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特殊用地管理规定范文1
【关键词】房地产开发建设项目；环境影响评价；特点；项目选址；方法
随着我国经济快速发展，人民生活水平普遍得到提高，人民群众对改善居住条件要求迫切。在这样的背景下，房地产行业得到了迅速发展，其发展势头在相当长的时间内仍将有增无减。房地产开发建设项目不可避免产生影响，主要有：水污染、大气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。只有科学评价房地产开发建设项目对环境的影响，采取有效的防治措施，将房地产开发项目的建设、管理与保护环境密切结合起来，才能使房地产行业实现可持续协调发展。
1、房地产开发建设项目环境影响评价的特点
房地产开发建设项目的环境影响评价是指对房屋建设过程（施工期）及房屋建设后居住、使用过程（运行期）对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施。在房地产开发建设项目的环境影响评价工作中，除按常规建设项目的评价内容、方法展开工作外，该类型项目还有其自身的特点是需要在评价中予以关注的。
1.1建设内容的多样化
房地产类开发项目的建设内容可以是以居民住宅楼为主的住宅小区，也可以是集生活、商贸、休闲、文教、医疗于一体的大型综合性区域。对于建设内容较为丰富多样的综合性房地产项目，需对其所涵盖的不同性质、不同使用功能的所有建设内容分别评价，不可只重视住宅楼而忽视了其他配套性建筑物。
1.2项目的双重性
就环境影响而言房地产开发建设项目具有双重性：一方面在建设过程（施工期）和建成使用后（营运期），房地产项目会产生废水、固体废物等各种污染物，对外界环境产生负面影响，属于环境污染源；另一方面，房地产项目是要建设居住、休闲、工作的场所，而这样的场所需要一个安静、舒适的环境，属于敏感保护目标。所以，在实际工作中应从上述两个不同的角度对项目的建设分别进行环境影响评价。
1.3施工期与运营期的环境影响评价并重
一般建设项目的环境影响评价以项目运营期（服务期）为主，对施工期（建设期）的环境影响仅作简要分析。而房地产类开发建设项目的施工周期通常较长，项目建设过程中产生的环境影响也较大，特别是施工噪声与扬尘的污染影响，且其选址多位于城市中心区域内，周边环境较为敏感，因而，房地产项目施工期的环境影响评价也应作为工作重点，对建设过程各个施工阶段的环境影响需进行详细分析。
2、房地产开发建设项目环境影响评价的工作方法
2.1产业政策及相关参照文件
（1）《建设项目环境影响评价分类管理名录》
按照《建设项目环境影响分类管理名录》（2008年）的相关规定：建筑面积为10000m 2～20000m2需编制报告表，建筑面积在20000m2以下需编制登记表，建筑面积在100000m2以上的房地产开发项目需编制环境影响报告书。
（2）《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》
为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）精神，依据《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发展改革委令第9号）和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》（以下分别简称《限制目录》和《禁止目录》）。《限制目录》规定：a. 宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷；b.容积率不得低于以下标准：1.0（含1.0）；c.大套型住宅项目（指单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。《禁止目录》规定：别墅类房地产开发项目禁止用地。因此，在环境影响评价工作中要特别注重用地性质、建筑容积率和单套住房建筑面积等指标。
（3）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
根据《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》的相关规定：自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到总面积的70%以上。因此，在环境影响评价工作中应充分考虑到90m2、70%两个指标。
（4）相关参照文件
房地产类项目的设计、建设和运营过程中的环保要求以及相关排污量的核算可参照城市建设的相关技术规范、城市环境保护要求，特别是一些地方性的环保要求，如《建设项目环境保护管理条例》《建设工程施工现场管理规定》《防治城市扬尘污染技术规范》等。
2.2项目选址需考虑的问题
（1）项目选址和各种规划的相符性分析
