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房地产企业资产管理范文1
关键词：
房地产开发；资金管理；风险控制；企业管理
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）17009502
1引言
房地产开发企业具有土地取得较难、开发期限较长、资金投入巨大、对资金回收要求紧迫等特点，房地产开发企业较其他行业存在更严重的资金断裂危险。因此，研究房地产开发企业的运作特点、资金管理、风险控制、国家政策走向具有重要的现实意义，这将为房地产开发企业避免经营失败提供有效的参考思路，也为行业健康发展与经济稳定起到促进作用。
2加强项目开发周期管理，按计划完成建设进度
房地产项目开发从取得土地使用权、设计、施工，到建
成销售收回投资，周期较长，一般在三至五年左右，鉴于开发周期长的特点，必须对开发周期实行过程控制管理。企业在实现销售前，资金都是投入期，不仅要投入开发成本，还有资金融资成本，以及人员费用、售前广告推介费用等，无论开发过程哪个环节出问题，都可能影响与改变企业资金计划，影响资金调度，进而影响整个公司的资金周转。
项目开发进度的把控在房地产开发过程中处于非常重要的环节，它是公司整个资金回笼计划的关键环节，必须严格按项目开发进度管理，按原定计划完成相应的工程进度，做好资金配比计划。这样就能有效减少资金积压和资金调度不灵，也就减少了在建设阶段资金短缺的风险。
3合理控制融资时点及融资总量，既安全又充分地发挥财务杠杆的作用
几乎所有的房地产开发企业，都有资金缺口，都须对外融资，究其原因：一是房地产开发资金占用量巨大，小则十几亿，多则几百亿；二是为了充分利用财务杠杆，中国在相当长的一段时间内，房地产行业的利润仍然大大高于社会平均利润，也远高于资金成本，通过一定量的适度负债，发挥财务杠杆的积极作用，可获得较可观的资金回报。
然而，房地产开发企业融资的总量较大，利息总额较大，资产负债率偏高。如若未能及时回收投入资金，融资利息将成为企业沉重负担，高额利息不仅蚕食了企业利润，也加重了资金压力。这就要求房地产企业在融资时，一定要根据开发规模、开发进度、企业自有资金总量、资金回笼周期等维度来详细计算融资的方式与融资的总量，以及融资的时点，同时要注意负债适度，不能因为很难融到资，就过多地负债，造成资金浪费及资金成本的增加。在这里，要特别强调融资的时点，融资并不是早借早好，要按“总体规划、提前准备、按需实借”原则进行，即融资的时点是根据项目开发进度及资金配比的总体规划，测算出的借款时点，做好融资的相关商务活动与准备，按需要实际提款。遵循这一原则，不但减少了资金成本，提高资金使用效率，而且可以减少财务风险，提高财务管理质量。
4注重客户价值服务，减少滞销风险
4.1强化内部预售环节管理、及时取得预售许可
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府有关管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售许可是一个销售关键节点，《商品房预售许可证》是房地产企业回笼资金的开始，取得了预售许可，即意味着投资回收进入了实现阶段。企业从证书管理、影响满意销售条件的资料准备管理、证书类文件办理时限要求管理，到《商品房预售许可证》的取得管理都须指定相关人员跟踪负责，及时汇报各环节进度情况，统筹排售期，并建立严格的责任考核制度，确保不拖延预售开始日期。
4.2策划项目营销方案，做好客户价值服务工作
为客户着想，就是为自己着想。现在房地产开发公司的竞争，除了注重产品质量外，要把客户价值服务放在非常重要的位置上。而良好的客户价值服务工作，与优秀的项目营销方案策划是分不开的，立足于客户需要的项目营销方案策划是实现销售的有效途径，客户价值服务是实现销售的卖点。房地产开发企业应以实现客户价值服务作为核心竞争力，从而推动项目的销售，甚至是公司品牌形象的建立与宣传。客户价值服务就是从客户角度出发，解决客户为什么要买我们公司的产品以及为什么要买我们这个项目的房子这两个问题，要解决好客户这两个问题，企业要从房子保值、生活配套措施、交通环境、周边商业升值潜力等价值元素为客户着想，这可追溯至房地产开发企业在项目选址时就应为客户认真负责研究这些价值元素，这样的产品才能成为大众追逐的对象，使企业产品不仅成为人们居住的场所，也能成为需求者争先投资的标的物。
5洞察政策与行业的未来走向，预先采取稳健发展的策略
房地产行业不属高科技行业，也不属于新兴产业，它是一项传统行业，只是随着改革开放、住房制度改革、城市化城镇化进程中而壮大起来，其中也因为我国城镇土地开发利用政策及城市化促进了这个古老行业以一种新的方式重新焕发出活力，之所以说是一种新的方式，是区分于我国改革开放前房产主要以自给自足的模式存在。房产主要有两种功能：居住功能和投资功能，中国房产以前主要是居住，而近几年来，投资功能有超过居住功能的势头，究其原因，敝人认为是老百姓缺乏有效的投资渠道，最后选择了不动产作为增值保值的途径。
