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企业税收筹划方法范文1
关键词：财务管理 税收筹划 企业管理
引言
税收筹划按筹划主体的不同有两方面含义：一方面，从国家税务机关来看税收筹划是税务机关所进行的旨在有效调控经济和取得最大税收收入所进行的管理活动，另一方面，从企业的角度来看税收筹划是指企业为了实现价值最大化，在不违反国家法律、法规、规章的前提下，自行或通过税务专家的帮助，对生产、经营、投资、理财和组织结构设置等经济业务和行为中涉税事宜，预先进行的设计和运筹，并从两个或两个以上的纳税方案中择优从之的行为。
企业的财务管理是通过筹资、投资和经营管理等一系列活动来实现的，这些环节无一不与纳税有关，因此税收筹划是多方位的，它贯穿于企业整个财务管理活动的始终。税收筹划是一项实用性和技术性很强的业务，涉及财务决策、会计核算、投融资、生产、经营以及法律等多个领域，如果脱离具体的实际情况谈税收筹划，显然是行不通的。文章分析了企业税收筹划的方法以及其在企业中的具体应用。
一、企业税收筹划的方法
1.调整成本法
调整成本法是指通过对企业成本的合理调整，抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法。成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理，决不能乱摊成本，乱计费用。调整成本主要通过以下途径来实现:存货计价法、折旧计算法和费用列支法。
2. 收入控制法
收入控制法是通过对收入的合理控制，相应减少所得，减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法。这里必须明确，收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理。根据接收款方式销货收入的认定，以实际收到货款时为准，因而可对取得货款时间稍加控制，相应影响收益;又如分期付款销货收入，按合同约定的收款日期作为收入的实现，也可作适度控制;工程收入实现采用全部包工法等也可以达到递延收入的效果。
3.运用低税环境进行税收筹划
低税环境是指税率较低、税负较轻的区域、行业和产品种类，低税区税收优惠政策之一是降低税率，减少纳税环节，优化税收环境。企业选择低税区包括经济特区、沿海开放城市、技术开发区进行生产经营活动，不仅给企业提供良好的税收条件，而且为企业创造了税收筹划的便利。此外，产业倾斜政策也给企业投资提供了政策选择和税收筹划的机会。例如，我国税法规定，在高新技术开发区的高新技术企业，减抵15%的税率征收所得税,新办的高新技术企业自投产年度免征所得税两年等。
4.经营活动筹划法
经营活动筹划法是指围绕经营活动的不同方式而进行的筹划，如公司融资的税收筹划、证券投资的税收筹划、跨国经营的税收筹划等。因为每个行业、每个企业，总是会涉及具体的经营活动，这样，对生产经营活动进行的筹划就可以使很多纳税人有利。运用这种方法进行筹划，需要筹划人具有很强的专业知识。另外，运用经营活动筹划法，要遵循税收筹划的特点，不能光看该经营活动的税收利益最大化，要把眼光放在企业整体利益的最大化上，要注意与企业其他的生产经营活动相互协调。由于每个行业的经营活动都会存在特殊性，因此，用这种筹划
方法进行筹划不能顾及方方面面，只能是针对每种生产经营活动比较普遍的行为进行筹划。
二、企业税收筹划的具体应用
下面就财务管理中筹资活动、投资活动、经营活动、股利分配等税收筹划的具体运用作一简单介绍，以说明如何通过税收筹划，降低企业总的纳税成本，从而实现企业价值最大化的财务管理目标。
1.筹资过程中的税收筹划
企业在筹资过程中，从提高经济利益出发，除了考虑资金的筹资渠道和数量外，还必须考虑筹资活动过程中产生的税收因素，从税务的不同处理方式上寻求低税点。利用债务筹资，纳税人可以获得税收利益，因为负债利息可以在所得税前扣除，获得节税收益。因而在息税前投资收益率大于负债成本率的情况下，提高负债比例，便可获得更多的上述两种收益，提高权益资本的收益水平。当然并不是负债越多越好，因为随着负债比例的提高，企业的财务风险也会增大，甚至发生债务危机。债务筹资的税收筹划就是要尽可能找出最适合的负债比例。
