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资产管理方式范文1
关键词：事业单位；固定资产；改进措施
事业单位固定资产是进行社会管理和公共服务职能的比较重要的物质基础。随着国家经济实力的不断增强以及财政改革的持续深入，为了适应社会的发展，为了满足国家赋予的任务，事业单位对固定资产的投入力度不断加强，使得固定资产的规模随之增大，由于缺乏相应配套政策，固定资产管理上出现了很多新问题，从一定程度上大大降低了事业单位资产的使用效率。因此，通过规范和加强事业单位固定资产管理，对于提高事业单位的工作效率、增加效益、降低成本、以保障事业单位职能的顺利履行，对各项社会事业的进步与发展，具有非常重要意义。
一、加强事业单位固定资产管理的必要性
（一）加强事业单位固定资产管理是建设节约型社会的必然要求
当前，我国正在努力建设节约型社会，制定了可持续发展战略。由于部分事业单位在固定资产的管理方面存在很大不足和漏洞，造成了资源的过度浪费和使用效率等问题，从长远看，这些问题不仅影响了事业单位的可持续健康发展，还严重制约了我国节约型社会的构建。所以，加强事业单位固定资产的管理，通过降低事业各项生产管理的运行成本，宣传强化节约意识，从根本上杜绝资产浪费，对于我国构建节约型社会，促进我国事业单位和社会的可持续发展有着非常深远的意义。
（二）加强事业单位固定资产管理是健全国有资产管理体制，完善社会主义基本经济制度的必要举措
随着社会主义市场经济体制的进一步完善和政府职能的不断转变，在公共财政理论的指导下，财政管理进行了部门预算、国库集中收付、政府采购、收支两条线等一系列的改革措施，这些都对事业单位的固定资产管理提出了更高、更全面的要求。全面、系统地掌握事业单位固定资产情况，有利于加强国有资产管理，维护我国的权益。
二、目前事业单位固定资产管理存在的一些问题
（一）管理制度不健全，管理责任不明确
长期以来，由于事业单位的资产都是财政拨款支付，没有对固定资产管理工作给予足够的重视，使得固定资产管理的制度和一些相关规定不健全，大部分都只是在会计账面上做出记录，但是手续不完备，缺少相关的实物登记，资产领用也很少记录，因此会造成固定资产的浪费。有些事业单位岗位设置存在问题，大部分没有相应的资产管理专职部门和专职人员，从而造成很多管理上的混乱。
（二）账目混乱，账物不符
会计账目记录必须客观、严谨、真实、准确，而大部分的事业单位普遍的问题都是固定资产账实不符、反映不实。由于从业人员专业水平不高或是会计人员兼职，无意间经常漏记固定资产账，而对于非单位购买的上级调拨、接受捐赠及其他渠道等方式取得的固定资产，由于是无偿取得的，所以未在账面上反映出来。有些事业单位在领导干部调整、单位装修、扩建时固定资产的改扩建增加部分登记不及时，移交不清，造成固定资产仅有总账而无明细账，特别是在乡镇一些小的事业里中，人员调动频繁，更会形成单位固定资产账面数连续多年基本保持不变的状态。
（三）固定资产的处置不规范
由于随着事业单位的发展，功能相近的事业单位大量整合资源，或者随着科技的进步，一些电子设备更新换代，旧有设备被淘汰原因造成大量固定资产闲置。而这些旧有的固定资产处置不规范，也未按规定的程序审核、报废即自行处置，在一定程度上有的被浪费，有的流失，而手续的不完备造成了账实不符合，同时也给一些人的有了可乘之机。
（四）固定资产管理缺乏日常性工作机制
没有设置固定资产的定期清查盘点制度，由于长期的不对账、不清点，监管力度弱，账面上反映的固定资产与实物不符，有账无物、有物无账的现象普遍比较多。
（五）单位外部监督管理制度缺失
事业单位固定资产的预算采购会计制度没有真正起到制约事业单位按预算采购的作用。近年来，随着国库集中支付的推行实施，虽然形式上起到一定的控制作用，但实际采购中只要零余额账户存有额度，就可以购买该资产。由于上级主管部门缺少对下属事业单位的资产状况的考核标准，而财政部分在预算拨付后，没能有效跟踪固定资产的采购、使用和处置情况，导致原本最为有力的外部监督效果难称显著。
三、事业单位固定资产管理的对策
事业单位曾在前几年度开展过清产核资检查工作，通过几次清查摸底，对规范事业单位的资产管理，改善和提高会计信息质量确实起到了重要作用。但由于多年来事业单位资产管理制度一直不完善，管理不规范，领导重视不够等众多原因，资产管理存在的问题并未得到全面解决。同时，发达国家相比，我国在事业单位固定资产管理的信息化方面还存在相当大的差距，管理制度和相应的法律法规也有待完善。如何才能科学有效管理事业单位固定资产事关我国事业单位和社会的长远发展，提高事业单位固定资产的管理效率是每一个事业单位都急需解决的关键问题。为了加强事业单位固定资产的管理，本文提出以下几点建议和对策：
