押，可以有效的避免出现的法律性冲突，但是，在实际的改革过程中，农村土地承包经营权作为抵押并没有得到广泛的认同，也缺乏相应的法律依据，有些地方性的法律法规承认了农民土地承包经营权作为抵押的合理性，地方政府也要承担相应的风险和责任，久而久之，就降低了金融机构的农地抵押融资的热度，不利于农民土地承包经营权抵押融资的改革和完善。
（二）农民土地确权颁证还不够成熟
在农民土地承包经营权抵押融资改革的过程中，农民土地承包经营权是否可以转化为抵押物来取得融资的权益，农民土地确权颁证就显得至关重要。在我国农村土地产权制度不够完善，不给土地市场提供有效的政策支持，再加上农村土地确权颁证制度还不够成熟，在很大程度上影响了农户参与土地承包经营权抵押融资的积极性，在农村土地流转交易市场的发展过程中，缺乏一定的规范性，不能为农民土地承包经营权抵押提供一个稳定的抵押成本，在一定程度上影响了融资机构的决策。
（三）过分依赖于地方政府的风险担保和补贴
在农民土地承包经营权抵押融资改革的过程中，绝大多数的政府机关都需要对农民土地承包经营权抵押提供相应的政策补贴。在现阶段农民土地承包经营权抵押融资还存在着一定的风险，农村土地流动性差等问题，这些问题都需要依靠政府机关进行解决，不然就会降低各类金融机构的参与度。
三、农民土地承包经营权抵押融资改革的建议
在农民土地承包经营权抵押融资改革的过程中，要不断完善农村土地确权颁证制度，培育各种正规性的农村土地承包经营权流转市场，积极引导农村参与正规性的农村土地产权流转交易市场，给农民土地主体颁布相应的鉴证。在农民土地承包经营权抵押融资改革中，要注重抵押融资的可持续性，为金融机构的发展提供商业化的条件，既可以为农民土地承包经营权抵押融资提供强有力的金融支持，又能降低农民土地承包经营权抵押贷款的市场风险。此外，农民土地承包经营权抵押融资在信贷供给方面存在着规模化效应，因此，在农民土地承包经营权抵押融资模式方面，要进行相应的金融创新，为农民土地承包经营权抵押贷款提供广泛的途径。
四、结语
在农村土地承包经营权抵押贷款改革的状况进行分析，可以知道现阶段，我国的农民土地承包经营权抵押融资改革还存在着一些问题，比如农村地区农民土地承包经营权抵押融资模式已经可以进行复制，在农民土地承包经营权抵押融资方面存在着政策性的贷款，不利于商业发展的可持续性，此外，农民土地承包经营权抵押融资在规模上具有一定的规模偏好，一般中小型农户是不会采用土地进行抵押融资的等，这些问题都是需要在农民土地承包经营权抵押融资改革的过程中，不断的进行完善和补充的，提高农民土地承包经营权抵押融资改革的效率，拉动农村经济的快速发展，推动社会经济的持续增长。
参考文献：
[1]武德朋.宁夏平罗农村土地承包经营权抵押融资农户满意度影响因素实证研究[D].西北农林科技大学，2015.
[2]陆红，张倩倩，宋永杰.农户土地承包经营权抵押融资意愿分析――基于江苏太仓市农户的调查[J].大连理工大学学报（社会科学版），2015（04）.
农村产权抵押融资范文2
关键词：农户异质性；抵押融资；实现路径；融资意愿
基金项目：陕西省教育厅基金项目：“基于农村土地可抵押条件下融资模式的路径研究”（项目批准号：15JK2122）
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2017年4月20日
一、引言
随着我国新农村经济的发展、城镇化战略的实施，农业产业结构也在做相应的调整，大农业化、职业农民等等成为一种趋势。在十八届三中全会提出要“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能”后，浙江、安徽、四川和江苏等地纷纷开展了包括林权、土地承包经营权和宅基地使用权等“土地权”在内的抵押贷款试点。以前的研究，大部分从定性方面进行研究，而基于研究农户特性的异质性对抵押融资实现路径的定量分析很少。本文从农户的异质性方面进一步定量分析，是研究我国农村“土地权”抵押融资必要的补充，对加速我国城镇一体化战略的早日实现有着重要的意义。
二、数据来源及变量定义
