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房地产行业财务知识范文1
关键词：房地产开发；成本控制；防范对策
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征
1．房地产企业的财务风险具体表现为
1.1偿债具有很大的风险 目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。 1. 2利率波动的风险 利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 1. 3筹资的风险 房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。
2．房地产开发的特征
长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。
综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。
此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。
二、房地产开发企业经营管理及其财务风险
1．房地产开发企业经营管理内容
经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。
首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。
2．房地产开发企业经营管理中的财务风险
财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。
三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策
1．房地产开发企业成本控制对策
在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。
在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。
2．房地产开发企业财务风险控制对策
房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。
在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。
房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。
参考文献：
【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．
【2】罗振华李秀娟：浅谈房地广企业成本控制【J】．科技致富向导，2009，(12)．
房地产行业财务知识范文2
关键词：房地产 税务筹划 风险
当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。
一、房地产企业的税收筹划风险
当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：
（一）法律风险
我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。
（二）政策风险
随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。
（三）财务风险
房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。
（四）行业风险
我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。
二、我国当前房地产税收环境
我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。
改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。
三、如何有效控制房地产税务筹划风险
对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。
（一）重视专业人才的使用
税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。
（二）借鉴专业的建议
在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。
（三）开展税收筹划工作
在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。
（四）加强风险意识
