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房地产市场调研分析范文1
关键词：房地产；市场调查；制约因子
房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。
一、房地产市场调查的作用
房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：
1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会
通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。
2.市场调查有助于房地产项目的正确定位
通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。
3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略
只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。
4.市场调查有助于房地产企业规避风险
房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。
二、房地产市场调查的内容
影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：
1.房地产市场环境调查
包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。
2.市场需求和消费者行为调查
包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产市场需求影响因素调查；需求动机调查；购买行为调查等。
3.市场竞争调查
一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。
4.房地产产品调查
包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率等。
5.房地产价格调查
包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；开发个案所在城市及片区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。
6.房地产营销渠道调查
包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；商的数量、素质及其情况；房地产客户对商的评价。
7.房地产促销调查
包括房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与公司的调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租赁绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。
三、房地产市场调研的制约因子
在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：
1.时间的制约
提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。
2.技能的制约
经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。
3.费用的制约
所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。
4.偏见的制约
每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。
四、房地产市场调研的程序
营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：
第一阶段调查准备阶段。
本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等）。
第二阶段正式调查阶段。
本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。
第三阶段结果处理阶段。
将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。
房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。
参考文献：
[1]尹军，尹丽.房地产市场营销.北京：化学工业出版社
房地产市场调研分析范文2
关键词: 房地产; 市场营销; 策略创新; 发展趋势
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1、我国房地产市场营销现状
我国房地产市场营销的发展过程中暴露了诸多弊端。首先受传统经营观念的限制，导致在房地产的经营模式、管理方式以及处理问题对策等方面，和西方国家相比都有较大差距。
中国房地产对市场调查研究工作做得不到位，并且缺少注入资金，这就会在后期表现为房地产市场营销与实际营销状况严重脱轨且运行很难保持稳定。有些房地产企业忽视前期市场调研的重要性，不深入细致做好前期市场调研；到产品销售的时候，才意识到“楼盘缺陷多、小区规划乱、建筑质量差等”，严重影响到产品销售，在楼市低迷现阶段，由于前期市场调研没有做好，即使在后期销售中采取好的营销措施，最终也难以为消费者所接受，开发房地产陷入被动。
