前言：中文期刊网精心挑选了商业地产的税务筹划范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
商业地产的税务筹划范文1
摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。
关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划
房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。
一、投资性房地产的利弊分析
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：
1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。
2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。
3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（一）投资性房地产会计核算的计量方法
新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。
（二）租金收入的筹划
1.将出租业务策划为承包业务
房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。
2.租金收入分解为其他形式
如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。
案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。
筹划前公司需要缴纳的税金如下:
营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。
房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。
企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。
筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。
由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。
参考文献：
[1]章颖凌,常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划.会计之友.2010(11).
商业地产的税务筹划范文2
F23
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）23015901
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。2013年8月1日，“营改增”范围已推广到全国试行。2015年是“十二五”最后一年，按照部署，“营改增”将在今年完成，“营改增”要扩围到建筑业、房地产业、金融保险业和生活业四个行业。房地产业作为第三产业的重要组成部分，对于实施“营改增”后税负会如何变化，房地产企业该如何应对这项改革，这些问题值得深入探讨。
1 “营改增”改革的理论依据
1.1 税收效率原则
税收效率包括税收经济效率和税收行政效率。税收经济效率指的是税收不应对经济运行产生影响，从理论上说，税收应具备“中性”身份。实际上任何税种都会对经济运行产生影响，只是产生的影响程度不同而已。与增值税仅就增加值征税相比，营业税重复征税的现象十分严重。税收行政效率指的是征税成本的最小化和征税简便易行。征税成本包括税务部门的征收成本，比如税务人员的工资、税务机关的办公费用、发票印刷费用等；也包括纳税人的纳税成本，如申报费、咨询费、税款核算成本等。两税并存会增加税务人员核查税款的工作量，也会迫使兼营销售商品和提供劳务行为的纳税人分开记账、分别核算税款，增加管理成本。
1.2 税收公平原则
税收公平原则要求税收保持中性，也就是同等对待所有纳税人，以便创造一个合理公平的税收环境，促进企业公平竞争。对于客观上存在的一些不公平因素，如资源禀赋差异等，还需要通过差别征税实施调节，以创造大体公平的竞争环境。营业税按照营业额全额征税，并没有考虑到纳税人的盈利情况。无论纳税人经营盈利与否，只要发生了营业额就要征税，这对不同盈利情况的企业是不公平的。而增值税仅就增值额征税，将企业的成本、收益都纳入到税额的计算中，商品的盈利是税款的主要构成部分。因此，增值税较之营业税能更好地体现税收公平原则。
2 营改增对房地产企业税负的影响分析
2.1 建筑安装成本抵扣较为困难，房地产开发企业税负较高
建筑施工是房地产的上游企业，受营改增的影响会波及到房地产开发企业。主要是无法取得或者部分取得建筑行业的增值税发票，导致房地产开发企业税负较重。主要原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值税发票，目前建筑材料一般由小工厂、杂货店、私人企业供应，劳务主要是由农民工承担，本身就没有什么进项税额，如果征收11%的增值税销项税额，这些小的微利企业税负高昂。国家又没有出台相应的抵扣标准，导致房地产开发企业可抵扣额较低。
2.2 土地出让金（土地成本）是否可以抵扣尚不明确
成本结构是决定房地产开发企业营改增税负高低的关键。房地产业在实施营业税改征增值税后，房地产开发企业的税收是增加还是减轻关键在于土地出让金即土地成本的抵扣问题。若土地购置费用可以抵扣，则解决了房企进项抵扣的主要问题。在房地产开发成本中，建筑安装成本、土地成本、财务费用相对较大。依据现行政策，土地成本不能抵扣，这就使那些高额拿地的房地产开发企业高额纳税，对于一线城市的房地产开发企业影响较大，三四线城市房地产土地成本占总成本的比重相对较低，实施营改增后，如果抵扣建筑成本，税负可能会比目前相对较低。从长远的角度分析，通过营改增的改革，可以使房地产开发企业放弃高价土地，转向低成本的土地，有助于土地价格的理性回归。
2.3 房地产开发企业现金流将受到影响
房地产开发多以项目运作，一般采取预售的方式进行销售，预售取得收入后就必须预先缴纳税款，由于建筑成本、财务成本随着建筑工期而增加，这就需要房地产开发企业前期垫付大量的增值税销项税额资金，占用了房地产开发企业的资金流。等年度结束后，根据发生的各项原始成本进行增值税进项税额的核算，抵扣销项税额。
