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房地产企业资产管理范文1
关键词：
房地产开发；资金管理；风险控制；企业管理
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）17009502
1引言
房地产开发企业具有土地取得较难、开发期限较长、资金投入巨大、对资金回收要求紧迫等特点，房地产开发企业较其他行业存在更严重的资金断裂危险。因此，研究房地产开发企业的运作特点、资金管理、风险控制、国家政策走向具有重要的现实意义，这将为房地产开发企业避免经营失败提供有效的参考思路，也为行业健康发展与经济稳定起到促进作用。
2加强项目开发周期管理，按计划完成建设进度
房地产项目开发从取得土地使用权、设计、施工，到建
成销售收回投资，周期较长，一般在三至五年左右，鉴于开发周期长的特点，必须对开发周期实行过程控制管理。企业在实现销售前，资金都是投入期，不仅要投入开发成本，还有资金融资成本，以及人员费用、售前广告推介费用等，无论开发过程哪个环节出问题，都可能影响与改变企业资金计划，影响资金调度，进而影响整个公司的资金周转。
项目开发进度的把控在房地产开发过程中处于非常重要的环节，它是公司整个资金回笼计划的关键环节，必须严格按项目开发进度管理，按原定计划完成相应的工程进度，做好资金配比计划。这样就能有效减少资金积压和资金调度不灵，也就减少了在建设阶段资金短缺的风险。
3合理控制融资时点及融资总量，既安全又充分地发挥财务杠杆的作用
几乎所有的房地产开发企业，都有资金缺口，都须对外融资，究其原因：一是房地产开发资金占用量巨大，小则十几亿，多则几百亿；二是为了充分利用财务杠杆，中国在相当长的一段时间内，房地产行业的利润仍然大大高于社会平均利润，也远高于资金成本，通过一定量的适度负债，发挥财务杠杆的积极作用，可获得较可观的资金回报。
然而，房地产开发企业融资的总量较大，利息总额较大，资产负债率偏高。如若未能及时回收投入资金，融资利息将成为企业沉重负担，高额利息不仅蚕食了企业利润，也加重了资金压力。这就要求房地产企业在融资时，一定要根据开发规模、开发进度、企业自有资金总量、资金回笼周期等维度来详细计算融资的方式与融资的总量，以及融资的时点，同时要注意负债适度，不能因为很难融到资，就过多地负债，造成资金浪费及资金成本的增加。在这里，要特别强调融资的时点，融资并不是早借早好，要按“总体规划、提前准备、按需实借”原则进行，即融资的时点是根据项目开发进度及资金配比的总体规划，测算出的借款时点，做好融资的相关商务活动与准备，按需要实际提款。遵循这一原则，不但减少了资金成本，提高资金使用效率，而且可以减少财务风险，提高财务管理质量。
4注重客户价值服务，减少滞销风险
4.1强化内部预售环节管理、及时取得预售许可
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府有关管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售许可是一个销售关键节点，《商品房预售许可证》是房地产企业回笼资金的开始，取得了预售许可，即意味着投资回收进入了实现阶段。企业从证书管理、影响满意销售条件的资料准备管理、证书类文件办理时限要求管理，到《商品房预售许可证》的取得管理都须指定相关人员跟踪负责，及时汇报各环节进度情况，统筹排售期，并建立严格的责任考核制度，确保不拖延预售开始日期。
4.2策划项目营销方案，做好客户价值服务工作
为客户着想，就是为自己着想。现在房地产开发公司的竞争，除了注重产品质量外，要把客户价值服务放在非常重要的位置上。而良好的客户价值服务工作，与优秀的项目营销方案策划是分不开的，立足于客户需要的项目营销方案策划是实现销售的有效途径，客户价值服务是实现销售的卖点。房地产开发企业应以实现客户价值服务作为核心竞争力，从而推动项目的销售，甚至是公司品牌形象的建立与宣传。客户价值服务就是从客户角度出发，解决客户为什么要买我们公司的产品以及为什么要买我们这个项目的房子这两个问题，要解决好客户这两个问题，企业要从房子保值、生活配套措施、交通环境、周边商业升值潜力等价值元素为客户着想，这可追溯至房地产开发企业在项目选址时就应为客户认真负责研究这些价值元素，这样的产品才能成为大众追逐的对象，使企业产品不仅成为人们居住的场所，也能成为需求者争先投资的标的物。
5洞察政策与行业的未来走向，预先采取稳健发展的策略
