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建筑业增值税税收政策范文1
（中国京冶工程技术有限公司深圳分公司， 广东 深圳518054）
摘要：营改增是我国一项重要的结构性减税政策，在建筑业中实行营改增政策，可以有效避免重复交税等现象。文章通过分析营改增对建筑企业税负产生的正反两方面影响，分别从完善企业纳税筹划、规范财务管理、加强发票管理、加快技术改造升级等方面有针对性的提出合理化建议，以期为实现企业税负优化提供新思路，促进建筑业稳步发展。
关键词 ：营改增；建筑企业 ；税负； 对策
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.
我国长期以来实行营业税和增值税二者并存的财税体制，营业税是针对企业营业额征收的税种，属于价内税，而增值税是针对增值额征收的税种，属于价外税，在实际征税过程中，容易出现重复征税、税负过重问题。为了优化财税体制，我国在2012年开始启动营改增试点改革，从而有效规避了两税制度并存的弊端，提高了税务精细化管理水平。在建筑业中实行营改增改革，对于税负、企业经营成果以及现金流量都有重要的现实意义，但同时也面临巨大的挑战和考验。
1营改增对我国建筑企业税负的主要影响
1.1避免企业重复交税，利于减免建筑业的税收
长期以来，营业税和增值税作为我国财税体制中两个重要的税种。在实际征税过程中，存在很多交叉征税、重复征税的情况，不但增加了企业的纳税负担，同时也不利于市场经济正常发展。由于建筑行业的特殊性，建筑企业既是采购方也是安装方，当建筑企业从上游一般纳税人采购原材料时，若按营业税征缴时，需要对原材料和收入额一起征税，不可避免的产生重复征税，给企业带来资金运营压力；若按增值税征税，则可以将进项税额根据增值发票进行抵扣，有效的避免了企业重复交税的问题，利于减免建筑业的税收，激发建筑市场活力。
1.2促进建筑企业技术改造升级，利于优化产业结构
目前建筑业作为我国重要的支柱产业，正快速朝资本密集型方向发展。在企业的资产中，大型机械装备、建筑钢材等固定资产是企业运营能力考核的重要指标，但是在营业税征税体制下，购买大型器械等的进项税额不能进行抵扣，增加了企业的税收负担，资金运营困难，并且在大型建筑机械的采购上也有所保留，某种程度上影响了建筑企业的运营能力。营改增政策有效地解决了上述问题，进而加快了企业技术升级和设备更新的速度，有利于优化产业结构，进而提高了企业的运营能力，增强市场竞争力。
1.3企业税收核算难度增大，可能增加企业税负
营改增给建筑企业带来积极影响的同时也带来了挑战。在税收核算方面，以往的营业税核算相对比较简单，财务人员的工作负担较轻，但是在处理增值税时需要针对不同的增值税纳税情况和企业经营内容分别进行账目核对，增大了建筑企业税收的核算难度。此外，由于建筑企业的原材料来源比较多，很多材料供应商都是个体户等小规模或者非增值税纳税人，建筑企业在采购时很难取得增值税专用发票单，从而无法抵扣相应税额，这将增加企业的实际税负，给企业正常运营带来压力。
2建筑企业应对营改增的主要措施
建筑企业应该积极采取相应的有效措施，充分发挥营改增的优势，结合企业实际情况，不断提高自身财务管理水平，创造利润新增点，具体主要可采取以下几方面措施：
2.1完善企业纳税筹划工作，减少营改增对企业税负负面影响
实施营改增政策后，利用增值税专用发票可以抵扣一定的进项税额，因此建筑企业应充分利用税收政策优惠，准确分析自身的发展经营状况，做好企业纳税筹划工作，减少营改增对企业税负的不利影响。首先在供应商的选择上要慎重考虑，尽量选择可以开具增值税发票的供应商，从而增加增值税抵扣额度，同时也要把握好采购大型器械等固定资产的时机，力求使企业经济效益最大化。其次，要在企业内部设立专业的税务部门或岗位，妥善做好供应商管理和采购合同管理工作，切实解决营改增给建筑企业带来税负增加的风险。再者，建筑企业要加强对工程款项的管理，按照建筑合同实施严格的催款程序，保证建筑企业的资金正常运转和收支平衡。此外，建筑企业也可以通过部分非核心工程外包的形式进行合理的资源配置，以便达到企业资金利用最大化，增强企业经营能力。
2.2规范企业内部财务管理，加强员工税法培训
营改增实施后，建筑企业的财务核算难度和工作量都会增大。针对增值税会计核算新要求，企业在会计科目和财务报表相关内容上都要做出相应的调整，这就要求建筑企业必须进一步规范企业内部的财务管理，从而适应新时期发展需求。一方面要建立健全建筑企业财务管理制度，根据营改增政策做出适当调整，按照相关规定做好采购预算，严格控制成本；另一方面也要加强财务的监督管理，尤其在税收管理上要做好内部控制，确保企业资金安全高效使用。要加大对企业财务管理人员的培训力度，做好税法的培训指导工作，完善财务知识管理体系，财务人员也要关注国家财税政策的实时动态，积极学习最新财税政策，不断提高自身的专业水平和综合素养。此外，建筑企业要逐步实现财务信息化管理，充分利用财务信息软件系统，提高财务核算工作效率。
2.3加强发票管理，防范增值税涉税风险
营改增对发票的影响非常明显，在税改之前，开具的发票是由地方税务机关统一印制，无论是企业还是个体商户都可以是开具发票的对象。但税改之后，只有一般纳税人开具的增值税专用发票才可以抵扣进项税额，所以建筑企业取得增值税专用发票较之前相比困难了许多，这就要求建筑企业要加强发票管理，完善相关规章制度，设立专门岗位负责发票管理，严格按照相关规定对增值税发票进行开具、登记、管理以及保管，加强同税务部门的沟通和联系，着重注意对发票真伪的辨别能力，避免出现收到私假发票，造成建筑企业财产损失。在其他纳税人中取得的增值税专用发票时要注意发票开具的时效性和正规性，建筑企业自身开具发票时也要针对不同的纳税身份有选择性的开具专用发票或普通发票。同时，要提高涉税管理水平，构建规范的进销核体系，防范增值税涉税风险。
2.4充分利用营改增优势，加快企业技术改造和升级
营改增对建筑企业最大的推动就是对采购的大型设备等固定资产可以进行进项税额抵扣，进而调动建筑企业进行技术改造升级的积极性。建筑企业应该充分利用营改增的优势，对采购的资产采取进项税额分期抵扣的方法，平摊税负，减少建筑企业税收压力，提高企业对固定资产投资能力，从而实现建筑企业技术更新和升级改造，增加建筑企业整体实力，提高建筑企业的市场核心竞争力。虽然营改增某种程度上增加了建筑企业税负，但国家也通过一系列补助措施减轻了企业的税收负担，建筑企业应该借势全面的掌握国家相关财政税收政策，结合企业自身发展需要，充分利用好相关扶持政策，在新的税收政策制度大背景下，通过不断改革创新，促进建筑企业不断朝更专业化、更正规化、更经济效益最大化发展。
4结 语
营改增试点改革是我国财税制度改革迈出的重要一步，对进一步避免企业重复征税、促进企业经营效益、优化产业结构有着十分重要的意义。建筑业作为我国重要的支柱产业，实行营改增政策势在必行。建筑企业应该时刻关注国家税收政策变化情况，做好充足准备，抓住营改增带来的重要机遇，结合企业自身发展需求，制定合理的税收筹划，提高企业财务精细化管理水平，进而提高企业经营效益，促进建筑业健康稳定可持续发展。
参考文献：
[1]戴国华.建筑业营业税改增值税对企业影响的思考[J].财务与会计，2012（20）.
