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企业资产管理方法范文1
关键词：
房地产开发；资金管理；风险控制；企业管理
中图分类号：F83
文献标识码：A
文章编号：16723198（2013）17009502
1引言
房地产开发企业具有土地取得较难、开发期限较长、资金投入巨大、对资金回收要求紧迫等特点，房地产开发企业较其他行业存在更严重的资金断裂危险。因此，研究房地产开发企业的运作特点、资金管理、风险控制、国家政策走向具有重要的现实意义，这将为房地产开发企业避免经营失败提供有效的参考思路，也为行业健康发展与经济稳定起到促进作用。
2加强项目开发周期管理，按计划完成建设进度
房地产项目开发从取得土地使用权、设计、施工，到建
成销售收回投资，周期较长，一般在三至五年左右，鉴于开发周期长的特点，必须对开发周期实行过程控制管理。企业在实现销售前，资金都是投入期，不仅要投入开发成本，还有资金融资成本，以及人员费用、售前广告推介费用等，无论开发过程哪个环节出问题，都可能影响与改变企业资金计划，影响资金调度，进而影响整个公司的资金周转。
项目开发进度的把控在房地产开发过程中处于非常重要的环节，它是公司整个资金回笼计划的关键环节，必须严格按项目开发进度管理，按原定计划完成相应的工程进度，做好资金配比计划。这样就能有效减少资金积压和资金调度不灵，也就减少了在建设阶段资金短缺的风险。
3合理控制融资时点及融资总量，既安全又充分地发挥财务杠杆的作用
几乎所有的房地产开发企业，都有资金缺口，都须对外融资，究其原因：一是房地产开发资金占用量巨大，小则十几亿，多则几百亿；二是为了充分利用财务杠杆，中国在相当长的一段时间内，房地产行业的利润仍然大大高于社会平均利润，也远高于资金成本，通过一定量的适度负债，发挥财务杠杆的积极作用，可获得较可观的资金回报。
然而，房地产开发企业融资的总量较大，利息总额较大，资产负债率偏高。如若未能及时回收投入资金，融资利息将成为企业沉重负担，高额利息不仅蚕食了企业利润，也加重了资金压力。这就要求房地产企业在融资时，一定要根据开发规模、开发进度、企业自有资金总量、资金回笼周期等维度来详细计算融资的方式与融资的总量，以及融资的时点，同时要注意负债适度，不能因为很难融到资，就过多地负债，造成资金浪费及资金成本的增加。在这里，要特别强调融资的时点，融资并不是早借早好，要按“总体规划、提前准备、按需实借”原则进行，即融资的时点是根据项目开发进度及资金配比的总体规划，测算出的借款时点，做好融资的相关商务活动与准备，按需要实际提款。遵循这一原则，不但减少了资金成本，提高资金使用效率，而且可以减少财务风险，提高财务管理质量。
4注重客户价值服务，减少滞销风险
4.1强化内部预售环节管理、及时取得预售许可
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，房地产开发企业必须满足下列条件才能进行商品房预售：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府有关管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售许可是一个销售关键节点，《商品房预售许可证》是房地产企业回笼资金的开始，取得了预售许可，即意味着投资回收进入了实现阶段。企业从证书管理、影响满意销售条件的资料准备管理、证书类文件办理时限要求管理，到《商品房预售许可证》的取得管理都须指定相关人员跟踪负责，及时汇报各环节进度情况，统筹排售期，并建立严格的责任考核制度，确保不拖延预售开始日期。
4.2策划项目营销方案，做好客户价值服务工作
为客户着想，就是为自己着想。现在房地产开发公司的竞争，除了注重产品质量外，要把客户价值服务放在非常重要的位置上。而良好的客户价值服务工作，与优秀的项目营销方案策划是分不开的，立足于客户需要的项目营销方案策划是实现销售的有效途径，客户价值服务是实现销售的卖点。房地产开发企业应以实现客户价值服务作为核心竞争力，从而推动项目的销售，甚至是公司品牌形象的建立与宣传。客户价值服务就是从客户角度出发，解决客户为什么要买我们公司的产品以及为什么要买我们这个项目的房子这两个问题，要解决好客户这两个问题，企业要从房子保值、生活配套措施、交通环境、周边商业升值潜力等价值元素为客户着想，这可追溯至房地产开发企业在项目选址时就应为客户认真负责研究这些价值元素，这样的产品才能成为大众追逐的对象，使企业产品不仅成为人们居住的场所，也能成为需求者争先投资的标的物。
5洞察政策与行业的未来走向，预先采取稳健发展的策略