2.4 政策尚不明朗，过渡阶段房地产开发企业税务风险较大
当前房地产开发企业面临着购进原材料相对较少，但广告、市场营销费用较高，抵扣少、税负重的问题。2015年将启动房地产领域的营改增改革，根据相关建议，房地产行业的增值税税率可能暂定为11%，主要是根据我国房地产业年均增加值占总产值的比重，在此基础上测算销项税、进项税，比较实行营业税改征增值税前后企业税负的变化，确定此税率。在过渡期间，在售房地产项目缺少相应的政策指导，如项目已竣工，但部分商品房还未销售，销售款如何缴纳税费等，已销售房地产项目，后又退回重新销售的如何处理等等，房地产开发企业面临的税务风险较大。
3 房地产企业相应纳税筹划建议
3.1 加强增值税发票管理，及时取得相应可抵扣发票
实施营改增后，房地产开发企业要加强增值税发票的管理和使用。实施专人保管和专人开具。要提高内部管理水平，加强税务知识的学习和培训，加强对材料的采购过程中票据的管理，加强与建筑企业的沟通协调，及时取得增值税发票和相应抵扣票据。房地产施工领域竞争激烈，建筑企业难以通过提高承包价格将营改增所承担的税负转嫁给房地产开发企业，这就会从工程质量上来转嫁税务风险。这就要求房地产开发商要选取就有正规资质的，符合增值税纳税人资格的施工企业，在确保工程质量的同时为将来自身增值税的抵扣创造条件。
3.2 规范财务管理和会计核算，梳理相关经济活动
要进一步梳理相关业务流程，找准相关风险控制点，对于土地、施工建设、融资等环节，对于可抵扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财务管理、筹资管理、融资管理和预算管理，围绕营改增进行科学管理筹划，找准控制点，进一步降低企业税负。适时将部分业务进行服务外包，合理实现税务筹划，有效实现税费的转移。房地产开发企业实施营业税改征增值税后，相关会计科目的设置和账务处理程序将比原来复杂，要提前对财务会计人员进行培训，优化财务核算，对内部业务系统、财务核算系统进行优化升级。提前做好申报程序上的准备，按时纳税申报，依法提报各项会计材料。税务筹划应具备可行性，房地产开发企业要充分结合自身实际，确保满足实施筹划方案的条件。房地产开发企业所处的环境和税收政策法律法规都不是一成不变的，财务税务人员应及时关注相关政策的变化，利用好税收政策，让税收筹划方案保持一定的灵活性。
3.3 商业地产和住宅项目同时开发，满足客户需求
房地产开发企业要多角度看待产品多样化的问题。商业地产需求量较大，定价权多掌握在开发商手中，而且商业地产的消费者通过获得地产的增值税发票，可以进行抵扣，降低税负，所以房地产开发企业可以通过增加面对企业客户的销售，转嫁部分高额税负，降低相关成本。房地产开发企业要利用营业税改征增值税，实现自身的转型升级，优化产品结构和种类，向多业态发展，降低税务风险。
商业地产的税务筹划范文3
【关键词】房地产企业；土地增值税；纳税筹划；加强对
自2000年以来，我国房地产行业表现出了几次大起大落，尤其凸显在房价的涨跌中。导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个因素。房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重要税种，它税率高、税负重。2007年2月，房地产企业土地增值税由先前的“预征制”转为“清算制”后，使某些房地产企业利润受损，资金链受到更大考验。因此加强对土地增值税的纳税筹划，对减轻房地产企业的税收负担、改善其经营环境具有重要的作用。本文试就房地产企业土地增值税的筹划现状、筹划方法以及如何进一步加强筹划的对策谈些看法。
一、房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
纳税筹划是指企业在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对自身经营活动和投资等涉税事项作出事先安排，达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化目标的一系列活动。纳税筹划的形式有多种，本文的纳税筹划主要指企业利用税法规定不完善进行的非违法的税收筹划以及利用税法特例进行的节税筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有如下经营特征：（1）开发产品的单件性及不可移动
性；（2）开发建设周期长、投资数额大、经营风险高；（3）开发经营业务的复杂性。经营业务内容复杂、涉及面广，经济往来对象多，因此开发经营必须具有计划性。
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依据规定的四级超额累进税率征收的一种税。增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去扣除项目金额后的余额。扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用等。
近几年来，为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，国家陆续出台了对房地产业的宏观调控政策，使房地产开发企业的经营环境发生了不小变化。如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，增加营业利润，实现利润最大化，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义。因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得迫在眉睫。
二、房地产企业土地增值税筹划现状
土地增值税自开征以来，总额虽不大，增长速度却很快。1994年～2006年全国土地增值税平均增长速度91.27％，2006年～2008年全国土地增值税收入从231亿增长到537亿元。虽然增长速度很快，但是与房价的增长、房地产销售收入对比，征税过程中存在的漏洞还非常巨大。清算工作障碍重重，不少地方政府出于政绩和效益考虑，在清算意愿和执行力度方面存在问题。再加上土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想。