[2]叶智勇.建筑业营业税改增值税有关问题的分析与建议[J].会财政监督，2012（20）.
建筑业增值税税收政策范文2
【关键词】建筑业房地产业价税分离税会差异分级结转
【中图分类号】F235.91
一、价税分离的对象
增值税的最大特点是价外税，即一般计税方法下增值税本身不参与到损益计算，不进入利润表，而是从收入和成本中各剥离出一部分，作为销项税额和进项税额进行单独计算，直接计入资产负债科目及资产负债表。因此，增值税下会计处理要解决的首要问题即是在会计核算中如何体现价税分离。
从普遍意义上讲，价税分离的对象是“损益”，包括收益和费用，其中的费用概念是广义的，既包括会计上的成本和期间费用，也包括尚未转化为成本费用的购进资产。
（一）购进资产和费用的价税分离
纳税人购进资产（不含不动产）和发生期间费用（销售费用、财务费用和管理费用）时，应将合规扣税凭证上注明的进项税额计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，并于认证或勾选当期进行申报抵扣，基本会计分录如下：
借：资产或期间费用
应交税费――应交增值税（进项税额）
贷：资产或负债
现行增值税政策规定，纳税人2016年5月1日后取得以固定资产核算的不动产（含外购和自建），其对应的进项税额应分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。建筑及房地产企业购进或自建不动产时，应将取得的合规扣税凭证上注明的进项税额的60%部分于取得扣税凭证当期计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，40%部分计入“应交税费――待抵扣进项税额”科目，基本会计分录如下：
借：固定资产或在建工程
应交税费――应交增值税（进项税额）
应交税费――待抵扣进项税额
贷：资产或负债
待抵扣进项税额达到可抵扣条件时，相关企业应将“应交税费――待抵扣进项税额”科目余额自贷方转入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目借方。
需要注意的是，上述不动产进项税额分年抵扣政策，仅限于纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程。对于纳税人取得并以投资性房地产核算的不动产，房地产开发企业自行开发的房地产项目，以及建筑业企业在施工现场修建的临时设施，尽管其形态上属于不动产，但其进项税额不适用分年抵扣的规定，可在取得扣税凭证当期一次性抵扣。
以上购进资产和费用的价税分离，各行业没有本质的区别，建筑业企业和房地产企业发生购进资产或期间费用业务，也应根据上述思路进行处理。
（二）产品成本的价税分离
企业产品成本是指企业在生产产品过程中所发生的材料费用、职工薪酬等，以及不能直接计入而按一定标准分配计入的各种间接费用。
产品成本的价税分离，具体到建筑业企业和房地产企业，应分别定位于“工程施工”和“开发成本”科目。
建筑业企业发生材料、机械、分包等成本时，应将取得的合规扣税凭证上注明的进项税额计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，并于认证或勾选当期进行申报抵扣，基本会计分录如下：
借：工程施工
应交税费――应交增值税（进项税额）
贷：资产或负债
房地产开发企业发生材料、建安等成本时，应将取得的合规扣税凭证上注明的进项税额计入“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，并于认证或勾选当期进行申报抵扣，基本会计分录如下：
借：开发成本
应交税费――应交增值税（进项税额）
贷：资产或负债
（三）营业收入的价税分离
营业收入包括主营业务收入和其他业务收入，营业收入价税分离的对象与其确认模式相关，不同行业由于收入确认的模式不同，价税分离的对象也不同。
在我国的会计准则体系中，除执行《建造合同》准则的行业（建筑业和长期资产建造商）外，包括房地产开发企业在内，其收入确认模式均为，一方面增加资产类科目，一方面增加收益类科目。对于这些行业，对收入进行价税分离的基本会计分录为：
借：应收账款、预收账款、货币资金等
贷：主营业务收入或其他业务收入
应交税费――应交增值税（销项税额）
（四）建筑业企业收入的价税分离
建筑业企业的收入成本确认模式比较特殊，可以说是成本、收入、资金三条线并行，一是通过“工程施工”科目归集建造过程实际发生的合同成本；二是建造合同结果可以可靠估计的，在资产负债表日按照完工百分比法确认主营业务收入、主营业务成本及合同毛利；三是施工过程中，根据业主或监理对已完工程量的计量，通过“应收账款”和“工程结算”科目确认阶段性的价款结算。
在不考虑增值税因素的情况下，其基本会计分录分别为：
1.成本归集
借：工程施工――合同成本
贷：资产或负债
2.收入确认
借：主营业务成本
工程施工――合同毛利（亏损为贷方）
贷：主营业务收入
3.价款结算
借：应收账款
贷：工程结算可见，建筑业企业的收入及成本确认模式不同于其他行业，“主营业务收入”和“主营业务成本”出现在同一笔分录内，且没有对应相应的资产或负债科目，在收入成本确认环节体现价税分离不易操作。笔者主张，将建筑业收入价税分离的对象确定为“工程结算”科目，将价税分离的时间确定为工程价款结算环节。
从税收政策上看，由于工程价款结算并不必然导致建筑业企业纳税义务发生，据此会产生税会时间性差异，价款结算时发生纳税义务的，如已收款或向业主开具发票，对应的现实纳税义务通过“应交税费――应交增值税（销项税额或简易计税）”科目反映；价款结算时未发生纳税义务的，如仅为阶段性验工计价，对应的未来纳税义务通过“应交税费――待转销项税额”科目反映。基本会计处理分录为：
借：应收账款
贷：工程结算
应交税费――应交增值税（销项税额或简易计税）
应交税费――待转销项税额“应交税费―待转销项税额”科目对应的未来纳税义务实际发生时，应将本科目余额自借方转入“应交税费―应交增值税（销项税额或简易计税）”科目的贷方。
（五）建筑业企业的进一步说明
建筑业企业的“主营业务收入”和“主营业务成本”科目，虽然从会计处理上，并没有体现形式上的价税分离，但由于当期确认金额是按照合同预计总收入和完工进度计算得来的，因此，在合同总收入、预计总成本以及完工进度均为不含税口径的情况下，“主营业务收入”、“主营业务成本”以及“工程施工――合同毛利”这三个科目对应的数据自然也是不含税金额，换言之，它们的价税分离不是通过会计分录，而是通过计算过程实现的。
因此，建筑业企业改为增值税以后，在确定合同预计总收入、合同预计总成本以及完工进度时，应当以不含税口径为依据，以彻底体现增值税的价外税特性。
二、税会差异的处理
税收与会计分属不同的业务系统，其目标、方法均不同，二者产生差异是不可避免的，也是正常的。由于税收的特点之一即为强制性，纳税人必须按照税法的规定，履行纳税义务，因此增值税下会计核算的另一大主要任务就是要正确核算涉税交易和事项，协调税会差异。
增值税下的税会差异可以分为两类，一是口径上的差异，二是时间上的差异。