房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。
四、结束语
综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。
参考文献：
[1]曹光敏.如何有效控制房地产企业的税收筹划风险[J].中国乡镇企业会计，2013；5：114-116
[2]刘贞香.房地产企业税务筹划风险的有效控制[J].经济视野，013；23：186-187
房地产行业财务知识范文3
（一）系统风险的成因
系统风险又称市场风险，指由于企业外部某种因素的影响和变化，导致所有企业的财务成果具有不确定性。主要包括：宏观经济趋势的不确定性、国家经济政策的不确定性和税收制度改革的不确定性。对于房地产企业来说，系统风险的成因主要表现在以下两个方面。
1．国家经济周期和市场经济环境的变化
宏观经济趋势的变化和市场经济环境在房地产企业的发展中一直发挥着至关重要的作用，房地产企业的发展周期随着国民经济的周期波动，经历了从萧条一直到复苏的四个阶段。如自次贷危机爆发以来，全球经济发展水平急剧下滑，使得金融危机渐渐演变为经济危机，在这样的经济背景下，中国的企业必然会受到重大冲击。同时，近年来国家不断上调存款准备金利率，在某种程度上对房价的过快增长起到了抑制作用，但也增加了房地产购买者的实际购买压力和房地产企业的资金融资压力，这都将引发财务风险的产生。另外，房地产企业的发展还与我国的其他许多行业密切相关，这些行业的发展情况都会对房地产企业产生直接或间接的影响。制造业、商业银行的发展状况都将对房地产企业的开发成本产生影响。房地产的开发项目主要为土地且占据了企业的大量资金，国家土地政策、土地自身位置及供求关系都将对开发商资金的周转率和收益率产生重要影响。
2．经济法律政策的变化
房地产企业在我国的发展时期较短，但近年来已逐渐成为我国国民经济的支柱产业并已达到白热化的发展状态。国家为了保证国民经济的平稳协调发展，颁布了一系列财政税收等政策法规对房地产行业进行宏观调控，且一次比一次更加具有针对性和严厉性。
（二）非系统风险的成因
非系统风险又称特殊风险，指由于个别企业某个特殊因素的变化而造成的风险。一般主要来源于企业自身的经营活动和财务活动。对于房地产企业，引发这些风险的因素主要表现在以下几个方面。
1．资本结构不合理
一个企业倘若不具备一个科学合理的资本结构，必将影响企业的经营收益，同时增加企业的财务风险。众所周知，房地产企业在前期需要大量资金投资，资金回笼速度又相对缓慢。由于自身变现能力弱，企业发展的大部分资金来源于外部金融机构贷款和工程建设项目的预付款，只有小部分来源于企业的自有资金。资产负债率过高，债务资金所占比例过大，一旦企业实际收益率低于预期收益率，将会导致资金链断裂，可能产生不能支付到期付息的财务风险。
2．融资渠道单一
随着经济的发展，目前我国房地产企业已有六万多家，但是其中只有一百多家企业通过上市发行股票来筹资。房地产企业开发项目初期通常需要较大的投资额度，因此企业的现金流风险较大，保持连续的资金链十分重要。但我国目前的金融体系和房地产金融不健全，导致房地产业对银行信贷的依赖程度很高，银行贷款几乎成为了房地产开发项目运营周转的主要资金链。由于融资渠道的单一，使得企业自身在面临财务风险的时候不能利用资产组合来很好的规避风险。特别是在人民币基准利率不断上调的环境下，银行贷款条件提高，不仅使企业开发项目的成本费用不断增加，同时融资困难也在不断加大。融资的困难可能会引发某种财务风险。
3．资金管理意识匮乏
房地产企业具有前期资金投入大、后期资金回收期长的财务特征，相应的企业应运用缜密的财务管理方式对企业的财务状况和经营成果进行监督和管理。由于我国房地产行业起步晚，很多企业在财务管理制度上不健全，管理混乱或将财务管理仅局限于会计核算方面，缺乏对全面资金预算的严格管理和对成本的有效控制。资金管理意识匮乏主要表现在为未制定出成文的资金运用计划。这些都在无形中增加了房地产开发项目的成本，导致企业自身的投资风险加大。
4．财务人员普遍缺乏风险意识观念
目前来看，房地产企业对财务风险的事前控制普遍缺乏，重视事中控制而轻视事前管理的现象。风险控制的工作仅停留在表面上，如账簿的规范性和完整性都未达到规范的要求，或仅仅满足了相关部门的检查，末充分发挥会计的监督和控制作用。这些都源于财务人员缺乏风险意识观念，未意识到风险管理对企业生存和发展的重要性。财务人员的专业技能和知识滞后，已无法跟上当前经济时展的步伐，从而导致其处理的财务信息质量普遍较低，不能为企业管理者做出正确决策提供应有的帮助。在风险决策意识方面，没有系统和缜密的分析、比较和研究，这都将引发企业财务风险的发生。
二、有效防范房地产行业财务风险的措施
由于系统风险多为不可分散风险，我们无论采取任何措施都无法避免，只能通过适当的手段对其加以利用，使其向着对企业有利的方向发展。而关于非系统风险，我们可以通过一系列的有效措施将其至可接受的水平。
