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房地产评估法律依据范文1
针对逾期交房赔偿违约金的多少，首先要看双方的房屋买卖合同中对违约金是否有相关约定，有约定应当从其约定。如果没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。因此，房屋延期交付的违约金怎么计算，房屋买卖合同有约定从其约定，没有约定的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
【法律依据】
根据《合同法》第二百零七条，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
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房地产评估法律依据范文2
关键词 房地产；物业税
一、我国目前房产税制的缺陷
我国房地产业经过20多年的发展，已经成为国民经济的先导性、基础性、支柱性产业。房地产企业迅猛发展，截至2007年底，全国登记注册的房地产企业92417 家。 房地产投资高速增长从1991年到2007年，房地产投资总量增长了75倍，年增长率达到31.1%，相当于同期GDP年增长率15.7%的2倍。住宅商品化程度大大提高。 而作为与房地产行业发展息息相关的我国房地产税制，与高速发展的房地产行业相比，则显得缺陷重重：
1.税种繁杂，税种设计不合理，计税依据交叉重复，重复征税现象严重
现行税制涉及房地产的12个税种中，存在征税税基重复或同一税基设两个税种等情况。印花税和契税之间、营业税和土地增值税之间，都存在税基重叠、重复征税的问题。比如，建筑企业购进的材料、设备要缴增值税，但是在销售建筑物的时候又要缴营业税，缴营业税的时候购进的增值税不能抵扣，建筑企业、房地产商就要承担两道流转税，税负沉重；又如一项租金收入，既要征房产税，又要征营业税，如果是外资企业的话，18%的房产税加上5%的营业税，税率高达23%，这在全世界都是十分罕见的。重复征税加重了纳税人的负担，不利于房地产业的健康发展。契税和印花税的征税对象完全一致。明显有重复征税之嫌，土地增值税的税收负担明显过高，最高边际税率达60％，这不但抑制土地炒买行为，也阻碍了房地产的正常流通。房屋出租业的税收负担也明显偏重，税收负担率达7.3％-14.57％。
2.各阶段税负不均
从计税环节来看，在房地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围极大。这种典型的窄税基模式造成了严重的税负不公平状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产交易环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬。另一方面，对土地的保有税负过低，使得大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着，而进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负，这阻碍了土地有偿使用市场的建立与健全。
3.课税范围不统一，且存在多种计税依据，造成了税负不公和形成课税盲区
如房产税和土地使用税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇、工矿区，客观上造成了课税区和非课税区，既限制了土地税对土地使用的调节，又造成了市场主体间的不平等竞争；耕地占用税只对占用种植农作物的土地的单位和个人征税，却没有向涉及其他农地的单位和个人征税，漏征明显，这明显不符合国际上通常的做法。又如，房产税是依据房屋的原值计税，而国际上通用的则是评估值，随着经济的发展，房产的原值与评估值之间存在巨大差距，造成税收大量流失。税收征管的配套制度和措施不完善。房产税存在着从价、从量、从租计征等多种计税依据，必然造成执行中“从低”计征与“从高”计征并存，很易造成税负不均。
4.内外税制的不统一
如，同是对房产保有和使用课税，城市房地产税适用于外国人，而对国内法人和自然人则设房产税和城镇土地使用税；涉外房地产企业的税负较内资企业明显偏低，如对内资企业开征房产税和土地使用税，而对涉外企业则仅开征城市房产税，对地产不征税；对内资房地产企业计征城建税和教育税附加，而对外企不予征缴；同样对内资企业征收耕地占用税，而对外企不予以征收。
5.费大于税
据建设部调查在各个城市中涉及房地产的规费有80至200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴，并且营业税、印花税也是这部分费用的组成部分，这都加重了房地产开发企业的负担。美国房地产收费约占地方财政收入的15%，房地产税收占地方财政收入的50%以上；我国则费大于税。以北京为例，房地产收费占地方财政收入的20%～30%，房地产税收约占地方财政收入的10%。美国收费只有20项，主要是规划费、建筑管理费和某些基础设施配套费。我国现在的收费没有法律依据，地方政府想收就立个名目；外国收费都有法律依据，没有法律许可不得收费。
为了使我国房地产行业更加健康、有序地发展，真正实现居者有其屋的目标，有必要对我国的房地产税制进行全面、彻底的改革，政府应该开设物业税来取代目前不合理的一些税费项目。
二、物业税的由来和国外房地产税收的借鉴
