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财务管理行业分析范文1
[关键词]物业管理 集团公司 财务管理 战略管理 对策
一、物业管理行业财务管理目前存在的主要问题
上世纪80年代,随着改革开放的潮流,物业管理行业正式被引入国内,当时,其运作模式和财务管理都是学习香港、新加坡等的物业管理,并结合我国情况,总结出了适合我国当时实际的“收支平衡,略有节余”、“取之于民,用之于民”、“一业为主,多种经营”等财务管理的基本指导方针,进入90年代,深圳等一些物业管理较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益,也保证企业利益,同时又促进行业发展的物业管理财务管理思路。如今,我国的物业管理行业已发展约30年,随着时过境迁的变迁与与时俱进的潮流,业主的服务要求越来越高,相反,物业行业的服务水平与管理模式却呈现落后,笔者将其归纳如下:
1、 物业管理行业管理者理财观念相对落后
如今,随着物业服务需求的进一步扩大,物业管理行业已经逐步市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。因此,物业管理企业经营者应树立现财观和成本核算观。
2、 物业管理行业内部财务控制相对落后
当前,我国物业管理公司内部财务存在着诸多问题,其原因归根到底是因为物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,很多物业管理公司甚至没有制定相应的内部财务管理制度,这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。
3、 物业管理行业内部资金管理的力度不够
主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以取得银行贷款。
4、 物业管理行业内部财务报表过于笼统
各层次的管理需要物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表。现今大多数物业管理公司只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。
二、物业管理行业财务战略管理的目标和理念
众所周知,物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中,包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,必须遵循有关规定。只有规范了财务行为,加强了财务管理和经济核算,物业管理行业财务管理才会更加完善。首先,物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益,扩大收入来源,使物业不断保值增值,这就需要物业管理企业加大经营力度,建立多元化经营,仅此而言,便是增添了财务管理的工作量,这就需要物业企业建立更新更完善的财务管理模型,只有如此,才能使得公司本身在竞争中立于不败之地。笔者在此尝试拟定,其管理模型内容是:对资金筹集运用的管理,固定资产和出租房产租金的管理,租金收支管理,商品房资金的管理,物业有偿服务管理费的管理,流动资金和专用资金的管理,资金分配的管理,财务收支汇总平衡等。而其应当建立的主要任务是:
1、筹集、管理资金
主要是保证物业经营的需要,加快资金周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入,要大力组织租金收入,加强有偿服务管理费的收费工作,做到应收尽受,提高回收率。另外,在资金使用上,对各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费。充分发挥资金的效果。
2、经济核算
本文通过财务活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益的最好方法之一。
3、多元经营
积极组织资金,开辟物业经营新市场,所谓“一业为主,多元经营”,只有不断寻求物业经营的新生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势才能使得企业走的更远。
4、财务监督
物业管理公司的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划,对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果不断提高,确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。
总而言之,物业管理行业未来发展的发展战略、投资扩张规模和对资金巩固及管理,应当兼顾资金筹措的难易程度和成本高低等因素,做出合理的筹资规模和结构决策。将资金投放战略的重点建立在对集团内部的资金需求及时进行了解和分析,以提高集团的整体效益为出发点,根据集团内部和外部理财环境及其变化趋势,对资金进行整体和长期的规划,合理运用集团公司的财务分配功能,适当集中核心企业的收益,发挥资金的规模效益,培育利润增长点。此外,重点培养和吸引一些熟悉国际理财规则、经济分析专家、风险控制专家等知识型财务高级管理人才,为集团提升国际竞争力提供理财方面的人才储备。
三、战略财务管理措施
财务战略管理是现代企业财务管理的一个研究领域,有其发展的客观性和迫切性。物业管理行业由于其特殊性,按照国际水准管理企业的各项经营活动、前瞻性地制定企业财务战略十分有必要。本文作者力图在这一方面做出新的尝试,从战略财务管理的角度提出以下建议:
1、货币资金集中管理
