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土地征收补偿管理条例范文1
【关键词】：房屋 征收 补偿 安置
1991年国务院第78号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”），2001年国务院第305号令对其做出修改。经两次向社会公开征求意见，2011年1月21日，国务院总理签署国务院第590号令，公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“《征收条例》”），自公布之日起施行，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。这宣告了“拆迁”的终止，代之以“征收”。这应该是新的《征收条例》与原《拆迁条例》从理念到字面的一个最显著的变化，《征收条例》已看不到任何一个关于“拆迁”的表述。认真研读《征收条例》全文，我们欣喜地看到《征收条例》的进步，但在实际操作发现仍然存在一些问题。
一、《征收条例》的六大进步
1、明确界定公共利益的范围
《征收条例》确立必须以“公共利益”为征收范围。其大前提是必须“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”，并且对公共利益的六种情形作了具体明确，包括国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要等。此条款的规定有利于将公共利益征收区分于原来的商业开发拆迁，有效地保障房屋所有权人的合法权益。
2、明确征收补偿的基本原则
《征收条例》第三条确定房屋征收补偿应当遵循“决策民主、程序正当、结果公开”的原则，第二十七条规定“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。在上述原则的指导下，征收程序必须严格按照确定征收项目、拟定征收补偿方案、征收决定、征收补偿、特别程序五个阶段21个基本步骤（参考重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序）进行；征收行为必须符合四规划一计划的要求；征收过程要求从房屋权属调查登记结果、征收补偿安置方案、征收决定、分户补偿评估结果、分户补偿情况、补偿决定到审计结果全面公开；作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人先给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
3、征收主体及实施单位发生变化
《征收条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”由此明确了政府才是征收补偿的主体， 并且要求房屋征收实施单位不得以营利为目的，相当于禁止了开发建设等企业单位直接参与征收拆迁。这有助于保护被征收人的权益，化解原来因开发建设单位作为拆迁主体，为追逐经济利益而引发的各种社会矛盾，对维护社会稳定团结有促进作用。
4、征收程序的公开透明性和监督性加强
征收条例在原《拆迁条例》的基础上，加大了公众参与度，让程序更加公开透明，在程序设置上增加了很多创造性的条款，如：规定征收补偿方案应征求公众意见，征求意见期限不少于30日；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，应当组织听证会并根据听证会情况修改方案；政府作出征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的（重庆市规定被征收户数100户或征收面积10000平方米以上），应当经政府常务会议讨论决定；审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果等。
5、征收补偿范围和标准较前扩大和提高
由于暴力拆迁事件的屡次发生，其矛盾焦点大多集中在补偿标准是否公平上，征收补偿标准业已成为社会最为关注的问题。《征收条例》第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。而原《拆迁条例》关于货币补偿金额则规定，“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”，各省市的规定则各有不同，如重庆市《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定是，“房屋拆迁补偿金额不得低于被拆迁房屋同地段同用途新建商品房交易平均价格的百分之七十”。相较之下，新征收条例以市场价格作为补偿标准，更为公平合理，有利于被征收人的基本利益得到保障。而且，在基本的房屋补偿外，还对因征收房屋造成的停产停业损失进行补偿，与原来的《拆迁条例》相比，在补偿范围上有所扩大。
同时，《征收条例》第十八条还规定，“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障”。另外，“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。这些条款充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障被征收人居住条件的人本精神。
6、行政强拆被明文取消
