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公允价值会计核算范文1
一、公允价值的含义
公允价值(fair value) 也称“公平价值”或“公允市价”,其概念源于法律。法律意义上的公允价值是指得到公众认可的价值,而经济学中的公允价值是指被市场认可的价值。对于公允价值的定义,不同的国家和机构有着不同的表述。国际会计准则委员会( IASC) 对公允价值所下定义为:在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿达成的进行资产交换或债务清偿的金(1998)。美国财务会计准则委员会( FASB) 对公允价值的定义与此大同小异,认为公允价值是指双方在现行交易(非被迫或清算的销售) 中,自愿购买(或承担) 或出售( 或清偿) 一项资产或负债的金额(2000) 。我国企业会计准则(2006) 中将公允价值定义为在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿据以进行资产交换或债务清偿的金额。
二、公允价值在会计核算中的运用
1.公允价值计量在新会计准则中主要应用于以下几个方面
(1) 衍生金融工具
公允价值最为典型的应用体现在衍生金融工具交易的计量中, 由于衍生金融工具中转移风险报酬与实现权利义务并非同时进行, 历史成本计量模式不再适用, 势必导致公允价值的出现。公允价值是金融工具最相关且惟一相关的计量标准。由于很多金融工具的交易或事项并未实际发生, 不符合传统会计的计量标准, 而采用公允价值计量恰巧可以解决这一问题。
(2) 投资性房地产
新准则规定,在会计报表中须单列“投资性房地产”项目,会计处理可以采用成本模式或公允价值模式,但以成本模式为主导。如有活跃市场,能确定公允价值并能可靠计量,也可采用公允价值计量模式。这一点体现了公允价值在新准则中运用的谨慎性。
(3) 非共同控制下的企业合并
非共同控制下的企业合并,包括吸收合并和新设合并。如果存在双方认可的公允价值,可采用公允价值计量;而共同控制下的企业合并应该以账面价值计量,放弃使用公允价值,避免利润操纵。目前,有些上市公司通过合并重组一夜暴富、掩盖亏损的事例屡见不鲜。因此, 新会计准则从我国资本市场和市场经济的现状出发, 规定企业合并对价按资产账面价值进行会计处理, 从而规范了企业的盈余管理。
(4)债务重组
继1998年公允价值在此准则中的使用失败后,此次新准则再次把公允价值引入债务重组, 但严格规范了公允价值运用的前提条件: 对于实物抵债业务, 引进公允价值作为计量属性; 如果抵债物资没有活跃的交易市场, 可以通过评估确定其公允价值。如果双方是非关联方, 双方的协商作价也可视为公允价值。
(5)非货币易
非货币性资产交换具有商业实质, 换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的非货币性资产交换应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本, 公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。不符合上述条件的, 则以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本, 不确认损益。
2.公允价值在会计核算中的应用举例
(1) 在非货币性资产交换中。准则规定,非货币性资产交换具有商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的,应当以公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的本;换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的,应当以换出资产的公允价值作为确定换入资产成本的基础,但有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的除外。
例1 长江股份有限公司以生产经营过程中使用的锻压设备交换黄河股份有限公司生产经营过程中使用的起重机,换入的起重机作为固定资产进行管理。锻压设备的账面原价为180,000 元, 在交换日的累计折旧为120,000 元,公允价值为80,000 元。起重机的账面原价为240,000 元,在交换日的累计折旧为160,000 元,公允价值为85,000 元。长江股份有限公司以银行存款向黄河股份有限公司支付补价5,000 元。假设黄河股份有限公司换入长江股份有公司的锻压设备作为固定资产进行管理;长江股份有限公司和黄河股份有限公司都没有对固定资产计提减值准备;整个交易过程中长江股份有限公司接受起重机发生运杂费3,000 元,黄河股份有限公司接受锻压设备发生运杂费3,800 元,均以银行存款支付,除此之外没有发生其他相关税费。本例涉及收付货币性资产,应当计算补价占整个资产交换金额的比例。对长江股份有限公司而言,支付的补价5,000 元÷换入资产的公允价值85,000 元=5.88%