物业税即指房地产税或不动产税。即对拥有房屋（不动产）的人在其持有期间按房屋的价值或带来的收益按年征收的一种财产税。在发达国家物业税是一个非常成熟的税种体系，大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。如美国，房地产税制体系是对房地产的占有、处置、收益等环节征收的各类税种的总称。按照纳税环节的不同，大致可分为：房地产取得税制、房地产转移税制和房地产保有税制三大部分。房地产取得税制是对取得房地产权属时签订的契约征收的税；房地产转移税制是指当房地产发生买卖等有偿转移时，主要对房地产转让收益征收所得税或对房地产投资增值征收土地增值税，在房地产发生继承或赠予等无偿转移行为时，一般要根据资产价值征收遗产税或赠予税；房地产保有税制征税的主要目的是合理调节房地产收益在政府和房屋或土地实际占有者之间的分配。
美国房地产税制相对简单，而且税收鼓励政策多，如为了刺激房地产业和经济的发展，美国政府在税收上采取了一系列的鼓励措施。目前，美国的住房达1.2亿套，三分之二的人拥有自己的住房。第二个特点是税基宽，税制简单且税率较低。美国除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税措施外，凡拥有或占有不动产者均要向政府缴纳房地产税，为房地产税收提供了稳定充足的物质基础。对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税。税基是房地产评估值的一定比例，各州的不动产税率不同，大约平均为1％-3％。第三个特点是在房地产开发方面设计的税种则相对较少，而且优惠措施较多，鼓励了个人购房。如对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；又如对各州发行的支持个人购房的抵押债券不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以较低利率发行，降低了个人特别是中低收入者的资金成本。另外美国政府重视对房地产保有阶段的征税，但是相应的优惠措施也较多，促进了房地产二级市场的活跃。房地产保有阶段的税收种类较多，但对拥有自己住房的业主，可以减免州税、财产税等；对出租房屋的业主实行税收豁免政策，出租房屋的业主不仅可以从出租收入中扣除正常的开支、地方财产税和住房抵押贷款利息，而且还可在15年内对房屋加速提取折旧，抵消出租获得的收入，从而降低了个人所得税的应税收入；对出售自用住房收益的所得实行税收豁免。
三、我国房产税制改革的思路
借鉴国外先进的经验和结合我国的实际情况，我国房产税制的改革应该调整现行房地产税，建立统一、规范、合理的房地产税种体系，在税负方面坚持“宽税基、少税种、低税率”的原则，真正降低住宅建设与经营中的税费负担 。但物业税的推行，由于牵涉的各方问题较多，决不可能一蹴而就，必须分步实施。
1．清理收费
通过清理房地产业的乱收费现象，对于不合理、不合法的收费严格取消；只保留一部分有偿的服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，按照“收益者付费”的原则征收；另外将属于地价的收费，将重归于地价中；此外，一部分具有税收性质的收费将转化为税收，并将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有的环节承担。
2．内外统一，实行内外房地产税制的并轨
将现行的城市房产税并入房产税对外资企业及个人开征城建税、耕地占用税等，以实现房地产税制的内外统一，有效促进公平竞争。将土地出让金纳入土地使用税；调整土地使用税税额，对新、旧房屋考虑开征不同的土地使用税的税额；对从事房地产开发交易经营管理的企业和个人调整营业税和契税的税率；逐步建立规范的房地产评估机制。建立房地产专门的评税机构，确保评估价格的合理性；理顺城市土地和房屋管理体制，建立一个“精简、高效、统一、权威”的房地产管理体制，为房地产税收征管创造一个良好的外部环境。
3．借鉴国外做法，征收保有阶段的物业税
物业税的开征，在各个国家和地区的具体实施有所不同，目前有两种模式值得借鉴：一种是香港模式，香港的物业税是在每-个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的、业主征收的一种税。物业税的纳税人是拥有土地和楼宇的业主。包括直接向政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地产的承押人，分期付款购买房产的人士，也包括管理业主遗产的遗嘱执行人。其物业税的纳税对象是非有限公司的土地、楼宇的租金。该租金为课税年度内业主实收的租金，包括承租人为使用有关土地或楼宇而交付给业主的代价。物业税目前的标准税率是15％。计税依据是楼宇的应征税值，即业主出租物业而实际收取的现金或报酬。而业主自用的房屋则可以获得豁免。另外一种是美国、加拿大模式，特点是物业税（不动产税）是地方税收，以房屋的平均值作为计税依据。如在加拿大多伦多，其纳税人是不动产的所有人，所征不动产税税率分为自用和商用（如出租）两种，如是自用，则税率是3年内不动产平均值的0.5％。如：一套40万元的房子，按0.5％的税率计算，一年为2000元，平均到每个月不到200元。如是商用，则适用税率较高。根据我国的实际情况和财政收入的需要，宜采用美加模式为宜。即对不动产的所有者征税，包括自用和商用，同时相应取消其他与房地产有关的税费。也就是说，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
基金项目：广东省自然科学基金项目（06300975）。
房地产评估法律依据范文3
关键词：房地产；税制；改革
Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.