《征收条例》第二十八条规定，“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行”。第三十五条特别约定“本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”由此明确了强拆只能向人民法院申请执行，禁止了原来以政府主导的行政强拆，有利于限制政府的权力无限放大，为公民的合法申诉救济、为社会主义法治建设提供有力保障。
二、实际操作中存在的问题
1、公共利益的认定存在漏洞
征收的前提是必须基于公共利益，《征收条例》中对公共利益作了比较具体的界定。由于规定条款并不能穷尽公共利益的全部范围，就有了最后一条的兜底条款，即“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。恰恰由于此条款语言的模糊性和可操作性，致使公共利益的认定变得拥有无限可能。由于条例并没有说明最终有权认定公共利益的主体以及认定程序，如果没有相对独立的审查制度来决定公共利益的认定，如果认定机构不受限制滥用权力，那么关于公共利益的约束性条款将沦为摆设。各种非公益性项目将改头换面，打着“公益项目”的旗号进行征收。
2、征收补偿标准的制定存在矛盾
征收工作的核心问题是补偿标准问题，这也是从拆迁时代开始，两个相对主体之间，争议最大、矛盾最突出的问题。目前的征收补偿标准较拆迁时已有大幅提高。但是作为两方争议最大的土地使用权的补偿问题仍未解决。房屋征收的目的表面上是取得房屋所有权，实质是取得国有土地使用权，这是不争的事实。现行的征收补偿政策中明确对被征收人的补偿包括被征收人房屋价值的补偿及搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿等，对土地使用权的补偿只字未提。但事实上大部分被征收人认为，土地使用权是房屋的附着物，如果政府不来征收，附加了土地价值的房屋，特别是城市中心地段房屋会随着地价上涨价值不断攀升，但政府征收后地产的增值部分价值就被政府或者之后摘牌的地产商侵吞了，这是明显不合理不公平的。这个问题不解决将会严重阻碍征收工作的顺利推进。
3、征收诉讼法律关系存在争议
《征收条例》第二十五条规定，“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼”。而关于征收补偿协议到底是行政合同还是民事合同，法律界人士还存在诸多争论。根据1996年7月24日最高人民法院作出的《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》内容，“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”但在《征收条例》取代《拆迁条例》后，《征收条例》对房屋征收补偿法律关系的主体作了新的界定，市、县级人民政府及其房屋征收部门成为一方当事人，房屋征收行为是一个具体行政行为不存在争议，征收补偿协议也实在没理由认定为民事合同。但如果按规定适用行政诉讼程序，在征收主体一方要作为征收补偿协议纠纷的原告时，就会遇到法律障碍，行政诉讼只能是“民告官”，不能 “官告民”，也即行政诉讼的被告只能是行政机关，而不能是公民个人。由此如果被征收人在签订征收补偿协议后出现不搬迁等违约行为，征收部门一方将上诉无门。
三、建议意见
1、完善审查制度，严格征收项目的审批
目前征收项目的审批权限基本集中于政府部门，为确保关于公共利益的认定不流于形式，政府各职能部门应完善审查制度，制定相关的实体程序规定，严格审核项目的公益性，不符合规定的坚决不能审批通过。重点审查是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、做好调查研究，制定合理的补偿安置方案
国有土地上房屋征收问题，不只是一个简单的房屋征收补偿的问题，而是涉及到被征收人的安置，关系到被征收人生存发展的问题。在制定征收补偿方案时，应本着公平合理的原则，兼顾政府和被征收人的利益。只有充分尊重被征收人的权利，对其进行妥善安置，确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降，才符合我们党“以人为本”的执政理念。
3、坚持司法公正，为征收工作保驾护航
《征收条例》在取代《拆迁条例》后，法学界一直存在诸多争议和讨论。希望作为上位法的《征收条例》能不断地完善，而各市、县级人民政府也可以适时制定征收实施细则，通过完善司法救济制度，促进征收中矛盾纠纷的及时解决，推动各地经济建设的健康发展。
终上所述，《征收条例》在原《拆迁条例》的基础上出台，是具有较大进步意义的，虽然对部分难点问题存在一定争议，但是瑕不掩瑜，有待在今后的实践中深入完善。
参考文献：
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）。
2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）
3、重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法》（渝办发【2011】123号）
4、重庆市国有土地上房屋征收与补偿工作程序的指导意见（渝国土房管发【2011】187号）
土地征收补偿管理条例范文2
正式公布的征求意见稿无论从名称上，还是从内容上都有很大的变化。根据征求意见稿的规定，只有因七种公共利益的需要，政府才能征收房屋;只有90%以上被征收人同意，方可进行危旧房改造
这次征求意见稿名称叫国有土地上房屋征收与补偿条例，虽然仅仅是一个名称，但伴随着名称的改变，其内部的制度也有很大的变化。王锡锌在接受记者采访时，对征求意见稿予以了较高评价。
新拆迁条例