（一）口径差异
口径差异是指会计与税法在收入确认和销售额确定方面存在的差异，此类差异的典型代表为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税时，会计上按照全额确认收入，而现行增值税政策允许以取得的全部价款和价外费用扣除对应的土地价款的余额计算销售额。
在会计处理时，房地产开发企业仍应以取得全部价款和价外费用作为计算销项税额的基数，允许扣除的土地价款对应的增值税额，通过“应交税费――应交增值税（销项税额抵减）”科目单独反映，并将其对应计入主营业务收入，或冲减主营业务成本，基本会计分录如下：
借：应交税费――应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务收入或主营业务成本
（二）时间性差异
1.税法先于会计
税法先于会计是指，根据税收政策规定已经发生纳税义务或者已取得合规扣税凭证且认证抵扣，但会计上尚未达到成本费用或收入确认条件。具体包括如下几种情况：
（1）建筑业企业以预收款方式提供建筑服务，按税收政策规定发生纳税义务，但会计上尚未达到收入确认的条件。建筑业企业应作两笔会计分录，一是按预收款总额借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目；二是根据应确认的销项税额或应纳税额借记或赤字贷记“工程结算”科目，同时贷记“应交税费――应交增值税（销项税额或简易计税）”科目。
待预收账款经业主计量后，按计量的价税合计数，借记“预收账款”、“应收账款”等科目，贷记“工程结算”科目。
之所以对建筑业企业预收款业务作如上“两步式”处理，主要基于以下三点理由：
其一，实际收款金额是重要的会计信息，需要定期与业主对账，因此必须按照价税合计数反映。
其二，现行税收政策规定，以预收款方式提供建筑服务，收到预收款的当天发生纳税义务，因此，应将相应纳税义务通过“应交税费――应交增值税”科目反映。
其三，建筑业企业收入价税分离的对象应确定为“工程结算”，因此，此类时间性差异只能通过本科目协调。实际上，通过上述处理，“工程结算”科目的余额最终实现了价税分离。
（2）建筑业企业在提供建筑服务过程中或之后，未收款提前开具发票的，按税法规定发生纳税义务，建筑业企业应根据所开具的增值税发票注明的增值税额借记或赤字贷记“工程结算”科目，同时贷记“应交税费――应交增值税（销项税额或简易计税）”科目。
（3）房地产开发企业向建安企业，或者工程总承包企业向分包企业预付工程款时，已取得增值税扣税凭证且已认证抵扣，但会计上尚未达到成本费用确认的条件，相关企业也应作两笔会计分录，一是按预付款总额借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”等科目；二是根据扣税凭证上注明的税额借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，同时贷记或赤字借记“工程施工”或“开发成本”科目。
预付账款经计量达到成本确认的条件时，应按计量的价税合计数，借记“工程施工”或“开发成本”科目，贷记“预付账款”科目。
预付业务的处理理由与建筑业企业预收业务是一致的，兹不赘述。
（4）房地产开发企业及工程总承包企业未付款，提前取得上游企业开具的增值税扣税凭证且已认证抵扣时，相关企业应根据扣税凭证上注明的增值税额借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，同时贷记或赤字借记“工程施工”或“开发成本”科目。
（5）建筑业企业及房地产开发企业采购材料设备等，已取得增值税扣税凭证且已认证抵扣，但相应货物尚未验收入库的，应根据扣税凭证注明的进项税额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，根据扣税凭证上注明的价款金额，借记“在途物资”等科目，按应付或已付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
货物验收入库后，应将“在途物资”科目余额自贷方转入“原材料”、“固定资产”等科目借方。
2.会计先于税法
会计先于税法是指，根据会计准则规定，相关交易和事项已符合会计要素的确认条件，但根据税法规定尚未发生纳税义务或者尚未达到认证抵扣条件。具体包括如下几种情况：
（1）建筑业企业完成的工程量已经业主或监理计量确认，相关债权已符合会计确认条件，但由于尚未收款或未达到合同约定的收款日期，从而导致纳税义务尚未发生，建筑业企业应按验工计价单记载的金额，借记“应收账款”科目，按未来应确认的销项税额或应纳税额贷记“应交税费――待转销项税额”科目，按计量的不含税工程价款贷记“工程结算”科目。
待实际发生纳税义务时，按应确认的销项税额或应纳税额借记“应交税费――待转销项税额”科目，贷记“应交税费――应交增值税（销项税额或简易计税）”科目。
（2）房地产开发企业发生的建安成本已经达到成本确认的条件，以及工程总承包企业发生的分包成本已经达到成本确认的条件，如已对上游企业完成验工计价，但由于尚未取得合规扣税凭证或已取得合规扣税凭证尚未认证抵扣，相关企业应按成本费用的不含税金额，借记“工程施工”、“开发成本”等科目，按未来可抵扣的增值税额，借记“应交税费――待认证进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”等科目。
待取得相关增值税扣税凭证并经认证后，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费――待认证进项税额”科目。
三、预缴税款的会计处理
根据现行税收政策，建筑业企业跨县（市、区）提供建筑服务，以及房地产开发企业以预收款方式销售自行开发的房地产项目，应按规定向相关国税机关预缴增值税款，向相关地税机关预缴附加税费。
（一）预缴增值税的处理
根据财办会〔2016〕27号文的规定，预缴的增值税统一通过“应交税费――预缴增值税”科目反映。相关企业预缴增值税时，应按取得的完税凭证上记载的税款金额，借记“应交税费――预缴增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
（二）预缴附加税的处理
根据现行政策规定，城建税、教育费附加、地方教育费附加等附加税费以实际缴纳的增值税为计税依据，以增值税的缴纳地点为缴纳地点，为简便核算，笔者建议，随增值税主税预缴的附加税，统一通过“应交税费”下属“应交城建税”、“应交教育费附加”、“应交地方教育费附加”等明细科目核算。
期末应将上述科目余额转入“营业税金及附加”科目。
（三）预缴税款的抵减
纳税人实际预缴的税款，在纳税申报时可以抵减其当期应纳税额，月末抵减时，相关企业应按照当期应纳增值税额借记“应交税费――应交增值税（转出未交增值税）”及“应交税费――应交增值税（简易计税）”科目，按照当期允许抵减的预缴税款金额，贷记“应交税费――预缴增值税”科目，按其差额，贷记“应交税费――未交增值税”科目。
四、分级管理模式下增值税的结转
