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新修正的土地管理法范文1
关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.
中图分类号：V55文献标识码： A
Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.
Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.
中图分类号：F301.1 文献标识码：A
近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；而在经济发达地区或城市郊区，宅基地除了满足农户其自身居住需要外，绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁，具有极高的经济价值，已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此，如何在城市化进程中提升城市功能和改善城市整体福利的同时，引导农户有序流转农村宅基地，保障其合法权益，使其分享城市发展和土地增值带来的收益，平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要。
一、我国农村宅基地管理中存在的问题
农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，中央及地方政府都在积极探索加强农村宅基地管理的政策措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。
二、农村宅基地流转的模式
（一）、村集体经济组织内部转让模式
村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。
（二）、村集体经济组织外部转让模式
村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。
（三）、农户主导自由租赁模式
农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何限制，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收
入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。
（四）、地方政府主导转让模式
为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方政府收入，同时为了提升区域形象，一些地方政府对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方政策出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。
三、促进农村宅基地流转的政策建议
农村宅基地管理体制改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。
（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设
健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。
（二）、建立农村宅基地有限流转制度
在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，
探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，
促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。
（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度
实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方政府的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内
的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。
参考文献：
[1]李文谦，董祚继.质疑限制宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.
[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国政法大学，2009.
新修正的土地管理法范文2
关键词:农村土地 征收 补偿 制度完善
DOI:10.3969/j.issn.1672-8289.2010.10.068
一.土地征收补偿的基本概况
土地,是人类赖以生存和社会经济活动极其重要的自然资源,具有稀缺性、不可再生性和不可移动性。我国有近8 亿农民在土地上生息、劳作,土地是他们的 “命根子”。由于城市化进程的加快和社会经济飞速发展的需要,土地征收的范围逐渐扩大到农村,为了保障被征地农民在征地过程中的合法权益和解决农民失地后的长期生存问题,国家建立了农村土地征收补偿制度。但《土地管理法》、《土地管理实施条例》及相关法律法规对补偿标准、补偿方式、补偿救济程序的规定存在诸多不足,导致实践中引发大量土地征收补偿争议,影响社会稳定。从农民自身来讲,并不希望把土地拿出去,但从经济发展来讲,又需要征地,征地本身又是一个强制行为,农民不得不服从,这是一对矛盾。因此,解决好我国农村土地的征收补偿问题显得非常重要和迫切。
我国土地征收补偿制度总体来说是不断地进步和合理,比如补偿标准逐提高;审批权力不断上收,基层政府的审批权限越来越小;土地征收补偿程序趋于规范和细化;被征地农民的安置办法也越来越灵活多样;土地征收补偿的法律依据也不断得到修改,以适应新的时代背景和经济发展形势。特别是在04年的宪法修正案中明确了土地征收和征用的补偿条款,为土地征收补制度提供了坚实的宪法依据。
土地问题不仅仅是农民的命脉,也是整个国家的命脉,解决好土地问题,不仅能确保农民合法权益,保持农村和社会稳定,而且使国家征地工作走向市场化、法制化的轨道。有利于社会主义和谐社会的建设。
(一)土地征收与征用
1.土地征收的含义及特征
土地征收是指国家为了公共利益的需要,以补偿为前提,强制取得其他民事主体土地所有权的行为。其法律后果是土地所有权在国家和集体之间发生变动。从来没有哪个制度否认过宪法的征收权,重要的是对征收的法律限制。其法律特征在于:(1)土地征收是强制剥夺集体土地所有权的行为,是物权变动的一种极为特殊的情形。(2)征收主体一方是政府,且政府以行政命令方式从农民集体手中取得土地所有权,集体必须服从,没有任何选择的余地。(3)土地征收的目的只能是为了发展公共利益,绝对禁止任何商业目的的征收,且必须对被征收人以公平合理的补偿。
2.土地征收与征用的区别
《物权法》第44条中规定了有关征用的概念,即:“因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。”由此可以看出土地征收与土地征用既有共同之处,又有不同之处。二者的共同之处在于都是以共利益为目的,运用国家强制力,经过法定的程序,并依法给予补偿。土地征收、土地征用虽然都是国家为建设需要征用土地的方法,但它们是有区别的,主要表现在以下几个方面:
第一,二者的行为效果不同。土地征收是土地所有权的改变,土地所有权由集体所有转变为国家所有。土地征用由于使用后应当返还给被征用人,因此是土地使用权的改变,而土地的所有权性质不发生改变。这是两者最主要的区别。
第二,二者所征收的对象也有所差别。我国土地的所有制形式只有国家所有和集体所有两种形式,土地征收的对象为农村集体土地。土地征用的对象既可以是农村集体土地也可以是城市国有土地。
第三,二者行为的依据不同。土地征收的依据和程序必须由法律规定,这是我国《立法法》第八条第六项所要求的,即“下列事项只能制定法律:……(六)非国有财产的征收。”土地征用的依据除了法律之外,还可以是法规。这是因土地征用一般具有暂时性、紧急性,而且强制取得的只是使用权,所以其严格度要低于土地征收。
第四,从二者的适用条件看,土地征用一般适用于紧急状态下对土地的临时征用。而土地征收则不同,为了公共利益的需要,即使不存在紧急状态,也可实施土地征收。
二.农村土地征收补偿现状及问题
(一)农村土地征收补偿的范围及存在的问题
我国以法律的形式确定了农村土地征收补偿制度,在一定程度上保护了农民的合法权益,然而,征收补偿制度也存在诸多问题和缺陷。
1.农村土地征收的补偿范围
《土地管理法》第47条规定的补偿范围和标准是:“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费,安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”
2.农村土地征收补偿范围存在的问题
根据《土地管理法》的有关规定可以看出,现行的征地补偿范围只是对征地造成的直接损失进行补偿,而对因征地形成的残地损失及土地使用价值的下降等间接损失并未提及,事实上,这些损失是必然会发生的,如果不在补偿范围之内必将损害农民的合法权益。
(二)农村土地征收的补偿方式及问题
1.农村土地征收的补偿方式
