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房地产企业财务特点范文1
关键词：房地产企业 财务管理 经济核算
近年来，我国房地产市场受原材料价格上涨以及人工费用上涨的影响，企业利润逐年降低。同时，现代房地产行业管理的日益规范也使得企业的必须加强自身的管理以使得企业的经营活动以及经济活动符合法律法规的要求。在房地产企业的管理工作中财务管理与经济核算是保障企业资金链畅通、保障企业经济效益以及成本控制的重要工作，是现代企业管理工作的重中之重。
一、房地产企业财务管理与经济核算工作的重要性分析
房地产市场竞争的日益激烈使得企业必须结合房地产企业的经营特点进行科学的财务管理与经济核算。通过财务管理工作的实施以及经济核算工作的开展保障房地产企业资金链的畅通、保障企业投资经营过程中各项过程成本控制的有效开展。利用财务管理手段以及经济核算的智能使企业的经营活动以及经济活动始终处于受控状态，切实保障企业成本、资金的有效管理。以财务管理制度体系的建立避免职务侵占等情况的发生，以此保障企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理与经济核算工作的有效开展
1、房地产企业财务管理工作的有效开展
房地产企业财务管理工作的开展应从财务管理体系的完善入手。结合企业自身的实际情况以及行业特点，以现代企业财务管理理论作为基础构建完善的财务管理体系。通过完善的财务管理体系指导企业财务管理工作的开展、通过完善的财务管理体系确保企业资金链的稳定。通过财务管理体系的完善为房地产企业的发展奠定良好的财务基础。财务管理体系的建立过程中要注重管理体系与企业管理流程、企业结构等自身特点的符合。有效提高财务管理体系应用过程中的适用性与适应性。避免传统财务管理体系照搬、照抄对财务管理工作的影响。
在注重财务管理体系建立的同时，房地产企业还要加强财务管理基础工作的实施与开展。通过踏实财务管理基础促进房地产企业财务管理工作的开展。将会计工作作为重点，开展财务管理工作。以原始凭证管理、报表管理等做好房地产企业会计工作，为财务管理工作的有效开展奠定基础。
房地产企业资金占用大、资金流量大的特点使得房地产企业极易受到资金风险的影响。因此，在现代房地产企业的财务管理中必须注重房地产企业的自己难管理，以此保障房地产企业资金链的通畅、保障资金管理工作能够落实到房地产企业的经营当中。房地产企业应通过对自身资金筹集、使用等特点构建符合企业经营发展的资金管理体系，并将资金管理体系作为财务管理工作重点进行资金管理。通过加强会计资金管理职能以及预算、审核等工作保障企业资金来源与使用、保障企业收支平衡与资金链的通畅。通过注重资金管理的方式避免资金链断裂对企业经营与发展的影响。
2、房地产企业经济核算工作重点与要点
房地产企业的经营特点以及涉及内容使得核算工作对企业的经济效益、成本控制等工作有着重要的影响。在现代房地产市场竞争日益加剧的今天，企业经济核算工作的开展对企业的生存与发展有着重要的影响。为了保障企业静音过程中资金的通畅、保障企业投资过程中成本控制以及资金使用的有效监督，现代房地产企业必须加强经济核算工作的开展。针对房地产企业资金流动大、资金流动快等特点进行经济核算工作。以国家法规为基础、以企业经营扎略为重点进行经济核算巩固走的开展。通过经济核算工作的开展保障企业资金流向控制以及资金使用的控制。为了应对房地产开发过程中内容繁多、涉及面广、经济活动对象多、投资周期长等特点，房地产企业应加强核算管理体系以及组织结构的设计与建立，同时注重核算部门人员配备与培养。通过核算工作的有效实施为财务管理工作奠定基础、为企业成本控制、经济效益管理等工作的开展奠定基础。
三、强化财务人员培训与培养，促进房地产企业财务管理工作的开展
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算工作也面临着改革与改变。为了适应现代房地产企业的发展以及法律法规的完善，房地产企业财务管理人员以及经济核算人员必须加强自身专业素质与技能的培训与提高。房地产企业应定期组织财务人员进行培训，必要时借助社会专业培训机构进行人才的培养与引进。以财务人员综合素质的提高促进房地产企业财务管理与经济核算工作的开展，促进企业房地产企业综合市场竞争力的提高。
四、结论
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的管理重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。现代房地产企业必须加强对财务管理与经济核算工作的认识，以相关管理体系的完善、人员培训以及专业技能的提高促进财务管理工作的开展，实现企业综合市场竞争力提高的最终目的。
参考文献：
房地产企业财务特点范文2