2.租赁的利用
通过融资租赁，纳税人不仅可以迅速获得所需的资产，保存举债能力，更主要的是租入的固定资产可以计提折旧，折旧作为成本费用，减少了所得税的征税基数，少纳所得税。而且支付的租金还可在所得税前扣除，进一步减少了纳税基数。因此，融资租赁的节税收益是非常明显的。另一方面，运用经营租赁通过支付租赁费，在利润总额中扣除相关费用，从而减少总的纳税额，也达到节税作用。可见，利用租赁方式可达到节税目的，最终实现企业价值最大化。
3.筹资利息的处理
根据税法规定，企业筹资的利息支出，凡在筹建期发生的，计入开办费，自企业投产营业起，按照不短于五年的期限分期摊销:在生产经营期间发生的，计入财务费用，其中与购建固定资产或无形资产有关的，在资产尚未达到预定可使用状态前，应计入购建资产的价值。而计入财务费用便可一次性全额抵减当期收益，计入开办费、或固定资产、无形资产的价值，则要分期摊销，逐步冲减以后各期收益。其区别在于计入财务费用可以一次扣除筹资利息，减少风险，获得资金的时间价值，相对节税。因此，应尽可能加大筹资利息支出计入财务费用的份额，获得相对节税收益。相应地应尽可能缩短筹建期和资产的购建周期。
4. 对外投资中的税收筹划
在对外投资中，股权投资收益一般不需纳税，而债权投资收益则需要纳税，投资者在投资选择时，除考虑风险因素外，对投资收益也不能简单比较。可供选择的投资方式、投资组织形式、投资地点、投资行业或方向具有多样性，而不同的投资方式、组织形式、投资地点、投资行业或方向的税收待遇也各有差异。作为投资收益的抵减项目，应纳税额的多少直接关系到纳税人的投资收益率。因此，纳税人进行投资决策时必须重视税收筹划的作用。
5. 经营过程中主要的税收筹划
企业以不同的方式筹集资金，并按照科学的方法投入企业后，其经营活动进入营运周转阶段，这一阶段集中了企业的主要经济活动。筹资、投资的效益通过这个阶段得以实现，而且自始至终包含着税收筹划。企业要根据税法规定，运用有利于企业的税务处理，以期减少税收额外负担。所谓税收额外负担，是指按照税法规定应当予以征税，但却可以避免的税收负担，主要包括下列内容:一是与会计核算有关的税收额外负担;二是与纳税申报有关的税收额外负担。对于经营过程中的税收额外负担，企业应通过采取加强财务核算，主动争取低税负核算形式，按
规定履行各项报批手续，履行代扣代缴义务，认真做好纳税调整等项措施加以避免，以获得税收利益。
三、 结论
税收筹划是企业维护自己权益的一种复杂决策过程，是依据国家法律选择最优纳税方案的过程。它不仅涉及企业内部的投资、筹资、经营、分配等各项理财活动，还与政府、税务机关以及相关组织有很密切的关系。企业的税务筹划欲望在不断增强，筹划意识也在提高，而且随着我国税收环境的日渐改善和纳税人依法纳税意识的增强，税收筹划更被一些有识之士和专业税务机构看好，不少机构已开始介入企业理财中的税务筹划活动。税收筹划在企业生存与发展中的重要性和必要性越来越明显。新的理财环境对我们提出了新的要求，需要审时度势，积极探索企业税收筹划的新思路。
参考文献：
[1] 李妙妙，论企业税收筹划[J].群文天地,2008,(8)
[2] 李秉文，付春香 企业税收筹划的博弈分析[J].商场现代化,2008,(30)
[3] 吴锡忠，论企业税收筹划[J].市场论坛,2006,(1)
[4] 张凌燕，论企业所得税的税收筹划[J].北方经济,2007,(18)
企业税收筹划方法范文2
一、利用销售结算方式进行筹划
企业销售商品时，可以采用现销、赊销和分期收款等销售方式，不同的销售方式决定了不同的销售收入结算方式，使得收入确认的时点也不一样，从而影响了纳税义务发生的时间。因此合理确定销售商品的收入的实现是税收筹划的重点。如直接收款结算方式销售货物的，无论货物是否发出，收入确认时间是销货款或拿到相关凭据并把提货单交给客户的当天、采用赊销和分期收款结算方式销售货物的，均以合同约定的收款日期作为企业收入的确认时间。
在实际工作中，企业利用赊销和分期收款结算方式可以使法律规定的销售收入确认时间晚于于企业实际收到收入的时间，将其收入确认的时间递延至次年，实现延期纳税，延期纳税虽然不能减少纳税人的纳税总额，但相当于得到一笔无息贷款，可以增加纳税人本期的现金流量，扩大了流动资本。同时还可以带来资金的时间价值，相对节减税收。