一直以来，房地产行业都被当作高利润回报甚至暴利行业，很多不从事房地产开发的商品流通企业、生产制造企业纷纷加入房地产行业，从我国房产发展历史及现西方主要国家房产市场的情况看，房地产行业不应成为高回报的行业，这可能也要检讨我们的土地开发利用政策。
近十年来，特别是2006年以来，中国房价上涨速度过快，开发存量速度增加，部分城市出现楼盘卖不出去、楼盘空置现象，而近几年来，甚至出现开发商因资金链断裂跑路及二三线城市空城现象更加剧了房地产行业可能存在的泡沫危险，房产的投资与投机突显出来，行业风险在加大。
从人口角度分析，随着我国22-32岁年龄段人口的减少，结婚年龄段购房刚性需求相应减少，且目前房产供应量及房价不平衡，未来十年我国商品房的开发速度会明显慢于前十年，房地产行业从快速发展期进入了平稳发展期，行业利润率也呈下降趋势，不断接近社会平均利润。因此，非房地产企业不应盲目地跟进房地产行业，房地产企业也不应盲目地扩张。
由于有目共睹的房价急剧上升原因，政府从2009年底不断出台了控制房价的各项措施，虽未能快速降低房价，但对控制房价继续上升有了明显改观，同时交易量显著减少，使房地产市场从过快的发展阶段实际上走入了逐渐稳步健康的发展阶段。在房价高位现状及国家严控政策下，房产的投资功能正在弱化，居住功能得到加强，在此趋势指导下，房地产开发企业须进一步控制风险，战线不宜拉得过长，应适当收缩战线，以便快速应对风险；另一方面，企业在各城市开发部署时，应根据不同城市的人口结构、就业情况、城市成长情况、城市产业特点因地制宜，制定差异化的城市开发计划，减少存量压力，缩短开发周期，加快周转，及时回收资金，以减少政府可能出台新的更严厉控制政策的不利影响，保持企业适当规模发展，提前应对政策与行业风险，保持企业健康发展。
6结语
资金管理与资金风险是每个企业管理的重点，而对于房地产开发企业来说，资金风险更是关系经营成败的重中之重，资金管理不到位，资金风险控制措施不当，都会给企业带来致命的打击，使前期开发投入的资金付之东流，一切回报成为泡影，所以，房地产开发企业管理中资金管理与资金风险控制紧绷之弦一刻不能松。
参考文献
房地产企业资产管理范文2
摘要：房地产企业资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理，是房地产企业财务管理的核心内容。房地产企业在经营过程中，资金投入额度大、周期长，资金运作过程复杂。加强企业资金管理，可以提高资金供应的及时性、有效性及资金利用率，并能够有效降低企业资金风险，是保证房地产开发项目顺利进行的重要环节。
关键词：房地产企业；资金管理；思考
中图分类号：F820.4 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）23－0146－02
房地产企业资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的控制与管理。房地产开发项目通常需要开发商投入大量的资金，并且这种支出需要较长的时间才能收回。加强对企业资金的控制和管理，是保证企业开发项目顺利进行的重要措施。
一、当前我国房地产企业资金管理存在的缺陷
（一）资金管理意识淡薄
房地产行业在我国尚属新兴行业，相关体系制度还不完善。一些房地产企业的管理人员缺乏资金管理意识，没有树立起时间价值、资金成本等观念，致使资金管理环节薄弱，存在较多的问题。很多房地产企业内部资金管理的责任划分不清，设计变更没有标准程序，工程建设质量不达标，工期拖延，销售策划不够等，这些行为对企业投入资金的按时回笼造成了直接的影响，不利于企业资金链的良好循环。
（二）融资形式单一
目前，我国资本市场的发展还处于起步阶段。受限于资本市场的发展，房地产融资市场也仍处于起步阶段。房地产企业进行融资时，一般采用短期和长期银行贷款的方式，由于我国企业债券市场发展缓慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。近几年来，国家监管部门对地产企业上市控制严格，这就使得部分房地产企业不能够利用发行股票的方式筹集资金。房地产企业的融资方式往往只是停留在短期，融资风险高，偿债压力大，不利于房地产企业的资金运作。
（三）投资决策不科学
前几年国内房地产市场较为火爆，理论投资回报率较高，使得一些房地产企业在关注行业利润时，忽略了行业发展的周期性以及潜在的风险，对未来行业面临的挑战估计不足。部分房地产企业没有对开发项目的合理性、房地产市场的消费趋向、市场上的供求情况等进行科学分析，就盲目进行项目投资，这样房地产企业很难得到合理的投资回报，容易使企业背上沉重的包袱。
（四）负债比例较高