绝大多数的建筑业企业和部分房地产开发企业实行分级管理分级核算的模式，亦即一个纳税主体之下存在多个会计主体。在分级管理模式下，为使纳税人能够准确完整的核算其涉税事项，保证税务管理与会计核算的协调一致性，有必要将各管理主体的增值税应纳税额逐级向上结转。为维护会计核算的简洁性，笔者不主张再增设会计科目，通过现有会计科目体系解决结转问题。
日常，各项目部核算本会计主体发生的所有涉税事项，简易计税方法下，其当期应纳税额体现在“应交税费―应交增值税（简易计税）”科目贷方；一般计税方法下，其应纳税额由“应交税费――应交增值税”科目下属“销项税额”、“进项税额”、“进项税额转出”等专栏余额共同决定；涉及到异地提供建筑服务需要预缴增值税的，当期预缴的增值税，不分计税方法，统一体现在“应交税费――预缴增值税”科目借方余额。
期末，项目部应将构成本期应纳税额的科目余额，通过“应交税费”和“内部往来”科目全部结转至上级机构，后者做相反分录。直属于总机构的项目部，结转至公司总部，隶属于分支机构的项目部，结转至分支机构，总机构与项目部之间设有二级管理主体的，也应进行逐级结转。
结转后，项目部账套内涉税科目余额全部为零，相关数据反映在总机构账套的相应科目内，为了明确责任，维护各管理主体的税收利益，需要将“应交税费”和“内部往来”科目按管理主体进行明细或辅助核算，目前主流财务软件均设有“辅助核算”功能，该功能足以满足内部涉税事项清算的需要。
主要参考文献：
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建筑业增值税税收政策范文3
从根本上说，营改增的最终目的并非是为了减税，其实是为了避免出现重复征税的问题，尽管这样，它仍然能有效的减轻企业税负，可以给企业创建更加良好的生存环境，对我国整体经济的发展来说具有很深刻的意义，长远来看，会促进了我国经济的发展。当然，与此同时，对我国建筑业的发展来说也具有十分重大的意义。
建筑业是我国经济的先导性和基础性产业，在我国经济社会发展中具有十分重要的地位和作用。同时，建筑业对GDP的贡献率从3.8%用增加到了6.8%，成为保障国民经济快速增长的支柱产业之一。因此，保障建筑业持续和健康的发展对我国经济的健康发展起着重要的作用。
但是目前我国建筑行业利润却较低，因此，分析“营改增”对建筑行业的影响能使企业安稳渡过过渡时期，促进建筑行业良性发展。
二、“营改增”初期对建筑业的影响
营改增的目的是完善增值税抵扣链条，解决重复征税的问题，降低行业税负。长远看来，“营改增”可以降低建筑行业的税收负担，提高整个建筑行业的利润率。同时，全面推行“营改增”后，转让无形资产也属于增值税的范畴，因此“营改增”可以促进建筑企业的技术创新，提高企业的竞争力，促进建筑产业的升级。但是，短期来看，由于建筑行业的生产独特性，并且税收征管方面存在困难，在过渡时期“营改增”可能会对建筑行业产生一些负面影响。
1、“营改增”初期对企业税负的影响
根据中国建设会计学会对66家建筑施工企业的测算，假如按照《营业税改征增值税试点方案》中暂定的建筑行业11%的税率征收增值税，建筑行业的税负将会增加，具体增幅竟然可达90%以上。出现这种现象的原因主要是进项税额抵扣不充分。具体操作时，主要还存在以下几点困难：（1）建筑企业采购的各种原材料中存在有较多增值税的免税项目，这样反而加重了企业的税负；（2）在建筑企业的整个成本构成中，固定资产折旧在成本在所占比例较高。目前政策，以前年度购进的固定资产不能够作为进项税额抵扣，这也将增大税负；（3）建筑企业采购原材料的对象企业中个体以及私营企业较多，他们不能提供正规的发票，也会造成进项税额的抵扣困难。（4）现在我国建筑行业拖欠施工款项现象十分普遍，不能及时取得增值税发票，也会造成抵扣的困难。
2、“营改增”初期对企业财务状况的影响
（1）对资产、负债的影响。增值税为价外税，营业税是价内税，营改增后企业购买原材料以及固定资产可按11%的增值税进项税额从支付的价款中扣除。相应的，扣除后资产入账的价值将比营改增之前时减少11%，使建筑企业的资产缩水。而在负债总额不变时，这可能造成资产负债率的上升。
（2）对收入、成本的影响。由于我国建筑市场目前的供求关系失衡，供给远大于需求，买方在制定合同价格时买方占有绝对的优势。买方又是如此大的情况下，在“营改增”后，同样标准的建筑业合同价格应该也不会有太大的波动。在“营改增”前，合同的收入中还包含营业税，实行营业税改征增值税后，合同的收入中却不包含增值税。因此，同等条件下，营改增”后建筑企业的营业收入将会下降。同时，“营改增”对建筑业的成本也有一定程度的影响，实行营业税改征增值税后，总成本中有关原材料、燃料和租赁费等的进行税额允许抵扣，不会再计入总成本中，因此在试行“营改增”后建筑企业的总成本也将会有一定程度的下降。
（3）对利润的影响。由于建筑业改征增值税后会在会计核算时剔除了销项税额，确认的成本中只是剔除了原材料以及固定资产等的进项税额，而当期发生的劳务支出等成本却不得抵扣进项税额。因此，当期确认的营业利润相比于征收营改增前将会下降。
3、“营改增”初期对建筑业特殊业务的影响
（1）对建筑业在海外经营的影响。按现在的税收征管规范要求，建筑企业在海外的业务收入在国内是不用缴纳营业税的，只是对国内企业所得税税率比在境外所得税税率高的部分需要在国内补缴企业所得税而已。“营改增”后，如果建筑业在海外的收入不缴纳增值税，那其在国内采购的进项税额能否抵扣；如果对建筑企业的海外收入征收增值税，允许抵扣，那么则会为建筑企业带来避税的空间。
（2）对建筑行业中集团企业的影响。现在，在我国建筑业竞标时，基本都是由集团公司（母公司）统一对外投标，中标，签订合同后再在企业内部进行分解，由各成员企业负责施工。营业税改征增值税后，增值税进项税额只能在集团公司缴纳增值税时进行抵扣，而不能按比例由成员企业抵扣。因此可能会造成集团公司的税负下降、成员企业的税负上升，加重成员企业的负收负担。
三、相关建议
1、建筑企业要及时做好税收筹划
（1）增值税销项的税收筹划：对建筑行业征收增值税后，建筑企业支付成本的进项税额可充分抵扣。长远的角度来看，小规模纳税人的税负一般会高于一般纳税人的税负。因此，对于规模较小的建筑施工企业，可以通过扩大经营规模以及健全会计核算制度以达到一般纳税人认定标准的方式来降低税负。
（2）增值税进项的税收筹划：“营改增”的初期会造成建筑企业税负增加，其最主要原因就是进项税额的抵扣不完全。因此在营改增后，应尽可能的从会计核算较为完善并且经税务机关认证为增值税一般纳税人的供应商处购买所需原材料，以保障进项税额可以抵扣。第二，“营改增”后，购进的固定资产可进行税额进行抵扣。因此，建筑企业在税收筹划时，可以考虑推迟购买固定资产，增加可抵扣的进项税额，从而达到降低税负的目的。
（3）利用税收优惠政策进行筹划：可通过在购进原材料时选用再生资源等环保材料，在保护环境的同时还可以享受增值税的优惠政策，达到降低税负的效果。
2、政府部门应统筹兼顾，全方位推进税改
建筑业增值税税收政策范文4