早期征收土地补偿机制主要采取的是“货币补偿加安置”的补偿形式,即以土地补偿费、地上附着物和青苗的补偿费作为经济补偿部分,在一定程度上弥补了农民经济损失后,由征收土地使用者根据征地项目的需要为失地农民进行就业安置。但是,随着城市建设速度加快、征地数量增加以及征地用途和就业市场的变化,“谁征地、谁安置”的原则已经难以执行,各地开始探索新的安置模式。20世纪90年代以后,各地普遍采取征地时一次性地支付补偿金,让被征地农民自谋职业的安置模式。从此以后,征收土地补偿机制就演化为“一次性给付货币补偿”的单纯经济补偿形式。
2.农村土地征收的补偿方式存在的问题
补偿方式单一。目前的补偿以一次性货币补偿为主,一次性补偿只能解决农民暂时的生存问题,而农民失去了土地,就失去了长期生活的保障,生存将会受到极大的威胁。采取此种简单的补偿方式只能暂时解决农民生活上的问题,由于缺乏就业安置引导,无法为社会主义市场经济条件下失地失业的农民提供长久的保障。
(三)农村土地征收补偿程序及问题
1。农村土地征收的补偿程序
《土地管理法实施条例》第二十五条规定:“征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”
2.农村土地征收的补偿程序中存在的问题
从现行的土地征收补偿程序来看,有些程序制度仍存在缺陷,影响了土地征收的顺利实施。(1)征收补偿程序可操作性不强。我国有关土地征收程序的规定对于一些重要事项未予以明确。例如,征收行为何时发生效力,是批准征收决定作出后、还是支付补偿安置费用后;被征收的土地所有权何时发生转移;《土地管理法实施条例》第 25条规定:“征地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起 3个月内全部支付,”但在实践中,征地补偿费的发放显得很随意,基本都是滞后,对于未按期支付补偿安置费用的,征收决定是否依然有效等。(2)补偿程序不公正,缺乏听证。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定,补偿方案制定后才公告告知农民。而由于补偿安置标准早在批准征收补偿方案时已确定,虽然规定要听取意见,但被征地人只能就获得补偿的面积等提出异议,对补偿安置标准无权提出任何意见,补偿过程缺乏农民实际参与听证的程序保障。(3)补偿纠纷发生后,救济程序缺失。对于补偿决定,《土地管理法实施条例》中规定将裁决权交由政府行使,缺乏中立性,更重要的是对补偿决定或者补偿裁决决定不服能否申请复议或提讼等问题也未作规定。
三.完善农村土地征收补偿制度的对策
(一)完善农村土地征收补偿制度的可行性与必要性
1 完善农村土地征收补偿制度的可行性
我国的土地征收补偿制度形成以来已有几十年的发展历程了,尤其是现行的补偿制度是形成于计划经济时期,随着社会、经济的发展现行的补偿制度越来越不适应时展的要求,对此制度进行修改和完善已经到了非常迫切的时期,现在从制度方面、思想观念和执法环境等各个方面来看都是完善农村土地征收补偿制度的时候了。
2 完善农村土地征收补偿制度的必要性
土地征收中存在的种种问题,不仅牺牲了农民的当前利益,而且还损害着农民的长远生计。大多农民文化程度不高、缺乏劳动技能,打工没人要,创业没本钱,最后导致生活无保障。而农业的发展会影响到工业的发展,农村的现代化又会影响到城市的现代化。故此,完善土地征收补偿制度对于整个社会的发展是非常有必要的
(二)如何完善农村土地征收补偿制度
1.丰富补偿制度补偿方式
关于补偿方式,我国社会各界要求改革的呼声很高。有学者针对我国一次性货币补偿的缺点,提出留地安置、工作安置等多种形式的复合安置。也有学者借鉴东南沿海征地补偿中采用政府、集体与个人共同缴纳保险费的办法,将失地农民纳入社会保障体系中的成功经验,提出我国应当重视社会保障的安置方式。
(1)采取留地安置方式。即征地过程中,在规划确定的建设用地范围内安排一定面积的建设用地给农村集体经济组织和农民兴办企业、从事经营活动。农民可以通过在此土地上发展二、三产业来壮大集体经济,解决部分农民的就业问题。同时政府应在在政策、资金、工商、税务等方面提供必要的优惠和支持。
(2)采用工作安置方式。即由政府或用地单位对于被征地农民有计划地安排其就业。这种主要适用于企业因生产需要建设用地的情况,如建设大型工业项目需要征收农地,而项目建设过程和建成后会需要大量工人,这种情况下,可以在对失地农民进行必要培训和考核,录用其为企业的员工,享受与正式员工同等的待遇。
(3)采用社会保障安置方式。即在农地被征收后,政府不再向农民支付全额补偿费用,而是将部分补偿费用用来为农民缴纳一定年限的社会保险费用。由劳动保障部门与农民签订合同,对符合条件的人员建立社会保险个人账户,到一定的年龄后,定月发放养老金。目前,社会保障安置日渐受到重视。2007年10月1日开始实施的《物权法》第42条明确规定,征收集体所有的土地,要安排被征地农民的社会保障费用,相比《土地管理法》来说,是一个可喜的进步。今后应将确保社保资金足额到位和规范社保资金的管理作为社会保障安置方式工作的重中之重。