长江公司固定资产的入账价值=85,000+3,000=88,000(元)
黄河公司固定资产的入账价值=80,000+3,800=83,800(元)
长江股份有限公司的会计处理如下:
①换出的固定资产转入清理:
借:固定资产清理60,000
累计折旧120,000
贷:固定资产180,000
借:固定资产清理3,000
贷:银行存款3,000
②换入的固定资产入账:
借:固定资产88,000
贷:固定资产清理63,000
银行存款5,000
营业外收入20,000
黄河股份有限公司的会计处理如下:
①换出的固定资产转入清理:
借:固定资产清理80,000
累计折旧160,000
贷:固定资产240,000
借:固定资产清理3,800
贷:银行存款3,800
②换入的固定资产入账
借:固定资产83,800
银行存款5,000
贷:固定资产清理83,800
营业外收入5,000
(2)在租赁业务中,公允价值可作为判断融资租赁的标准。租赁具体准则规定,如果承租人有购买租赁资产的选择权,所订立的购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值,因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权,那么就可以认定该项租赁为融资租赁。如果承租人在租赁开始日的最低租赁付款额几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值,同样可以认定该项租赁为融资租赁。
例22008 年12 月1 日,甲建筑材料制造有限公司与乙租赁公司签订了一份租赁合同。建筑材料制造有限公司向租赁公司租入一条建筑构建生产线,起租日为2009年1 月1 日,租赁期从2009年1月1 日至2011 年12 月31 日,共36 个月。甲公司自2008 年1 月1 日起每隔6 个月于月末支付租金160,000 元,该生产线的保险、维护等费用均由甲公司负担,估计每年约10,000 元。甲公司在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生可归属于租赁项目的手续费、差旅费共1,000 元。该生产线在2008年12 月31 日的公允价值为700,000 元,估计使用年限为6 年,租赁期届满时,甲公司享有优惠购买该生产线的选择权,购买价为100 元,估计该日租赁资产的公允价值为80,000 元。另外,租赁合同规定的利率为6%(6个月利率)。
本例中存在优惠购买选择权,优惠购买价100元远低于行使选择权日租赁资产的公允价值80,000 元,所以在租赁开始日就可以合理确定广厦公司将会行使这种选择权;另外,最低租赁付款额的现值大于租赁资产公允价值的90%。根据这两点,可以认定这项租赁为融资租赁。
三、公允价值的运用前景分析
由于我国经济体制转型尚未完成, 作为活跃市场事后证据的市场价格等交易信息系统还不够完善, 难以为由公允价值计量的会计信息的鉴证提供可依赖的证据, 同时还受多种非市场因素的影响,滥用公允价值计量很可能会导致会计信息失真。所以目前我国使用公允价值的原则是: 保持特色而不追求简单的完全相同。公允价值在投资性房地产及金融工具等方面的规定会否引起上市公司收益大幅增加, 曾引起广泛关注。由于国内投资性房地产市场发育并不很成熟,因此很多公司并不能轻易决定是否采用公允模式。而在金融类资产方面, 虽然持有交易性金融资产和可供出售金融资产的上市公司家数较多, 有些公司甚至持有10亿元以上。不过, 大多数公司采取了回避持股市值变化的办法, 按照可供出售金融类资产进行计量, 因此该部分资产公允价值的变化仅反映到资本公积, 而不影响当期损益。因此整体看来, 公允价值计量对上市公司整体业绩未有大的影响。
但随着经济全球化的深化和我国市场经济的进一步成熟, 公允价值计量在我国会计准则中的主导性必定会日渐显现, 加速我国准则与国际准则的全面接轨, 推动我国经济的全球化发展。然而公允价值计量的初步建立到逐步完善是一个漫长的过程,在此过程中, 需要各方面的共同协调和努力, 才能赋予公允价值应有的价值和意义。
参考文献:
[1]沈仲阔.允价值计量运用相关问题探讨.财会通讯,2009.2.