（一）紧跟宏观形势，产品多元化协同发展
纵观房地产行业的发展过程，每一阶段的发展都与国家的宏观经济形势、国家或地方政府出台的一些政策密切相关。在这样的环境下，企业必须能够对政策的导向做出合理的判断，有效地预测房地产行业的走向，提前做好资金的融资预算等工作，最大限度地规避系统风险。与此同时，房地产企业要想有效地控制财务风险，应做到产品多元化协同发展。目前，我国房地产行业的上市公司多以住宅开发为主，但居民住宅市场将一直面临宏观调控的局面，建议房地产企业可以尝试着开发多业化的市场。如选择商业房地产、旅游房地产等供给缺口大、资金回笼快且几乎不受干预的业务。
（二）完善企业的资金结构，实现科学化、合理化
企业在不同时期呈现的财务风险是不同的，且由于房地产企业的长期高负债经营模式，使得其营运成本明显高于其他行业，因此必须对企业的资金结构进行完善，合理配置企业的资产结构，有效降低企业的营运成本与风险。鉴于房地产行业资金回笼相对较慢，在完善资金结构时，货币时间价值的观念也不容忽视。
（三）拓宽融资渠道，实现多元化
目前房地产企业仅仅依赖银行贷款形式进行融资，而银行关于房地产行业的贷款限制条件逐年增加，使房地产企业的融资困难问题更加严重。逐步拓宽企业的融资方式，不仅可以解决融资困难的问题，还能增加企业的市场竞争力，从而谋求更好的发展。首先企业要充分挖掘自身发展潜力，科学利用现有的留存资金。其次可以增强对民间资金和其他企事业单位资金的利用率。同时，可以运用投资信托基金和资产证券化融资方式。在经济全球化的背景下，还可以利用海外平台进行融资，相对于我国商业银行而言，外资银行融资门槛较低且信贷机制灵活。在实现融资渠道多元化的同时，也最大限度的降低了融资成本，优化了企业现有的资本结构，这对企业的长期稳定发展十分重要。
（四）增强资金管理意识，实现效益化
鉴于房地产行业的资本结构中，自有资金较少，且融资困难，房地产企业在拓宽融资渠道的同时，应增强资金管理意识，充分利用自有的资金。在保持资金链持续的同时，充分利用闲置资金，对其实施有效地控制与管理。在不影响企业日常经营活动的同时，可以进行部分金融投资活动。有效提高闲散性资金的使用效率，最大限度地降低企业营运成本，实现效益化。
（五）增强风险意识、提高财务人员的管理素质
房地产行业作为一个高收益、高风险的行业，要保持企业的平稳健康发展，企业人员应意识到在企业经营过程中的各个环节都存在着财务风险。同时，要意识到对财务风险进行预测和防范并非仅是财务人员的责任，而是全体员工的责任。所以企业高层要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和决策水平，切忌主观臆断，要充分权衡各方面的影响因素，提高财务信息的质量。其次，培养全体员工的风险意识观念，把风险管理切实落到实处上，同时要求员工广泛学习最新的专业知识，切实提高其自身的综合素质，将企业的财务风险最大限度的降至最低点。
三、结语
房地产行业财务知识范文4
近年来，中国房地产行业处于高速发展但竞争激烈的状态。
一方面，随着国家宏观调控政策陆续出台，地产企业拿地的门槛和融资门槛不断提高，产品同质化严重，而客户群体日益成熟，这使得房地产企业的生存和发展面临着严峻的考验。
另一方面，大批地产企业纷纷加快了区域化和全国化战略的实施步骤。目前，除了中海、万科等传统房地产企业仍旧领跑全国的版图布局外，一些原本立足于本地化经营的房地产企业也抓住了土地挂牌招标政策的机会，通过独资、合资、合作等各种方式在全国开展紧锣密鼓的争夺性扩张，快速形成了一批跨区域的专业房地产集团。
IT管控成地产热点
在此过程中，房地产企业内部经营管理中存在的许多问题逐渐暴露出来。比如集团缺乏明确
的发展战略，集团对分子公司缺乏行之有效的管理和控制，组织结构不清晰，业务流程缺乏规范性、科学性和先进性，管理制度体系薄弱、项目管理混乱，资源难以跨项目协调，项目采购成本居高不下等问题普遍存在。
根据之前对于国内近百家房地产企业的实际应用调查，目前国内房地产企业管理信息化的应用现状存在着以下几个问题：
企业的信息流通不畅、信息对称性不够；
电子协作和资源共享不够；
应用系统之间缺乏统一平台、接口不统一；
企业领导的监控、资源调配、任务分配、对执行情况的管理不够完善；
缺少必要的决策分析和商业智能支持；
…………
而且，房地产行业由于其企业管理层级多、专业分工复杂、区域分散等管理特点，对于信息化有其特殊的需求。比如，针对区域分散的特点，如何在信息系统支持分子公司业务运作时，还能做到集团的统一集中管理；各个项目之间如何定义一个统一的管理标准并落实下去；每个项目都需要多个专业部门乃至外部人员的参与，如何进行资源的调度、人员的沟通协调，专业计划之间如何衔接？
为此，整体规划、一体化建设逐渐成为业内信息化最热门的话题。
解决方案可分三类