房地产企业经营活动具有投资额度大、建设工期长等特点，很少有房地产企业完全依靠自有资金进行发展。由于政府对房地产企业IPO（首次公开发行股票）和股权再融资的限制较高，多数房地产企业都是通过银行借款进行负债融资，从而导致企业的资产负债率过高。为此，房地产企业承担着较大的财务费用压力和风险。根据统计，我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。
（五）资金沉淀问题突出
根据国家统计局统计，2008年我国商品房空置量出现明显上升，以2008年11月底全国商品房空置面积1.36亿平方米为基础，推测得出2009年全国商品房空置率将达30%以上，大大超过了国际公认的商品房空置率10%的警戒线。全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。空置的商品房大量地挤占了房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。并且，有相关报告指出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系，商品房空置率上升时，房地产企业的经营利润率则一路下降。
二、提高房地产企业资金管理水平的有效途径
（一）拓展融资渠道
作为资金密集型的企业，如何解决融资问题是房地产企业必须考虑的一个问题。目前我国房地产行业已经开始探索多元化的融资渠道。资本市场中的直接融资渠道和间接融资渠道都需要加大开拓力度，应进一步完善多元化的房地产金融市场体系，包括投资基金、股权融资、债券融资、证券、信托等多种形式。在多元化的情况下，来自民间的大量资金就可以从楼市分流到基金、债券、信托等上来。由于只有好的企业才能够拿到基金、债券、信托等，因此，多元化的融资渠道不仅能够帮助房地产企业解决融资困难的问题，还可以促进房地产行业内部优胜劣汰，提高企业自身素质。
（二）强化开发项目的可行性研究工作
房地产开发投资大、周期长，存在较大的经营风险，因此，在确定投资开发经营项目时，首先应调查清楚投资项目的背景情况，避免有产权问题方面的纰漏，以确保投资回收。其次，做好市场调查工作，调查并分析项目所在区域的人口发展情况、经济发展情况、城市规划情况、消费市场情况、房地产市场情况等，并做出客观的预测。再次，要认真对投资项目的前经进行分析比较，企业应集中优势资源开发那些经营效益好、风险小、周期相对较短的项目。最后，企业应根据项目开发进度合理估算需求量，制定合理的筹资方案，以保证项目的正常进行。
（三）加强资金预算管理
资金预算是实现资金良性循环的基础，科学、合理的预算体制能够促进企业有效使用资金，提高资金的使用效率。企业资金预算分为年度预算及月度执行预算，采用直接法编制，并采用间接法编制予以验证。年初，财务部门应根据企业实际情况制定资金预算计划，主要包括资金预算收入和资金预算支出两项内容。通过制定资金预算计划，可以明确企业年度资金运作的重点，有助于公司对日常资金的跟踪和控制，能够有效避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。预算方案制定后必须严格执行，这样才有利于资金预算管理作用的充分发挥。
（四）严格控制项目成本
一是要准确核算项目成本。对成本进行准确的核算，使产品成本可以正确反映出房地产企业产品的实际支付，从而合理的确定销售价格，为企业回收资金打好基础。二是控制工程费用支出。工程支出是房地产企业日常主要资金支出，并且工程支出节点具有一定的调节性，房地产企业经常利用工程支出节点的可调节性来调节企业资金流，进而控制工程费用支出。这就要求房地产企业的工程部门和财务部门评估、分析出各项在建项目工程资金需求的紧急程度，做好各个环节工程款的支付计划，控制工程费用支出。三是控制管理费用支出。财务部门应对企业管理费用支出进行严格的监督审核，拒绝一切不合理的支出，以保证流动资金用在关键的环节。
（五）做好资金回收工作
任何商品制作完成后，必须销售出去才能获得收益，房屋也不例外。在销售房屋时，既有可能市场行情好于预期，也有可能市场行情坏于预期。无论怎样，房地产企业都应做好市场行情调查，正确核算包括开发建设成本、销售成本、房地产行业平均利润在内的房屋销售成本，并尽快将房屋销售出去，将资金收回来。如果在在房屋销售期内出现销售低谷，房地产企业应冷静地对市场进行研究和分析，看市场是否会在不久的将来反弹，如果预测出现反弹，并且反弹所带来的收益要大于等待时所产生的新的资金成本，那么就可以耐心等待一段时间。如果短时间内不会出现反弹，房地产企业应按照当时市场行情，尽快推出房屋，收回资金，以避免产生更大的亏损。
（六）加强资金的风险控制
企业资金风险主要有三种，一是资金的使用风险，它主要表现为企业的投资风险，事先可以控制，对此类风险应加强事先控制。在评价投资项目的可行性时，应将评审程序尽量做到科学化、专业化，尽量降低预计风险的发生概率；在进行重大投资决策时，企业应形成科学的制定决策的程序和有效的决策约束机制，以保证决策的合理性；同时，还应对资金的流向进行跟踪管理。二是资金的在途风险，一般发生在企业资金结算过程中，因此房地产企业应慎重选择结算票据。三是资金的或有风险，主要是企业为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，企业在为企业提供担保时应慎重考虑，并要有完善的审批程序。