二、利用存货计价方法进行筹划
企业会计准则规定存货计价方法有多种，如先进先出法、加权平均法和个别计价法等。存货计价方法主要影响当期结转的销售成本，从而影响当期应纳税所得额的确定。企业应该根据自己的实际情况利用存货计价方法开展避税筹划时，必须考虑企业自身及所处环境及物价波动等因素的影响。应注意以下三点：
1.考虑市场物价变化趋势因素的影响
（1）在物价持续下降的情况下，则应选择先进先出法对企业存货进行计价。因为物价持续下降时，采用先进先出法计价，增加本期销售成本，从而减少企业当期收益，从而减轻企业所得税负担。虽然企业整体所交的所得税没有少，但可以使企业前期少交所得税，实际上有利于企业拥有更多的流动资金，减轻企业的现金压力。
（2）在物价上下波动的情况下，则应采用加权平均法或移动平均法对存货计价。因为在存货入库价格上下波动的情况下，采用上述方法，会使各期利润较为均衡，以避免因各期利润忽高忽低造成企业各期应纳所得税额上下波动，增加企业安排应用资金的难度。
2.考虑企业的不同盈亏状态
（1）盈利企业：为了少缴所得税，其存货成本应当最大限度的进行税前抵扣，因此应该选择使本期销售成本最大化的方法，以减少当期利润，降低应纳税所得额。
（2）亏损企业：其选择的计价方法必须与其亏损弥补情况相结合考虑，应该在不能得到或者完全不能得到税前弥补的亏损年的销售成本尽可能的降低，使其延迟到以后能够完全得到弥补的时期，这样才能最大限度的保证成本抵税效果的发挥。
3.考虑不同企业的税收政策
（1）享受税收优惠政策的企业：企业获得的利润越多，其享受的减免税额也就越多，因此应该在减免税优惠期间选择存货成本最小化的计价方法，减少当期存货成本，增加利润来得到更多的减免税额。
（2）未享受税收优惠政策的企业或者处于非税收优惠期间的企业：应该选择存货成本最大化的计价方法来降低应纳税所得额，降低税负。与此同时，应注意到企业存货计价法一旦选择很难变更，确实需要变更的，应当在下一纳税年度开始前报主管税务主机备案，同时按照会计准则的要求，在会计报表中注明变更内容。
三、利用固定资产折旧进行筹划
固定资产的价值通过折旧形式转移到成本费用中，折旧作为成本的重要组成部分，起到了税盾的重要作用。折旧的多少，直接关系到成本的大小，利润的高低，及应纳税额的多少。
1.固定资产折旧年限的选择
固定资产的折旧限取决于固定资产的使用年限。使用年限是一个预计的经验值，因而折旧年限的选择具有一定的弹性，这为纳税筹划提供了可能性。应该分情况来选择折旧年限，并不是折旧年限越短越好。对于处于正常生产经营期但未享受税收优惠待遇的企业来说，缩短固定资产折旧年限，有利于加速成本回收，可以使企业后期成本费用前移，前期利润后移，从而获取延期纳税的好处。对于享有减免税收优惠待遇，如果缩短折旧年限，则可能将折旧费用提前到减免税期间，减少企业享受税收的优惠待遇，此时应延长折旧年限，将计提的折旧递延到减免税期满后再计入成本，从而达到节税的目的。同时需要注意的是，税法固定了对固定资产的最低折旧年限，税收筹划不能突破最低折旧年限的要求。
2.固定资产折旧方法的选择
企业税收筹划方法范文3
关键词：税收筹划；房地产开发；保障房安置
一、 房地产开发企业税收筹划概述
1.房地产开发企业税收筹划概念
房地产开发企业的税收筹划是指房地产开发企业为了减少外部成本，利用税法漏洞或者缺陷减轻自身税负的非违法行为。目前，我国大量税收优惠政策的实施以及特定税制要素的存在，为房地产开发企业进行税收筹划提供了空间。
2.房地产开发企业税收筹划的必要性
房地产开发企业在经营过程中通常具有投入资金多、销售周期长、经营风险高等特点，因此合理的税收筹划对于房地产开发企业来说是非常有必要的，具体可以表现为：
（1）税收筹划有助于房地产企业利益实现最大化，提高竞争力。在房地产交易环节涉及的税种较为复杂，例如营业税、土地增值税、城市增值税等等，这就加重了房地产开发企业的税负，而进行合法的税收筹划可以说是实现经济效益最大化的有效途径。
（2）税收筹划有助于房地产开发企业提高会计核算水平，规范财务管理水平。进行税收筹划是一种财务手段，它可以减少企业的税收支出，提高资金利用率，使资金流得以改善。
