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房地产企业税务筹划范文1
1、纳税意识薄弱
企业作为纳税人依法纳税是应尽的义务，但是由于房地产开发周期长，税收对企业经营业绩的短期影响不明显，导致某些企业在未做税务清算之前未能足够重视各种税负特别是土地增值税和企业所得税对企业盈利的影响。
2、对纳税存在错误认识
在很多房地产企业中，理所当然的将纳税筹划作为财务部门独立可完成的工作，不重视开发全过程中各个部门的配合，致使企业出现多交了税、还被税务机关处罚的情况。房地产企业的财务人员虽了解相关税务知识并且经常与税务机关打交道，但是如何将税务知识以及税务机关的各项要求贯彻到日常经营活动中去，是需要企业领导予以重视以及各部门进行配合才可以完成的，不然税务工作也仅是事后的税款计算与缴纳罢了。因此，目前房地产企业特别是中小房企对税收筹划应有正确的态度和认识。
3、房地产企业内部缺乏纳税管理
目前我国的房地产企业内部，虽然企业财务人员也在进行税收相关规定的学习，但是由于针对性不强，不够系统全面，对房地产企业的纳税筹划并没有多少帮助，甚至由于断章取义造成偷税、逃税的现象。
4、房地产企业不知如何规避风险
由于缺乏妥当的纳税管理，不仅不能以合理手段降低企业纳税成本，而且还容易给企业造成纳税风险。因此，只有加强企业领导层对税收影响盈利的认识，以及各相关部门的节税意识，才有可以真正实施税务筹划工作，从而减轻房地产企业的纳税负担，规避房地产企业的纳税风险。
5、企业内纳税筹划实施不及时
由于未能事前进行筹划，等会计核算完成后，发现有可合法合理规避税款，这时已无法改变交税的现实，造成不必要的开支，减弱了企业的盈利能力。
二、加强房地产企业的税务筹划措施
1、项目开发全过程筹划
即从取得土地使用权、项目立项、筹资、开发建设、销售等各方面加强税务筹划。房地产企业产品开发周期长，涉及政府部门、企业繁多，决定了其税务筹划内容的复杂性。所以，房地产企业在制定税务筹划时，就应进行全局和全方位的筹划，在取得某幅土地使用权时或之前，就应对在该幅土地上开发产品的定位及物业类型、户型、自有资金与贷款的比例、自开盘至交楼的时间等方面进行一系列的测算。
以物业类型为例，在同样的一幅土地上，开发不同类型的物业税款占销售额的比例差异很大。如为联排或TH物业，各项税金（包括营业税金及附加、土地增值税、企业所得税，以下同）占销售收入的比例为30%左右；如为高层住宅项目根据物业的定位标准不同，占比也不同。如为普通高层物业，各项税金占销售收入比例为18-20%；如为高端高层物业，各项税金占销售收入的比例为25%左右。
由于各地对普通住宅面积有规定，户型设计直接影响到土地增值税的计算；由于贷款利息税前抵扣的规定，贷款规模影响企业所得税的计算，同时要考虑公司的财务风险；开盘至交楼的时间影响到土地使用税的计算；因此，房地产企业的财务人员需要在项目发展的全过程介入，才有可能进行税务筹划。（注：以上税金未含契税，因为该税款以土地价款为基数计算，基本没有筹划的空间。）
2、选择最优的会计核算方式
房地产开发企业在同一或相邻地块有不同的开发项目，对这些项目进行分开核算或是合并核算，都是合理的。所以，企业财务管理人员可以对这两种方式的利弊进行衡量，对税金进行计算，来确定最适用的会计核算方式，在我国税法允许范围内，减少税金，减轻税务负担，提高企业综合经济效益。
3、充分运用国家土地增值税“起征点”优惠政策
我国土地增值税“起征点”为土地增值税方面的税务筹划提供了条件，运用该政策需要根据政策本身的规定进行筹划，避免产生筹划上的失误。另外，还可以计算税务负担平衡点，进行产品定价，实现税负最小化。比如两块相邻的土地，地价相同。一块开发别墅住宅，一块开发纯高层住宅。别墅的均价将会是高层的3-5倍，而由于建筑结构的不同，高层住宅的建安成本却高于别墅2-3倍。很显然，别墅住宅将会产生很高的土地增值税，而高层项目甚至达不到起征点而不需交纳土地增值税。这时可以将两块土地统一规划，统一核算收入和成本，计算整体税负。再与分别核算进行对比，选择有利于企业的核算方式。
4、加强借款利息和营销优惠的税务筹划
我国大部分的房地产企业主要通过银行贷款进行筹资，银行贷款借款期限长、费用高，可以利用适用的利息扣除方法进行借款利息的筹划。我国税法对企业借款利息有相关方面的政策，房地产企业可以根据自身特点，选用合适的筹划方法。
三、房地产企业税务筹划的发展趋势
税务筹划是一个综合性的工作，每一个环节所采用的方法都是多样化的，具体的从环节上看，包括预测方法、决策方法、规划方法等；从学科上看，包括统计学方法、数学方法、运筹学方法以及会计学方法等，因此，房地产企业税务筹划在方法上的综合性特点使筹划活动是一项高智力的活动，需要周密的规划、广博的知识。随着对房地产税务筹划工作的重视，房地产企业税务筹划活动已普遍存在，并且趋于完善和规范。同时在不断地发展中，房地产选择以税务筹划为企业活动，寻找好的契机和业务，进一步解决房地产大额税的情况。在房地产税务筹划应用的过程中，我们要对其理论不断熟悉，探讨更为适合房地产减税的经营活动。由于目前我国税收制度还不完善，所以房地产税务筹划的研究还是一个新的研究方向，需要我们进一步的加强理论和实践探索。在不断地实践中创新，不断地发展税务筹划工作。