王锡锌认为，城市房屋拆迁管理条例强调的是管理，而新名称体现了由单向的管理到对公民私有财产权的尊重和保护。而且征求意见稿中摒弃了拆迁的概念，取而代之的是搬迁，从拆到搬也折射出一种法治理念的进步。
拆迁这个概念从法律上来说其实是一个非常不适当的概念，因为拆迁仅仅是一个行为。而且这个概念在过去的十多年里带来很多问题，造成一种不良的社会心理暗示。王锡锌说。
王锡锌认为，征求意见稿不仅在理念上而且在制度规定上也有很大进步。
当前，由商业利益导致的拆迁占大多数，但是都披上了公共利益的外衣。从征求意见稿的规定可以看出，将来政府对房屋征收与补偿，只适用于为了公共利益的需要，而且什么是公共利益，也做了相对现实可行、合理的界定。王锡锌说。
此外，在征收程序上，征求意见稿也注重程序公正，通过尽可能的公开，引入专家建议、公众参与、政府决策相结合的机制，以及内部的层级审查与司法监督，来使程序、决策更加民主、合理，并使当事人的权利得到更好保护和救济。
新拆迁条例征收补偿征收补偿：尽可能做到公平合理
前不久，贵阳警方通报了一起性质恶劣的暴力野蛮拆迁引发违法堵路群体性事件的处理结果，其中受雇于开发商、参与野蛮暴力拆迁的20名犯罪嫌疑人因涉嫌故意损坏财物罪被刑事拘留。
随着城市化进程加快，因拆迁补偿难以达成一致，暴力野蛮拆迁事件时有发生。个别开发商对拒绝拆迁的所谓钉子户，采取恐吓、威逼、停水、断电甚至非法限制人身自由等手段，不顾一切先推倒房屋再说。
王锡锌表示，拆迁过程中大量的野蛮、暴力、胁迫方式都是非法的，即便是在城市房屋拆迁管理条例中也没有赋予拆迁人这样的权力。
有关专家认为，其实多数老百姓并不反对拆迁，关键是补偿不到位或标准太低。
针对补偿、强制拆迁等矛盾突出的问题，征求意见稿专门作出了规定：货币补偿的金额，不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格;房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
房屋的征收、补偿是原来拆迁制度中比较核心的问题。一旦把拆迁的目的搞清楚了是不是为了公共利益，以及把补偿尽可能做到公平合理，可以说房屋征收补偿中遇到的问题是可以得到解决的。王锡锌说。
新拆迁条例各方观点某地官员
某地官员：拆迁是利益的争夺
拆迁有一个特点，99户签署了协议，1户没有签署，就无法实现交地。1户人家足以绑架99户人家的利益，所谓坚持就是胜利就是这个道理。法律规则如果在经济上没有可行性，即使制定，也是得不到遵守的。《征求意见稿》太注重个体的权利，而忽视了集体的权利。从法理上看，《征求意见稿》很美：尊重权利、尊重公益、尊重司法等等。然而，如果真照此实施，估计整个拆迁都得停止。没有拆迁，有中国近20xx年快速的城镇化吗?有我们居住的现代化小区吗?我处理过很多的拆迁难题，当前为止没有发现拆迁过后导致生活困难的;而拆迁过程中的各种表演，无非是利益的争夺而已，与法学家所说的权利、自由恐怕关系不大。
任志强
华远地产股份有限公司董事长任志强：折迁都是为公共利益
任志强
如今有一个重大的概念错误，就是在拆迁中划分公共利益与商业利益。所有的都是公共利益。土地收益是公共利益，实现城市规划是公共利益，商业服务是公共利益，解决就业是公共利益，提供税收是公共利益，危房改造是公共利益因此，没有非公共利益的拆迁行为。立法中不应再分歧，否则又是废物法律。
姜明安
北大法学院教授姜明安：新拆迁条例陷入两难
事实上，新拆迁条例陷入了两难境地。一方面，《征求意见稿》中的一个90%和两个三分之二对拆迁限制很严。因此，新拆迁条例很难按《征求意见稿》公布。另一方面，当前，拆迁中的暴力问题、群体事件屡有发生，国务院、国土部先后发文以缓和矛盾。但要从根本上解决问题，还得靠法制建设，这就要求新拆迁条例尽快出台。我认为，新拆迁条例完全按《征求意见稿》出台的可能性较小。一种方案是打乱《征求意见稿》，对规定严格的部分进行修改、缓和;一种方案是不出台条例，直接立法，统筹考虑城市、农村的征地拆迁工作。
叶檀
财经评论员叶檀：土地溢价高导致新拆迁条例难出台
强拆屡禁不止，新拆迁条例难以出台，都是因为土地溢价实在太高，对于既得利益者的诱惑无可抵挡，土地财政、附着在土地财政上的新投资规划与部门、个人利益，与土地密切相关。因此，高科技园区异化为高科技地产、文化创意园区异化为文化地产，而真正的文化聚集地如画家村、如小吃一条街，动辄遭灭顶之灾。
乔子鲲
《京华时报》特约评论员 乔子鲲：政府要管住自己的手
在拆迁中，政府部门如何规范自己的行为，管住自己的手，走出与民争利模式，重新界定政府部门的公平、公正的角色定位，这是新拆迁条例必须直面和回答的核心问题，或许也正是新条例迟迟不露面的原因所在。
网友
土地征收补偿管理条例范文3
关键词：房屋拆迁；私人权益；财产保护
中图分类号：DF523.9文献标志码：A文章编号：1673－291X（2008）06－0112－02
城市房屋拆迁是社会经济发展过程中的一个必然现象，伴随着城市建设迅猛发展，拆迁纠纷也越来越多，这些问题不仅严重侵害城市居民的合法权益，引发群众大量上访，而且影响社会稳定，也造成一些地区和行业的过度投资。近年来不断出现的拆迁矛盾和拆迁纠纷已经表明，拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉到法律、政府职能、公众权利等多个方面，特别是应更多关注城市房屋拆迁中私人财产权益的法律保护，保护被拆迁人的合法权益，完善城市房屋拆迁制度和相关的法律法规建设，以确保城市化建设顺利进行和和谐社会的构建。
一、城市房屋拆迁中私人财产权益的法律保护与现状