房地产行业不属高科技行业，也不属于新兴产业，它是一项传统行业，只是随着改革开放、住房制度改革、城市化城镇化进程中而壮大起来，其中也因为我国城镇土地开发利用政策及城市化促进了这个古老行业以一种新的方式重新焕发出活力，之所以说是一种新的方式，是区分于我国改革开放前房产主要以自给自足的模式存在。房产主要有两种功能：居住功能和投资功能，中国房产以前主要是居住，而近几年来，投资功能有超过居住功能的势头，究其原因，敝人认为是老百姓缺乏有效的投资渠道，最后选择了不动产作为增值保值的途径。
一直以来，房地产行业都被当作高利润回报甚至暴利行业，很多不从事房地产开发的商品流通企业、生产制造企业纷纷加入房地产行业，从我国房产发展历史及现西方主要国家房产市场的情况看，房地产行业不应成为高回报的行业，这可能也要检讨我们的土地开发利用政策。
近十年来，特别是2006年以来，中国房价上涨速度过快，开发存量速度增加，部分城市出现楼盘卖不出去、楼盘空置现象，而近几年来，甚至出现开发商因资金链断裂跑路及二三线城市空城现象更加剧了房地产行业可能存在的泡沫危险，房产的投资与投机突显出来，行业风险在加大。
从人口角度分析，随着我国22-32岁年龄段人口的减少，结婚年龄段购房刚性需求相应减少，且目前房产供应量及房价不平衡，未来十年我国商品房的开发速度会明显慢于前十年，房地产行业从快速发展期进入了平稳发展期，行业利润率也呈下降趋势，不断接近社会平均利润。因此，非房地产企业不应盲目地跟进房地产行业，房地产企业也不应盲目地扩张。
由于有目共睹的房价急剧上升原因，政府从2009年底不断出台了控制房价的各项措施，虽未能快速降低房价，但对控制房价继续上升有了明显改观，同时交易量显著减少，使房地产市场从过快的发展阶段实际上走入了逐渐稳步健康的发展阶段。在房价高位现状及国家严控政策下，房产的投资功能正在弱化，居住功能得到加强，在此趋势指导下，房地产开发企业须进一步控制风险，战线不宜拉得过长，应适当收缩战线，以便快速应对风险；另一方面，企业在各城市开发部署时，应根据不同城市的人口结构、就业情况、城市成长情况、城市产业特点因地制宜，制定差异化的城市开发计划，减少存量压力，缩短开发周期，加快周转，及时回收资金，以减少政府可能出台新的更严厉控制政策的不利影响，保持企业适当规模发展，提前应对政策与行业风险，保持企业健康发展。
6结语
资金管理与资金风险是每个企业管理的重点，而对于房地产开发企业来说，资金风险更是关系经营成败的重中之重，资金管理不到位，资金风险控制措施不当，都会给企业带来致命的打击，使前期开发投入的资金付之东流，一切回报成为泡影，所以，房地产开发企业管理中资金管理与资金风险控制紧绷之弦一刻不能松。
参考文献
房地产企业资产管理范文2
摘要：房地产企业资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在经营过程中，资金投入额度大、周期长，资金运作过程复杂。加强企业资金管理，可以提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率，并能够有效降低企业资金风险，是保证房地产开发项目顺利进行的重要环节。
关键词：房地产企业；资金管理；思考
中图分类号：F820.4 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）23－0146－02
房地产企业资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理。房地产开发项目通常需要开发商投入大量的资金，并且这种支出需要较长的时间才能收回。加强对企业资金的控制和管理，是保证企业开发项目顺利进行的重要措施。
一、当前我国房地产企业资金管理存在的缺陷
（一）资金管理意识淡薄
房地产行业在我国尚属新兴行业，相关体系制度还不完善。一些房地产企业的管理人员缺乏资金管理意识，没有树立起时间价值、资金成本等观念，致使资金管理环节薄弱，存在较多的问题。很多房地产企业内部资金管理的责任划分不清，设计变更没有标准程序，工程建设质量不达标，工期拖延，销售策划不够等，这些行为对企业投入资金的按时回笼造成了直接的影响，不利于企业资金链的良好循环。
（二）融资形式单一
目前，我国资本市场的发展还处于起步阶段。受限于资本市场的发展，房地产融资市场也仍处于起步阶段。房地产企业进行融资时，一般采用短期和长期银行贷款的方式，由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。近几年来，国家监管部门对地产企业上市控制严格，这就使得部分房地产企业不能够利用发行股票的方式筹集资金。房地产企业的融资方式往往只是停留在短期，融资风险高，偿债压力大，不利于房地产企业的资金运作。
（三）投资决策不科学