2.在政府部门建立专门的土地补偿裁决机构
征地补偿争议裁决案件的专业性极强,需要由土地法律方面的专家来做这项工作,然而由于土地行政主管部门各处室业务工作的庞杂性和专业人员的缺乏,再加上随着征地争议裁决制度的不断完善,各类裁决事件件将逐渐增加,原有的各部门无法完成日益增加的裁决任务。因此,必须设立专门的征地争议裁决部门,配备充足的高素质专业人员,才能与目前征地争议裁决制度的不断完善相适应。
3.建立完整的补偿程序及司法救济程序
“程序是法律的心脏”,无程序即无法治。在一国法律体系内,程序法的滞后将直接导致有关的实体法形同虚设。补偿程序的公正是补偿合理的重要保证,因此完善我国土地征收补偿程序,才能切实保障被征地农民的合法权益。(1)完善土地征收法律法规,使土地征收程序明晰化。如在解决征地补偿争议问题上变为由批准征收土地的人民政府裁决为由批准征收土地的上一级政府裁决。这样征收土地的批准方和裁决方分离,可以保证争议得到公正的裁决。(2)建立批前协商、听证制度。土地征收过程中应充分听取被征收人和利害关系人的意见,使其获得表达意见的机会增强征收程序的民主性公开性。例如:集体农民对补偿标准和安置方案有不同意见,政府部门应告知其有要求举行听证的权利。(3)完善复议和诉讼制度。农民如果对征收补偿和安置方案不服,可以向土地行政主管部门提起复议或向法院提讼。(4)改革补偿金发放程序。建议在征地过程中将土地补偿费设立专户,存入银行,做到专款专用,补偿金应在法定期限内直接发给被征用土地的农民,任何组织与个人不得截留、克扣。同时,法院应将司法程序引入土地征收补偿争端解决机制中,逐步扩大对征地农民的司法救济,减少政府对征地纠纷裁决的参与,这样既有利于保护被征收人的合法权利,也有利于监督行政主体征收权力的行使。
结论
土地是农民生存的前提和保障,征收农村土地对农民而言无疑是影响巨大的。承认农民的土地发展权并建立土地发展权制度、建立征地补偿款分配监督体系等也是解决问题比较有效的途径。总之,必须善现在的农村土地征收补偿制度,使补偿合理、公平、有效,让农民不因被征地而贫困,让农村不因被征地而放缓发展的速度,最大限度挥有限土地资源的效用。农民是“三农”问题的关键,农民的合法权益受到侵害,“三农”问题就解决不好,而“三农”问题又关系着我国的经济发展和社会稳定。因此,如何完善、健全农村土地征收补偿制度意义重大,我们希望通过不懈的努力,让失地农民生活有保障,能够充分享受到社会进步和经济发展的成果。
参考文献
[1] 沈开举 《征收征用与补偿》法律出版社2006
[2] 曾超、赵勇奇 《对我国土地征收问题的思考》中国房地产 2006
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[4] 窦衍瑞,王珍行.论我国农村土地征用程序的法治化.法学论坛,2007,(2)
新修正的土地管理法范文3
关键词 小产权房 利益冲突 法律解决。
一、小产权房的界定。
本文论述的“小产权房”，俗称“乡产权房”，是指无法获得国家颁发的产权证而由基层政府颁发产权证的房产，即由一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或由农民自行组织建造的“商品房”。政策明确小产权房不得登记发证，严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模，禁止城镇居民到农村购买小产权房。
二、产生小产权房的法律原因。
小产权房急剧发展原因是多方面的，诸如房地产市场的供求关系影响、城市边缘土地的低成本等，但就法律层面讲，包含以下几方面。
（一）国家相关法律规定不完善。
1.土地产权的双轨制使依法开发集体土地程序繁琐新《土地管理法》第 43 条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。这两条规定剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发，故要想合法拓展乡村房产市场颇费精力。
2.当前法律规定的不明确使得商家容易“打擦边球”
从另外一个方面来解读上述第 43 条，这就意味着在指定情况内建小产权房，只要不占用耕地，办好相关的手续，一般也就涉及不到所谓的“违法”问题。正是因为政策法律中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给房产商留下了打“擦边球”的空间。
（二）政府宏观政策不合理。