货币资金是企业的血液,任何企业的启动和发展必须靠足够的资金来解决,如果一个企业没有资金或者是资金不足,再好的计划、项目,都是空想,再好的投资活动都有可能中途搁浅。因此,物业管理行业加强资金的管理及控制具有十分重要的意义,而建立健全的管理体制,对物业管理行业经营环节实施有着根本上的影响。所以,物业管理企业务必做到对资金统一筹措、统一调度和统一监控。一方面将货币资金结算集中在集团的银行存款结算户,减少资金沉淀,确保经营的正常进行,另一方面,加强对经营单位资金使用的计划管理,利用资金收支的时间差合理安排银行贷款和还款计划,节约资金利息支出。
2、统一财务会计制度
一般说来,财务管理是基于企业再生产过程中客观存在的财务活动和财务关系而产生的,会计是运用凭证、帐簿和专门报表,采用以货币为主要计算单位的各种计量方法,收集、分类、记录、报告、分析、比较和评价特定单位经济活动和经济效益的一种管理工作。所以,物业管理企业只有严格的遵从国家制定的会计制度的基础上,再进行企业内部一系列会计制度的建立,只有严格遵守会计制度,才会进行会计工作、保证会计工作秩序、提高会计工作质量的重要前提。只有如此,各公司在费用管理、会计核算、资金管理等方面,执行集团统一制定的管理制度,及时、准确地填报内外部会计报表。
3、统一财务机构的设置和财会人员的管理
主要是各分公司的财务经理由企业财务部委派,其工资奖金由集团考核发放,分公司财会人员按集团的标准任用。以改革会计核算体制为契机,从严定岗,以岗定人,务必对全公司财会人员进行培训、调整,使财会人员的综合业务素质得到普遍提高。
4、统一税务管理
一个企业由总部负责协调与税务部门的关系,对各分公司所得税、流转税进行统一管理,对增值税发票要做到统一发放、统一管理,经常检查,随时监督,以免出现差错。
财务管理行业分析范文2
伴随我国物业行业的发展，大部分物业管理公司的管理理念和管理水平在不断提升。但是由于我国物业管理发展时间短、物业财务管理人员专业素质不高造成很多问题。
1、会计核算和财务管理的基础工作缺乏统一规范的管理。会计记账的方式不合格，没有严格按照会计制度明细记录财务状况；会计科目混乱，收支会计科目的记录不准确，例如资本性支出与收益性支出混乱记录；会计资料造假，数据失真或者不准确，作假帐的现象是依然存在的；会计核算和财务管理手续不合理，有些经济业务甚至没有正式的合同或者协议等现象都是会计核算存在的严重问题。这些会计核算和财务管理基础的问题严重影响会计信息的准确性和完整性，影响物业公司对数据的判断。
2、会计核算方式单一。很多物业管理公司不注重会计核算这一块，公司财务状况由财务部门统一管理核算，其他部门很少设立会计核算和财务管理人员专门对本部门的财务进行详细管理。物业管理公司的业务范围大，一个物业公司要同时管理好几个小区甚至更多，账目设置不详细不利于公司对每个小区的具体情况分析和管理。
3、会计核算和财务管理手段落后。很多公司目前的会计核算任然停留在手工做账的阶段，公司的会计数据收集、分析、处理大部分依靠人工作业。这样既耗费大量的时间，还影响数据的准确度。财务管理工作把很多时间用在做账上面，用很少的时间对财务状况进行详细的总结分析。
4、成本管理不完善，资金利用不当现象存在。成本管理有三种方式：调整经济活动的规模效益；与供货商谈判交流，转移成本；加强财务管理，强化预算管理，节约支出。这些方法只能片面的短时间的管理成本，忽略了物业管理在对企业的供应和服务环节的成本管理，这样对物业管理公司的长期成本管理效果不是很好。资金挪用、账款收不回来、坏账等都提高了资金成本。
5、财务报表不详细，不能为公司管理提供详细准确的数据。很多物业公司对外提供的财务报表只是很笼统的资产负债表、利润表等。没有管理需要的各种详细报表。例如：维修报表、各种服务费用报表等。还有很多财务信息是采用统计的方法，统计工作时间长，数据不准确，不能满足财务管理的需求。
6、税务账目不清楚，物业管理收费对税务的划分不清楚，导致申税及纳税不真实。
7、会计核算和财务管理分不清。很多物业公司认为会计核算是会计部门的工作，没有认识到会计核算和财务管理是一个体系。
二、提高物业管理行业会计核算和财务管理水平的方法
（一）规范管理会计核算和财务管理基础工作
1、提高财务工作人员的思想素质和专业素质。对财务人员进行专业培训和思想素质培养，提高财务人员的知识水平和管理能力，做好公司的财务管理工作。
2、建立健全公司内部的会计核算制度、财务管理制度、成本核算制度、财务清查制度等。让公司的会计核算和财务管理有制度可依。
3、建立完整的财务监督体系。有了完整的财务监督体系可以规范财务管理的整个过程，提高财务管理的效果。特别是原始会计凭证的审核制度，这样可以保证会计信息的完整性和准确性。
（二）建立二级会计核算和财务管理制度。
由于物业管理公司管理区域的增多，对财务的管理也应该更加详细。要掌握详细的数据信息，必须建立二级或者多级的会计核算和财务管理制度。以每个小区为单位建立会计核算和财务管理制度，对小区信息及进行整合分析，再将原数据和整合数据交由公司总财务部门，公司财务部门对每个小区的信息数据进行分析。必要时这些详细的信息也是物业公司制定小区管理计划的重要依据。
（三）正确划分应缴税务项目，准确申报应纳税额。
很多物业公司会计人员分不清楚公司“管理处”和业主委员会之间的关系、物业管理企业所有者权益和物业所有人权益之间的区别、物业管理服务费用的会计核算和税务申报之间的关系，以及对应缴税项和非应缴税项之间的划分认识不清。这些都导致会计核算和财务管理不当。要增强财务人员的税务知识，正确划分应交税务项目，按时申报纳税，做好物业管理的财务工作，保证各方利益不受损害。
（四）对财务进行精细化的管理。
1、对成本进行精细化管理。建立会计辅助核算和财务管理制度，成本核算必须明确到各个部门及负责人，可以按照单位管理的需要对成本科目按部门、按人员、按地点进行辅助核算，对每一笔开支的用处和单位都进行详细的记录，保证信息的完整性和准确性。