房地产企业税务筹划范文2
关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应
随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。
鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。
1 房地产企业税务筹划的经济环境分析
随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。
房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：
1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。
1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。
1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。
正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。
在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。
2 税务筹划经济效应的理论分析
税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。
从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。
以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。
3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析
在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。
筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。
4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析
房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。
5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析
保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。
6 小结
通过以上分析，本文得出以下结论
6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。
6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。
参考文献：
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房地产企业税务筹划范文3
在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后，“营改增”政策成为各相关行业研究的热点，至财税〔2016〕36号文正式，房地产企业“营改增”就此尘埃落定。
虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施，但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂，其也需要进行合理的税收筹划，并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开况，进行合理的税务预测，选择适应本企业的计税方法，选定符合要求的上下游合作单位，取得可抵扣的增值税专用发票，从而有效地降低企业的整体税负。
二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响
（一）税负水平的影响
根据国家税务总局2016年3月31日的《关于的公告》，确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目，可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报，小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。
选择简易征税方式的房地产企业，假设其所售房价为100万元，原先缴纳营业税5万元，“营改增”后，房地产业的增值税征收率为5%，则增值税计算为100/（1+5%）*5%=4.76（万元）。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税，因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。
选择一般计税方式的房地产企业新项目，增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理，确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣，从而达到减少税负的目的。
对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目，需要根据项目自身的已售部分，及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算，比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如，选择一般计税方式，企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通，确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票，才能计入增值税进项可抵扣税额，从而落实企业整体税负的变化。
（二）盈利水平的变化
增值税作为价外税，相对于营业税减少了中间环节的重复征税问题，对房地产企业整体来说，可以起到减少税负的作用。对于选择简易征收的房地产企业，增值税作为价外税在减少企业实际销售收入的同时也减少了流转税额，在相同的房价下，两种计税方法的毛利相同。对于一般计税的房地产企业，项目整体的税负取决于可抵扣进项税额，即成本费用相应可抵扣增值税发票的获取，可抵扣进项税额发票的取得直接影响企业整体的利润水平。另外“营改增”后土地增值税清算时，将以不含税的收入与成本费用计算，需要对销售定价进行合理的测算，避免土地增值税税率临界点，造成企业净利润的变化。
（三）企业财务管理的变化
首先，增值税专用发票可以作为企业的进项税额抵扣，因而需要房地产企业加大对增值税发票的管理力度，对不可抵扣的或抵扣额度小的项目要充分的学习和掌握。其次，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，营业税的会计科目设置相对简单，而“营改增”后企业需要根据不同的业务增加会计核算科目，对不同的涉税业务进行区别核算。因而，房地产企业需要对财务管理人员进行系统的培训，对房地产企业使用的财务核算系统也要进行相应的升级处理。因增值税专用发票在企业取得后180天内需要进行认证才能抵扣，因而需要由专人负责建立详尽的发票台账，及时认证，确保取得的专业发票可按期抵扣。
三、“营改增”政策后房地产企业税务筹划的应对措施
（一）政策过渡期选择合理的计税方式及合理定价
“营改增”政策虽然已正式推开，各项执行细则也在逐步地颁布，但因房地产项目的开发周期较长，涉及的范围广，对一般纳税人在过渡期存在的两种计税方法，如选择了简易征收方式，在36个月内不能更改。因而。房地产企业应根据项目自身的实际情况，进行准确的测算，比较实行不同计税方法给企业带来的税负变化，确定合理的计税方法。对于开发周期较长有可能更改为一般计税方式的项目，在简易征收阶段需要做好变更计税方式的相关准备工作，对于后续可以抵扣的成本费用支出，特别是使用周期较长的权益性资产购入，应尽可能取得增值税专用发票，并及时认证计入进项税额可抵扣金额，便于更改计税方法后可以抵扣进项税额。房地产企业对产品的定价也要进行合理的测算，特别是项目整体的土地增值税的测算，需要规避土地增值税税率的临界点，合理调整价格，不能盲目地向消费者转嫁税负而增加了项目整体的税负，从而降低了房地产项目的整体利润率。
（二）加强成本费用管理、提高进项抵扣金额
“营改增”政策实施后，采用一般计税方法的房地产企业，需要对上下游合作单位合理合规的取得相应增值税专用发票进行增值税进项税额的抵扣。因而，房地产开发企业要加强增值税发票的发票管理、首先在材料供应商的招标采购阶段，就需要财务人员的介入，提前进行税票事宜的沟通，严格要求供应商具备相应的资质，及时开具可进项抵扣的增值税专用发票。其次，对施工单位资质也需进行提前审查，选取具有增值税一般纳税人资格的施工企业，确保及时取得增值税专用发票。最后，应根据合同实际执行情况及付款节点，严格要求供应商及时提供可进项抵扣的增值税专用发票，尽量做到合同签署方、发票提供方及收款单位三者一致，并加强工程合同决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，在项目竣工验收时，及时完成会计核算的要求，做到销项税额与进项税额抵扣相匹配。
（三）加强税票内部控制，提高财务管理水平