（一）数据来源。我国学者研究影响农户的融资实现路径意愿影响因素大体分为农户的性别、家庭总收入、户主的年龄，文化程度等因素（于丽江等，2014；杨婷怡、罗剑朝，2014，曹|、罗剑朝，2015；张龙耀等，2015）。由于陕西地处西部，经济欠发达，要赶上发达地区农村经济的高速发展，需要大量的资金，靠自身的积累无法满足资金的需求。在总结前人研究的基础上，我们设计了相应的调查问卷，分别在陕西的陕南山区县安康市紫阳县、陕南南郑县、陕北神木县发放了700份调查问卷，最后回收为584份，有效问卷结果为481份，并利用Stata12进行数据处理和统计分析。
（二）样本分析。本文把农户的异质性进行统计和分析，主要是农户自身特征，包含了性别、年龄、文化程度，户主的家庭总收入，如表1所示。（表1）
三、模型设计及结果分析
（一）变量定义。被解释变量：抵押融资实现路径意愿。对农户土地权抵押融资的因素比较多，本文主要分析户主个人特质及户主家庭特征两个方面对抵押融资实现路径意愿的影响。（表2）
（二）模型设计。以农户的“土地权”抵押融资实现路径的意愿为因变量，农户户主的个人及家庭的情况为自变量，研究农户差异性的因素对抵押融资意愿的影响。因此，本文是典型的二元离散研究，农户愿意抵押融资为1，不愿意抵押融资设为0：
公式（2）中的Pi农户愿意抵押融资的概率；b0为常数项，b1，b2…bn表示各影响自变量的回归系数；XiJ为第i个农户“土地权”抵押融资意愿的第J个变量，u为随机误差量。
四、模型估计结果及分析
本文运用STATA12对农户“土地权”抵押融资意愿进行Logist回归分析，具体影响农户“土地权”抵押融资意愿实现路径的影响因素及程度如下：
户主变量对农户“土地权”抵押实现路径意愿的影响。其中，性别（Gender）、文化程度（Edu）的相关系数分别为0.432、0.067，并且在1%水平显著，说明男性比女性“土地权”抵押容易的意愿程度要高；学历高也许了解的政策及见识多一些，比学历低的更愿意抵押融资；家庭总收入（income）的相关系数分别为0.924，并且在5%水平显著，说明家庭收入高的家庭更愿意用拥有“土地权”资产获取融资需求。户主年龄（Age）对农户抵押融资实现路径意愿的影响系数为-0.278，在5%水平下显著，说明年龄越大，越不愿意冒风险投资，即不愿意抵押融资。（表3）
五、结论及建议
本文选取了陕南山区的紫阳县、汉中平原的南郑县、以及陕北的煤都神木县进行了实地调查，对调查数据进行梳理后，用统计方法从农户的个体特征及家庭特征对四地农户“土地权”抵押融资实现路径意愿进行实证研究。研究得出对于农户户主个人特征来说：户主是男性比女性更愿意用“土地权”进行抵押融资，同时户主文化程度越高、家庭总收入越多也是正相关关系，只有户主的年龄越大越不愿意用“土地权”抵押融资贷款。
根据本文的实证结论，为了加速农业经济的发展，加快农村城镇化的发展，需要大量的资金投入，但是单独依靠政府及社会的投入无法发挥农户的能动性，并且还是会资金短缺，所以应该要加强土地承包经营权和宅基地使用权的流转，这也是发展我国农村经济的极为重要之处，因此特提出以下建议：第一，促进文化知识下乡，加快提高农民的认知能力。只有让农民掌握的知识多了，知道怎么去发展农业，并且随着通讯及网络技术的发展，农民可以根据自己需要去寻找致富的农业技术，了解市场信息，这样一来农民才会有信心，也就增加了农民“土地权”流转的前期基础；第二，加快农村社保的范围和力度，鼓励农民大力发展养殖业、种植业。让农民免了后顾之忧的同时，应该加大农业技术的帮扶，积极地落实国家的扶贫及补贴政策，为农民提高农业资产的价值；第三，鼓励农地规模化经营，规划符合本地发展的产业。制定一定的政策鼓励土地向农业大户、专业合作社的流转，让产业带动农户致富。
主要参考文献：
[1]于丽江，陈晋丽，兰庆高.农户农村土地经营权抵押融资需求意愿分析――基于辽宁省385个农户的调查[J].农村经济问题，2014.3.
[2]曹|，罗剑朝.基于农户收入异质性视角的产权抵押融资约束分析――以陕西、宁夏两省区为例[J].统计与信息论坛，2015.10.