根据《中华人民共和国城市规划法》，一切建设项目选址必须符合城市规划，房地产项目也不例外。在房地产开发项目的环境影响评价过程中，要详细了解当地城市的总体规划，确保开发地块的用地性质和开发使用保持一致，建设项目规划与周围环境规划相协调，并考虑建设项目选址的适宜性，着重分析与城市交通、能源、通信、市政、防灾、环境保护规划等相关内容的相符性。特别是涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划，并提供规划审批部门的意见。
（2）考虑周边企业卫生防护距离的范围
由于城市的快速发展、人口的迅速增加以及土地资源的不断减少，房地产项目正逐渐向城市扩展，极有可能向城市边缘的工业企业周边不断靠近。故在进行房地产建设项目的环评时需了解项目选址周边工业企业的基本情况，特别是要详细核实企业的卫生防护距离范围，因为房地产项目不允许在该距离范围内开发。即使位于卫生防护距离范围外的建设项目，也要特别注意其他工业企业可能给项目带来影响的各种污染源情况，评价、分析对建设项目的影响程度并提出治理措施。
2.3项目对环境的影响分析
房地产项目施工期的环境影响以施工噪声、扬尘为主，其次还包括施工废水、建筑垃圾、施工人员生活废水、生态景观破坏等影响。拆迁、基础土石方的挖填及平整土地、建筑材料装卸堆放、运输车辆等均会对环境空气质量产生一定的影响。在项目建设的土石方、结构、装修等阶段，不同类型的机械设备所产生的噪声影响不容忽视，需通过合理安排施工时间及选用低噪、性能好的设备来防范。
2.4外环境对项目的影响分析
外环境对房地产项目的影响主要体现为噪声、废气、电磁和光污染、光遮挡等。噪声污染有工业企业噪声污染、道路交通噪声污染和商业噪声污染3种类型。周边环境的废气污染源主要是周边工业企业排放的有毒有害气体、燃煤（油）锅炉废气、无组织排放的工业粉尘等。电磁和光污染不可忽视，房地产项目周围的振动污染源、微波发射塔、高压输送线、放射性污染源等污染源对项目范围内的人群都会产生较大影响，需予以关注。
2.5 居住环境适宜性评价
生活水平的不断提高使得人们对居住环境质量的要求也不断提高，所以，在房地产类项目的环境影响评价中引入居住环境质量及人居环境适宜性的评价理念以指导房地产开发项目的建设。居住环境适宜性评价是通过对项目居室之外的环境质量、生态适宜度、采取的污染防治措施及治理水平、自然生态环境现状、生态恢复及环境管理措施的有效性、社会环境等要素的分析评价，对项目的居住环境适宜性优劣程度进行预测分析，在肯定成功部分的同时对缺乏或不足的部分提出补充、完善的措施与方案，以改善居住环境，营造良好人居环境。
2.6房地产项目的社会环境效益分析
高速发展的城市房地产开发对城市环境系统的影响包括正负两个方面。正面影响在于一定程度地改造了旧城区，提升了人居环境质量，并可统筹合理地安排功能区，加快了城市化的进程。负面影响在于改变原有地表地貌形态，减少绿色植被覆盖率，形成“城市热岛”；居住人群的增加，相对增加了小区域的环境污染负荷，改变了城市生态比例。
3、高层建筑的影响分析
目前的房屋建造向高层化发展， 高层建筑作为较大体量的建筑， 它的出现， 对城市环境的方方面面存在着无法忽略的影响。
3.1 高层建筑环境影响积极评定
（1）节约市级工程投资
这已是目前看起来短期效益最明显的一点。高层建筑可以使地上、地下的各种管道相对集中， 缩短道路长度， 从而降低市政工程投资， 在地价昂贵的城市建设高层建筑， 单位建筑面积造价可大大降低。
（2）联系与交往的便捷
高层建筑由于其具有空间叠加的特点， 所以使工作在内的人们联系与交往非常方便。设置在同一栋楼里的相关单位只需乘电梯就可以很快到达。而且， 因为高层建筑往往成群成片， 使大量的单位都集中在某一个较小的片区， 使小片区内的工作、生活功能非常齐全， 这也为人们的工作生活提供了就近的方便。
（3）地下层是城市的防空避难所
高层建筑都会设计相应的地下室， 这些地下室平时行使其自身的功能， 而到了战时， 则自然成了疏散城市居民的最适合场所。平战结合， 可以节约建设另外的防战设施的土地与资金。不过这一点需要在设计时有着充分的考虑并作出相应的设置， 否则可能适得其反， 如美国9. 11 世贸大楼的倒塌， 其地下室不仅没能成为避难所， 反而成为巨大的坟墓， 有很多人被困死在其中。
3.2 高层建筑环境影响消极评定
（1） 对人的视觉感受影响
首先是高层建筑的整体量和外观问题。高层建筑巨大的体量改变了过去城市街道的肌理与尺度。以前街道3～ 6m 的尺度亲切、宜人， 处处体现了人的尺度， 让人感到建筑与人的亲近， 而高层建筑的巨大尺度完全打破了过去的人本尺度， 使街道显得非常狭小。
高层建筑对城市物理环境的影响
（2）高层建筑对城市物理环境的影响
如前所述， 适量高层建筑可以节约土地， 提高城市绿化率， 改善城市居民的生活环境。然而， 经济发展中， 受工作环境、社会因素等多方面的影响， 高层建筑早已不再是适量的修建了。目前过于密集的高层建筑给城市环境带来了很多负面的影响。
4、结语
房地产开发建设项目对环境的影响是无法简单估量的，在环境保护工作日益重要的今天，如何在建设的同时保护好环境，留给子孙后代一个碧水蓝天的清新世界，是每一个建设者应该思考的问题。对房地产开发建设项目，必须把好环境保护第一关，认真做好环境影响评价工作，切实做到“以人为本”，使房地产开发建设与城市生态环境和社会经济协调发展。
参考文献：
