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开发式商业模式范文1
关键词：商业地产；模式；完善
中图分类号：F281 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01
商业地产，即作为商业用途的地产，是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。当前在全国房地产市场受到政策调控的影响下，住宅开发调整态势明显，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择，因此完善商业地产开发与运营模式对于中国商业地产的健康发展十分重要。
一、我国商业地产主要开发与运营模式
⒈“纯销售”模式。即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营；所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值。
⒉整体租赁，不售产权的商业模式。整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。采用这种商业模式的开发商往往把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及。对开发商的社会公关能力要求极高，开发商的收益一般较低。
⒊分零租赁，不售产权的模式。以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。
⒋零售产权、整体租赁的返租模式。这种商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10—2O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。
⒌分零租赁经营、零售产权的返租模式。分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。
⒍零租零售与整租不售两种方式混合的模式。零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。因其主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高，也大大限制了中小投资者的经营范围。
二、我国商业地产开发中存在的问题
⒈商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位。地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。而且这种开发商采取出售的短期行为还加大了后期的运营风险。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，只要做好产品定位、保证工程质量，做好销售就可以保证利润。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。商业地产往往是先建设后招商，许多项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，造成烂尾楼现象。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。
⒉商业地产开发无序，重复建设严重。一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。
⒊商业地产建设缺乏资金支持。商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%－80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。
三、商业地产开发与运营模式的完善
⒈重视项目策划。商业地产不能简单套用住宅 “先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。
⒉调整业务模式。商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。
⒊拓宽融资渠道。为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。
⒋加强专业人才团队建设。人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。
⒌加强对相关服务行业的培育。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率的推动商业地产行业的发展。因此，我国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验提高自身服务的品质。
参考文献：
[1]王景权.商业地产典型模式解析[J].中国房地产，2011（07）：18-19.
[2]王欣.初探我国商业地产经营模式及发展趋势[J].知识经济，2011（19）：110-111.
开发式商业模式范文2
关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码： A
1引言
当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
决策流程复杂，时间长。虽然自改革开放以来，国有企业业已实现政企分开，但与民营房地产企业相比，国有房企在市场化、发展机制方面仍出现了明显地滞后。例如某国有房企，原本一个非常平常的决策，需要分公司按照内部流程上报总部，相关的业务部门进行审批，然后再由分管领导进行批示，最后才能送达公司总经理，如果事情更为紧要的，还需要召开总经理办公会审议，甚至是董事会，中间的过程还包括各种部门研讨会和专家评审会。和民营企业的“一人说了算”不同，国有房企更注重的是风险控制、流程严格化，所以通常一个问题得到解决平均需要用时一个月。企业间的合作或兼并等工作就更为麻烦，因为涉及到国有资产等敏感问题，还需要国资委审批通过才可以操作，例如某国有房企和某民营企业商讨赴港上市，从方案立项到审批，过程中花费了近一年的时间，方案最终也没有得到落地，最后该民营企业实在是等不及国有房企的审批速度，自己在香港“借壳上市”。而国有房企也并没有对方案持否定态度，只是因为方案的实施牵涉到商业物业资产的剥离、规避国有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切实可行的办法，该事件就能看出民营企业“扁平化”管理的优势。