房地产行业不属高科技行业，也不属于新兴产业，它是一项传统行业，只是随着改革开放、住房制度改革、城市化城镇化进程中而壮大起来，其中也因为我国城镇土地开发利用政策及城市化促进了这个古老行业以一种新的方式重新焕发出活力，之所以说是一种新的方式，是区分于我国改革开放前房产主要以自给自足的模式存在。房产主要有两种功能：居住功能和投资功能，中国房产以前主要是居住，而近几年来，投资功能有超过居住功能的势头，究其原因，敝人认为是老百姓缺乏有效的投资渠道，最后选择了不动产作为增值保值的途径。
一直以来，房地产行业都被当作高利润回报甚至暴利行业，很多不从事房地产开发的商品流通企业、生产制造企业纷纷加入房地产行业，从我国房产发展历史及现西方主要国家房产市场的情况看，房地产行业不应成为高回报的行业，这可能也要检讨我们的土地开发利用政策。
近十年来，特别是2006年以来，中国房价上涨速度过快，开发存量速度增加，部分城市出现楼盘卖不出去、楼盘空置现象，而近几年来，甚至出现开发商因资金链断裂跑路及二三线城市空城现象更加剧了房地产行业可能存在的泡沫危险，房产的投资与投机突显出来，行业风险在加大。
从人口角度分析，随着我国22-32岁年龄段人口的减少，结婚年龄段购房刚性需求相应减少，且目前房产供应量及房价不平衡，未来十年我国商品房的开发速度会明显慢于前十年，房地产行业从快速发展期进入了平稳发展期，行业利润率也呈下降趋势，不断接近社会平均利润。因此，非房地产企业不应盲目地跟进房地产行业，房地产企业也不应盲目地扩张。
由于有目共睹的房价急剧上升原因，政府从2009年底不断出台了控制房价的各项措施，虽未能快速降低房价，但对控制房价继续上升有了明显改观，同时交易量显著减少，使房地产市场从过快的发展阶段实际上走入了逐渐稳步健康的发展阶段。在房价高位现状及国家严控政策下，房产的投资功能正在弱化，居住功能得到加强，在此趋势指导下，房地产开发企业须进一步控制风险，战线不宜拉得过长，应适当收缩战线，以便快速应对风险；另一方面，企业在各城市开发部署时，应根据不同城市的人口结构、就业情况、城市成长情况、城市产业特点因地制宜，制定差异化的城市开发计划，减少存量压力，缩短开发周期，加快周转，及时回收资金，以减少政府可能出台新的更严厉控制政策的不利影响，保持企业适当规模发展，提前应对政策与行业风险，保持企业健康发展。
6结语
资金管理与资金风险是每个企业管理的重点，而对于房地产开发企业来说，资金风险更是关系经营成败的重中之重，资金管理不到位，资金风险控制措施不当，都会给企业带来致命的打击，使前期开发投入的资金付之东流，一切回报成为泡影，所以，房地产开发企业管理中资金管理与资金风险控制紧绷之弦一刻不能松。
参考文献
企业资产管理方法范文2
【关键词】房地产开发企业 资金 管理
一、房地产开发企业资金管理的特点
1、房地产项目投资金额巨大，仅仅依靠企业自有资金远不能满足项目的投资需求，一般会向社会金融机构或上级单位进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要融资渠道，开发贷款的使用对象，就是企业具体的开发项目。
2、在开发产品未完工前，一般需要通过获得预售许可证，预售取得销售资金，并将其再投入到开发项目建设中。
3、资金支出的重点内容是地价款、建筑安装及基础设施建设支出和税费。
二、房地产开发企业资金管理的风险
（一）现金流风险
由于开发项目的投资巨大，对于房地产企业来说，现金流断流是企业面临的最主要的财务风险。所以，保持现金流的稳定是房地产资金管理的重要内容。
（二）销售风险
不动产的可变现能力差，而且受国家政策调整的影响较大，如果企业开发的产品不被市场认可，容易造成产品积压，变现困难，使得企业资金周转上出现短缺。另外，房地产企业的产品销售对金融政策的依赖程度较高。如很多消费者要通过银行按揭来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况，进而影响到企业资金的回收。
三、资金管理的主要内容
企业对资金的管理主要表现为对资金的收支管理，而且在使用资金之前必须通过严格的审批程序，力求使资金的使用达到并满足合理的需求。
（一）制定各级资金管理的职责
制定公司内各部门详细的资金管理职责，明确各级部门资金的审批和使用权限，统筹利用企业所有资金资源，进行合理调拨使用，平衡资金供求关系，做到资金使用效率最大化。
（二）编制资金预算计划
资金预算管理，从内容上看，是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系；从职能上看，是对其业务流、资金流、信息流和人力资源流进行全面整合，最终使企业的资金获得最佳利用效率；从过程上看，是通过预算编制、执行与控制、考核与激励，对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
1、根据公司各个部门资金需求计划及公司工程项目的开发规划，确定年度资金使用预算金额。
2、将审批通过的资金使用预算下达到各部门，并在预算执行的过程中实时进行监督、核实。