针对“营改增”政策对房地产企业所带来的涉税风险问题，首先要对企业的全体员工进行增值税方（下转第页）（上接第页）面的相关培训，使企业的各相关部门，如销售部门、招标采购部门、项目施工相关人员，以及行政管理部门对财务和税务的相关知识都应有所认识。在实际工作中加强增值税票的内部管理，对增值税发票的领购、使用、作废、传递、保管、缴销、认证等过程，按国家有关发票及增值税发票管理的法律法规严格执行。对不可抵扣项目要进行针对性的学习，通过具体的实例充分掌握增值税发票的各项管理要求，避免取得不可抵扣的发票或因管理不善造成发票遗失、损毁等问题。房地产企业应对取得的可抵扣增值税专用发票，实施专人保管，建立详细的登记台账，对财务会计人员进行相应的培训，对财务核算系统进行相应的科目更新和升级，提高财务核算水平，对房地产项目的整体税负进行合理的测算比较，对相应政策的变动及时了解掌握，并积极采取应对措施。提前做好增值税的申报准备，及时准确的进行纳税申报，避免税务风险。
（四）企业发展战略调整，优化产品结构
在目前的宏观调控大背景下，房地产开发企业的税负将很难通过单纯的提高售价来转嫁给消费者，因而房地产开发企业有必要增加多元化的产品组合策略来有效地降低整体税负，如商业地产的定价权较灵活，可以实现税负转嫁。“营改增”政策对新老房地产项目不同征收税率的规定，需要企业根据自身项目的实际开发进度选择适当的计税方法，对同一地块的不同产品，需要进行成本费用的合理分摊，使得收入与成本费用相匹配。房地产企业在“营改增”的背景下，可以考虑自身的战略转型，调整目标客户群体及产品定位，优化企业的产品种类和结构，根据市场需求向多业态发展，实现企业战略转型，从而降低企业税负。
房地产企业税务筹划范文4
【关键词】 房地产企业； 房屋租赁； 纳税筹划； 房产税
中国指数研究院2012年5月2日报告称，4月份中国房价跌至14个月最低点，该公司跟踪的100个城市中71个城市房价下跌。同期万得资讯数据显示，一季度房地产公司业绩同比下滑，存货仍在继续攀升。房屋租赁已成为当下房地产公司提振业绩、降低空置率的主要措施之一，但房屋租赁所面临的营业税、房产税等相关税费无疑使得房地产企业本已吃紧的现金流更显捉襟见肘，因此怎样进行纳税筹划才能更合理合规又能减轻房地产企业的税负，在目前市场上愈发突显其重要性。
租赁与联营的选择、合理分解租金收入、改出租为转租、变租赁为仓储是当下房地产企业房屋租赁业务纳税筹划所涉及的四个主要领域，本文将根据前期在西安市区的调研数据，分别针对这四个领域进行分析。
一、租赁与联营的选择
房地产企业利用闲置的房产进行投资已成为一种普遍的投资形式，其投资方式不外乎有两种，一是对外出租取得租金收入，二是入股联营从联营企业分得利润。但这两种方式所涉及的税种以及承担的税负各不相同。那么考虑两种方式所承担的税负，哪一种投资方式对持有闲置房地产的企业更有利呢?在此建立一个简单模型进行分析：
假设位于西安市区的某房地产开发企业有一处空置房产，其原值为K。如果对外租赁每年可取得租金收入为X1，如用于入股联营，预期每年该企业从联营企业分回利润为X2。该企业适用企业所得税率为33%。
（一）采取对外租赁方式承担的税负
营业税：房屋租赁属于服务业，按租金收入5％计算缴纳，则为5％X1；
房产税：房产税依照租金收入的12％计算缴纳，则为12％X1；
城建税：该企业所在地为市区，按其所缴纳的营业税税额7％计算缴纳，则为：7％×5％X1=0.35％X1；
教育费附加：3％×5％X1=0.15％X1；
印花税：对外出租房地产在订立租赁合同时须按租赁金额的1‰贴花，则为：0.1％X1；
所得税：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税均可在税前扣除，因此，所得税税负为（X1-5％X1-12％X1-0.35％X1-0.15％X1-0.1％X1）×33％=27.192％X1。
该企业采用对外租赁方式应承担的总税负=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=44.792％X1
（二）采取入股联营方式承担的税负
房产税：房产税依据房地产原值一次性扣除10％~30％的余值计算，税率为1.2％，以西安市为例，按30％扣除，则为（1-30％）K×1.2％=0.84％K；
土地使用税：此税种从量定额计征，各地标准不一，以西安市区二环以内为例，其标准为：20元/平方米（年），假设该房地产使用面积为L平方米，则为20L；
所得税：联营利润所得应缴纳所得税为33％X2
该企业采用入股联营方式应承担的总税负=房产税+土地使用税+所得税=0.84％K+20L+33％X2
（三）两种投资方式的比较分析
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商议确定，而影响联营收入的因素较多，不确定性大，因此可以用租金来预测联营收入。假设两种投资方式承担的税负相等，则令：
44.792％X1=0.84％K+20L+33％X2
X2=（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％
