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房地产企业的会计核算范文1
政府或房地产开发经营企业对居民的拆迁补偿是指政府或房地产开发经营企业根据当地政府城市整体规划或建设单位自身的生产经营发展需要对被拆除房屋的产权所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令〔2011〕第590号）的有关规定，采取产权调换（房屋补偿）或作价补偿（货币补偿）或房屋补偿和货币补偿相结合的方式给予一定的经济补贴和价值抵偿。
对于房地产开发经营企业来说，能否对各种拆迁补偿方式进行正确核算，不但关系到开发产品（土地或房屋）的总成本与单位成本，而且还涉及各项税款的计算与缴纳，倘若处理不好可能带来涉税风险。因此，房地产开发经营企业必须重视对拆迁补偿的会计核算与税务处理。一般情况下，当被拆迁补偿户选择的是货币补偿形式时，房地产开发经营企业应将该项拆迁补偿支出借记“开发成本——土地（土地征用费及拆迁补偿费）”科目中；当被拆迁补偿户选择的是产权调换（房屋补偿）形式时，视同房地产开发经营企业先向被拆迁补偿户支付了一笔货币现金，然后被拆迁补偿户再从房地产开发经营企业购入等额房屋（居民住宅），对这种产权调换（房屋补偿），房地产开发经营企业要以按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋（居民住宅）的公允价值或实际市场交易价格测算的金额，借记“开发成本——土地（土地征用费及拆迁补偿费）”科目中。特别注意，对产权调换（房屋补偿）形成的回迁房，房地产开发经营企业应按公平交易的市场价格或者是当地同期、同类房屋（居民住宅）的公允价值或实际市场交易价格测算的金额确定视同销售收入额，同时按照相同期间、相同类别房屋（居民住宅）的实际开发成本（房屋）结转视同销售成本额。
下面结合典型案例，具体说明房地产企业拆迁补偿采用产权调换（房屋补偿）形式时，有关回迁补偿（房屋补偿）所得、会计核算和税务处理问题。
案例：
第一种情况：假设AB房地产开发经营企业（以下简称AB房地产企业）2009年8月开发某住宅小区项目，计划占用土地面积约为20000平方米，实际建筑面积为35090平方米，可供对外销售面积为31900平方米（其中：用于被拆迁补偿户的视同销售面积为8000平方米，用于AB房地产企业自由销售的住宅面积23900平方米）。
第二种情况：假设该住宅小区项目于2011年8月完工，同年10月AB房地产企业开始与各被拆迁户办理房屋交接手续。2012年3月1日AB房地产企业正式开始向社会公开销售该住宅小区的房屋，假如在当年3月30日将该住宅小区的房屋全部售罄，该住宅小区的房屋的每平方米平均售价为7000元，共计应确认销售收入总额为16730万元（0.7万元/平方米×23900平方米）。
第三种情况：假设2012年2月末该住宅小区的房屋建设项目工程已经竣工决算，开发成本（房屋）总计为7040万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费5600万元【均为被拆迁户的拆迁补偿费（房屋补偿），若不考虑拆迁补偿因素，土地征用费及拆迁补偿费为零】，前期工程费770万元，基础设施建设费1760万元，建筑安装工程费3520万元，公共配套设施费220万元，开发间接费770万元（其中包括银行借款净利息支出及手续费440万元）。
一、AB房地产企业回迁补偿（房屋补偿）所得的计算过程
第一，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套设施费和开发间接费用等开发成本7040万元。
第二，土地征用及拆迁补偿费5600万元（0.7万元/平方米×8000平方米）。
需要说明的是：这里的5600万元不仅仅是拆迁户8000平方米的土地征用及拆迁补偿费，而应该是归属于该住宅小区项目31900平方米的，需要在总可售面积31900平方米中进行分摊。
第三，视同销售收入为5600万元（0.7万元×8000平方米）。
第四，单位可售面积计税成本为3962.38元/平方米【（7040万元+5600万元）÷31900平方米】。
需要说明的是：在计算单位可售面积计税成本时，应该以总可售面积31900平方米作为分母，而不能以23900（31900-8000）平方米作为分母，否则就会虚增单位可售面积计税成本，增加企业所得税的纳税风险。
第五，视同销售成本为3169.90万元（0.396238元/平方米×8000平方米）。
第六，视同销售所得为2430.10万元（5600-3169.90）。
二、AB房地产企业回迁补偿（房屋补偿）的会计核算
第一，AB房地产企业该住宅小区项目完工时，根据回迁时该住宅项目同期同类平均销售价格，开具销售不动产发票5600万元，并做视同销售收入处理：
借：开发成本——土地征用费及拆迁补偿费 5600万元
贷：应付账款——回迁户5600万元
借：应付账款——回迁户 5600万元
贷：主营业务收入 5600万元
第二，各被拆迁户（亦即回迁户）向AB房地产企业出具拆迁补偿费收据（共计5600万元，是AB房地产企业根据与被拆迁户办理回迁手续时开具给各回迁户的《销售不动产统一发票》第一联）时，结转视同销售成本：
借：主营业务成本 3169.90万元