（一）发展信息化管理，实现科学管理
为满足事业单位工作的需要和科研水平的提高，事业单位固定资资产规模大、种类多、科技含量高特点，各项管理工作仅靠传统的手工管理、手工统计、记账已远不能适应工作的要求。固定资产管理信息化的实现不仅能够降低管理成本，还能引导单位进行科学、安全、方便的管理。目前电子信息、数据库技术的大量应用，为事业单位固定资产电算化管理的实现提供了技术上的支持，通过将固定资产的购建、决算、核算、处置、报废等各项业务编辑入库，从而实现固定资产的电子化管理与实时监控。
（二）完善固定资产管理机制
通过建立有效的管理机制，以促进管理目标的实现，制度的完善和落实首先领导要重视，单位可以指派专门的副职分管资产管理工作。各事业单位应当制定固定资产管理岗位责任制度，财政部门也应设立监督事业单位固定资产管理工作制度，用完善的制度制约，用完善的制度管理。同时，加强从业人员业务素质考核，定期由政府的财政部门进行检查与考核，并充分利用好考核结果，引入奖惩机制，对事业单位固定资产管理过程中有突出贡献的个人或集体要给与奖励和宣传；对违反规章制度造成固定资产流失的要追究其责任并依据情节轻重进行经济或行政处罚。
（三）完善固定资产清查、盘点及处置制度
事业单位要建立与实施切实可行的清查、盘点处置机制，并且严格执行，落实到人。单位可以通过按月、按季度，不定期的方式或者最少每年对自身的固定资产展开一次彻底、全面的清查工作。在盘点中不管是盘盈还是盘亏都要查找具体的原因，通过固定资产实有数和账面结存数的比较，来检验资产的使用、保管、维修等状况是否正常。资产盘点工作首先要领导重视，然后从制度、时间和人员上保证盘点工作落实到位，对盘点中发现的问题及时进行统计与处理，严格追求管理和使用人员的责任。
事业单位还要针对固定资产的毁坏、捐赠、转让等制定专门的管理制度，明确规定固定资产的处置报批程序，任何人不得私自处置固定资产，以防止固定资产的流失。对盘点中发现的闲置、损坏、或者需要报废的资产，能修复利用的及时修复，恢复其功能。对不能修复、闲置资产，及时上报财政国有资产管理部门，按相关规定办理审批手续后，通过引入固定资产的评估程序，采用公开、透明的方式进行竞价出售或者拍卖回收资金，或依法按政策规定将闲置资产捐赠、租赁给需要的单位使用，提高事业单位的固定资产使用效率，使固定资产保值，增值。
四、结束语
事业单位固定资产管理问题是一个全国都普遍存在的问题，而随着我国社会主义市场经济体制的不断完善和法律体系的不断健全，我国的事业单位固定资产在管理方面还有很大的发展潜力和提升空间。只有通过加强事业单位的管理，才能有效的提高资源利用率，提高事业单位的资源优化配置水平和经济效益，有助于事业单位和社会的可持续发展。
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资产管理方式范文2
关键词：资产管理 基本概念 框架构建 管理方法
一、公路基础设施资产管理的基本概念
上个世纪70年代由澳大利亚公司提出了道路管理系统的雏形，其系统被定义为资产管理系统，在基础设施的管理历史上第一次雏形了资产的概念，并使之与管理联系在一起。从设施管理到资产管理可以说是一个跨越性改变，这经历了一个较长的时间。主要的动力是公路设施的大量建设，以及公众对公路基础设施的要求也不断提高，为了满足公众对服务的需求，并很好地实现交通部门的管理职能，资产管理的概念就此产生。其管理的目标集中在战略上而不是细化资产管理的模式，主要的目标是从宏观上将资产技术状况和使用情况纳入到管理中，从经济学的角度看是一种对经济效益追求的优化，同时改理念提出从系统的角度对资产进行寿命周期的成本与效益分析，以此为基础对资产实现综合性管理。同时资产的管理不仅仅是帮助决策，更是为系统用户和政府、管理者提供了一个交流的平台。让所有与公路基础设施管理相关的各方都可以直接参与管理。公路交通基础设施的资产管理通过综合利用交通工程，企业管理、计算机技术等，对其完成系统化科学化的管理与控制，利用改建、维护、更替等管理方式，达到为决策提供短期与长期管理规划的目标。
二、公路基础设施资产管理的总体框架
通常公路基础设施的资产管理框架如下图1，基本构成为网络级别和项目级别，两个层次之间相互独立也紧密关联，其中间环节集中在持续的维护与评估上，并利用数据库作为分析基础，以此为决策提供数据支持，同时两个层次都应将不易控制的外部因素考虑在内，如网络构建中的融资、预算、政策管理，项目建设中的标准规范与环境保护等等。
三、公路基础设施资产管理的方法分析
公路基础设施的资产管理，应将重点放在系统构建与方法选择上，建立适应项目的管理系统并采用针对性的寿命周期分析方法来提高管理效果才能保证管理目标的实现。