2、对利润进行精细化管理，进行最小范围的核算。以部门或以楼体为单位划分利润的财务管理，每个单位的财务管理又可以划分下一级的财务管理单位（例如再以项目为单位划分，或者以楼层为单位划分）。这样的财务管理体系可以清晰具体的反映公司各部门的盈利状况。也利于公司财务部门进行利润报表总结，还可以保证利润数据信息的完整性。
3、对资金的精细化管理。首先，减少资金的浪费，提高资金的利用率。其次,对资金的流动做好跟踪管理，防止贪污挪用现象的发生。然后，对应收款项，应该加大催款力度，尽快收回款项，提高资金的流动速度。再次，分散风险，物业管理公司可以与保险公司、保安公司合作，分散资金风险。最后，设立坏账准备金，将其纳入资金管理费用，加强企业的风险意识，增强物业管理公司的抗风险能力。
三、结束语
财务管理行业分析范文3
关键词 企业生命周期 企业管理 财务管理行为
1 企业生命周期理论概述
1.1 企业生命周期的涵义
对企业生命周期的涵义可以概括为：企业生命周期方法是通过描述企业存续时间及存续时间内各个发展阶段所表现出来的特征，反映企业发展过程，诊断企业发展中的问题，制定科学的发展战略，进而促进企业健康发展的一种管理方法。
1.2 企业生命周期的阶段划分及其特点
1.2.1 企业生命周期各阶段的划分
从企业的诞生到最终消亡，这个确定的时间段人为地划分为很多阶段，就是企业的生命周期各个阶段。本文将企业生命周期划分为初生期、成长期、成熟期、衰退期四个阶段（见图1）。
1.2.2 企业生命周期各阶段特点
（1）初生期。初生期是企业创立和诞生的时期，相当于生物体的生长发育期。这一阶段的主要特点是：资本实力不足；产品刚进入市场试销，尚未被顾客所接受，表现为销售额缓慢增长；生产批量很小，试制费用很大，因而产品生产成本较高；用户对产品不熟悉和不了解，需要大量的促销活动，销售费用较高；产品刚进入市场，由于生产成本和销售费用较高，企业在财务上往往表现为亏损。
（2）成长期。成长期则是企业开始由小到大、由弱到强的时期。这一阶段的主要特点是：销售量迅速增长；生产工艺及设备逐渐成熟配套，可以组织成批或大批生产，产品成本显著下降；随着产量或销量的迅速增加，企业转亏为盈，利润迅速上升。
（3）成熟期。企业坚持度过了成长期，就会进入成长速度趋缓，但利润率急增的收获时期，即成熟期。这一阶段的主要特点是：市场趋于饱和，销售量达到最高；大批生产，成本低，利润达到最高点；伴随着很多同类产品进入市场，市场竞争十分激烈；成熟的后期，销售额比较平稳，甚至趋于下降，并且该产品已经基本普及，可能出现性能更佳的新产品，预示着衰退期即将来临。在成熟期后期，由于原有业务已经不能获得所期望的成长空间和绩效，追求持续成长的企业，一般会在原有业务领域外寻求新的增长点，利用获取的丰厚利润和自身的优势资源投入到新的业务领域，开展多元化经营，以获得更大的增长。
（4）衰退期。衰退期企业的主要特点是：企业产品逐渐被市场上其他产品所替代；除少数品牌产品外，大多数产品销量下降；市场竞争突出的表现为价格竞争，市场价格不断下降。然而，相对于生物的“自然生命”而言，企业是一个人造系统，它同生物体又有所区别，企业可以根据内外环境的变化进行相应的变革，从而避免衰退和死亡。
1.3 企业生命周期与企业管理
研究企业成长的规律，总结经验，吸取企业过早夭折的教训，根据企业发展的不同阶段确定企业的发展战略与管理行为，对企业的成长十分重要。本文从财务管理角度出发，研究企业生命周期各个阶段财务管理行为的特点和管理要求，总结出一般规律性特点的财务管理基本办法，确保管理的有效性，提高管理效率。
2 各阶段主要财务问题的比较
依据对大量中小企业的调查研究，可将企业在不同生命阶段所存在的主要财务问题及财务管理目标进行归纳（见表1）。由表1可知，企业在其生命周期各个阶段存在着复杂的财务问题和风险，企业在设定和选择具体的理财目标、实施财务管理行为时，应充分考虑其所处的生命周期阶段特点，结合内外部实际情况，选择适当的财务管理行为。
3 各阶段财务管理行为的要求
3.1 初生期的财务管理行为要求
（1）多方筹集资金以保证生产正常运行。寻找可靠的资金源能力，成为企业能否成功进入下个阶段的关键因素。但是，此时的企业财务信用关系尚未建立，导致企业融资渠道不畅。在规避风险的基础上，企业应积极筹措资金，考虑风险投资，与银行、信贷单位建立良好的关系，以缓解筹资渠道、方式方法无法选择的局面。
（2）控制投入以选择合理的管理方式。处于初生期的企业，由于缺乏丰富的管理经验，容易盲目增加投入，造成资源浪费。因而，应严格控制企业在固定资产上的投入，围绕市场需求的技术和产品创新，根据自身的实际情况，选择合理的生产经营管理方式。
3.2 成长期的财务管理行为要求
（1）调整资金流向。根据企业资金的并存性和继起性的要求，需要将资金合理的分配在企业各个环节和各个职能部门，并加强资金在使用过程中的管理工作。同时，要求企业领导者掌握生产经营过程中的资金运行规律，分配好资金的流向，用好用活每一分钱，在保证生产资金正常需要的同时，加快投入产出快、效益好的产品的生产和周转，才能获取更大的收益。
（2）加强目标成本管理。纵向看，从市场调研到设计制造，销售服务资金的投入和回收都必须按目标成本严格控制；横向看，要落实到企业的各个部门、每位职工，人人都有明确的责任，充分发挥职工群众的能动性。
（3）建立具有竞争力的价格体系。处于这一阶段时，企业组织已经从最初的混沌状态中走出来，形成了以企业管理和业务为中心的管理结构，因此，企业应该建立具有竞争力的价格体系，在价格的制定中要有长远经营战略思想，不能只顾眼前利益、短期行为。
（4）提高应收账款回收率。应收账款是企业的一项资金投放，是为了扩大销售和盈利而进行的投资。而投资肯定要发生成本，这就需要在应收账款信用政策所增加的盈利和这种政策的成本之间做出权衡。只有当应收账款所增加的盈利超过了所增加的成本时，才能实施应收账款赊销；如果应收账款赊销有着良好的盈利前景，就应当放宽信用条件，增加赊销量。