贷：开发产品——房屋3169.90万元
第三，AB房地产企业回迁补偿（房屋补偿）的税务处理
回迁补偿（房屋补偿）业务主要涉及企业所得税、土地增值税、营业税和城市维护建设税及教育费附加等。
一是企业所得税。房地产开发经营企业将开发产品（房屋或土地）用于对外捐赠、赞助支出、广告宣传、样品、集资、职工福利、职工奖励、对外投资、利润分配、抵偿债务、非货币性资产交换等行为，应视同销售开发产品（房屋或土地），应于开发产品（房屋或土地）所有权或使用权转移（或者于实际取得利益权利）时，确认为房地产开发经营企业收入（或者利润）的实现。【《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条和《企业所得税法实施条例》第二十五条】因此，AB房地产企业2011年10月开始与被拆迁户办理回迁房屋交接相关手续时，计算确认的视同销售所得2430.10万元，需缴纳企业所得税额607.53万元。即视同销售应纳企业所得税额=2430.1×25%=607.53（万元）
借：所得税费用 607.53万元
贷：应交税费——应交所得税607.53万元
需要说明：房地产开发经营企业用于安置被拆迁户的回迁房，应根据确认的“视同销售所得”计算缴纳企业所得税款。实践中，许多企业是以预计毛利率计算所得并缴纳企业所得税的，这是不对的，也可能给企业带来纳税风险。
二是土地增值税。房地产开发经营企业用建造的房地产（开发产品——房屋）项目安置回迁户的，安置回迁户的房地产项目（住房）视同销售处理，并按国税发〔2006〕187号第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为开发项目的“开发成本——土地（拆迁补偿费）。【《国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知》国税函〔2010〕220号】
需要说明：房地产开发经营企业在与被拆迁户办理回迁房交接相关手续时，需要预征土地增值税（与企业所得税不同，不需要立即进行土地增值税清算）。假定当地主管税务机关规定的预征率为2%，则AB房地产企业2011年10月应该预缴土地增值税112万元（5600×2%）。
借：营业税金及附加 112万元
贷：应交税费——应交土地增值税112万元
借：应交税费——应交土地增值税112万元
贷：银行存款 112万元
由于2012年3月30日已经将该住宅小区的房屋全部售罄（销售完毕），因此，AB房地产企业应该对该住宅小区项目的土地增值税进行清算。
扣除利息后开发成本：5600+7040-440=12200（万元）
扣除项目金额：12200×130%+16170×5.5%=16749.35（万元）
土地增值额：16170+5600-16749.35=5020.65（万元）
土地增值率：5020.65÷16749.35=29.98%
应缴土地增值税：5020.65×30%-0=1506.2（万元）
应补缴土地增值税：应缴土地增值税-已预征土地增值税=1506.2-112=1394.2（万元）
借：营业税金及附加 1394.2万元
贷：应交税费——应交土地增值税1394.2万元
借：应交税费——应交土地增值税1394.2万元
贷：银行存款 1394.2万元
三是营业税。房地产开发经营企业从事城市住宅小区建设，按照《营业税暂行条例》和《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）的规定，应当按照其取得的营业额计算缴纳营业税；对补偿拆迁户面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地主管地方税务机关按照同期同类住宅房屋的成本价核定计算征收其营业税。
拆迁补偿面积（回迁房）应纳营业税=3169.90×5%=158.495（万元）。
借：营业税金及附加 158.495万元
贷：应交税费——应交营业税158.495万元
四是城市维护建设税及教育费附加。假如，AB房地产企业所在地的主管地方税务机关规定城市维护建设税及教育费附加的征收率为11.5%（城市维护建设税7%，国家征收教育费附加3%，地方征收教育费附加1.5%），则拆迁补偿面积应纳城建税及教育费附加=158.495×11.5%=18.237（万元）。
参考文献：
1.国家税务总局.房地产开发经营业务企业所得税处理办法[DB/OL].国税发（2009）31号.
房地产企业的会计核算范文2
摘要：随着我国经济建设的不断加速，房地产市场也进入了新一轮的改革与发展关键期。房地产企业想要在激烈的市场竞争中不断巩固自己的地位与经济收益，就必须进一步加强自身建设及内部管理工作质量。本文重点谈谈如何有效加强房地产企业会计核算基础工作具体质量，并提出若干提升措施与建议，以供参考。
关键词 ：房地产企业；会计核算；基础工作
近年来国内房地产市场的发展可谓如火如荼，随着国民经济建设速度的提升、国内居民在住房条件方面的要求提升以及物质生活条件的提升，房地产开发企业迎来了新一轮的发展机遇。但是房地产市场的逐渐扩大与规范、国内外房地产企业之间竞争的日益白热化也让房地产企业感受到了前所未有的竞争压力与挑战、冲击。房地产开发建设具有资金密集、投资收益周期长、劳动力非常密集的行业，因此在资金管理及财务管理工作方面也具有更高的要求。当前房地产企业在会计核算工作方面虽然较前些年有了相当大的进步，但随着市场的变化发展而出现的新问题也正在逐渐制约着房地产企业的进一步发展，因此加强财务管理工作尤其是会计核算工作质量就成为了当务之急，所以加强房地产企业会计核算基础工作应该成为当前房地产企业管理者所关注的最重要问题之一。