也就是当预期收入为（44.792％X1-0.84％K-20L）÷33％时，两种投资方式承担的税负是相等的。在X1、K、L为固定值时，经过附值测算，其基本结论是：如果预期联营收入X2＜（44.792％-0.84％K-20L）÷33％，那么该项房产采取联营方式承担的税负小于出租方式承担的税负，从税收的角度考虑宜采用入股联营方式；反之，则应采取租赁方式。
例如甲房地产企业在西安繁华地带有一处空置房产，该房产原值为1 000万元，实际使用面积为400平方米，如果对外出租每年可获取租金收入120万元，采用入股联营方式，甲企业每年可从被联营企业分回利润300万元。
利用上述函数测算出预期收入X2=（120×44.792％-0.84％×1 000-0.002×400）÷33％≈135（万元）
因300＞135（万元），故采用出租方式税负较低。
在此分别核算出两种投资方式各自税负：
对外租赁所承担税负：120×44.792％=53.7504（万元）
入股联营所承担税负：0.84％×1 000+0.002×400+33％×300=108.2（万元）
通过计算可见，甲企业采用入股联营方式承担的税负明显过重。因此从税收角度考虑，宜采用对外租赁。
值得注意的是，企业利用房地产进行投资还涉及其他众多因素，因此必须考虑实际投资前景、投资环境、客户信用以及风险等，不能仅从税收方面着眼。
二、合理分解租金收入
房地产企业房屋租赁业务所应缴纳的营业税、房产税等都以租金收入为税基，因此租金收入的高低直接决定企业所承担的税负，企业如将租金收入合理分解为其他收入形式便能有效减轻企业税负。
例如甲企业是西安一房地产开发企业，该企业2011年将位于市中心区的商品房一幢出租给乙公司作写字楼，租金为每年6 000万元。租金中包含水电费一并收取，甲企业当年为出租房支付水费160万元（不含税价）、电费240万元（不含税价）。则甲企业2011年应付水电费为461.6万元[160×（1+13％）+240×（1+17％）]，房屋租赁行为缴纳营业税300万元（6 000×5％），缴纳房产税720万元（6 000×12％），缴纳城市维护建设税和教育费附加30万元[300×（7％+3％）]，缴纳印花税6万元（6 000×1‰）。假定房屋年使用成本为C，则甲企业当年房屋出租成本=房屋年使用成本+水电费+应纳营业税+应纳房产税+城市维护建设税和教育费附加+应纳印花税=C+1 517.6（万元），因此甲企业房屋出租业务税前收益=6 000-（C+1 517.6）=4 482.4-C（万元）。
纳税筹划方案：甲企业与乙公司约定水电费由乙公司自行承担，但由甲企业代为缴纳，按水电费的30％收取服务费。并在与乙企业签订房屋租赁合同中分别注明租赁费用和代收代缴水电费金额，对以上业务分别核算。当年乙公司承担水费180.8万元[160×（1+13％）]，甲企业向乙公司收取水费服务费54.24万元。当年乙公司承担电费280.8万元[240×（1+17％）]，甲企业向乙公司收取电费服务费84.24万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述6 000万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。
新方案下，房屋租赁价格5 399.92万元[6 000-（180.8+54.24）-（280.8+84.24）]。则甲企业房屋租赁业务应纳营业税269.996万元（5 399.92×5％），水电费服务费收入应纳营业税6.924万元[（54.24+84.24）×5％]，应纳房产税647.9904万元（5 399.92×12％），应纳城市维护建设税和教育费附加27.692万元[（269.996+6.924）×（3%+7％）]，应纳印花税5.39992万元（5 399.92×1‰）。则：甲企业房屋出租成本=房屋年使用成本+应纳营业税+应纳房产税+应纳城市维护建设税和教育费附加+印花税=C+958.00232（万元），出租及服务的相关收入=5 399.92+54.24+84.24= 5 538.4（万元），因此甲企业房屋出租业务税前收益=5 538.4-（C+958.00232）=4 580.39768-C（万元）。
从以上两种方案的对比中可以看出，原方案中，甲企业与乙公司签订的房屋租赁合同租金收入包含了水电费，租赁价格高，故甲企业承担了较高的营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加及印花税。筹划后的方案中甲企业将水电费与房屋租金收入分开核算，在实际收入不变的情况下，降低了房屋出租的名义收入，从而降低了相关应纳税费。从效果看，筹划后的方案减轻了企业的税负，企业的税前收益增加了97.99768万元（4 580.39768-4 482.4），提升了2.14%。
三、改出租为转租
依据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，则不论是从价计征还是从租计征，其前提是针对房产所有人征税。因此房地产开发企业拟将已经出租的陈旧房产翻修改造，重新用于租赁时，可以考虑将装修前的房产出租给关联方，由关联方装修后利用转租的方式，可达到综合筹划减轻总体税负的目的。