宪法修正案规定：“公民的合法私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了社会公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿”。这一条款将对公民财产权利的保护明确列为宪法权利，并确立了公民财产权利不受侵犯的宪法原则。
《城市房屋拆迁管理条例》规定：“拆迁人应当依照本条例，对被拆迁人给予补偿。”“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”这一条款的规定体现了当公民的私有财产受到侵害时，应当享有的待遇和可以选择的救济途径。但因《城市房屋拆迁管理条例》规定的法律制度不健全，法律效力层级太低，仅为行政法规和地方性法规、规章，体系也很不完善，无力承担起私人财产权法律保护的重任。
《物权法》中唯一涉及房屋拆迁问题的条款是第42条，该条款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”根据以上法律规定可以看出，如果是基于公共利益的需要，公民私人的房屋及其他不动产可以被依法征收，但是要给予相应的拆迁补偿，同时还要保障被征收人的居住条件。与《宪法》和《城市房屋拆迁管理条例》相比，《物权法》更进一步加强了对被拆迁人合法权益的保护。
拆迁补偿是城市房屋拆迁中的核心问题，直接关系到被拆迁人的利益，因而也成为拆迁纠纷的焦点。拆迁补偿对被拆迁人的财产权保护不够，主要表现在以下几个方面：
1.补偿范围过于狭窄。2001年《城市房屋拆迁管理条例》规定我国拆迁补偿的范围包括房屋及其附属物、房屋收益以及搬迁费用四个部分，却未提及对被拆迁人的土地使用权的补偿，而土地现在升值又很快，在某些地方甚至是房屋建筑面积的数倍。
2.补偿价格评估方法存在缺陷。按照2001年《条例》规定，价格评估“根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”有些省份在地方条例中规定了“基准价格+修正”的估价方法。但在实践中，地方政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远，被拆迁人遭受巨大经济损失。
3.评估机构缺乏独立性。在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人有利益关系，在缺乏严密的市场监督情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。
城市房屋拆迁过程中涉及到的程序性问题主要有拆迁许可证的批准、拆迁范围的确定、补偿标准的确定等。当前拆迁纠纷不断，很大程度上是由于拆迁各方缺乏沟通，拆迁程序不够透明，拆迁法律规范不健全导致不能有效地解决拆迁矛盾和纠纷。
二、城市房屋拆迁中私人财产权益保护的对策
（一）拟定《城市房屋拆迁法》
“法治首先是一种社会精神；其次是对法的综合检验。”作为拆迁依据的《城市房屋拆迁管理条例》无论是从法律角度分析，还是在拆迁实践中，都已经经不起法治精神的严格考究，在效力上和实施上远远不及制定出的法律，不能适应现代法制社会发展的需要。因此，本文建议废除国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，制定一部特别法，即《城市房屋拆迁法》。通过对《城市房屋拆迁法》的实施，保证对被拆迁人的补偿能够及时发放，补偿到位，切实维护被拆迁人的合法权益。
（二）建立公平的拆迁补偿制度
公益拆迁中，拆迁补偿属于行政征收补偿。在拆迁过程中，被拆迁人无法与强大的政府相抗衡，因此，公平补偿被拆迁人的损失就显得尤为重要，而建立公平的拆迁补偿制度是城市房屋拆迁中私人财产权法律保护的必然要求。在以市场价格为主导评估房屋价格的原则被确立之前，在房屋拆迁领域是以房屋的重置成新价格为主结合区位补偿价格对房屋价值进行评估。这样，房屋的价值基本上就是房屋的建筑成本价格加折旧后的价格，即使加上当地政府制定标准的区位补偿价格，离房屋实际的市场价格差距仍非常大，往往是十几平方米的补偿款才能在附近买到一平方米的商品房。这种价格补偿标准非常不公平。因此，必须适当提高拆迁补偿标准，以进一步维护被拆迁人的合法权益。
（三）设立正当的拆迁法律程序
无论是公益拆迁还是商业拆迁，正当法律程序都是保证拆迁合法、公正、有序的必要前提，也是私人财产权法律保护的根本途径。在城市房屋拆迁法还难以出台的情况下，应当在相关的法律或专门的行政法规中确立正当的拆迁法律程序：
1.建立拆迁许可和拆迁裁决听证制度。如果被拆迁方对于拆迁行为是否符合“公共利益”这一目的提出质疑，可以要求举行听证会，政府应当在听证会上说明拆迁行为的必要性和合理性。建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。听证制度的意义在于充分保障被拆迁人对拆迁程序的参与权，在全面协商、真诚对话的过程中消除和化解被拆迁人对拆迁决定的潜在不满情绪，达到各方利益的最大化和相互平衡。
2.建立公开、公平选择拆迁评估机构的机制和确立科学的评估标准。由拆迁人和被拆迁人共同协商选择拆迁评估机构或由政府聘请专业的房地产评估机构对拆迁房屋进行评估，提出科学合理的补偿标准。被拆迁方也可以聘请独立的房地产评估机构进行评估，提出自己的标准。对于达成补偿安置协议或达成补偿安置协议户数较多或比例较高的情况下，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。
（四）完善强制拆迁行为
土地征收补偿管理条例范文4
[关键词]拆迁补偿；问题；方法
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08.