3、每期资金预算执行完毕，及时编制预算执行情况和预算差异分析报告，以便在下一期编制过程中进行调整。
4、在执行过程中遇到特殊情况时，要“因地制宜”及时予以统筹安排。
（三）资金的筹集
因房地产开发业是一个资金高密集的行业。房地产项目开发周期长，投资需要的资金量巨大，资金的来源是房地产开发企业最关注的问题，多渠道筹集开发项目所需的资金成为各房地产开发单位的工作重点之一。
1、资金筹集应当遵循的原则
筹集资金应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章，接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量，防止盲目筹资。安排好资金的供应时间，确保资金筹集与企业经营协调一致。
2、资金的筹集方式
资金筹集可采取不同的形式和途径，并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹集方式，力求达到最有效的资金筹集，以保证开发项目施工的顺利推进。最主要的资金筹集方式有以下几种：
（1）建筑施工企业垫资。建筑施工企业垫资是房地产开发中最为普遍的现象。为了保证房地产项目前期开发的可持续性，房地产企业在开发项目的招投标阶段，往往会选择有能力垫资建设的建筑商，在签订施工合同中明确规定根据施工进度分批支付施工进度款，并在签定合同时收取一定比例的履约保证金。
（2）预售商品房款项的再投入。预售商品房款再投入业已普遍应用于房地产市场中。房地产开发企业在项目开工建设达到有关部门规定的要求时，可以向房地产管理部门申请“商品房预售许可证”,将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款，再将预售商品房所得款项投入到有关项目的建设中。
（3）证券市场融资。证券市场融资成为了上市房地产开发企业融资的主要渠道之一。上市房地产企业利用证券市场的投资者对证券化金融资产的购买，分担了房地产信贷机构的市场风险及信用风险，并能有效、快速的获得资金。
此外，还有房地产开发企业贴息委托贷款、股权融资、卖地代建楼房、租赁融资等多种方式。不管企业采取何种合法的融资方式，都应加强对资金筹集的管理，建立实时台账，与相关融资机构发展良好的工作关系，按期偿还款项。保证公司发展所需资金和公司的良好信用。
（四）资金的使用管理
房地产企业在资金使用时应建立有效的审核与监督机制，制定严格的审批权限，付款审批是资金支付前最后一关，以确保每笔资金都运用到位。房地产开发企业大额资金用在开发项目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定资产购置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款实行项目责任制，由项目经理全权负责，公司对支出进行监控。
工程进度款审批，根据工程进度预测达到合同规定的工程进度时，按付款审批程序办理付款手续，经相关工程部门及监理部门签字确认后付款，附上合同会签表、工程进度表、工程验收签证表、竣工结算资料等。
2、合同付款与非合同付款
在付款前对所要付款的相关资料进行系列严格的审查，保证资料的真实性和准确性。对要付款的金额进行核算，按照企业制定的审批权限逐级上升进行审批。
3、借款的管理
借款是公司支付给工作人员备做特殊用途的临时性资金支出行为。这些特殊用途的支出款包括差旅费、零星采购材料费、日常开支及其他临时性借款。借款除差旅费、零星采购费以外，原则上不得使用现金，若需现金请款的审核批准后到财务出纳处领取。对于个人临时性借款的，一般不予借给，特殊情况经批准可以借出的，借款人需填写借款单、注明用途。
4、报销的管理
工作人员进行费用报销时，必须持有真实、合法、有效的票据，认真填写报销单，并严格按照公司的报销流程，由财务部门审核，经多重审批后方能实施报销。
参考文献
①余源鹏：《房地产开发企业财务管理与成本控制》，机械工业出版社
②段九利、郭志刚：《房地产企业全程会计核算》，中国市场出版社
企业资产管理方法范文3
第一条 为加强房地产开发经营企业管理，保障企业依法从事房地产综合开发经营，维护房地产市场秩序，根据国家有关规定，结合我区实际，制定本规定。
第二条 凡在本区城镇从事土地开发、房屋开发、基础设施和配套设施开发经营及其管理活动，均需遵守本规定。
第三条 自治区建设行政主管部门归口管理全区房地产开发企业的资质管理工作。
各市、县建设行政主管部门或房地产主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本辖区内房地产开发企业资质初审和房地产开发经营活动的管理工作。
第二章 企业设立与资质审批
第四条 房地产开发企业按资质条件分为专营企业和单个项目开发企业（以下简称项目开发企业）。