【摘要】近年来，建筑业税收在整个税收收入中的比重呈稳步上升趋势。然而，现行建筑业税收征管中仍存在部分问题，文章从征管现状出发，结合行业自身经营特点，思考如何进一步完善建筑业税收征管。
【关键词】建筑业；税收征管；工程项目
一、建筑行业的经营特点
一是建筑业涉及面广，生产周期长短不一。建筑业就是生产建筑产品过程中涉及的各类活动的集合。根据国民经济行业分类国家标准(gb/t4745-2002)，建筑业主要包括房屋和土木工程业、建筑安装业、建筑装饰业及其他建筑业。根据营业税暂行条例规定，建筑业包括建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。由此可见，建筑业涉及面较广。由于各个分行业间经营内容区别较大，进而导致生产特点差异较大，生产周期长短不一。如房屋和土木工程作业工期长，或跨年度，或时断时续跨越数年；而建筑安装工程作业工期则较短，短则数天即可完成。
二是建筑企业数量庞大，从业人员多，以建筑业尤为突出。根据国家统计局投资司的相关统计报告：到2004年末，我国建筑行业拥有建筑业企业、产业活动单位和个体建筑户近70万个，从业人员3，270万人，营业收入32，426亿元。建筑行业中的主要力量是建筑业企业，全国近13万家建筑业企业从业人员达2，791万人，拥有资产超过31，600亿元，当年完成施工产值约31，000亿元，实现利税1，830亿元。
三是建筑行业经营规模大小不一，经营地点流动性强。根据国家统计局投资司的相关统计报告：到2004年末，从事房屋和土木工程建筑活动的建筑业企业占44%，就业人数占84%，完成建筑业产值占83.8%。从上述数据可见，房屋和土木工程业企业规模相对较大。相应地，从事安装、修缮、装饰及其他工程作业的企业数量多、规模小、完成产值少。此外，建筑业的经营地点就是提供建筑业劳务的地点，其经营内容决定了建筑业经营地点的流动性较强，这些都给日常税收征管工作带来了挑战。
四是建筑行业经营方式多元化。目前，建筑行业竞争激烈，纳税人为规避风险，纷纷采取分包、转包、承包经营等方式。一些资质低的建筑企业或无资质的工程队，甚至通过向有资质的大公司缴纳一定数额管理费后挂靠大公司,以大公司的名义进行投标和签订合同以经营、独立核算。经营方式的多元化，容易混淆建筑业的纳税主体，给税收征管带来一定困难。
二、现行建筑业税收征管中存在的问题
一是建筑行业涉及的营业税及其与增值税征税界限不清。建筑行业涉及面广，较多经营业务与服务业及增值税征税范围划分不清，给基层税收征管造成了一定困难。如根据《营业税税目注释》规定：建筑业——修缮是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业；服务业是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。可实际情况中，消防设施、电梯、管道设施、通风设施、空调及智能化系统的维修保养是鉴定为营业税——建筑业、营业税—服务业还是增值税就很难把握。根据《增值税暂行条例》规定：凡在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。其中，修理修配是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务。笔者认为：凡属于房产税征收范围内的资产的维修保养应该按照营业税——建筑业——修缮进行纳税鉴定。
二是建筑业营业税应税收入确认难度大。出于建筑行业生产周期长短不一等原因，国税发[1994]159号文件已就建筑业营业税纳税义务发生时间进行了四条规定，其结果就是无论采取何种结算办法，其营业税纳税义务的发生时间均为收到工程结算价款或与发包方进行工程价款结算的当人。但在具体实施中，工程款的结算有多种方式，以上四种规定不能全部涵盖，而大部分都属于规定之外的结算类型，即虽划分形象进度，但采用其他结算方式——不定期结算。这就给营业税应税收入的确认、进而企业所得税应税所得的确认带来困难。
三是经营方式异变强化企业所得税征管难点。如挂靠提供建筑业劳务的情况，税务部门实行以票控税只能监督其交纳流转税，所得税的上缴缺乏监督，不能保证及时入库，年终汇算清缴时，大公司账上不反映挂靠单位的收入和成木，造成该项所得税税款的流失。
四是税收政策制定层次低，扩大了税负不公平。一般情况下，总局制定框架性税收政策法规，省局进一步细化，各地再根据总局和省局的制定具体的执行办法。由于建筑行业生产经营地点流动性强，这就给政策执行带来了相当大的困难。如，根据国税函[1997]524号文件规定：对异地从事建筑安装业而取得所得的纳税人，原则上在工程作业所在地办理个人所得税事宜。大框架既定后，各省局又纷纷出台相应管理办法，部分省市允许异地从事建筑安装业的纳税人回机构所在地申报缴纳个人所得税，部分省市对按工程价款的一定比例附征个人所得税，附征的比例又可能各不相同；此外，若附征税款回机构所在地无法抵扣，重复征税现象随即产生。可见，这种地方政策
本身的不统一直接造成纳税户之间的税负不公，影响了部分纳税户的纳税积极性。
三、完善建筑业税收征管的举措
一是建议以工程项目为主线，实现营业税信息征管。由于建筑业实行属地管理和属人管理相结合的原则，某个具体税务机关的管辖范围包括：本地企业在本地承接的建筑（下转第43页）（上接第30页）工程项目、外地企业在本地承接的建筑工程项目以及本地企业在外地承接的建筑工程项目。因此，完整的营业税管辖范围应包括上述三块。对于本地项目，具体建筑项目又存在下述对应关系：
一个建筑项目一个建设单位
一个及以上总包工程一个及以上总包单位
零个以上分包工程零个以上分包单位
工程项目作为建筑行业的基本衡量单位，以其为主线，按照本地工程项目和外地工程项目，本地再按照一个建筑项目对应一个及以上总包工程对应零个以上分包工程的关系，实现建筑业营业税信息征管，将大大提高税收征管工作效率，起到事半功倍的效果。
二是建议以建设单位为源头，优化代扣代缴制度。从上图也可看出，建设单位与工程项目具有惟一对应性，其数量少于总包。同时，建设单位既是工程项目的起始源头，也是工程资金的源头。因此，若改为以建设单位为主体推行代扣代缴制度，一方面可以大大减少税务机关需要面对的纳税人数量，降低税务征管难度，强化税收监管力度；另一方面可以极大地强化源头管理力度，减少税款流失。
三是建议以项目信息化管理为基础，强化企业所得税管理。通过项目信息化管理，尤其是本地企业承接异地建筑工程项目的管理，税务机关在实现对管户收入完整管理的同时，就顺利实现了企业所得税管理。
四是建议提高税收政策制定层次。提升税收政策制定层次，可以较好地解决建筑行业经营地点流动性强所带来的税收政策执行难度大、重复征税等问题。由总局统一制定，可以在全国范围内弱化该问题；由某一区域统一制定，可以在该区域弱化该问题；由省局统一制定，则可以在全省范围内弱化该问题。
【参考文献】
[1]陆伟，程瑞林.实行户籍式管理对强化建筑业税收管理有积极作用[j].经济研究参考，2003．
建筑业增值税税收政策范文5