从房地产企业角度看，随着房地产行业的快速发展，与之配套的税收法律法规日趋完善。近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，使许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
1．过去大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，
以房地产进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。然而，2006年3月颁布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）中明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
2．以前许多房地产企业将开发的部分房地产转为自用
或用于商业地产，把该部分房产的产权办到自己名下，从而免交土地增值税。但根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3．以前可利用借款费用资本化进行加计扣除，减少土地增值额。但根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
三、房地产企业土地增值税纳税筹划方法例释
（一）利用土地增值税征税范围进行节税筹划
1．利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发企业可以充分利用此项政策进行纳税筹划。
2．利用代建房节税。房地产的代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，此项收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
（二）利用销售收入进行纳税筹划
1．分散营业收入筹划法。房地产企业所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果有可能分解房地产销售价格，降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可将装修作为单独业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。
例如：某房地产公司出售一栋总售价为1000万元的商品房，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。土地增值率为：600/400×100％=150％。应当缴纳土地增值税：600×50％－400×15％=240（万元）。
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同。房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400/300×100％=133％（其中装修费用属于劳务收入，应征营业税，不用缴纳土地增值税），应该缴纳土地增值税：400×50％－300×15％=155（万元）。
2．合理定价筹划法。税法规定：纳税人建造、出售普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20％，应就其全部增值额按规定计税。因此可以充分利用20％这一临界点的税负效应进行筹划。
例如，某房地产公司建成并待售一栋商品房，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该商品房，支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7％，教育费附加为3％，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的比例为10％。
筹划过程如下：除销售税金及附加外的可扣除的项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）。第一，公司要享受起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848=1837.264万元（设全部允许扣除的项目金额为A，销售的房价总额为X，相应的销售税金及附加为：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，处于征免临界点时X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。当价格定在1800-1837.264万元之间时，获利将逐渐增加，但都要小于306.2万元。
第二，公司要适当提高售价，则提高的价格至少要大于138.853万元（1430×0.0971）（设提高价格Y单位，企业欲使提价后带来的收益突破临界点时，必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时的售价，可以解得Y＞0.0971A）。即总房价至少要超过1976.117万元，提价才会增加总收益，否则提价只会导致总收益的减少。所以，当同行业的房价在1800～1900万元之间时，公司应选择1837.264万元作为自己的销售价格，使自身的房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大的利润。当然，如果公司能以高于1976.117万元的价格出售该商品房的话，所获利润将会进一步增加。
通过以上案例进一步说明，在出售普通标准住宅问题上，企业是完全可以利用合理定价的方法，使自己保持较高的竞争力，又可使自己获得较佳利润，但不可盲目提价，有时较高的价格所带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。如在上述纳税筹划案例中，1830万元的售价能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5％），而1840万元的售价只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），虽然售价提高了10万元，利润却减少了83.19万元。
