前言：中文期刊网精心挑选了土地管理法修订范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
土地管理法修订范文1
在全面贯彻落实新修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称新法）过程中，为了解决好法律适用性问题，依法准确、及时、有效地查处土地违法行为，现就有关问题通知如下：
一、新法实施前发生的土地违法行为，依照下列原则处理：
1.根据原土地管理法规定，不构成土地违法行为，但根据新法规定构成土地违法行为的，适用原土地管理法；
2.根据原土地管理法规定，构成土地违法行为，但根据新法规定不构成土地违法行为的，适用新法；
3.根据原土地管理法和新法的规定，均构成土地违法行为的，适用处罚较轻的法律。
二、新法实施前发生的非法占地行为，在新法实施后继续在非法占用的土地上构筑建筑物和其他设施的，依照新法处理。
土地管理法修订范文2
近10年来，在住宅使用权到期后如何续期的问题上，已经历四次反复
1999年生效的《土地管理法实施细则》规定：土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。这意味着在当时，土地使用权的续期还是未定之数，既可能得续，也可能不得续。
2007年开始施行的《物权法》，其第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”按照汉语语意的表达习惯，“自动续期”就包括了“无偿续期”的意思，否则“自动”一说就不能成立。以此推论，此条物权法已意味着住宅建设用地使用权的续期不但有了保证，而且可以无偿，体现了法律对私人住宅产权的高度尊重。
2008年夏天，国土资源部内部又起草了《土地管理法》修订草案，其中有“住宅用地70年使用权到期之后自动无偿续期”的内容，此明确表述无疑印证了上述推论之合理，表明了有关部门对原《土地管理法》与《物权法》之间矛盾有弥合之意。
然而，今年准备提交审议的《土地管理法（修订草案征求意见稿）》，却对之前的“自动续期”、“自动无偿续期”作出了“根据国家有关规定自动续期”的修改。这种删掉“无偿”、限制“自动”的“一去一加”刀笔，将“有偿续期”的暗示变得呼之欲出，相对于2007年的《物权法》无疑是一大退步，与民意更是一种违逆。
尽管国土资源部官员随即出面澄清：住宅使用权满70年是否有偿续期并无定论，《物权法》中也只是规定“自动续期”，征求意见稿中的“根据国家有关规定自动续期”并不代表“可能有偿续期”。但此“澄清”非但不能令人信服，而且也不能自圆其说；不但没有澄清问题，反而将水搅得更浑。住宅满70年是否有偿续期问题，按《物权法》规定的“自动续期”，本来是已有“定论”的。此时来说“并无定论”，当然不能服众。尤其不能自圆其说的是：既然你们自己都说“并无定论”，那就意味着既可能无偿也可能有偿，怎么还说“并不代表可能有偿”呢？
有关官员在公众和舆论面前的难堪，实是他们自己在制订和修改法律时的轻率造成的。
管理部门在立法上的反复，或许自有复杂的不便明说的考量。但不管是出于预留操作空间的“机智”，还是由于意识形态争论的摇摆不定，都体现了对法律的不尊重，体现了对待立法的机会主义态度。如果仅仅是为了一点行政管理上的方便，为了顺应一时的意识形态风向，法律就可以制订得含含糊糊，忽而向左，忽而向右，让人无所适从，最后一切还需要官员来随机解释，那么法律还有何尊严可言？又如何能得到尊重，如何被严格遵守、奉行？
从这里，人们似乎能够窥见中国这么多年来立法不断“进步”，法治却始终不前的病根所在。就立法速度而言中国已堪称世界第一：迄今为止，我国生效的法律共231部，其中225部都是这30年才制定的。可以说，中国用30年的时间，“完成”了其他国家需要几百年才能完成的立法任务。但是，其中没有漏洞、真正能够得到实行、起到规范作用的，有多少？能够获得全民尊重，不但能够约束民众，而且能约束官员的，又有多少？
土地管理法修订范文3
【关键词】农村土地纠纷；新农村建设
中图分类号：S-9
文献标识码：A
文章编号：1006-0278（2013）03-019-01
一、经济原因
社会经济的发展，土地增值效益的大幅提升，是土地纠纷案件增多的直接原因。
1 在工业化、镇化加快的情况下，占地过多过快，征地补偿仍然是城乡二元化的，这不仅加剧了城乡收入差距，而且造成了农民心理不平衡，导致农民与政府、与开发商之间的矛盾。现行征地办法，基本都是给予失地农民一次性补偿。集体土地被征收以后，往往能为征地一方带来很大的增值收益，而被征地一方所获得的补偿相对较少。集体和农民土地增值收益分配比例不断降低，直接原因在于征地补偿标准提高幅度远跟不上上涨幅度。依照我国现行《中华人民共和国土地管理法》规定，征用耕地的土地补偿费，由三部分组成：一是土地补偿费，标准为该耕地征用前三年平均产值的6-10倍；二是安置补助费，为该耕地年产值的4-6倍；三是被征用土地上附着物和青苗补偿费以及当地政府以国有土地有偿使用收入所做的补贴，总和最高不超过具体地块平均亩产的30倍。但因农地产值相对不高，导致补偿费用偏低，按照法定标准计算出来的补偿费有限，抗风险能力差，难以解决失地农民的长远生计，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大。宅基地的补偿则没有明确的统一标准，在实践中，有些地方按着附着物补偿，而有些地方则单独补偿。
2 土地既是农民的生活资料，也是生产资料，如果土地不被征收，农民可以自己耕种，还可以得到国家补贴，取得不错的收入。而土地被征收，征地补偿费用仅考虑被征收的土地原用途和原价值，不考虑土地本身的价值、增值价值及预期收益，补偿标准过低，计算依据不合理。
3 政府征用土地时，土地补偿费集体占了大多数补偿款，由集体统一支配。而政府对集体如何使用土地补偿款缺乏细化，缺乏可操作性的规章制度，致使乡、村层层克扣现象比较普遍，再加上缺乏严格的财务监管监督机制，补偿款发放存在漏洞。
二、政策及法律法规，现行有关土地方面的政策及法律制度设计缺失，是土地纠纷产生的根本原因
（一）政策调整
农业政策的调整，是导致农民收益的变化的根本原因。改革开放后农村实行了，农民承包土地30年、50年不变的政策已深入人心，但在政策执行过程中各级政府提高征收各种税费标准，加上物价上涨等因素，农民种地无利可图，打击了农民生产的积极性。国家适时进行了政策调整：让农民重新看到了种地的益处；免征各种税费，提高农民生产积极性，对种地农民实行政府补贴，提高种地农民待遇。加上粮食价格的提高，外出务工农民即使不出家门，土地也会给自己带来比较满意的收入。
（二）法律、法规频繁修订