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式，得到结论如下表所示，“投资开发模式”的平均开发周期最短，资产周转率最高，短期投资回报率最高，运营成本最低；“持有发展模式”的运营成本最高，平均开发周期最长，长期投资回报率最高；“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位，但收益来源最多，业绩可控性最强。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标 三种盈利模式
投资开发模式 持有发展模式 投资开发+持有发展
平均开发周期 最短 最长 中位
资产周转率 最高 最低 中位
业绩可控性 最低 中位 最高
投资回报率 （短期） 最高 最低 中位
投资回报率（长期） 最低 最高 中位
收益来源种类 最少 中位 最多
运营成本 最低 最高 中位
经营能力依赖度 最低 最高 中位
资料来源：东海证券研究所
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
虽然业界一直强调商业地产应该持有经营，以长期的租金收益为主要利润，但现实情况是国有房地产企业的领导关注的是资产的保值和增值，追求的是合理利润和企业的稳定成长，上市公司还要实现股东利益最大化，还有任职期间的个人职务前途。特别是在住宅市场起伏波动的当下，不关注现金流的房地产企业是相当危险的。所以要用务实的眼光来看待商业地产，结合企业和市场情况，对商业项目进行整合分类，梳理分析出占用资源情况，货值及释放情况，明确不同项目的商业销售和持有比例。对商业各产品类型进行深入研究，搞清哪部分是实现现金流的，哪部分是实现物业增值的。对于临街商铺来说，全部销售比较容易实现，可是对于一个综合体项目来说，全部销售或者全部持有对于国有房企来说都是不可取的，第一，全部销售很难实现，即便实现了，后期也会引来麻烦不断，因为全部销售的物业后期经营将得不到保障，容易导致社会发生，直接影响开发企业的品牌形象。第二，全部自持只是个理想状态，对开发企业的资金要求太高，投入太大，回收周期过长，即便是像万达集团这样的商业地产龙头企业，在发展的初期也是将产权商铺全部进行销售，在保证了现金流之后逐步将产权商铺的经营权回收。根据现有的成功案例，建议国有房企可从被动持有开始，逐步增加商业物业的持有量，寻求城市综合体开发机会，逐步加大商业地产的投资力度，完善整个商业地产运营管理体系建设。在开发运营的过程中积累商业地产经验，并为将来的跨区域复制、跨产业经营打下坚实基础。
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
开发式商业模式范文3
开发商亟待模式创新
——第六届中国商业地产年会中指研究院副院长陈晟主题演讲
提要]2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？
2011年4月29日，由搜房网主办，搜房全球机构承办的“调控下中国商业地产的思辨与机遇——2011第六届中国商业地产年会”即将在京沪两地盛大召开。届时，搜房网将邀请全国1000家以上品牌商家企业、万名投资者参加本届商业地产年会，为商业地产开发商和投资者、商家搭建一个互动交流的平台。
点击进入：2011第六届中国商业地产年会>>
中国指数研究院副院长陈晟
新兴产业将拉动商业地产长期增长
在中国指数研究院副院长陈晟看来，目前有个现象值得大家深思，即为什么现在的商业地产已经迎来了很多的机会？陈晟认为有两点值得关注，首先，我们的土地获利的模式不可能是通过房子的砖头去赚钱，赚钱肯定是地增值，现在地方政府都非常聪明，会有招拍挂，还有低价拿地的可能性吗？没有了。那么什么是愿意让地方政府用低价或者是补偿式的方式来拿地，那就是商业地产、旅游地产等等，这应该是深层次思考的模式。
第二，大家有没有注意到十二五规划里面，我们仔细研究整个地产占GDP的比例只有5%左右，那么银行占整个GDP也只有5%左右，但是十二五规划新兴产业，包括信息、物流、新能源、新材料等等，带有附着新产业未来在十二五规划GDP大概要占到14%。那么这些产业一定要附着的载体是什么呢？一定是商业，因为它一定要有办公、运营、经营的场所。所以从这两个深层次的思考，可能在GDP已经超过7千美金以上的一些城市，可能要迎来商业地产的一些快速增长的机会。当然城市化率也是一个重要的指标，如果城市化率达到80%以上往往就是好机会。例如无锡吸引力很大，很多人认为这个城市不应该是这样的，但是副市长告诉我们卡地亚可以卖到7千万，LV可以卖到1个亿，这就要研究这个商业地产所处的状态和吸引力都是有关系的。
第三产业推动商业地产发展
经济势头决定了经济长期是看好的，商业或者是第三服务产业的快速蓬勃的发展跟商业地产关联是很大的，真正的住宅机会是由什么推动的？是由城市化、住宅产业化推动的，商业一定是由第三产业推动的。那么城市化进程和居民的收入消费水平也带来了商业地产的强劲需求，所以就像最近也有研究说，大家没钱买房子，房子很贵，住宅限购，不能买房干什么？可能要去消费，最近看车展的消费也很厉害，包括其他的消费也很厉害。所以这也是在一种，如果我们国家不再强化单纯的是靠投资拉动而是消费式拉动的话，那么消费的载体我们的商业地产也会带来一些相关的机会。
那么调控以来行政手段和经济手段并用，很多的朋友在问，我们的限购什么时候能够停止？我们年内的措施什么时候可以结束，其实我们不需要多考虑这个问题，因为从05年开始我们的住宅市场一直供不应求，到现在形成非常强的供需矛盾，我们国家已经对价格进行严厉的控制，是不是认为这些东西也是紧缺的商品？但是我们国家在鼓励什么呢？在鼓励我们的结构转型，在鼓励消费，那么是不是以商业为载体的就是我们经济结构转型所需要的呢？陈昇副院长认为这是一个肯定的答案，尽管周期有点长，但是在这个过程中的工作需要认真去做。