图2 JDE房地产行业解决方案结构图
针对这个诱人且潜力无限的行业信息化市场，各软件提供商纷纷出手，推出了自己的房地产行业解决方案。目前，大致可以把这些行业解决方案分为三大类：
1.国际大型ERP软件商如SAP、Oracle等的产品。该类厂商长期关注制造业，依据其在ERP方面多年积累的经验，以及对房地产所属的资产密集型企业的较多研究，推出的产品可以说结构严谨，功能周全，比较符合传统ERP软件的风格。
2.非房地产行业起家的国内ERP厂商推出的产品，如用友的解决方案。用友以擅长的财务模块起家，迎合了房地产企业普遍分散的跨区域管理状态下对集团财务管控的需要。
3.国内房地产专项软件的扩展，例如明源、嘉码等的解决方案。该类公司原先把目光集中在房地产业务的某些环节，并形成了专业性较强的、具有一定知名度的软件产品。这些产品往往已经在国内的某些房地产企业应用，伴随着业务的发展逐步成熟。而软件提供商在这个过程中逐步挖掘到新的需求，把产品逐渐扩展成全面的系统解决方案。
风险并存 谨慎选型
现在，我们就一些比较典型或知名的解决方案进行介绍。
SAP房地产行业解决方案
从图1可以看出，方案基本覆盖了房地产及建筑商供应链(甲方和乙方)上的各个业务环节，甚至包含了项目进度计划的解决方案和对项目资源的管理和维护等。部分模块可以溯源到采掘、能源行业的工程建设模块，有比较明显的资产管理特色。我国业内大多数的地产开发公司可能只需要或者只能使用到其中较少的部分。
SAP的优势主要在于SAP的ERP产品在单一应用软件市场上占有优势，用户数量多，解决方案丰富。另外，SAP在中国经过多年的发展，已经拥有规模庞大、能力很强的实施队伍。而从方案本身来看，内容也很齐全。
但是SAP产品本身和其他因素也导致了该方案实施时具有以下难度。
第一，虽然有房地产解决方案，但SAP的房地产成功案例以德国公司为主，在国内少有案例。且就已有的功能来讲，由于是针对国外业务开发的，要在本地应用还需要不少的开发工作，其中的投入较难估计。
第二，SAP已有的房地产解决方案与国内的方案差异较大，可能会和目前的一些使用习惯有些出入。而且，虽然SAP软件能够配置成现有工作模式，但方案的合理性和效率将取决于实施人员的能力，并需要实施人员重新理解房地产业务。
第三，SAP的应用调整比较困难，更适用于业务相对比较稳定的企业。
图3 用友房地产行业解决方案结构图
第四，SAP系统实施复杂，数据稳定下来需要花费较长时间。
Oracle房地产行业解决方案
就可找到的资料来看，Oracle在地产行业的解决方案或者Oracle判断地产行业的四大需求分别是：
项目开发 包括项目前期的开发投资决策分析、资源供给分析、开发成本分析和投资收益分析。
生产控制 即工程项目管理，主要是三大控制，即进度计划控制、质量控制和投资/成本控制。详细查看这一部分的模块设计和功能逻辑，明显可以看出其来自制造业尤其是项目型制造企业的项目管理痕迹。该模块中自带了项目计划管理的功能，同时也提供了和Project等计划管理软件的集成。
市场和销售 包括客户关系管理、租赁经营、经营业务核算和经营活动分析、市场管理和价格管理。
售后/物业管理 包括物业管理、对客户的长期关怀、采购管理和物资管理等。
该方案依托传统ERP的模式，依照地产行业项目开发和建设的过程设置了以上四个模块，关注整个行业链条的连续性和延展性，尤其是在项目管理和财务管理上较为深入。
JDE房地产行业解决方案
JDE先被PeopleSoft收购，后又被纳入Oracle旗下。这或许可以完善Oracle在房地产方面的行业方案。根据Oracle的公司战略，JDE产品所锁定的关键行业中，项目导向型行业(如建筑、房地产和政府外包工程等)赫然在列。
JDE行业解决方案的优势主要在于持续关注房地产行业，有相当的行业经验，其案例包括了D.R.Horton之类的地产开发商，还有一些国际房地产公司。从具体内容上来看，首先，JDE提出的成本管理模式明显区别于制造企业，接近房地产企业的监管、控制、核算要求；其次，其项目管理软件有成熟的集成经验；此外，在财务模块上，具备大型ERP系统集团化的应用能力，财务模块基础功能完整，且本身与房地产的成本管理成为一体。
但和SAP一样，JDE的产品同样也面临着问题。例如，操作习惯和国内产品及用户有差异；管理思想比较先进和精细化，这就要求实施主体本身需要有比较规范、严格的标准化管理体系；实施团队有限，甚少国内实施案例，这将带来一定的实施风险。
用友房地产行业解决方案
图4 明源软件房地产行业解决方案结构图
用友的解决方案采用平台化和组件化的设计思想，有支持多操作系统和多数据库的系统平台，有提供审批流、预警、二次开发等强大的应用平台，有涉及集团财务、办公自动化、人力资源、客户关系管理、商业智能的强大的产品支持，以及可定制的房地产项目管理的行业产品，用于支持管理层的决策。在项目管理方面，用友解决方案借助网络技术和信息化手段，以规范项目核心业务为基础，以成本、资金的监控和管理为主要内容，支持房地产企业对项目的多种管控模式，建立房地产企业多项目运作、财务业务一体化的集团项目管理平台。