第五条 申请资质专营企业和项目开发企业应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申请表；
（二）企业章程和固定办公地点的文字说明；
（三）有独立健全的组织管理机构和上级主管部门或董事会任命专职经理、企业法定代表人的任命文件；
（四）有经济技术负责人、工程技术人员和经济管理人员的名单及职称证书、身份证明。外聘的上述有职称人员要提交两年以上的聘用合同；
（五）企业验资证明。
设立项目开发企业除应当符合本条第一款规定外，还应当提交下列证明文件：
（一）已按规定取得开发项目，开发项目建筑面积不少于1万平方米或占地面积不少于1公顷；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的百分之四十。
第六条 房地产开发企业资质等级实行分级审批：
（一）自治区属单位和中央在宁企业或单位申办房地产开发企业，报自治区建设行政主管部门审批；
（二）一级房地产开发企业由自治区建设行政主管部门初审后，报国家建设部审批；
（三）地、市、县二级至五级企业、项目开发企业，由所在市、县房地产管理部门初审后，报自治区建设行政主管部门审批。
凡属建设部审批的房地产开发企业须将批复后的资质等级申报表，报自治区建设行政主管部门备案；凡属自治区建设行政主管部门审批的房地产开发企业，应将批复后的资质等级申报表报所在地的房地产管理部门备案。
第七条 经资质审查合格的房地产开发企业，由自治区建设行政主管部门颁发《房地产开发企业资质等级证书》，《房地产开发企业资质等级证书》分为正本和副本，具有同等法律效力。
副本根据企业开发经营活动的需要，核发若干份。
第三章 企业资质标准与业务范围
第八条 专营开发企业资质等级，根据企业的资金、专业经济技术人员和开发业绩等确定。
第九条 一级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；
（三）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有五年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续四年建筑工程质量合格率达100％，优良率达30％以上。
第十条 二级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；
（三）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
（四）具有三年以上从事房地产开发的经历；
（五）近三年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达100％，优良率达20％以上。
第十一条 三级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。
（三）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；
（四）具有二年以上从事房地产开发的经历；
（五）累计竣工5万平方米以上房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100％，优良率达10％以上。
第十二条 四级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金300万元以上，注册资金不低于300万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；
（三）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
第十三条 五级资质应当具备以下条件：
（一）自有流动资金100万元以上，注册资金不低于100万元；
（二）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员3人以上；
（三）工程技术负责人具有相应专业初级以上职称，财务负责人具有相应专业初级职称。
第十四条 临时聘用或兼职聘用的技术人员不计入企业技术人员总数，一、二级房地产开发企业经济、技术人员不得兼职。
第十五条 凡达到一、二、三级资质（一）（二）（三）项条件，达不到（四）（五）项条件的专营开发企业，降低一级资质确定。
第十六条 项目开发企业根据项目所需资金和技术人员等条件确定资质，不定等级。
第十七条 专营开发企业必须按照本规定和《房地产开发企业资质等级证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级承担开发任务。
第十八条 一、二、三、四级资质开发企业可承担的任务规定如下：