商业地产整体过量但优质商业稀缺开发商亟待模式创新
那么调控措施对商业地产的影响是远远低于对住宅的影响，甚至可以说，商业地产从来就没有过利好消息，也从来没有利空消息，因为它一直就有，比如房产税，之前对住宅过于呵护了，现在商业就是在充分状况下充分的发展，虽然说最近商业不错，但是要告诉大家一组数据，人均商业占有面积一人2平方米，国际只有1.5平方米或者是达不到2平方米，我们的商业整体是过量的，这是基本前提，其中结果矛盾特别的突出，好的商业非常的好，比如恒隆，一栋楼包括商场、办公楼税收贡献可以达到20亿，但是有的偏远社区商业仅仅是因为规划硬性的要求导致空置率很高，所以整体是过量的，但是优质稀缺的商业是稀缺的。投资额目前进入高峰期，到2011年累计增长6.4倍，这与开发商实力逐步的积累有关，我国跟外国的投资商唯一最大的不足就是金融是不足的，国外是完全的RIET运作，但是我们现在在RIET这一块进展非常的慢，所以这跟我们的金融创新也将是有关系的。大型的商业集团，比如万达、SOHO中国、宝龙不同类型都加大持有的规模，中国指数研究院研究全国百强企业，所有的企业都把他们的持有商业的目标定位在20%，但是不幸的是现在他们的持有面积大概只有5%，正在从5%-20%的过程之中发展的过程，所以说空间还是巨大的，所以他们的现在并不完全是被动的而有些都是主动的选择。
全能型的开发商：商业地产是“必修课”
综合开发商，例如华润、保利等都加大在商业地产的投资比例，同时在加大人才的储备，众所周知，商业地产人才的价值非常稀缺，大家对这些人非常的关注。万科从住宅往商业转型，增加了部分，虽然有些开发商声称不是主动在做商业地产，而是“因为土地出让的模式就已经是商业+住宅，我不去做商业是不行的”，那么以后对开发商的要求是全能型的开发商，只会做住宅不行，你必须要懂得商业、旅游、园区等等都是必要的。比如现在所知道的上市公司，现在非常看重的两类公司，一个是万科模式，还有一个叫做X+房产模式，比如华润，可以有母公司的孵化其他的产业，包括海尔有很多的园区，园区周边的商业以及住宅都是机会，还有大型的国企都是这种类型的。
外资加大商业地产布局
二三线城市商业地产将迎黄金发展期
外资的布局也是在加大，恒隆、凯德、世贸都是在加大力度，香港传统四大家，由于目前他们的土地储备非常的快，而且不像90年代吃亏之后有点紧张，现在他们是采取开放的心态，已经到了不仅仅是上海、北京这种地方，有的地方已经到徐州这样三线的地方。
不同城市的吸引力表现在三个部分，第一投资环境，北京、上海的投资环境不错，西部城市也在上升。商业地产的分类，可以看到重庆、苏州、沈阳的表现是非常突出的，但是排名仅次于北京、上海。综合开发投资，整个布局，现在基本上除了重庆和成都，都是在东部的沿海地区，我们现在有一种沿江模式还有沿海模式，以前就是以广州为起点，慢慢上到上海，逐步到山东，最后要到沈阳，这是一条线。沿江模式有是从上海开始逐步到合肥、重庆，这都是为后续的发展创造很多的空间和价值。
人口导入，对商业地产的发展趋势是持续的向好，银行也关注我们的商业地产发展，社保基金也会关注有稳定现金流的投资，一线城市在保值稳定增长的情况下，二三线城市也将迎来黄金发展。
商业地产开发是一个系统过程
重点是找到最适合的开发模式
曾经有一个开发商说，这两年勤做内功，等到发展周期到了之后，我们可以跟着政府的决策开始做工作，他认为是在13年是可以发力的机会。住商倒挂的现象会有所改变，地产价格将持续的走高。
商业地产有几家参与，政府、开发商、投资商、运营商、经营商、终端消费者，很重要的是运营商跟开发商、投资商他们的逻辑是不一样的，运营商跟开发商要好好的沟通，因为开发商关注是回报，运营商强化商业运营，如果能够处理很好的话就会是好商业，如果处理不好甚至会出现不好的商业，大家也知道有的商业现在起色不大。
商业运营是有系统性的、专业性、复杂性、长期性等几个特征的，商业地产是属于价值实现的过程，所以有成本投入、成本初期收益和主要的收益，这是开发运营的过程，这个时候不产生收益，但是对如果决策失误的话对商业地产的未来有很大的影响，比如酒店，如果不能考虑专业，整个酒店行李、服务员收拾车子的距离跟酒店之间的空间都是有讲究的，如果没有弄好就会很紧张，交通会不顺畅。包括之前考虑的车位的配套，包括公共空间的配套，这在很多商业上面考虑都是不足的，如果这个时候考虑不足会导致后面很多的问题。所以从项目的选址、到商圈、地段的选择都是有一套逻辑和方法的，最近我们也在帮助企业做这一方面的选择。
陈昇认为开发运营，是前期的阶段，可能还要考虑经营商业的需求，这就是所说的规划设计、建筑设计、空间布局，所以实际上决定商业成败的关键，我们说的是跟停车位、夜间店、主力店、路线图都是有关系的，不单单是混凝土质量的问题。
项目建设，包括开发、招商的阶段，有很多是纯出租型非常好，但是有的是会迫于收回资金，所以会有销售。统一的管理和运营非常的重要，现在万达非常清楚，找到了自己的黄金分割点，多少自营，多少出租。
刚刚也提到专业化的运营模式，全能型的运营模式，这跟我们运营的水平有关系的，都是可以选择的。可以是自营可以是半托也可以是全托，这都是我们尝试的经验都可以去做，但是要找到适合自己的最佳机会。
最后，在前景不错的情况下，再简单提一下问题，比如开发商绝大部分是不错的，但是还是有些开发商在系统运营意识上，特别是三四线风险意识还是不够，大部分追求短期收益，缺乏长期的意识，这是不可取的。融资渠道非常的单一，商业无法资本化、证券化退出的，这是非常可惜的，限制未来进一步发展的过程，专业运作的人才和团队不仅要自己培养，还要引入更多的，但是在引入的时候又有一个消化和吸收的过程。然后包括定位跟消费群体一定要吻合，如果群体的吻合做得不到位非常的可惜，例如一些大的银行，包括一些大的快速消费用品，比如耐克等等，他们为了做消费群体的调查费用是非常高的，甚至要上千万，因为他就是为那些群体定制，他一定要把有效群体抓住才会选这个地方，所以在这个方面的研究投入非常的重要。单纯的靠住宅开发的模式或者是获利模式在商业方面是不可取的。
开发式商业模式范文4
黄金十年，高端白酒营销模式与商业模式上存在诸多不健康因素，集中表现在如下四个方面：