四、公路基础设施资产管理系统构建
作为公路基础设施资产管理的系统应将规划、设计、施工、维护、更新等作为管理系统的核心思路，并按照中体框架构建管理系统。其功能应将客户作为核心服务对象，明确任务并制定长期目标，利用友好界面提高其适应性。但是应当注意的是在建立管理系统的时候应对管理的机构、对象进行分析，选择使用自身的IMS才能起到应有的效果。IMS的目标存在差异，所以应分析管理的对象是那一个级别的公路，并结合当地政府、企业、设施情况等在大原则下建立相适应的IMS。同时在系统建设时注意其规划、设计、施工、维护等对项目寿命与周期成本的影响，如在项目规划阶段与总体成本相比占比较小，同样在施工阶段成本也仅仅是运营和维护费用的一小部分。但是在项目建设的初级阶段所作出的决策对今后的费用支出走向影响较大，所以规划阶段就应将合理化的费用支出作为资本控制的目标。
五、寿命周期成本控制
利用寿命周期作为成本管理的基础，就是分析整个项目使用寿命周期中的各个阶段的成本支出，以此来对经济性进行评价，包括了初期成本，运营费用（维护、修复、改建、复原、增铺）的成本分压和用户成本的折现值是多少，其目的是选择一个最为经济的方式，即周期寿命成本最低。以这个思路为核心，其方法采用的步骤如下：1）先设计选择多个合理的维护与保养方案，对每个方案的具体实施过程进行分析并对必须采用的修复与维护工程进行时间表分析；2）评估各种工程所需的成本，即将业主的直接成本和用户付的成本考虑在内，而用户成本则是因为工作面施工而导致的交通延误带来的损失。3）按照项目的现金流对各个不同的方案的寿命周期成本进行分析与计算，可以利用净现值法，这样可以直接看到差异。
在项目规划时采用寿命周期成本法进行分析，且配合一个合理寿命周期管理规划，使得各种维护活动有据可循。其管理计划包括：正确的使用施工指导；正常试用期的常规养护制度；突况的管理方案；设备和结构等维护规划；需求改变而进行的改建、修复、维护等工程的基本方式与工艺措施，包括因为不作为而产生的不良后果进行评估；运营的周期和寿命周期养护的费用应有合理的财务规划。
寿命周期分析中应突出的就是基础设施的服务寿命周期，即从施工完成到整个设施的某个部位出现损坏、性能下降、功能丧失等而导致其服务功能失效的时候，或者维护的费用已经超过出了从新修建的费用为止。服务寿命往往取决于工程设计、施工工艺、使用环境、维护措施、运营行为等，不同的基础设施所体现出的寿命周期是不同的，如高刚性和柔性的路面其寿命为15-30年，而粒料路服务时间在3-8年，且服务寿命与设计寿命要和经济寿命不同。在规划新项目、大修或者重建时，通常可以对关键部位进行寿命评估以此保证其寿命周期的准确选择。
参考文献：
资产管理方式范文3
关键词：房地产；品牌资产；管理；传播推广
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）02-0-01
在21世纪新形势下，随着房地产市场的不断壮大，房地产业逐步进入品牌竞争的时代，所以要想房地产业能够站住脚跟，毋庸置疑的是房地产商必须将品牌资产放在房地产业发展的首要位置，品牌资产是企业能够强大的保证。然而，作为房地产企业对自身品牌应如何管理、传播和推广，是一个具有挑战性的任务，只有将自身品牌管理好、传播到位、推广有效，才会对企业的发展起到推动作用。本文就针对这方面的知识进行论述。
一、房地产的品牌资产概念及内容
1.房地产的品牌资产的创造主体是房地产商，是房地产商根据市场要求和消费者心理有目的性地塑造某种迎合市场和消费者的形象，以突显自身企业的品质和价值，其表现形式可以是文字，也可以是图形，但根本目的就是为了顺应房地产市场发展和消费者购买心理。
每一个房地产的品牌都是独一无二的，对企业的产品和服务以及价值有决定性作用，一个好的品牌会给企业带来消费群体，品牌在，企业就在。然而，只有优质的文化、独特的品味和完美的个性，将这个属于精神范畴的品牌不断地扩大，才有真正的永恒不变。
2.对于消费者而言，房地产的品牌资产是该企业所创造的产品、价值和对消费者的服务等具备良好的基础条件，不管是该企业的声誉名望，还是营销手段，都有属于自己的独特性。只有在这种前提下，消费者才会认可该企业，并与它建立良好的消费关系。
二、房地产的品牌资产管理意义
1.应时代潮流发展，推进品牌资产化
时代的进步，国力的强盛必定会推动房地产业的发展，而一个企业要想恒久扎根在市场上，要想在市场竞争中取得胜利，就必须顺应时代的潮流，随其共同前进，将品牌放在第一位，持续走品牌之路。房地产业要想取得品牌的进步，必须坚持对产业管理和经营方式的创新，促进企业内部协调能力，提升企业竞争力，不仅如此，作为一个以消费者为对象的企业，需要诚信经营，具备良好的道德素质，把消费者的权益放在经营的突出位置。