农村产权抵押融资范文3
一、农地流转抵押融资产品创新的影响因素
(一)土地流转尚未形成规范化市场，土地抵押融资运行环境缺失
由于目前没有形成农村土地交易市场，大多数承包经营土地的农民无法找到合适的财产向金融机构抵押获得融资，难以筹措足够的资金投入承包经营的土地用于发展农业生产，使农业生产长期处在低水平和简单的生产结构中徘徊。显然，如果允许农民以土地承包经营权进行抵押融资，则会使农村土地的流转加速，有助于土地向种田能手集中，促进农村土地和劳动力两大生产要素得到更为合理的配置，也有助于扩大农业产业结构的调整，提高农业生产力水平。
(二)土地作为抵押品存在的法律障碍
《担保法》规定表明：耕地、宅基地、自留山等集体所有的土地使用权，除了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”地的土地使用权可以抵押外，其他均不可抵押。农户土地承包经营权是不能用作抵押的，流转主体很难在银行获得贷款支持。
(三)抵押土地承包经营权变现困难
由于农村种植业风险很大，现行土地小块经营，土地承包经营权登记制度不完备，土地流转市场发育迟缓，加之在土地流转、管理过程中，土地所有人与承包人的利益冲突所引起法律关系复杂化，将在很大程度上影响土地承包经营权的管理、定价。一旦债务人不能还债，抵押权人将无法满足自身债权清偿的需要，使抵押权人贷款风险增大。另外，农地承包经营权是基于农民的社员身份从集体组织手中获得的，以无偿获得的土地向银行获得贷款，受承包使用期限的变动，变现价值的风险大。
(四)农地抵押产权不明晰
一方面，目前虽然可以进行土地小部分局部交易，但是流转中还存在使用权的问题。种植农户及村集体土地承包经营权未办理土地流转，未在相关部门办理土地承包经营权的抵押登记手续。农民所拥有的土地使用权也即承包经营权本身存在产权残缺，集中表现为农民缺乏对土地的处分权，土地承包经营权的处置受到法律的严格限制，由于农村土地属于宅基地和承包使用的性质，做抵押后，仍然不得改变农用地的使用方式，因此价值评估起来本身就有很大的困难。另一方面，农民的土地权利不稳定，随时有被调整的风险。在土地集体所有制这个大前提下，土地的内部成员分配制及其福利性，决定了土地承包经营权天然的不完整和不稳定，银行也无法接受这种权利主体极不确定的抵押物。农民土地产权不稳定导致较高的交易成本并且使抵押权得不到应有的保护，加大了放款金融机构的风险，这是农地经营承包权不能成为有效抵押品的重要原因。
(五)农地保险制度不健全
随着农地流转的加快，农业产业化和规模化经营的风险也在加大。在农业风险缺乏分担机制的情况下，自然灾害和市场风险将对农地抵押融资的正常运转带来风险，使得农地抵押风险概率大大提高。因此，如果缺乏完善的农业保险制度，放开农地抵押将面临风险。
二、几点建议
(一)培育健全的农地流转市场
健全的农地流转市场是农地金融发展的前提和基础。第一，做好农村土地的确权、登记、颁证工作，明晰农地承包经营权是进行流转的前提。第二，培育农地流转的主体，采取多种措施扶持专业大户、家庭农场、农业专业合作社等规模经营主体的发展。第三，由政府出面成立土地使用权评估机构，对需要流转的土地确定相应的土地基准价格、浮动价格和土地增长价值率，制定有关土地流转的交易置换法则，规范流转行为。
(二)加强法律创新，解决土地流转中的法律障碍
探索土地承包经营权作为抵押物的适用性。完善《担保法》、《物权法》等法律中的相关规定，允许土地承包经营权可以作为抵押。当前农村土地使用权包括两个范畴：一方面，农户通过承包农村集体的土地获得的土地承包经营权；另一方面，农户或其他主体通过流转其他农户的土地承包经权而承接的土地经营权。这两方面共有的特征就是“使用期限”和“农业用途”，建议对《担保法》、《物权法》、《土地管理法》等法规禁止农村土地使用权用于抵押的条款进行修改，允许农村土地使用权在承包期限内，在保证农业用途的前提下抵押，探索如“公司+农村土地承包经营权抵押”、“财政担保+农村土地承包经营权抵押”、“保单+农村土地经营权抵押”等信贷模式。
(三)给予农户土地承包经营权完善的物权
“一行三会”的“关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见”中允许对农地承包权抵押进行试点创新，利用农地抵押融资将成为必然趋势。因此，政府部门应尽快出善土地承包经营权登记和承包经营权证书制度，由登记机关将土地承包经营权、集体土地所有权、集体建设用地使用权等进行统一发证、登记，确认其权利。以登记的方式公示，提高公信力，为农地抵押制度奠定产权基础。
(四)构筑贷款风险屏障
设立农地使用权抵押，是基于拓宽农村融资渠道、丰富抵押品的考虑，为农业投资和再生产提供更多的资金支持。因此，为了维护农村经济社会稳定，应积极支持和配合政府组织推动农村土地承包经营权和农房用地制度改革，按照依法自愿有偿的原则，在不改变土地集体所有性质，不改变土地用途和不损害农民土地承包权益的前提下，规范抵押流程，开展抵押贷款业务。有必要将农地使用权抵押借款的用途限制为农业投资使用；完善农村贷款抵押担保体系，明确农村土地承包经营权抵押的条件和范围。
农村产权抵押融资范文4