其一，团购风行，使得高端白酒贿赂营销达到了登峰造极地步。贵州茅台针对军队系列团购其本身并没有多少贿赂营销的影子，更多通过产品在部队系统影响而构建的增值营销；但是，当团购走向五粮液高端产品针对政府团购营销已经可以看到贿赂营销的影子，但这些贿赂影响更多存在于五粮液高端白酒品牌运营商存在，就股份公司而言由于受财务制度制约，这种贿赂影响痕迹上并不明显；当团购变身为并不具备高端白酒资历白酒品牌身上时候，贿赂营销就成为这些高端品牌必然选择，否则就无法实现高端白酒营收规模化。贿赂营销虽然在较短时间里创造了很多品牌高端市场快速成长辉煌，但是也要看到，当政府消费消退时候，对这些品牌伤害也是显而易见的，甚至于很多高端白酒品牌一夜之间化为灰烬，高端白酒也用高歌猛进变身为一地鸡毛；
其二，商业模式复杂，使得高端白酒品牌资源被严重透支，高端白酒以政府资源为导向，以及凭借伪资源导向的商业模式对高端白酒产生了更加长远战略性影响。黄金十年，高端白酒成为很多达官贵人染指较深的行业之一，一线名酒、二线名酒等高端白酒品牌均存在深厚的政府背景商，他们利用白酒暴富期掠夺性开发利用资源，使得高端白酒受到了更大伤害。
与团购商不同，那些拥有深厚政府背景的投资者对于高端白酒介入度更深，其对于高端白酒目标与企图心更大，而作为拥有高端白酒品牌的核心企业却很难左右这些品牌运营商、全球商以及特殊渠道运营商市场路径，使得高端白酒陷入一场更加深远的战略博弈之中。很多高端白酒企业为什么商业模式变革十分缓慢？为什么有些高端白酒企业意识到这种某种掠夺性但又不愿意变革？核心因素就是这次高端白酒运营者深厚的政治背景，使得高端白酒企业投鼠忌器，导致高端白酒渠道模式变革举步维艰。
其三，高端白酒市场管理与市场运营能力普遍较差，缺少营销高端白酒品牌专业能力。高端白酒可能是所有快消品领域最为混乱一个板块，无论是日化，还是饮料，无论是高端普通酒，还是高端洋酒，其市场管理力度空间，维度白酒高端市场，管理水平十分低下。
2008—2012年高端白酒黄金时代，高端白酒企业市场价格之混乱前所未有，大商、经销商、终端掠夺性开发市场可谓比比皆是，但高端白酒企业却视若罔闻，只要不损害到当下高端白酒企业现实利益，企业就会选择睁一只眼闭一只眼态度，使得高端白酒品牌成为社会财务掠夺最为疯狂一个领域。
其四，组织推动十分薄弱，市场掌控十分脆弱，人力资源匮乏，人力资源系统开放度很低。一直以来，高端白酒企业被团购与大商所架空，基于高端白酒品牌营销组织发育严重不足。一个年销售过百亿高端白酒企业一线销售人员可能不足百人；一个年销售过百亿高端白酒企业市场战略研究可能处于空白，这种高端白酒组织系统更像一个官僚机构，缺少基于市场配置资源，深度掌控市场能力与动力。高端白酒企业组织发育不充分使得高端白酒品牌面对如此残酷竞争局面变得手足无措，茫然无知。
不仅如此，高端白酒企业给予高端白酒品牌市场营销高级人才也严重匮乏，对于高端白酒内在思想专业研究严重缺乏。研究表明，有些高端白酒企业甚至于对奢侈品营销普遍规律与方法完全缺乏深刻认知，使得高端白酒营销路径选择完全缺少必要章法，更不要说系统高端营销战略制定。
随着中国确立市场配置资源改革逐步走向深入，高端白酒企业必将走向渠道构建与商业模式创新新阶段，谁率先实现按照市场法则构建起健康渠道模式与商业模式，谁比较在这一轮高端大战中脱颖而出。
首先，高端白酒也面临着渠道扁平艰巨任务。当前，比较多企业已经意识到腰部产品与中低档产品必须实现渠道扁平，而实际上高端产品也面临着渠道扁平问题，特别是当高端白酒价格带下移，要想保持高端白酒较高毛利率，高端白酒渠道下沉就成为了必然选择。未来，高端白酒可能面临着构建以体验专卖为基础平台，以体验营销为分销手段，根据经济与人口密度两个维度构建高端产品扁平化体系，开创白酒渠道模式新局面；
其次，高端白酒商业模式简约化，实现融合式高端白酒商业模式。实践表明，未来高端白酒商业模式一定是兼与产业链、资本层面战略性合作，交易性高端运营商模式将淡出高端白酒销售版图，并且，高端白酒商业模式必然是建立在市场配置资源基础上，并以价值观为纽带，形成更加紧密型商业关系‘
第三，构建有竞争力高端白酒营销组织，搭建开发式人力资源平台。高端白酒必须实现对市场深度掌控，并深度研究消费者需求，以消费者为导向形成基于市场配置资源营销模式变化。同时，白酒企业需改变在人力资源运用与人力资源跨行业交流上保守心态，构建更加宽广人力资源体系，以提升白酒企业核心竞争力。
高端白酒的战略变革是整个白酒行业一场革命！我们预判，高端白酒系统化变得必将带来整个中国白酒消费形态，竞争形态根本性变革。
客观地说，中国白酒黄金十年一直是被政商裹夹下局部市场化，未来高端白酒是否能够实现完全市场化下系统构建？基于市场配置资源变革方向，我们对未来中国高端白酒发展趋势与结构作出自己预测。
第一、未来3—5年时间里，高端白酒将维持600亿元左右市场规模，养活4—5个高端白酒核心品牌，并且，这些高端品牌内部也很形成一定价格带层级，从而是高端白酒从群雄逐鹿走向个性选择；相当多现在所谓高端白酒品牌将被淘汰，对于白酒行业来说，以上述标准判断自己所处位置，及时作为战略性调整对企业未来发展至关重要；
第二，未来3—5年时间里，高端白酒价格带将维持在600---900元价格区间，这个区间高端白酒将呈现出先抑后扬典型化特征，而目前在这个价格带次高端白酒品牌有些将实现高端身份，有些将必然面临淘汰，这是无法规避的市场竞争现实；
开发式商业模式范文5
关键词：文化创意产业；城市转型；新特征；作用机制
中图分类号：C912.81
文献标识码：A
文章编号：0257-5833（2014）02-0066-10
文化创意产业作为驱动城市转型发展的重要动力，在国际性大都市、后工业化城市的转型发展过程中有着广泛的实践。当前中国文化创意产业发展呈现出一系列全新的特征和趋势，并在科技融合、空间融合、产业融合与社会融合四个方面对城市转型发展形成驱动作用。本文拟围绕文化创意产业驱动城市转型的作用机制，并结合一些国内外案例进行讨论。
一、文化创意产业发展的新特征
当前文化创意产业的发展进入了一个崭新的阶段，特别是文化与科技领域的快速融合，使得过去以艺术与文化主导的文化创意产业正在发生着史无前例的变革。文化创意产业的重心越来越由“文化”向“创意”转移，从生产方式、组织方式、消费模式到跨界融合，再到全球生产网络的浮现和深化，文化创意产业正在呈现出新的特征和发展趋势。
（一）生产方式与商业模式的变革