其次中国房地产还没有形成营销的管理模式，不能融入国际市场激烈的竞争中，很多管理高层思想观念跟不上市场营销环境的创新。缺乏品牌意识，房地产品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。开发房地产必须把营销的理念贯穿到项目开发的全过程：从项目选择、产品市场定位、方案制定和开发建设、以及房屋销售、物业管理一条龙都应以市场客户需要为导向，最大限度地满足消费者的需求及愿望。
再次，房地产营销不注重诚信，产品营销离不开广告宣传，房地产广告能活跃市场、引导消费、塑造房地产品牌。不过，许多房地产房地产不重视诚信，在广告中掺杂虚假信息和承诺，有的引起法律纠纷，破坏了市场秩序。
还有房地产产品质量还有很多欠缺，房地产的产品质量包括功能质量和建筑质量两个部分。为了追逐最大利益，个别开发房地产产品建筑质量不过关，建筑功能难以达到客户预期。例如，小区规划方案超规划条件、户型设计不科学、绿地少、基础配套设施不全、建筑通病处理不好等，产品难以得到消费者的认可。最后企业、营销人员的服务形象尚待改进，个别开发企业为了自身利益，虚假营销、偷工减料、承诺不兑现；或者由于营销人员在个人素养、知识储备、礼仪服务等多方面的不足，导致企业形象在公众心目中形成负面影响。这些都会影响企业的长远发展。
2、房地产市场营销的创新策略
通过对我国房地产市场营销现状的分析可知，若想保证房地产健康有序发展，就必须制定出适合本房地产的市场营销的创新策略，科学防范各项可能发生的隐藏问题。这样即使经济市场发生了重大动荡，也可以最大限度的保证房地产受到最小的损失。
2． 1 做好产品质量，保证服务品质
在经济全球化大背景的影响下，各类信息犹如雨后春笋一般，这些变化对房地产市场应产生了巨大冲击。产品的质量、价格、售后服务基本保持不变，利润已经接近成本并趋于平均化，这些变动已经将价格压到下限，当价格不能作为房地产间竞争的有效方法时，房地产逐渐将竞争转向到产品质量和服务品质的质量。房地产能最大限度的满足顾客的需要，就能保证在这场激烈的竞争中站稳脚步。如何做到让顾客对房地产产品肯定，才是房地产市场营销创新策略的核心。
2． 2塑造房地产品牌扩大房地产房地产的市场知名度和美誉度是房地产增大市场份额和提高市场竞争力的重要手段。房地产应当结合自身的经营观念，采取一系列的创新手段，努力扩大房地产品牌影响力，满足市场需求。同时，应把营销理念贯穿到房地产开发的全过程中，一切以客户需要和愿望为出发点，最大限度地满足消费者的需求，全力打造房地产房地产的品牌形象。
2． 3 房地产营销要融合网络信息
房地产营销的本质目的就是确保商品能够在市场上正常流通，为房地产拓宽销售市场，从而达到房地产获取最大经济效益的目的。当今网络已经发展到了一定阶段，将网络信息与房地产营销有机的结合，从某种程度上可以理解为做到了商品流通渠道的多样化。
2． 4营销组织形式的创新
市场营销人员通常将其理解成综合性较强的工作，房地产营销的良好运转离不开房地产部门的协调工作，但是从具体的执行操作视角看，倘若将市场营销比作人体，那么营销组织就是骨架，可见营销组织在营销工作中起着重要的支撑作用。尽管从房地产的决策者到基层的执行者，对营销都投入了更多的重视，可是受目前实际情况的影响，很多房地产的营销工作并没有落到实处，对市场营销组织形式缺乏全面的考虑。例如，在网络营销条件下，营销组织应该有灵敏的反应能力，对市场发生的变化从容应对。对于以往的传统营销模式，要适当的割舍，重新创建科更具科学性、高效性的房地产组织形式。
2． 5做好市场调查研究工作
市场调查可以使房地产生产的产品能更好的满足顾客需求，从而能够提升产品的销售量。应该重视市场反馈的信息，它是所有经营管理决策的基础条件，任何好的产品只有消费者真正的接受了才是做到了成功。房地产开发房地产必须重视市场调研，一是组织项目策划人员做好开发产品前期的市场调研工作，充分了解消费者的欲望和需求。二是房地产房地产还应当根据消费群体的不同需求，提供人性化的设计，吸引广大消费者。三是提高房屋施工质量，抓好现场管理，积极开展技术创新，建立节能、精装户型合理的住宅同时按照规划要求，完善小区绿化、配套设施、物业管理等。
3、房地产市场的未来发展趋势
市场经济的潮流会随着经济全球化的不断深化，各国间的交流会越来越多，我国的市场经济也会随着发生一些重大改变。这样的变化趋势，就要求房地产要准确预知房地产市场的未来发展趋势。未来房地产发展趋势主要从以下几个方面来考虑:
3． 1 绿色营销的展望
绿色营销是指在房地产营销时整体要表现出和谐发展的理念，可以从产品的设计、生产、制造以及废料处理等方面考虑，保证消费过程中确立有利于和谐发展的市场营销策略。首先绿色营销是适应可持续发展战略的必然选择，只有这样才能保证房地产未来健康有序发展。其次随着人们生活水平的提高，人们不再是简单的满足与物质需求，对美好环境也越来越重视，绿色消费已经成为了一种消费观念。最后建立绿色营销模式可以实现房地产资源的科学配置。概括的说，绿色营销将成为未来的主要的营销手段。
3． 2 文化营销的展望
文化营销的实质是以分析市场趋势以迎合消费者心理为前提的，将文化内涵融入到房地产产品之中，从而提高房地产产品影响力，达到增加产品销售额的目标。通过对很多房地产成功的案例进行分析，可以发现将绚丽多彩的文化与营销策略有机结合，可以有效的改善房地产市场营销的方式，更加符合房地产市场经济发展的需要。
3． 3 品牌营销的展望
房地产营销重要的是在营销过程中打造出属于房地产自己的品牌，为消费者树立一种新的消费价值理念。房地产可以允许产品出现一些劣质，但是绝不能影响品牌在消费者心目中的位置，可以说品牌的塑造比产品营销更加重要，建立品牌的营销策略就掌握了房地产营销的主动权。