房地产企业,是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动,并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的投资密集、运行周期长,风险系数高,具有很大程度的不确定性。财务管理,作为企业管理的重要组成部分,是在特定目标下,针对相关经济活动的资产购置、资本融通以及运行资金和利润分配的管理活动。房地产企业的财务管理,是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动,进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析,正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动,房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。由于社会经济及城镇化水平的加快,房地产企业的开发资金投入增大、资金筹借负担加重,资金运行周期变长。随着市场经济环境的变化,房地产企业的财务管理存在诸多不稳定性因素,致使房地产企业投资效益面临着不确定性结果,有着极大的财务风险。由于房地产开发涉及领域较广,导致房地产企业的财务关系复杂程度高,使其财务管理难度相对加大。
二、当前房地产企业财务管理的主要弊端
当前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面的强有力作用。
1.企业资本结构紊乱。企业资本结构是企业各种资金的来源及其比例关系。由于我国房地产经济开发市场环境的弱化,造成很多房地产企业的融资渠道相对单一,依靠银行贷款是房地产企业资金筹借的主要来源,企业投资基金中的主权资金比例较低,由于筹资渠道的狭窄性,造成很多房地产企业对银行贷款的债务资金负担较重,资本结构的失衡导致房地产企业资产负债率往往很高。
2.财务管理模式滞后。受经济管理理念的约束,很多房地产企业的管理者高度集权、越权行事现象严重,企业在财务管理方面的家族式管理严重,掌管财务的会计、出纳等相关人员多由投资者亲属担任,缺乏科学的财务管理模式和经验指导,造成企业内部审计机构职能弱化,财务监控不严,偷税漏税现象严重,导致财务管理工作存在账务混乱、会计信息失真等现象。
3.财务管理机制缺失。财务管理意识的滞后,造成很多房地产企业的财务管理制度不完善,财务会计内部控制体系不健全,资金运行回收保障机制不合理,财务管理体系未能有效集中,财务核算、会计核算程序及内审保障机制得不到有效落实,财务管理缺乏统一明确的财务业务授权机制,企业各项目部门核算体系不协调,财务软件和核算标准不统一,造成很多财务会计信息的相关性、真实性较差。
4.运行资金监控弱化。流动资金是企业发展的重要保障,资金融通困难、运行资金效益不高,成为当前房地产企业财务管理的普遍弊病。很多企业管理者的财务内控认识不到位,资金筹措和使用没有科学规划,缺乏科学的现金流量管理意识,加上财务人员素质的偏失,导致房地产企业内部财务核算、会计内审等监管职能相对弱化,资金流失。资金管理的职权分散,客观上增大了房地产企业的财务风险。
三、强化房地产企业财务管理的策略
当前,随着国民经济的不断增长与社会需求,房地产开发愈加规模化,加强房地产企业财务管理,是规避市场风险的重要措施:
1.拓展企业融资渠道,注重项目资金融合。融资是企业获取发展资金的重要形式,根据房地产开发的自身特点,积极拓展金融业务,通过实施并购重组措施扩大市场份额,拓展多元化筹资渠道,优化资本结构,抢占资本市场。要加强房地产投资项目管理,对于项目开发的选择预测要全面谨慎,综合考虑市场风险因素,注重项目资金的融合应用及合理配置。
2.完善财务管理制度,强化财务管理职能。制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。建立规范的法人治理体制,以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。管理制度化是当前房地产企业管理的重要目标,实行企业所有权和经营权职责分离,保障企业财务管理的独立性,整合房地产企业财务管理的人才资源和素质,健全和完善企业财务管理的内控保障监督运行机制,加强企业财务管理的会计核算及内审职能建设,严格落实会计核算考核分析管控,提高财务管理效率。
3.注重成本效益开发,提高资金使用效率。通过财务预算加强对费用支出的控制,能有效降低企业的营运成本。在企业开发经营周期中,房地产企业财务部门应以项目预算、资金预算、经营预算及财务预算等方面进行全面预算,对企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分配等作出具体安排。成本效益原则是当前市场经济环境下,所有企业必须认真实施的重要财务管理措施。对于房地产企业来说,开发资金的投入量大,周期长,风险高,必须加强房地产项目资金投入的成本预算管理,合理调度资金配置,控制流动资金的耗费,最大程度的提高现金流量的资金使用效益,实现企业整体经济目标。
4.创新财务管理模式,实施财务动态管理。科学的财务管理模式,有利于房地产企业财务运行的高效性。立足于房地产企业的长远发展需求,引进先进财务管理经验理念,优化从企业内外经济环境,创新有效的财务管理方法,构建合理的会计核算体系建设,加强企业财务会计内部控制,完善财务动态管理程序建设,保障会计信息的真实可靠性。
5.加强财务内部控制,科学财务风险防范。把管理责任具体落实到人。企业首先要落实负责人责任制,明确企业负责人对本单位的财务管理工作负责,但同时不得直接分管财务工作;其次要把财务管理工作要求落实到企业每个人,给予企业财务人员财务管理的权利,明确企业财务人员财务管理的义务;最后要把财务管理考核列入单位各岗位考核条例中,对考核结果奖惩分明。房地产企业要在财务工作中严格落实和完善财务监督与控制制度,制定合理的资金使用计划,保障生产经营活动所需资金的稳定供给。同时,房地产企业要拓展各种途径,整合提升相关财务管理人员的综合素质,加强专业责任意识,强化风险预测识别能力,加强风险防范措施,有效规避财务资金的市场风险。