1、农村土地承包经营权抵押贷款法律法规和配套政策不完善，有待修改和健全。一是农村土地承包经营权确权颁证尚处于试点阶段。目前，农村土地承包经营权确权登记颁证工作仍在进行试点。到2014年底，河南共有129个县（市、区）开展了确权登记颁证工作试点，涉及454行政村、6.47万hm2承包耕地。鉴于农村承包土地的经营权颁证尚处于试点阶段，金融机构对目前签订的农村土地流转合同的规范性和法律效力心存顾虑；广大农户在没有得到政府颁发的农村土地承包经营权证的情况下，无法吃上定心丸，对土地承包经营权抵押贷款也顾虑重重。二是农村土地承包经营权抵押中介服务机构缺失。首先，农村土地流转价格评估机构缺失。农村承包地估价是抵押融资的重要环节。目前，河南省由金融部门认可的农村承包土地估价机构没有建立，缺少成熟的评估机制、经验和标准，无法对农村流转土地进行有效评估，导致金融机构难以确定合理的贷款抵押率和额度。其次，农村产权综合交易中心不健全。从目前了解的情况看，多数地方尚未建立农村产权综合交易市场，相关权属登记管理、交易服务机制不健全，一旦发生违约，农村土地承包经营权无法通过公开交易方式顺利变现，金融机构难以积极介入农村土地承包经营权抵押融资。再次，农村土地流转服务平台不完善。虽然河南省70%的县建立了农村土地流转服务中心，由于缺经费、缺人员、缺手段，对土地流转合同签订、鉴证及流转用途无法进行有效服务和监管，缺乏有效的土地流转信息平台。三是存在法规法律瓶颈。《担保法》第37条明确规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。”《物权法》也明确规定，除买卖、公开协商等方式承包的“四荒地”等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。因此，从法律角度来看，把农村土地承包经营权作为抵押物，是否具有法律效力还存在争议。目前，相关政策仅局限于试点办理此类抵质押贷款，一旦贷款出现风险诉讼时缺乏法律层面的支持。
2、工商资本进入农业领域的准入和监管政策滞后，力度有待加强。一是工商资本进入农业领域审批监管执法主体缺位。目前，从国家和省级层面还未出台工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，也未明确准入审批部门和监管执法部门。比如，工商资本进入农业领域的准入条件具体是由谁制定、是属于前置审批条件还是作为附加参考条件；出现改变耕地用途的情况是由哪个部门监管、违规者处罚的依据、程序及标准等都没有明确规定。二是地方利益驱动导致工商资本进入农业领域监管失软。目前，地方政府受大招商政策的影响，为完成当地招商引资任务，对外来工商资本进入农业领域不愿主动设立门槛，避免因设置准入条件束缚当地手脚，更不可能主动把工商资本挡在门外。同时，限制工商资本经营农业的范围，既影响社会资本投入农业的积极性，又影响当地政府的招商引资。在这种政策导向和利益驱使下，地方政府对制定工商进入农业领域的准入条件不积极，对工商企业长期流转农户土地出现的“非农化”“非粮化”现象监管不到位，个别地方甚至是听之任之，放手不管。
3、农村土地流转风险保障金制度管理办法缺失，认识有待提高。一是土地流转风险保障金制度具体内容不明确。各地对土地流转风险保障金的缴纳比例、资金来源渠道缺乏依据和标准。流转承包土地每667m2需要交纳多少保证金合适无法界定，太多就会增加土地流入方的资金负担，影响正常经营，太少又无法完全规避风险，达不到应有的目的；土地流转风险保障金的收取和监管部门不明确、资金使用程序不清楚；对流入方不愿缴纳土地流转风险保障金的，缺乏强制性执行的依据和手段。二是对土地流转风险保障金制度思想认识上存在偏差。部分地方认为，农村承包土地流转是一种市场行为，在坚持依法、自愿、有偿的基础上，由家庭承包农户与新型农业经营主体或工商企业自发签订流转协议，出现风险原则上应由双方自行解决，政府在土地流转过程中起到指导、规范和服务作用。如果让地方财政拿出一部分资金来建立土地流转风险保障金，由政府对土地流转风险进行“兜底”，地方的积极性不高。对于新型农业经营主体而言，由于缺乏有效抵押物，农业经营贷款难现象普遍存在。在这种背景下，作为农村承包土地的流入方，除要预付流出方土地价款外，如果再要求缴纳一定的风险保证金，无形中加剧了流入方的资金负担。因此，对建立农村土地流转风险保障金认识上还不到位，思想有顾虑。
二、几点建议
推进农村土地流转制度改革，是河南省委全面深化农村改革的重要内容，符合十八届三中、四中全会和中央1号文件精神，符合河南农业农村发展实际。开展农村土地承包经营权抵押贷款，是盘活农村土地资源和增加农民财产性收入的重要手段；加强工商资本进入农业领域的准入和监管，是降低工商资本进入农业领域“非粮化”比率和杜绝“非农化”、保证农地农用和粮食安全的重要举措；实施农村土地流转风险保障金制度，是规避农村土地流转风险和保护农民土地收益的重要保障。因此，坚定不移推进这项改革，既要积极探索，又要慎重稳妥；要在建立和完善相关制度上下功夫，要在搭建服务平台上下功夫，要在探索和完善运作模式上下功夫。