一、当前房地产会计核算基础工作存在的问题
首先，缺乏科学化的工作意识。房地产企业是劳动力密集、资金密集、投资回报周期较长且具有较高财务风险发生几率的特殊类型企业。但是长期以来的固有意识让许多企业管理者往往习惯性的将管理工作重心放在外部扩张、项目建设及销售部分，对于内部管理尤其是财务管理工作不够重视，认为财务管理工作不能够为企业赢得直接经济效益。随着管理工作在企业运作中的重要性日益体现，现代财务管理发生着巨大的职能转变，在此情形下如果无法树立科学积极的财务管理工作意识，不仅将直接对财务管理工作造成严重影响，同时对于整个房地产企业的经营运作也会形成巨大阻碍。
其次，人员队伍素质方面存在较大缺失。房地产企业是劳动力密集型企业且需要大量资金才能够有序运转，因此劳动力与资金就成为了许多管理者关注的焦点，但是在资金管理者方面却未能将队伍素质有效的重视起来。因此，管理者、被管理者不适应具体管理需要、管理工作无法落实到位以及各项管理制度难以有效施行的问题就比较频繁的发生了。
再次，缺乏有效的内外监督机制。管理工作尤其是与资金相关的管理工作如果失去了有效的监督管控，必然无法达到真正的管理预期。就目前房地产企业在财务管理及会计核算基础工作方面看来，内部机制欠缺是比较普遍的，外部监督机制建设工作更是少之又少，此种情况下想要大力加强会计核算基础工作具体质量就显得比较困难了。
二、加强房地产企业会计核算基础工作的措施
（一）树立科学工作意识
作为房地产企业的管理者、领导者必须重视会计核算及其基础工作，必须明确财务管理对于企业长远发展的积极意义。而科学的管理意识不仅要包括重视其工作内容，同时也要进一步加强具体知识的学习及掌握，同时要注意会计核算具体操作与房地产企业财务管理具体内容的有机结合，避免流于形式。这样才能够更好的实现统筹管理、全局指导。
（二）加强人员队伍素质提升
人员队伍素质提升是管理工作有效加强的非常重要的一环，当前房地产企业财务管理工作队伍虽然已经基本实现了持证上岗，但是由于房地产企业财务管理、会计核算基础工作的特殊性与复杂性，企业还应该进一步实现对管理队伍的技能再培训与提升，同时加强对管理队伍在房地产财务管理工作方面的具体知识培训，确保她们能够更好的胜任实际工作与实务操作。此外，针对当前房地产企业会计核算基础工作相对薄弱且专业对口人才相对缺乏的现状，企业应该积极加强与高校的联系合作，建立订单式人才培养通路，企业为高校提供最前沿的管理理念及管理知识，高校负责更具针对性的人才培养，这样不仅能够实现企业获得优质、专门化人才的需要，同时也能够大大提升高校在房地产财务管理人才方面的培养质量，可谓一举两得。
（三）加强监督机制建设
在内部监督机制方面应该采用内外结合的形式，也就是由内部财务管理人员与社会专门财会人员共同参与管理及监控，这样一方面能够确保监督队伍的实际工作内容最大限度适应房地产企业的自身特点，以及确保监督管理队伍对企业具有相当程度的忠诚度，另一方面也能够有效避免内部员工长期供职本企业而存在的视野狭窄问题，能够帮助企业管理者站在市场的高度审时度势，建立起真正适应企业需求及企业未来发展的监督控制体系。在外部监督控制渠道建设方面，企业应该加强与社会媒体的沟通协作，加大社会公众履行监督权力的宣传教育，为自身管理工作打造坚实的外部监督环境。
（四）加强会计核算基础具体工作
首先，要严格按照《房地产企业会计制度》的有关规定进行会计科目设置，对于新增科目或科目修改必须在上级机关及领导部门进行报备、获得批准。其次，会计凭证的类型应该严格采用收入、支出、转账类型，其他不规范类型一律不可使用。再次，在凭证管理具体方面，第一要认真填写记账凭证，对于记账凭证所参考的原始凭证必须进行严格审核，对于凭证填写不规范（修改、涂抹）、项目不完整（金额、项目名称、时间、签字等）应立刻予以退还并要求及时修正。第二，在现金日记账和银行日记账登记程序中要严格按照原始收入、支出凭证进行登记并加强对原始凭证的收集、管理。在记账操作中应注意明细账必须随时登记，总账及时登记，明细账无法当日登记的必须进行有效交接或待记登记，总账登记周期不得超过一周。最后，要加强会计档案管理工作质量。房地产企业的会计档案应该进一步完整与完善，加强对项目建设全过程的细节化管理，从项目投建到竣工验收的一切财务会计信息数据要进行及时记录，同时利用现代化云端数据存储技术进一步扩大会计档案数据的类型，加强对视频信息、音频信息、模型数据的使用力度，从而实现会计档案的时效性、实用性提升。
结束语
现代财务管理工作对于房地产企业的整体管理及运作具有非常重要的作用及影响，尤其是会计核算基础工作在其间的影响更为深远，因此加强会计核算基础工作具体质量应该成为企业管理者所关注的最重要问题。虽然加强工作质量不是一蹴而就和一劳永逸的，但是相信只要我们不断研究、吸取经验教训，必然能够在今后的工作当中不断取得实质性进步，推动企业健康发展。
参考文献：
[1]周勇.房地产企业财务管理问题研究[J].企业管理，2014.2.
[2]刘雯.会计核算基础工作关键点分析[J].会计之友，2014.5.