法律和政策的契合不协调是纠纷产生的法制性根源。自实施到现在，国家有关农村土地承包问题的政策、条例、法律法规不断出台，如《中华人民共和国土地管理法》、《农业法》、《民法》、《土地承包法》等，有关的政策条例不胜枚举。由于国家整体处于社会转型、经济转轨过程中，使得已有的法律、法规很难适应现实的变化，经常被补充和修订。如《中华人民共和国土地管理法》在1988年、1998年、2004年被三次修订，每次都有新增添的内容。法律、政策的灵活性和多变性与土地变动滞后性和缓慢的过程产生矛盾。针对这种情况，即便是专门从事土地问题研究的人员也难以完全理解法律的真正意义。
三、社会保障缺失
“地不要人”是不少地方的征地补偿方式。被征地农民一次性拿到补偿款，如同国有企业职工买断工龄一样，实质上都是失业，但是工人享受社会保障，被征地的农民却没有。在城市化进程中，出现大批种田无地、上班无岗、社保无份的“三无”农民，他们失去了生存、就业、养老的根本保障，没有办法融入城市，也没有生活的最低保障，从而引发社会问题。
四、征地理由不充分
政府在对农村集体土地进行征收时，利用“公共利益”一词的模糊性，随意将征地原因解释为“公共利益”。没有及时向农民宣传好相关的法律法规，不能将补偿标准及办法及时公开的向被征地农民展示。按照现行法规，土地使用权归农民，而产权属于村集体，在征收及补偿的程序上不完善，农民缺乏有效的参与。在“双主体”制度下，强势“集体”往往会导致失地农民“被代表”。
土地管理法修订范文4
论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来，随着市场经济的不断向前发展，房地产产业获得了空前的发展，也在当下成为了国民经济的重要支柱，不仅如此，还对其他一系列行业，包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以，在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展，具有非常重要的意义，也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强，房地产行业的发展也开始显现出一些乱象，在急速发展的过程中，各种房地产投资商，利用国家大力发展地产行业的机会，投机倒把，哄抬物价，大量的囤积土地，并借此来操控房地产市场，利用这种手段来攫取了大量的利润，对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力，甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁，这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此，我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题，是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
（一）《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容，这项管理法则是在上个世纪末期，我国的第八次人大第八次会议上通过的，当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展，这项法则中规定了许多的关于房地产的条例，譬如说在第九条之中，明确的规定了在土地使用权的转让过程中，这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则，也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发，也在一定程度上抑制了腐败行为的发生，打击了房产商的投机行为；为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变，国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”，在第十七条中明文规定，为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为，土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金，之后才能合法转让；为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地，在《城市房地产管理法》的第二十三条之中，明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程，对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定，从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱；在《城市房地产管理法》的第二十五条中，特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策，有效的防止了这种违规行为的衍生；在第二十九条之中，法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定，这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为，具体来讲，在成立房地产公司的过程中，除过要具备相关的企业资质，还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额；在房地产市场上，由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题，屡见不鲜，所以该法对这一环节中的问题，也做了非常详细的说明，具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后，我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲，我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理，有效的维护土地的社会主义公有制，从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用，重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击，因此，在对建设用地的利用以及土地用途的变更上，都做出了详尽的规定。