公允价值会计核算范文2
公允价值计量和历史成本计量对会计核算影响的差异主要表现在以下几个方面：
（1）入账价值的确认。在历史成本计量模式下，现行会计制度规定：资产的入账价值为其历史成本，即资产取得时的实际资金消耗，而且一经确定不得更改。而以公允价值计量时则不然，由于公允价值是基于市场信息的一种评价，随着市场的变化，公允价值处在经常性地变化之中，与此相适应，资产的入账价值就不能是确定不变的，而需要根据公允价值的变动进行调整。一般来说，公允价值既可以大于历史成本，也可以小于历史成本，现资产的增值或减值情况而定。
（2）资产摊销对象的确定。在历史成本计量模式下，资产的摊销对象毫无疑问是其历史成本，或平均摊销，或加速摊销。而以公允价值计量时，资产摊销对象的选择有两种：公允价值和实际成本。许多学者认为，摊销的对象应是其公允价值。但笔者认为，资产摊销的对象应是其实际成本。因为公允价值并非企业为取得该项资产实际付出的代价，如果对它进行摊销记入“管理费用”、“制造费用”等科目，当资产增值时，则会虚增费用；当资产减值时，则会少计费用，造成费用不实。公允价值在性质上近似于一种客观的评估价值，它不符合费用类科目的核算内容，所以资产摊销的对象应是其实际成本，而不是其公允价值。正因为如此，以公允价值计量时，会计信息既要反映资产的公允价值，又要反映资产的实际成本，所以，应采用双账户反映方式。
（3）会计反映的形式。在历史成本计量模式下，只需单账户反映资产的实际成本即可。而以公允价值计量时，由于资产的摊销对象仍然是其实际成本，所以，会计既要反映其公允价值，又要反映其实际成本，因此需要设置双账户。在会计报表中，除了有反映资产实际成本的账户外，还需有反映公允价值与实际成本的差额账户，如公允价值大于实际成本，则两个账户同为借方余额；当公允价值小于实际成本，则实际成本账户为借方余额，差额账户为贷方余额。现行的会计科目表，出于谨慎性原则的考虑，只是针对资产账户设置减值准备账户，应该说这只是一种过渡形式，等到公允价值能够被准确把握的时候，不仅要反映资产的减值，还要反映资产的增值，如商誉、土地使用权等是可以大幅增值的。
正因为公允价值计量相对于历史成本计量而言有以上变化，所以相应的会计处理方法也有所不同。具体来说，以公允价值计量时，会计处理方法应作几方面的调整：
（1）双账户反映方法。所谓双账户是指在相应的资产类账户应设置两个账户，即：保留各资产类账户反映其实际成本和增设“公允价值调整差额”账户，其中公允价值调整差额=公允价值－实际成本，当公允价值大于实际成本时，两个账户同为借方余额；当公允价值小于实际成本时，“实际成本”账户为借方余额，而“公允价值调整差额”账户为贷方余额。这样，两个账户的余额始终反映的是该项资产的公允价值。
（2）入账价值的定期调整方法。由于公允价值处在变化之中，为了准确地反映资产的价值，要定期将资产的账面价值调整至当期的公允价值。调整时，只需调整当期和上期两期该项资产公允价值的差额。
举例说明：某项专利权实际成本5000元，入账时其公允价值8000元，则：
借：无形资产5000
贷：银行存款等相关科目5000
同时，
借：公允价值调整差额3000
贷：资本公积3000
若当期期末该项无形资产的公允价值为10000元，则补调差额，即：
借：公允价值调整差额2000
贷：资本公积2000
若当期期末该项无形资产的公允价值为7000元，则冲减差额，即：
借：资本公积1000
贷：公允价值调整差额1000
值得注意的是，调整后的无形资产账面价值永远是当期的公允价值（已进行摊销的无形资产要扣除其摊销额）。
摊销时，冲减资产的实际成本部分，则：
借：管理费用、制造费用等相关科目
贷：资产类相关科目
转销资产时，若资产的实际成本已摊销完毕，则直接从“公允价值调整差额”和“资本公积”账户中冲转；若资产的实际成本未摊销完毕，则除上述会计分录外，还要将未摊完成本记入“营业外支出”，会计分录为：
借：营业外支出
公允价值会计核算范文3
【关键词】 投资性 房地产 会计核算 存在的问题 研究对策
随着我国成年人口的不断增加，房地产行业得到了快速的发展。近几年来，企业纷纷投向了房地产行业，其目的是为了整个企业资金的保值增值，这些已经成为当代社会普遍存在的现象。另外，会计核算是长期以来企业资金管理的主要方式，企业把投资性房地产看做是公司普通的固定资产，每年都会按照历史成本入账或者是分期计提折旧的方法进行计量。然而，在长期类似的投资性房地产中，很难实现它的市场价值。因此，我国急需寻找投资性房地产会计核算中存在的问题，针对这些问题，我国有关财政部门颁布了企业会计的准则，这样可以准确有效地核算投资性房地产的计量及信息。该会计准则的颁发，使得投资性房地产行业有了更加规范的操作流程。就目前的形式来看，在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着一些问题，需要有关部门积极有效地去解决。