房地产企业的会计核算范文3
一、财务信息系统概述
财务信息系统以合理的部门合作、疏通的信息渠道为依托，以计算机、internet网络、网络财务软件为手段，建立的财务信息服务系统。是管理信息系统的一个子系统，是专门用于收集、存储、传输和加工会计数据，输出财务信息的信息系统。它运用本身所特有的一套方法，从价值方面对企业的经营活动和经营成果，进行全面、连续、系统的定量描述。
二、财务信息系统的结构及对会计核算的作用
现代化的财务信息系统与传统的会计电算化是有本质区别的，它不仅包含了基础的帐务核算，更添加了资产管理、集团子公司间的协同管理、营销接口管理、成本控制管理、计划预算管理、资金管理等功能，真正实现对经济全过程的管理及监督。
1、房地产企业的财务信息系统的设计原则
房地产企业生产开发过程相对于其他行业而言存在生产销售周期长、涉及环节多的特点，因此我们在设计其财务信息系统时应充分结合这一特性。首先，我们需要了解房地产行业的开发流程，一般为：前期的土地取得、项目可研及评审、办理各项规划施工许可证件、开工建造、房屋销售、竣工交付及房屋维护管理等。各个阶段都涉及到多种经济业务包括资金流的导向、资产材料的流转、库存管理、往来核算等等，财务信息系统需要设置收支核算、库存核算、资产核算、资金结算、往来核算等模块，以全面真实的反映其生产全过程。其次，在开发过程中应设置相应的预算控制、成本对比分析、利润偏离分析等预警管理功能，实现财务全过程的监督和风险控制。最后，由于房地产开发通常根据企业规模、开发项目特性实施分期开发，因此除了要对各期开发过程实施控制，更需要对项目整体实施全过程的控制，这样才符合项目开发特性，才能提供真实的开发经济指标。
2、房地产企业的财务信息系统的内容
ERP的应用系统实现了很好的集成性和层次丰富的功能，其应用系统一般分为财务系统、供应链管理系统、制造资源管理系统、项目管理系统、人力资源管理系统等几大系列。其中，财务信息系统已经涵盖了企业会计和财务管理的主要职能，房地产企业一般应包含以下内容。
（1）财务计划管理：其核心作用在于分析预算和实际执行情况的差异并做出必要的调整。房地产的开发多为按照评审后的方案开展实施，具有很强的计划性，因此评价计划执行情况对开发过程具有很高的指导意义。这在传统财务系统中是比较薄弱的环节，利用总账和财务分析模块，可以做到对公司级和部门级的预算和预测，并且能支持自上而下、自下而上以及分布式的预算生成，实现预算分析。
（2）财务报表合并：随着市场经济的发展，多元化、集团化经济发展已成要当今的主流，单一公司的报表已不能全面反映集团化的整体经营成果，能对多级次帐套，多币种和多会计日历的报表进行合并，并能够对科目的余额进行追溯至原始业务的凭证是集团化管理的基本需要。
（3）利用Financial Analyzer模块，企业各层次员工及外部有关人员在得到授权的前提下，可以对财务数据进行建模分析。更复杂的财务分析可以利用在线数据分析处理工具（OLAP）进行多种角度的数据建模。例如，进行影响销售的敏感性建模分析、成本影响因素的分析，从而为利润实现提供科学的决策。
（4）财务管理和控制集中体现在对费用的管理上。ERP采购、应付账款和固定资产模块的集成性既减少了费用数据的重复录入，也能自动地收集，形成报表供有关人员分析和评估。
（5）企业的现金管理涉及到财务的各个方面。现金管理模块与应收账款模块、应付账款模块和总账模块是集成的，并提供与银行的数据接口，从而形成了一个能支持多币种、自动银行对帐的现金管理体系。
（6）固定资产与采购、库存、总账等模块相互传递有关资产和设备库存的信息，保证在系统中维护准确的资产数据。系统能支持各种资产的折旧、重估、清理的会计处理和财务报表，为企业确定有利的资产管理策略提供服务。房地产企业的完工产品的库存管理应结合销售管理和资金管理，这样才能真实的反映企业持有资产的全成本，而非帐面开发成本，还应包括持有期的各项成本及占用资金的利息成本。
3、房地产企业的财务信息系统的作用
房地产企业运用了财务信息系统后可以将繁杂的财务数据统计工作简化，会计人员只需要通过对原始数据的录入即可生成各类报表及明细账簿，满足管理层需要，更可以通过与其他业务部门的数据对比分析后查找差异原因，实施内部控制，具有较高的管理的意义，主要体现在以下几个方面：
（1）促进房地产企业会计人员工作效率的提高。传统的手工账务需要会计人员记录原始数据，还需要手工制作各类明细账及报表，财务信息化后只需要录入原始数据后系统自动生成各类账簿和报表，大大提高了工作效率和准确率。让财务人员把更多的精力放在原始单据的审核和制度执行审查上，提高监督、降低风险、加强内部控制，同时也锻炼了会计人员的判断能力。
（2）提高会计人员的管理水平。财务信息系统建立以后，房地产财务人员的主要工作转化为对数据的管理和分析工作，由简单的操作者转变为管理者，要求具有系统分析处理问题的管理方面的综合能力。
（3）优化会计核算过程、协调各职能部门间的信息沟通。财务人员通过各职能部门信息系统的数据直接转化生成财务数据，需要财务人员严格审查数据来源、审查数据准确性、合理分类并归集加工数据源，以实现财务数据和各业务部门数据的即时性、一致性和准确性，达到对比分析的目的。
三、财务信息系统在房地产会计核算中的应用
会计核算指对会计主体已经发生或已经完成的经济活动进行的事后核算，也就是会计工作中记账、算账、报账的总称。财务信息系统下的会计核算以传统会计核算为基础，结合企业的资金、预算、成本等内容为一体的管理会计的总称。房地产企业根据项目开发特点建立财务信息系统应包括总账、现金管理、应收应付管理、费用报销管理、固定资产管理、存货核算、计划预算、成本管理、报表管理及资金管理等模块。其中计划预算、成本管理、收入管理等模块应通过ERP接口到各业务模块中调用数据，实现数据共享、进行数据审核，以达到数据执行分析的目的。对资金管理模块通过与银行接口实现资金同步化实时到账管理，同时通过各子公司资金平台实现集团内部资金的调度及监控。