（二）其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规，也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用，但事实上，还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定，起到了很重要的补充作用，在这方面，其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等，都是这些法律中的代表，我们可以对此进行逐一的分析和理解：
第一，反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为，有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用，在关于房地产方面，这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为，都做出了非常详尽的规定；
第二，消费者权益保护法。在这项法律之中，明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系，譬如说，相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息，不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为，进行了明确的规定，对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法，顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定，这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施，对于合同双方的权益都有了非常准确的说明；在民法通则中，也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定，其中的第八十条，还对土地的使用与承包权利做出了规定，避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定，当然，它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定，对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
（一）总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看，房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化，在以往，这部分群体主要是房地产开发商等，但在现时，房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中，但是就目前来看，《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所规定的主体依然只是房地产开发商，与形势已经不相符合，对于房地产中介机构和个人来说，仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定，涵盖的范围也非常的狭小。
（二）对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理，加大房价的透明度方面，相关的法律已经远远不能满足市场的需求，对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲，相关部门如何才能缓解，是摆在政府单位面前的一个大问题。
（三）保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律，所强调的重点依然是流通环节的投机行为，对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范，依然存在法律空缺的现象。
（四）对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中，政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡，有的政府单位只顾眼前利益，盲目的开放房地产市场，在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼，目的只是为了提高GDP的增长，在当下，相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好，权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
（一）修订和完善相关的法律法规
众所周知的是，《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律，从上个世纪末期开始实行，至今已经有了二十多年的发展历史，在这二十多年内，我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化，其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变，在这种态势之下，《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向，所以，我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善，在这其中，需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等，从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
（二）通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为，必须对投机的定义做出一个准确的界定，在这之前，对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述，特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能，为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期，要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响，并建立相关的约束机制；针对房地产市场的保有性质做好法律保障，从而进一步的对购房人的行为作出规范，从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证，从而建立起一个非常好的市场环境。