前几年国内房地产市场较为火爆，理论投资回报率较高，使得一些房地产企业在关注行业利润时，忽略了行业发展的周期性以及潜在的风险，对未来行业面临的挑战估计不足。部分房地产企业没有对开发项目的合理性、房地产市场的消费趋向、市场上的供求情况等进行科学分析，就盲目进行项目投资，这样房地产企业很难得到合理的投资回报，容易使企业背上沉重的包袱。
（四）负债比例较高
房地产企业经营活动具有投资额度大、建设工期长等特点，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业IPO（首次公开发行股票）和股权再融资的限制较高，多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。为此，房地产企业承担着较大的财务费用压力和风险。根据统计，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。
（五）资金沉淀问题突出
根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量出现明显上升，以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推测得出2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过了国际公认的商品房空置率10%的警戒线。全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。空置的商品房大量地挤占了房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。并且，有相关报告指出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系，商品房空置率上升时，房地产企业的经营利润率则一路下降。
二、提高房地产企业资金管理水平的有效途径
（一）拓展融资渠道
作为资金密集型的企业，如何解决融资问题是房地产企业必须考虑的一个问题。目前我国房地产行业已经开始探索多元化的融资渠道。资本市场中的直接融资渠道和间接融资渠道都需要加大开拓力度，应进一步完善多元化的房地产金融市场体系，包括投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式。在多元化的情况下，来自民间的大量资金就可以从楼市分流到基金、债券、信托等上来。由于只有好的企业才能够拿到基金、债券、信托等，因此，多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企业解决融资困难的问题，还可以促进房地产行业内部优胜劣汰，提高企业自身素质。
（二）强化开发项目的可行性研究工作
房地产开发投资大、周期长，存在较大的经营风险，因此，在确定投资开发经营项目时，首先应调查清楚投资项目的背景情况，避免有产权问题方面的纰漏，以确保投资回收。其次，做好市场调查工作，调查并分析项目所在区域的人口发展情况、经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况、房地产市场情况等，并做出客观的预测。再次，要认真对投资项目的前经进行分析比较，企业应集中优势资源开发那些经营效益好、风险小、周期相对较短的项目。最后，企业应根据项目开发进度合理估算需求量，制定合理的筹资方案，以保证项目的正常进行。
（三）加强资金预算管理
资金预算是实现资金良性循环的基础，科学、合理的预算体制能够促进企业有效使用资金，提高资金的使用效率。企业资金预算分为年度预算及月度执行预算，采用直接法编制，并采用间接法编制予以验证。年初，财务部门应根据企业实际情况制定资金预算计划，主要包括资金预算收入和资金预算支出两项内容。通过制定资金预算计划，可以明确企业年度资金运作的重点，有助于公司对日常资金的跟踪和控制，能够有效避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案制定后必须严格执行，这样才有利于资金预算管理作用的充分发挥。
（四）严格控制项目成本
一是要准确核算项目成本。对成本进行准确的核算，使产品成本可以正确反映出房地产企业产品的实际支付，从而合理的确定销售价格，为企业回收资金打好基础。二是控制工程费用支出。工程支出是房地产企业日常主要资金支出，并且工程支出节点具有一定的调节性，房地产企业经常利用工程支出节点的可调节性来调节企业资金流，进而控制工程费用支出。这就要求房地产企业的工程部门和财务部门评估、分析出各项在建项目工程资金需求的紧急程度，做好各个环节工程款的支付计划，控制工程费用支出。三是控制管理费用支出。财务部门应对企业管理费用支出进行严格的监督审核，拒绝一切不合理的支出，以保证流动资金用在关键的环节。
（五）做好资金回收工作