2.构造良好的品牌形象，提升企业竞争力
企业就和人一样，形象很重要。于企业而言，良好的形象才会带动消费者前往，才会推动自身经济的发展。作为一个企业的品牌，一旦创造就是一种无形资产，不仅会给企业带来效益，还会延续企业在市场的位置。在当代社会，品牌资产在市场中和消费者心里都会产生某种认同感和归属感，消费者会根据心里的依赖和信任去选择自己喜欢的企业和产品，所以对于房地产企业来讲，注重品牌意识很重要，去创造一个良好的品牌形象很重要，只有深得消费者的心，企业的竞争力才会不断地提升。
3.改善企业体制，增强市场竞争力
一个企业注重追求品牌资产，就意味着该企业会根据自身目前存在的问题进行调整和改善，可以是管理制度上的，可以是对外的消费市场研究能力等等，不可置疑的是企业正确的改革会带动企业发展。在原有的体制基础上，房地产企业可以进行创新，比如说对产品结构可以采用一些独特的制造模式，对营销手段可以采用广告创意、宣传等方式，对管理方面可以采用人力资源的调配整合，抓住企业职员的心，让其对企业尽心尽力工作，争取为企业取得最大的效益，提升企业在市场中的竞争力。
三、房地产的品牌资产管理传播和推广
1.房地产品牌资产管理传播中的定位及传播目标
房地产企业要对品牌资产传播，首先要对市场进行了解分析，确定客户群，可以通过市场调查的方式，也可以通过宣传、发传单方式让这些消费群体了解企业文化和产品，两者是相向的，运用恰当就会给企业和消费者都带来效益。此外，房地产企业应该正确了解市场的真正需求，了解客户群体真正想要的是什么，需要的是何种品牌何种产品，品牌只有吸引消费者的目光并让他们切身感觉需要这个品牌，才能赢得他们的青睐。在定位意识上，房地产商要拓展思维去挖掘消费群体的内在需求和精神需求，把品牌升级到精神层面，引起消费者的共鸣。
传播目标有短暂的和长久的区分。短暂的目标就是房地产企业要让消费者了解自己的产品和服务，自己具备的品牌条件和企业文化品质，再向消费者推销自己的产品，让消费者购买产品；长久的目标就是从纯粹的购买一件产品到与企业建立持续而长久的关系，让消费者认可自己的品牌，取得他们的信赖，为以后的长期友好合作做好准备。
2.房地产品牌资产管理传播包含的内容
首先，一个企业生存和发展的理念需要传播，每一个企业的理想和根本任务都是有所不同的，只有将自己的品牌理念让消费者接受，将自己的可信度提高，让消费者对企业有更清晰的了解，才会让消费者喜欢并融身于自己的企业；其次，一个企业所具备的个性化内容需要传播，专属于自己企业的独一无二的东西是吸引消费者的法宝，因为独特所以招来的目光会更多，但是这种独特性只有被他们接受才是真正的成功，所以在创造独特性的时候应根据市场和消费者心理来抉择；最后，一个企业的产品是否具备价值和升值空间也需要传播，有价值的产品才会有潜力去竞争，消费者才会去争着抢着购买，只有适应他们生活需求的产品才有购买力，所以在传播时应该向消费者清楚说明该产品的价值和未来可能升值的空间有多大，以此来提高购买力。
3.房地产品牌资产管理的推广方式
一般情形下，房地产企业都采用两种品牌资产推广方式。一是本区域性的推广，因为在该企业设立并发展的区域推广相当于是知根知底，可以对市场有更多的熟悉，对消费群体也有较为清楚的了解，可以根据市场需要较为容易地作出应付对策，让自己的产品在市场上立足，那么企业的品牌就会在本区域有一定的知名度；二是跨区域的推广，也就是在另一个地方推广自己的产品，虽说对市场和消费群体并不是很了解，但是这将是对一个企业的挑战，很多企业从跨区域的推广中认识到了自身的不足，然后经过不断的改善和进步在跨区域的地方也形成了良好的品牌效果。
结语
在新形势下，品牌资产在房地产市场有着不可或缺的作用，对房地产企业的生存和发展有关键性影响，所以房地产企业只有注重品牌意识，走品牌路线，才能更好地发展。
参考文献：
资产管理方式范文4
一、资产清理和资产信息管理系统建设的工作目标
（一）优化配置，加快清查盘活国有资产。对全市市级行政事业单位及其下属单位、市属国有公司及其控股企业的基本情况、财务情况及国有资产，包括已入账的和未入账的全部资产进行全面清理和清查，加强对房产、土地、经营性资产、交通运输工具、大型设备和专用设备（10万元及以上）、对外投资、大额债权债务等重点资产以及其他资产的清理、核查，完整、准确、真实地反映单位资产全貌和财务状况。对于因改制等历史遗留原因造成权属不清的或无房产证、无土地证的房产、土地和其他资产，资产使用、管理或代管单位负责开展清理和确权工作，相关职能部门应指定专人负责配合清理和确权工作。通过开辟绿色通道，减免相应税费，开展房产证、土地证“两证”补办和登记手续，防止国有资产流失。通过清理清查，厘清资产分布、配置状况，有效推动资产盘活、优化配置和有效利用，保障国有资产保值增值。