在许多文化创意产业的讨论中，都习惯性假设艺术和文化为主导的中小企业是这个产业的核心部门，比如艺术大师的工作室、作坊、小规模个性化定制（小工艺生产者）等等，而似乎忘记了苹果、迪士尼、时代华纳、WPP的存在。事实上，在后者面前，前者在文化创意产业中的份额在统计学上看，几乎微不足道。在广告、电影、电视和视频、软件、建筑和产品设计等拉动文化创意产业增长的关键部门中，无论在生产、组织、消费、商业模式上，与传统意义上文化和艺术主导的产业部门相比较，都表现出巨大的差异。
文化创意产业在西方发达国家发轫之初，就是对于发达国家进入“后福特主义”时期弹性专业化与“按需生产”的回应，这与中国文化创意产业脱胎于早期文化产业化发展的逻辑起点是完全不同的。中国文化产业化发展的起点和背景是市场化和工业化，而西方创意产业发展的历史场景是后工业化和信息化。这种对文化创意产业认知的历史逻辑差异，在早期阶段并不明显。但是随着近年来互联网技术与经济的狂飙推进，基于互联网、移动互联网以及大数据支撑的网络平台，正在持续并强化生产网络、社会网络、市场网络与消费网络的通达性、及时性和同步性，这都对早期文化创意产业以生产者（尤其是文化艺术领域）特别是创意者为核心、信息不对称的商业化模式产生颠覆性冲击。封闭化、集中化、等级化、权威化正在被开放、分享、平等、共赢、共生的理念和运行方式所取代（详见表1）。
这就意味着，文化创意产业的发展，并不依赖于某个地区是否有充分的文化资源以及在此种所谓资源优势基础上的产品开发，相反更有赖于是否以用户为核心、有效整合网络资源形成用户增值服务并快速传播。戴勇在基于物联网技术的文化传播产业商业模式研究中，针对商业模式创新的实现，提出了三个方面的路径：（1）以集成化管理为目标，实现文化产品价值网络优化的商业模式创新；（2）以产品、服务与物联网融合为目标，实现完整文化传播解决方案的商业模式创新；（3）以客户个性化满足为目标，实现深度文化传播的商业模式创新。可见，开放、集成、融合、互动、参与、分享等才是当前以及未来文化创意产业商业模式创新的关键词。
（二）基于信息技术的无边界融合
当前的文化创意产业发展具有高知识性、高附加值、强融合性特征。文化创意产业与信息技术、数字传播技术等的广泛应用密切相关，越来越呈现出高知识性、智能化的趋势。从传统产业中分离出来的文化创意产业部门，往往也都处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，成熟分离后形成的是一种高附加值的产业，在产业链和价值链中，文化创意产品的附加值比例也要明显高于其他的产品和服务。
同时，文化创意产业作为一种新兴的产业，本身就是经济、文化、技术等跨界融合的产物，具有高度的渗透性、融合性和辐射力，为发展关联性的新兴产业提供了良好条件。文化创意产业的知识产权属性以及边界虚拟化特征，非常适合在当前知识经济时代特别是以信息技术、网络通信不断跨展为基础的数字内容经济中发展。
任何能够进行数字化处理的东西，都能定制，就意味着数字化的不断深入和生产过程中设计研发的持续投入。正如乔尔・科特金指出的：“当今的信息产业已不再是单纯的信息技术产业，而是信息技术与文化内容的交融、汇合，数字内容产业打破了原有文化艺术固有的边界，横跨通讯、网络、媒体、娱乐等各行各业，实现了‘跨界域’的融合重铸。”
与此同时，数字内容经济的大发展，不仅为文化创意产业的各个环节融入科技因素使其产业链更具科技创新能力，更使得文化创意产业在一个更为开放的网络平台上与其他产业形态交织互融，“一方面，各行各业可以通过与创意资本要素的融合提升自身附加值，……另一方面，创意资本要素可以‘一项创意，多次投入’，获得倍增效应，大大提高其价值增值力”。无论是传统的汽车产业、房地产业还是百货商业、餐饮、旅游等服务业领域，在与文化创意产业的跨界融合互动后均延伸出新的产业形态，甚至在特定的、城市空间形成特定的、大范围的文化创意产业生态。因而，当前的文化创意产业发展正在呈现出一种无孔不入、无处不在的业态扩展，未来这种基于文化创意内涵的知识溢出、无边界的产权交易创造的可能不仅仅是新的产业形态，甚至将催生新的经济形态和社会形态。
（三）全球生产网络的浮现与深化
文化创意产业的本质是跨界的创新经济，其产生和成长的同时也在改变着产业网络的全球结构。全球生产网络不仅表现在生产的国际化分工和服务贸易国际分包领域，在近年来特别是金融危机之后，发达国家重新重视先进制造领域以及构筑新贸易壁垒，后发国家加速经济转型与结构升级推动世界经济再平衡，全球生产网络在深化发展的同时，向更广泛和更高级的产业领域扩展，文化创意产业的全球生产网络正在浮现并深入扩张。
以全球影视产业为例，首先，在电影产品生产和制作上，国内像怀柔、横店等为代表的中国电影制作产业集聚区，正在以其设备、技术、人才、成本、政策支持等积极参与到全球电影离岸制作业务中，加速全球电影产业的国际分工与网络搭建。
其次，在电影发行与衍生商品消费市场领域，国内院线市场的快速成长，不仅是对中国电影市场爆发式增长的回应，更是全球电影市场和电影商业网络持续织网与深化的过程，全球性的新技术和新概念在织网扩张的同时甚至藉由商娱空间的建设而影响当代中国城市商业空间、社会空间与新型消费文化的产生。
第三，在全球电影产业的元概念叙事的发声和传播领域，从欧美的奥斯卡、戛纳、柏林再到远东的台湾、东京、海参崴甚至上海，不同层级不同分类的电影节（叙事事件），实质上构筑了全球电影产业的话语体系，甚至引导电影产品发展方向，当然其本身也是全球电影产业最直接的竞技场。
第四，在电影产业的资本市场领域，整合全球资本越来越成为电影产业重要的融资环节，特别是新兴国家资本的介入，国内外私募基金参与到中国影视产业的投资中，对全球电影产业的价值链、产业链、商品链布局影响深刻。总体而言，就全球电影产业而言，无论是以大投资、大制作和大营销为基础的高概念电影，还是以小投资、小制作和小众营销为分众电影，或是以微/零投资、个性化制作和网络营销基础的微电影，都需要通过全球性的、专业化的制作团队、发行营销、投资、院线市场和后期衍生产品开发，才能有效降低投资风险并实现充分盈利。
文化创意产业全球生产网络的浮现，与传统的计算机产业、汽车产业或是航空产业的国际分工不同，其浮现和产生的同时也在改变着网络的全球结构，文化创意产业的本质是创新经济，因此，文化创意产业的全球生产网络从一开始还暗含着全球创新/创意网络的成分。
二、文化创意产业驱动城市转型