政策考虑不周延，招商引资过于盲目。新农村建设中，国家要求村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，建设连排的、类似公寓形式的住宅。但乡镇政府在建设这项工程时，由于资金窘迫，便会和开发商合作，将上级政府批准的，用于新农村建设的宅基地同开发商搞合作开发，然后将一部分房子以低廉的价格卖给农民，其余房子便转让给开发商，由其卖给城市居民获取利润。
同时对于中国城市化、工业化可能带来的负面效应缺乏分析。当前中国的城镇化率已超过 50%，城市人口的规模急剧扩大，一方面是巨大的住房需求，另一方面是城市里居高不下的房价，但政府决策却不能很好应对。
（三）政府监管不到位。
作为一种市场行为，小产权房能够长期存在，从局部地区、个别城市扩展到全国，政府相关管理部门难逃其咎，乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。中央政府对市场的调控原本就谨慎，地方政府又不能很好的贯彻下去，房价长期居高不下，民众期望得不到满足，变相加剧了盲目购房现象。此外，政策回馈渠道不畅，对于经济发展中产生的问题，政府未能及时予以足够重视并分析解决，致使问题越来越严重，解决难度也越来越大。
三、小产权房上的利益冲突。
（一）国家与开发商的利益冲突。
1.国家有责任保护耕地，保障粮食安全，而开发商追逐利益最大化。
中国国土面积辽阔，但地形复杂，总体看来耕地并不富裕，人均耕地面积更是远落后于世界平均水平。近几年城镇化进程的加速，房地产用地和企业用地不断扩张，农业收入又低，耕地一再受到侵蚀和荒废。房地产开发商为了获取更大的发展空间，不惜以身试法，既给国家粮食安全带来了威胁，又偷逃了国家巨额税款。
2.集体经济土地经营权法定与现存的违规开发运营。
农民集体所有的土地，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，由本集体经济组织的成员承包经营，承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
法律赋予集体经济组织和村委会管理集体土地的权力，在法律许可的范围内，其有权自主规划本地区土地利用方案。而现实中很多地方集体组织土地利用的监管松弛，用地审核不规范，为开发商非法开发集体土地提供了可乘之机。
（二）购房人与开发商的利益冲突。
1.在房地产投机的背后，中国房地产市场理性的、真实的需求还是比较可观的。这依然使得房市过热，民间投资走强，而真正的消费者往往被排斥在外。遇到房源便趋之若鹜，而不重视其开发商开发资质、土地审批利用手续等。甚至明知买房后开发商办不了房产证，但仍然听信大众行为盲目购置，然后是更多的人仿效，导致恶性循环。
2.作为开发商，利益即是最大驱动力。为了增加销售量，违规开发、变相租用集体土地资源，甚至办理虚假土地审批等证件，骗取消费者信任，所以即使签订购房合同时承诺如期交付产权证，其违法性注定其承诺最终只能是一句空话。开发商明显违约，而购房人却不能以此对其依法提起诉讼，维护自己的合法利益，为开发商规避责任创造了条件。
（三）集体经济组织成员与集体组织、开发商的利益冲突。
1.在大量集体土地违规开发的背后，充斥着集体组织与集体成员的利益。在土地权属变更程序上，很多地方基层政府为了发展经济，允许或帮助集体组织违规经营。不考虑集体成员的意愿，民主缺失违背民意。甚至集体经济组织领导者与开发商相互勾结，为一己之私，为开发商的违法行为“打掩护”，损害土地使用者利益，导致民怨沸腾。
2.集体组织成员与开发商争议的主要焦点在于，集体组织成员实际获得的用地补偿金偏低，补偿安置不合理。征地补偿金从短期看确实有利于农民增收，有利于改善其生活水平，但从长远来看，农民支付的成本远大于回报，因为土地依然是农民最可靠的生活来源，一旦失去土地，他们只能从其他途径寻找生路。加之物价水平，应对家庭突发性事件，农民的基本生活很难保障。
此外，由于国家对于公私财产的保护采取不同的标准，从根本性质上违法的小产权房自然无法受到法律保护，势必导致购房人与国家之间的利益冲突。
四、解决小产权房利益冲突的法律路径。
（一）制定和完善国家相关立法。
1.进一步明确集体土地所有权的归属，明确土地管理者及其职责。
关于集体所有权，有学者认为它是一个集体组织内所有成员享有的所有权，类似古日耳曼法上的总有。另有学者将集体所有权解释为一种农村社区全体成员所有的形式，其主体应当是乡、村或村民小组社区，社区成员在平等、民主的基础上形成集体共同意志，对其财产进行占有、使用、收益和处分。比较而言，后者更加适合中国国情。据此，由法律明确规定集体土地所有权的归属，确立具体的土地管理者，代表全体成员依法对集体土地进行日常管理和维护；同时为了防止管理者滥用权力，有必要对其处分性行为加以限制。
2.重新界定特定乡镇土地的用途，明确可扩展利用的范围。