4、结束语
总之，我们要高度重视市场营销在房地产发展中的地位，并能对未来的发展趋势做出科学的预测，积极创新房地产市场营销策略。相信通过房地产企业各成员的不懈努力，一定会为房地产的稳定发展提供可靠的保障，从而为我国经济的发展做出更大的贡献。
参考文献
［1］ 陶卉． 企业营销策略的新思路 ［J］，辽宁行政学院学报．2005 年 04 期．
房地产市场调研分析范文3
关键词：房地产开发；市场营销；理论；实际；困难；途径
一、研究房地产开发市场营销理论和实践的重要性
（一）房地产营销策划的定义
对于现代的房地产开发商来说，房地产营销策划理论有几点深层次的含义，第一：在房地产关键领域内，合理正确应用科学规范策划行为活动；第二：房地产营销策划的出发点是市场调研和市场定位；第三：创意是房地产营销策划的灵魂；第四：在房地产营销策划活动中，要会综合利用各式各样的策划手段；第五：房地产营销策划要明确正确的目的；第六：整个房地产营销策划过程，是一个整合效应的行为过程。[1]
综上所述，整个房地产营销策划过程并不简单，这个过程是一个综合和系统的过程，如何把握好这个进程，就在于房地产开发商是否能够很好地掌握先进的营销理论和各式各样的营销手段，将理论联系到实践中去。
（二）房地产开发项目市场营销现状
随着中国宏观政策的不断调整，房地产的发展也越来越成熟，房地产营销过程中国遇到的问题也是越来越多。而作为房地产开发中的一个重要环节，房地产营销更是颇受开发商们的重视。不过，如果和外国房地产一比，中国的房地产营销理论还是嗷嗷待哺的婴儿阶段，在中国的房地产行业内，没有系统的营销理论体系，导致大大小小的问题不断地出现在房地产发展的过程中，如果这些问题不能最大效度地解决，那么我国的房地产就会受到很大的刺激。所以，对我国房地产市场来说，构建合理的房地产市场营销理论体系是十分是有必要的，中国的房地产市场开放才能做好健康发展。[2]
二、房地产市场营销理论的演变与具体应用
（一）满足顾客需求与和“4P”营销理论
著名的美国营销学学者卡锡教授曾经提出了一个有名的理论，“4p”营销组合理论。产品和价格还有渠道与促销四个要素是“4p”理论的构成部分。卡锡教授认为，市场营销活动成功一次，那么就能用现在的营销手段，现在的营销价格，现在的营销渠道等等来将产品应用到特定的市场。菲利普·科特勒在随后利用“4p”理论，对怎样更好满足市场需求的核心思想提出了自己的看法，提出了新的“4p”要素，他们分别是市场调研和市场细分，除此之外，还有目标市场选择与市场定位，菲利普·科特勒的这个观点，极大的丰富了现在的市场营销理论。[3]
（二）追求顾客满意与 “4C”营销策略理论
美国营销专家劳特朋教授曾经针对顾客满意的过程提出了将“顾客”作为中心的“4c”理论。消费者、成本和便利还有沟通是构成“4c”营销理论的四个要素。[4] “4c”营销理论认为现在的房地产企业应该将顾客的需求和顾客的满意度放在开放的首要位置上，接下来才是降低开放时候要考虑的成本问题，这些成本其中就有顾客购买成本和其他的一些耗费成本。另外，顾客在购买过程中的便利程度也是房地产商么不能要考虑的，在顾客购买之后，房地产商还要与消费者进行沟通。如今，很多的房地产开发商全部都是为了满足顾客的祥和，最终目的都是为了让顾客满意。[5]
在“4p”理论的基础上，“4c”理论是前者的进一步发展。虽然“4p”理论研究的对象也是消费者的需求，沟通双方的交流，但是，“4p”理论的中心点是企业，实用的场景也是传统的市场，但是对于现代竞争空前激烈的营销市场来说，“4p”理论或许已经远远不能够满足大众的需要，在这个时候，“4c”理论的出现极大的缓解了这种需求。
（三）构建顾客忠诚与 “4R”营销理论
关系营销是“4R”理论的核心，它主要由关联、反应和关系以及回报四个要素组成。在“4R”理论中，企业和顾客直接要构建合理的关系，这样一来，企业就可以最大限度地留住顾客的信，为自己在竞争激烈的市场当中夺得一个稳定的地盘。另外，面对现在多变的市场，企业必须要学会和顾客沟通，在问题中寻找顾客的需求，需求企业的突破，要学会和顾客做朋友，让顾客对企业有一定的依赖感，维持住顾客的购买力。最后，企业的发展目标是企业获得利润，企业应该把市场利润当作自己发展的动力和源头，只有这样，企业才能做大做强。
综上来说，我们可以得出这样一个结论：“4c”、“4p”、“4r”三个理论中间，没有互相取代的关系，他们三个是一个整体，一个互相联系的关系。
三、房地产开发项目市场营销的理论和实践应该互相结合
（一）加强房地产市场调研与预测
在房地产营销策划过程中红，市场调研是一个必不可少的环节，因此，在进行市场调研之前，企业要制定严密的市场调查流程，从整体上把握市场，在调查结束后，企业要系统地分析市场的未来发展方向。
（二）确认目标市场，定位科学市场
在营销策划过程中，目标市场的分析和市场的定位是关键，对伊每一个地产项目，企业都要有充足的认识，因为每一套每一套房子都有可能是不同的，不仅仅是面积上，还有格局和楼层、景观上，所以，房地产企业必须要系统地认识市场需求的不同点，从消费者的角度和企业自身的特点出发，双面地看待问题。
（三）注重广告品质，重视广告创意
广告是企业宣传的一个重要手段，只要企业的广告做得好，那么消费者就能对企业产生更好的第一映像。
（四）加强专业培训，提高责任感
策划人员自身的知识培训是非常重要的，如果企业能够为策划人员定期举行一些培训，那么，企业的策划人员就能的不断地吸收先进的策划经验，然后将其应用到企业自身的发展上来。■
参考文献
[1]杨雪.房地产营销理论的发展及实践研究[D].重庆：重庆大学， 2006.