（3）税收筹划为房地产开发企业树立良好的社会形象提供保证。在日常纳税申报时，及时准确的申报税额，可以降低企业的涉税风险，提高企业自身形象。特别是对于房地产开发这样高风险的企业来说，涉税无风险是提高社会信誉、打造自身品牌的有效保证。
二、房地产开发企业税收筹划策略
（一）对营业税进行筹划
在竞争日益激烈的房地产开发行业，开发企业在销售过程中通过赠送产品、直接以折扣销售房屋等营销手段，达到吸引购房者的目的。例如：房地产开发商在开盘日购买者赠与一台价值3000元的冰箱，亦或者对购买者进行总房价的10%折扣销售。我们假设销售该房收入为5000万元，赠送冰箱总价值50万元，对于方案一开发企业需缴纳5000*5%=250万元的营业税，同时还需缴纳50*3%=1.5万元，共计251万元；而对于第二方案来说需缴纳5000*0.9*5%=225万元。
对于房地产开发企业中的营业税负担较重的现象，许多地区对其实施了相关的税收优惠政策，例如根据《于贯彻苏政发[2008]44号文件精神的通知 》（苏地税函[2008]380号）文件规定：对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：（1）纳入全省经济适用住房建设投资计划；（2）土地采取划拨的方式供应；（3）销售价格经价格主管部门按相关规定确定；（4）向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应；对不能同时符合上述条件，被加以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。由此可见房地产开发企业可以根据当地的营业税优惠政策进行税收筹划，降低营业税成本。
（二）对契税进行筹划
契税是指房地产开发企业通过购买、受让、获赠等取得房屋所有权和土地使用权所缴纳的费用。房地产开发企业可以通过法律规定如“企业按照法律规定分设两个或者两个以上投资主体的相同企业，对新设方承受的房屋、土地的所有权，免征契税。
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）文件规定，对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。但是目前对房地产开发企业购置的保障房用地无免征契税优惠政策。
（三）土地增值税的筹划
根据《土地增值税暂行条例》规定：房地产开发企业建造普通住房用于出售，如果增值额未超过各项规定扣除项目金额的20%，可以免征土地增值税；如果超过20%，可以按累进税率进行交税。房地产开发企业可以通过增加扣除项目的金额来降低增值率，从而达到减少增值税的目的。
房地产开发企业可以通过国家政策对土地增值税进行税收筹划，例如北京市财政局、地税局和住建委日前联合通知，对土地增值税征收进行了明确，保障性住房暂不预征土地增值税。
（四）企业所得税的筹划
企业所得税是根据企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，像房地产开发这样资金密集型的企业，通常采取不同的筹资方式、利用税前扣除项目、延迟纳税等方法进行所得税筹划。例如，企业可以足额购买企业所得税规定的可以税前扣除的保险和公积金等，这样既降低了公司的所得税费用，而且还为员工带来了福利，实现了双赢。
三、 房地产开发企业税收筹划应遵循的原则
1.税收筹划活动必须合法合理性原则。目前，我国对于房地产行业的税收制度还不完善，税收政策也在不断更新，这就要求开发企业的税收筹划以合法性为前提，进行合法的进行税收筹划。
2.税收筹划活动应遵循全程性、系统性原则。房地产开发的建设过程涉及到土地购买阶段、建设阶段、售房阶段和物业管理阶段等，因此就要求开发企业的税收筹划活动应贯穿于各个阶段，做到全面监控。
四、 总结
综上所述，房地产开发企业采取合理的税收筹划不仅可以降低成本，还关系到企业的生死存亡。面对现在国家对房地产行业的调控能力不断加强、利润空间不断减少的现状，房地产企业采取合理的税收筹划势在必行。因此，房地产开发企业应结合自身经营特点合法、合理的运用税收筹划降低企业成本，实现企业利润空间最大化。（作者单位：上海中冶成工置业有限公司）
参考文献：
[1] 詹效兰；欧阳云；房地产开发企业的经营模式与税收[J]；财会通讯（理财版）；2006年03期.