房地产企业财务特点范文3
关键词：房地产企业；财务危机；风险防范
中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。
一、房地产企业面临的主要财务风险
1.债务风险
作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。
2.利率变动风险
房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。
3.经营管理风险
房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。
4.融资风险
房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。
二、房地产企业防范财务危机的对策
1.优化资本结构
房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。
2.扩宽融资渠道
房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。
3.加强项目调查
房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。
4.注重风险预警
房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。
三、结语
当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。
参考文献：
房地产企业财务特点范文4
关键词：房地产企业 财务管理 新构想
一、引言
房地产行业涉及的资金量巨大，面临的市场竞争也日益激烈，也就使得该行业必须迎接更大的挑战和遭遇更多的风险。据相关资料显示，我国的房地产企业资质良莠不齐，尤其是一些中小型房地产企业，在市场经济的大潮中，其平均寿命往往不超过三年，这是非常值得警惕的一个现象。很大一部分原因在于，房地产企业的资金链得不到很好的衔接，从而造成了不必要的损失甚至走向破产的边缘。究其原因，主要在于房地产企业的资金需求量大，周转时间长，如果财务管理达不到一定的水准，很有可能造成房地产企业的经营不善甚至倒闭。因而，房地产企业的财务管理具有重要的地位，可以说是房地产企业能否获得长远生存空间的关键因素之一。本文将着重探讨如何加强对房地产企业的财务管理，提高财务管理水平。
二、房地产企业财务管理的现状
房地产企业传统的财务管理方法已经显然不能适应时展的要求了，主要表现为以下几个方面：房地产企业很多时候都缺乏必要的财务管理意识，往往造成了对于目标成本控制环节的忽视，基本上还停留在会计核算水平；房地产企业的所有权和经营权过于集中，直接造成了房地产企业的管理效率低下，这主要是由于房地产企业的决策层缺乏先进的管理理念和方法作为理论支撑；由于房地产企业的投入资金量大，且融资筹资途径有限，造成了房地产企业的负债率过高，一旦不能及时收回应收账款而一味的举债借款，就很容易加大房地产企业的财务风险，从而给企业经营带来很大的困难；还有些房地产企业只把重点放在工程质量和进度上，对于财务管理未引起充分足够的重视，从而使得财务管理制度缺乏应有的科学性、针对性和合理性，很多制度都只是流于形式，也缺乏对于财务人员素质的培训力度，从而造成财务控制力较弱，也很难实现财务筹划的功能。这些都造成了房地产企业的各项财务管理水平不高，成本管理过于粗放，直接影响了房地产企业的利润空间。以上这些不仅仅妨碍了房地产企业财务管理水平的提高，而且也成为房地产企业提高利润的最大瓶颈之一。
三、努力加强房地产企业的财务管理工作
鉴于房地产企业的财务管理特点，我们要想真正加强房地产企业的财务管理工作，提高财务管理水平，就要遵循一定的财务管理原则，深入分析论证各个开发项目，加强对资金的管理工作，尤其重视降低相关开发成本和有关费用，并实行长期的全员参与的成本管理办法。此外，我国的房地产企业财务管理工作已经在当代新形势下表现出新的工作特点，比如说当前我国已经出台了一系列保障性住房政策，有些城市还逐步实行了限购令，国家还调整了相关税收政策，针对开发产品的不同情况征收不同的税率，而且还收紧了银行信贷业务，加大了贷款不同情况之间的利率差距。这些新特点势必将给房地产企业带来较为深远的影响，甚至会造成巨大的冲击。因而，房地产企业必须尽快加强自身的财务管理工作和能力的提高。具体来说，主要可以从以下几个方面来入手：
（1）房地产企业的决策层应该尽快转变对于财务管理的认识，走出财务管理的误区，不断加强自身的财务意识，切实树立长远的财务管理战略目标，以先进的经营观念认识和重视企业财务管理的重要性和必要性。通过房地产企业领导层的财务理念增强，能够促进和改善财务从业人员的素质提高，因为领导层的财务意识能够直接决定企业的财务管理水平，它能够促使财务人员提供真实可靠的财务信息，还有利于企业聘用高素质的财务人员，从而能够从思想、组织和行动上都促进房地产企业的财务水平提高；