3．不同增值率房产是否合并筹划法。由于土地增值税适用四档超率累进税率，其中最低税率为30％，最高税率为60％，如果对增值率不同的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发企业同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除金额为200万元；销售B房产取得收入400万元，允许扣除项目金额为100万元。
第一，分开核算时：A房产的增值率=（300－200）/200×100％=50％，适用税率30％；应纳土地增值税为：（300－200）×30％=30（万元）；B房产的增值率=（400－100）/100×100％=300％，适用税率60％；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元。
第二，合并核算时：两幢房产的收入总额为：300＋400＝700（万元）；允许扣除的金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）/300×100％＝133.3％，适用税率50％；应纳土地增值税为：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）。通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的。从上例可以看出，由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。
（三）利用扣除项目进行纳税筹划
1．利息费用筹划法。房地产企业在开发业务中，一般都会发生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳土地增值税产生很大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按银行同期利率计算的金额；其他房地产开发费用（房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5％以内）），按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5％以内计算扣除。
第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用（房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10％以内）），一并计算扣除。
以上两类计算扣除的具体比例，由省级人民政府具体规定。这项规定为纳税人筹划提供了机会。房地产企业在进行房地产开发时，如果第一种情况利息支出大于第二种情况计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
例如，某房地产公司开发一批商业用房，支付地价款600万元，开发成本1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又该如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5％和10％。
筹划过程如下：首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出。但要注意的是，税法中允许扣除的利息支出应严格按《企业会计准则——借款费用》规定的核算利息支出，不按规定核算一律不得扣除。
2．充分加计允许扣除项目筹划法。为了抑制对房地产的炒买炒卖行为，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20％加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。因此，当非房地产开发企业欲进入房地产行业时，应考虑新设一个独立从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的节税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的筹划。
四、进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
（一）加快完善对房地产企业土地增值税的征收管理
1．要进一步完善房地产税制，科学设立税种，合理确立土地和房地产业税负。变“多税调节”为“主税调节”，彻底解决税种之间相互交叉和重复的问题。同时，要简化土地增值税的清算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调节功能。
2．要健全房地产评估机构，完善房地产评估规程，及时为税务机关征税提供真实可靠的评估材料。税务部门要加大对房地产业税源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理办法，落实土地增值税预征管理措施，理顺征收管理秩序。
（二）加大土地增值税清算工作力度
1．各地应强化房地产税收的一体化管理，强化相关政府部门对土地增值税征管工作的配合。
2．尽快建立一套简便易行的土地增值税清算实施办法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间、方法。
（三）房地产企业应树立正确的纳税筹划观
1．应坚持依法原则。在不违背国家的各项法律法规的前提下，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划。
2．应注重战略筹划。房地产企业的纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程，企业在决策时要注重规范性、战略性的筹划，切不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此在纳税筹划时，管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，也要关注企业经营和战略管理的各个方面。
参 考 文 献