随着我国城市化进程的不断加快，城市建设对于土地的需求也快速增长。为满足城市建设用地的需求，地方政府一方面征收农村集体土地，并将这些土地转变为城市建设用地，一方面通过拆迁城市旧房获得城市建设用地。在上述获得城市用地的方式中，拆迁旧房是最主要的方式，这种方式既满足率城市建设对土地的需求，有改善了城市的居住环境，提升了城市的形象。但是，在旧房拆迁过程中，被拆迁方与拆迁方常常因为拆迁补偿发生矛盾，有的大打出手，有的诉诸法律。在这种情况下，研究拆迁补偿中存在的问题，对于化解被拆迁方与拆迁方之间的矛盾，推动城市化进程就具有了十分重要的现实意义。
1 当前拆迁补偿中存在的问题
1.1 集体土地征用补偿制度不尽完善
在我国《宪法》中规定，政府对于集体土地拥有征用权，但是对于具体补偿并没有任何规定，这样，从法律层面上来讲，对于集体土地，我国公民就面临着保障不足的难题。此外，由于我国地域广，地区之间经济发展不平衡，贫富差距较大，集体土地的种植结构、耕作水平也存在着较大的差异，土地创造的经济价值也不尽相同，其补偿标准也各不相同。最后，由于区域之间的发展不平衡，与农民现有的经济基础与今后生活的需要，当前的补偿标准无法保障或改善农民现有的生活，为今后生活考虑，如果补偿标准相对较低，便会导致拆迁补偿问题[1]。
1.2 拆迁补偿程序模糊不清
在拆迁补偿过程中，被拆迁人与拆迁人的民事主体关系是平等的，而建立在这种民事主体平等关系之上的拆迁补偿程序也必然是透明的。但是因为拆迁人与政府之间常常存在着十分密切的关系，处于绝对的强势地位，这样就将被拆迁人置于非常被动的地位。在这种情况下，拆迁人与被拆迁人甚至根本不对拆迁补偿进行协商，部分地区甚至只是简单地一个拆迁公告，拆迁公告上对拆迁补偿进行简单的阐述，根本不涉及拆迁补偿程序，对于这样的拆迁补偿，被拆迁人只能被动接受。正是因为拆迁补偿程序模糊不清，使得拆迁人与被拆迁人处于对立关系之中，同时，部分被拆迁人还可以通过走关系获取更多的拆迁补偿，使得被拆迁人之间原本平等的关系转变为不平等的关系。这样就经常导致抗拆迁事件的发生[2]。
1.3 拆迁补偿范围模糊不清
按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿既可以以货币进行补偿，还可以实行产权调换。货币补偿金额按照被拆迁建筑的区位、建筑面积、用途等因素由房地产市场进行评估，并依据评估的价格确定。其具体方法由省市等各级人民政府规定。对于调换房屋产权的，须按照《城镇房屋拆迁管理条例》的规定，对被拆迁房屋的补偿金额以及条换房屋的价格进行计算，并将产权调换差价结清。这样，表面上看《城镇房屋拆迁管理条例》似乎对被拆迁人的经济利益进行了全面考虑，体现出等价交换原则。但是《城镇房屋拆迁管理条例》过分抽象，且弹性太大，缺乏实践操作性。实际上，在对旧有房屋的评估过程中，相关单位并没有严格的拆迁补偿范围标准，在价值的评估上，只是对房屋的经济价值进行评估，其中不但不包括土地出让金、搬迁损失费、装修材料费以及适当的救济补偿，甚至还不包括其他的隐形损失等。但是重新开发建设的商品房，其销售价格除了包含土地出让金外，还包括支付给被拆迁人的补偿费用、市政建设配套费用、经营成本、装修成本与开发商自身获取的利润。这样常常导致被拆迁人在得到补偿款后买不起商品房，或者在调换产权后难以支付商品房比原来房屋多出面积的价款[3]。在这种情况下，就会经常导致抗拆迁事件的发生。
1.4 房地产评估缺乏规范
目前，对于房屋拆迁赔偿的房地产评估非常不规范，相当多的市场评估机构缺乏资质，甚至直接由政府出面组成评估机构，其评估人员资质自然良莠不齐，甚至根本不具备任何评估资质，这样就导致拆迁赔偿评估缺乏科学性、准确性，甚至拆迁赔偿价格严重偏离房屋价值。在房屋拆迁赔偿过程中，估价机构难以独立进行赔偿，正常价格评估常常受到政府或者其他机构干预，部分政府单位为了将补偿标准降到最低，常常直接出面干预价格评估，导致房屋拆迁评估价格严重偏低。在房屋拆迁评估过程中，为承揽评估业务，部分评估机构常常迎合某些单位或个人的需要，假评估、乱评估，违规进行评估，甚至出具严重偏离房屋实际价值的违规评估报告[4]。
1.5 片面扩大公共利益界定的范畴
由于公共利益本身界定的范畴并不确定，也没有较为统一的界定标准，这样就导致部分地方政府管理人员打着“公共利益”的旗号，违法违规征收公民的房屋与土地，然后再将这些土地以政府的名义批给房地产开发商，从而谋取不正当的权益。在城镇化建设过程中，城镇建设，尤其是城镇居民住宅建设主要是由开发商进行的，这样常常导致开发商打着“公共利益”的招牌开发城镇居民住宅，并按照“公共利益”给房屋的所有者进行赔偿，其本质上是打着“公共利益”的招牌对公民房屋所有权的剥夺与损害。