（5）重视无形资产的投资。企业成长期是无形资产的最佳投资期，企业应结合实际，切实做好可行性研究，进行充分的技术经济论证，认准目标，积极投入。
3.3 成熟期的财务管理行为要求
（1）加强现金管理。在企业的成熟阶段，企业的资金已经具备了相当的规模，为了防患于未然，企业应该加强现金管理，加速现金流转速度，重视并确定最佳现金持有量。
（2）积极催收货款以提高资金周转率。企业的财务管理部门应该在积极规划资金的同时，配合其他职能部门加紧贷款的回收工作，保证资金循环的畅通。应积极核对账目，保证应收账款的准确性和完整性；摸清外欠款的原因；对于无理拒付的，根据实际情况妥善处理。
（3）挖掘内部潜力以盘活企业资金。企业在资金使用上要落实目标责任制，从原材料的购入到产成品的形成过程都应有一套完整严格的管理办法。在原材料的采购上，要有计划、有组织地采购、储备各种原材料；在日常的管理工作中，应对库存商品的占用情况有详实地了解；按期盘点库存商品，清仓查库；加强供销合同管理。
（4）实行多元化经营投资。成熟期中后期，企业的发展速度明显变缓，财务部门要积极参与市场调查，根据不断变化的市场需求，积极开发新产品，不断调整产品结构，在进行多元化经营投资的同时，需摆正原有专业化经营的位置，必须正确对待多元化经营与专业化经营的关系。
（5）实施有效的收益分配管理。企业收益分配必须遵循国家财经法规，兼顾国家、投资者和企业各方面的利益，使分配机制充分发挥利益激励与约束功能以及对再生产的调节功能，充分调动各方面的积极性，促进企业经济效益的不断增长。
（6）对外投资控制。对投资控制的重点是抓好投资的可行性分析、投资来源分析、投资效益分析和风险因素分析，参与决策投资，监督投资决策过程，建立明确完善的投资分析、决策、实施和处置等相关制度，实施制度控制与过程控制相结合，并以过程控制为主。
3.4 衰退期的财务管理行为要求
（1）培养复合型人才。企业经营管理环境的日新月异要求财务人员不仅要熟练掌握会计的基本知识和操作技能，而且要具备多元化的知识结构和极强的职业判断能力。处于衰退期的企业更应树立“以人为本”的思想，加大对财务人员的培训力度，抓紧建立财务人员培训机制，引进和培养一些高素质、复合型的财务管理人才，加强对人的激励和约束，充分调动人的积极性、主动性和创造性，这是企业顺利而有效的开展财务活动、实现财务管理目标的根本保证。
（2）生死存亡与休戚相关。衰退期的企业，如果实施正确清晰的战略将企业导入新的成长曲线。此时的企业与成长期的企业大不相同，企业有着丰富的行业经验和管理经验，有着畅通的融资渠道，企业只要按照战略路径的指引，合理地进行投资并谨慎的进行资本运作，就会有效地规避风险。而如果企业此时没有进入新的成长曲线，企业就会面临负增长的问题，这时可以根据企业发展策略、管理策略的改变，审时度势，及时调整战略，进行相应地财务改革，进而避免企业价值的大幅度缩水。
参考文献
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财务管理行业分析范文4
关键词：物业管理;财务管理
1 物业公司财务管理的现状和难点
物业管理指的就是派遣专业的人员，受物业所有人员的委托，依据我国的相关法律法规，遵从签署合同的各项条约，对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施，应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前，物业公司财务管理主要存在以下难点。
1.1 财务控制体系薄弱
1.1.1 物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”，即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理，为促进销售，一些物业管理费定价偏低（特别是住宅项目），有些甚至低于成本价，项目开发完毕或销售完成后，房开商不再对物管进行补贴，物管公司再进行调价比较困难;另一方面，即使物管费定价合理，受入住率和收费率的影响，物业公司收到的管理费也会存在不足情况，难以维持公司和物业项目的正常运行，物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施，但这样使得物管服务品质下降，反过来又造成收费困难，形成恶性循环。
1.1.2 由于物业管理行业特性，使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点，如果公司的财务管理制度不健全，再加上执行力度不够、监督不严格，可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险，给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点，如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资，品种数量多且采购频繁，如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严，也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败，影响物业公司的服务品质和效益，阻碍公司的长足发展。
1.1.3 财务人员的素质问题，出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制，物业企业在人员岗位配置上往往不足，无法做到专人专岗，尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此，特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位，不仅要具备财务人员的基本素质，还要有物业管理的业务能力，现实中能达到该能力要求的人员很少，不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。