从整体的经济发展阶段和社会演进的时序来看，近十年来中国通过成为全球制造业中心进入工业化中期，正处于经济结构转型的关键阶段，逐步向工业化后期的过渡。虽然中国的一些大都市如北京、上海、深圳等在经济转型上获得较大跨越，但总体而言，中国城市的产业结构与经济体系与发达国家相比，还存在明显的代差。从驱动城市转型发展的作用机理上看，文化创意产业与中国城市转型发展的关系变得越来越紧密。尤其在新型城镇化的战略下，低能耗、低污染的高附加值制造业和现代服务业已成为城市发展的主要方向，文化创意产业不仅自身的发展恰好可以与城市转型有机结合，同时与先进科技产业和现代服务业的跨界融合发展，将在更深的层次上强化城市的创新驱动力，加速城市经济、社会、空间的全面转型发展。（见图1）
（一）科技融合：助力城市创新体系构建
文化创意产业从质态上来说是直接体现创新型经济特质的产业门类，文化创意产业是知识经济中对知识、技术、文化集成度最高的产业形态，对城市发展方式转换、空间功能转换、空间布局调整、产业区价值链升级和经济发展创新都有积极的贡献，是城市转型发展的重要创新驱动力。它不但可以促进城市综合竞争力的提升，更有助于创新网络和区域创新体系的形成，对城市创新力的培育和提升大有裨益，有助于形成经济、社会和生态协同发展和交互推动的良性循环。
文化创意产业与科技创新创业之间非常容易形成共生成长机理，在产业发展层面，形成融合生长、集群扩展的新态势。尤其是在当前数字技术狂飙突进、数字内容经济蓬勃发展的背景下，文化创意产业通过与科技、服务等各种领域的融合与渗透，使得文化创意的创造性在各领域激活产生创新行为与创新组织，新创意、新概念、新组合、新商业模式将会使得城市的各个产业领域充满生机活力。以智能手机领域为例，谷歌开发了安卓系统，而依托安卓所构建出的巨大的智能应用生态系统，则是来自数以百万计的创意设计团队和企业，他们与安卓融合所开发出的大量功能应用产品，既构筑了安卓系统的创新生态，同时为相关领域带来新的发展空间和机会。
文化创意产业在与新兴技术的市场应用、产品化、产业化结合过程中，一方面容易加速技术的商业化和数字内容化，张洁就认为文化产业从三个角度对技术创新产生影响：“一是向制造业品牌和营销环节渗透、二是向制造业生产环节延伸、三是向制造业的研发和设计环节渗透”；另一方面两者结合的过程也容易引发文化创意产业的新业态，这也从根本上改变了以往文化创意产业发展过度依赖文化资源开发的一般路径。从“功能城市”向“文化城市”转型，是国际大都市转型发展的战略性路径。在这个转型的过程中，要注重发掘、运用好这些城市已经积蕴的“文化资本”。“文化资本”哪里来？不仅仅是原来的“城市记忆”和文化资源，更重要的是文化创意产业、文化创意消费市场的资本化运营机制及营造的创新文化氛围和创新社会网络（资本）。以深圳为例，城市的历史非常短，曾经被称为“文化沙漠”。但依托于高新技术的动漫、网络游戏、数字内容产品等方面的强劲发展，崛起了一批创意设计、动漫游戏、新媒体、高端印刷等文化科技型企业。在这一过程中，高新技术企业为文化创意产业的发展提供技术支持，文化创意产业也为高新技术产业在新的领域衍生出更多的新生业态。
此外，文化创意产业的科技融合还表现出越来越明显的网络化趋势，这对当前的创新型城市建设尤为重要。创新型城市的建设、城市创新体系的建设，关键始终在于创新网络的搭建。长期以来，科技创业和技术商业化过程一直面临诸多的障碍，导致创新和创业的周期被拉长，其关键原因在于创新创业的生态网络不健全，缺乏有效的跨界创新服务经济来支持。实质上，新兴技术平台的产生来自不懈的研发攻关努力，而新兴技术平台的应用和集成则需要更多的创意经济部门来丰富和完善。文化创意产业的科技融合过程，恰恰是一个技术商业化的生态建设过程，一个跨界搭建创新经济系统、编制社会网络、强化社会资本和文化资本的过程。因此，文化创意产业的科技融合，不仅可以帮助城市获得持续创新和持续繁荣发展的动力，更重要的在于帮助城市在更广泛的领域中创造具有累积性、持续性、创新性的文化、经济和社会价值。
（二）空间响应：创造多样性的城市空间形态
文化创意产业的概念提出，就是由城市空间更新、城市功能复兴的转型升级行动所衍生的，是与城市为突破资源环境的约束、实现可持续发展的理念直接对应的。文化创意产业的空间响应，使其在现代城市的转型发展中具有较强的系统引导功能。从本质上看，城市既是文化创意产业的发源地，也是文化创意产业的集聚地。文化创意产业与城市空间更新的互动、互融与互促，成为当今城市转型发展的一个较为显性的特征。
在知识经济社会中，没有哪个产业像文化创意产业这样依赖城市的空间和资源，也没有哪个产业像文化创意产业这样，能够为城市空间的更新和转型带来如此强大的推动力。如同厉无畏所指出：“文化创意产业与城市旧区改造的有机结合，可以避免城市文脉的中断，不仅能够保留具有历史文化价值的建筑，而且通过历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行的交叉融会，为城市增添了历史与现代交融的文化景观，不仅对城市经济的发展产生了巨大的推动作用，而且使城市更具魅力，给人以城市的繁华感、文化底蕴的厚重感和时代的生机感。”
从我国城市的文化创意产业园区的演进历程来看，伴随着城市传统空间加快“退二进三”以及新空间的快速拓展，文化创意产业的业态快速升级，作为其生长的载体园区也在趋向多样化，并形成了内涵质态的代际发展特征。到目前为止，国内城市已经发展出三代文化创意产业集聚区、园区形态（见表2）。对城市空间价值的发掘和服务功能的提升，呈现出梯次强化的趋势。
早期的第一代、第二代文化创意产业园区、基地，多数是对旧有厂房/区、楼宇进行置换，通过设计、展演、市集和办公功能的发挥，打造集创意设计、影音娱乐、动漫游戏和传媒艺术等各类主题的空间形态，引导创新主体企业和人才相对集聚，“软化”同区域或相邻地界的工业制造厂区的“硬度”。应该说，这些空间响应的努力，为“后福特主义城市”注入更多的创新元素，营造了具有包容性的人文空间，促进城市形成网络化的创新平台，满足和催生更多的个性化生产与消费的需求，并强化城市对先进要素的集聚力、整合力。