例如甲房地产开发企业位于西安市中心区有一处专门用于对外租赁的两层楼房。因该房屋建于九十年代，设施陈旧，每年只能收取租金80万元。2011年，甲企业预算700万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金300万元。装修改造前的税费负担情况：应缴营业税4万元（80×5%），应缴房产税9.6万元（80×12%），应缴城市维护建设税和教育费附加0.4万元[4×（7%+3%）]，应缴纳印花税0.08万元（80×1‰），合计税负为14.08万元。装修改造后的税费负担情况：应缴营业税15万元（300×5%），应缴房产税36万元（300×12%），应缴城市维护建设税和教育费附加1.5万元[15×（7%+3%）]，应缴纳印花税0.3万元（300×1‰），合计税负为52.8万元，则装修后比装修前税负增加38.72万元（52.8-14.08）。
纳税筹划方案：甲企业先将装修前的房产出租给关联方乙公司，并签订一个期限较长的房屋租赁合同。租赁期为10年，每年收取租金80万元。然后由乙企业出资700万元对此房产进行装修改造，之后对外转租，每年依然收取租金300万元。
新方案下：甲企业负担的税负不变，仍为14.08万元。乙公司应负担营业税15万元，城市维护建设税和教育费附加1.5万元，印花税0.3万元。但由于乙公司不是该房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，这样合计应纳税费为16.8万元。甲企业和乙公司的税负合计为30.88万元（14.08+16.8）。
经过以上分析看出，产权所有人是甲企业，乙公司只是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。这样新方案比筹划前可少负担税费21.92万元（52.8-30.88），10年就可节省219.2万元，节税幅度高达42%。但需要注意的是，此过程中甲企业将房产出租给关联方乙公司应当按照正常交易价格收取租金，如果甲企业为了降低税负，向乙公司收取的租金明显偏低且无正当理由，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。
四、变租赁为仓储
房产税的征税标准分为从价计征（税率1.2%）和从租计征（税率12%）两种，两者税率相差10倍。房屋租赁由出租人按租金缴纳房产税，而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。在房产税从价计征税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以考虑变房屋租赁合同为仓储保管合同，以达到少缴房产税的目的。
例如甲房地产开发公司2009年在西安市郊突击开发大片房屋，目前造成大量闲置。为了盘活存量资产，决定将这些房屋改作库房对外出租。2011年乙公司与甲房地产公司协商，承租十栋库房，价值28 000万元。年租金4 700万元，租赁期限5年。则甲公司2011年缴纳营业税为235万元（4 700×5％），缴纳房产税564万元（4 700×12％），缴纳城市维护建设费和教育费附加23.5万元[235×（3%+7%）]，缴纳印花税4.7万元（4 700×1‰）。整个租赁业务的各种税金合计为827.2万元。
纳税筹划方案：甲公司与客户进行友好协商，继续利用库房为乙公司存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，并且配备保管人员，为客户提供24小时服务。假设提供仓储服务的收入仍为每年4 700万元不变。
新方案下，甲公司2011年缴纳房产税时税负发生了变化，根据《房产税暂行条例》从价计征房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。则缴纳房产税为235.2万元[28 000×（1-30%）×1.2％）]，缴纳营业税为235万元 （4 700×5％），缴纳城市维护建设费和教育费附加23.5万元[235×（3%+7%）]，缴纳印花税4.7万元（4 700×1‰）。整个租赁业务的各种税金合计为498.4万元。
可以看出，将房屋租赁变为仓储之后甲公司每年可节税328.8万元，5年可以节约税收合计1 644万元，节税幅度高达40%。但同时要注意，公司在变租赁为仓储方案下需要增加额外经营成本，如保管人员的工资费用和其他管理费用等。这样甲公司可以进行综合性纳税筹划，对于公司的仓储管理员，技术要求不高，公司可以雇用遵章守纪、责任心强的下岗职工，而录用下岗职工又有其他相关税收优惠。采取此方案，房地产企业在房屋降低空置率的同时，也降低了税收成本。
从国家的房地产行业数据指标可以看出，无论是从销售、新开工还是投资数据来看，房地产行业都处于基本面加速下行时期，中央仍对房地产行业采取趋紧政策，而地方层面则无法冲破限购和限贷的束缚，房地产企业如何处理存货将直接关系到其在下一轮供应高峰的表现。在现今资金紧张的环境下，房地产企业在房屋租赁纳税筹划过程中，如何应对相关税收政策将成为一项至关重要的课题。