[2]李春.房地产营销策划研究[D].武汉：华中师范大学，2007
[3]陈雪冰.我国房地产发展现状问题以及策略研究[J].科技信息（科学教研）. 2007，（33）.
房地产市场调研分析范文4
【关键词】房地产；市场经济；经营管理；策略
随着改革开放制度和经济建设制度在我国的确立，近年来，国民经济水平不断提高，带动了我国房地产市场的快速发展[1]。房地产市场的高额利润使得房地产市场提前进入激烈的竞争当中，如何做好房屋市场的规划设计、改变企业经营管理方式，维护房地产市场的经济效益，实现房地产企业的平稳过渡，已经成为地产企业十分重视的问题。
1、房地产市场经营面临的主要问题
目前，我国房地产业的经营管理仍处于初级阶段，房地产市场存在的隐形操作可能性较大，使得我国房地产经济效益的大量流失[2]。房地产的市场经营是将房屋作为出售的商品进行买卖的活动，从本质上讲，在进行房屋经营的同时也包括对土地的出让。我国房地产企业面临的主要问题既有来自体制方面的问题，也有企业自身的思维认识问题，主要表现在以下几个方面：
1.1 房地产企业的思维认识滞后
在社会主义市场经济条件下，市场已经成为调节供需平衡的关键元素，通过经济政策和行政手段调节的方法已逐渐不能适应社会发展的要求，在这种条件下，企业不能及时根据市场需求及时进行调整。其次，在市场机制不健全的情况下，没有经过充分的市场调查，盲目引进外资，只注重追求短期的经济效益，缺乏长远的总体规划，违背市场发展的基本规律。更有甚者，部分企业利用市场建设初期制度建立的不完善进行房地产业的市场投机开发，给房地产市场的管理造成混乱，并造成严重的资源浪费。
1.2 房地产市场开发制度建设不完善
一个成熟的房地产市场需要一整套管理制度提供保障，既需要保证相关市场秩序的法律和政策出台，又需要大量土地的供应及城市区域规划等管理政策等良好的环境支持。房地产市场的隐形市场交易呈现有增无减的趋势，企业与政府之间的土地转让制度存在漏洞，造成极大地资源损失。其次，城市的总体规划变动性较大，缺乏长远的设计，给房地产市场的投资带来极大的隐患。对房地产市场的监管不足，相关政策的执行力度不够，从某种程度上制约了房地产企业的公平合理的竞争，给房地产企业健康、科学的发展带来影响。
1.3 资源配置不合理，企业整体实力较弱
随着房地产市场的开放程度，从事房地产业的开发有增无减，一部分房地产企业开发能力较弱、规模小、技术性不强，缺乏市场竞争力。同时，从事房地产开发的企业也进行其它产业的投资经营，这种经营管理模式实际上在运行的过程中逃避了企业应当承担的责任，无法保证房地产企业的后续管理。其次，由于市场相应的管理机制不健全，一些小规模的房地产企业根据政策漏洞也占用同样的社会资源，这些企业的投资不仅经济收益较低，而且造成了有限资源的严重浪费。究其原因，应从管理制度上对这些企业进行改革有效地优化组合，引导房地产市场合理、有序地发展。
1.4 房地产企业销售制度存在的诚信问题
房地产企业为了提高资金的周转和使用，除了从银行贷款等措施外，还通过房屋产权预售制度进行加强资金运作。这种运作方式解决了企业的短期困境，并且得到了收益；但却将风险承担主体转移到客户身上。由于我国还处在市场经济初期阶段，在这种条件下这种制度带来了很多不确定因素，无法有效的保证产权质量，严重影响企业的诚信经营。
2、房地产市场经营的可行性策略
房地产市场的健康发展，离不开相关经济政策的支持，同时企业本身也要根据市场变化规律，加强市场推广和营销策略，共同促进房地产市场经济的可持续发展。如何做好房地产市场的营销工作，可以从以下几个角度着手：
2.1 进行充分的市场调研
房地产市场的特殊性要求其在执行管理决策之前，需要对市场做出准确的研判，这就需要积极展开市场调查，调查的结果既要有深度有要求广度，充分根据客户的需求进行商品房的开发和设计。房地产企业依据市场初步调研的结果来选取工程项目种类，然后根据区域规划设计图来确定企业的房屋开发用地，最后进入预备开发用地的现场调研，进行实地考察。
2.2 优化设计，建立可行性评估机制
通过建立有效的企业评估机制，深入分析和论证开发用地的基础设施条件及附属产业建设情况，可有效地避免因管理决策造成的巨大损失。对将要开发项目进行深入的考查和论证，建立切实可行的项目可行性企业评估机制，分别从相关的技术、周边交通等方面对项目成本管理、项目建设难度、项目建设工期等的影响进行综合评估。