（七）建立资金管理信息化平台
房地产企业资金管理信息化平台是一套以资金管理为核心，以资金收入与计划为主体，以统一的接口与各分公司系统相联，辐射分公司的所有楼盘的资金管理系统。平台具有管理企业内部资金收入与计划情况，自动查询余额与报表汇总的功能。在资金管理信息系统中，资金的流入流出被集中控制，资金的流向也能够实现全程跟踪。资金管理信息系统可以对企业的资金进行统一计划、统一拨付、办理公司间往来结算、核定公司直接可动用金额或日常现金余额，真正实现了一体化管理，加快了信息传递效率，有助于资金使用效益的提高。
结语
房地产企业的经营效益与资金管理的水平密切相关。由于房地产市场本身存在着较多的不可控因素，从而导致房地产项目的开发建设与经营管理也存在着较多的不确定因素。房地产项目具有投资大、风险大、资金回收慢等特点。房地产企业应通过开展多元化融资、盘活沉淀资金、加强资金计划管理等手段进一步提高企业资金管理水平，保证房地产项目的顺利开发。
参考文献：
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房地产企业资产管理范文3
关键词：房地产企业；资金管理；应用
引言
资金是房地产企业的根本，合理有效的使用资金是房地产企业能够继续发展的根本保障，但是由于种种原因，导致房地产财务风险日益显露。房地产资金管理作为房地产企业进行管理活动的关键，当然在房地产管理活动当中资金管理具有重要的地位，同时资金管理也出现在房地长经营过程中，通过对资金进行有效控制从而让房地产财务管理取得成效性，这对于房地产企业的发展以及整个行业而言都有着积极调的意义。房地产在前期的开发，以及后期建设时期，都是需要大量资金的投入，在开发初期以及建造期间投入的资金比较大，并且需要通过较长的时间才能收回，那么就必须要加强房地产企业的资金管理，以保证房地产企业的长期发展。
1.房地产企业和资金管理
房地产企业指的是从事房地产开发，经营以及管理等活动的，以营利为目的的自主经营、独立核算的经济组织，与其他行业相比房地产企业具有经营对象的不可移动性，经营活动的资金和人才密集性以及经营活动过程中的行业限制性这三个特征[1]。在市场经济条件下，房地产想要长期的经营下去，不仅要建立科学的组织结构，还应该通过改革建立起产权清晰、政企分开、管理科学等为特征的现代企业管理制度，目前我国现阶段的房地产企业按照性质可以划分为全民所有制企业、股份制企业、私营企业以及外资企业等。
资金管理是社会主义国家对国营企业资金的来源以及使用，进行有计划的、有控制等项目工作的总称，进行资金管理需要坚持划清固定和流动的资金以及其他资金的使用界限，一般应该实施计划管理[2]并且不能够相互流用的。加强房地产企业资金的管理，能够有效及时的发现项目资金的短缺，有利于房地产企业和资本市场的有机结合，在此基础上能够让各企业之间形成有效的的沟通、协调机制。财务管理的核心内容，指的是房地产企业在开发、经营以及管理房地产等过程中各项资金的管理和控制，房地产开发需要投入大量的资金，并且要经过较长的一段时间才能够收回，加强对房地产企业资金管理是保证房地产企业开发项目顺利进行的重要手段，同时也是保障房地产企业能够长期发展的重要措施。
2.房地产企业资金管理存在的问题
在房地产企业发展过程中，资金的作用十分重要，那么对房地产资金进行合理管理，也就成为房地产企业健康发展的关键。那么我们需要先分析出房地产企业资金管理方面存在的问题，根据问题的分析来制定房地产企业资金管理的有效措施。
第一，资金管理制度不完善，管理意识不够[3]。有的企业领导在资金管理方面意识较为薄弱，造成了企业制度的缺陷以及执行力的缺失，在企业资金比较丰盛的时候不知道如何有效的进行规划使用，在缺乏资金的时候就开始担心企业的发展，这是缺乏一种长期预算资金管理意识的表现。缺乏专业的房地产资金管理人员，没有建立完善的资金预算管理制度，此外还缺少对企业在项目开发、项目投资等环节的资金预算和管理制度，导致在具体的施工过程中出现成本费用超出预算。
第二，房地产资金管理模式落后。想要高效的完成所有的经济活动，都需要专业的经济人才，对于房地产而言，进行资金管理需要的是更加全面的经济人员，由于房地产涉及的面比较广，产业链也比较繁多[4]，那么在整个管理过程中，所需的管理方法也不尽相同。但是目前的房地产资金管理模式比较落后，实施的管理模式粗放，导致资金分散，使整个企业的整体资金不能合理流通。
第三，融资的形式比较单一。目前我国的资本市场还处于起步阶段，导致房地产融资市场也处于起步阶段，一般情况下房地产进行融资的时候，采用的贷款方式都是短期或者长期的银行，但由于我国企业债券市场发展比较慢，房地产企业很难通过发行企业债券来筹集资金。此外由于房地产企业的融资方式是短期的，并且融资风险也相对较高，还债压力较大，这并不利于房地产企业的资金运作。