现行法律对于部分集体土地用途的划定过于单一，已经无法适应当前社会经济发展的需要，为了更好地发展乡镇经济，因此有必要对其进行新的界定。
（1）宅基地。作为农村居民的住宅用地，在保障本集体组织成员正当的住房需求的前提下，可以适当予以政策放宽，允许符合条件的非本集体组织成员甚至部分城市居民购买、居住。
（2）未利用地。坚持合理规划，为乡镇未来发展留足必要的利用空间。在此基础上，可以因地制宜加以开发。比如对于农村“四荒地”，本集体无条件开发的，完全可以引进资金，建设毗连城市住宅，进行正常的市场销售。
3.改变现行的土地流转二元制，统一土地交易市场。
现行的土地管理法限制了集体建设用地使用权、宅基地使用权的流转，从根本上否认了小产权房的合法性。因此，需要修改现行的有关集体土地开发利用的法律法规。一方面，改变集体土地流转中的二级市场体系，简化农用地转用审批程序，统一土地流转交易市场。另一方面，合理借鉴城市土地开发模式，适当引进市场运行机制，充分提高农村土地使用效率，扩大农村致富渠道，更好地保护广大农民的利益。
4.完善集体土地征收与补偿安置制度。
（1）建立自愿协议出让前置与公众参与制度。对于土地征收，应通过公正公开的协议程序，确立不同层次的公众参与制度，特别是用于商业开发的应以自愿出让为主要方式，政府应当保持中立。
（2）完善补偿安置法律制度。修正现行宪法与物权法，确立“公正的、事先的”补偿原则。制定专门的《农地征收补偿法》，确立公平合理的“市价”补偿标准。以土地的未来使用价值为主要的标准进行补偿，有限地按照土地原用途折算补偿金，更好地保护农民利益。
（二）严格执法，加强监管。
1.集体土地管理者严格依法行使土地管理权。
各级政府要依据法律规定的管理权限，对小产权房展开治理与调整。特别是基层政府的土地管理部门，要给予集体土地管理者科学的引导，帮助解决管理运作中的问题。对于集体土地征用审批，要兼顾法律与效率，追求形式公正与结果公正，真正做到有法必依，执法必严。
2.加强政府监管，坚持权责统一。
在小产权房治理的过程中，既要注重组织和管理的程式，又要重视信息回馈，及时分析政策实施的效果，为进一步开展工作提供有益的借鉴。对于故意违反法律规定，严重扰乱市场秩序的开发商，根据情况予以行政处罚、刑事制裁，坚决制止不法开发。
同时，引进行政责任追究制，对于国家机关及其工作人员违反法律规定行使职权的，必须给与相应的惩罚，提高政府依法行政的责任意识。
3.区别化治理现有小产权房。
在城市化运动房地产价格近乎失控、城乡间收入差距越来越大的矛盾情况下，适量的农地用来发展小产权房，在土地增值方面远大于作为农地的用途。应根据其占用集体土地类型的不同，区别对待。
（1）开发占用耕地的。对于已开发而未建成的小产权房，尚未产生较大成本，应当停工停建，恢复土地的原用途。对于已建成的，虽然不符合土地利用规划，但因地理位置、房屋构造等可加以利用的，由开发方向国家支付相关的税费补偿，由国家房管部门颁发相关权属证书，使其取得合法地位。而依其情形不宜出售居住的，应确认为违法建筑物，强制拆除。
（2）利用合法取得宅基地和农村集体建设用地开发的。这类小产权房，虽然违背了土地管理法关于宅基地和建设用地的使用规定，但是符合土地利用总体规划。因此，应当考虑补办手续，向国家支付相关税费补偿，使其合法化。
五、结语。
法律以过去和当下为鉴，却又着眼于未来。只有不断的认识与实践，才能获取更加科学的、理性的法律理论去指导社会实践。
因此，必须充分认识现存的问题，制定科学全面的政策，综合运用法律、经济和财政等多种手段，作好小产权房治理工作，进而促进市场经济健康发展。
参考文献：
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新修正的土地管理法范文4
关键词：土地征收；失地农民权益；法律保护；和谐社会
近年来，随着工业化和城镇化进程的不断加快，农村的土地被大幅度被征用。然而在土地征收中，失地农民的许多合法权益没有得到很好的保护，一些失地农民已成为种田无地、就业无岗、低保无份的“三无农民”，从而导致社会矛盾日渐突出。如何来保障他们的合法权益，是一个值得思考的理论问题和现实问题；也关系到我国和谐社会建设的成功与否和依法治国方略的能否实现。
一、失地农民法律权益保护的理论思考――基于和谐社会和法治的视角
如何保护失地农民的合法权益并解决好失地农民的就业和生活问题，这是全社会都非常关注的热点问题。笔者认为，应该贯彻和谐社会和依法治国的原则，以维护法的实质正义为目的，以保护弱者的利益为根本，在公平、公正的立场上，切实解决好农村土地征收中所涉及的农民权益的法律保护问题，这样才能维护好农民的合法权益，维护社会的稳定。
（一）和谐社会与失地农民权益法律保护