Keywords：realestate；taxationsystem；reform
一、我国现行房地产税制存在的主要矛盾
我国现行的房地产税制中，涉及到营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税、土地使用费等10余类。随着住房制度的全面改革以及房地产市场的建立和发展，房地产税制与经济发展存在矛盾，不同税种之间也存在冲突。这不适应当前人们已购有较多较高价位住宅，需要进行有区别的财产占有关系的税收再分配调节，缓和社会矛盾的迫切要求，也不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实要求。
(一)重流转，轻持有
房地产持有阶段课税少、税负轻；而流通环节，多个税种同时课征。着重对营业性房屋、个人出租房屋征税，如个人房屋出租收入既要征收房产税，又要征收营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。但不对个人非营业性住房征房产税，这相当于给了土地持有者无息贷款，只要未流通，就无须为土地的增值而纳税。这样做实际上鼓励了土地持有，助长了土地投机，导致了高房价与高空置率的存在。据国家统计局的数据，截止2007年4月，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，其中空置商品住宅0.69亿平方米，全国空置率超过25%，大大超过国际公认的10%的警戒线。一边是1亿多平方米的商品房白白空置，一边是大量迫切需要住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要严重关注的时候了。
(二)税制不统一，内外两套有违公平
内企及华籍居民适用房产税、城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税，外企和外籍人士适用土地使用费和1951年当时的政务院公布的《城市房地产税暂行条例》的城市房地产税。这不仅给税收征管增加了难度和成本，还造成内外资企业竞争起点不同，税负不公，不利于统一市场的构建和市场经济体制的培育发展。
(三)税收立法层次低，征税依据不太充分
按税收法律主义原则，税收的征收必须基于法律的规定进行，没有法律依据，国家就不能征税、任何人就不得被要求纳税。这里所指的法律仅限于国家立法机关制定的法律，不包括行政法规。但我们现行的企业房地产税、城镇土地使用税，其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施的行政法规，级次较低。
(四)征税范围窄，财政功能不强
房产税限在城市、县城、建制镇和工矿区征收，还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象；土地使用税也排除了农村土地，仅限于对城镇土地征税。房地产税范围过窄，税基偏小，收入不高，也使其难以成为地方政府的主体税种。
(五)税、费不清，费高于税
目前，我国涉及房地产开发、销售全过程的所有税收，约占建设成本的9%；而如配套费等各类规费却达到41%。
(六)配套制度不健全，税收征管难度大
考虑到将来的税制改革，需要进行财产评估的税种和数量会很多，而我国的房地产评估业起步较晚，既不规范也不成熟。房产评估制度作为房地产税收的主要辅助手段还很不健全，目前还无法帮助实现房地产税收的顺利征收。
二、房地产税制改革的总体思路
采取“一清，二转，三改，四留”的办法，即对现行涉及房地产方面的税种进行整合，清理取缔不适应经济发展的税种，合并税基重叠或有紧密关联的税种；将流转环节过重的税收负担转移到房地产持有阶段；把一部分体现政府职能，属于税收性质，且便于税收征管的收费，改为征税；对符合国际通行作法，又属必要的少量规费，继续规范化保留。统一内外资企业的房产税，简化税制；提升房地产税收的立法层次；扩大税基，公平税负；建立和完善房地产估价制度等配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
三、房地产税制改革的具体设想
(一)合并税种，开征统一规范的物业税或不动产税
把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费，以及属于税收性质的其他收费，合并为全国统一的物业税。既包括房屋、土地，又包括难以算作房屋的其他地上建筑物及附着物。我国物业税的主要设想如下：
1.扩大征收范围，确定征免界限。要改变房地产税收重流转，轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的要求，扩大不动产的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免。一是取消个人所有非营业性住房免税的规定，初期可把征税范围只限制在非普通住房，特别是对占用土地资源多，拥有住房面积大的豪宅、别墅等高档房实行高税率，而对占土地资源少、拥有住房面积小的低收入阶层给予税收减免政策。这样可改变部分居民买不起房，而买得起的人因持有成本过低，就多买多占的现状。这笔税款应专项使用，作为廉租房、经济适用房建设专项基金，鼓励房地产开发企业积极建设廉租房和经济适用房，也可作为对符合城镇居民最低生活保障标准且住房有困难的家庭提供购房或住房租金补贴，这样将高收入者的收入转移给低收入者，抑制目前我国逐渐拉大的收入差距，控制收入分配中的“马太效应”，缓和社会矛盾，构建和谐社会。二是取消对事业单位有关免税的规定，把非公益性事业单位和社会团体用地用房纳入征税范围。三是把农村的工商营业用房和高标准住房纳入征税范围。