对拟定的企业开发设计方案分别从技术可行性方面、经济方面和管理方法上充分探讨，对工程项目完成后期是否能够取得预期的经济效益和社会效益做出科学合理地评估和预测，通过不同的评价角度获取工程项目的最优化组合方案，为项目投资和管理层决策提供重要的准备条件。通过建立可行性方案研究机制，项目从设计、投资、施工建设和经营管理一系列过程均有了可靠的保障。
2.3 保证工程质量，加强成本管理
工程施工阶段是房地产企业成本消耗最多的一个阶段，部分地产企业在项目施工中过多的注意开发规模的大小而忽视了开发所产生的实际经济效益，造成企业建造成本增加。如何做好房地产企业的成本管理，最大限度的降低房屋开发成本，这就需要在开发建设进程中巧妙地把建造技术与建造过程中原材料的开支结合起来，在保证工程建设质量和最大限度地减少消耗资源的前提下完成整个工程。通过合理、科学的降低建造成本，取得良好的市场竞争价格优势，使企业获得较好的社会效益。
2.4 加大促销力度，完善营销制度
促销活动可增强一些潜在客户的购买需求，促销是一种双向交流通道，可加快房地产的销售速度，提高资金运转效率。促销的形式多种多样，房地产企业可根据掌握的客户信息，主动采用人员上门推销方式，向潜在客户介绍房屋的促销价位的房源优惠政策，激发客户的购房需求。也可采用付费的方式向宣传媒介登播广告，以提供诱惑力的条件、加大宣传口号为基础，向客户推销房源。此外，在国内网民日益增加的情况下，充分运用现代化的网络传播方式加强对房地产的促销往往会收到意外的收获。
2.5 加强房屋售后管理，体现企业诚信精神
诚信经营是企业得以长久发展的力量源泉，在社会主义市场经济技术条件下，房地产企业在房屋销售后期阶段加强对物业的管理是十分必要的。现代化技术的发展为人们的生活条件提供了极大的便利条件，房地产企业可充分利用现代技术成果，坚持以人为本，实现为客户的提供优质服务的承诺。同样，做好小区物业的管理工作也离不开一些专业型人才、服务型人才的培养和引进，逐渐在房地产市场激烈竞争下来完善自己。因此，只有讲究诚信，完善房屋销售的后期保障工作、加强对物业的管理，房地产企业才能在目前的竞争机制下得到更新、更长远的发展。
3、结束语
房地产企业的经营和管理活动是市场需求的结果，在激烈的竞争机制下房地产业的经营受多重因素的影响。本文分析了我国房地产市场经营面临的思维认识和体制方面的问题，分别从对房地产进行充分的市场调研，优化设计、建立可行性评估机制，保证工程质量、加强成本管理，加大促销力度、完善营销制度和加强房屋售后管理、体现企业诚信精神等五个部分探讨了解决目前房地产经营现状的根本方法和策略。
参考文献：
房地产市场调研分析范文5
【关键词】房地产专业 理论与实践一体化模式
【中图分类号】G【文献标识码】A
【文章编号】0450-9889（2013）03C-0167-02
房地产专业是我国新兴的一个专业，其在培养目标上，要求该专业方向的毕业生具有经济、管理、法律和房屋建筑工程技术等基本知识，初步具有分析和解决房地产经济理论问题的能力，具备从事房地产开发与评估、房地产市场营销、房地产投资与融资、房地产估价、物业管理和房地产行政管理的基本技能，适合在市政工程企业、房地产开发企业、建筑企业、房地产中介及咨询机构、房地产管理部门等从事房地产经营管理及相关工作的应用型专门人才。但纵观当前我国众多高校房地产专业，其过于偏重于房地产理论知识方面的传授，缺乏一定的实践操作能力的培养，人才培养目标和培养规格模糊，没有针对性和适应性，与社会需求相脱节。因此，要想所培养出来的房地产专业毕业生能快速适应社会的需求，掌握较强的实践操作技能，将理论与实践教学一体化教学模式应用于房地产专业，显得尤为重要。
一、房地产专业教学现状
（一）重理论、轻实践
从教学大纲、教学计划等教学文件看，目前房地产专业教学以理论教学为主线，实践教学内容处于从属的、被支配的地位。这就使得实践内容的目标、要求、范围及性质不明确、不具体，从而忽视了实践教学的重要性及地位。
（二）理论教学与实践教学在一定程度上出现脱节