（一）建议制定完善相关管理办法一是按照已出台的《河南省农村土地承包经营权抵押贷款暂行管理办法》的要求，积极鼓励支持金融机构制定农村土地承包经营权抵押贷款实施细则，确保农村土地承包经营权抵押贷款能够顺利推进和规范运行；二是着手研究制定省级工商资本进入农业领域的准入条件和监管办法，鼓励有条件的县（市）先行先试，明确工商资本进入农业领域的具体条件和监管实施细则，强化社会资本长期租用农户土地的监管；三是引导各地制定《农村土地流转风险保障金制度》，明确风险保障金的筹措比例和渠道、使用范围、审批程序和监管办法，促进农村流转土地规范有序。
（二）建议积极稳妥推进改革试点各地要进一步提高认识，加强组织领导，强化部门联动，完善配套政策，积极稳妥开展农村土地流转制度改革相关试点。要选择地方财力比较强、政府推动积极性高、土地流转比较规范的县（市）和承贷积极性高的金融机构，共同开展农村土地承包经营权抵押贷款试点；选择条件成熟的县（市），通过筹措一部分财政资金，收取承租方缴纳的一部分资金，共同建立农村土地流转风险保障基金；选择土地流转比率高的县（市）开展工商资本进入农业领域的准入和监管试点，强化工商资本长期流转农户土地的用途管理。省农村土地流转制度改革各成员单位，要加强对试点的指导和服务，强化检查和督导，提升总结经验，逐步扩大试点范围。
（三）建议注重抓好重点环节
1、在农村土地承包经营权抵押贷款方面，一要稳步开展确权颁证，完善登记管理。加快农村土地承包经营权确权进度，适时拓宽确权范围，完善确权登记管理，详尽掌握土地经营权属面积、时限、承包人经营意愿和能力等。对需要办理担保融资的，可试点优先确权颁证，开展担保登记备案工作，建立健全土地台账，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押融资奠定基础。二要建立产权交易和价格评估机构，完善交易服务。建立农村产权交易中心或充实完善农村土地流转服务中心，开展农村土地承包经营权的抵押登记、信息和流转交易等服务。对于抵押融资的土地权利一旦发生风险,可在农村产权交易中心或农村土地流转服务中心上，通过拍卖方式对担保标的进行处置流转；建立农村土地流转价格评估机构，制定农村土地价值参考标准，开展价值评估服务，简化价值评估程序，为金融机构开展农村土地承包经营权抵押授信提供依据。三要建立风险防控机制，强化风险补偿。鼓励地方政府成立农业政策性担保公司，为农村土地承包经营权抵押融资业务依法提供担保服务，增强金融机构发放此类贷款的积极性，有效降低贷款风险。鼓励由财政出资设立农村土地承包经营权抵押融资风险补偿专项基金，用于补偿金融机构贷款出现的合理损失。同时，加大对种养大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体的融资担保支持。四是建立激励引导机制，提高承贷银行的积极性。鼓励政府对农村承包土地的经营权抵押贷款给予一定的利息补贴，降低借款人融资成本。加大货币政策、金融监管政策支持。人行利用差别准备金、支农再贷款、支小再贷款、再贴现等货币政策工具，支持承贷银行增强资金实力，扩大信贷投放；银监部门实施差异化金融监管政策，适当提高承贷银行涉农贷款不良贷款率容忍度。按照《河南省金融业发展专项奖补资金管理办法》（豫财金〔2014〕34号），对承贷银行给予一定奖补。
2、在工商资本进入农业领域的准入和监管方面，一是建立准入机制。对工商资本在农业领域的生产经营能力、履约能力进行审核，并指定相关部门对其备案，把好“准入关”，对“非农化”以及有明显圈地占地意图、无意经营农业的工商资本要坚决予以拒绝，挡在门外。二是建立动态监管机制。加强对工商企业从事农业生产的动态监管，重点监管流转土地达到一定规模的涉农工商企业。对工商企业投资农业后的农地使用方向进行监测，避免改变流转土地用途，跟踪农业经营项目的投资进度和政策资金使用情况，防止套取国家支农项目资金；加强对农业生产环境的监测，鼓励工商企业发展生态循环农业，最大限度减少企业涉农项目对农业生态环境的破坏。三是建立引导服务机制。对工商企业涉农在土地利用、农村产业发展、基础设施和公共服务设施建设等方面进行科学规划，在保证粮食安全的前提下，区别不同产业制定差异化政策，通过税收倾斜、财政补贴、用水用电等优惠政策进行相应的引导和扶持，鼓励工商企业注重进入河南省急需资金的农业领域和有助于实现可持续性发展、延伸产业链条的农业领域，重点投向适合企业化经营的种养殖业、农产品精深加工业、农业生产业、农业基础设施建设等。
农村产权抵押融资范文5
近年来，宁夏、辽宁、重庆、湖北等地先后开展了土地承包经营权抵押贷款试点。在实践中，各地积极响应国家政策进行了制度创新，开创了农村土地承包经营权抵押融资的新局面。由于地区差异的存在，各地在试点中总结出了各具特色的土地承包经营权抵押贷款模式，作为制度创新的先行者，这些地方在实践中总结出来了一些较为先进的做法，值得今后在推广土地承包经营权抵押贷款时予以借鉴。
(一)通过颁布相关文件，使土地承包经营权抵押贷款有据可行比如，辽宁省法库县为了促进土地承包经营权抵押贷款的推行，先后颁布了专门的指导意见和管理的暂行办法。武汉市先后颁布了相应的农村产权价值评估和登记托管管理办法，以指导土地承包经营权抵押贷款。重庆市在试点过程中，也颁布了专门的“三权”抵押融资管理办法。这些规范性文件的颁布，一方面使得土地承包经营权抵押贷款有据可行，便利于土地权利人将土地承包经营权进行抵押贷款。另一方面，这些规范性文件还规定了土地承包经营权抵押贷款的相应程序。这就提高了该制度在运行中的可操作性，避免了现实运行中所产生的程序混乱，从而更有利于保护土地承包经营权人利益。