2.对房产税以评估市场价作为计税依据。现行房产税一是从价计征，是以房产余值(房产原值一次扣除10%--30%后的余值)作为计税依据；二是从租计征，以租金收入作为计税依据。这很不合理，按历史成本价余值征收，使得税收收入与房地产价值背离，国家不能分享土地增值收益，还将承担通货膨胀损失；从租计征的则对其实际租金难以把握，且对经营行为征税与营业税有交叉；而且对同一宗房地产按从租计征与从价计征两种方法分别计算出的税额相差很大。
3.对土地使用税应按类型和用途分别制定税率。现行城镇土地使用税是分地区按单位面积实行固定税额的办法，一是国家不能及时分享土地增值收益；二是税率过低，且不同等级土地之间的税额差距太小，体现不了调节级差收入的作用，对促使土地使用者节约用地，提高土地使用效益等方面的效果不明显；三是随着城乡经济的发展，许多地方城乡结合部难以区分，分设在城乡的企业由于地理位置的不同，也会产生税负差别；四是部分减免税规定，过多地照顾了纳税困难企业，不利于一些占地面积大而经济效益差的企业加强自身的经营管理，影响企业间的平等竞争。对此可借鉴国际通行作法，对个人住房按类型、经过评估的市场价格采用三四级超额累进税率制。
4.全国税率应有弹性。我国地域广阔，经济发展极不平衡，全国不宜采用统一税率。可设立一个弹性控制区间，各地根据经济发展的水平、纳税人支付能力等因素，在许可的范围内选择适用的税率。
(二)提高立法级次，下放管理权限
中央制定物业税的基本法，对税法要素做原则性规定，而由省级立法机关或政府制定细则，明确具体征收范围、税目税率、减免优惠、实施办法及其征收管理等，不仅有利于维护中央的税制统一，而且有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，充分调动地方政府的积极性，逐步把物业税培育成为县市级地方税的主体税种。
(三)开征不动产闲置税
目前，土地、房屋资源浪费现象相当严重，存在大量已征未用和购而不用的情况，有的地方政府还征用大片土地，等待招商引资时高价出让。国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主，房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。为制止这种坐享房地产自然增值带来的收益的行为，打击囤积居奇，抑制非理性投资，制止资源浪费，优化资源配置，防范金融风险，需要采取税收强制措施，开征不动产闲置税。这样可大大增加国家的税收收入，非常有效地遏制房地产投机，避免任何因房地产泡沫给国家发展带来的负面影响。
(四)完善各项配套改革措施
一是建立和完善房地产登记制度，全面掌握房地产各方面情况，找准征税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估体系。三是注意房地产税制改革与其他税制之间的协调。房地产税制的变动，将关系到有关房地产业的多项税收和收费，因此，要把该项改革和整体税制完善结合起来，处理好相关税种之间的关系。
参考文献：
房地产评估法律依据范文4
（一）对评税机构设置的选择
在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。
我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。
因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。
（二）房地产税税基评估周期
以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。
我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。
（三）申诉安排
房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂.纳税人对评估值产生异议在所难免.因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上.各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。
二、房地产税税基评估方法和技术
在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。
（一）基本评估方法
房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。
采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。
国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。
（二）税基评估技术－－批量评估
同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。
在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。
当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama。综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。
房地产评估法律依据范文5
【关键词】：土地使用权转让；计税价值；评析
【引言】目前土地使用权转让税收问题，存在不公平、不合理现象，这主要是由于在不同程度商对转让的法律依据不明，对转让的规范程序不清、对转让标的土地使用权内涵范围和内涵价值不透造成的。在此，笔者对这些情形结果分门别类地加以阐述和明晰，以求得相应的税负合法与公平。
一、土地使用权转让概念内涵及程序
1.1土地使用权转让的法定特定涵义。