如果说前两代的园区比较注重的是空间改造与开发，那么第三代文化创意产业园区则更加注重运用科技手段、信息网络来促进创意社群与创意生态的营造。园区不仅仅是工作、生活、消费、休闲的空间，还要在相应领域创意生态体的形成和创意社群集聚的过程中，提供系统的功能，实现从园区化、街区化到“社区化”的演进。王慧敏认为，“3.0集聚区表达了一种创意性的生活方式，多元的咖吧文化、活跃的创意社群、频繁的创意活动构成集聚区的主体单元，创意成为区域内一种普及性、开发式的、大众普遍参与的活动，创意人才的市民化、城市居民的创意化成为发展趋势，形成了园区、商区、社区‘三区’联动的格局”。
如果说在产业的融合与演化上，文化创意产业侧重于创意与概念的领引，帮助其他产业寻找新兴市场和形成新的商业模式，发展带动产业升级与提供持续发展潜力。那么在空间的营造与演绎上，文化创意产业以其独特的生产・消费双重社会网络，通过无边界的产业融合与空间融合，在为城市带来多样化的经济形态同时，“构建多层次的社会网络体系，形成有效的外循环，促进创意要素的跨界融合，促进园区服务功能的社会化，为城市创造新的产业业态”，塑造更广泛意义上的创意社会空间，促进创意城市的生成。
（三）产业融合：创造多元城市经济形态
文化创意产业的核心是人的创新力及所表现出来的系统化的价值引领，但文化创意产业的无边界性，又会对所有的产业进行渗透和融合。文化创意产业以新兴的业态、组织方式与科技、金融和消费体验的结合，培育出城市新的经济增长点，促进城市多元经济体系的形成与创新，为城市的转型发展、可持续发展，提业引领和产业优化的复合动力。
城市发展取决于所集聚的资源或要素的数量和质量，主要包括土地、劳动、资本、技术、文化、知识六大要素。进入后工业社会的城市发展阶段，创意、创新、知识、人才成为城市发展的核心驱动力，城市经济发展的逻辑发生重要的转变，从传统工业文明的线性开发逻辑转变到后工业时代以“弹性化生产”、“跨界”、“专业分众”等主要特征的产业多元性成长逻辑，文化创意产业本身的多样性、跨界性，就在丰富城市的经济形态。同时文化创意产业的跨界特性，又对各个产业与空间的渗透与影响，有助于城市多样化经济体系的培育，增加城市多元经济的弹性，减轻产业和经济危机带来的冲击。
金融危机的冲击使得像纽约、东京等以全球高端生产者服务业集聚为特征的全球城市陷入困境，相反倚赖多元化经济体系的慕尼黑则表现出众，显示出强劲的持续繁荣能力。这也为城市经济发展带来新的反思：如何避免单一经济形态的线性发展路径？特别是近年来曾经风靡一时的城市中央商务区CBD建设纷纷面临产业空心化与空间两极化的问题，产业融合与多样化产业形态的谋划成为如何破题的关键所在。文化创意产业作为内涵与形态最具多样性、开放性的产业，正在城市多样化经济体系形成中发挥着极其重要的作用。凭借文化创意产业与高科技产业的融合，产生新设计、新产品，与服务产业的碰撞，产生新的营销模式和商业模式，从而产生新产业、新业态和新型产业组织体系。
在制造业领域，由于“退二进三”运动，城区的制造业几乎全部撤离。然而随着文化创意产业与制造业在多个环节的结合，以新型“弹性生产”、“个性定制”为特征的新兴文化创意工业业态将重返城区，“轻型生产”将成为城区经济可持续发展的重要动力。在生产业领域，生产业的产出是中间服务，文化创意产业同生产业的融合将有效提高生产业的效率，增加中间生产投入的附加价值，延长产品服务过程的价值链。特别是在金融产业领域，文化创意产业的介入将扩展金融产品和金融工具的功能。以北京为例，早在2007年北京市就建立了贷款贴息工作机制和文化创意产业投融资信息平台，促进金融资本与文化产业的对接，国家开发银行北京分行推出“版权信托+收益权质押担保”的文化企业贷款融资模式，并积极与北京首创投资担保等担保机构合作。而在深圳的文化创意产业发展中，资本化运营更是其重要特色。深圳文化产权交易所，作为一个交易服务平台类企业，打造包括文化产权交易平台、文化产业投融资平台、文化企业孵化平台、文化产权登记托管平台。这样的专业化资本运作平台上，再辅以新兴技术的应用与集成，文化创意产业的新业态和新商业模式层出不穷地生长起来，从而带动生产部门的多元化发展。
文化创意产业跨界后所具有的高增值力，这主要表现为创意赋予商品观念价值，新经济的演进规律表明，商品市场价值中观念价值所占比重越大，其附加值就越高。知识经济时代，技术交流与扩散的速度大大加快，商品日益丰富并趋向同质化，于是商品中“精神性”的观念价值所占比重就越来越大。因此，当创意产业向传统产业门类渗透时，便有利于推动传统产业向高增值产业升级。事实上，在生活业领域，无论在实体空间还是在虚拟空间，与文化创意产业的融合都带来颠覆性的商业价值。电子商务对实体商业空间的冲击，以及消费领域的多元化、个性化需求对生活业既带来极大的挑战，又带来极大的刺激。生活业空间越来越向个性化、体验式、文化分众型消费文化靠拢，同时移动互联等虚拟空间功能应用的叠加，使得文化创意产业对生活业的引导、整合、分化功能被越来越放大。
随着文化创意产业与各类产业的融合碰撞，城市经济形态将不再单一、不再割裂、不再对立，在有助于形成城市经济优化连续生态的同时，文化创意产业还带来新的组织形式和新的共生网络，从而使得城市经济在获得丰富性同时，形成持续繁荣和共赢分享的能力。
（四）社会融合：创造多样性的城市社会阶层
文化创意产业的集聚性及其对经济社会的影响与渗透，为“创意城市”提供了长效的动力机制，也为工业化向后工业化转型的城市培育出了一个新的“创意阶层”，使发达国家的城市、大都市区从原来的制造中心、经济中心变身为创意中心、信息服务中心，孵化和集聚更多的创意企业，在丰富经济形态的同时，也为城市的社会阶层结构带来了一个新的社会群体。
在过去的三十年里，美国的社会阶层结构在构成上发生了巨大的转变。1970年，服务阶层首次超过劳工阶层，1999年劳工阶层、服务阶层和创意阶层在就业人口中的比重分别是25%、43%、30%。这种社会结构的演变来源于生产领域发生的巨大变革并扩展到整个社会，不仅影响到社会中所有的其他企业形式，而且通过竞争、效仿和渗透，重构企业之间、国家与微观主体之间的关系。
2011年，英国的创意产业共有89.7万个从业人员。此外，还有60.1万个在其他非创意企业从事创意性工作的人员。伦敦作为英国创意产业最集中的城市，2010年创意产业共有42.9万个从业人员，以及其他行业内22.9万个从事创意类工作的岗位。伦敦仍然是全球金融中心，但已经有65.7万个从事创意类工作的人员，占伦敦劳动力总数的14%。深圳自2003年以来文化创意产业以年均近25%的速度发展，2012年突破1100亿元，占GDP比重达9%。文化创意产业成为带动经济快速健康发展的重要引擎，创意设计、动漫游戏、网络内容、数字电视、数字音乐、文化旅游、高端印刷等均占全国较大份额。深圳的文化创意企业总数量达4万多家，从业人员90万人。数量日益聚集的创意阶层，越来越成为提升城市创新能力、优化城市社会结构的主体力量。