Abstract： This paper introduces the Business Tax to Value-added Tax policy related to construction industry， real estate industry， financial industry， life service industry， focuses on understanding the policy of Business Tax to Value-added Tax points， real estate income tax instalment deduction Interim Measures and other tax policy enterprises concern， to help enterprises timely and accurately grasp the new tax policy， and actively guide enterprises to make good use of tax policy to accelerate the development of enterprises.
关键词： 营改增；四大行业；双扩
Key words： Business Tax to Value-added Tax；four major industries；double expansion
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）35-0062-03
0 引言
2016年3月5日总理在《政府工作报告》中提出，5月1日起，全面实施营改增，并承诺确保所有行业税负只减不增。全面实施营改增，是我国实施积极财政政策的重要着力点。当前实体经济较为困难，为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，作出妥善安排，所以，全面推行营改增政策后，税收中的流转税将由原来的增值税、消费税、营业税和关税四个种类改成三个，即增值税、消费税和关税，营业税从此将推出历史舞台，这将进一步规范税收体制，促进税制改革，降低纳税人税负，振兴经济建设，有着重要意义。营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。
1 全面推开营改增，基本内容是“双扩”
第一，扩大了行业范围。营改增范围新增加了生活服务业、金融业、房地产业、建筑业四个行业，从此以后，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，生活服务业和金融业适用6%税率，房地产业和建筑业适用11%税率。第二，扩大了抵扣范围。本次改革把不动产纳入到了抵扣范围，如此一来不仅制造业、商业等原增值税纳税人能够抵扣新增不动产所含增值税，营改增试点纳税人也可以。原则上延续新增试点行业的原营业税优惠政策，为了确保全面推开营改增试点后，达到所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果，对老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施。
2 全面推开营改增试点的意义
通过试点营改增发现其对于促进深化财税体制改革具有积极意义，在试点中取得了不错的成绩，效果显著，若能够全面推开营改增试点，受益范围和地区将更大，意义重大。第一，是实现了增值税对货物和服务的全覆盖。几乎杜绝了重复征税，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级。第二，将不动产纳入抵扣范围，完善了消费型增值税制度。比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。第三，进一步减轻了企业税负。这是财税领域打出“降成本”组合拳的重要一招，用短期财政收入的“减”换取持续发展势能的“增”，为经济保持中高速增长、迈向中高端水平打下坚实基础。第四，创造了更加公平、中性的税收环境。有效释放市场在经济活动中的作用和活力，在推动产业转型、结构优化、消费升级、创新创业和深化供给侧结构性改革等方面将发挥重要的促进作用。
3 以扬子江投资发展集团为例谈谈营改增对企业的影响
扬州市扬子江投资发展集团有限责任公司成立于2003年12月18日，是扬州市政府出资设立并授予国有资产投资主体资格的国有独资企业集团，注册资本金为 6.8亿元。主要从事市政府授权范围内的国有资产经营、管理、转让、投资，企业托管，资产重组等业务。截至2008年底，集团总资产达22亿元，净资产达12亿元，现有员工1800余人，是个综合性的大型企业，包括建筑业、房地产业、金融业和生活服务业四大行业，这次营改增覆盖的内容，该集团都有，下面就谈谈扬子江投资发展集团下属的四大行业的影响。
3.1 对企业会计处理的影响
3.1.1 房地产开发公司
①计税依据：商品房的售价扣除土地使用权（土地使用权是按无形资产类处理的）。
②税率：11%。
③房地产公司应缴纳的增值税=不含土地使用权的售价×11%-进项税额。
其中进项税额是指有取得增值税专用发票上注明的增值税额，即取得所有构成房地产建安成本增值税专业发票上的增值税额，须经税务机关认证的，不包括取得的财务利息发票和业务招待费发票的金额。
这部分业务，营改增后对税收的影响较大，主要是房地产建安成本中取得的增值税专业发票上的增值税额可以抵扣。
案例1：2016年5月，该集团下属的房地产公司销售商品房一批，价款20 000万元，增值税专用发票注明的增值税2 200万元。相关会计处理为：
借：银行存款 222 000 000
贷：主营业务收入 200 000 000
应交税费――应交增值税（销项税额）22 000 000
凡取得税务机关认证的增值税专用发票上的增值税都可以作为进项税进行抵扣。
3.1.2 建筑业
①计税依据：建筑物的转让价扣除土地使用权（土地使用权属于无形资产转让处理）。
②税率：11%。
③建筑业应缴纳的增值税=建筑物的转让价×11%-进项税额。
其中进项税额是指有取得增值税专用发票上注明的增值税额，即取得所有构成建安成本增值税专业发票上的增值税额，须经税务机关认证的，不包括取得的财务利息发票和业务招待费发票的金额。
这部分业务，营改增后对税收的影响较大，关键是购进建筑材料的进项税额可以抵扣。
案例2：2016年5月10日，该集团下属的建筑公司从南京建筑材料公司购进建筑材料，支付价款1200万元，增值税专用发票注明的增值税204万元。相关会计处理为：
借：工程物资 1200
应交税费――应交增值税（进项税额） 204
贷：银行存款 1404
5月12日，开具发票收到首次工程款3000万元（含税），以存款支付邗江建筑公司分包工程款200万元，增值税专用发票注明价款180.18万元，增值税额19.82万元。相关会计处理为：
收到发包方工程款3000万元
借：银行存款 3000
贷：工程结算收入 2702.70
应交税费――应交增值税（销项） 297.30
支付分包工程款200万元
借：工程施工 180.18
应交税费――应交增值税（进项） 19.82
贷：银行存款 200