出让土地使用权已经形成较为规范的法律体系，其法律法规主要有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产转让管理规定》，据此，土地使用权转让法律概念是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送等方式，转让是按法定的程序和条件进行的。这个概念中，土地使用权，性质是国有，取得类型是出让。平常所说的土地使用权转让的法律概念就是如此，全面的描述就是国有出让土地使用权的转让。不能把其他类型或性质的土地使用权与之相混淆，而在操作中按雷同程序转让。对此，国家专业机构也许对此比较清楚些，但是被管理对象也许含混些。
1.2土地使用权转让特定概念的例外。
1.2.1划拨土地使用权转让的实质。划拨土地使用权转让是国有出让土地使用权转让的例外，实质是补办出让等有偿使用手续或补办其他体现国有土地使用权的手续，与此同时划拨土地使用权本身的价值也在市场主体之间发生转移。转让所涉及的当事人有三个，包括国家、原划拨土地所有权转让者、土地使用权和所附着不动产的受让者。在此，从划拨土地使用权概念和转让程序的角度予以明晰。
1.2.2划拨土地使用权法律概念。根据《房地产管理法》，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。这里说的无偿取得是相对的，相对于国家这一主体而言的，肯定是无偿的，而相对于国家之外的其他权利主体，不一定是无偿的。
1.2.3划拨土地使用权转让程序。根据《房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
按此程序，划拨土地使用权转让实质是国家是对受让方直接或间接实现所有权。先行对不动产转让方实施出让行为，然后再行转让，就属于国家对不动产受让方间接实现土地所有权；此外，国家可以对不动产转让方直接实施出让行为而实施土地所有权。按照法律法规规定可以使用划拨土地使用权的受让主体，可以保留取得方式，但是在法律上，依然是国家行使所有权，重新以划拨的方式配置了土地。
1.3集体划拨土地使用权的转让。
1.3.1集体划拨土地使用权的内在涵义。根据《中华人民共和国土地管理法》，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。集体有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。在此，使用集体土地的单位和个人享受的集体土地使用权，“确定”的行为涵义就是取得的方式为划拨，就形成了集体划拨土地使用权。
1.3.2集体划拨使用权转让前置程序。按照目前的法律制度提供的途径，并且这样的途径在可实施情况下，先将集体土地征收为国家所有，再按照国有土地出让和转让的法律程序进行转让，从而间接实现集体划拨使用权转让。这里的转让实质含义只能是前一主体让出土地使用权，后一主体得到使用权，但前者让出的土地使用权与后者得到的使用权在性质和类型上迥乎不同，有时还可能附带性出现用途的变更。此过程中，涉及的民事主体有转让方、受让方、集体土地所有者、出让方，另外还有实施审批行为的行政主体。这里所要提及的是转让前置程序的例外，就是当时受让方是符合使用集体土地使用权的主体时，实质上就成了纯粹地面上建筑物、构筑外等的转让，集体使用权的被所有者重新予以了相应的配置，只须转让方、受让方、所有者三方依法合意即可，在受到申请时，法定的行政主体予以备案，而没有审批的必要。
1.3.3集体土地所有权征为国有的方式。集体土地所有权征为国有，主要有强制性和非强制性两种方式。征收是属于强制性的方式，根据《中华人民共和国物权法》，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行，以及如此等有关条款，可以认定征收土地具有强制性；征购属于非强制方式，但法律对征购的概念与实际应用鲜有提及，笔者认为，非直接公共利益的需要或非公共利益的需要，将集体所有的土地征为国有的，属于土地征购行为，属于较为平等的民事主体关系行为。
二、对应土地使用权转让程序的计税依据
2.1国有出让土地使用权转让中的计税依据。
根据《契税暂行条例》、《契税暂行条例实施细则》及财政部、国家税务总局《关于契税征收中几个问题的批复》[财税[1998]96号]规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额加行政事业性收费计算缴纳契税。所以国有出让土地使用权转让时，税收机关和作为协助执行机关的国土资源管理部门或出让人要求土地受让人提供税收价值构成依据时，主要应当包括出让金收据、转让前的纳税收据以及其他一切行政事业性收据。在转让时，没有成交价格或成交价格明显偏低，则应根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】的要求，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。当然第二种情况需要税政机关专业人员熟练完成基准地价在具体宗地条件下的价值转换工作，否则，会因忽视容积率、时点、宗地个别条件等引起的价值差异而导致税负的不公平。
2.2划拨土地使用权转让中的计税依据。
根据财政部、国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》【财税[2004]134号】，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
所以国有划拨土地使用权的转让，其划拨价格在转让方、受让方之间转移，其交易价格是计税的价值依据；但同时出让手续时发生了出让人与受让人之间的交易行为，计税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。因此在直接出让土地使用权给受让方的情况下，受让实际纳税的计税依据依然是全部土地价值。如果直接出让给转让方，此时，还没发生划拨土地使用权价格的交易，转让的纳税依据是应补缴的土地出让金加其他出让费用。直接补办出让手续给转让方还是受让方，纳税程序是有所差别的。