（三）完善信息的披露过程，保证交易信息的畅通、真实
在当下，由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍，这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展，从某种程度上来讲，来是投机行为泛滥的一个原因，所以，需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范，从而有效的弥补市场运营机制的不足之处，保证市场价格在价值规律的协调之下，能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说，还应该及时的对相关的信息做出披露，促进信息的正常流通，从而有效的抑制恶意操纵市场的行为，将投机者驱赶出房地产市场。
（四）多种法律互相配合，尽力保障房地产市场的稳定运行
房地产的投机行为事实上涉及到多种法律，譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等，所以我们在判定相关的投机行为的过程中，必须要与其他的法律结合起来进行探讨，尽最大的可能规避法律上的漏洞，保证市场的有序运行，从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。
土地管理法修订范文5
论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来,随着市场经济的不断向前发展,房地产产业获得了空前的发展,也在当下成为了国民经济的重要支柱,不仅如此,还对其他一系列行业,包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以,在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展,具有非常重要的意义,也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强,房地产行业的发展也开始显现出一些乱象,在急速发展的过程中,各种房地产投资商,利用国家大力发展地产行业的机会,投机倒把,哄抬物价,大量的囤积土地,并借此来操控房地产市场,利用这种手段来攫取了大量的利润,对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力,甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁,这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此,我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题,是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了****行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。
(二)其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:
第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;
第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
(一)总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。
(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。
(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。
(四)对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高GDP的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
(一)修订和完善相关的法律法规
众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。
(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实
在当下,由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍,这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展,从某种程度上来讲,来是投机行为泛滥的一个原因,所以,需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范,从而有效的弥补市场运营机制的不足之处,保证市场价格在价值规律的协调之下,能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说,还应该及时的对相关的信息做出披露,促进信息的正常流通,从而有效的抑制恶意操纵市场的行为,将投机者驱赶出房地产市场。
土地管理法修订范文6
第二条 土地是宝贵的、有限的自然资源。各级人民政府必须认真宣传贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，严格执行《土地管理法》和本实施办法，加强管理，保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条 省、市（地）、县（市、区）各级人民政府土地管理机关，主管所辖区域内土地的统一管理工作，负责《土地管理法》和本实施办法的组织实施与检查监督。
乡（镇）人民政府负责所辖区域内土地的管理工作，配备土地管理助理员。
第四条 集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发土地所有证；全民所有制单位、集体所有制单位或个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发土地使用证。