总之，房地产企业通过运用财务信息系统管理后，财务数据的收集、存储、传输和加工都需要依托信息化来完成。一方面有利于在开发过程中通过对比各项经济指标及时发现项目方案中的不可行因素予以及时调整、减少损失；另一方面，也可以发现执行过程中存在的严重偏差，找到经营过程中的失职环节尽最大可能的纠正操作，及早回归计划方案，对项目开发运营具有双全意义，因此建立全面信息系统对财务工作具有重要意义。建立财务信息系统让财务工作日渐高效、真正成为企业管理的重要内容，对提高财务管理水平具有深远的意义。
参考文献：
房地产企业的会计核算范文4
关键词：房地产土地增值税 房地产企业所得税 财务核算
引言
房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。两者之间有着显著的区别。
一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税
（一）房地产开发企业的土地增值税
土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。
（二）房地产开发企业所得税
企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。
二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性
（一）相关汇算时间的差异
房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。一般是在项目完成开发建设，而且其销售程度达到一定程度后才进行清算，如果项目开发建设时间跨度较大，则清算时间就相对延长。如果项目开发建设时间跨度较短，则清算时间就相对缩短。
1、只有当纳税主体符合以下条件才能对其进行土地增值税进行清算。
（1）房地产企业的开发建设项目已经全部完成，并且销售的。
（2）将未完成建设开发未行决算的项目进行整体的转让。
（3）将土地使用权进行直接转让的。
2、税务部门将对符合以下条件的纳税主体实行增值税的清算。
（1）房地产项目开发建设已经完成，并且其进行转让销售的建筑面积占整个房地产项目可售面积的比例达到85%，或以上。或者虽然比例未达到85%，其剩余建筑面积可以进行销售以外的或出租自用的。
（2）在国家允许其销售期开始，已经达到三年，并且仍未完成其销售的。
（3）纳税主体在没有办理土地增值税缴纳手续，兵器煽情注销其税务登记的。
（4）各个地方区域的有关国家税务单位规定的其他情况。房地产开发企业的企业所得税是按年为单位进行汇算清缴，也就是每年只进行一次汇算，不管其销售的产品是否完成，每年按照其销售产品的收入减掉其项目后的应纳税的金额进行征税。即为对其当期利润的总额进行计提，中间环节不作处理。
（二）相关计算成本的方式
房地产企业土地增值税与其企业所得税的统计其成本的方式也有所差异。房地产项目的企业所得税在对其开发项目进行成本计算时，有几项基本原则细分其成本的核算。国家税务总局颁发关于《房房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中有明确的规定。其所属房地产开发建设项目中的各类耗费的项目为其成本对象。计算房地产企业所得税主要有以下几个原则：1、是否可以对其进行销售。2、将项目的各项内容进行归类。3、将项目建设中的对象的功能进行区分。4、项目建设中的内容根据不同用途功能等进行价格的确定。而相对于房地产的土地增值税在对其成本进行计算时，只需要按照其功能是普通标准住宅还是非普通标准住宅进行区分，从而进行分开清算。国家有关税务部门规定，通过国家审批的房地产开发项目的单位才是房地产土地增值税进行清算的对象。如果其中含有对项目进行分期开发，或者对其项目进行分期建设分别进行清算。在房地产开发项目的过程中，如果同时又普通标准住宅与非普通标准住宅同时存在，应该对其进行详细分类，再分别进行计算其增值额。
（三）相关扣除项目不同
房地产企业土地增值税与其企业所得税的统计其扣除项目的方式也有所区别。房地产开发的企业所得税是在其销售总额口述其项目后，对其项目利润进行计提的。其扣除项目主要是包括：其项目建设的成本投入，费用使用，税金的缴纳，意外损失，其它合理指出等几个主要内容。而土地增值税的扣除项目主要是包括企业支付的购买土地的款项，其项目开发建设的成本，税金的缴纳以及开发费用。虽然房地产企业所得税与房地产企业土地增值税的扣除项目的内容数量一样，但是其实质还是有较大的区别。土地增值税与企业所得税的差异主要表现在：其项目的开发费用，包括管理，销售，财务在内，其扣除的比例不同。但土地增值税扣除项目中与企业所得土地增值税是按其产生费用的按照低于10%，进行扣除。其加计扣除同样也是不按照实际产生的费用进行扣除的，而是按土地的成本以及开发费用的总和的20%进行额外的扣除。其中开发成本是按照实际所产生的费用进行扣除的，比并且能够取得有效凭证。在房地产的企业所得税的扣除项目中，按照国家规定，除规定的的情况能够进行预提外，其他都是按照实际成本的产生进行计税。
（四）相关利息的计算
在房地产开发企业所缴纳的企业所得税中，对于利息的计算主要有两种计算方式，分别是将其进行资本化与费用化处理。而土地增值税利息的计算是单独进行扣除的。利息费用是不能计入成本的，需要将其归为财务费用进行扣除。其财务费中利息的成分，不能超过按银行同种类同时期的贷款利率所核算的金额。其他费属于房地产开发的费用所计算费用低于用5%进行扣除。如有不能按房地产项目计算分摊利息支出或者没有金融机构证明的房地产开发费用所计算的总和的低于10%进行扣除。这些扣除的计算方式，都是由各地区政府有关税务部门进行规定的。