2.3集体土地使用权转让中的计税依据。
集体土地使用权转让有两种情形，一是不符合使用集体土地的受让者，按照征地前置程序实现转让、受让行为的，按照上述出让和转让程序计算计税依据，二是符合使用集体的受让者，按照集体土地使用权依法另行配置的程序，实现“转让、受让”行为，这个程序中，因为是非交易行为，依法不属于征税范畴，交易者所以缴纳的只是房屋建筑物、构筑物、附着物等的契约税。
三、结论。
在现行土地产权制度下，涉及土地使用权转让的法律、法规、规章众多，法律体系复杂，形成了不同土地使用权权性质、类型，其转让所以适用的法律、法规和程序比较专业化，国土资源管理部门必须率先熟练掌握，才能很好的协助税政机关正确征税；税政机关只有根据国土资源管理方面的法律、法规并结合税收的方面法律、法规、规章、以及规范性文件配套适用，才能很好地把握不同的土地使用权流程的环节、弄清交易过程环节的计税依据所包含的价值内涵，才能做到纳税与否正确、纳税依据客观，体现土地使用权转让税负上的社会公平。
参考文献
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房地产评估法律依据范文6
一、核发拆迁许可证
法律依据：
1．《城市房屋拆迁管理条例》第七条：拆迁房屋的单位申领房屋拆迁许可证时，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁行政管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）用于房屋补偿的房源证明；
（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿资金存储证明。
市、县人民政府房屋拆迁行政管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查对符合条件的，颁发房屋许可证。
2．《**市城市房屋拆迁管理条例》第十条：拆迁房屋的单位申领房屋拆迁许可证时，应当向房屋拆迁行政管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）用于房屋补偿的房源证明；
（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿资金存储证明。
属政府确定的土地储备项目以及其他搬迁项目的，申领房屋拆迁许可证时，应当提交政府有关批准文件和前款第四项、第五项、第六项资料。
房屋拆迁行政管理部门应当自接到申请材料之日起三十日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，应当书面通知申请人并说明理由。
拆迁房屋的单位在申领房屋拆迁许可证前，应当在拟拆迁区域公示规划方案、拆迁补偿方案，征求被拆迁人的意见。
行政处罚（共6项）
一、未取得房屋拆迁许可证的
处罚种类：责令停止拆迁、警告、罚款
法律依据：
1．《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条：违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
2．《**省城市房屋拆迁管理条例》第四十五条：违反本条例规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁行政主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以一万元以上十万元以下的罚款：
（一）单位或者个人未取得房屋拆迁许可证，擅自拆迁的；
（二）拆迁人擅自改变拆迁范围和期限的；
（三）单位或者个人委托未取得拆迁资格证书的拆迁单位进行拆迁的；
二、以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的
处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、罚款
法律依据：
《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条：拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
三、未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的
处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、责令停止拆迁、警告、罚款
法律依据：
《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条：拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
四、委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的
处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、责令停止拆迁、警告、罚款
法律依据：
《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条：拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
五、擅自延长拆迁期限的
处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、责令停止拆迁、警告、罚款