一级资质开发企业可承担各种规模的土地和居住区以及工业区、商业区等建设项目的开发建设，建筑技术复杂程度不受限制。
二级资质开发企业可承担10公顷以下的土地和建筑面积20万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
三级资质开发企业可承担建筑面积5？8万平方米以下的住宅区土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
四级资质开发企业可承担建筑面积2万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设。
第十九条 五级资质开发企业只限于在本地城市规划区以外的村镇从事房地产开发经营，具体承担任务的范围由市、县房地产管理部门参照一至四级企业的范围确定。
第四章 资质管理
第二十条 开发企业实行持《房地产开发企业资质等级证书》营业制度，无《房地产开发企业资质等级证书》的，不得从事房地产开发经营活动。
第二十一条 房地产开发企业发生下列变化，应在其主管部门批准之日起三十日内，向原资质审批部门和工商行政管理部门申请办理注销、变更或重新登记手续：
（一）企业分立、合并的；
（二）企业破产、歇业或因其他原因终止业务的；
（三）企业更换法定代表人的；
（四）企业改变名称、住所、经营活动场所、经济性质、注册资金，以及增设或撤销分支机构的。
第二十二条 开发企业实行资质年检制度，结合资质标准和开发经营情况，办理企业资质等级的升降和去留。年检工作由自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门共同进行。
第二十三条 项目开发企业在项目开发经营结束后，应及时办理注销手续。若从事新的房地产项目开发经营，须重新办理资质变更等手续。
项目开发企业具备专营开发资质等级条件，可申请转为专营开发企业，经批准后办理资质变更等手续。
第二十四条 对遵纪守法、开发产品质量好和社会效益、环境效益和经济效益显著的开发企业，可在新项目开发招投标、项目开发企业转为专营开发企业或资质升级方面给予优先。
第二十五条 房地产开发企业具备下列条件之一者可以申请升级：
（一）企业在资质定级三年中，按照本规定第十八条相应级别规定，完成两项规定上限开发建设任务，其它资质条件均达到上一资质等级标准，并且连续两年资质年度检查合格的，可申请晋升一个资质等级。
（二）企业资质定级两年后，满足本条第一款规定的条件，全部工程质量合格，优良品率达到30％以上，保修期内优良服务率满足90％，并获得省、部一项质量奖或地市二项质量奖可申请晋升一个资质等级。
（三）开发企业资质定级三年后，经检验连续三年实施开发建设中，企业拆迁安置方案落实情况良好，综合开发率满足80％，合同履约率达85％以上，可申请晋升一个资质等级。
第二十六条 房地产开发企业有下列情形之一者给予降级：
（一）开发企业资质等级确定后，有职称的工程技术人员、企业资本金和生产经营用固定资产原值数量发生变化，其中二项以上不足标准规定数80％或其中一项不足标准规定数70％的，降低一个资质等级。
（二）由于企业经营管理不善，造成二起工程建设事故，或一个房地产开发项目工程有两起以上消费者投诉案件和纠纷，经主管部门裁定为责任方的，降低一个资质等级。
（三）企业连续两个资质年度检查不合格的，降低一个资质等级。
第二十七条 企业资质升级、降级实行资质公告制度。公告由自治区建设行政主管部门不定期在地方和行业报刊上。
被降低资质等级的专营开发企业，一年后经营管理明显改善的，经原资质审批部门审查批准，可以恢复原资质等级。
第二十八条 企业资质年度检查时间为每年3月至5月。
企业资质等级升级或降级、开发经营范围变更等手续在资质年度检查结束后办理，并按规定到办理企业法人营业执照的工商行政管理部门办理变更。
年度检查工作按照下列程序进行：
（一）受检企业按规定时间向所在市、县房地产管理部门提交《房地产开发企业资质年度检查表》、《房地产开发企业资质等级证书》、《企业法人营业执照》，过去一年的开发建设经营情况和财务决算年报表、完成的各项开发项目、各类工程经济技术人员变化情况及新年度开发项目安排情况等资料；
（二）自治区建设行政主管部门会同市、县房地产管理部门在审查核实有关资料后，应对企业资质年检做出结论，记录在《房地产开发企业资质等级证书》（副本）的〈年检记录〉栏内。
年检结论分为合格、基本合格、不合格三种：
1.企业资质条件完全符合所定资质等级标准，且在过去一年内未发生工程质量事故、质量投诉案件及违纪违法行为的，为“合格”。
2.企业资质条件基本符合所定资质等级标准（指一项指标达到80％以上，其它均达到标准要求），且过去一年内未发生过工程质量事故、质量投诉案件及重大违法行为，为“基本合格”。