三、结束语
伴随着我国经济的不断发展，房地产行业也在日益成长。税收，作为国家宏观调控经济的重要手段，其对经济对行业的调配的作用都是不可忽视的。其中房地产开发企业的土地增值税及企业所得税在房地产向国家缴纳的税收中是两个非常关键的税种。要将这两个税种的计算方式，核算模式等进行详细的了解与掌握，有利于提高企业按时按量对国家缴纳税费，不仅仅规范了我国房地产事业的发展，更加促进了我国税收的发展，对我国的经济发展和市场经济的规范做出了贡献，对于国家实行税收政策进行宏观调控的目标实现的在一定程度上做出了积极的贡献。
参考文献：
[1]王晗.房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨[J].商业会计，2011（27）：125-126
房地产企业的会计核算范文5
一、引言
房地产企业开发项目作为一项投入高、风险也高的行业，其开发项目会计核算也具有相比其它行业更为复杂的核算方式，在会计核算过程中，经常一不小心就会产生错误，而这些看似微小的错误却有可能导致一连串的会计问题，将有可能给房地产企业开发项目稳定、健康发展以及房地产企业开发项目的公共财务监管造成非常重大的干扰，有可能会损害到房地产企业开发项目投资者、参与者等利益关系。所以，加强对房地产企业开发项目会计核算的研究，有利于为房地产企业开发项目的会计核算探寻引发其不利的因素，并且找出其中的厉害关系，针对不利的方面进行有效的调整，采取积极有效的对策，及时防范房地产企开发项目财务风险，提高财务管理力度，保证企业开发项目顺利完成。
二、房地产企业开发项目会计核算现状
（一）什么是房地产企业
“房地产”指的是土地、建筑物以及固定在土地、建筑物之上不可分离的部分及其附属的各种权益。“房地产企业”指的是那些对房地产进行“开发”、“经营”、“管理”与“服务”等的活动总称，他们把营利为目的而展开的自主经营与独立核算地经济组织体。
“房地产企业”具有“经营对象的不可移动性”、“业务形态的服务性”、“经营活动的资金和人才密集性”、“经营活动过程的行业限制性”等四个主要方面的特征。
（二）什么是房地产企业开发项目
房地产企业大致上可以从2方面进行划分。依据“经营内容”与“经营方式”来划分，房地产企业能够分成三类：“房地产开发企业”、“房地产中介服务企业”、“物业管理企业”。其中，“房地产开发企业”则把营利做为企业追求的目标，进行房地产开发、经营的企业组织。其经营的业务范围涵盖了“城镇土地开发”、“房屋营造”、本文由收集整理“基础设施建设”，“房地产营销”等活动。依据“经营范围”的广度与深度来划分，房地产企业能够分成“房地产项目企业”、“房地产综合企业”、“房地产专营企业”三类。其中，“房地产项目企业”他的对象是仅仅针对具有某种特性的房地产开发项目而设置，他的项目企业要在项目具备可行性得到批准成立的基础上才能设置，房地产项目的周期计算仅仅是从项目开始到项目结束作为一个时间段，当项目结束后，“房地产项目企业”也就解散不存在了，他的组织形式有利于企业项目进行独立的经营核算，实践证明，这种房地产开发项目企业已经被房地产行业广泛应用，成为一种普遍的组织形式。
“房地产企业开发项目”一般投入高、风险也高，是一项涉及面非常广泛的经济项目，对国民经济的发展影响深远。因此，国家行政部门有必要通过行政手段、法律手段等手段对其进行管理、调控、监督。
（三）什么是房地产企业开发项目会计核算
“会计核算”指的是以货币做为计量尺度，对会计主体的资金运作进行反映。他大体上是针对会计主体已经发生了的经济活动或者已经完成了的经济活动进行事后的核算，也就是通常我们所说的，在会计工作过程中进行“记账”、“算账”、“报账”。为了能够全面、客观、公正、合理的组织一定要确保会计工作的质量、效率、数据的准确性、并及时编制会计报表，尽量满足会计信息使用者的需求。因此，“房地产企业开发项目会计核算”也就指的是为了反映房地产资金运作的情况，以全面、客观、合理的“记账”、“算账”、“报账”程序确保会计工作的高质量、高效率、准确的数据并及时编制会计报表，为房地产企业开发项目提供参考信息。
（四）房地产企业开发项目会计核算存在的问题
1.开发项目自身复杂性致使会计核算操纵困难。房地产企业跟其他行业相比，其本身具有复杂性与特殊性，诸如开发项目的投入高、风险大、周期长、负债率高等特点，使得房地产企业开发项目的会计核算工作比较步履维艰。此外，房地产企业在进行项目开发的时候，有时候需要进行基础建设，诸如土地、房屋的开发，使得房地产的开发项目变得错综复杂，而且工作量大，每个环节都需要按部就班，不能一蹴而就。正是这种错综复杂的关系致使开发项目会计核算变得错综复杂，会计核算操纵也变得困难。
2.房地产开发长期性致使成本费用的分摊存在困难。一个房地产的开发项目周期基本上是跨年度的，有的项目有时长达5年以上，这就给成本的分摊带来了困难。如一个大的项目，有时是先起住宅再起配套设施及公建设施，在归集单体楼栋成本时，若不考虑将来配套设施及公建设施的成本，只考虑结转单体楼栋时实际发生成本，将会造成前期开发的楼栋成本较低，后开发的楼栋成本较高。也使企业的反映利润起伏较大，不能合理反映企业的经营状况。同时，房地产企业的土地增值税征收目前是采取预缴，项目结束时进行清算的方式。由于房地产企业的土地近年来的增值较大，平时预缴的土地增值税只占其实际应缴的一小部分，造成房地产开发企业进行土地增值税清算的当年利润大幅减少的情况。