(二)采取多种模式推行土地承包经营权抵押贷款在实践中，各地结合当地实际情况探索出了各具特色的土地承包经营权抵押贷款模式。比如，宁夏回族自治区同心县采取的是土地承包经营权抵押协会，吸纳农民以土地承包经营权入股成为会员，从而附加以多户联保以及协会总担保的形式进行抵押贷款。而武汉市则是依托武汉农村综合产权交易所作为中介推行土地承包经营权抵押贷款。重庆市则是采取土地承包经营权入股抵押模式、流转大户业主抵押模式再到农户直接抵押模式逐步推进的。这些模式契合了当地实际情况，促进了土地承包经营权抵押贷款制度的推广。这也告诉我们，在今后推行土地承包经营权抵押贷款时，各地要深入考察当地实际情况，实事求是地总结出一套行之有效、符合法律规定的模式。
(三)采取措施防范土地承包经营权抵押贷款风险推行土地承包经营权抵押贷款，一方面，抵押人面临着因无法按期偿还贷款而产生的土地承包经营权被处置的风险，丧失赖以生存的生产资料。另一方面，抵押权人面临着因农村土地交易市场不完善而产生的无法处置土地承包经营权的风险，使得不良贷款多发影响自身效益。因此，在实践中，各地采取了相应的对策防范土地承包经营权抵押贷款风险。比如，各地都普遍规定抵押人不得将自身享有的全部土地承包经营权进行抵押贷款，而是规定只能将部分土地承包经营权进行抵押，保留了满足其生存需要的土地。比如，武汉市充分发挥农村综合产权交易所的作用，通过建立起土地承包经营权交易市场化解金融机构处置抵押物不能的风险。比如，重庆市成立农村产权抵押融资风险补偿专项基金、完善涉农保险、成立担保公司等来防范土地承包经营权抵押贷款风险。
二、土地承包经营权抵押贷款存在的问题
中长期、较大额度贷款投放不足是农村地区的突出问题，这与当前农业发展不相适应。信贷作为一种要素投入对农业增长起到较突出作用(林毅夫，2003)，目前投放的农村信贷以短期贷款为主。农户之所以难以获得长期大额度贷款，一个极为重要的原因是农户缺乏有效的抵押担保物。对于从事农业生产的人而言，最具价值的资产便是承包或流转而来的农村土地，利用它向金融机构进行抵押融资，便可以解决抵押担保物缺乏的难题，从而破解中长期、较大额度贷款投放不足这一瓶颈问题。
(一)抵押权难实现首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权，土地承包经营权难以变现。
(二)抵押物价值难确定一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构，未培训和配置相应技能水平评估人员;二是没有建立对农村土地价值对应的标准，土地价值的评估没有参照，土地承包经营权价值评估主观判断成分较大，实际价值难以合理确定，评估价值往往低于土地承包经营权实际价值;三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制得较低。
(三)贷后管理难银行发放贷款后为保证借贷资金的安全一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。
(四)贷款风险难以掌控一是农业生产受自然条件的约束。农业生产的政策风险，农业是受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范或者完全不走贷款抵押物价值评估这一操作程序，担心付出较高的贷款抵押物价值评估费，而忽略这一程序。三是乡镇建设用地、招商引资项目建设用地、公共事业用地、国家高速公路用地等也会对土地承包经营权的实现带来风险。四是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。
(五)法律不完善与产权不明晰农村土地承包经营权抵押尚无明确的法律依据。根据我国《物权法》的规定，除买卖、公开协商等方式承包的四荒地等农村土地可以抵押外，其他方式承包的农村土地是不允许抵押的。现在农村土地承包经营权抵押试点工作已全面铺开，然而法律保障工作却没跟进，这无疑会给农村土地承包经营权抵押工作带来困扰。
(六)金融机构放贷积极性不高由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，关注热点，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。并且适合农村特点的电子化、票据化设施不足，农户办理业务不方便。
三、完善我国土地承包经营权抵押贷款的路径