【参考文献】
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房地产企业税务筹划范文5
关键词：非房地产企业 物业 税收筹划
基于相关税收筹划的理论，结合非房地产企业的处置存量物业活动的特点，本文通过构造企业兼并重组间接转让模式，给出较传统直接处置操作较为复杂、但具有明显节税效果和经济效益的处置方案。
一、案例背景
A企业是一家传统纺织品制造企业，拥有一幢2004年12月31日购置职工宿舍楼，账面作为固定资产列示，物业原值1200万元（含土地价值），累计折旧（摊销）570万元，2014年企业为加快企业转型升级，实施“机器换人”计划，大规模减少员工，此幢宿舍楼闲置，A企业欲出售该幢宿舍楼，盘活存量闲置资产支持技术升级。
此时，A企业所在地政府引进了B企业（一家快递物流企业），欲购买该幢宿舍楼，改建为办公住宿两用楼。A企业，B企业达成合意，约定以2014年12月31日为基准日，由具有一级评估资质中介机构对该物业进行评估，评估值3000万元，A企业与B企业以该价格作为协议价格，相关税负按规定由各自企业自行承担，签署购买意向书。
之后A企业，B企业上述条件为基础，落实该物业转让过程。
二、传统直接处置方案
1.直接处置方案思路
A企业与B企业签署房屋转让合同，由A企业将该房屋过户给B企业。
2.具体税负计算
A企业营业税：根据营业税相关规定，单位销售其购置的不动产，以全部收入减去不动产购置原价后的余额为营业额。A企业需要交纳营业税：（3000-1200）×5%=90万元
A企业城市维护建设税与教育费附加：A企业纳税所在地城市维护建设税税率和教育费附加费率分别为7%和3%。A企业需交纳城市维护建设税和教育费附加：150×（7%+3%）=9万元。
A企业印花税：房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。A企业需要交纳印花税：3000×0.05%=1.5万元。
A企业土地增值税：根据土地增值税相关规定，纳税人出售旧房及建筑物的需要评估确定扣除项目的金额。经过评估该宿舍楼重置成本2000万元，成新率为65%，准许抵扣的成本为2000×0.65=1300万元。按照规定允许扣除的项目，主要是销售过程中涉及的相关税费：90+9+1.5=100.5万元，合计可以扣除项为1400.5万元，收入按照评估价3000万元计算，增值额为3000-1400.5=1599.5万元，增值率为114.21%，土地增值税税率表，计算为土地增值税1599.5×50%-1400.5×15%=589.68万元
A企业企业所得税：不考虑其他相关业务，仅考虑该业务对A企业带来的企业所得税影响，根据企业所得税规定的收入成本匹配原则，该项业务带来的应税所得额为3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82万元，需要交纳企业所得税1679.82×0.25=419.96万元（A企业所得税率为25%）。
B企业印花税：签订的房屋转让合同，印花税按产权转移书具万分之五贴花。B企业需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。同时按照印花税规定B企业还有权利证照贴花5元，鉴于金额相对于分析不在一个量级，忽略不计。
B企业契税：按照契税相关规定，比企业承接物业需要交纳契税。B企业需要交纳契税：3000×3%=90万元
三、重组兼并间接处置方案
1.间接处置方案思路
上述过程是常规操作，没有很好的运用企业重组兼并的概念以及相关政策，结合目前的改革背景提出如下处置方案，可减少税收成本，提高交易双方经济效益。
交易流程：
步骤一：A企业少量现金出资设立一家全资子公司H（非房地产企业）
步骤二：A企业将该待处置物业评估作价向H公司增资
步骤三：A企业与B企业达成对H公司100%股权的转让协议
步骤四：B企业注销H公司回收资产，或者直接作为房屋出租主体经营。
2.税负概要分析
A企业，B企业在此过程中涉及的相关税种见表1。
3.具体税负计算
步骤一：
A企业设立全资子公司，新设资金账簿以及办理相关证照需要交纳印花税，但是由于该部分费用与其他费用相比不在一个量级，因此在分析中忽略不计。
步骤二：
A企业营业税：根据财税[2002]191号文件规定：企业以不动产对外真实投资的，不征收营业税。A企业营业税可以免除。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
A企业土地增值税：根据财税[2006]21号文规定：非房地产企业用房屋对外投资非房地产企业，暂免征收土地增值税。由于A企业与H公司均不是房地产企业，该过程土地增值税可以免除。
A企业与H企业印花税：根据印花税规定A企业与H公司需要各自按照产权转让书具交纳印花税3000×0.05%=1.5万元，同时H企业需要交纳资金营业账簿贴花印花税3000×0.05%=1.5万元。