在项目地预交增值税税额为：（2702.70-180.18）×2%=50.45万元
借：应交税费――应交增值税（已交） 50.45
贷：银行存款 50.45
同时应按预交的增值税预交城市维护建设税（该地税率为7%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）。
借：应交税费――城建税 3.53
其他应交款――教育费附加 1.51
其他应交款――地方教育费附加 1.01
贷：银行存款 6.05
本月应纳税申报增值税额为：297.30-204-19.82-50.45=23.03万元
借：应交税费――应交增值税（已交） 23.03
贷：银行存款 23.03
同时应按企业应交增值税计提和申报相应的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加
城市维护建设税=（297.30-204-19.82）×7%=5.14万元
教育费附加=（297.30-204-19.82）×3%=2.20万元
地方教育费附加=（297.30-204-19.82）×2%=1.47万元
借：营业税金及附加 8.81
贷：应交税费――城建税 5.14
其他应交款――教育费附加 2.20
其他应交款――地方教育费附加 1.47
补交未交税费
借：应交税费――城建税 1.61
其他应交款――教育费附加 0.69
其他应交款――地方教育费附加 0.46
贷：银行存款 2.76
其中，凡是增值税扣税凭证不符合规定或不属于抵扣范围的，其进项税额不得抵扣。
3.1.3 金融集团，包括所属的典当公司
①计税依据：该金融机构取得的收入额/（1+6%）。
②税率：6%。
③金融集团应缴纳的增值税=该金融机构取得的收入额/（1+6%）×6%。
这部分业务，营改增后对税收的影响不大。
案例3：2016年5月，该集团下属的汇宝典当公司取得收入180 000元，增值税专用发票注明的增值税10 800元。 相关会计处理为：
借：银行存款 190 800
贷：主营业务收入 180 000
应交税费――应交增值税（销项税额） 10 800
3.1.4 生活服务业
①计税依据：该生活服务业取得的收入额/（1+6%），其中生活服务业包括餐饮业、旅游业、酒店业等现代服务业。
②税率：6%。
③生活服务业应缴纳的增值税=该生活服务业取得的收入额/（1+6%）×6%。
这部分业务，营改增后对税收的影响不大。
案例4：2016年5月，该集团下属的花园国际大酒店取得收入7 200 000元，增值税专用发票注明的增值税432 000元。 相关会计处理为：
借：银行存款 7 632 000
贷：主营业务收入 7 200 000
应交税费――应交增值税（销项税额） 432 000
3.1.5 因为扬子江投资发展集团的各个下属公司是首次交纳增值税，须购买税控系统专用设备，这对各个下属公司的影响也较大。首次购入增值税税控系统专用设备，按实际支付或应付的金额，借记“固定资产”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。按规定抵减的增值税应纳税额，借记“应交税费――应交增值税（减免税款）”科目，贷记“递延收益”科目。按期计提折旧，借记“管理费用”等科目，贷记“累计折旧”科目；同时，借记“递延收益”科目，贷记“管理费用”等科目。
案例：2016年5月，房地产公司首次购入增值税税控系统设备，支付价款1416元，同时支付当年增值税税控系统专用设备技术维护费370元。当月两项合计抵减当月增值税应纳税额1786元。
①首次购入增值税税控系统专用设备
借：固定资产――税控设备 1416
贷：银行存款 1416
②发生防伪税控系统专用设备技术维护费
借：管理费用 370
贷：银行存款 370
③抵减当月增值税应纳税额
借：应交税费――应交增值税（减免税款）1786
贷：管理费用 370
递延收益 1416
④以后各月计提折旧时（按3年，残值10%举例）
借：管理费用 35.40
贷：累计折旧 35.40
借：递延收益 35.40
贷：管理费用 35.40
3.2 对会计人员的影响
由于原先会计人员从事的是营业税的工作，属于地税局征收的税，没有增值税进项税额的抵扣，所以会计人员的工作比较简单，首先计算方法简单，其次到地税局交税过程也简单，只要把营业税的税票交纳后取回回单就结束了。但营改增之后，会计人员的工作就复杂了，交税要上国税局网在网上交纳，还有增值税进项税额的抵扣，抵扣的进项税额须由税务机关认证后符合要求的税票才能予以抵扣，所以增加了纳税的环节，计算方法也不一样，难度增加了。
3.3 企业须添置硬件设备和软件设施的要求
企业添置硬件设备和软件设施，须增加企业负担，还有由于营业税的计算和交纳比较简单，所以一般会计人员在操作时不成问题，但现在就复杂多了，原来的老会计人员在操作时由于不熟悉操作环境，存在许多操作问题，增加了会计人员工作人员的工作量，而且在操作时速度慢，占有了税务局网络空间，造成税务网上网十分缓慢。
4 针对以上营改增实施过程中存在的问题，提出以下建议
4.1 规范企业在日常经营活动过程中票据的管理，以便进项税额的抵扣
由于企业以前缴纳的营业税，是以营业额作为计税依据，不存在税款抵扣事项，所以平时收集的发票比较随意，但营改增后，实行的税款抵扣制度，进项税是可以抵扣的，而税款抵扣必须是税务部门认证的发票才可以抵扣，不符合税务部门要求的发票是不允许抵扣的，这就要求我们会计人员要对经办经营业务的办事人员提出要求，购进货物时，必须从规范的企业购进货物并取得规范的税务发票，这样才能使得具有一般纳税人的企业享有税款抵扣的好处，但由于很多企业之前的工作很多的都已形成习惯，特别是房地产和建筑行业，取得的发票不规范，所以作为财务人员要通过多种方式改变经办人员的习惯，以规范经办人员在工作中所取得的票证。
4.2 添置税务设备，提高会计人员网上纳税的操作技能
由于营改增前交纳增值税单位的纳税工作比较规范，各单位会计人员通过税控系统在网上购票和网上纳税比较熟练，所以在网上办理涉税事项比较顺利，但原先实行营业税的单位，在营改增后，由于缴纳增值税的单位增加了几倍，出现了办税场所拥堵、等候时间较长、网上纳税遇高峰期都上不了网等情况，即使上了网，由于有些会计人员操作不熟练，会占用很多时间而影响其他人报税，所以，纳税人应主动联系税务部门，比如提前预约，合理安排时间，尽量避开高峰期，同时提高会计人员纳税的操作技能，熟练掌握纳税申报客户端的操作流程，提高网上办税效率。
参考文献：
[1]财政部 国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税（2016）36号.
建筑业增值税税收政策范文6
关键词：营改增；房地产业；税收筹划
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02
作为我国结构性改革的重大举措，全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革，在“营改增”试点过渡期内，房地产企业必须抓住机遇，迎接挑战，把握“营改增”改革的契机，在进行管理变革、提升企业管理水平的同时，通过合理的税收安排降低企业的税收成本，如此，才能顺应政策变革，在国家结构改革的洪流中不被淘汰。