1.2 缺乏现代化的管理理念和手段
现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用，物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要，同时也对财务管理提出新的要求，如物管项目前期方案制定、投标、前期介入，以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入，如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理，势必限制企业业务的拓展，影响企业管理的质量效果和经济效果，同时给财务管理增加了工作量与难度，难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。
2 解决物业公司财务管理难点的措施
本人从事物业公司的财务工作多年，总结建议以下几条措施以供参考：
2.1 完善公司财务管控制度并有效实施
公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施，财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理，包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面，建立健全财务管理制度和具体实施细则，并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度，定期不定期检查制度执行情况，可以将制度执行情况作为部门（项目）考核指标之一，纳入部门（项目）的工作绩效管理，以保证制度能得以很好的落实和实施。
2.2 资金收支管控方面
资金收入管理重点规范收款流程管理，包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理，有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理，以提高管理效率，同时建立内部和外部（业主或客户）的监督机制，对收款流程进行检查监督，减少资金收取过程中的损失。
2.3 提高财务人员的素质和业务水平
财务人员的职业素养与业务能力，对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升，主要做到以下几点：①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求，如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训，培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度，特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度，能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评，将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩，调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为，应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施，情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司，应对财务人员定期轮岗，以提高物业公司财务管理工作质量。
2.4 开展财务分析，发挥财务管理预警作用
物业公司财务部门应根据公司战略目标，组织分析公司和项目的现状，包括现有资源、管理规模、管理水平等，组织编制公司和项目年度预算，协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标（包括管理指标、经营指标）。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况，对照预算及目标，分析差异的内外部原因，及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息，以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险，做到“事前和事中控制”，充分发挥财务管理的预警作用。
财务管理行业分析范文5
[关键词]物业管理；行业困境；财务报表；分析法
[中图分类号]F274 [文献标识码] A [文章编号] 1009 ― 2234（2014）04 ― 0067 ― 02
改革开放特别是90年代以来，我国物业管理行业高速发展，取得了令人瞩目的成绩。但在一些经济欠发达地区，特别是部分老城区，也普遍存在着物业企业管理不规范，服务水平不高，从业人员素质偏低，业主对服务不满，各种矛盾冲突较多的问题。财务报表分析法起源于上个世纪初西方金融业大发展时期，原本是用于金融业对生产企业的监控评价，后逐步发展为市场经济体制下应用及其广泛的一种财务管理手段。本文拟以黑龙江省齐齐哈尔市为例，探讨将财务报表分析法应用于物业管理行业的路径。
一、齐齐哈尔市物业管理行业概况