A企业企业所得税：A企业用房产增资视同销售，确认应纳税所得额为3000-（1200-570）-1.5=2368.5万元。
H企业契税：根据财税[2015]37号文：母子公司之间划转房屋，免征契税。H企业承受该物业免契税。
步骤三：
因为上述行为可以在一个评估期内完成，因此H企业实际评估值应该就为3000万元（其中交了3万元的印花税）。
A企业营业税：根据财税[2002]191号文规定，用不动产在投资后转让其股权的也不征收营业税。此过程免交营业税。随之城市维护建设税和教育费附加计税基础为零。
A企业，B企业印花税：A，B企业双方因为涉及股权转让协议，应双方都需要交纳印花税3000×0.05%=1.5万元。
A企业企业所得税：A企业投资H企业原始投资成本为3003万元资产收到对价为3000万元，因此，A企业还可减少应税所得额3万元，综合第二步A企业需要交纳企业所得税为（2368.5-3）×0.25=591.38万元。
步骤四：
H企业的营业税：清算减值过程，不视为营业税视同销售，因此不需要缴纳营业税。
B企业契税：同样依据财税[2015]37号文，B企业可以做全资企业的一次减资，就满足免契税条件。
B，H企业印花税：由于减值和注销过程一般不需要签署转让协议，因此不需要纳税贴花。
自此，A企业宿舍完全转移到B企业名下。
四、方案对比分析
综合以上的相关计算，可以得出如表2所示的综合税负与主要经济效益对比分析。
五、实践操作与税收筹划进一步建议
1.虽然经济效益好，但是间接处置手续比直接处置要复杂的多，即便目前《公司法》修改后简化了公司的注册，注销过程，其方案实施的时间基本上最快也要比直接处置要多三个月左右。
2.对于免税政策的应用上，存在几个模糊点，各地的税务机关处理存在一定的差异，因此方案在实施前需要与当地税局机关有一个充分的沟通：
第一，对于短时间密集的变更安排，税务机关有可能认定其不属于“接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为”影响营业税免税。减资注销行为是否征收营业税也存在一定的模糊性。但是该问题，综合B企业后续筹划方案可以有效解决；第二，对于设立的H公司其经营实质是否属于房地产公司存在讨论空间，影响土地增值税的免税认定；第三，契税免税政策中应用中的对全资子公司的增资与减资是否属于“划转”也存在理论争议。
参考文献：
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[4]王劲颖.博弈论在税收管理中的运用[J].现代经济探讨，2000（3）.
房地产企业税务筹划范文6
关键词：房地产 税务筹划 风险
当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。
一、房地产企业的税收筹划风险
当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：
（一）法律风险
我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。
（二）政策风险
随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。
（三）财务风险
房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。
（四）行业风险
我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。
二、我国当前房地产税收环境
我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。
改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。
三、如何有效控制房地产税务筹划风险
对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。
（一）重视专业人才的使用
税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。
（二）借鉴专业的建议
在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。
（三）开展税收筹划工作
在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。
（四）加强风险意识
房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。
四、结束语
综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。
参考文献：
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