2 解决当前拆迁补偿中存在问题的方法
2.1 依法完善城镇房屋拆迁相关条例
认真分析我国《城镇房屋拆迁管理条例》，我们不难发现，该条例的制定主要是从管理者的角度进行的，而不是从物权保护的角度进行的，这样就导致在房屋拆迁过程中行政过多干预现象的出现。在市场经济时代，任何主体都必须严格按照法律的规定行使权利并履行义务，在房屋过程中，也必须依法完善城镇房屋拆迁相关条例。而相关条例必须包含下面的内容：第一，房屋拆迁必须有明确的目的，严格区分商业项目与公益项目，并且不同的项目要制定出不同的管理办法。第二，房屋拆迁必须由一定行政级别的政府机构进行，对于不具备相关资格的政府机构、单位或者个人严格进行约束，如果超越行使权力，进行房屋拆迁或者对房屋拆迁进行干预，必须依法进行处罚。第三，明确房屋拆迁赔偿标准。在赔偿标准制定的过程中，必须认真分析地区之间经济发展的差异，按照地区经济差异分别制定不同的房屋拆迁赔偿标准，并且按照地区经济的发展对赔偿标准适时进行调整。第四，严格房屋拆迁程序。房屋拆迁赔偿程序，必须以法律法规的形式进行规定，只有以法律法规的形式进行规定，才能对政府机关形成约束。同时，要明确拆迁程序的具体实施细则，实施细则越详细，对房屋所有者的保护力度也就越大。对于由于市场变化存在不确定性的拆迁细则上，必须建立一定程序的监督机制，并且以法律的形式对这些监督机制进行约束。
2.2 明确补偿程序
在土地使用之前，土地使用者必须依法向政府提出土地使用申请，并提供使用土地所必须的相关证明。在收到申请后，政府必须依照相关程序对土地使用申请进行严格的审查，在审查过程中，本着公平、公正、公开的原则，政府管理人员要广泛听取各方面的意见，并举行听证会，如果审查符合相关规定，则向土地使用者颁发房屋拆迁许可证，否则，则不予颁发。政府在颁发房屋拆迁许可证之后，要进行公告，并对相关拆迁事宜进行明确的说明，并依据相关标准给予房屋所有者足量发放补偿金。房屋所有者在领取足量的补偿金后，要按照规定的时间进行搬迁。
2.3 明确拆迁补偿范围
按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》相关规定，房屋拆迁补偿范围主要包括房屋所有权、收益权以及附属物所有权，补偿的收益包括生产经营产生的预期收益、租金、拆迁必需的费用等。为保证房屋所有者的权利，必须明确上述补偿范围。而要想明确补偿范围，首先要对不同地方政府的补偿规定给予严格的监督与管理，对于不符合相关规定，或者不合理的补偿，必须提出整改意见，并责令其进行修改，并对整改完成的补偿范围进行认真的审查。其次，要鼓励个地方政府尽最大可能扩大房屋补偿范围，保证房屋所有权者合法权益，避免发生拆迁补偿冲突。
2.4 依法规范房地产评估
为保证房屋所有者的经济利益不受侵犯，必须依法规范房地产评估。首先必须依法界定市场评估机构资质，对于缺乏资质的房地产评估机构坚决进行关停。其次，严格避免政府出面组成评估机构，对于政府出面组成的房地产评估机构，必须撤销。再次，政府机关人员要严格约束自己的行为，不得因为个人私欲直接出面干预房地产价格评估。最后，政府要加强对房地产评估单位的监督与管理，切实避免房地产评估单位之间的不当竞争，避免为承揽评估业务，迎合某些单位或个人的需要，搞假评估、乱评估，违规评估，甚至出具严重偏离房屋实际价值违规评估报告现象的发生。
2.5 明确公共利益
按照我国《城镇房屋拆迁管理条例》规定，只要是符合城镇规划，对城镇旧区改造以及生态环境改善，有利于保护文物古迹的房屋拆迁，都可认定为“公共目的”，但这个规定中并没有对商业项目和公共项目进行区分。按照国际上的惯例，公共利益主要包括国防、公共活动场所、环境保护等方面。由此看来，社会公共利益是指全体社会成员的共同利益，是与社会整体稳定与发展密切相关的。要想明确公共利益，可以采取列举法对公共利益进行规定，以避免政府滥用权力，征用土地，侵犯房屋所有权者利益事件的发生。
总之，在市场经济的发展过程中，我国拆迁补偿尚存在着一定的问题，为此，相关管理人员必须认真加强对相关法律法规的学习，依法办事，只有这样才能从根本上解决问题，避免因拆迁补偿引发的恶性事件的发生。
参考文献：
[1]高照明，张跃跃.城镇化进程中农村房屋拆迁补偿机制研究――以新乡涧头村为例[J].郑州航空工业管理学院学报，2014，32（2）：85-89.