一、投资性房地产会计核算的初始化研究
在对房地产投资的过程中，首先是要对其进行准确有效的初始化成本计量，然后再对建筑物的出租日期及土地使用权的日期进行合理的核算。董事会成员或者有关房地产机构的会议都有权对经营的出租建筑物进行讨论及作出决议。一旦董事会明确作出建筑物经营出租或者是短期内存在这样的意图的书面协议，即使没有签订租赁房屋的协议，也不会发生变化，都会被定义为投资性房地产。
对于投资性房地产来说，只有对其进行准确有效的确认以后，才能对投资性房地产进行有效的初始化计量，投资性房地产的初始化计量指的是在会计的模式下对房地产入账价值进行第一次的认证。有些房地产企业为了资金增值、挣取租金或者是这两种目的都存在，而拥有这样的房地产就是我们所谓的投资性房地产。
二、投资性房地产中会计对信息的核对和质量的要求
第一，投资性房地产会计信息的核对离不开会计账簿的设计，有了会计账簿才会更好地核对投资性房地产各项目的信息，达到会计质量的要求。会计账簿是指由一定格式、相互连缀的账页组成，用来有序地、分类地全面记录和反映房地产经济业务的会计簿籍，是会计信息的主要载体之一，主要作用是对会计凭证提供的大址分的核算资料化简整理，归类整理，以全面、连续、系统地反映投资性房地产的经济活动，是编制单位会计报表，检查、分析和控制投资性房地产经济活动的重要依据。
第二，投资性房地产会计核算，是指在会计工作中对投资性房地产进行记账、算账、报账的总称。对投资性房地产所组织的所有经济活动，应当以人民币为记账单位，通过设置账簿、填制凭证、运用一定记账方法对投资性房地产的账务进行登记账簿、清查财产、编制会计报表等，进行综合、连续、系统的反映和监督，定期形成一系列财务、成本指标，据以考核经营目标或计划的完成情况，为执行房地产管理或制订经营房地产决策提供可靠的信息和资料。这在投资性房地产的会计核算中占有非常重要的位置。
第三，投资性房地产会计监督，主要指单位内部会计机构、会计人员通过投资性房地产会计核算，记录、计算、分析和检查等会计工作，对投资性房地产所组织的所有经济活动的合法性、合理性，会计资料的真实性、完整性及操作投资性房地产企业内部预算执行情况所进行的监督。会计监督是会计的一项重要职能。
三、投资性房地产会计核算中存在的问题
1、投资性房地产的公允计量问题
在一个企业对房地产进行投资前，就要对投资性房地产进行有效的评估。在投资性房地产进行评估的过程中，如果采用的是公允价值核算模式，那么在资产负债表中，投资性房地产公允价值变动产生的收益将会纳入利润总额的计算中，但是在实际中并没有产生这样的效果。在这种形式下，一旦市场上出现房价波动的情况时，就会给房地产投资企业造成严重的后果。另外，采用公允价值核算的方法，在一定的程度上会给企业留下可操纵的利润空间，从而就会影响到财务报表的准确性及科学性，同时也会影响会计核算工作者判断企业盈利的空间。
投资性房地产在会计核算中属于企业的固定资产的一部分，企业在管理投资性房地产的过程中，投资性房地产所产生一切损益事项都是要和其他项目业务收入一起进行核算的。在我国成立的会计准则中，明确规定固定资产的盈利或者是亏损都不得和其他项目业务收入一起核算。这就造成了实际情况与规定出现不符，在这种情况下，会计核算工作者在实际账务处理的过程中，就会产生一定量的误差，很难达到准确无误的效果。
2、投资性房地产的转换计量方面
投资性房地产的转换，就是因房地产用途发生改变，从而对房地产进行重新的分类。
采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，自用房地产的账面价值应当以其转换当日的公允价值为基础，原账面价值与公允价值的差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值，则将差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目；如果公允价值大于账面价值，则将差额记入所有者权益即“资本公积”科目。由此可见，投资性房地产与其他资产，包括自用房地产和存货，都采用成本计量，这种计量方法使投资性房地产的转换会计处理较为简单，但是仅仅反映了结转对应的科目。采用公允价值模式计量时，在投资性房地产相应的转换会引起当期损益科目、资本公积科目的变动。
另外对于其他资产转换为投资性房地产，开始一直采用公允价值计量，后来出现因为出租关系消除，或者是因为资本增值从而转为代售或自用的，这种情况的会计处理在企业会计准则中还没有得到清晰的规定。