(一)培育土地承包经营权抵押贷款的外部良好环境1.完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。2.建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施;其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时地变现抵押物从而获得补偿，并且有正规、统一的流转市场也会相应地降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措;最后，也有利于有关部门建立制度化、规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管，从而消除土地流转中损害农民权益的现象。此市场的主要功能:一是农地流转信息系统，及时收集与农地流转信息，使供求双方能及时获取土地流转信息;二是促使供求双方达成交易，并提供相关的交易服务;三是涉农机构或者担保公司可以通过该市场在较短时间内把抵押的农村土地承包经营权流转变现，提高其开办农村土地承包经营权抵押贷款的积极性。3.设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点:一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考;二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。对评估人员进行从业资格认证考核，凭证上岗，定期对评估人员进行培训，确保评估水平。4.培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免予破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。
(二)科学设计农村土地承包经营权抵押贷款流程银行业金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款需要三个相互联系的系统构成:一是贷款发放系统;二是抵押品处置系统;三是资金补充系统。其中贷款发放系统是主系统，它的正常运行需要另外两个系统的配合和支持。三个系统有序运行，才能从根本上解决农村土地承包经营权抵押贷款难实施的问题。首先，贷款申请阶段。此阶段包含抵押价值评估及贷款申请两部分。资金需求者向评估机构提出评估申请，评估机构作为独立的主体，按相应流程对农村土地承包经营权的价值进行评估。评估完成后，评估机构应向资金需求者出具两份评估报告，资金需求者向涉农机构基层网点提出贷款申请的同时，提交一份评估报告。涉农机构基层网点在受理贷款申请时，可在登记机构进行查询以验证评估结果的真实性，然后按相应的比例计算贷款额度。其次，担保阶段。此阶段由申请担保及要求反担保两部分构成。涉农机构基层网点向担保公司申请担保并提供相关资料。担保公司受理担保申请并按规定为其提供担保。一旦涉农机构无法收回贷款，担保公司将承担所担保额度的损失。同时，担保公司应向资金需求者提出反担保，要求其提交评估报告的同时，将农村土地承包经营权证交予担保公司，并办理农村土地承包经营权抵押手续。担保公司分别与资金需求者和涉农机构签订担保协议，并将结果报送登记机构进行登记公证。再次，贷款审批及发放阶段。涉农机构基层网点对贷款申请进行初步审查通过后，上报其抵押贷款审批部门。若材料齐全，符合规定，抵押贷款审批部门尽快予以批准，由基层网点向资金需求者发放贷款，同时涉农机构和资金需求者双方都需在登记机构进行贷款登记。此外，通过资金补充子系统，涉农机构的资金来源主要由以下四部分构成:其自身吸收的存款、人民银行再贷款、财政专项补贴以及向广大社会公众发行农地债券，进而拓宽资金来源渠道，为农村土地承包经营权抵押贷款的发放提供了坚实的资金基础。最后，还款和抵押品处置阶段。贷款期限届满时，借款者若能按时足额还款，担保公司所提供的担保协议自动终结，担保公司根据涉农机构的贷款收讫通知，将农村土地承包经营权证归还给资金需求者;若借款者不能按时还款，涉农机构则要求担保公司按约定承担相应担保责任，担保公司此时有权通过抵押品处置子系统变现抵押品以弥补损失。具体操作是，担保公司在土地流转中心将抵押的农村土地承包经营权流转给农地承包经营权需求者，用所收取的转让费来弥补损失。
农村产权抵押融资范文6
2014年底，发改委、财政部等11个部门联合印发了《国家新型城镇化综合试点总体实施方案》，将改革和完善宅基地制度作为试点的一项主要任务。
推进农村宅基地制度改革的突破口在四个方面：
建立农村宅基地差别化
有偿使用制度
在充分考虑群众承受能力的前提下，探索建立充分反映宅基地资源稀缺程度和经济价值的有偿使用制度，形成节约利用宅基地的约束机制。
完善农村宅基地和农房登记管理制度。推进村镇体系规划、村庄建设规划编制，修订完善农村宅基地用地控制标准和农村居民点人均建设用地控制标准。开展闲置宅基地、一户多宅、村内空地等调查清查和评估，健全农村宅基地地籍档案。推进农村宅基地确权登记颁证，探索实行城乡统一的房屋登记制度，逐步推进农民房屋确权登记颁证。
推进农村宅基地差别化有偿使用。在部分地区探索对超标准占用宅基地农户和新申请宅基地的非集体经济组织成员开展宅基地有偿使用试点，集体经济组织成员已经合法取得并符合标准的宅基地可以继续无偿使用。确定收费标准要切实考虑群众承受能力，体现使用人户籍身份、宅基地质量、使用性质等差别。对超出用地标准多占宅基地的，采取以面积和年限累进加价的收费办法征收超占土地使用费。