房地产专业类课程是一门以培养学生应用技能为主的实践性学科。在理论教学过程中，教师是采用语言表达方式将房地产工作人员在实际经营管理中遇到的问题表述出来，它是按照“房地产市场调研分析能力一撰写房地产市场调研报告能力―房地产市场定位、细分能力―房地产营销策划、策略能力”等来安排理论知识的传授。在这个过程中，学生是靠自己所想象和推理的思维来确定在房地产具体业务的处理方法，要达到这一教学目标，师生双方都要花费较多的精力。而在实践教学过程中，是让学生参与到校内实训基地、校外实训基地当中去，特别是通过在房地产企业进行定岗实训，让学生直接参与到具体问题的处理当中，旨在培养学生分析和解决房地产经济问题的能力，这同样也需花费一定的精力。这两种教学无论在目标、方法、内容上都有所不同，如果生硬地将两种方式拼凑在一起，不仅不会使理论教学与实践教学有机地结合起来，而且还会加大教师与学生的负荷，这也是专业课教师总在抱怨课时紧张的原因之一。
（三）缺乏学生专业技能实践场所
由于房地产专业实训的复杂性，学校一般情况下无法提供完整的各环节的实训，所以学生在校内无法完成各种房地产技能训练。同时房地产企业一般也不愿意接纳学生实习。因为一旦学生进入房地产企业，就会给企业增加很多工作和责任，需要安排指导人员及实习场地和实习用具，如果让企业以无回报的方式来完成这些工作，那是不可能的。
（四）教师结构不合理，缺乏实践经验丰富的教师
房地产专业教学能否取得预期的效果，取决于它是否有一支经验丰富、结构合理的师资队伍。由于我国房地产教育起步较晚，目前很多院校房地产专业的教师多是从管理、经济、营销等专业转行而来，或是有些教师直接从大学毕业后从事教学工作，房地产知识不够系统、不全面和不扎实，缺乏实践经验，对房地产专业中的很多业务并未亲身经历过，更谈不上将理论知识与实践相结合。
二、房地产专业理论与实践教学一体化的具体实践
（一）课堂内开放式教学
课堂内开放式教学是围绕房地产企业的具体项目来组织教学，打破现行教材和教学模式的条条框框，在课堂上直接对房地产具体的项目进行讲解，使学生能把理论知识和实践贯穿起来。通过专业教师的理论讲授，使学生不仅能理解和掌握知识技能，还能充分挖掘自身的市场调研和分析能力、客户交流沟通能力和房地产市场调研报告撰写能力等，为其后续的学习打下良好的基础。
（二）参与房地产项目的现场教学
房地产项目管理的教学应以学生掌握房地产市场调研和分析能力、项目资金的获取方式、房地产市场营销策划、房地产项目的经营管理等为目标。要达到这个目标，必须通过现场技术人员的“行为引导”和学生在看、问、实操中的“感悟”来实现，而参与房地产项目操作的全过程是最好的实践教学方式。在进行房地产项目的现场教学前，教师应事先布置一些有关实操方面的作业，让学生带着问题和目标去进行现场观察，通过现场的观察、向技术人员请教、实操等方式，大大激发学生专业学习的兴趣，达到实践中去煅炼、巩固学生所学专业理论知识、提高学生专业知识运用能力的目的，使学生从实践中获得一定的职业经验。同时，选派专业教师全程跟踪指导，为学生解答疑惑，可以提高学生运用专业知识解决实际问题的能力。
（三）请专家到校开讲座，开展房地产销售等实训教学
房地产专业的培养目标是使学生掌握本专业的职业技能，同时还要了解市场发展的方向。因此，为了让专业教师和学生能及时地了解房地产方面的第一信息，学校可邀请企业的相关负责人或是销售能手等到校开展知识讲座，让学生能及时掌握书本上不能学到的新技术、新工艺、先进的管理措施等，弥补理论和实践教学的局限，扩大学生的视野。
同时，学校还可与企业进行协商，让学生亲身经历房地产销售方面的全过程，如制作楼书、沙盘、户型模型、“五证一书”及销页等，让学生全程参与，并按实际房地产销售流程划分好各自的角色，使学生在活动中切实体会房地产企业各岗位职责和任务，最大限度地贴近房地产销售实际，在“学中做，做中学”，极大地锻炼学生的房地产销售能力。同时，专业教师通过和企业的合作，进一步了解企业对学生的需求，按照企业的用人标准来培养学生。这样培养出来的毕业生，往往更受用人单位的喜欢和肯定。
当前，这种以学生为主体开展的实训教学，是房地产专业实训课程改革的重点，也是理论与实践教学一体化模式的必然要求。采用这种教学模式，改变了以往以教师为中心的教学方式，学生不再是知识的被灌输者或机械的操作者，而是房地产销售实践中的参与者，既能活跃学生思维，又能激发学生的个性和潜能，从而能收到良好教学效果。