3.企业的资质条件与所定资质等级差距较大，或过去一年发生过工程建设重大事故，有质量问题等投诉案件发生和重大违法行为的，为“不合格”。
第二十九条 没有申请资质年度检查的企业，经房地产资质管理部门提示后仍不申请，视为自动歇业，其资质证书予以吊销。
第三十条 外省开发企业来我区进行房地产开发，应向自治区建设行政主管部门交验资质证明文件和其所在省（区）建设行政主管部门的批准文件，经批准后到项目所在地房地产管理部门登记备案，方可从事房地产开发经营活动。
第三十一条 取得三级以上资质的开发企业，允许在全区境内跨地区经营，但应到当地房地产管理部门登记备案。
第五章 罚则
第三十二条 企业在申请资质或资质年度检查中，采取弄虚作假、行贿等不正当手段虚报资质条件或有关资料的，房地产管理部门可给予警告、通报批评，并应严格按照资质标准对其重新核定资质；情节严重的，可给予扣发资质证书三至六个月，限期整顿，降级直至吊销资质等级证书的处罚。
第三十三条 无《房地产开发企业资质等级证书》擅自从事房地产开发经营业务的，或领取《房地产开发企业资质等级证书》一年以上未开展房地产开发经营业务，以及中途停止开发经营满一年的，由企业所在地房地产管理部门报请自治区建设行政主管部门给予警告，停止房地产开发经营活动，吊销资质等级证书，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十四条规定处以罚款。
第三十四条 涂改、出借、转让或出租《房地产开发企业资质等级证书》的，由房地产管理部门给予警告、责令限期改正，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十七条规定处以罚款。
第三十五条 未在规定限期内办理资质变更手续的，房地产管理部门除责令其限期办理外，可给予警告、通报批评，并可按建设部《城市房地产开发管理暂行办法》第三十五条规定处以罚款。
第三十六条 房地产管理部门的工作人员严重失职、索贿、受贿或者侵害企业合法权益的，由所在单位给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究其当事人的刑事责任。
第六章 附则
第三十七条 在城市规划区外从事房地产开发，参照本规定执行。
企业资产管理方法范文4
关键词：企业资产；物资管理；资产经营；对策
前 言
财务资产作为持续生产和经营的实物载体，是企业赖以生存和发展的重要物质基础。随着经济的不断发展，作为资产管理的物资管理也步入现代化管理进程，要使劳动消耗量最小化，从而取得经济效益最大化，就要运用现代化的科学方法和技术对物资管理进行合理的、有效的组织，并且对生产资料在流通各个领域的经济活动进行指挥、调节且加以监督。物资管理目的是要在现有的物资资源条件下，实现最大限度地满足企业发展的需要，是要在保证物资供应的前提下，实现最大限度地降低物资消耗费用，资产管理由财务部门统一协调。本文重点针对实现物资管理现代化进行总结、分析、探讨。
1 目前企业财务资产管理状况
对于油田企业来说，其下属单位分布非常分散，从地域来说，有跨县区、跨省市的，资产所处的环境和场所也各不相同。资产所处的环境和场所也各不相同，有室内、室外的，也有分布在野外的。可以说资产的分布特点是“点多、面广、战线长”。单位类型的复杂性决定了资产类型的复杂性。企业资产的投入，从下达采购计划到转资、日常管理和报废处置，一般是由规划计划部门和财务资产部门共同完成的。资产的日常管理遵循分级管理，集中监督，的原则与投资项目的逐层审批和分配相适应。资产管理在内部实行分级管理体制上级机构对下级机构的资产管理具有审批、指导、监督和检查的权力。各级机构对自身占用资产的日常管理工作负责在各级机构内部，资产的管理权集中于财务资产部门。
2 促进实物管理与财务管理的相互沟通
企业在健全固定资产管理网络和信息共享的基础上，采取科学、灵活、有效的管理措施，一方面，要细化固定资产管理，做到条块结合；另一方面，要准确采集固定资产实物数据，采取区分单位、类别，区别账内、账外等方式，统一财务部门与实物管理部门的资产编码，实现双方资产数据对接。在资产清查方面，应由财务部门、资产管理部门联合，采取全面检查和抽样检查相结合的清查盘点方式，或者采取按房屋、设备、办公等资产大类进行专项资产清查，对集中转资的资产需加强现场盘点。
3 应用系统工程方法加强物资管理
物资系统工程就是运用理论和方法对物资进行管理。目前的物资系统工程要从以下方面进行探讨，一是以物资各个部门的各种特点，坚持以一切从实际出发进行卓见成效的科学管理，逐渐地构建起符合科学规律的物资流通体系；二是要运用运筹学建立数学模型进行定量分析，然后再应用在物资管理的计划、供应、储运、保管等各个环节过程之中；三是要推广使用计算机，与此同时构建起信息网络平台，促使加强分配、供应、生产、流通等部门与供应商之间的沟通，高效能地运用现存的资源与资金，以人力、物力、财力上最小消耗量来获取经济效益的最大化。四是要运用现代化科学技术手段进行综合式的研究。如物资的综合利用以及节约代用等，定额物资储备和定额的消耗等，及机械化、自动化仓储储备功能，科学的、合理的运用有限资金、产品以及材料等的研究。在此基础上还要借鉴社会学、法学、心理学等学科的成就，进行物资管理学科的应用以及研究、探索等，随时准备为企业发展服务。