第四，房地产企业投资决策不科学。目前我国的房地产市场比较火爆，这就直接导致房地产企业在关注行业利润的时候，忽略了行业发展潜在的危险以及周期性，并且不能够很好的估计企业面临的挑战。甚至有的房地产企业并没有合理的对开发项目以及市场的具体发展情况进行分析，就盲目进行投资，导致房地产企业不能够得到合理的回报，甚至出现破产等严重情况。
3.提高房地产企业资金管理的措施
通过上文我们知道，资金管理不合理，则会直接影响到企业的长久发展，甚至导致企业破产。那么如何更好的做好房地产企业资金管理，就成为我们需要考虑的问题。
第一，增强房地产企业资金管理意识。对于房地产管理而言资金管理意识是十分重要的元素，它是房地产资金管理的导向。房地产企业应该树立统一的资金管理观念，对资金进行规划使用，此外还要加强对控制房地产企业现金流量，严格控制现金的流入和流出[5]，保证企业长期具备支付和偿债的能力，还要提高企业资金管理的意识，充分估计各项项目的投资风险。
第二，建立健全的资金管理制度。在进行资金预算制度构建中，房地产企业应该建立资金预算小组，明确各个小组的工作职责和权利范围，按照整个资金制度进行资金预算计划，并且及时的对项目的各个阶段进行检查，掌握项目的实际情况。在资金管理过程中，对每一环节都设置资金预算小组，并加强和其他部门之间的联系，合理安排资金的利用。
第三，拓宽房地产企业的融资渠道。事实证明单一的融资方式并不利于房地产企业的发展，房地产企业应该拓宽多元化的融资方式。房地产企业不仅可以向银行以及其他的金融机构借款，还可以利用其他的筹资方式来获得所需的企业资金，房地产企业还可以增强自身的经营管理，提高企业在市场中的竞争力[6]，提高房地产企业在市场中的竞争力。对于一些大型的房地产企业而言，还可以开发多元行业，合理的对资金进行调度。
第四，进行合理科学的投资。房地产企业是一个危险系数比较高的产业，房屋销售是房地产企业资金回收的关键环节，在具体的销售过程中，可能会出现供不应求的情况，也可能出现滞销情况。也就是说要想保证销售量，就必须要在前期的项目开发期间做好全面的准备，做好市场调研以保证销售量能够达到最高[7]，正确的分析市场的情况，根据市场情况进行合理的投资，房屋出售，以免出现市场反弹或者是销售下降的情况，全面确保房地产企业能够最大化的资金回收。
不仅如此，还应该对房地产企业的资金进行合理的监控，定期的对资金的使用情况以及资金的流向进行检查，加强对资金的管理，不仅如此还应该对项目的总汇以及账单进行全面的分析，全面保证房地产企业的资金流向问题。企业可以适当的对项目监督负责人员予以适当的奖金奖励，鼓励监督人员更好的实施监督权利，还应该开展内外部审计和监督，严格实施奖惩措施，完善房地产企业的资金管理方式，保证房地产企业的资金流向。
结语
房地产企业的资金管理直接影响到房地产企业的经营，以及获得的经济效益，也可以说房地产企业的经济效益和房地产企业资金管理有着密切的关系，企业进行资金管理是保障企业能够长久发展的根本。房地产企业是一个涉及项目较多的产业，并且房地产市场也存在着较多的不确定因素，那么这就导致房地产企业的资金管理存在着众多的不确定因素。所以房地产企业应该通过完善资金管理制度、加强管理意识、拓宽融资渠道等方式来提高企业的资金管理水平，保证房地产企业最大化的经济效益。（作者单位：南开大学）
参考文献
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房地产企业资产管理范文4
1.资金预算管理制度不完善，投资行为盲目。
就目前的实际情况来看，很多房地产企业对于资金管理没有形成一个充分的认识，资金预算的管理水平也不够完善，同时缺少对企业在项目投资和经营中的资金控制，导致了成本超支的现象存在。根据现有的房地产企业来看，有的企业制定了资金管理的制度，但是由于人员对此不够重视，使得这种管理制度形同虚设。
2.融资形式单调。
融资是每一个房地产企业获得资金成本的必要手段，但是我国目前很多中小型企业，都没有能力通过发行债券和股票的方式来获得资金，融资方式还停留在传统的银行贷款或其他非银行金融机构贷款上，而银行的利率常常会出现波动，非银行金融机构的利率往往在基准利率的基础上有较大的上浮，造成了房地产企业的融资风险更高、偿还贷款的压力过大。
3.资金管理意识淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地产企业建立了资金管理制度，但由于种种客观原因让制度形同虚设，影响了企业资金的合理利用。同时，房地产项目中，建设某一工程不能很好地控制成本，企业在项目成立时设立一个单独的银行账户，未进行资金集中管控，使资金分散，不容易被全面掌握，导致资金使用效率降低。这种落后的资金管理方式，也可能导致房地产企业形成账外循环资金。
二、房地产企业资金管理模式的具体内容