放开农村宅基地有偿使用范围。鼓励各地出台农村集体经济组织成员资格认定标准，全面开展农村集体经济组织核定及成员资格界定工作，统一发放集体经济组织成员证，探索固化农村宅基地使用权无偿取得主体范围。在不改变农村宅基地集体所有性质的前提下，在部分地区率先开展宅基地有偿使用试点，探索逐步扩大农村宅基地使用权主体范围，允许区县范围内符合条件的农业人口购买使用农村宅基地，条件成熟后使用权主体范围可进一步放宽。
试行农村宅基地有期限使用制度。探索将有偿取得的农村宅基地使用权期限设定为70年，70年期满后使用权人向村集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权。如不交纳宅基地使用费，集体经济组织可以收回宅基地使用权。受让方取得宅基地使用权后，应以居住为目的，服从宅基地所在地土地管理规划。空闲宅基地或者房屋灭失满一定期限仍不恢复使用的宅基地，宅基地所在地的村集体经济组织在报经有关部门同意后，可以收回宅基地使用权。
建立农村宅基地
有偿退出长效机制
建立农村宅基地自储和代储制度。开展农村空置闲置宅基地和农民退出意愿调查，建立农村宅基地退出潜力台账。探索实行农村宅基地集体经济组织自储和政府代储，经济实力强的村集体经济组织可以成立农村宅基地储备机构，自主开展宅基地储备运作。
对于经济实力较弱的村集体经济组织，可以委托由政府成立的农村集体建设用地储备机构，对农户申请退出的宅基地进行收回、收购。政府通过贷款、财政投入资金、建设用地指标交易收益等渠道筹集宅基地及建（构）筑物退出的农村土地补偿周转金，实行统一管理、封闭运作、专户储存、独立核算。
健全农村宅基地有偿退出激励机制。严格限制宅基地使用权人退出条件，对在城镇已购置商品房或愿意进城镇定居，并自愿退宅且以后不再申请新宅基地的农民，按照宅基地和房屋评估价格或城镇房屋重置价格进行一次性补偿，并对进城农民子女教育、参加城镇居民养老保险、医疗保险等进行补贴。
对退出旧宅基地申请新宅基地的农户，不再进行补偿，可以提供一定额度的低息资金贷款支持。采取财政投入资金或储备适量国有土地取得出让收益等方式弥补退地补偿费资金缺口。允许符合条件的宅基地使用权人按有关规定通过政府交易平台流转（含置换等）其农村宅基地、附属设施用地及建（构）筑物。
加强空置闲置宅基地处置和利用。退出的农村宅基地应优先保障农村发展建设用地需求，符合相对集中连片、宜农用途等条件的，应根据土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划开展宅基地整治工作，将退出的宅基地复垦为耕地或其他农用地，交由村集体经济组织管理、利用，原集体土地所有权不改变。农村宅基地复垦后，原使用人为本村村民的，复垦后的土地优先由其承包经营。宅基地复垦后产生的建设用地指标，由土地整治机构通过城乡建设用地增减挂钩统筹利用。
建立农村空闲宅基地
使用权流转制度
建立农村宅基地交易平台体系。探索建立多级联动的农村空置闲置宅基地交易平台体系，依法为农村宅基地流转交易提供场所设施、信息、组织交易、交易签证等服务。省市级平台主要负责制定农村宅基地交易规则、签证程序、服务标准、信息平台建设。县（区）平台重点加强政策咨询、合同签订、价格评估等流转服务能力建设，促进宅基地公开、公正、规范流转交易。依托乡镇便民服务中心等建立乡镇宅基地流转服务平台，负责宅基地交易信息的收集和报送。条件成熟后，可将交易平台延伸至行政村一级。
推进农村空闲宅基地使用权有序流转。严格限定农村空置闲置宅基地使用权交易主体，宅基地使用权转让人需在转让宅基地使用权后有合法住处、能保证基本生存需要。农村宅基地使用权转让需经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
探索科学合理的农村空置闲置宅基地交易方式，加快建立城乡统一的土地交易市场，规范和支持宅基地使用权人采取转让、租赁、作价出资（入股）等方式流转使用权。明确农村宅基地使用权流转期限，加强宅基地流转用途管制，宅基地使用权的流转不得改变宅基地所有权的主体和性质。
完善宅基地流转增值收益分享机制。通过宅基地整理置换等获得的新增集体建设用地出让或出租收益大部分应用于补偿农民。对村集体经济组织获得的增值收益实行专户专管。鼓励村集体经济组织在符合规划前提下，申请将成片的闲置、低效宅基地用地改为村集体建设用地，原使用人可按宅基地基底面积折算成股份，参与集体建设用地经营收益分成。
健全宅基地使用权
与农村房屋所有权抵押制度
在不改变农村宅基地集体所有性质、不损害农民权益的前提下，开展农村宅基地使用权和农村房屋所有权抵押融资试点。在完善农村产权登记服务体系的前提下，同时需要推进农村宅基地和房屋抵押融资，健全宅基地使用权和房屋价值评估体系，建立农村宅基地和房屋处置机制，建立产权抵押风险分担补偿机制与之相配套。
其中，在农民普遍关心的农村宅基地和房屋抵押融资方面。要允许宅基地使用权与房屋所有权一同抵押。在保证设定抵押的房屋依法偿债后有适当居住场所的条件下，征得所在农村集体经济组织同意后，允许农民以“房产证+土地使用权证”抵押给金融机构作为还款保证，或抵押给担保机构，由担保机构作为借款主体向金融机构提供融资担保，实现融资。