4 发挥信息化技术在物资管理中的作用
针对物资部门制定决策确定目标，即要把目标制定的切实可行、合情合理，就要一切从实际出发，搜集大量的、可靠的能够全面的、客观的反映事实过程的信息，并以此为基础，决策者对收集的信息进行筛选，去其糟粕取其精华，杜绝决策者对信息不进行研究探讨，不进行数据分析，那将给今后的工作造成重大的决策失误；它是制订物资计划的重要依据。在物资工作中计划物资是基本要素，是整个物资工作的关键环节之一。在对物资系统的信息分类中有以下两个方面的内容：一方面是物资系统的内部信息，统计资料、记账凭证、各项经济指标的完成情况、库存情况等都属于物资系统的内部信息；另一方面是物资系统的外部信息，国家有关法令、政策、国民经济计划、上级的指令、用货单位的消耗定额、供货单位的生产情况等。物资管理的工作人员要根据以上内部和外部的信息，对其采取分类、加工、比较、处理等程序使得物资计划作出方案的准确性；另一方面是在物资输出输入的过程中发现问题时，就要通过信息的反馈意见，对其进行修改，然后再重新进行供应、仓储等计划方案，确保物资管理的全过程能够顺利开展；它是物资系统的各个部门及其环节之间互相协调合作的重要条件。在物资管理中要充分发挥计算机网络信息的作用，其作用：一是数值计算作用。在物资流通领域中为管理物资而建立的数学模型存在着大量的数据计算工作。而计算机高速的大批量的数值计算功能完成解决了物资管理中繁重的数学模型问题，为进行现代化物资管理创造了有利的条件。二是数据处理作用。就是把信息中的大量数据通过综合分析进行加工整理，并按照计算机语言要求把一种数据语言转换成另外一种数据语言，这就是计算机“信息处理”功能，是目前运用在物资系统中最为普遍的一种计算机应用形式。因为，在物资流通领域中存在着大量的、繁重的数据信息，在进行物资信息风险分析测试后，可以对物资工程不必要发生的事件有清醒的、明晰的认识。目前工程领域中已经广泛应用此项功能，尤其是对地下工程某些隐藏着诸多风险的项目工程，应用计算机信息风险分析技术更加重要。在风险分析技术上有多种方法可以采用，要选择更加符合本工程的特点的方式、方法，才能够更稳操胜券和避免危险的可能。在对物资的进、销、存量及各种各样的物资的型号、规格、数量都有大量的物资传动情况发生，或是时间上、空间上随着物资的移动都会产生大量的信息。假如采用人工对其进行数据处理，难以保证其及时性和准确性，而采用计算机的信息处理功能对此数据进行大量的处理，可以准确无误地、及时地完成，提高工作效率。三是自动控制作用。就是外部的信息变化输入给计算机后，计算机会根据发生的变化进行相应的修正指令自动控制。在进行仓库管理工作上采用计算机管理，实现仓库管理的自动化，即达到手续的简便、物资的周转速度、压缩库存资金等特点，还可以做到合理的进货、供应的计划性以及平衡小库存量与大供应量之间的状态，实现经济效益最大化。在计算机上输入各种物资的名称、规格、编号、单位、单价、存放地址，以及最大库存量和最小库存量等信息，然后把入库和出库之间的信息输入到计算机中，都可以随时查阅库存的信息情况。
企业资产管理方法范文5
［关键词］国有资产 财务监管 监事会
一、引言
国有资产对于保障国家的安全、维护社会的稳定、促进经济的发展有着深远的意义。国有资产监管，是指国有资产出资者和运营者为维护国有资产所有者的合法权益，充分发挥国有资产的经济调控作用，优化国民经济结构，而对国有资产经营管理活动进行的依法监管。然而由于一些制度的漏洞及经营管理的不完善，常常造成国有资产流失的现象，严重损害了国家利益。为达成国有资产的保值及增值目标，防止国有资产流失，我国初步建立了针对国有资产监管的国有资产管理体制，并在国有资产管理上取得了一定成效。但由于管理制度还处于制定和运行的初期，实施中还存在着一些问题。
二、企业集团国有资产财务监管存在的问题
1. 国有资本所有权不清晰
由于政府部门、上级单位等作为国有资本的出资人，其实并非真正意义上的出资者，加之企业的董事长、总经理及监事会主席等也并非资本所有者，这就导致了对国有资本的监督管理受到很大限制，无法实施真正意义上的监管。并且由于国有资产监督管理机制的缺失，导致国有资产大量流失。
2. 财务监管标准不统一
由于我国过去的会计制度及相关核算办法等并未废止，尽管新的会计准则已经全面实施，但仍存在着新旧标准并存的局面。不够统一的财务监管标准严重影响了企业会计信息的质量，导致企业财务监管效率及企业经济效率低下的结果。
3. 内部财务制度不健全