1.资金的预算管理。
资金的预算管理是资金管理的前提，在具体实施中，房地产企业要确定整个企业的现金流和开发项目的数量、开发进度的精准匹配等内容，企业应该通过不同的资金预算形式来达到资金流和非项目资金的平衡，便于资金的统筹使用。建立完善的资金预算制度，能够有效提高资金的使用效率，财务部门应该配合企业的工作目标，共同编制资金预算计划的建立。这个预算计划包含资金预算收入和资金预算支出两方面内容，其中资金预算支出是核心，应根据企业既定的成本大纲进行资金预算，并按照确定的预算安排使用资金。
2.资金的使用管理。
房地产企业资金的使用管理要包含四个方面的内容：第一个方面就是土地获取资金的支出，包括了土地的投标、竞标等所支付费用；第二个方面是建筑安装方面的支出，包括了房地产的项目设计、建筑、装修和景观规划方面的支出；第三方面就是营销资金的支出，包括了房地产项目的营销和推广等费用的支出；第四方面是房地产项目从预售开始的各项税费支出。企业资金的使用管理，就是指企业在资金集中使用的不同阶段，凭借资金的预算来合理使用资金，在资金使用管理的过程中，即要注意控制资金的风险，又要注意提高资金的使用效率。
3.资金的监督管理。
一个房地产企业要想合理使用资金，并且掌握资金的使用状况，就要不定期地对资金的使用状况进行检查，通过财会部门提供的报表来审核资金使用是否合理。同时，企业的管理者还可以通过专项检查来发现资金在使用过程中发生的深层次问题，尤其是在房地产项目竣工前的工程结算与款项支付、房地产项目预售后的销售收款等环节要格外注意。加强资金的监督管理，就要建立奖罚制度，对资金管控执行较好的项目及人员要给予奖励，充分调动员工的积极性，积极开展企业的内部审计，实现对资金整体情况的内部控制。
三、加强资金管理内部控制的措施
1.科学安排资金的收入和支出。
房地产企业开发项目的实施需要大量的资金，如果管理工作不到位，就会造成资金成本的超支，不利于工程项目的成本控制。合理协调收入和支出，是加强资金管理的必要前提。房地产企业在建设一个工程时，所有的资金要等到项目预售才开始收回，而在开发前是要通过银行的贷款等融资手段来筹措资金。房地产企业要想最终偿还所有的贷款，就要在资金的使用过程中明确每一笔款项的流向，拒绝一切不合理的开支。
2.加强资金计划分析和预算管理。
资金的计划分析是指执行资金的计划后，把资金具体的情况和原计划值相对比，发现偏差，找出存在的问题，并制定具体的解决措施。而资金的预算管理则是实现资金良性循环的必要环节，预算制度的完善能为企业提高资金使用效率打下良好的基础。资金的预算分为年度预算和月度执行预算两个方面，平衡房地产企业的资金总预算，是预算管理中最重要的工作内容。
3.加强资金管理信息化平台建设。
现代社会是信息化的社会，众多行业都利用了信息化的手段来提高管理质量。在房地产企业的资金管理和内部控制中，资金管理信息化平台的建立，有利于管理企业内部的资金收入和计划的情况，对企业的资金进行统一的计划管理，分析出企业的可用资金金额、长短期资金收支情况及须外部筹措资金，从而实现了企业一体化的管理，有助于提高资金的使用效率。
四、结论
房地产企业资产管理范文5
关键词：房地产；企业集团；资金管理；管理模式
当前我国房地产业是国民经济的支柱产业，取得了长足的发展，由于房地产业迅猛增长的投资以及持续攀升的房价带来了诸多负面影响，中央及地方政府推出了各种限制性的土地与金融政策以对房地产业进行调控，严厉的调控措施对房地产业的管理发展提出了更高的要求。
一、房地产企业集团资金管理的特点
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产在资金使用和管理中存在着鲜明的行业特性，项目开发经营涉及面极广，投资周期长，经营风险大，资金回收慢等特征。具体来讲：
（一）风险性
主要包括经营风险、财务风险和政策风险。房地产企业的高负债经营使得面临高财务风险；房地产企业存货占资产比例很高，有着经营性风险；近年来国家对土地政策日益严格规范，企业在土地的获取，安排使用方面都收到相关政策的约束，政策风险也是企业所面临的主要风险之一。
（二）复杂性
房地产开发经营是对建筑业、家具制造业、建筑装饰业、机械制造业等行业影响巨大，不仅受到国家政策和城乡规划的制约，而且受经济、社会、文化等因素的影响，房地产开发企业在资金运筹上要比其他行业复杂。
（三）特殊性
房地产企业的财务关系表现为在项目开发过程中要与相关单位，与上游原材料供应商，与设计施工单位，下游的客户都有着错综复杂的资金往来，尤其是与消费者之间的各种预收预付、应收应付款，与其他行业资金相比具有明显的行业特征。预收房款是房地产企业另外一个重要的资金来源，但是发放的按揭贷款并不能全额使用，除此之外，商业银行对房地产发放的贷款也收到国家法规的严格限制，这些突出表现了房地产行业的特殊性。
二、房地产企业集团资金管理模式