[2]王静.房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善[J].行政法学研究，2010（1）：40-45.
[3]王福友.房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题[J].哈尔滨工业大学学报（社会科学版），2013（6）：53-59.
土地征收补偿管理条例范文5
《新财经》:北京市50个挂账村的方案基本上都用的是“腾退”,这与“拆迁”有什么区别?
赵云涛:拆迁是指取得拆迁许可的单位,根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件,依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物,将该范围内的单位和居民重新安置,并对其所受损失予以补偿的法律行为。
腾退方式,即以村委会为主体,依据村民自治章程,在村民代表民主决策、监督等基础上制订腾退方案。这是一种“少数服从多数”的村民自治。
《新财经》:石榴庄的很多村民都以出租房屋为主要经济来源,拆迁之后将失去这部分收入,国家政策对此是否有相关规定?
赵云涛:没有。但一般国家在征地时会给予考虑。
征用农民集体所有土地的,相应的,农村村民转为非农业户口,转非劳动力在征地时被单位招用的,征地单位应当从征地补偿款中支付招用单位一次性就业补助费;转非劳动力自谋职业的,一次性就业补助费支付给本人。
《新财经》:如果村委会不支持,村民是否可以自发选举村民代表?需要哪些程序?
赵云涛:可以。《村民委员会组织法》第二十一条规定,人数较多或者居住分散的村,可以推选产生村民代表,由村民委员会召集村民代表开会,讨论决定村民会议授权的事项。村民代表由村民按每五户至十五户推选一人,或者由各村民小组推选若干人。
法律及相关法规没有对程序进行约束。只要选举真实就可以。
《新财经》:村民是否有权拒绝腾退?
赵云涛:按照北京相关法院的说法,村委会可以。
《新财经》:不光是这50个挂账村,只要有拆迁的地方就会有纠纷,中国的拆迁之战正在多处爆发。您认为处理这些问题较好的办法是什么?
赵云涛:合理控制拆迁规模,加大中低价位商品房、经济适用住房建设,实行最低单价保障和最低总额保障,切实解决弱势群体的拆迁安置问题。加大对违法违规行为的查处。加强拆迁单位和拆迁人员管理。
《新财经》:如何从根本上解决房屋拆迁及其引发的各种问题?《城市房屋拆迁管理条例》中有哪些条款亟待完善?
赵云涛:在法律和制度方面进行创新。农村集体土地所有权的不完全性,从根本上讲是国家意志在立法上的表现。它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。但垄断是不宜于市场经济发展的。因此,在当前市场经济条件下,应在法律上重新确立集体土地在各项权利上的内容,并赋予更完善的权利行使能力,在倡导国家在土地市场占主导地位的同时,将集体土地使用权纳入有形的土地市场。这些都有待于在法律规范、政策制度方面创新和完善。完善拆迁补偿政策,慎用或不用行政强拆。
征收公民的房产,必须具备三个法定条件:首先,征收必须是出于“为了公共利益”的需要,主体必须是国家,必须依照法定的权限和程序(其中包括必须依法给予补偿和居住条件保障)。三个条件缺一不可,而《条例》的相关规定,无一例外都违反了上述要求。
其次,从征收主体来看,《条例》规定的拆迁补偿主体不符合上位法的规定。
我国《宪法》第十三条、《城市房地产管理法》第六条均明确规定,征收、补偿的主体都是国家(具体由代表国家的政府机关来实施)。但是,《条例》第四条规定:“拆迁人应当依照本条例的规定,对被拆迁人给予补偿、安置”。
土地征收补偿管理条例范文6
Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing.