三、对房地产专业理论与实践教学一体化的建议
（一）充分利用校内资源，建立校内“模拟”实训基地
建立校内“模拟”实训基地是实现技能型人才培养目标的基本条件，也是提高人才培养质量的关键之一。因此，要实现房地产专业理论与实践教学一体化，就要在校内建立高水平的校内“模拟”实训基地，形成仿真的职业环境，让学生能在仿真的实践环境下进行全过程的操作和研究性实践，这样既能满足学生实训的需要，又能充分调动学生学习的主动性和积极性，从而不断培养学生的实践能力、创新能力和开拓意识。
（二）加强教师队伍建设，建立“双师型”教师培养模式
实践教学需要教师既有扎实的理论和教学经验，又有生产实践经验和熟练的动手操作技能；既要了解本专业及相关行业的发展趋势，又要具有运用新知识、新技术、新工艺、新方法开展有效教学及教研的能力。因此，房地产专业要想实现自身的培养目标，培养出适应销售、策划、经营管理等第一线需要的应用型人才，必须以技术和应用能力为培养主线。而加强教师队伍建设，加强“双师型”教师培养，使房地产专业的教师能掌握业务实际操作技能，并将其融入校内课堂的教学中，使理论与实务操作相结合，则成为实现理论与实践教学一体化的关键。在培养双师型教师队伍时，要求房地产专业教师既要具备在教学规划、教学设计和教学实施等方’面的能力，而且还应亲身到企业中进行学习，参与房地产项目的制作楼书、沙盘、户型模型、销售等等方面的实践，并从实践活动中提高自己的专业水平。同时，“双师型”教师除应加强自身的实践操作能力，还应敏锐捕捉房地产市场的最新发展趋势、国家和地方法律政策以及货币政策的新动向，不断为自己充电，更好地掌握第一手最新的教学资料。
（三）完善校企合作机制，构建合作式校外实训基地
完善校企合作机制，通过与企业建立长期的合作式校外实训基地的模式，是当前房地产专业理论与实践教学一体化的必然要求，可以使学生顺利完成由学校向工作岗位的转变。因此，学校可多联系几家房地产企业，由学校每年拨出一定经费、提供人员，企业提供场地，进行包括实习实训安排、就业一条龙的实习模式，这样既可在学校和企业之间维持相对稳定的合作关系，又可使学生能从岗位实习中获取最直接的实践经验，为其毕业后走入就业岗位实现零过渡。
房地产市场调研分析范文6
敬丽华（1971-），女，硕士，副教授，研究方向：经济管理。
摘要：当前，随着城市化进程加快，房地产市场竞争日趋激烈，为了适应复杂多变的市场需求动态发展形势，开发适销对路的产品，就要求房地产开发企业通过市场调研了解开发项目的市场情况，对产品及营销策略进行评估。因此，房地产项目市场调研如何实施就成为值得关注的课题。
关键词：房地产；公寓；市场调研；实施房地产市场调研,是对以某个房地产项目为特定的调研对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和统计分析,进而对房地产项目市场进行研究与预测，把握市场的脉搏，从而保障项目的顺利运转。下面以南京幸福万象公寓项目为例具体阐述市场调研的实施过程。
一、项目简介
南京幸福万象项目总建筑面积100214；其中公寓面积37237；绿地面积5458、容积率4.1、建筑密度50%、建筑高度60m、建筑层数12层，其中1-5层为商业，6-12层为公寓、共有743户、主力户型40-60平米、层高4.8米、另有车位549个。该项目北接永乐路，西临龙蟠南路高架及双桥门管养基地，南面是货运铁路及柏丽厨具仓储地，东面毗邻龙翔雅苑小区，项目唯一的临街面在北面，周边小区聚集，人流、车流量大；西面目前人流、车流无法通达，难以引入西面消费者；南面有围墙阻挡，无车行道路，该区域人流与车流无法到达；东面无通行道路，小区无围墙，项目建成后小区人流可直接到达。
项目的开发商是花样年控股集团有限公司，该公司起步于1998年，总部设立于深圳，2009年11月，花样年控股在香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。至2012年，花样年控股资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名，业务已涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老等服务领域。