由于不同的房地产企业集团在规模、资产等方面存在着很大的差异，所以各个企业集团在资金管理组织模式上也因选择的不同而有所差异。一般来说，我国房地产企业集团资金集中管理模式主要有资金结算中心、统收统支、财务公司、内部银行以及现金池模式五种。
（一）结算中心
内部结算中心是根据房地产企业集团需要而在企业集团内部设立的，不具有独立法人资格的独立的资金运营结构，通常设立于财务部门内，性质类似于内部银行，负责办理集团内部各成员或分公司现金收付和结算业务，以降低资金成本、提高资金使用效益。
结算中心按照银行账户管理办法，在银行统一开设结算账户，各成员企业取消原有银行账户，在内部结算中心开设结算账户，集团的所有往来款项都通过内部结算中心结算；各成员企业收入款项直接汇到内部结算中心在银行开设的结算账户（收入户）；支出款项时，各成员企业向内部结算中心提交付款通知单，通过审批后，从收入户拨付款项到内部结算中心账户，办理转账汇款手续。内部结算中心对集团资金进行统一调度，向金融机构统一申请贷款，各成员企业需要补充资金时需要通过结算中心，按照市场规则有偿使用。各成员企业在结算中心的存款必须遵循用款自愿、自由原则，但是他人不可动用以保证成员单位存款的安全。结算中心按照成员企业支出户与收入户的资金净额依照同期同类存款利率按月或按季支付利息。
（二）.内部银行
内部银行主要进行房地产企业集团内部日常的资金调拨、运筹和往来结算。内部银行将银行的基本职能和管理方式引入企业内部而建立起来的一种内部资金管理机构，在企业集团中充当结算中心、贷款中心、货币发行中心、监控中心。
（二）财务公司
财务公司必须经人民银行批准设立，经营部分银行业务的非银行金融机构，结合了产业资本和金融资本的一种形式。房地产企业集团设立的财务公司将市场化的企业与企业以及新型银企关系引入到企业集团资金管理当中，依托集团，服务集团，使得集团各子公司具有完全独立的决策权和现金所有权，集团财务公司本质上是集团的利润和增值服务中心。
财务公司突出的作用表现在：
1.融资方面。财务公司可以聚合各成员企业分散闲置以及重复占用的资金，最大限度地实现企业集团中资金的横向融通与头寸调剂，发挥资金聚合优势。
2.投资方面。财务公司可以根据集团总部的统一决策以及投资政策，充分发挥财务公司在资金融通和信息沟通方面的优势，在整个集团中形成有序的资金管理系统，引导集团内的投资，大大提高投资效率。
（四）统收统支模式
统收统支模式是指房地产企业集团各分支机构或子公司不单独设立账号，所有现金收支活动都通过财务部门付出，通过规范公司的资金流量、流向、流程来达到资金管理目标的一种资金管理模式。统收统支模式适用于有多个独立现金收支部门或分支机构的大型企业集团，构建统收统支模式需要遵循以下基本原则：
①建立统收统支的内部管理体系。
②确保可以及时、足额、安全地回笼收入资金，实现集中管理，降低现金持有成本，加速资金的周转。
③明确划分收入和支出资金的流动，禁止现金坐支。
④结合企业利润目标，根据预算合理安排支出，保持维持经营所需要的最佳现金余额。
（五）现金池模式
1.现金池的概念
现金池（cash pool）现金池是以资金集中管理为主线，借助商业银行现金管理服务和网络通讯技术，对各地分（子）公司的资金进行实时监控、统一调度和集中运行的一种管理模式。在合作双方中，银行是放款人，企业集团和其子公司是委托贷款人和贷款人，它通过电子银行来实现一揽子委托贷款协议，使得原来需要逐笔办理的业务，变成集约化的业务和流程，从而实现整个集团资金的统一营运和集中管理。现金池被认为是目前最有效率的现金管理方式，现金池模式是针对多账户现金余额的集中管理，比较适合于企业集团信息化水平高、管控能力强的企业集团。
2.现金池在资金管理中的作用
①发挥资金集中管理优势，降低资金成本和信贷风险
企业集团对所有下属企业资金集中管理，账户资金盈余的子账户资金在集团集中后，通过电子银行一揽子委托贷款协议，自动委贷给资金短缺的子账户，企业集团各成员企业间相互之间调剂余缺，变外部融资成内部融资，提高了集团流动性和基金利用率，降低融资费用，节约了资金成本，并且规避了个别账户由于银行汇兑失误和资金不足造成的信贷风险。
②要改善企业集团资金的流动性
要更好的管控过剩的流动性；要严格按照预算控制资金流动的方向和时间，企业集团总部制定完善的资金管理制度，提高资金筹划、配置和投资决策能力。从资金预算――资金审批――自己营运――业务控制――风向防范――决策支持方面，真正做到年预算、月平衡、日调度，及时对非正常资金收支预警，防范财务风险。
③有效的进行集团集中理财，提升资金效益和企业管理水平
企业集团总部通过现金池模式的资金管理，可以及时了解各成员企业账户现金流量的情况，加强管理，将集团空余的资金集中起来，与银行签订协定存款业务或进行投资活动。企业集团不仅仅要管控现金资源及其配置，还要密切关注成员企业的业务运作和内部经营的竞争能力、市场份额的增长和业务领域化，将现金池管理与业务管理相结合。
参考文献：
[1]马贤勇.企业集团内部控制环境问题探析[J].现代经济信息，2009.16.