当前我国的企业集团总会计师制度欠缺是导致企业造假的重要原因之一。总会计师的不到位导致企业内部财务管理的混乱状态，没有人可对董事会的工作做出评价与监管，而董事会往往不以企业利益及出资者利益为出发点，而是以考虑自身的局部利益为出发点来从事企业的经营管理工作。企业集团内部包括审计委员会、监事会等实施财务监督的监管制度存在欠缺问题，会计信息的披露及监管制度不够健全这些都是导致会计信息失真，企业造假的重要原因。
4. 监督部门监督力度不够
监事会是与董事会并列设置的，对企业的业务活动和会计实务实施监督的内部机构，但由于一些监事会的成员任职资格存在问题，对企业业务活动和会计实务的监管力度不够，经常只是流于形式的监督。会计事务所是依据独立审计准则要求，依法对委托企业财务报表进行鉴证的中介机构，与企业之间是服务于被服务的关系。然而有些会计事务所为争取和保住客户，有时会隐瞒一些企业违规的现象，与企业联手作弊，使审计工作失去了独立性。
三、解决措施
1. 建立健全完善的企业内部控制制度
健全完善的内部控制制度是企业财务管理的基本保障，应依据建立现代企业制度的要求，充分发挥企业各机构的职能，做到各项权利相制衡，以防止一些不正当的管理行为出现，强化企业的内部监督机制，切实完善企业治理机构的构建。企业集团还应考虑本企业财务监督的实际工作，围绕财务监管职责范围，制定出完善的规章制度，同时还应进一步规范一些社会中介机构参与的审计等工作的制度，保证财务监管工作公开、公正地进行，促进企业各项工作有条不紊地开展。
2. 建立统一的内部控制标准体系
应结合我国企业集团实际情况，建立一套包括行为规范、应用指南及解释公告在内的内部控制标准体系。具体的规范，应该以保证企业财务报告的真实、可靠，保证企业资产的安全完整为目标来制定。同时亦应兼顾战略目标、经营目标及遵循目标。
3. 企业集团可引入财务总监及外派监事会
财务总监是国有资产管理委员会委派至国家授权投资机构，或国家授权投资机构委派至国有独资及国有控股企业的，对所派至单位进行财务监管，协助管理层制定决策的出资人代表，因此财务总监的监督活动贯穿于企业经营活动及财务收支的整个过程，主要监管企业财产流出、企业收入、消费等，从而最大限度防止企业财产的损失。可以针对财务总监设置激励及约束机制，促使其按照委托人的预期进行监管工作。
监事会是与董事会并列设置的，对企业各项活动及会计实务进行监督的组织。针对内部监事会的局限，可采取引入外派监事会的方式。可通过国有资产出资人或出资人代表，即国有资产监督管理委员会，对一些大型的企业集团派出监事的方式进行。
4. 构建企业外部的财务监管体系
市场经济条件下，国有企业应充分利用外部中介机构、企业内部审计部门等提供的信息，监督并指导企业的财务管理工作。加强国有资产的终极所有者赋予审计职责的国家审计的监督力度，是保证国有资产的保值及增值目标得以实现的基础。同时充分利用以会计事务所为主的社会中介机构依照法定审计程序及审计方法对企业的经济活动和财务状况等进行审查，并对其做出客观公正的评价，可以有效防止一些违反财经法纪的行为，确保国有财产权益不受侵害。
参考文献：
[1]张静.国企财务管理应坚持的几个基本原则[J].冶金财会，2008，（02）
[2]岳军平.加强财务监管防止国有资产流失[J].中国乡镇企业会计，2008，（01）
[3]朱苏斌.企业集团国有资产管理中存在的财务监管问题与对策[J].中国外资，2010，（07）
企业资产管理方法范文6
现将《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令2000年第77号）转发给你们，请认真贯彻执行。现就实施中的一些具体问题一并通知如下：
一、北京市建设委员会（以下简称市建委）主管本市房地产开发企业的资质管理工作，北京市城市建设综合开发办公室负责具体实施。
二、本市房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业除应符合《房地产开发企业资质管理规定》第五条规定的条件外，还应具备以下条件：
（一）一级资质：
工程技术、财务等业务负责人具有相应的高级职称。
（二）二级资质：
1、注册资本不低于3000万元；
2、工程技术负责人具有高级职称。
（三）三级资质：
注册资本不低于2000万元。
（四）四级资质：
注册资本不低于1000万元。
三、新设立房地产开发企业自领取营业执照起30日内，向市建委备案；房地产开发企业二、三、四级资质由市建委核准；一级资质由市建委审核，报建设部审批。
四、市建委负责本市二级及二级资质以下房地产开发企业的资质年检工作，一级资质房地产开发企业资质年检按建设部的有关规定施行。
五、一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。各级资质房地产开发企业承担具体项目时必须符合国家有关项目资本金管理的规定。