（2）房地产企业还应该努力克服传统管理手段的主观随意性，不断加强对于项目的可行性研究，加强决策制度建设，避免不必要的损失。按照国家的规定做好各项日常的财务工作，切实规范化各种财务行为，建立健全各项财务管理制度，完善内部审计制度，加大内部的监督力度，并且引入一定的内部竞争机制，通过一定的科学评估手段来进行奖惩。这样，房地产企业才能形成一股严格的内控财务制度，使得企业员工能够在良好的激励政策下与企业同生死，共存亡，最终有利于房地产企业的长期和稳定可持续发展；
（3）房地产企业还要不断加强内部控制环境的建设，重视对企业目标成本的管理工作，积极创新财务管理的方法，提高财务控制的能力，对企业的各项经济业务和经营活动实行事前、事中和事后的财务监督和财务分析，建立统一明确的业务授权和审批审核制度，提高管理的规范化与科学性。此外，房地产企业应该建立多元化的融资渠道，优化筹资渠道，通过多种手段，努力降低财务风险，并通过优化投资项目，适当储备一些土地资源，同时通过科学合理的方法来评价项目的经济效益大小，来强化和改善公司的财务管理水平，使得房地产企业从活动组织上和制度上得到双重保障。
四、结语
总的来说，快速发展的房地产企业近阶段以来，已经持续遭遇了国家宏观调控政策和市场持续低迷的交易现状，为了能够适应此种变化，房地产企业应该尽快加强自身的财务管理工作，把它放到战略性的高度来认识和实施。只有这样，我国的房地产企业才能克服传统财务管理的局限性，才能适应我国房地产企业的快速发展和国家房产政策的变化，为我国房地产企业的财务管理提升到更高的层次打下坚实的基础。
参考文献：
[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].现代商业，2009，（2）
[2]刘绍忠.我国房地产企业的财务风险管理研究[J].时代经贸，2010，（8）
房地产企业财务特点范文5
关键词：房地产企业；内部控制；财务管理
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02
随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。
一、房地产企业财务管理面临的形势和特点
（一）房地产财务管理面临的形式
自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。
（二）房地产企业财务管理的特点
房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：
1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。
2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。
二、房地产企业财务管理存在的问题
（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。
（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。
（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。
（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。
（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。
（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。
三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容
（一）建立和完善业务授权制度
房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。
（二）建立管理会计系统
建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。
1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。
2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
（三）完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：
1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。
2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。
3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。
（四）建立全面预算管理体系
房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
（五）完善资金管理系统完善
房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。
参考文献：
[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.
房地产企业财务特点范文6
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。
(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