房地产企业资产管理范文6
企业要想稳步运行，就需要有充足的营运资金作为基础。只有企业能够充分利用营运资金，才能实现单位利益最大化。而营运资金在企业资金中具有最高的流动性，所以对其管理是资金管理的基础。在一些特定的时间内，对于营运资金的管理水平直接决定了企业本身的获利水平。然而目前大多数的企业对其管理方面都或多或少的出现了一些问题，给企业的获利及其经济效益都带来了不小的影响，因此，如何采取措施解?Q房地产企业营运资金管理中出现的问题，成为了促使其良好发展的关键。。
二、运营资金的概念与特点
营运资金也称为营运资本，其在概念方面可分为广义与狭义两方面。在狭义上，可以称作净营运资金，是指在特定的时间内企业的流动资产与流动负债之间的差额。从广义上讲，它指企业在流动资产上所投放的资金。营运资金主要反映的是一个企业在短时间内的偿债能力。这个数值越大，则表明它偿债的能力越强，当营运资金成为负数时，则表明该企业可能会随时因为周转不灵而中断正常的运营活动。
营运资金是企业资产中最具获利、流动性最强的一部分，而根据其本身经营与发展的实际要求，现有的房地产营运资金管理所存在的特征主要表现为：首先，其资金的来源较为单一，主要是由银行等机构的贷款来支撑，自有资金比较少；其次，其流动资产的比例较其他企业高，这主要原因是房地产业不需要大型的生产设备、厂房等资产；最后，其流动负债在总负债中所占比例也较高，导致这个问题的主要原因是因为房地产业可以进行预售，而企业为了尽快的使资金回笼，很大一部分都采用了预售的方式，所得的收入都计入“预收账款”之中。从而使得流动负债比大大的提高了。除此之外，还有一大特点是流动资产的周转率低，其主要原因是因为房地产行业中产业链长、资金的循环周期长和资金的回笼速度慢等。
三、房地产企业运营资金管理中存在的问题
房地产企业的资金运营管理中存在着各种问题，阻碍着其稳定发展。
1.房地产运营资金的结构不合理
通常来讲，企业的负债率应保持在50%左右，合适的负债可以增加企业运营资金的数额，节约税金，从而为企业带来财务的杠杆收益。但是若是负债率太高，则企业随时可能资金周转不灵，甚至会有较大的破产风险，而在近几年我国35个大中型的房地产开发企业资产负债率达到了74.8%，比计划高出近25%，如此高的比率非常不利我国从房地产的持续稳定发展。
2.房地产运营资金的周转率较低
在现代经济全球化的背景之下，房地产企业的日常经营变得越来越复杂，需求与产品也越来越多样化。但是由于我国资金控制的技术手段落后，企业的应收账款的周转率低，而房地产企业中存货周转虽在不断加快，却也抵不上企业应收账款周转的速度，因此企业总资产周转率也不断降低。
3.房地产运营资金的控制不足
由于我国有很多房地产开发商的营运资金控制意识不强，手段也相对落后，缺乏科学性，甚至一些企业连预算概念都没有，对于资金的使用都凭借自己的经验，更加影响管理人员整体把控营运资金的难度，不利于企业资金的利用效率。
四、改进房地产资金管理的相关措施
1.提高对资金管理重要性的认识
提高对资金管理重要性的认识，对于房地产企业管理的意义十分重大。不仅需要在管理层面加强资金管理理念的融合，还需要将控制成本、降低投入产出比的思想向全体员工进行灌输，将资金管理与成本控制的意识在工作的所有环节中贯彻。同时还需要不断提高信息化建设，提升资金运动与流向的实时动态掌握水平，能够尽早发现资金流动的潜在风险，及时发现并解决问题，确保资金管理的安全性。
2.改善资金管理的环境
房地产企业对于营运资金的管理应首先从房地产投资的决策入手。这是房地产营运资金管理的起点。对于其投资项目可行性的研究是整个房地产开发过程中最为重要的环节。除此之外，完善房地产的金融市场，积极拓宽融资渠道也是改进房地产企业营运资金管理上相关问题的重要措施之一，由于原本的融资渠道基本都为银行贷款，导致企业一旦周转不灵，就有可能偿还不起银行的本息，使企业陷入巨大的财务危机，甚至破产。所以，对于房地产企业来讲，积极地拓宽融资渠道也是眼下的当务之急。而多渠道的融资可以通过创新的组合形式来改善企业的资本结构，分散风险，降低成本，提高企业的经营绩效。
3.加强对于流动资金的管理
根据房地产上市公司的资金营运结构与经营绩效的统计研究结果，可以发现企业的流动资金与经营绩效明显呈正比，对于房地产来说，流动资产由应收账款和存货构成，并且存货占了极大的比例。应该采取相应的措施，提升消费者对产品的认可，增加销量、防治囤积，同时鼓励客户在消费中提高投入比例，并鼓励贷款的消费者积极还款，增加流动资金量。例如，可开展相应的优惠活动，或一次付清享受折扣等促销方式，使应收账款的周期缩短。