二、项目分析
（一）项目政策环境分析
2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议再次重申坚决打击抑制投机投资性购房，并提出；“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入：“行政干预屡败屡战；政府越调控、房价涨的越厉害“的怪圈。
（二）项目周边人口分析
项目辐射超过50个社区，直接辐射人口近200万；周边集中性市场包括大明路科技产业园、雨花软件园、大明路汽车市场、卡子门家具建材市场、南京南站。
（三）项目周边交通状况
项目四周道路多为双向2-4车道道路，非城市主干道，但可连接至卡子门大街、大明路等重要干道；周边公交站点丰富，可连结至市中心新街口、中华门等区域；在建的地铁3号线将沿项目西侧通过，距离卡子门站点最近距离约400米；地铁的开通将为项目赋予巨大商业投资潜力；龙蟠高架道路连接南京绕城高速与与九龙山隧道，可连接南京市中心各个区域。
（四）周边在售同类项目分析
项目所在区域周边房地产项目较少，目前主要是两个项目。赞成领尚，项目共一栋楼，25层，1-2层为商业，3-25层为公寓。公寓产权为70年，该项目2010年入市销售，但去化不佳，目前仍在销售中。该项目是由南京赞成房地产开发有限公司开发的，位于秦淮区双桥门宏光路（宏光机械厂北侧），占地4593 平方米，总建面积26412平方米，容积率为4.8，绿化率35%，以两房、一房为主力户型，面积为44、57、60、93平米，层高为3米，每层18户，4部电梯，民用水电，无燃气。首次开盘时间是2010.11.29，累计上市量是414套；目前已售184套，还剩余230套，均价17000-22000元/平方米，装修标准1000元/平方米。由于该项目仅一栋高层，自身的内部配套不完善，也没有规模性效应。此外，项目附近有高架桥和铁路，存在一定的噪音污染。周边环境不佳，并且缺少足够人气，这都影响了销售，入市三年去化率仅有45%。
紫荆广场，为公寓+商业的产品组合，目前尚未入市，此项目也是本案在区域市场最主要的竞争对手。该项目位于南京市雨花台区养回红村158号（宜家家居斜对面）；是由南京康益房地产开发有限公司投资开发，占地面积3.9万平米，总建面积为9.5万平米，其中公寓6.7万平米， 容积率1.99，绿化率35%，拥有600个左右停车位，产权年限为40年，民用水电，主力户型是两房的45、50平米，其中8楼为3.6米层高，其余均为4.8米挑高，共计590套，价格预计20000-22000元/平米(精装修)。目前已开始蓄客，蓄客情况较好，客群主要为秦淮区、市区其它地区及部分江宁的中青年客户，投资自住均有。
(五)项目优劣势分析
项目的优势和机会：品牌开发商，较强的招商能力，地段位于市区、江宁交通核心枢纽，6个岛型规划增加项目沿街面，小面积、挑高，退台式设计，增加公寓价值；南京南站飞速发展机遇，青奥会推动了南京商业发展，三号线规划开建，卡子门站商业潜力，目前宏观政策对于住宅市场投资抑制。
项目的劣势和威胁。客户仅依靠永乐路导入，单面靠近龙蟠路高架，周边老小区，商业形象较差，客户对高层商业销售抗性，商业噪音对公寓销售有影响；南站商圈商业竞争激烈，区域内同类项目的竞争威胁。
三、项目客户定位分析
根据南京具有代表性公寓项目调研得出的信息显示，公寓目标客户有以下主要特点：本地客户是客户群主力，周边区域占比70%以上；年龄集中在30-40岁之间；职业多为企事业单位人员；客户购买公寓置业的目的以投资和自住为主。
四、项目价格定位分析
该项目位于城南片区，因此，城南同类产品的在售和预售项目价格可作为定价的重要参考。目前，该区域在售的项目有三个：德盈国际广场，赞成零尚，蓝岸3G，其定价情况分别为：20000元/、18000元/、20000元/；准备上市紫荆广场项目，预计报价22000元/左右。同时，该项目是精装修，建议装修标准为2000元/，鉴于项目4.8m挑高，对于项目挑高分割，面积可扩容1.6~1.8倍，即装修费用按面积扩容标准对外报价3500元/。因此，该项目的价格定位为精装公寓22000~23000元/较为合适。