3.房地产企业开发项目在借贷的资本运作存在不合理的现象。因为房地产企业开发项目的复杂特性，而且其投入资金量大，所以房地产本身就不可能完全承担开发项目的资金，他必然是通过各种渠道获取资金，通常的情况下是像银行借贷，但是由于房地产开发项目开发、经营、建设的周期性通常都比较长，这使得高额的贷款承担的利息压力加大，再加上一些自然和人为因素的延期完工，使得向不同银行借贷东拼西凑，在各个环节拆东墙补西墙，造成了财务会计核算的困难，而出现的根源就在于开发项目的贷款资金并没有专款专用，而是出现不规范的挪用、转移等。
4.房地产企业开发项目收支不平衡。房地产企业开发项目在开发的过程中，因为开发的周期性较长，使得资金的回笼比较慢，房地产企业在开发的项目中所投入的资金，如果按照当期的价格折算，由于项目没有完工而当期的商品房却销售一空了，这个时候的销售价并不能当作开发项目的收入价来计算。另外，由于该项目开发不同的户型，初期需要马上投入巨额的资金，这样等到需要回笼的时候由于市场价格的波动，致使价格下降，那么收入也就变小，出现亏损的现象，导致开发项目收支不平衡。
5.房地产企业开发项目信息不透明
我国的《企业会计制度》明确规定“现金的流量表的编制主体应当是企业”，可是由于房地产企业开发项目管理者的意识淡薄、关注不到位，有时会忽视掉编制现金流向的记录，觉得反正钱是用到点子上了，编制不编制无所谓，这样就会导致开发项目财务去向不明。此外，由于土地、工程等开发项目同样存在风险，但是并没有及时公布其信息，使得决策者往往只见树木不见森林，使得开发项目会计核算出现严重出入。
三、加强房地产企业开发项目会计核算的对策
（一）重点加强房地产企业开发项目收入的会计核算
首先，界定房地产企业开发项目收入范围，对于一些存在的误区进行扫盲，比如，住宅商品房的卖出收入应该归入到房地产企业开放项目销售的收入。再次，把销售准则界定好，应该把“法律标准”与“专业标准”来规范房地产企业开发项目的销售收入。只有这样，才能在开发项目的会计核算中确定收入应该包括哪些方面内容。
（二）加大房地产企业开发项目的信息透明度
第一，应该公布土地财务收支的信息度，加大土地储备量和成本、资金周转等的信息透明度，及时披露资金流向，对每一笔财务资金的流向应该有比较熟悉的了解。只有这样，才能确保会计核算的准确性、客观性，避免财务资金不知去向，造成核算的困难，更甚的是造成成为一笔黑账、死账。应及时记账、编制报账表。
房地产企业的会计核算范文6
【关键词】 房地产企业 会计核算 特点 措施
一、房地产企业生产经营的特点
作为经济密集型行业，房地产企业生产和开发的产品具有自身的特点，这使得房地产企业的经营与其他企业相比有一些区别。房地产企业商品开发周期长，涉及各方面的往来比较复杂，需要大量的资金，因此进行项目建设前需要进行详细的计划。这些行业特点决定了其会计核算在开发成本、收入、税金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、对开发成本的核算
这方面主要表现为核算对象具有复杂性和重复性。房地产的每一个项目都涉及大额资金，成本构成也比较复杂，需要计算土地出让金、拆迁补偿费、基础设施费、各项税费及项目开发建设过程中不可预见的费用，这就导致房地产企业的核算对象非常复杂。而开发成本的重复性，则是指在项目开发经营的全过程需要多次计算开发成本：房地产行业高风险的特点决定了在投资每个项目前都要慎重分析和考察，因此企业在作出投资决策前需要通过各种方法进行可行性研究和分析；决定投资后进行项目规划时，财务人员也需要对成本进行初步核算；当项目正式开展实施后相关会计人员则需要随着项目的进程及时进行会计核算，本着客观、真实的原则，准确核算项目各项成本。最后在项目完成后，财会人员还应就房地产企业的流程进行成本核算，归集项目开发全过程发生的直接费用和间接费用，分类计入相关账户，结转已完工项目的实际成本，完成核算工作。
2、对收入的核算
房屋同其他商品不一样，基于其风险高、价值高的特点，在收入确认上有一定的特殊性，销售方式一般是预售。房屋预售前要获得相应的销售许可证，然后签订预售合同、交付预收款项，在项目竣工验收合格后，再根据实际情况与客户签订正式的销售合同，收取尾款，办齐各项手续。这种特殊的收入确认程序直接影响了企业财会人员的成本核算，预收账款应当计入当期还是签订合同收取房款的那一期，这成为会计工作中的难点。虽然我国会计制度对销售收入确认的时点也作出了相关规定，以风险和报酬是否转移为界限，但是各个房地产企业对转移的具体时点把握有差异，无法完全统一起来。
3、对应缴税款的核算
我国房地产企业需要缴纳的税种主要有：营业税、城建税、城镇土地使用税、契税等，有的是该行业独有的，有的是同其他行业一样要缴纳的。而在上文已经提到我国房地产企业采用预售的方式销售房屋，按照税法的规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，纳税义务产生的时间为收到预收款的当天，房地产企业应该以当期取得的预售收入为依据计算和缴纳税金，但是不按照预收款计提税金，只在应交账户的借方反映已缴纳的税款。最后在年末的时候将满足收入确认条件的预收款项记为企业收入，按配比原则计提应缴税金，这样房地产企业当年实际缴纳的税金不等于按利润表中收入计提的税金，使得房地产企业税金核算区别于其他行业。
4、对利息支出的核算
在利息支出方面，我国税法和企业的规定有所不同。税法规定，从事房地产企业开发建设借入的资金产生的利息费用，在完工前应计入相关房地产的开发成本，完工后这部分费用计入财务费用。但企业会计制度则规定利息支出计入财务费用。可见区分开发项目是否竣工完成是这两者的契合点，然而界定项目是否完工却没有统一的标准，这就使得这部分利息支出不确定，使财务人员产生困扰，可能计入开发成本、也可能计入财务费用，这便是会计核算在利息支出上的特殊性。