（二）建立平台，实行国有资产网络化动态监管。建立全市统一的国有资产信息管理平台，提供完整、准确、及时的国有资产信息，实现资产信息资源共享共用和动态反馈机制，按照“统一领导、分级管理”的原则，实施网络化动态监管，建立由财政、国资、纪检监察等部门和市级行政事业单位、国有企业共同参与、相互配合、协调一致的机制，共同推进国有资产管理工作协调发展。
（三）规范管理，构建市属国企集团管理模式。将市属国有公司财务管理、资产管理、资金管理、人力资源管理全部纳入市国资办集团管理平台，市属国有公司作为子集团，管理本级及其所属全资、控股子企业，使用同样的集团管理软件。通过专线网络终端操作财务核算、资产管理、资金结算和资本运作管理以及通过“内部结算”降低资金结算成本。通过集团资金管理，减小资金分散、沉淀，增强资金调度能力、理财能力。要通过集团核算和网上查询管控功能，减少国有企业月度、季度财务、资产、资金及融资情况等资料上报业务，提高国有企业管理人员工作效率。实现国有企业经营管理信息即时更新、即时查询、即时分析，有效提升国资、国企精细化管理。
二、资产清理和资产信息管理系统建设的组织保障
（一）市政府成立市级国有资产清理和资产信息管理系统建设工作领导小组（以下简称领导小组，详见附件）。领导小组办公室设在市国资办。设立软件开发维护工作小组、资产清理和资产信息管理系统建设工作小组。其中，软件开发维护小组负责资产信息管理系统软件开发、调试、安装、培训、数据录入和维护等管理职责；资产清理和资产信息管理系统建设工作小组负责全市市级行政事业单位、市属国有企业的国有（集体）资产清理、核实、资产信息网上核对工作，并提交领导小组组织验收。
（二）市各有关部门、市属国有公司以及下属单位、下属子公司要成立相应工作机构，负责本单位所辖范围内的资产清理和资产信息管理系统建设工作，并报领导小组办公室。
三、资产清理和资产信息管理系统建设的范围、内容和时点
（一）范围和内容：全面清理、核对和查实市属国有公司及其全资、控股子企业的固定资产、流动资产、对外投资、无形资产以及债权债务等全部资产，包括单位财务账面入账资产和没有登记入账的全部资产（含有账无物、有物无账的全部资产）。
因改制遗留原因未入账的资产统一按“改制遗留资产”单项单独列表按明细录入。
市级行政事业单位对固定资产、流动资产、无形资产情况进行全面清理，重点做好固定资产、经营性资产出租出借、对外投资、各类账外资产和对外担保等事项的清查。对清查出的各种资产盘盈和盘亏、报废及坏账进行分类，提出相关处理建议。
（二）时点：2014年3月31日作为资产清理和资产信息管理系统建设的基准日。
四、资产清理和资产信息管理系统建设的工作安排
（一）准备阶段（4~5月）：国有资产信息管理软件开发和配套文件制定等准备工作。
（二）实施阶段（6~9月）：6月，市级行政事业单位及其下属单位，市属国有公司及其下属子企业分别进行自查清理，按归口管理分级上报，保证本单位及所辖范围清查结果的完整、真实、准确，产权管理型公司清查结果同时报主管部门和上级公司；6月底前，完成软件培训；8月系统正式上线；9月完成录入。
市财政局、国资办和市各相关部门要根据“分级管理”原则对管辖内所属单位的有关资料认真检查审核，并将经审核确认的数据录入信息系统，按资产管理权限授权规定进行网络化动态更新和管理。市属国有公司要在规定时间内将清查、核实确认的数据录入资产信息管理系统。清查数据录入后，对新增加、减少资产按授权实施分级审批、动态更新管理。
（三）总结验收阶段（10~11月）：由市国有资产清理和资产信息管理系统建设工作领导小组组织检查验收。
五、资产清理和资产信息管理系统建设的工作要求
（一）提高认识，加强领导。市各有关部门、各国有企业要充分认识开展资产清理和资产信息管理系统建设工作的重要性和必要性，提高全局意识，做到主要领导亲自挂帅，抽调骨干力量，组成工作机构，明确分工，落实责任，按照“统一领导、整体规划、分级管理、分步验收”的原则，全面开展资产清理和资产信息管理系统建设工作，按期圆满完成资产清理和资产信息管理系统建设各项工作任务，保证清理结果完整、准确，切实做到账账相符、账表相符、账证相符、账实相符、动态监管。
（二）精心组织，狠抓落实。市各有关部门、各国有企业要按市委、市政府的工作要求，制定工作方案，做好宣传发动，明确目标，突出重点，认真部署各阶段工作，同时做好本系统下属单位的资产清理和资产信息管理系统建设工作。要主动加强与领导小组办公室的沟通与协调，保质保量按时完成本系统、本单位工作。国土、住建等部门要安排相关业务科室并指定专人负责配合本次资产清理业务工作。
资产管理方式范文5