当自用房地产转换为投资性房地产时，由于仅仅改变了该项资产的用途，而资产性能和形态并没有发生根本的改变，因此不能随意改变其原有账面的价值。如果在转换日对投资性房地产按公允价值进行计量，无论公允价值高于其账面价值，还是低于其账面价值，两种情况都会导致资产价值得到不真实的估量，这样会计信息也会失去其真实性。
四、对投资性房地产会计核算中存在问题的处理对策
第一，针对投资性房地产在会计核算中存在的公允计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的投资过程中，如果公允价值发生变动时，公允价值与账面价值之间的差额应同时计入“投资性房地产—公允价值变动”科目和“资本公积—公允价值变动公积”科目。通过此方法可以影响到企业的营业总额以及其他投资者的权益，这样就会实现对企业进行长期资产评估，从而就会使得投资性房地产的账面更加真实及准确。
第二，针对投资性房地产在会计核算中存在的转换计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的转换核算中，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，可以将投资性房地产当日的公允价值转换为自用房地产的账面价值作为房屋计量的基础，公允所产生的价值与原账面所产生的价值误差均计入当期盈利或者亏损的项目当中。
第三，在准则中投资性房地产后续计量方式的规定，同一企业对所有投资性房地产进行后续计量不得同时采用两种计量模式，只能采用一种模式。但是在实际情况中，企业保持对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，经营中又取得其他投资性房地产，如果新取得投资性房地产的公允价值不能持续可靠核算，这样可能会造成会计人员在选择会计处理模式时比较模糊，无法切合实际地进行选择计量方法，所以准则应考虑允许企业在核算新取得的投资性房地产时，首先可以根据实际情况选择成本模式后续计量，在企业规定的会计核算期末，再根据实际情况并参考有关规定中的公允价值模式计量，调整投资性房地产的账面价值。这样处理不仅能清晰地进行投资性房地产的初始计量和后续计量，并且能更好地体现历史成本的计量原则，在转换日投资性房地产的计税基础与其账面价值也能够保持一致，同时保证了在投资性房地产在核算转换日更加科学地进行会计处理。
五、总结
综上所述，我们可以了解到投资性房地产与房地产行业之间存在的一些差异。虽然我国房地产行业正处于高速发展的阶段，但是在投资性房地产会计核算中仍然存在一些问题，本文对此问题提出了一些相应的解决方法。
【参考文献】
[1] 李燕：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[J].中国乡镇企业会计，2010（7）.
[2] 张瑞荣：公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析[J].商业会计，2010（3）.
[3] 屈军涛：房地产投资与经济增长关系的实证研究——以陕西省西安市为例[J].陕西广播电视大学学报，2012（2）.
公允价值会计核算范文4
摘 要 随着时代的发展和国民经济的腾飞，各行各业的发展趋势都是不容小觑。而发展之际也带来了不少令工作人员颇为头疼的问题。随着人口的增长，房地产行业悄然走俏，近年来的发展势头极为迅猛。而投资性房地产行业的发展中就存在不少问题，会计核算就是影响非常重要的其中一个。根据国家相关规定以及投资性房地产内部行业的有关准则，明确指示了投资性房地产的发展方向以及会计核算的有关要求。本文接下来将针对投资性房地产会计核算存在的问题进行细致的说明和研究，并提出相关的改进建议。
关键词 投资性房地产 会计核算 改进建议
近年来投资性房地产行业的发展也间接带动了国民经济的发展速度，其目的是为了解决市民的基本居住问题以及反映投资者对当前房产形势的预测。但是一切预测都是需要以丰富的数据和精密的计算为基础的，所以对于投资性房地产中的会计核算显得非常重要，它真实正确的反映当前房地产的各种走势以及投资风险等等。由于存在不确定性，所以投资性房地产中的会计核算势必存在着许多亟待解决的问题，这也是众多房地产投资者所重点关心的问题。
一、投资性房地产会计核算的基本内容
（一）基本概念
所谓投资性房地产，就是投资人先对某一房地产搜集相应的数据再进行初始化成本计量，然后再与建筑方的管理人员就房产的出租日期和使用权进行细节的研讨。一旦房产总经理或者主要负责人进行了房产交接的书面协议，即使没有正式的租赁或者买卖协议，都称之为投资性房地产。