关键词： 房屋征收；评估；补偿；公平
Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness
中图分类号：D913 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0252-02
0引言
房屋征收是公权力强制取得私权利，发达国家和地区公权力的行使，一般遵循三个要点：一是前提正当，即必须是公共利益的需要；二是程序合法，即必须依照法律规定的程序和权限；三是补偿合理，即不让被征收人的利益受到损失[1]。因此，合理补偿是房屋征收程序正常启动后最为关键的问题。过去20多年间，城市房屋拆迁作为取得国有土地的重要途径，为我国快速工业化、城镇化提供了充足的城市建设发展用地。但由于拆迁补偿中存在的公平性问题，也积累了大量的社会矛盾。以评估值为依据确定房屋征收补偿费是国际惯例，但过去我国的拆迁评估与补偿实践中，存在着一些未明确或者被公众误解的问题，影响了拆迁补偿的公平、公正。
1过去房屋拆迁补偿中存在的影响公平性的问题
1.1 补偿内容不完整目前发达国家和地区的房屋征收补偿一般采用公平补偿的原则，即确保征收造成的各相关人的各项损害都得到相应的补偿，同时也防止被征收人因征收补偿而有不当得利[2]。国外征收补偿与征收损失往往形成“一一对应”的关系，征收补偿具有“有损失，就有补偿，谁损失，就补偿谁”的特点。因各国国情不同，房屋征收需要补偿的内容各个国家并不完全相同，但综合美国、英国、日本不动产征收的规定来看，补偿的范围一般包括五个部分：一是对土地及建筑物、附着物的补偿，二是对残留土地及邻接地损失的补偿，三是对干扰及搬迁的补偿，四是对失业者的补偿，五是对间接利益损失的补偿[3]。过去我国与拆迁相关的各项法律法规中没有对补偿内容做出清晰规定，实践中主要依靠拆迁当事人谈判确定补偿费用，补偿内容主要体现的是第一及第三部分，其他部分的损失未直接体现。造成一些被拆迁人估量或者真实发生的损失在法律法规规定的补偿中得不到合理体现，被拆迁人的心理预期得不到满足，或者拆掉旧房后无法在原地购买类似住房的情形大量存在，从而引发了很多社会矛盾。
1.2 混淆了补偿与社会保障被拆迁房屋往往位于一个城市的中心地段，特别是旧城改造项目中的房屋，大部分面积很小、较为破旧、基础设施不齐备，被拆迁人多为低收入人群。如果按照房屋价值进行补偿，由于相同地段已经没有类似房屋，被拆迁人很难用补偿款购买到相同位置的新房，只能搬离市区。由于过去几年我国大部分城市房价上涨较快，有的被拆迁人甚至无法在郊区购买到新房。拆迁部门为了解决这个问题，往往通过与这部分人谈判，多给与一些补偿来解决，但补偿金额多由谈判的结果决定，补偿款不公开透明，各个被拆迁人之间不能横向可比，造成较多的纠纷。实际上，对于低收入人群的住房问题应当通过给予社会保障，公开、透明的进行解决，而不是采取谈判，增加补偿费的办法。否则不利于拆迁补偿的公平、公正，不利于社会保障的公开透明，为建设和谐社会留下隐患。
1.3 混淆了评估值与补偿费《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿的金额以房地产市场价格评估确定，但没有明确补偿的内容及与评估值之间的关系。导致在实践中，混淆评估值与补偿费的情况普遍存在。拆迁部门为了减少责任，要求评估机构将全部费用包括各类补贴和奖励都体现在评估值中，按照评估值给被征收人货币补偿；一些地方为了顺利搬迁，规定按照新建商品房价格评估被征收房屋价格。这些做法使评估本身失去规则，导致评估价扭曲，而且造成许多错误认识，扰乱了房地产市场价格体系（如破旧房的征收补偿评估价，大大高于同类房的二手房市场价），以及一些不应得到这种补偿的被征收人也获得了这种补偿，引起新的不公平。
1.4 评估机构中立性差评估机构的评估结果是确定被征收房屋价值补偿的依据，特别是过去的房屋拆迁中，补偿内容的绝大部分都是依据评估机构的评估结果。因此，评估机构的中立性是保障房屋征收补偿公平公正的首要条件。《城市房屋拆迁估价指导意见》规定“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”实践中由于被拆迁人难以组织，还有很多地方采取由拆迁部门组织招投标的方式选定评估机构。这些选定方式，被拆迁人参与程度低，有的方式甚至无法参与，拆迁部门掌握决定权。再加上征收评估费用也由房屋征收部门支付，实际操作中很容易造成房屋征收部门干预评估的情况发生，损害被征收人的利益。
2《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后的评估与补偿