齐齐哈尔市现有住宅小区260个，其中实施物业管理的253个，占小区总数的97.4%。国家级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范住宅小区43个，市级物业管理示范住宅小区83个。物业管理总面积3827万平方米，其中北三区2358万平方米、南四区694万平方米，各县（市）775万平方米。全市物业服务企业165户（北三区58户），从业人员5480人。2013年全市物业企业年经营收入1.1亿元，上缴税金683万元。
二、齐齐哈尔市物业管理行业存在的问题
齐齐哈尔市物业管理行业起步于1996年，基础差、遗留问题多，一些小区特别是老旧散小区的物业管理问题尚未得到根本性解决。突出表现在以下几个方面：
1.物业企业管理不规范，队伍素质和服务水平不高。在全市165户物业企业中，一级资质企业仅1户，二级资质企业仅5户，其余的均为三级，三级资质企业占全市物业企业总数的比例达96.4%。按照《物业管理企业资质管理办法》规定，资质的等级决定了物业服务企业可承接物业服务项目的规模，并可影响企业的物业管理收费标准。齐齐哈尔市物业企业资质整体水平偏低，直接影响了物业服务行业的健康发展。目前，全市大部分物业管理企业是由开发公司所属的子公司接手，由于政府没有相应的引入机制和退出机制，这就导致大多数物业企业管理不规范、服务随意性大、交叉管理、重收费轻管理等问题频繁发生。单就信息公开一项，很多物业公司不能将物业费收缴、使用情况，以及服务内容和收费标准等全部公开。
2.收费标准偏低，收费难现象较为普遍。齐齐哈尔市物业收费现行0.9元、0.7元、0.45元、0.3元和0.15元5个标准，由于物业费采取业主和物业企业协商定价机制，在实际执行中，全市按每平方米0.9元和0.7元收取的比例不高，80%是按每平米0.3元或0.15元收取。由于收费标准低，加之雇工工资和材料涨价等因素，各物业企业普遍采取裁员、购买低等材料、甚至降低服务标准等方式以维持日常运转。这就导致部分业主因不满物业服务而拒缴物业费，物业公司以业主不缴费为由不提供物业服务。久而久之，便形成了“服务不到位、业主不交费、服务更不到位，业主更不缴费”的恶性循环。此外，部分困难群体因经济原因交不起物业费，有些业主包括个别党政机关、事业单位工作人员带头拒缴物业费，也在一定程度上加深了这种循环。据统计，齐齐哈尔市物业费收缴率平均在50%左右，最低的仅为7%。
3.业主自治意识不强，大部分业主委员会形同虚设。按照《物业管理条例》规定，全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体，业主大会的执行机构是业主委员会。物业企业作为服务的提供者，必须按照业主大会的决议开展工作，业主委员会负责监督，这是规范的物业管理工作体制。但是，从实际操作看，由于业主对物业管理和业主委员会组织普遍不了解，加之业主彼此之间不熟，大多数业主对召开业主大会和成立业主委员会漠不关心。在全市224个业主委员会中，真正由业主大会选举出来的为数不多。由于业主委员会缺少敬业、富有号召力的组成人员，除部分小区业主委员会真正发挥作用外，大多数业主委员会没能担负起协调、服务、监督的职责，致使业主与物业公司之间矛盾不断。
4.老旧单散楼房数量多，改造压力大。齐齐哈尔市属于东北老工业城市，很多楼房都是上世纪七八十年代建造，由于年久失修，很多小区没有物业管理企业，房屋漏雨、管网老化、墙体不保温、环境脏乱差等问题突出。目前，仅市中心城区就有600多栋老旧住宅楼，约占中心城区全部楼房的15%。这些老旧楼房的配套功能欠缺，跑、冒、堵、漏等问题普遍存在，有的连最基本的物业管理条件都不具备。加之没有房屋维修专项资金，发生的各类问题得不到及时处理和有效解决，升级改造压力很大。
5.物业管理立法滞后，缺少法律依据和执行规范。齐齐哈尔市现行《齐齐哈尔市城镇住宅区物业管理办法》制定于2001年，由于操作性不强，随着发展，已不能适应现代物业管理的需要。特别是关于房屋维修资金方面的法规尚未正式出台，房屋维修资金的归集、续筹和使用工作有待于进一步加强。目前，齐齐哈尔市共欠缴物业维修资金大约2亿元（按每年支付2000万元计算，可连续使用10年），占全市现有房屋维修资金账面资金4.6亿元的43.5%。
三、财务报表分析法综述
财务报表分析由最初的为金融系统分析生产或服务型企业的偿债能力，发展到为投资人分析预投资企业的盈利能力、发展前景，为企业经理人员分析内部数据以改善管理行为。财务报表分析的应用范围随着市场经济的深入发展，正越来越广泛。财务报表分析法是以企业的各类财务报表或其他所有财务数据为依据，采用分析和综合的方法，系统分析和正确评价企业过去、现在和将来的经营状况。财务报表分析的最终目的是为科学决策提供咨询服务，以期减少决策的不确定性。
财务报表分析既是一个分析的过程也是一个认识的过程，通过财务报表分析可以发现企业在经营活动中存在的问题。例如，一家以生产通用设备为主营业务的企业，收益率低，通过财务报表分析可以了解到是资产流转率低，进一步进行财务报表分析还可以知道资产流转率低的原因是存货过高，再进一步对财务报表进行分析可以知道存货过高是由于产成品积压造成的。企业财务报表主要为投资人、债权人、经理人员、供应商、政府、雇员和工会以及中介机构等服务。企业财务报表一般使用比较分析法对多个相关数据进行对比，找出差异进行分析。
四、财务报表分析法在物业管理行业的应用
一般情况下的企业财务报表是根据报表的全体使用人的一般要求设计的，并不十分适合特别报表使用人的特殊要求。物业公司特别是内地老城区的物业公司，各种矛盾交错纵横，除应有一般公司财务报表要求外，还有一个重要方面是向自己的客户和监管部门，即物业的业主和政府有关部门汇报财务情况，这就要求物业管理公司的财务报表有与一般公司不一样的特殊要求，即要适合于物业业主和作为各种矛盾调解人的政府的实际需要。一个优秀的物业管理公司，若要获得良好的绩效，必须建立与其服务对象的相互信任关系，即要面向物业业主公开披露信息，物业管理公司需要信息披露的内容很多，兹就其主要而又特色的部分分析如下。