用友的解决方案目前在国内已有公开的成功案例，其中包括中海集团的项目管理、集中采购、集团财务模块应用，河南建业的客户关系管理应用。
明源房地产行业解决方案
基于十年的地产行业研究与实践，明源软件了ERP2.5版本。明源软件的核心设计思想主要表现如下：
从整体的角度看，战略-预算-执行是一条管理主线，即关注战略、全面预算以及执行检查和反馈，融合了平衡记分卡的管理思想。
从业务执行系统的角度看，通过CRM客户关系管理、POM项目经营管理两个核心业务平台，覆盖客户关系管理、规划设计、工程管理、销售和物业管理五大专业领域，同时具有财务管理、行政管理内容，达到业务、财务和行政管理三个层面的一体化，做到内部和外部两个方面的协同。
从资源融合的角度上看，规划了公共资源库，尤其关注客户、产品、资金、知识四大核心资源，注重知识积累。
从应用的角度看，明源方案充分考虑了企业内外部各层面用户的需求。
由于明源与万科、SOHO中国、华润置地等多家优秀地产企业有着长期深入合作的经验，方案专业性比较受认可，尤其是从售楼系统和客户管理起家，熟悉本地房地产销售运作，在细节设计上符合本地法律规范的要求和习惯。而且，专门的房地产解决方案，意味着较少的实施开发工作、较简单且有针对性的用户界面。
房地产行业财务知识范文5
关键词：投资性房地产；会计准则；会计政策；影响
近年来，随着我国社会经济的不断变化发展，带动了房地产行业的迅猛发展，国内房地产价格持续攀高，给房地产开发商带来了极大的经济利益和社会效益，也给投资性房地产的进一步建设扩展注入了新的动力。与此同时，新会计准则的颁布实施也给投资性房地产的会计政策造成了较大的影响。现本文简要概述投资性房地产及现行会计政策的相关情况，并就我国当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响进行研究和探讨，从而更好的促进我国房地产经济与市场经济的持续协调发展。
一、投资性房地产概述
（一）投资性房地产的定义
所谓投资性房地产，即是指房地产开发商为了使房屋固定资产不断增值或获取房屋的租金而实行的一种以获利为目的投资性的地产开发活动。
（二）投资性房地产的特点
投资性房地产相较于其他普通地产项目而言，具有显著投资收益的特点，具体特征主要包括两个方面，即：①对外出售，即主要是就房屋的土地使用权进行出租并获取收益后再进行买卖；②单独计量，即其会计科目具有独立性，并进行单独会计核算。
（三）投资性房地产的范围
目前，我国规定投资性房地产的类型范围主要包括有：已出租的建筑物、已出租的土地使用权以及准备增值后转让的土地使用权。而自用房地产、仓库类房地产等均不属于投资性房地产。
二、会计准则对投资性房地产会计政策的影响
目前，我国现行的会计准则已经对投资性房地产的概念、标准、范围以及会计科目等作出明确的规定，对投资性房地产的会计计量以及会计核算也提出了新的要求。具体包括：
（一）对会计计量模式的改变
现行会计准则的实施，使投资性房地产企业改变了原先的会计计量模式，采用一套新型的计量模式――公允价值模式进行相关会计工作的处理。公允价值模式的实施需要一定的必要条件，例如，投资性房地产项目的辐射地区具有较为充分、活跃的房地产交易市场，从而使企业能够更加及时、全面的获取真实、有效的房地产价格信息等，以便于更好的调整企业的投资行为，提高投资收益。
（二）对会计核算的改变
会计核算的改变也是现行会计准则对投资性房地产会计政策作出的一项比较突出的影响。它规定投资性房地产在进行相关会计核算工作时必须要对前提条件进行严格的明确，而后才能进行会计确认，从而使投资性房地产企业能够更加真实、全面的对行业总体资金的优势进行科学、准确的评估，确保投资性房地产企业的投资利益，推动企业平稳、健康、良性的发展，也有利于促进房地产投资市场的经济稳定。
（三）对企业价值同税收之间的关系的改变
目前，我国现行的会计准则对投资性房地产造成的最大影响即是企业价值同税收之间关系的改变。它不仅是对两者之间的关联性进行了简单的调整，而是从根本上对投资性房地产企业的经济链结构以及投资收益模式进行深入的改变。公允价值模式的改变，对原先传统成本核算模式下的资产摊销以及折旧费进行取消，以实际支出计入账面价值，从而降低了账面资产利润的损失，避免抵消税收情况的发生，但也同时会减少投资性房地产企业的实际经济收益和价值。
三、会计准则下加强投资性房地产会计工作的措施
针对当前会计准则对投资性房地产会计政策造成的影响，在今后的工作过程中，企业可以通过采用如下方面的措施来进一步强化会计工作的效率和水平。具体措施如下：
（一）加强对会计准则的重视