企业税收筹划方法范文4
关键词：房地产；税收；筹划
0前言
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
（1）营业税：
企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。
房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
（2）土地增值税：
建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。
因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。
一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。
房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地增值税。
我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的经济效益。
1变房地产销售为投资
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.15亿元，豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。
（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：
增值额与扣除项目金额的比例为：（20000-16000）÷16000×100%=25%
适用30%税率。应缴纳土地增值税=（20000-16000）×30%=1200（万元）
（2）如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：
普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。
豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，适用30%税率，应缴纳土地增值税=（8500-6000）×30%=750（万元）。
分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万元少交450万元。
3合理定价的筹划
依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过项扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准住宅，除营业税、城建税及教育附加外的扣除项目金额为A，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值说，对企事业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增值的营业税、城建税及教育附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y），新增营业税、城建税及教育附加为5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除项目金额为A+5.5×（X+Y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值税为：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益为30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。
甲房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在11000万元到14000万元之间，已知取得土地使用权的金额为3000万元，房地产开发成本为5000万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育附加外的可扣除项目金额为：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（万元），从而形成以下两个方案：
方案1：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价为10400×1.2848=13361.92（万元），此时获利为：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（万元）。当价格在11000万元至13361.92万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于等于2227.0144万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。则提价要大于1009.84（万元）。即房地产总售价至少要超过1009.84+13361.92=14371.76（万元），此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在11000万元至14000万元之间时，公司应选择13361.92万元作为房产销售价格。可见企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可使自己保持较低价格并获得较高的利润。
销售价格的定价策略，是房地产企业纳税筹划的一个非常重要的方法，这不仅对土地增值税会产生影响，同时对企业的营业税及附加、企业所得税等，都有重大影响。
4设立独立核算的销售公司
上面的介绍，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的销售价来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。甲企业（以下均不考虑加计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售5000平方米的房产，扣除项目金额为840万元，同理可知增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税2400×5000×5%＝60（万元），城市维护建设税和教育费附加60×（7%＋3%）＝6（万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先将该商品房以2000元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为160万元，但是需要缴纳营业税50万元，城建税及教育附加5万元，税后利润为105万元；其销售子公司实现销售利润200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策，需缴纳营业税（2400－2000）×5000×5%＝10（万元），城建税及教育费附加1万元，共计11万元。其增值率为（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需缴纳土地增值税为：（1200－1000－11）×30%＝56.7（万元），其税后净利润为132.3万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元。