（二）会计账簿
会计核算的关键所在是会计人员负责的会计账簿，它集中了投资性房地产整个交易过程的所有数据，重要性不言而喻。只有一本信息完备条款清晰的会计账簿才能正确真实的反映出投资性房地产中的各种信息。具体而言，会计账簿有自己专属的记录格式和信息分类。帐页由连缀纸张构成，这样有利于分类而且能全面记录房地产中的各种业务。
（三）投资性房地产会计核算
在投资性房地产中的会计核算与其它行业的会计工作大致相同，通过平时的数据收集，然后在后期自主记账、算账和报账。这中间需要会计师对账簿实行一定的编制工作，如填制凭证、确定记账方案以及账务来源等等。这些都需要一一记录在案，便于投资者在后期进行账簿核查、财产分类和汇报工作等等。总之，掌握正确科学的会计核算方式，对投资者的选择方向有非常大的指导作用。
二、投资性房地产会计核算中存在的问题
（一）公允计量问题
投资者对某一房地产进行投资前，一定会结合大量的数据信息对所选择的房地产进行全面的价值评估。在投资性房地产的这个评估过程中，对于房地产价值的计量问题有多种选择，如果是选择的方式或者核算的过程出了问题，那么就会导致会计账簿的资产负债表中的公允价值变动产生的收益错误的加入总投资中，这样显然不利于投资者的利益，严重情况下将会失去大批的客源。
（二）转换计量问题
投资性房地产是一项风险投资事业，对于个人投资者或者是团队投资企业而言，获取直接经济效益是最终目的，但是一旦投资性房地产的用途发生了变化，譬如住宅小区变为了私人别墅，这就需要会计人员对房地产的价值进行转换计量。而在转换成本计量的过程中存在一个很难解决的问题：仅仅只能转换为对应的投资性房地产项目。
三、对投资性房地产会计核算的改进建议
（一）改进公允计量方式
在投资性房地产的会计核算中，假如房地产的估计价值发生变动，那么公允价值和账面价值需要进行一定的浮动，具体做法是将房地产的资本公积向公允价值变动公积的方向浮动。通过这样的改进方式可以最大程度保障投资者的权益，同时能够大大提高投资性房地产的企业的公信力和顾客回头率。
（二）改进转换计量方式
在投资性房地产的转换计量问题上，可以采用如下改进方式，将当日公允价值转换为自用房地产的账面价值，并以此作为房屋计量的基础，这样一来就会使得投资的房地产的真实价值能够更加直接的反映给投资方，投资者将会有更多的选择进行会计核算的工作。
（三）公允价值的确定方法的研究
一般有三种计量方法：市价法、类似项目法、现值法。具体内容如下：
1、市价法
如果需计量的资产或负债本身没有活跃市场的公开标价，或即使有但可靠程度不高，应优先采用市价法估计公允价值。
2、类似项目法
要特别注意其使用条件：首先，要求所挑选的相似资产或负债具有相关性和替代性；其次，要求有足够数量的比较对象，并且交易数据是真实可靠的。
3、现值法
其基本思路是：将项目所引起的未来的经济收益按照一定的比率折现，得到的现值作为所计量项目的公允价值。
总之所有的计量方法都需要围绕一个特定的流程图（如图）来进行，而公允价值评估模型如下：
总而言之，投资性房地产事业并不是一个简单的房地产交易，还需要参考很多额外的因素，而会计核算内容作为房地产中经济效益的直接反映，是房地产相关工作人员重点关注的问题。随着时代的发展，国民经济也在日益增长，房地产的热度一直居高不下，在投资性房地产会计核算中也势必还会出现许多令人头疼的问题，而这也要求我们众多的投资性房地产会计师能够精密准确的完成数据核算的每一步，有效降低核算中出现问题的概率。
参考文献：
[1]李燕.投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析.中国乡镇企业会计.2010（07）.
公允价值会计核算范文5
关键词：公共资源交易；会计核算；问题；对策
在现阶段，随着信息技术的不断发展，公共交易网络平台得到了深化扩展。在市场经济活动中，由于市场竞争日益激烈，在公共资源种类繁多，交易环节复杂的情况下，公共资源在交易过程中产生的会计核算问题突出，严重影响到了公共管理部门公信力的建设，不利于市场经济的可持续发展，同时阻碍了社会主义民主法治建设。基于这种现状，要不断完善会计核算机制，推动社会经济的可持续发展。
一、公共资源交易的科学内涵