1.物业管理费收缴说明书。物业管理费收缴说明书应该作为物业管理公司向业主收缴物业管理费用的依据和必须的要件。物业管理费收缴说明书应包括收缴的依据、标准、类别、条件等要件。
2.物业管理财务预算。物业管理财务预算是物业管理企业全面预算的一部分，它和其他的预算是联系在一起的，整个全面预算是一个数字相互衔接的整体。物业管理企业预算不仅仅是一个控制支出的工具，也是物业管理企业使自身资源获得最佳生产率和获利率的一种方法。
3.定期报告和临时公告。物业管理公司的定期报告一般可以分为年度报告和中期报告。年度报告内容包括公司简介、财务数据、公司管理层的业务报告、相关的财务报表、年度内发生的重大事件等。中期报告内容包括财务报告、经营情况的回顾和展望、重大事件的说明等。临时公告一般是指物业管理公司临时发生的关系到公司及其服务对象的重大事件。
五、财务报表分析破解物业管理行业困境的的作用
1.财务报表分析法有利于进一步提升物业企业服务水平。物业企业是物业服务的根本依托。唯有物业企业有实力、有作为，物业服务水平才能有新提升。因此，必须加大物业企业财务管理力度，才能不断提升服务水平。通过财务报表分析有利于政府资质评审，也有利于退出与准入制度的真正实行。财务报表分析可促进物业行业实行市场化运作和公开招投标，引进资质高、实力强、服务好的物业企业，从而提升物业企业规模和质量，淘汰差的企业。财务报表分析法有利于进一步加强行业自律，规范行业经营模式，提高经营管理水平。财务报表分析法便于监督物业企业收费标准、服务内容、服务标准和物业费使用情况，满足业主知情权，有利于消弭矛盾。财务报表分析法有利于加强物业企业信用考评，支持业主评议物业企业。
2.财务报表分析法有利于进一步提高物业费收缴率。物业费是物业管理系统高效有序运转的前提和保障，必须转变观念、强化措施，在全社会建立一套物业企业积极服务、业主主动缴费的良性循环体制。财务报表分析法有利于物业企业调整收费思路，便于引进第三方对物业服务进行评估，以评估结果作为收缴物业费的依据。财务报表分析让所有财务活动公开透明，便于取得业主的支持和理解。恶意欠费必然受到道德谴责。财务报表分析有利于核定收费标准。物业企业应以财务报表分析为基础广泛征求意见、搞好听证，核准物业服务收费等级基准价格。只有这样才能化解收费矛盾，整合社会力量，建立物业纠纷调解平台，最大限度化解物业企业和业主之间的矛盾，维护双方利益。
财务管理行业分析范文6
一、物业管理公司财务管理的特点
1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理
随着市场经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代物业管理公司的财务管理,在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。
2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面
物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资,到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金做基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见,物业公司财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。
3、物业公司的财务管理的其他方面特点
(1)由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关,大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务,其资金运动过程及形式必然相对简单,从而决定了财务核算对象相对简单。(2)物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身,还来自政府有关部门以及物业的业主等,使其对资金运作过程的监督更为全面。(3)物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。
二、我国物业管理公司财务管理现状
1、管理者缺乏现财观念,不重视成本管理工作
传统意义上的物业管理走的是“谁开发,谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大,物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来,受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响,致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业,缺乏现代管理理念和科学的市场定位,没有长远的经营谋略,形不成规模效益,再加上不重视财务管理工作,人、财、物、信息等资源未能优化配置,甚至存在严重浪费,致使企业经济效益低下。因此,物业企业经营者应树立现财观和成本核算观。
2、内部财务控制不规范
总体来说,我国物业管理公司内部财务控制不够规范,物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循,而且有的物业公司由于核算简单,并没有制定相应的内部财务制度,这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目,但会计基础管理薄弱、依法建账不到位,并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目,这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况,而且会计信息也不能得到真实的反映。