任何商品制作完成后，必须销售出去才能获得收益，房屋也不例外。在销售房屋时，既有可能市场行情好于预期，也有可能市场行情坏于预期。无论怎样，房地产企业都应做好市场行情调查，正确核算包括开发建设成本、销售成本、房地产行业平均利润在内的房屋销售成本，并尽快将房屋销售出去，将资金收回来。如果在在房屋销售期内出现销售低谷，房地产企业应冷静地对市场进行研究和分析，看市场是否会在不久的将来反弹，如果预测出现反弹，并且反弹所带来的收益要大于等待时所产生的新的资金成本，那么就可以耐心等待一段时间。如果短时间内不会出现反弹，房地产企业应按照当时市场行情，尽快推出房屋，收回资金，以避免产生更大的亏损。
（六）加强资金的风险控制
企业资金风险主要有三种，一是资金的使用风险，它主要表现为企业的投资风险，事先可以控制，对此类风险应加强事先控制。在评价投资项目的可行性时，应将评审程序尽量做到科学化、专业化，尽量降低预计风险的发生概率；在进行重大投资决策时，企业应形成科学的制定决策的程序和有效的决策约束机制，以保证决策的合理性；同时，还应对资金的流向进行跟踪管理。二是资金的在途风险，一般发生在企业资金结算过程中，因此房地产企业应慎重选择结算票据。三是资金的或有风险，主要是企业为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，企业在为企业提供担保时应慎重考虑，并要有完善的审批程序。
（七）建立资金管理信息化平台
房地产企业资金管理信息化平台是一套以资金管理为核心，以资金收入与计划为主体，以统一的接口与各分公司系统相联，辐射分公司的所有楼盘的资金管理系统。平台具有管理企业内部资金收入与计划情况，自动查询余额与报表汇总的功能。在资金管理信息系统中，资金的流入流出被集中控制，资金的流向也能够实现全程跟踪。资金管理信息系统可以对企业的资金进行统一计划、统一拨付、办理公司间往来结算、核定公司直接可动用金额或日常现金余额，真正实现了一体化管理，加快了信息传递效率，有助于资金使用效益的提高。
结语
房地产企业的经营效益与资金管理的水平密切相关。由于房地产市场本身存在着较多的不可控因素，从而导致房地产项目的开发建设与经营管理也存在着较多的不确定因素。房地产项目具有投资大、风险大、资金回收慢等特点。房地产企业应通过开展多元化融资、盘活沉淀资金、加强资金计划管理等手段进一步提高企业资金管理水平，保证房地产项目的顺利开发。
参考文献：
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房地产企业资产管理范文3
【关键词】房地产企业 资金管理 企业竞争力
随着商品全球化的趋势加深，国家之间的贸易往来越来越密切，房地产企业不能局限于企业的短期效益，应当注重企业的长期发展。如何保证房地产企业的可持续发展，是现阶段房地产企业有待解决的问题。只有做好资金管理，有效使用企业资金，才能够保障房地产企业的健康发展。
一、房地产企业资金管理中存在的问题
（一）管理者的观念滞后
在目前许多房地产企业数量多，管理者受到知识水平以及眼界的限制，往往停留在传统的管理观念上，认为自身的经验和能力能够对企业的各方面管理工作进行有效规划和控制[2]。他们往往认为现论和方法就是对传统理论的再加工，具有较强的独权意识，控制了企业各方面的决策权。尤其是在房地产企业中，此类现象尤为突出。管理者认为企业资金都是一些小数额的债权，不需要多加关注，这对企业的可持续发展造成了一定的影响。
（二）缺乏相应的监督机制，资金拖欠时间较长
房地产企业的规模大，资产相对也比较多，且结构设置复杂，多头管理的问题比较突出，资金的管理更是存在较多的问题。许多销售人员未能及时告知会计部门，导致销售与会计核算相脱节。此外，部分管理人员受到自身专业素质的限制，加上其他管理工作繁重，未能及时对资金的回收进行核对，导致拖欠账款较多，对企业的正常运作以及资金周转造成了一定的影响。收款工作的不认真，加上部分客户无力偿还、不负责任的销售人员没有及时督促客户将款项上缴等问题，使得房地产企业的资金管理存在较大的困难，也使得资金拖欠时间过长，财务成本大大增加，房地产项目整体盈利水平受到影响。
（三）缺乏完善的内部控制
在房地产企业资金管理中，内部控制机制的作用未能有效发挥，没有做好销售审批、回款入账、定期对账、超期催收等工作，导致资金拖欠时间延长。因此需要不断完善内部控制，从根本上杜绝资金拖欠的现象发生。但是在目前的房地产企业中，没有重视内部控制制度的完善，内部控制仍停留在形式上，没有起到应有的作用，企业应当进行事前、事中、事后控制，从销售到回款，再到售后服务，全面掌握产品相关情况，严格按照企业内部控制制度各项节点执行。
（四）缺乏多元化的融资渠道