依法需要改变土地所有权、使用权，或者因买卖、转让地上附着物而涉及土地所有权、使用权转移时，必须经县级以上人民政府办理土地权属变更登记手续，更换证书。
县级以上土地管理机关，应建立地籍管理制度和地籍档案。
第五条 国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用，被征地单位和个人应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。
第六条 任何单位和个人依法使用的国有土地或集体所有的土地，必须按照规定用途使用，不得随意变动。
任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。
第七条 县级人民政府应本着节约用地、合理用地的原则，根据上级政府的有关规定和要求，制定县（市、区）、乡（镇）、村年度建设用地控制指标，报上一级人民政府批准后严格执行。
第八条 对当地名、特农产品生产基地以及城市规划区内的商品菜地，应切实保护，不得占用。确需占用的，必须同时落实新的基地和菜地。
第九条 县级人民政府对所辖区域内的国有荒山、荒地、滩涂负责统一规划，开发治理。开发后用于农、林、牧、渔业生产的土地，由县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位使用。其审批权限：一千亩以下的，由县级人民政府批准；一千亩以上的，由市人民政府、地区行署批准。
第十条 烧制砖瓦一般不得占用耕地。确需占用的，必须从严控制，报县级以上人民政府批准。烧制砖瓦和其他取土、取沙使用的能够复垦的土地，用地单位或个人必须负责复垦，恢复利用。凡取土后在规定时间内不复垦的，应向国家缴纳复垦基金，用于组织土地的复垦利用。具体规定由省人民政府制定。
国有土地复垦后，由县级以上人民政府统一安排使用；集体所有土地复垦后，由原所有单位统一安排使用。
第十一条 因开发利用地下资源引起地面塌陷，造成减产的土地，开发单位应根据塌陷程度和减产情况，付给受害单位或个人平整土地费和减产补助费。地上附着物造成损坏的，应根据损坏程度给予合理补偿。对造成绝产的土地，开发单位应予征用。征用后，由县级以上人民政府统一组织开发单位、被征地单位和邻近的乡（镇）、村进行综合治理，合理利用。
第十二条 国家建设需要收回单位和个人连续耕种的国有土地，建设单位应根据耕种单位或个人的生产投入、耕种年限和经济效益给予适当的补助。但每亩补助费的总和不得超过该土地亩年产值的四倍。
第十三条 承包土地从事农、林、牧、渔业生产的集体或个人，必须按照承包合同规定的用途合理利用土地。对造成土地荒芜的，应缴纳土地荒芜费，用于恢复与培肥地力。具体办法由市人民政府、地区行署制定，报省人民政府备案。连续荒芜二年以上的，经县级以上人民政府批准，收回使用权。
第十四条 城市规划和土地利用总体规划应当协调。在城市规划区内进行的各项建设，都应当符合城市总体规划要求，土地管理机关在办理审批用地手续时，建设项目的选址、定点应取得城市规划主管部门同意。
征用、划拨各级文物保护单位保护范围内的土地和山岭等，应按《中华人民共和国文物保护法》的规定，征得文化行政管理部门同意。
第十五条 国家建设征用土地，建设单位必须按《土地管理法》规定的程序提出用地申请，各级人民政府按下列权限审批。
（一）征用、划拨耕地（园地、藕塘、鱼塘、苇塘、苗圃、速生丰产林，视同耕地，下同）一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由省人民政府审查，报国务院批准；
（二）征用、划拨耕地十亩以上，其他土地二十亩以上，由市人民政府、地区行署审查，报省人民政府批准；
（三）征用、划拨耕地十亩以下，其他土地二十亩以下，由县（市、区）人民政府审查，报市人民政府、地区行署批准；
经国务院、省人民政府批准的济南、青岛、烟台三市城市规划范围内的耕地和其他土地，征用、划拨三十亩以下，由所在市人民政府批准；
（四）征用、划拨耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由县（市、区）人民政府批准，但征用省辖市所在市区耕地三亩以下，其他土地十亩以下，由区人民政府审查，报市人民政府批准；
（五）经国务院批准划定的青岛市、烟台市经济技术开发区范围内的土地，征用、划拨耕地五十亩以下，其他土地一百亩以下的，由所在市人民政府批准。
县级以上人民政府按照审批权限批准征用、划拨的土地，必须逐级报省人民政府备案。
第十六条 国家建设征用土地的补偿费标准：
（一）征用省辖市市区和县级市所辖的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的五至六倍。征用县所辖的耕地，土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的四至五倍；
（二）征用其他土地，土地补偿费标准为亩年产值的二至四倍；
（三）征用宅基地，按邻近耕地的土地补偿费标准给予补偿。
第十七条 国家建设征用土地上的附着物和青苗补偿费标准：
（一）青苗补偿标准按一季作物的产值计算。被征用土地上的树木，凡有条件移栽的尽量组织移栽，付给移栽人工费和树苗损失费，不能移栽的，可按有关规定给予作价补偿，也可由被征地单位自伐；
（二）被征用土地上的建筑物、构筑物等附着物，可按有关规定给予折价补偿，也可由征地单位新建同等质量的附着物；
（三）开始协商征地后，突击栽种的树木和突击抢建的附着物，不予补偿。
第十八条 国家建设征用土地的安置补助费标准：
征用耕地、宅基地，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的三倍。但是，每亩被征用耕地的安置补助费，最高不得超过该耕地被征用前三年平均每亩年产值的十倍；
征用其他土地，每亩安置补助费标准，为亩年产值的二倍。
第十九条 依照本实施办法支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平，需要增加安置补助费的，需经省人民政府批准。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的二十倍。