从前期准备、设计、施工三方面，简单介绍了房地产工程管理体系，结合工程案例，阐述了通过专业咨询解决房地产工程管理体系中常见专业问题的措施，指出专业咨询在房地产工程管理中的应用有利于提高经济效益，实现节能减排的目标。
关键词:
房地产，工程管理，专业咨询公司，经济效益
1概述
当今我国房地产业飞速发展为改善人们居住条件做出了巨大贡献，但同时因为我国在房地产方面起步较晚，房地产工程管理理念大多引用来自世界各国的管理理念，不免存在概念混乱，管理体系不完善，专业人员缺乏等诸多问题，这些问题导致了诸多房地产项目出现因项目管理导致的亏损、烂尾和质量问题，如何准确判断问题的所在，并迅速的解决问题，就需要大量的专业人才对专业问题进行判断和解答。但现实当中因为房地产项目开发周期较长而且管理体系庞杂，专业分布较为广泛。从前期工作到设计施工再到最终交房，一个项目的开发周期最短也要两三年以上，而且中间穿插交织着繁多的具体环节。在此过程中往往是一个管理人员分管多个环节，而这样一个管理人员无法在各个专业都做到精通，不能对专业问题作出快速准确的判断。一般遇到此类情况，地产企业往往盲目信任勘察设计单位，由勘察设计单位出具解决办法，但是目前勘察设计行业分工细致，各专业之间的衔接较为松散，较难有覆盖各个专业的高级人才，提出的解决意见往往也是顾此失彼［4］。由于以上矛盾的存在，一些拥有高级专家资源的勘察设计企业，通过对传统专业团队的不断补充，形成了拥有较多跨专业高级专家资源的专业技术咨询公司，通过以专家组的形式，对房地产公司开发过程中遇到的各类问题进行指导，甚至亲身参与到项目管理当中去，以弥补房地产公司在专业问题管理方面的人员缺陷，在房地产项目的开发过程中取得事半功倍的效果［5］。
2房地产工程管理体系简介
房地产工程管理体系包括以下内容［2，3］:1)前期管理。房地产项目前期管理包括:项目建议书，可行性研究报告，项目开发的产品策划等。前期管理的质量是整个房地产项目成功的关键。前期管理就是从土地中标到实体工程建设开始为止，这一阶段是整个阶段管理的关键核心。在这一阶段的主要工作是建筑规划设计、建筑方案设计的招投标管理，施工招投标管理以及工程现场的实际情况踏勘等，任何一项专业问题出现漏洞或错误都会对整个工程后续的管理造成工作上的失误和经济上的损失，这一阶段的管理决定了整个项目的成败。2)设计管理。房地产工程的设计管理工作包括:选择符合项目条件的勘察设计单位;与设计人员保持良好的沟通;严格控制设计质量，按照国家规范、招标要求和合同规定执行。设计管理在选择勘察设计单位时不可以单纯的按照低价中标进行控制，在控制勘察设计费用的同时应该选择经验丰富、实力雄厚的勘察设计单位;在日常设计过程中管理人员与设计人员保持顺畅的沟通，把握设计进度，随时解决设计中出现的问题，把对于项目的设计要求和目标准确的传达给主要设计人员;严格按照设计管理程序和相关规定进行图纸管理，一旦审图通过，不可擅自变更，不可随意提出修改要求。3)施工管理。房地产工程的施工管理工作包括:施工合同管理、工程质量管理和工程进度管理。高效的合同管理是合理节约开支，提高房地产项目投资回报率的重要环节;而工程质量管理是工程成败的根本，只有在保证工程质量的前提下，项目才能生存，好的工程质量是树立房地产企业形象的重中之重，房地产项目的工程管理人员，要能够把握全局，协调促进设计、施工等单位完成好工程质量管理工作;工程进度管理关系到房地产企业和施工企业的资金成本情况，还切实关系到交房周期，在进度管理过程中，要监督配合施工企业编制出契合实际的施工组织方案和进度计划，并确保工程严格按照进度计划进行。结合合同管理、质量管理和进度管理建立有效的管理机制，完善管理体系的系统分类，将材料管理、人员管理、资料管理等具体环节穿插到整个管理体系当中，有机结合工程管理体系框架，实现不同维度的管理路线，使工程建设顺利进行。
3房地产工程管理体系中的常见专业问题
3．1房地产项目前期管理中主要的专业问题
房地产项目前期管理中主要的专业问题是缺乏专业的调研团队，缺少前期调研论证，不具有可行性研究分析能力。不能对项目进行技术、经济方面的考量和论证，这就造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，导致后期出现诸如建筑方案不合理、户型单一、结构设计不够优化，成本较高，公摊和空置过大等一系列严重问题，影响着土地资源和资金流通的优化配置［1］。
3．2房地产项目设计管理中主要的专业问题
房地产项目设计管理中主要的专业问题包括:1)勘察单位选取不是以技术实力和方案的合理性为主要评判标准，仅仅依靠价格确定勘察单位，忽略勘察方案对地基基础的指导意义，最终因小失大，导致地基基础成本增加、工期增长等诸多问题。2)施工图不能按照勘察成果进行设计，因为结构设计人员对岩土专业了解较少，现在行业细分的结果导致各专业人员隔行如隔山，结构设计不能理解勘察参数如何正确使用，从而造成设计上的浪费或者不安全。3)设计人员因技术实力问题，较难对规范、设计原理及其他项目经验有较全面的了解，当经验不足时，往往采用较为保守的设计方案，造成成本和工期的大大增加，也是对社会资源的极大浪费［2］。