我国目前的房地产企业中，资金主要靠以下方式取得，例如从银行贷款、通过股权向股东融资以及利用企业本身的资金。上述方式中要求最高的是股权融资，一般来说使用这种方式融资的基本是大型房地产企业，已经完成上市，在中小房地产企业中较难实现，所以，通过银行贷款是房地产企业中最为普通应用的融资方式，由可看出融资渠道非常单一，这大大限制了企业的资金来源，使房地产企业的资金需求无法得到满足。其次，在近年前国家的宏观调控中，陆续出台了诸多类似于限购令等法规，不少房地产企业从银行中可贷出的资金越来越少，根本不足以应付。
二、房地产企业资金管理的应对措施
（一）树立正确的风险意识，完善资金管理制度
房地产企业要想扩大市场占有率，需要为客户提供其满意的赊销方案是提高企业销售量的重要渠道。但房地产企业也要重视资金的回收管理工作，树立正确的资金管理意识，认识到财务风险对企业发展造成的影响，不断完善房地产企业资金管理制度，从而保障房地产企业的流动资金储备量，保障企业的正常运转。如何完善企业资金管理制度，首先要从细化资金管理流程出发，即加强对资金全过程的分析与优化，指定项目负责人进行资金管理，并要求负责人对资金的进度进行全面追踪，及时有效的措施是保障企业流动资产、降低坏账产生风险的重要措施。然后需要加强资金的监督工作，对企业各项目的资金的变化以及回款金额进行及时汇报和入账，管理层通过加强管理监督通过一定的手段和方法进行催款，保障企业资金的安全性。对资金管理人员和销售人员开展专业培训，注重老账的催款工作的有效开展，有助于提升资金的回款率，降低企业财务成本。
（二）完善信用制度
全面、科学的信用制度是降低坏账风险的重要措施，企业要重视信用制度的建立，并制定相应的信用评价标准，采用信用分级制度，并给予一定的信用优惠，从而完善企业的信用制度。首先需要确定相应的信用评价标准，企业信用评价标准主要是企业的发展规模、市场占有率以及过往应收款项记录等方面进行全面的衡量，从而判断企业的信用度。在实际管理过程中，企业首先需要侧重于三个基本点：企业承担风险的能力、客户的经营现状以及发展前景。在评定客户的信用等级之后，企业可以与销售部门进行沟通，这主要是由于销售部门对客户的信誉作为了解。因此，销售部门需要参与客户信用等级的评定，对客户的能力、资产等方面进行科学风险，从而确定给予客户怎样的优惠政策。最后在信用管理中，企业在接受客户订单后，需要明确付款时间以及折扣额度等内容，从而最大限度的保障企业的债权，降低坏账的产生。
（三）强化内部资金管理
由于房地产企业的规模大，市场占有率也较大，与其他企业相比，具有较多的融资渠道，其往往注重长期效益，加上企业产品和结构的多元化，具有特殊的竞争优势。但是随着民间资本的壮大，越来越多房地产企业的涌入市场，对房地产企业造成了一定的冲击，加上目前的房地产市场属于买方市场，各房地产企业的销售价格相差不大，加上部分房地产企业在新技术、新材料的应用中，不断提高了市场占有率，使得普通房地产企业失去了传统优势地位，而房地产企业为了提高产品销售量，有时不得不做出让步，例如降低首付额度等。这使得房地产企业资金数量不断增加，而回款速度又不嗉趸海增加了企业的负担，并且有可能形成坏账，对企业的可持续发展造成了一定的影响。房地产企业需要做好项目可行性研究，在充分评估项目风险的基础上，做好项目投资管理，避免缺乏周转资金造成的负债增加，降低房地产企业资金的占有量，企业需要定期对资金使用情况进行调查，并通过财务报告了解企业资金情况，从而对各种项目的资金流动情况进行跟踪管理，严格按照项目合同约定进度付款比例执行，将项目管理人员与资金管理责任挂钩，并制定相应的激励制度，提高员工的工作积极性。
（四）融资方式多元化
我国房地产中目前还未形成完善的金融市场体系，比方说很多规模较小的房地产公司的融资仍然只能通过银行贷款获得，极少一部分可满足股权融资的要求。经过调研发现，我国目前在银行贷款的方式占房地产企业融资方式的75%，直接破坏了我国完善金融市场体系，带给金融市场很多无法解决的问题可能。我国现有的政策对房地产金融市场的要求严谨性不足，使房地产企业逐渐显露出融资方式多元化发展的形势。但由于其无法持续性满足房地产企业的资金需要，因此多元化发展的空间尚有待提升，需要吸纳先进的资金管理经验，打破固态的融资理念，促进房地产市场与证券市场的对接工作，以真正实现多元化融资的目标。
三、结束语
综上所述，我国房地产行业当前的形式中，现金如同企业的血脉，贯穿每项经济活动，房地产企业资金数额大，资金管理是房地产企业管理中的重要内容，对企业的资金安全以及正常运营具有重要影响，因此，房地产企业需要重视资金管理，积极调整资金管理策略，使用更合理的资金运作方法，摈弃限制发展的传统保守观念，多元化开拓企业的融资渠道，保障房地产企业的资金安全，才能够实现企业的可持续发展。
参考文献
房地产企业资产管理范文4