投资性房地产企业要通过教育宣传、知识讲座、工作座谈等途径，加强会计人员对现行会计准则的学习和理解，提高他们对会计准则相关要求和标准的重视，使他们能够更加全面、熟练的利用新会计准则对企业的财务资金活动进行会计核算处理，从而更好的完成新会计准则在投资性房地产行业中的有效推行，促进和提高投资性房地产企业会计工作的质量和水平。
（二）构建完善会计管理制度体系
各投资性房地产企业要以新会计准则为指导，结合国家颁布的相关法律规定和自身的实际发展情况，积极构建起一套科学、完善、合理、有效、全面的会计管理制度体系。其主要制度内容通常包括：财务管理制度、物资采购制度、财务预算制度、会计核算制度、资产盘点制度、独立审计制度、考核评价制度以及风险防范制度等，从而使会计管理制度更加符合当前投资性房地产企业的发展需要。
（三）加强财务风险的防范
投资性房地产企业在进行地产投资过程中，要注意对相关财务风险的防范和控制，使其能够在实现提高经济效益目标的同时，降低和避免财务风险的发生。要加强财务风险防范机制的建立和完善，树立风险防范意识，明确风险承担者的责任，不断完善和控制相应的财务管理制度和行为。同时，还要加强对企业资金结构的改革调整，根据房地产投资的实际情况和市场需要严格对财务工作的深入调整和改革，重视财务杠杆在投资性房地产行业中的积极作用和约束机制，从而有效降低投资性房地产企业的财务风险。此外，企业还要积极提高业务盈利能力，加强对投资行为的管理控制，通过商业保险、社会保险等活动实施对财务风险的转移，从而更好的减少和降低投资性房地产企业的财务风险。
（四）大力加强会计内审管理
投资性房地产企业要大力加强对财务工作在各方面、各环节的内部审计管理工作，通过制定相应的管理制度和规范，加强财务内审工作的独特性和权威性，全面对投资性房地产企业的财务会计活动以及行为进行监督和审计，严格审计会计标准和科目规范，及时对财务工作中出现的错误和潜在的隐患进行预测处理，以减少和降低财务报表中的错误或误差，避免造成投资性房地产企业不必要的经济损失。
（五）提高会计人员的职业素质水平
在投资性房地产的会计管理工作中，人员的素质水平和职业能力决定着财务工作能否顺利、有效的开展和落实，因此，各投资性房地产企业必须要加强对会计人员的职业培训，根据当前本企业会计人员的实际情况，通过采取定期培训、讲座、深造等方式，不断强化会计人员对投资性房地产行业理论知识、管理模式以及新会计准则要求等方面的认识和学习，不断培养和提高会计人员的专业技能、素质水平和道德修养，从而积极打造一支专业素质强、业务水平高、职业道德优秀、综合实力强的专业性、高素质人才队伍。
（六）加强对行业金融体系的完善
政府要积极地建立和完善投资性房地产的金融市场体系以及担保体系，根据投资性房地产的行业需求，努力建设一个多层次、多渠道、多方法的金融资本市场。同时，还要进一步深化改革中小投资性房地产企业的行业市场，逐步放松对企业在债券、贷款等方面的限制，积极维护和管理投资性房地产的金融市场秩序，从而有效提高投资性房地产行业的正规化、法制化、系统化和有序化发展。
四、结语
现行会计准则对投资性房地产的会计政策有着较大的影响，对投资性房地产的建设发展有着密切的联系，因此，房地产企业要加强对会计准则的重视，提高投资风险防范，加强市场监督和管理，从而更好的促进投资性房地产行业的改革发展，使投资性房地产能够更加平稳、良性、可持续的建设发展。
参考文献：
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[3]于云鹤.浅谈新会计准则对投资性房地产会计政策的影响[J].财经界（学术版），2015（24）：179-180.
房地产行业财务知识范文6
摘要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键字： 会计信息 失真 房地产
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
(一)会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
(二)房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
(三)房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
(一)健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
(二)强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
(三)提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
1、啜华。会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009(2)。