公共资源交易，主要指公共资源管理部门利用自身所掌控的社会公共资源进行交易，同时提供咨询以及服务等业务。从整体上来看，社会公共资源具有公益性、专有性以及垄断性。在现阶段，公共资源作为政府掌控的关键资源，随着社会经济的不断发展，在促进我国和谐社会建设过程中发挥着举足轻重的作用。公共资源交易涉及主体众多，内容复杂，横跨两个部门，即公共部门和私人部门，因此需要强势而有效的协调机制。在现阶段，结合公共资源的整合情况，要积极优化工程交易、土地交易、政府采购以及药品采购等公共资源交易协调整合结构，明确各个监管部门、审计机构、纪检监察机构以及法制工作机构等的权责，完善交易规则以及内部控制机制，从而协调各个方面的矛盾。
二、公共资源交易过程中产生的会计核算问题
会计核算，即会计反映，主要的计量衡量尺度为货币，反映会计主体的资金运动状况。在公共资源交易过程中，会计核算通过对会计主体发生或者已经完成的经济活动进行事后核算，主要形式包括三个方面：一是记账，二是算账，三是报账。同时，会计核算作为会计工作的基础，在公共资源交易的过程中，必须要遵循相关的财务制度规范，满足相关的会计准则以及制度要求。从某种程度上来讲，合理、科学的会计核算组织形式，是提高会计信息质量的关键，同时也是优化公共资源配置的有效途径。在现阶段，在公共资源交易过程中，会计核算出现了诸多的问题，主要表现在以下几个方面。
（一）公共资源交易过程中内部制度不健全
由于公共资源种类繁多，受传统公共资源配置计划配置方式的影响，交易模式存在很多弊端，内部控制机制不完善。例如供电企业在进行工程交易的过程中，由于自身规模庞大、部门繁多以及机构冗繁，稽查制度以及财务审批制度等不健全。基于这种内控制度不完善的现状，导致会计核算工作难以正常运行，造成了资产的严重流失，财务工作职能难以正常发挥。
（二）公共资源交易过程中会计公允价值计量模式不健全
公允价值计量作为市场经济条件下维护产权权益的关键措施，是提高会计质量信息的重要保障。同时，公允价值计量是金融创新的必然趋势，全面、真实地反映了会计收益，满足配比原则，有助于保全相关企业的资本，在现代公共资源交易过程中起着不可忽视的作用。在现阶段，在公共资源交易过程中会计公允价值计量模式不健全。例如某些企业在对投资性房地产进行重估过程中，当采用公允价值核算模式时，没有实现现金流量，导致利润变化较大，严重影响到财务报表的准确性以及科学性，同时企业盈利判断能力大大减弱。其次，在进行投资性房地产处置时，实际科目核算与会计准则产生偏差。
（三）公共资源交易过程中会计转换计量模式不完善
在公共资源交易过程中，例如在进行投资性房地产转换时，采用公允价值模式将投资性房地产转换为自用房地产，容易引起当期损益科目以及资本公积科目等方面的波动。同时，当将其他资产转换为投资性房地产的过程中，由于消除了出租关系，基于资本出现增值时转换为代售以及自用的情况，会计处理企业没有明确界定会计准则。其次，将自用房地产与投资性房地产进行转换时，资产性能以及形态没有实质性的改变，按照公允价值计量模式来进行估量，资产价值估量严重失真，导致会计信息的精准度大大折扣。
三、解决公共资源交易过程中会计核算问题的对策
（一）合理配置会计准则制定权
要合理配置会计准则制定权，强化政府会计准则的制定权、经营者剩余准则制定权以及会计准则剩余控制权这三者的分离，满足政府对市场的管制需要，提高自由市场配置资源的效率，从而完善财务报告信息。其次，在会计准则制定过程中，为了实现各方利益的平衡，要拓宽经济业务会计处理的选择空间。从某种程度上来讲，企业要有一定范围的会计准则选择权。
（二）完善会计内控机制
在公共资源交易过程中，要不断完善会计核算系统，强化内部控制机制，从而提高企业财务分析数据信息的可靠性以及科学性。在完善会计核算系统的过程中，平衡自对账，协同内部账务，加强会计内控监机制管。例如在实际的交易过程中，可以建立现金管理制度、财务会计制度以及财务人员岗位责任制。
（三）健全会计公允价值计量模式
当用公允价值计量模式核算投资性房地产资产时，若发生变动现象，要及时将公允价值和账面价值这两者之间的差额纳入公允价值变动科目以及公允价值变动公积科目中。这种方法主要是通过变化资产总额以及所有者权益总额，从而实现资产价值重估的长期性，有利于提高账面信息的科学性以及真实性。同时，当进行会计核算时，在公允价值模式下，计量基础为投资性房地产公允价值的资产负馈表日。在实际情况中，要合理选择计量方法，完善会计准则，要依据实际状况选择成本模式后续计量方法，在会计核算期末要根据实际情况，根据公允价值模式计量内涵，及时调整投资性房地产账面价值。从整体上来讲，在公共资源交易过程中，这种处理方式有利于提高投资性房地产初始计量以及后续计量的准确性，保证了会计核算信息的真实性。例如某投资性房地产在公允价值出现变动时，将账面价值与公允价值偏差额计入了公允价值变动科目与公允价值变动公积科目中，影响了资产总额和，一定程度上实现了资产价值重估目的，致使账面信息科学化。
（四）完善会计转换计量模式