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论
房地产企业资产管理范文5
【关键词】房地产 资金 管理 预算
房地产行业属资金密集型行业，房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少，大部分破产的企业是因为资金管理出现问题，导致资金链断裂。所以，很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造，以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。
一、资金预算的编制
开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段，需要编制的资金预算有较大的区别，具体包括：
1．项目拓展阶段
在项目拓展阶段的可行性论证分析环节，项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门，对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算，在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金，以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。项目所需启动资金金额与企业的项目开发模式，工程款支付方式有很大的关系。通常情况下，项目的启动资金主要包括土地款、土地取得相关税费和项目前期费用。
2．项目开发计划制定阶段
企业已取得的项目在开发计划制定后，应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算，并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料，同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况，能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时，通过该预算的编制，能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，则对企业的基础资料要求很细，对企业的计划管理水平要求较高，否则会大大降低预算的准确度。
项目资金流量预算并非一成不变，当公司调整了项目开发计划，或者项目投资匡算进行了调整，如遇到原材料价格上涨，项目重大设计方案变更等，项目的现金流量预算应进行相应的动态调整。此外，如果企业的采购付款政策发生了变化，资金流量预算也应进行调整。
3．项目开发阶段
对于多项目运作的房地产开发企业，在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量，它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流，也未反映公司层面的资金收付，如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。
对同时进行多项目运作的房地产企业来说，公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调，需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此，编制短期公司整体的资金执行预算，既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题，又能为公司短期资金收付，以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。
资金执行预算编制的周期可以为季、月或周。如果采用季度编制方式，最好在月度进行调整和修订，以提高执行预算的准确度。按月度编制执行预算相对来说比较科学和合理，既保证了预算相对比较准确，又避免因预算期过短导致企业各部门整天陷于预算之中，从而产生对预算管理的逆反心理。
二、资金预算的执行与控制
资金预算特别是执行预算编制完成后，各部门在进行具体的资金收付时，应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时，除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外，还应将资金预算作为控制的依据，设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项，及时安排支付；对不符合资金预算的款项，包括无此预算的款项，以及实际支付金额大于预算金额的款项，应先与承办部门进行沟通，确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付，则应作为预算外支出，履行特殊的审批程序。