第二十条 因国家建设征地造成的多余劳动力，由县级以上人民政府土地管理机关组织被征地单位、用地单位和有关单位充分利用当地资源，发展农副业生产，开展多种经营，兴办乡（镇）村企业和各种服务性行业进行安置；安置不完的，由土地管理机关与劳动部门、用地单位共同协商安置；用地单位有农村招工指标的，应首先招收符合条件的村民为农民合同制工人；国家计划有农村招工指标时，劳动部门应优先安排符合条件的村民到其他集体或全民所有制单位就业。并将相应的安置补助费转拨给吸收劳动力的单位。
第二十一条 被征地单位的耕地全部被征用，经省人民政府批准，原有的农业户口转为非农业户口。农转非后的居民，按城镇劳动力资源对待。
第二十二条 水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由省人民政府根据国务院的规定另行确定。
第二十三条 国家建设依法征用和乡（镇）建设依法使用集体所有的耕地，应相应减免被征地单位的农业税和粮、棉、油等农产品定购任务。
第二十四条 国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金的标准和管理办法，按省人民政府的有关规定执行。
第二十五条 所有农、林、牧、渔场，使用本场范围内的土地进行非农业建设或从事商品性砖瓦生产的，必须按有关建设用地的程序报县级以上人民政府批准。
第二十六条 农村居民住宅建设，乡（镇）村企业建设，乡（镇）村公共设施、公益事业建设等乡（镇）村建设，必须按照经县级以上人民政府批准的乡（镇）村建设规划进行，用地规模必须严格控制。原批准的建设规划布局不合理或超过规定用地限额的，应重新修订。
第二十七条 农村居民建住宅应当结合旧村庄改造，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和山坡荒地。确无旧宅基地可用需要申请新宅基地的，用地面积限额：
（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户宅基地面积零点二亩至零点二五亩；
（二）平原地区的村庄，每户宅基地面积零点二亩至零点三亩。村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，最多不得超过零点四亩；
（三）山地丘岭区，村址在平原地上的，每户宅基地面积零点二亩；在山坡薄地上的，每户宅基地面积可适当放宽，但最多不得超过零点四亩。
（四）人均占有耕地一亩以下的，每户宅基地面积可低于上述限额。
第二十八条 农村居民新建住宅，使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。
第二十九条 农村居民拆除房屋腾出的宅基地，由村民委员会收回，统一安排使用。
出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。
第三十条 乡（镇）办企业建设使用村农民集体所有的耕地，其土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均亩年产值的三至四倍，每一个需要安置的农业人口安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均每亩年产值的二倍；使用其他土地，土地补偿费标准为亩年产值的二至三倍，每亩安置补助费标准，最高不得超过该地亩年产值的二倍。
乡（镇）公共设施、公益事业建设使用村农民集体所有的土地，参照上述标准给予补偿。
第三十一条 乡（镇）村企业建设用地的审批权限，按本实施办法第十五条执行。
乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用耕地和其他土地的，经乡级人民政府审核，报县级人民政府批准。使用耕地三亩以上，其他土地十亩以上的，需报市人民政府、地区行署审查批准。
第三十二条 国家建设和乡（镇）建设用地，由市、县级土地管理机关统一组织用地单位和被用地单位签订征用、划拨和使用土地的协议，并将用地单位按规定支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费等费用，分别拨付有关单位和个人。用地单位向土地管理机关缴纳土地管理费。土地管理费的缴纳标准、管理使用办法，由省人民政府制定。
第三十三条 乡（镇）村办企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设以及从事非种植业生产的专业户，经批准使用的集体土地，有下列情形之一的，由土地管理机关报县级以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证：
（一）用地单位已经撤销或者迁移的；
（二）未经原批准机关同意，连续二年未使用的；
（三）不按批准的用途使用的；
（四）道路、桥梁、矿场等经核准报废的。
第三十四条 具备下列条件之一的单位和个人，由乡级以上人民政府给予表彰或奖励。
（一）在保护土地和开发土地资源，合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的；
（二）同违反国家土地法律、法令行为作斗争，制止乱占耕地和滥用土地等方面做出贡献的；
（三）在土地管理工作中，有显著成绩的。
第三十五条 对违反《土地管理法》和本实施办法者，除按《土地管理法》有关规定处理外，对其中处以罚款的，按以下规定执行：
（一）全民所有制单位、城市集体所有制单位、乡（镇）村企业和个人，未经批准、骗取批准或者超过批准的用地数量非法占用土地的，每亩罚款五百元至一千元；
（二）期满不归还临时使用的土地，或者拒不交出被依法收回的土地的，每亩罚款五百元至一千元；
（三）买卖、出租或者以其他形式非法转让土地的，可以对当事人处以罚款一百元至五百元；
（四）非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的，罚款数额为被占费用的百分之十至二十；
（五）各项罚款，按国家规定上缴财政。
第三十六条 《土地管理法》和本实施办法规定的行政处罚，由县级以上人民政府土地管理机关决定。对农村居民非法占用土地建住宅的行政处罚，可以由乡级人民政府决定。当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第三十七条 在变更土地的所有权、使用权和解决土地所有权、使用权争议的过程中，各级干部和有关人员必须严格执行《土地管理法》和本实施办法。对行贿、受贿，敲诈勒索，贪污、盗窃国家和集体的财物，或者煽动群众闹事、阻挠国家建设的，由当事人所在单位或者上级机关给予行政处分；情节严重，触犯刑律、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十八条 有关本实施办法具体应用中的问题，由山东省土地管理局负责解释。