在公共资源交易过程中，要想完善会计转换计量模式，首先要确认企业收入计算的口径。例如物流企业在遵守会计准则的前提下，要详细规定会计核算中的抵扣项目，确保计算收入的准确性。同时，由于物流企业提供的服务具有合同导向性，因此物流企业的会计核算周期小于合同营运周期。基于这种状况，要运用完工百分比法来确认成本和业务收人。同时，要积极转变成本费用分摊法，在成本核算对象中，纳入将物流企业资源以及作业，有利于满足物流企业成本核算的作业层次变化。在这种多样化分配标准分配方式下，有利于物流企业成本可归属性的提高，同时人为标准分配间接费用也得到了极大的利用，平衡了物流服务成本比例，提高了成本费用分摊的科学性以及合理性。其次，要想规范会计核算，首先要统一税负，拓宽增值税范围，同时将税率制把控在一定范围内，实行差额征税机制，明确划分物流企业营业税计征范围以及参数。其次，为了保证公共资源交易的正常运行，要强化一体化服务运行机制，强化各环节税率原则，提倡网络化经营模式，减少服务成本。
结束语
综上所述，要想实现公共资源交易的健康发展，必须要深入开展公共资源交易领域利益冲突探究，强化政府职能，不断健全公共资源交易领域的制度体系建设，构建多元防范机制，完善相关的会计机制体系，从而推动社会经济的可持续发展。（作者单位：台州市公共资源交易中心）
参考文献：
[1]秦伟彬.对依托有形建筑市场打造公共资源交易平台的思考[J].建筑市场与招标投标，2009（18）
[2]郭钰山.把握交易规律 规范交易行为 构建规范化公共资源交易平台[J].江西省人民政府公报，2012（08）
[3]王雁伦.地方公共资源交易管理现状及规范运行探讨[J].中国招标，2009（19）
公允价值会计核算范文6
一、涉及货币性资产的非货币易确定问题
企业的非货币易一般是交易双方以非货币性资产进行的交换，但有时也会涉及少量的货币性资产即补价。补价占交易额的比例成为区分货币易与非货币易的标准，我国的准则指南中规定此比例为25%，即：低于25%（含25%）的，视为非货币易，按本准则进行会计处理。这一比例的计算从支付补价方和收到补价方分别考虑，对于支付方，比例为支付的补价点换入资产公允价值的比例（或占换出资产公允价值与补价之和的比例）；对于收到方，比例为收到的补价占换出资产公允价值的比例（或占换入资产公允价值与补价之和的比例）。
二、非货币易会计核算的中心问题
非货币易会计核算的中心问题有两个：一是如何确定换入资产的入账价值？二是是否确认交易损益？准则在将非货币性资产划分为待售资产与非待售资产的基础上，将非货币易分为同类非货币易和非同类非货处易两大类：前一类，由于换入、换出的非货处性资产在企业中的用途和地位相同或类似，这种交换不能视为盈利易，因此，一般不确认损益，采用账面价值作为计量标准。只有当换出资产发生减值（公允价值低于账面价值）时，出于稳健原则的考虑，才应确认当期损失；后一类，由于换入、换出的非货币性资产在企业中的作用已改变，可高为盈利过程已经实现，因此，采用公允价值作为计量标准，公允价值与几面价值的差额计入当期损益。
特殊情况下，虽然换入、换出的资产用途不同，但换入资产还需要再次用于非货币易才能实现企业既定目的时，这交易应视为盈利过程没有完成，即：应比照同类非货币易进行会计处理。
三、涉及补价情况下同类非货币易的会计核算问题
对于支付补价方，会计核算比较简单，可分以下两种情况：
（1）换出资产没有发生减值时，换入资产价值=换出资产几面价值+补价，没有损益；
（2）换出资产发生减值时，投入资产价值=换出资产公允价值+补价，确认的损失额=换出资产几面价值-换出资产公允价值。
对于收到方，也分两种情况：
（1）换出资产减值时，会计核算较简单，换入资产入账价值=换出资产公允价值-补价，确认的损失额=换出资产账面价值-换出资产公允价值；
（2）换出资产没有发生减值时，按照准则指南，应“以补价占换出资产公允价值的比例为基础，确认收益”。
确认的收益=补价-（补价/换出资产公允价值）×换出资产账面价值
对于涉及补价的非同类非货币易，在盈利过程已完成，收到补价方确认的损益=换入资产公允价值=补价-换出资产账面价值，或=换出资产公允价值-换出资产账面价值，这两个公式分别情况使用。
四、涉及多项资产的非货币易问题
在同类非货币性资产交换中，如果同时换入多项资产，其会计核算的基本原理与单项资产交换时完全一致，但须注意两个问题：
（1）判断换出资产是否发生减值时，应将换出各项资产的公允价值总额与其账面价值总额进行比较，而不论换出的单项资产是减值还是升值；
（2）在确定了换入资产入账价值总额之后，应以换入各项资产的公允价值占换入全部资产公允价值总额的比例，计算确定换入各项资产的入账价值。