三、预算分析调整
房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映，财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算，为预算控制提供及时和准确的信息，同时为预算分析提供基础信息。
由于房地产项目开发周期长，在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响，这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此，在预算执行过程中，企业还应建立预算调整制度，对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整，以提高预算的准确度。
四、预算考评
为了提高资金预算的执行率，充分发挥预算的控制作用，企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标（KPI）时，应将预算执行指标作为KPI之一，通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。
在企业预算准确度不高的阶段，可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出，如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出，应进行预算调整，不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出，如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出，应作为部门的超预算支出。
房地产企业资产管理范文6
一、房地产企业资金管理的关键控制点
（一）内部影响因素
1、开发报建计划
按照国家相关规定，房地产企业需依次完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称四证）的开发报建后，方可开工建设；取得预售许可证后，方可预售。同时，按照信贷政策要求，银行需在房地产项目取得四证后方可发放开发贷款。因此，房地产企业的开发报建计划会直接影响资金计划，具体体现如下：
资金收支的时间影响：取得国有土地使用权证的节点决定了土地成本支付的时间；取得建筑工程规划许可证的节点决定了配套费等前期费用支付的结束时间；取得建筑工程施工许可证的节点决定了工程建设支出的起始时间和取得银行开发贷款的起始时间；取得预售许可证的节点决定了销售回款的起始时间。
资金收支的金额影响，按照开发报建流程，可将资金收支金额对应的项目及资金来源划分为三段：取得施工许可证前，项目土地价款和设计、三通一平等前期工程资金支出来源主要为股东投入资本金、关联借款及表外融资；取得施工许可证后至取得预售许可证，项目工程建设资金支出来源主要为银行开发贷款；取得预售许可证后，项目剩余的工程建设资金支出来源主要为销售回款。
2、工程进度计划
工程建设支出作为房地产企业的主要支出项目，一般会在合同中约定按照工程进度进行支付，所以工程进度计划决定着上述第二阶段和第三阶段的工程建设支出计划，进而影响项目整体的资金计划。具体体现如下：
对于第二阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与银行开发贷款提款计划的时点和金额相匹配，才能够保证该阶段资金收付平衡，还可以减少资金占用，节省利息费用。
对于第三阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与对应时点销售回款中可调用的资金额度进行匹配，并针对资金的盈余来拟定对应的资金计划。
3、销售回款计划
销售回款作为房地产企业最重要的资金来源，对项目整体的资金安全有着重要的作用，所以需要将销售回款计划作为资金管理的管控点。其对资金计划的影响如下：
销售回款计划的时点和金额除了需要同第三阶段工程建设支出计划的时点和金额相匹配外，还需同开发贷款还款计划的时点和金额相匹配，否则将可能出现资金链断裂，影响项目开发建设。
综上，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划从时间和金额两个维度影响着房地产企业的资金计划，当开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划变化时，对应的资金计划需要作出相应的调整，否则会出现资金收支不平衡，因此需要将其作为资金管理的关键控制点。