一、房地产业营改增政策规定
为进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，我国自2016年5月1日起，全面实施“营改增”，一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
在该政策背景下，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策，整理如下：
（一）房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法
（二）房地产企业销售不动产的计税方法
此外：1. 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间，由于房地产企业规模一般较大，故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形。“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税，抵扣进项，可以选择销售自建或非自建不动产，也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划。以下将从这两种筹划方向比较分析：
二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析
（一）房地产企业新老项目的税负比较分析
案例一：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，2016年3月拟自行建造普通住宅一幢，还未取得《建筑工程施工许可证》，根据近期销售的同类型，相近地段自建普通住宅的价款，成本状况及房地产市场发展趋势，拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元，土地价款为B万，进项税额为C万元，不考虑其他税费，假设该企业资金充足，该企业怎样做可减低税负？
1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，即适用房地产新项目的税收政策，适用一般计税法。
该房地产企业销售该普通住宅应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，即适用房地产老项目的税收政策，可选用简易计税法或一般计税法。
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
当（A-B）*11% - C > A*5%，即当A>（11B+100C）/6时，若该企业现金流充足，不考虑预缴税款的资金压力，则选用老项目下的简易计税法，企业增值税税负较轻，选用一般计税法税负较重。故在企业现金流充足情况下，企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前。
当A
企业应综合考虑现金流及抵扣额，税负效应做出合理决策。
（二）房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析
案例二：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，预计销售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，预计收入总额均为A万元，自行建造房产的土地价款为B万元，非自建方式取得的房产购买价款为C万元，假设两种方式取得的房产进项均为D，若该企业资金充足，不考虑其他税费，两幢楼盘的应交增值税额为：
1.自建
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
2.非自建
（1）简易计税法
应交增值税=（A-C）*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
所以，一般计税法下，该房地产企业销售4月30日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同。而简易计税法下，销售4月30日前取得的非自建不动产的增值税税负较小。
案例三：
若某房地产企业预计销售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他条件同上。则无论取得自建或非自建不动产，都适用一般计税法。
应交增值税=A*11%-D（万元）
当A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6时，选用简易计税法销售4月30日前取得的非自建不动产比销售5月1日后取得的不动产的增值税税负后小。
综上，在自建和非自建方式取得的房产进项税额相同情况下，房地产企业一般纳税人选择简易计税法计算销售4月30日之前非自建方式取得的不动产相对较优。
从以上分析比较中可看出，房地产企业利用新老项目的不同计税方法及不同销售方式取得的不动产政策进行税收筹划方案的选择，与抵扣额有密切关系。根据全面推开“营改增”试点政策规定“允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣”，房地产企业应充分利用这一政策，结合“营改增”试点政策实施前后的业务特点及适用政策，合理安排采购业务，减少“营改增”前的不动产采购业务，采用“先租后买”的方式，将采购业务推至“营改增”后，利用融资租赁实现利息支出进项税抵扣；通过适当提高开发产品配套设施标准、扩大园林绿化范围等方式扩大扣除项目基数，从而减低企业税负。
上述案例分析只是在当前全面推开“营改增”试点背景下运用税制改革过渡期的税收政策对房地产企业所做的简单税收筹划。如果考虑企业的现金流与财务状况，应充分运用“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”；“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"等税收政策。此时，房地产企业采用一般计税法销售自建房产的预缴税款压力相对较小，特别是采取预售房款方式，可有效延缴税款，发挥资金的时间价值。
总之，企业应结合自身情况，合理合法增加进项税额抵扣，综合考虑各税种间的税负平衡，利用“营改增”过渡期税收政策的筹划点进行有效筹划，促进企业整体税负最小化。
三、结论与建议
综上，房地产企业应结合全面推开“营改增”试点政策，充分利用税制改革带来的机遇，有针对性的进行相关税收筹划，把握不同时期的税收筹划要点，提前做好税收安排和业务规划，减低企业税收负担，为企业创造价值。
参考文献：
[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）[Z].2016.