[1]江为凤．房地产开发企业的纳税筹划分析[J]．时代经贸．2008（19）：104～105
[2]李文．土地增值税纳税筹划——以房地产开发企业为例[J]．会计之友．2010（4）：40～42
[3]王小玉．房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J]．经济研究导刊．2010（2）：87～88
[4]张玮．浅谈房地产企业土地增值税税收筹划[J]．财会之窗．2010（5）：173～174
商业地产的税务筹划范文4
建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。
建筑施工企业承接的是先有买主(即客户)，后有标的(即资产)的建造合同。在建设中，按客户(建设单位)的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。
项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。
为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。
二、上下游企业
建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位(包括了房地产开发企业)，上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、(部分)材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。
三、行业特点
房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成整合工作。在内，单从房产公司的部门(人员)设置看，真可谓麻雀虽小，五脏俱全。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。
而建筑施工企业具有生产型特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。
四、纳税主体
由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在营改增前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是项目，日常工作中更关注项目的开票金额、收入、回款。
在营改增后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个混合体，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。由于房地产企业在营改增前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房产开发公司或子公司(也有用分公司形式，按子公司方式纳税的)，在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以企业为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。
五、适用税收征管文件
房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。
六、税种与税负
建筑施工企业的主税种是流转税(营改增前是营业税，营改增后是增值税)，企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税(营改增前是营业税，营改增后是增值税)，土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。
土地增值税依据增值额占(税法认可的)成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能吃掉房产公司大部分的项目利润。两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。
七、税务筹划的作用
税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。
由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。
而房产开发企业由于土地增值税计算上，在(税法准予的)扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。
在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。
八、经济合同类型
建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同，房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、(甲供材/设备)采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售(预售)合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。
九、营销推广费用
在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、挂靠又分包方式，让拿到项目的关系人分享了项目收益。
而房产开发公司的营销推广费用可以说是金额大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。
十、财务核算方面
(一)财务核算的集中程度
由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。
(二)成本的计划与控制方式
建筑施工企业是签订建造合同，在合同范围内管理成本。多采用定单成本计算法，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用项目全成本管理，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响;项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。