二、房地产企业会计核算存在的问题
很长一段时间里，我国房地产企业仍然执行着计划经济体制下的制度，毫无疑问计划经济体制在过去的几十年里发挥过巨大的作用，但是随着市场经济的发展，房地产行业间竞争日益激烈，房地产企业管理方面出现越来越来越多的问题，尤其是会计核算方面，具体表现为以下几点。
1、会计科目设置不科学、不合理
当前很多房地产企业会计科目的设置不合理、不科学，缺少专用会计科目且现行会计科目混乱。在新会计准则中列示了一百五十多个会计科目，包括银行、证券公司、石油公司等各行业的专用科目，但是专属于房地产企业的却一个也没有。房地产业会计科目的设置没有统一的标准，各企业只能根据自身情况自由设置，却并不全面。由于采用一般企业通用的会计科目，导致房地产企业部分会计科目使用混乱。比如在建筑工程和安装工程中使用的“在建工程”科目，虽然新会计准则中为其明细科目进行了扩充和说明，但是明细科目过多而乱无法应用到大型项目的会计核算中。另外，由于房地产企业项目开发周期长的原因，建设过程中为在建工程，跨越几个会计年度后才能竣工验收，成本结转以项目的建设周期为准，而按照记账方式通常都是在年终结旧账建立新账，这就使得一个项目分别记在几本账上，严重增加了财会人员的工作量，也不利于投资分析。
2、会计信息风险披露不足
房地产企业开发建设过程中会面临多种风险，有政策风险、项目开发风险、土地风险等，这种高风险的特点要求房地产企业相对于其他行业要更充分地披露风险。然而从当前我国的会计制度来看，缺乏针对房地产企业提取质量保证金的有关规定。虽然我国证监会也对质量保证金的提取及其核算方做了一些规定，但是仅限于抵押贷款的担保风险，从实际情况来看，房地产企业基本没有披露质量保证金的问题，无法真实地反映企业的财务信息。
3、房地产企业商品成本与售价不配比
首先，房地产企业开发建设的周期比较长，从开始到完工验收短则一至两年，长则四五年，在这段期间资金投入也是不同的，比例不协调。项目开始和建设期间需要投入大量资金，发生大量费用，由于项目尚未竣工，即使产品都预售出去了，预售款项也无法确认为收入，这就给配比原则造成了困难。其次，房地产企业开发商品的成本载体是整个工程，而销售时是按照楼层或户型为单位，受朝向、楼层等因素的影响，楼层和户型的售价与成本不配比。比如同一栋建筑，低层建筑的施工成本低于高层的成本，但实际销售价格却高于高层建筑。在计算销售成本的方法上，通常房地产企业结转时按照竣工后的总成本除以总开发建筑面积，计算得出每平方米的成本，再乘以销售的面积就能得出本期的销售成本。这样平均分摊的方法虽然有一定的优点，但是忽略了楼层、采光等因素，核算结果不真实。
三、加强房地产企业会计核算的措施
1、合理设置会计科目
科学、合理的会计科目是企业有效开展会计工作的前提，因此房地产企业应该结合自身特点，根据企业项目的数量、规模和管理要求开展会计核算工作。若公司的下属单位不独立核算，便不用单独设立间接费用账本，只需要在成本栏内增加管理费用和利息栏，这样能节省工作量，提高工作效率。在实际工作中，房地产企业完全可以根据工作需要建立台账，对不同的核算对象设置不同的成本卡片，完整地记录项目开始到竣工验收的发生的所有成本费用，到年末只需要将已结转项目归档就可以了。
2、加强现金收付的实现功能
收付实现制与权责发生制不同，它以现金收到或付出为标准记录取得的收入和发生的费用，这就将收入和费用的归属期同现金流动密切联系起来了。根据我国企业会计准则，企业应该使用权责发生制的核算基础，但是鉴于房地产企业的特殊性和会计工作实践来看，收付实现制更合适。因为房地产企业采用权责发生制有一定的缺陷：一是很容易人为操纵利润，弄虚作假，使得会计信息失真，资产流失，加大了舞弊的风险；二是权责发生制不能客观、真实地反映企业实际收入，资金无法正常运转，虽然签订了很多销售合同，但应收账款也随之增加，导致资金更为紧张。另外，收付实现制大大弥补了上述缺陷，它不仅符合会计上的谨慎性原则，还能直观、准确反映企业资金流动情况，有利于会计核算工作的开展。鉴于以上原因，房地产企业可以尝试这两种核算基础并存，在分期销售的情况下使用收付实现制，一般的销售行为仍然采用权责发生制。
3、扩大房地产企业信息披露范围
一是要注意加强对土地成本和储备量信息的披露。在房地产开发成本中土地成本占了很大的比例，能否拥有土地尤其是优质的土地在一定程度上决定了企业发展的前景，因此在财务报告附注中要客观披露土地储备量和成本。二是在报告中要增加分项目现金流量信息的披露。也就是说要具体到企业每一个建设项目，对于开发建设过程中形成的经营活动现金流量包括销售商品取得的现金，购置设备、工程物资支付的现金及支付工资付出的现金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露质量保证金及其风险。针对房地产行业风险高的特点，充分披露质量保证金是十分必要的。因此，房地产企业应该根据项目的具体特点建立科学、合理的质量保证金制度，提高房地产开发商品的质量，有效地规避风险。
4、完善房地产企业收入核算
一方面要明确房地产收入的核算范围。房地产企业的销售收入不仅包括销售房屋的收入还有转让土地的收入、配套设施的收入等。周转房出售、拆迁改造中取得的拆迁面积的房产权款以及新增住房面积的款项也都应该通过销售收入核算。另一方面要明确收入的确认标准。只有商品所有权上的主要风险和报酬都转移到买方那里才能确认收入，否则即使已经收到款项也只能作为预收款处理。
【参考文献】
[1] 郭耿霞：试析房地产企业会计核算的问题与对策[J].时代金融，2012（11）.