3．3房地产项目施工管理中主要的专业问题
房地产项目施工管理中主要专业问题包括:1)施工单位对施工图理解不到位，机械的按照图纸施工，不能根据实际情况作出及时汇报及调整，导致返工，造成成本上的增加和工期的拖延［2］。2)施工单位有意识无意识的变更施工图上内容，导致设计意图不能表达，造成承载力不足或正常使用的不便，影响项目竣工验收和后期使用。3)施工单位低价中标，为了实现盈利，施工产生较多非必要变更，甚至偷工减料，施工质量难以控制，导致工程质量不合格，酿成重大隐患。
4通过专业咨询解决专业问题的案例
RK房地产公司在国内某项目上全程引入了专业咨询公司参与项目管理的过程，取得了非常优异的成果。首先是在项目前期引入世界知名工程前期管理咨询公司ARUP，在项目前期调研和方案确定方面提供了具有国际水准的大规模住区开发咨询和产品规划咨询服务(整体规划、户型设计、配套咨询服务)，让RK公司在前期管理中的区域整体规划、产品定位、户型设计和配套设施方面有了较为长远的开发眼光，结合国内咨询公司YJ的实地调查分析成果，共同完成了对项目的开发推广进度计划和整体区域定位工作。在项目设计管理阶段分别引入国内由专业领军人物，国家级勘察设计大师领衔的顶级土木工程设计专业咨询团队，从地块的方案设计阶段介入，由专业咨询公司提供勘察方案，在招标过程中咨询公司协助RK公司审核勘察和设计招标文件、筛选中标单位。随后辅导勘察单位提供了准确的岩土工程参数，并提供合理的地基基础方案为结构设计工程师提供了强力的技术支持。在设计过程中，咨询公司采用较为先进的钢筋混凝土计算理念和丰富的应用经验指导结构设计工程师进行设计［6］。在施工管理阶段勘察施工全过程由咨询公司指导监理单位，现场获得第一手资料，地基基础施工过程和结构施工过程中咨询公司通过现场巡视和专门指导的方式指导施工管理。通过以上咨询服务，取得了较好的成本控制成果和进度控制成果，该项目约20万m2建筑面积规模与同区域其他房地产公司每平方米造价节约150元，整个项目地基基础方面节约2000余万元，上部结构方面节约1000余万元，工期共节约3个月。该项目销售获得所在省的冠军，RK公司借此项目一举成名，打开了该省的市场［6］。
5结语
1)我国房地产业起步较晚，国内房地产企业的工程管理水平参差不齐，在各个环节缺少专业人才。2)国内外专业公司不断整合技术力量，逐渐形成了以行业领军人物带领的专业咨询团队，依托专业咨询公司开展房地产工程管理专业咨询业务。3)在房地产工程管理过程中引入专业咨询公司，提供专业的技术指导和咨询意见，获得了较好的经济效益和社会效益。4)专业咨询在房地产工程管理中的推广有利于节能减排，契合建设节约型社会的需要。
作者：毕志宇 张力 单位：英国诺丁汉大学 上海长凯岩土工程有限公司
参考文献:
［1］陈加庆．房地产开发项目工程管理问题及对策研究［J］．科技信息，2012(3):474-475．
［2］李辉．房地产企业工程管理模式研究［D］．长春:吉林大学，2015．
［3］伍兴中．基于房地产开发工程项目管理的分析与探讨［J］．广东建材，2009(5):248-250．
［4］尹贻林，张勇毅．中国工程咨询业的发展与演进［J］．土木工程学报，2005，38(10):129-133．
资产管理方式范文6
监管部门不断出台的金融紧缩政策削弱了企业对银行信贷的依赖，在客观上带动了信托、地产基金等金融创新工具的发展，而产业自身升级与分化则决定了未来房地产融资市场的崭新格局。在这些复杂因素的综合影响下，当前房地产融资市场呈现出以下主要特征：一是以银行信贷为主导的单一融资格局；二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向；三是房地产融资市场体系不健全。
（一）以银行信贷为主导的单一融资格局
我国房地产开发的融资方式包括银行信贷、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预售款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998年～2007年房地产开发各项资金来源中，“定金及预售款”的比例一直在30％以上，另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。