(三)经营成果的确认方式
商业地产的税务筹划范文5
万历年至今，汉正街历经无数风雨，承担了无数的意义、希望以及责备。而今，面临搬迁的汉正街地下，建起了一个新的商业项目。这条由人和商业公司开发运营的地下商城“地一大道”，以新兴商业地产模式的身份高调进驻江城，至今营业已过半载。对于这条汉正街的“地下延续”，猜测、疑问和期待，在汉正街命运的十字路口，纷沓而至。
不能承受的名称之重
“汉正街”是什么？这是一个同许多人生存息息相关的商业综合体，是一种武汉式消费观念与生活观念的集中体现，甚至是大武汉的一个代表符号。某种程度上说，汉正街就是武汉的缩影，是武汉这个城市的具象化表现。
这是一条处在转型阵痛期的街道，需要舍弃小商品批发的模式转变为高档的品牌零售商业街区；这个亟待发生种种变化的城市，浓厚的草根市民气息需要转变成精英化的大都市气质。
对汉正街更为现实的考量，来自于那些和汉正街休戚相关的商户们。原本在汉正街做服装生意的康沁芳在得知汉正街要整体搬迁的消息后，卖掉了她的地面店铺，重新在“地一大道”租下一家店铺。“汉正街搬到黄陂那边去了，那么偏，不会有人去逛，我们散卖衣服的还怎么卖？”康沁芳这样说，“但是地面上都是卖牌子货的呀。上面那个汉正街又不是原来的汉正街了。”
像康沁芳这样想的商户还有很多。汉正街的品牌化、大型化、高端化必然会挤压这些中小商户原本的生存空间，而汉正街已经做了一个艰难的抉择。在现代化的高档商业区带来的形象、发展空间的提升和保持传统商业模式和传统形象所带来的稳定资源之间，它选择了前者。现在，“康沁芳们”也要作出选择了：随着汉正街转型而转型做大型批发或者品牌分销？放弃经营多年的熟悉领域，改行投资别的领域？还是寻找一个新的避风港，维持现状？
“老鼠街那里的东西质量的确不行，要变是对的。”康沁芳温和地说。对于“康沁芳们”来说，这无异于被迫重新选择人生的道路和生存的方式。尽管面对被迫进行的选择，“康沁芳们”还是能以他们的善良理解汉正街转型的无奈与艰难，默默承受汉正街转型时他们必然会承受的代价。只是，他们想小心翼翼地问一个问题：如何才能让他们在这次选择中所承受的风险降至最低？
这一切的艰难与被迫，对于开发“地一大道”项目的商业地产公司人和商业控股有限公司却是另一个契机。自1993年人和公司在哈尔滨获政府批准，将人防工程改造成为地下商场以来，其资本扩张速度已足以支撑它在经济动荡、地产业全面萧条的2008年依然逆流而上，在香港联合交易所上市。“人和地下商业街模式”是一个商业地产的奇迹，这个奇迹建立在高效率的资金回收、较低的前期投资成本、巨大的政策性风险、不可复制的人力资源优势以及跑马圈地式的扩张之上。
在汉正街搬迁的消息确定之前，风闻而来的人和便已经启动了武汉的“地一大道”项目。早在2009年7月，武汉“地一大道”项目就已经破土动工，12月9日开盘认购。在即将搬迁并转型成为大型批发市场的汉正街与汉正街原址上建立起的高档商业街之间，武汉“地一大道”似乎看到了另一种不同的诉求。“地一大道就是做零售和小批发的，这一块儿现在只有我们在做。”人和公司招商人员余鸿这样说，“地面上的是高档的品牌，黄陂那儿太远，从市中心坐车过去要两个多小时呢。汉正街的老商户当然应该在我们这儿设个门店的，总要留住老客户嘛。”
利用区位优势接收汉正街原本的中小商户，同时也接收当前汉正街的目标消费人群和市场，最后接收汉正街的形象、汉正街在武汉的影响力……这就是武汉“地一大道”的构想，但这种构想在还远远未实现的同时，却已变成了武汉“地一大道”的核心宣传策略。
“老鼠街是汉正街要搬迁的第一条街，老鼠街搬迁之后，我们会对外宣称老鼠街已经整体搬到我们商场里来了。”余鸿说，“其实他们（老鼠街的中小商户）来不来对我们影响不大，但是公司就是计划要对外那么宣传。”
汉正街的搬迁却没有人和公司和投资武汉“地一大道”的中小商户所想象的那么顺利。按照搬迁计划的第一步，今年六月必须将老鼠街整体搬迁完毕。而记者发现，在四月下旬，老鼠街仅仅只有了搬迁的迹象，多数店铺还在照常营业。“汉正街不是还在这儿吗？”周日下午，记者在汉正街头随机调查的时候，问及为何不去“地一大道”？一位消费者这样反问。
概念热，现实冷
但不可否认的是，“汉正街地下延续”这一概念在目标群体即中小商户中的炒作非常成功。武汉“地一大道”一跃成为江城最具潜力的商业地产项目，2009年12月，万人认购的场面引起了媒体强烈的关注。2010年6月，武汉“地一大道”开始试营业，8月开始正式营业，时至今日，营业已有半年余。然而，除了开盘认购时的火爆，在接下来一年多的时间中，武汉“地一大道”似乎进入了沉寂期。
周日下午，记者刚刚进入武汉“地一大道”多福路入口，便感到“地一大道”生意萧条。内衣区的店铺有一半以上是关的，在约七百米的距离内，记者没有遇到一个顾客。“这里一般没什么人，”爱帝内衣直销店里的销售员刘青一脸无奈，“我还是要每天守在这里，公司在这里设了门店。不过上面大楼也设了一个，那里人很多。”
“公司本来考虑的是一种战略，”刘青也向记者解释了为什么公司不把两家相隔这么近的店合为一家，“开始觉得在这里设个门店还是很有价值的。毕竟上面要拆嘛，早晚都要转到下面来。现在不能赚钱，觉得以后说不定。公司大，也不在乎这一个店亏损。”
但在武汉“地一大道”，能真正做到“不在乎这一个店亏损”的，并没有多少。记者共走访了“地一大道”七个区域中的五个区域，发现70%以上的商铺均是无任何品牌的中小零售商铺，或是低档品牌的加盟店。
“他们（人和公司）已经给我们缓交6个月租金的优惠了，但是现在这种样子，我耗不起。”想转让店铺的女装店主甘华这样表示。她从事服装零售业已六年，是武汉“地一大道”的第一批客户。“现在这半年不行，毕竟才开始做吧。在我看，起码要再做个两年这里才会好起来。不说别的，上面拆完就要一年多，拆的时候别人也不会来这里逛，等拆完了，这里才会火起来，可是我耗不起了。”
正如甘华所说，记者也在武汉“地一大道”地面入口附近抽查了一小部分消费者。这些消费者中，只有40%的人曾去过“地一大道”。有34%的消费者认为，地面上还未搬迁的汉正街就可以满足他们的消费需求，并没有必要进入地下的“地一大道”去进行同样的消费。在还未继承到“汉正街”之名所带来的固定资源和市场的时候，没有搬迁的汉正街却横亘在了“地一大道”和市场之间。对于“地一大道”及入驻其中的中小商户来说，只能期待政府的搬迁效率，期待时间将这片“障碍”彻底瓦解。