多样化的产业体系与弹性专精的创新网络，之所以在应对经济危机方面具备较强的抵御能力，其关键不仅在于扁平分工和弹性网络，更在于富有丰富性的社会网络以及社会资本所呈现出的应对变化的适应性。据2008年度的《台北市文化创意产业指标调查成果报告》介绍，台北市每5家企业，就有2家从事文创产业相关的事业；每10位工作者就有1位从事文创产业的工作。另外，在全台湾每10家文创产业，就有3家设立在台北市；且文创产业总营业额中，台北市约占全台湾的60%。即使是在2008年的全球金融海啸冲击下，台北市的文创产业发展，依然逆势上扬，优于总体产业成长率。台北“文创之都”发展与抗风险的动力，其中很大一部分就来自于这些创意企业的创造力和由此生成的“文创阶层”。
三、文化创意产业驱动城市转型的实践启示
在中国新型城镇化和打造中国经济升级版的新背景下，文化创意产业肩负着对中国城市整体转型的战略引领作用。我们要探索“中国路径”过程，将文化创意产业发展与城市转型多层次联动起来，助推城市空间、社会与产业的整体转型发展。
（一）树立“文化生态观”：从“文化资源”到“文化生态”
文化创意产业的空间集聚、产业演化是一个复杂的立体生态系统，需要一个多样性、包容性强的“文化生态”环境。从“文化资源”转变为“文化生态”，要摒弃就文化资源和禀赋来看待文化创意产业发展的单一视角，塑造促进文化多样性生长繁荣的社会环境，是文化土壤的“再整理”和“新播种”。
积极推进外来文化本土化与本土文化外向化发展，在多元对话、认知沟通的基础上形成共识、理解差异。2010年的“欧洲文化之都”德国鲁尔，之所以能实现从“煤都”到文化之都的转型，与生活在这里的来自全世界140个国家和民族的居民有很大的关系，特别是大批来自波兰、匈牙利的移民，移民的文化差异大，生活方式不同，但鲁尔区则把城市的多元文化特征作为资源要素加以开发利用，创造出了一个包容性的文化环境，让整个地区充满创意的活力。
与此同时，要真正做到“以人为本，兼容并包”。根据西班牙电信巨头Telefonica Digital的最新《创业生态系统报告》，在全球排名前20位城市创业生态系统中，排名靠前的城市，辍学后创业的比例都很高，如硅谷辍学者与研究生（硕士、博士）的比例为1：2.5，特拉维夫为1：2.33。从中不难看出，只有更怀的包容，才能形成更具广泛性的城市文化活力与创新氛围，带动社会整体性的文化复兴。
此外，还要鼓励人们通过创造性工作去创造财富，努力保护创意人才的知识、思想等作为产品的价值，多维借鉴文化生产的商业化经验，积极培育本土文化的商业化能力，在完善知识产权保护制度，在公共政策、文化传统、教育体系等多方面形成合力，逐步营造涵容内外部文化创意要素、包容文化多样性成长、适宜多形态文化创意产业发展的都市文化生态。
（二）树立“文化规划观”：从“规划文化”到“文化规划”
文化的生命力不仅在于历史过程的累积和积淀，还在于持续不断成长和对话。要促进文化的繁荣和发展，关键在于文化土壤的改善和文化生态的建设，这需要政府积极营造和民众的广泛参与。树立“文化规划观”，是要将文化的思维和思考从以往的部门化限定中解放出来，让文化的对话、思辨自由贯穿于城市规划、建设、发展、转型的全过程。
以台北为例，立足多元文化元素和创意活力，台北面向未来十年提出了一整套的“文创之都”战略，其中包括：台北亚太地区文化创意产业的“领导品牌城市”建设、推动建立“台北市文化建设发展基金”、营造文化消费环境推动台北市文化观光发展、整合资源提升文化艺术节庆质量及影响力、动员民众共同参与等五个方面。其主要目的是透过都市更新再生，将更多元、更具活力的创意让市民共享，是另一种都市更新和转型计划的形态。
以文化为中心的角度来考虑和制定各类城市公共性规划与公共政策，把文化资源置于创新转型实践的中心来整合、培植城市的各种资源。在实践中，不能简单地将文化资源、要素、资本作为补充性动力投入到推进城市转型的规划工作中。特别是在不改变既有的城市规划逻辑下，实践中往往会变成“规划文化”，从以“文化”为中心考虑“发展”转变为以“发展”为中心干预“文化”，这就容易使得“文化规划”沦为“添油战术”下的牺牲品，更会带来昙花一现、不可持续的文化创意产品，不能成为城市转型的助推动力，反而成为未来城市转型的障碍。
因此，一定要从文化创意产业自身持续发展作为出发点，把文化创意产业的发展与城市转型多元化、多层次联动起来。在产业规划与政策引导层面，以文化的视角，制定和出台引导和升级各类产业发展的文化战略，扩展文化创意产业与先进制造业、现代服务业融合的内容范畴，培育和促进各产业领域中文化相关的生产、技术、市场环节成熟化、产业化，带动城市产业发展的转型与创新。同时强化文化与城市商业空间、消费空间、社会空间的融合，以文化内容助推城市空间、产业空间与社会空间的转型发展，营造创意城市空间。
（三）树立“文化创造观”：从“走出去”到“走进去”
尽管我国的文化创意产业近年呈现出快速增长的势头，总地来看具有核心技术和新商业模式的不多，仍以追随、复制国外尤其是欧美的技术为主，主要表现为内容原创与技术更新不足，贴牌生产（OEM）较多，自主品牌（OBM）不强，在全球文化创意产业的生产与贸易网络中，仍然处在低端或末梢，不具备话语权和控制力。如《功夫熊猫》、《人猿泰山》在我国深圳制作完成，但深圳的企业只赚取道微薄的加工费。文化创意产业的这种运行模式，无疑又陷入以往的“中国制造”困境中，与我国转变经济增长方式的新要求是不相符的。
沿用“创异（创造差异化产品，获得市场生存可能，元创意的早期形态）――创益（通过产品创造市场效益获得盈利）――创艺（融合新技术创造新技艺或者创造新模式）――创义（创造新知识、新认同、新价值，元创意的最终表现）”四个层级来分析文化创意产业的全球生产网络（见图2）。目前在“走出去”的过程中，大多是沿用对自身文化资源开发（创异）――适应国际市场规则（创益）――融合新技术（创艺）――谋求成为国际文化消费主流产品（创义）的发展逻辑，这种思考逻辑在实践中走的很艰难，特别是在最后环节，在国际上难以形成共鸣、共识、认同。