3、资金管理的力度不够
资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题,物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金,即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道,如银行借款资金,由于物业管理企业几乎都是中小企业,其注册资本较少,资本实力有限,土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少,缺乏信用保证,所以难以取得银行贷款。
4、财务报表过于笼统,无法满足各层次的管理需要
物业公司根据会计制度的要求,对外提供的报表,只有资产负债表、利润表、现金流量表,数据过于笼统和宏观,缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息,只能采取统计办法获取,耗时耗力,且容易出现差错,无法满足内部管理的需要。
三、完善物业管理公司财务管理的建议
1、强化成本观念,建立财务成本分析控制制度
物业管理作为服务性行业,财务管理的一个重要方面就是成本管理,因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出,因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标,提高全员成本素质和意识,使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合,激活人才潜力,减少冗员,降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训,造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍,来提高工作质量和效率。
2、要全面展开财务分析,保证资金合理运用
物业企业在开展经营的过程中,经济收益主要来自于两个方面,一个是为客户提供物业管理,收取管理费,另一个就是开展多种经营,多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润,使得企业发展壮大,就要对企业进行有效的财务分析,保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析,从而为客户及投资者提供有用信息。首先,财务管理部门要评价公司的财务状况,了解公司一定时期的资产、负债水平,从而判断企业的经营风险,保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资,企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例,充分利用闲置资金,合理安排长期借款或者是短期借款,有效控制资金成本。其次,财务分析要评价企业的管理效率,管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率,及时了解企业的运作情况,要对企业的财务制度进行检查,以有效防范经营风险,健全财务控制,保证业务流程流畅运作。最后,企业的财务管理分为三个部分,投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配,就要对企业的获利能力进行评价,赢利多少不仅跟自身有关系,而且跟投资者、债权人都息息相关。因此,对企业赢利能力的评估是必须的,不仅可以满足投资者的需要,而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中,要重视财务预测与计划,现今市场竞争尤为激烈,制定出行之有效的行动方针,有效的对资金进行预测、对成本进行预算,以及对利润进行预测,这对于物业管理企业来说都是必不可少的,这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。
3、加强物业管理资金的筹措及运作管理
物业管理资金的来源,除资本本金或者银行贷款外,其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用,所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时,加强资金有计划及合理使用,把有限的资金用在必要的物业管理项目上,增加资金使用的透明度。另外,进行科学的投资决策,积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业,更应选择科学合理的投资模式,尽可能地采用中短期投资,扬长避短,在科学合理的投资模式下,加强投资项目的可行性研究和论证。同时,加强项目投资实施过程中的控制和管理,搞好监督工作。
4、建立和健全物业公司内部财务管理制度
物业管理企业应根据国家统一规定,结合本身的经营特点和内部管理要求,制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时,还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费员管理办法》,《预售电费系统工作规则》,《空置房、报停房管理办法》,《兼职收费员管理办法》,《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此,物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理企业的健康有序发展。