“我们现在和上面做生意的心态完全不一样，”康沁芳说，“我们肯定是想他们早搬，他们呢，肯定想的是好好考虑下。因为政府现在给他们的条件很优惠，甚至可以让他们去北湖万达那边做生意，也就是想让他们顺顺利利的搬走。”
汉正街的搬迁像是悬在一切与之相关的人们头顶的达摩克利斯之剑。时间久一点，汉正街的整体搬迁便较为稳妥和顺利，对于社会的稳定、汉正街的发展，都有着相当大的好处。“我们也理解，对政府来说，老鼠街的搬迁是一个例子。只要老鼠街能顺利搬迁，后面的依这个例子就行了，所以老鼠街的搬迁急不得。现在和谐社会嘛，政府肯定希望这个事很顺利。”余鸿说。
但是对于选择入驻武汉“地一大道”中小商户，时间的伤害却是直接性的。在等待市场和他们之间障碍瓦解的时间里，他们承担着日复一日的亏损，而他们中的很多人是依赖着自己这个唯一的铺面生存的。于是，这种资金的时间性耗损使得更多的中小商户选择退出。“毕竟对于我们来说，亏不起了。”甘华无奈地说。
其实这种亏损不仅是来源于尚未搬迁的汉正街所固有的竞争力以及消费者对汉正街所产生的消费偏好和惯性。事实上，人和公司为了维持自身的品牌和形象，对中小商户并没有采取完全放任的态度，而是试图进行管理。在商品的质量上，武汉“地一大道”是有着一定的限制的。“我们的衣服都是广州那边的，或者浙江那边的。老鼠街的都是‘汉货’，那质量，大家都知道的。”康沁芳笑言从前还未经营女裤生意时，曾在老鼠街购买过一条牛仔裤，不到半天裤缝的线就断了。“那就是典型的‘汉货’，是那种家庭妇女自己带回家随便缝两针弄出来的。”
但商品质量上的限制反而使得中小商户的亏损更大了。康沁芳的店铺是所在街区公认生意最好的，在采访的两个小时中，她共成交了5笔生意，但她仍然每月亏损。“我周围的（店主）都说我喊不起价，他们倒是喊高了，但是他们没生意啊。”康沁芳的店铺中，价格超过60元的单件女装几乎不存在。“像那些年轻的小姑娘，在上面逛熟了，这些衣服大概是个什么价位她们心里都有数。我这里又不是品牌，你喊个一、二百，人家肯定不肯买啊，经常还价的时候就说：‘我在老鼠街看到过一样款式的，那里价比你这低，我去那儿买。’不是品牌的货，只能卖个新潮，又不敢放在这等到换季处理掉，亏得更厉害，最后不亏太多也就卖了。”
劣币驱逐良币的效应使得“地一大道”维持自身品牌和形象更加困难，也使得中小商户为此承担了每笔商品成交中的亏损。同样大量的经营非品牌的中小型商品零售，在普通人的眼中，武汉“地一大道”和汉正街并没有什么区别。更何况，武汉“地一大道”一直在为合法继承汉正街之“名”而努力宣传。这种“名”的继承给武汉“地一大道”附着的形象，便是“汉货”所给人一贯的质量低下、价格便宜的印象。这个小商品销售的泥潭，温州踏进去过，汉正街同样踏进去过。温州走出来了，汉正街正在走出来。而武汉“地一大道”，真的做好了应对它的准备吗？
“地下汉正街”的虚与实
面对生意清淡、中小商户亏损的困局，武汉“地一大道”也在寻找出路。在对中小商户暂缓征收租金的同时，人和公司也出台了商场管理办法，强制与其签订3年出租店铺合同的中小商户每天必须达到一定的营业时间，否则就会扣取签订合同时商户所交纳的押金。公司方面也雇佣专人每日早晚巡查店铺开门状况，被商户们戏称为“点卯”。
“其实我们挺理解的，本来就没人气，我们要是因为亏损，都不开门，那商场就会显得更没人气，生意会更难做，以后没人愿意逛这里，也没人愿意来这里做生意，他们（人和公司）也没办法继续租这里的店。但是很多人都只是应付下‘点卯’，因为他情愿关着门，一天也只亏损个租金和押金，他在别的地方找事情做，或者在别处开店子，把这笔钱补回来，总好过在这里守着。”甘华给记者算了一笔账，10平米的店铺，一天的租金、电费、生活费、误工费等加起来超过300元，而一天的租金加上人和方扣除的押金也不到200元。
这种管理办法在信息不对称的情况下很容易失去效果。长期的品牌、自身的形象对中小商户来说并没有太大的约束力，他们对人和公司的形象和品牌并不天然的负有责任。因此，中国房地产税务筹划网总裁李明俊先生在评价武汉“地一大道”的时候这样说：“这种商业地产本来就不适合让中小散户进驻。更何况，商业地产的风险还有结构性风险。”
事实上，商业地产与住宅地产的区别很大，限购令的出台导致投入住宅建设的资金减少，商业地产成了房地产商竞逐利益的新舞台。
但与传统的住宅房地产不同的是，“商业地产不是把房子建好了就可以赚钱的，需要你很好的经营才能赚钱。”在武汉“2011城市观点论坛”上，高和投资董事长苏鑫这样说，“商业地产的规模没有办法和住宅相比，而且商业地产的要求极其高，我们已经看到了一定的风险。”
苏鑫指出，商业地产的风险性主要源于两个方面。一个方面就是地产商将商业地产作为“短期的避风港”，而没有在认知上明确商业地产的高风险性。另一个方面就是“未来风险”的问题，“商业地产赚钱的核心是要有运营能力，同时还包括资产管理的能力，这两种能力才能够让商业不动产的价值不断的提升。商业地产的价值是由租金决定的，租金的高低是什么决定的呢？由运营能力来决定的。所以商业地产不是简单的认为只要地段好价格就可以高。”
与武汉“地一大道”开盘之时在广告宣传上的投资相比较而言，在试运营至今的时间里，“地一大道”出现在各大媒体上的频率并不多。记者在网上搜索后发现，网络媒体对于武汉“地一大道”的报道，七成都是描述2009年开盘时万人抢购的火爆场面，只有三成媒体报道2010年8月正式营业时人和公司主办的宣传性表演。而在这一时间点之后，几乎没有任何一家媒体对武汉“地一大道”有过只言片语的关注。
评价运营能力的指标有很多，广告宣传和形象推广能力无疑是一个重要的指标。在汉正街头，记者进行的抽查结果显示，有60%消费者没有去过武汉“地一大道”。记者发现，武汉“地一大道”的入口处通常只有一块一米多高的指示牌，位置并不显眼。好几位消费者在距离“地一大道”入口不到30米处向记者表示，完全不知道“地一大道”是什么，这类消费者竟然占到抽查人数的20%。
“他们（人和公司）也做过宣传，但是效果不理想，后来就没做了。”谈到广告宣传问题，甘华这么说，“要做也是为品牌门店做，不会为我们做统一宣传的。”实际上，从成本上考虑，商业地产运营商的确不可能为中小商户量身制作形象和宣传。而非品牌的商品零售行业内部也并没有对形象和宣传产生足够的重视，而中小商户限于自身成本，从商品到服务都没有自律意识。