法律依据：
《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条：拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（三）擅自延长拆迁期限的。
六、转让拆迁业务的
处罚种类：吊销房屋拆迁许可证、责令停止拆迁、警告、罚款
法律依据：
《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条：接受委托的拆迁单位违反本条例的规定让拆迁业务的由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
行政征收（共1项）
一、拆迁管理费
法律依据：
1．《**省城市房屋拆迁管理条例》第十一条：拆迁人必须按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，并按照有关规定缴纳拆迁管理费。
2．《**市人民政府关于贯彻实施〈**市城市房屋拆迁管理条例〉有关问题的通知》（青政发[2000]121号）
行政确认（共3项）
一、项目拆迁计划
法律依据：
1．《**市城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款
2．《关于城市房屋拆迁行政管理权交接的备忘录》
二、拆迁补偿安置方案的审查
法律依据：
《**省城市房屋拆迁管理条例》第三十条：拆除的房屋存在产权、债务纠纷的，由当事人协商解决；在拆迁公告规定期限内未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报县级以上人民政府房屋拆迁行政主管部门批准，并办理证据保全手续后，可先行拆除；待纠纷解决后，按照本例第二十二条、第二十三条的规定给予补偿。
三、对拆迁人与群众签定的意向书进行确认
法律依据：
1．《城市房屋拆迁管理条例》第二十九条：拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
2．《**市城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款
3．《关于城市房屋拆迁行政管理权交接的备忘录》
行政裁决（共1项）
一、对拆迁纠纷进行行政裁决
法律依据：
1．《城市房屋拆迁管理条例》第十六条：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁执行。
2．《**省城市房屋拆迁管理条例》第十六条：拆迁当事人在公告规定的期限内达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁行政主管部门调解或者作出裁决。拆迁人或者被拆迁人是批准房屋拆迁行政主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可在裁决通知书送达之日起十五日内向人民法院。诉讼期间拆迁人已给予被拆迁人补偿、安置或者提供周转房的，不停止拆迁的执行。但法律、法规规定停止执行的除外。
3．《**市城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款
4．《关于城市房屋拆迁行政管理权交接的备忘录》
其他具体行政行为（共5项）
一、拆迁委托合同和拆迁补偿安置方协议的备案、拆迁档案的管理
法律依据：
1．《城市房屋拆迁管理条例》第十一条：拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
2．《**省城市房屋拆迁管理条例》第十五条：在公告规定的拆迁期限内，拆迁当事人应当按照本条例的规定就拆迁补偿或者安置等事宜签订书面协议。
协议应当明确补偿方式、办法、数额，安置地点、面积，搬迁期限、过渡方式及违约责任等。
协议签定后，应当报房屋拆迁行政主管部门备案。
3．《**市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条第二款
4．《关于城市房屋拆迁行政管理权交接的备忘录》
二、评估委托合同的备案
法律依据：
《**市城市房屋拆迁管理条例》第四十一条第二款：拆迁人应当与选定的房地产评估机构订立拆迁评估委托合同，并自拆迁评估委托合同签订后十五日内，报房屋拆迁行政管理部门备案。
三、责令改正
法律依据：
《**市城市房屋拆迁管理条例》第四十五条：对在房屋拆迁过程中违反本条例规定的单位和个人，由房屋拆迁行政管理部门责令改正，并依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以处罚。
四、责令停止拆迁恢复原状
法律依据：
《**市城市房屋拆迁管理条例》第四十六条：拆迁人在拆迁期间，违反本条例第十七条规定的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状；给被拆迁人、房屋承租人造成损失的，拆迁人应当依法予以赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
五、对延长停办期限进行审核批准
法律依据：
《**省城市房屋拆迁管理条例》第十三条：拆迁范围确定后，房屋拆迁行政主管部门应当通知有关部门，在拆迁范围内暂停办理下列事项：
（一）公安机关办理的迁入居民户口或者居民分户。但因出生、军人复员转业退伍、婚姻、大中专毕业、刑满释放等确需迁入户口或者分户的，经县级以上人民政府批准后方可办理。
（二）城市房屋、土地管理部门办理的房屋、土地使用权买卖、交换、赠与、租赁、抵押、析产等手续。但人民法院或者仲裁机构生效的判决、裁决执行的除外。
（三）规划、建设部门办理的房屋新建、改建、扩建和装修等批准手续。