（二）外部影响因素
1、房地产信贷政策
房地产信贷政策是国家对房地产行业实现宏观调控的手段之一，其对资金管理的影响主要如下：
（1）对资金收支的时间影响
按照当前信贷政策规定，房地产企业银行开发贷款提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出相关的依据，而贷款的期限一般为三年，最长不超过五年。同时，各银行在此基础上，为加强风险管控，又会对提款期限、还款计划进行约束。这些因素限制了贷款资金的取得与归还时间，从而影响着资金安排。此外，信贷政策还会影响各银行对个人按揭贷款业务的偏好和销售策略，进而影响销售回款的取得时间，从而间接的影响着资金计划。
（2）对资金收支的金额影响
按照国务院最新规定，保障性住房和普通商品住房项目资本金占投资额的比例需不低于20%，其他项目资本金占投资额的比例需不低于25%。各银行在做授信方案时，还会按城市类别和项目情况相应提高该比例。所以开发贷款额度会受到项目投资额和项目资本金的制约。同时，房地产企业开发贷款一般会设置抵押物，融资额度需不大于抵押物评估值乘以抵押率。抵押物评估值由市场决定，而抵押率则由银行确定，一般不高于70%，因此，融资额度还会受到银行设定的抵押率影响。此外，由于信贷政策对开发贷资金用途进行了限定，只能用于项目开发建设且不能用于缴纳土地出让金，所以开发贷款资金用途的限制也制约了融资额度。而信贷政策对贷款利率的约束也从很大程度上影响着利息费用金额。除此之外，个人按揭贷款信贷政策则会影响销售定价，进而影响销售回款的金额。因此，信贷政策对融资额度、利息金额、销售回款金额均构成影响。
2、商品房预售管理
按照《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房在预售时，需开立商品房预售款专用账户，预售款需全部存入该专用账户，并接受房管部门监督，在获得房管部门批准后方可使用。同时，以广州为例，房管部门还对不同工程进度预售监控账户资金留存的最低比例进行了限制，所以商品房预售管理规定对房地产企业销售回款的使用在时间和金额上均进行了约束。
综上，房地产信贷政策和商品房预售管理规定在时间和金额上均对房地产企业资金安排进行了约束，因此也需将其作为房地产企业资金管理的关键控制点。
二、房地产企业资金管理的管控措施
（一）建立动态资金管理体系
上文已分析开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变动会要求资金安排及时做出调整，这种动态的变化对资金安排时间的及时性和金额的准确性提出了较高要求，而动态资金管理体系能够有效的解决这一难题。动态资金管理体系搭建思路如下：
时间管理：由于影响资金收付时间的源头为业务计划，所以需要将业务计划转化为资金收支时间。从收入端来说，可以将销售计划分解为签约计划，进而结合收款规律生成回款时点，当销售计划变动时，系统会自动调整回款时点；从支出端来说，在合约规划确定前，可以将总控计划关键时间节点同相关成本科目对应的付款时间相关联，合约规划确定后，将合同付款时间节点直接同相关成本科目对应的付款时间相关联，这样各项支出均能对应成本科目及其付款时点。
金额管理：在明确上述项目资金的时点后，需要进一步明确各时点对应的金额。从收入端来说，各时点对应的金额由收入总额和分配规则决定。在销售面积既定的情况下，收入总额由单价决定；而分配规则取决于回款规律，回款规律可通过总结分析历史回款数据得出，所以通过将单价设置为变量，将回款规律在后台设置为关联规则，在单价和销售计划变动时，系统会自动调整各个回款时点的对应金额；从支出端来说，各成本科目对应的支出总额为动态成本，按照成本管理经验和合同条款约定，可明确而各个节点对应的付款比例，将其在后台设置为关联规则后，在动态成本或进度计划调整时，各时间节点对应的成本科目金额也会随之调整。
有了上述经营活动的动态资金收支情况，财务部门就能够及时的做出相应的资金安排调整，从而更有效的实施资金管理。
（二）加强融资管理
房地产企业融资要素既受到信贷政策的限制，又受到银行具体的融资方案的影响。对于信贷政策的限制，需要加强政策研究，并对达到基本融资条件的实施过程进行管理，使得融资时间和金额能够满足要求；对于银行融资方案，则需要在贷前、贷中、贷后整个过程中跟踪管理，其中，贷前需同银行充分沟通，取得满足项目需要的授信方案；贷中主要是根据开发进度按照银行要求提供相关提款资料并协调银行按时放款；贷后则主要是动态评估项目能够满足银行约束条件，避免违约，对资金造成影响。