以2004年为例，我国房地产开发资金总额为17168.77亿元，同比增长29.9%，相应地，房地产融资总规模也在逐年攀升。受宏观调控政策的影响，银行信贷增长幅度一路下滑，2004年银行信贷只占开发资金总量的18.4%，自筹资金与定金及预售款增幅较快，分别占资金总量的30.3%和42%。由于预售款中大部分是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此总体上看至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道过分依赖商业银行。
2007年，前三大资金来源总计29361.45亿元，占当年房地产开发资金来源总额的78.8%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖性仍然较强。
由于融资渠道单一，所以在银行信贷被收紧之后，没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补，因而造成房地产企业的严重贫血。这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道。
（二）多元化的融资渠道日趋活跃
其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%，但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑。尽管目前仍存在法律障碍，但是业内对于房地产产业基金的重要地位和作用还是有着难得的高度共识，而市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路。可以预见，伴随产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的中流砥柱。
资金信托计划是近年来最活跃的地产融资工具，虽然其融资额在整个房地产融资总量中仅约占1%，但是它所表现出来的创造性、灵活性与适应能力却让我们叹为观止。为了改善房地产融资市场的疲弱局面，银监会公布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，该暂行办法将对符合规定条件的房地产信托业务放宽限制，这将有可能把资金信托计划变为真正意义上的房地产信托。
此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理、实现企业长远发展战略规划的角度看，上市是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期，国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多，因而纷纷寻求海外上市融资。
（三）房地产融资市场体系不健全
尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过200份信托合同的限制，并且需要提供齐全的项目手续文件。房地产项目的银行信贷审核就更为严格、贷款条件也更为苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的提高，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险，借助地下金融或者进行资金“寻租”。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管部门在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的健全的房地产金融市场体系。
二、房地产融资市场的发展趋势
就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，一定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将是乐观的。预计房地产融资市场将呈现以下发展趋势：
（一）融资市场格局多元化
以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。
（二）房地产融资体系逐步健全
房地产融资体系的健全包含两个方面：一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。
（三）资产证券化积极推进
资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善了资产流动性。由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。