5通过周密项目投资策划进行税收筹划
企业税收筹划方法范文5
关键词：房地产；土地增值税；筹划
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-01
一、房地产开发企业税负情况
房地产行业是资金密集型行业，随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，加之现在房地产行业竞争越来越激烈，房地产企业必须通过税收筹划减小企业税收负担，减轻资金压力，从而增加经济效益。
房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。
二、房地产公司涉及的税种
房地产企业从项目前期、开发过程、销售等不同阶段涉及耕地占用税、契税、营业税、印花税、土地增值税、房产税、企业所得税等税种。
三、房地产公司土地增值税税收筹划
地增值税、企业所得税、营业税是房地产企业的主要税负，也是企业开展税收筹划的重点税种。以下对税负较大的土地增值税所存在的问题、风险及若何筹划作详细说明。
（一）土地增值税汇缴实务中存在问题及风险
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率，其高低决定了税负的大小，税率最低为30%，最高为60%，对企业的资金压力大，在实际操作中存在以下问题及风险：
1.各单位财务人员对土地增值税的重要性都有一定认识，但在实际操作中受所在单位的限制无法充分利用税收筹划的切入点。
2.对土地增值税的筹划，由于缺乏与工商局、税务局等部门的沟通，不能取得公司相关部门和人员支持，对企业整个流程了解不足，筹划无法带来收益。
3.对增值额计算中所涉成本扣除项目的理解不到位，致使未能合理按税法规定归集成本，造成项目工程建安成本虚高，给企业带来税收风险。
（二）按房地产开发流程对土地增值税进行的税收筹划
1.项目前期准备阶段
（1）开发主体经营组织形式的选择
首先应考虑房地产开发项目公司的组织形式是子公司还是分公司。由于子公司与分公司承担的法律义务与责任不同，进行选择时，应考虑区域间的税率差异、地区间的优惠政策来选择最适合开发项目的组织形式。
（2）开发方式选择
一个地产项目可分为自建、合作建房和代建三种开发方式。
合作建房税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。根据税法规定，企业可充分利用优惠政策，实现双赢。
代建房税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
2.项目建设阶段
（1）建设期扣除项目筹划
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。按此规定，成本核算对象直接影响房地产开发成本的核算，继而影响土地增值税的计算。另房地产开发企业开发项目所在地区差异，导致不同地方开发的房地产增值额高低不同，所以，在确定成本核算对象时，可对同一地点、结构类型相同、开工、竣工时间接近、同一施工单位施工的群体开发项目合并为一个成本核算对象。对个别规模较大的开发项目，可按一定区域和不同的分摊方法划分成本核算对象。
（2）借款费用的筹划
房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5%或10%。如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则计算分摊利息，提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则不计算应分摊利息，有利于实现企业价值最大化。
3.项目销售阶段
（1）销售方式的选择
可采取直接销售和设立独立核算的销售公司销售等。基于土地增值税税率是超额累进税率，增加销售环节后，适用税率下降，将自身的销售部门分离出来，设立独立核算的销售子公司，就可免征土地增值税，而只对外销售征收土地增值税，税收负担变小。
（2）销售定价的筹划
根据相关法律规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；若超过其20%，应就其全部增值额按规定计税。筹划就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内。在扣除项目既定的情况下，合理定价就是关键，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
（3）把代收费用并入房价减少税基进行筹划
如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，则不作为转让房地产的收入，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。将代收费用并入房价向购买方一并收取只会增加其扣除项目金额，从而对房地产企业较为有利。
四、对房地产税收筹划的思考
上述筹划方案看起来推理严密、论证完整、结论可靠，但在实际操作中扔存在着很大风险。税收筹划似乎成镜花水月，存在着理论与实践脱节的现象。税务筹划不仅是税收的事情，要把它放到整个企业的价值链中去考量。缺少对企业整个流程的了解，没有充分考虑企业周围利益群体的反应的理论性筹划，并没有十足的实用性。
参考文献：
企业税收筹划方法范文6
一、税收筹划的基本理论
1.税收契约理论
契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。
2.房地产开发企业的主要开发流程
房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。
项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。
有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。
在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。
当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。
二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议
1.土地取得环节
通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。
2.前期准备环节
在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。
在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。
3.工程施工环节
针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。
4.完工销售及清算环节
房地产开发企业的租售选择应该注意房地产开发企业的资金实力，在房地产开发企业的资金实力比较雄厚时，可以选择一部分进行出租，一部分直接销售，这样可以获得房地产未来的增值收益。并且可以通过对于将售价、租金、税收成本的等因素包含在内的收益均衡点的测算，计算出合理的租售比例。针对房地产开发企业的出租部分房产，在签订租赁合同时要注意租金收入的合理分解。针对与房屋租赁相关的代收费用、物业管理费用通过成立物业管理公司等方式而与租金分离开来，以减轻物业管理费部分的房产税的税收负担。