但是，对于一家商场而言，没有一个精准的定位，没有长期的整体形象推广和宣传，仅仅依靠对中小商户进行不太有效的管理和约束，其真正的成长空间并不太大。“其实我感觉，他们（人和公司）都没有搞清楚自己的定位，只是觉得这个地段很好就宣传了，”康沁芳略带困惑地说，“他们到底是做品牌生意呢，还是做我们这种散户生意呢？是批发呢还是零卖呢？”
商业地产的税务筹划范文6
事实上，在高端财富管理行业内有一门必修课就是遗产规划，也叫做财富传承。简单讲就是如何在身前将财产通过各种方法或工具合理地安排给下一代。而子女教育虽然不是理财的范畴，但是对于高净值客户越发关注的需求，理财顾问也理所当然应该加强这方面的知识储备。
财富传承做的是更好地将有形资产传承给下一代接班人，而子女教育做的是更好的将对文化与社会的理解以及正确的人生观、价值观传承给下一代接班人。因此，两者不仅是相关的，而且是有形资产与无形资产的融合。大家常讲富不过三代，究其原因也无外乎未能做好以上两点，即财富传承者未能将有形财产合理地安排给下一代，财富继承者不具备良好的财富管理能力或良好的金钱观。
资产传承和子女教育可以分别称之为有形资产的财富传承和无形资产的财富传承。
有形资产的财富传承
明确比较具体的财富传承目标非常重要。
财富传承目标
有形资产的财富传承目标主要体现在3个方面。
合理的财富配比即财富的资产配置种类是否能够符合财富继承者未来的市场趋势，且能够被财富继承者很好地掌控。以房产为例，随着人口红利的消失，人口老龄化已经成为不争的事实，在未来每个家庭所拥有的房产数量将会上升，而随着年轻一代所占比例的降低，房产的需求将逐渐随之降低，因此在传承资产上有大量的房产就未必是明智之举。
合理的财富递延即财富是否能够根据财富继承者生命周期各阶段的需求合理地配置资产，实现资产的合理保护。很多案例表明，在继承者不具备对财产的打理能力时，过多的资产将会促使继承者出现过度消费或盲目投资的现象，而在真正需要运用资金时却捉襟见肘。因此能够将财富更好的按照继承者的各阶段需求递延提供，将会是更好的方式。
合理的避税虽然目前国内还没有开始征收遗产税，但是从大多数发达国家征收遗产税的趋势来看，国内未来征税的可能性是存在的，而且从各国遗产税税率来看，税负是相当高的。因此提前进行税务方面的筹划是未雨绸缪的长远之计。
财富配比的合理方式
根据配比的需求，首先要了解各类资产的属性以及未来的长远趋势，另外要看继承者对于哪些资产更有兴趣、更有掌控能力。
从资产属性来看，资产大致可分为实业股权（包括矿产资源、私募股权投资基金）、房地产（包括商业地产、房地产投资基金）、金融资产（现金类，如本币、外币；固定收益类，如各种债券或债券基金、融资类信托产品；权益类，如股票、股票型基金、证券私募基金；保险类）、商品资产（黄金、白银等贵金属以及期货市场各类品种）以及艺术品（如古玩、名人字画）等。
从各类资产与经济的相关程度来看，金融资产中的现金类、固定收益类、保险类与经济普遍呈现较低相关性，即无论经济好坏，这几类资产均会保持一贯的低风险属性以及收益的稳定性；而实业股权、房地产、金融资产中的权益类资产、商品资产以及艺术品均与经济呈现较高的正相关性，收益会随经济的波动而波动。因此，综合考虑未来经济形势以及财富继承人能力后，便可决定财富继承者持有两类资产的比例。合理的资产比例配置也将有助于财富继承者更好的掌控和使用资产。
财富递延的合理方式
继承财富就如同继承一个国家，如果皇位继承人是个年幼无知的小孩，怎能掌控一个国家未来的兴衰？因此合理的财富递延方式如能够有效匹配继承者各个阶段的需求，那么就能更好地将资产运用起来。可将资产按照继承者的年龄分笔提供，在满足继承者各阶段需求的前提下也能够有效规避各种不良问题的出现。
儿童时代的需求主要是日常生活开支、幼儿园、小学的各种费用等。青年时代的需求主要是日常生活开支、初中、高中、大学（含研究生）的各种费用等。这两类费用均可用预期通货膨胀率来模拟计算。成年后（这里指大学毕业后）的需求包括了自己及家庭的日常生活开支、创业的启动资金、结婚生子的费用、各类资产的投资以及继承人的财富传承规划资金等，该项资产实际可将传承总财富扣除前两项资产后全部纳入。
归纳起来，在继承者未成年时，仅提供继承者的基本开支，其余资产可进行其他投资行为，待继承者成年后将资产一并获取。
在国外已有较多的独立资产管理公司提供上述的信托服务，国内目前虽然没有现成模式，但也可在资产配置的设计下用保险及信托产品实现该功能。
避税的合理方式
国外更多的是利用遗嘱信托的方式规避遗产税，但在国内由于信托业未能真正开展遗嘱信托的业务，也只能依靠终身寿险及部分中长期信托产品实现遗产税的规避。随着越来越多的高端客户移民海外，客户也可选择国外的知名资产管理机构进行遗嘱规划。
无形资产的财富传承
要在确定传承目标的基础上正确选择实现方式。
无形资产传承的目标
一般来说有3大目标。
树立独立的人格、良好的人生观和价值观即如何让下一代从小就不依赖家庭，尽早养成独立的生存能力。树立正确的人生观、价值观，不拜金、不懒惰，有社会使命感。
培养企业家精神如果高净值人士本身就是企业家，即使不愿意再让下一代成为辛苦劳作的企业经营者，仅作为普通打工者立足于社会，但在坐拥巨额财富的条件下，如果没有一点企业家精神，其财富增值必将不能顺应社会发展，终将坐吃山空，从而出现富不过三代的局面。
提高继承人的财商财商是近些年新出现的名词。和情商与智商一样，财商的培养也要从婴幼儿时期开始，贯穿继承人的一生，这样才能够使其有足够的金融财务知识打理继承财富。
无形资产传承的实现方式
在智力等客观条件相差不大的情况下，心智的成熟与性格的坚韧显得尤为重要。
营造环境儿时的生活环境以及接受的教育（学校和家庭的教育）会直接影响继承人的成长，因此需要为继承人营造一个良好的家庭内外部环境。既不能太过安逸，也不能太过压抑，要充分激发继承人在性格方面的潜质，培养一个自信、自爱、有使命感的上进青年。
行胜于言父母的一言一行下一代都看在眼里，作为父母一定要树立一个好榜样，这样下一代才会非常自然地形成自己的人生观和价值观。
逆境历练逆境中能够锻炼下一代的坚忍不拔的意志，能够历练出一个企业家具备的潜质。让下一代尽早接受社会上的历练，使自己更加的融入社会。
培养继承人的企业家精神可以采取以下方式：商学院模式的案例教育，培养创业激情与冲动；励志课程的安排，建立超强的自信心；沟通及演讲能力的锻炼；企业经营理念的系统培训等。
提高继承人的财商，有以下几点可以借鉴：金融理财课程的早期启迪；国内外顶级金融机构的接触与工作机会，包括私人银行与投资银行；安排专业且值得信赖的理财顾问伴其左右，结合实战沟通金融理财方面的问题。