和谐社会是社会关系得到全面有效调整，人与人之间和谐相处的社会。要把我国建设成和谐的社会主义社会，就必须认识到：我国是一个农业大国，农民占全国人口的绝大多数。农村、农业、农民问题是我国社会主义和谐社会建设中的一个重要而又突出的问题。没有农村的现代化就没有全国的现代化；没有农民的小康就没有全国人民的小康；没有农村的和谐、稳定就没有全社会的和谐、稳定。必须高度重视“三农”问题，解决好农民的生存与发展过程中的种种难题。然而，目前农村土地征收中出现的侵犯农民合法权益的现象与我国和谐社会的建设格格不入，必须对失地农民的合法权益给予切实关注，充分维护好作为弱者的农民的合法权益，使他们失地后仍然能得到更好的生存和发展。只有这样，我国和谐社会建设才能得到更好的发展，人们才能过上幸福安定的生活。也就是说，失地农民合法权益得到法律保护是和谐社会的内在要求。
（二）依法治国与失地农民权益法律保护
民主法治是和谐社会的基本特征之一，法治建设与和谐社会构建具有内在的高度统一性。现代社会中，法律及其调整机制已经成为社会调整的主要手段，依法治国，建设社会主义法制国家，已成为人们的共识。法对社会的调整，主要是调和社会各种冲突的利益，对社会机体的疾病进行治疗，进而保证社会秩序得以确立和维护。我国已经把依法治国写入宪法，建设社会主义法制国家已成为我国人民的追求。然而，在我国农村土地征收中却大量出现违反法律，损害农民合法权益的现象。如以低价征用农民的土地，安置失地农民不到位，补偿方式单一，甚至地方政府截留、挪用、拖欠征地费。农民作为弱者的利益得不到法律的保护，这违背了法的宗旨在于保护弱者这一精髓，也违背了法的实质正义。这与我国依法治国方略的实施很不相称。只有依靠理性法律制度对社会关系的调整，确立实质法治，才能构建和谐社会。只有依法处理各种农村土地征收中涉及农民权益的问题，才能充分而又平等地保障和实现农民的生存权、发展权。也就是说，失地农民合法权益得到法律保护是依法治国的必然要求。
二、我国失地农民法律权益保护的不足
（一）农村土地征收中的“公共利益需要”界定不明，使得农民失去土地的随意性过大
我国《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”2004年新修正的《土地管理法》第2条第4款也作了同样的规定。这些规定都强调了征收的前提必须是为“社会公共利益的需要”。但是，在实际土地征收中，“公共利益需要”缺乏明确界定。现行法律、法规并没有明确界定哪些建设项目用地是为了“公共利益需要”，或界定哪些项目用地不是为“公共利益需要”，从而在导致在实际操作中，国家机关以“公共利益需要”作为不当征地的最好理由，把公共利益的外延到所有经济建设，把所有市场主体的商业投资亦视为公共利益的需要，从而频繁使用征收手段。事实上，土地被征收后，由哪些具体的建设项目来使用被征之地具有很大的随意性，往往是谁申请使用，就由市、县人民政府按照规定出让或划拨给谁使用，这里面的“公共利益需要”尺度很难把握。正是由于农村土地征收的“公共利益需要”界定不明，导致农民失去土地的随意性过大，出现农民本不应该失去土地却失去土地的情形；也导致土地征收中出现不规范的情形增多，进而损害了农民的合法权益。
（二）农村土地征收的法律规范滞后，农民的合法权益得不到有效法律保护
第一，土地产权法律制度的不足。首先，土地所有权行使主体法律界定不明。我国土地法规定农村土地归集体所有，农民不是农村土地权益的主体，但是对于谁来代表农民拥有这些土地所有权，谁来行使、如何行使这些土地所有权，却没有明确的法律规定，也没有明确的程序。其次，集体土地所有权权能的不完全性。《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”对照所有权的四大权能，我们发现集体土地所有权的权能是不完整的，受到很大的限制。土地处置权自始至终没有赋予农民。由于农民没有完整的土地产权，农民的土地财产权在土地流转时受到严格约束和限制，其财产权益得不到保障。
第二，土地补偿标准极不合理，补偿费过低且理论依据不足。《土地管理法》规定：征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6至10倍。现行土地征收的补偿原则只是按照原用途原产值进行适当补偿，目的是“使需要安置的农民保持原有的生活水平”。这种规定并没有考虑土地本身的价值，也不考虑土地征收后地价的上涨，没有将土地作为资产处理，不符合政治经济学原理：级差地租由土地肥沃程度、地理位置、劳动生产率等几个因素决定，平均年产值反映了土地的肥沃程度，但是对于士地的地理位置、劳动生产率都不能明确反映。
（三）土地征收法律程序不完善
土地征收法律程序不完善主要包括两个方面：一是缺少对行政机关的监督机制，缺少被征收人参与程序。在我国，行政机关既是土地征收的决定者，亦是执行者，处于绝对优势地位。在征与不征的问题上，农民没有谈判权、抗辩权、拒绝权。也就是说，他们是集体土地征收行为的行政相对人，对自身权利被公权力剥夺的决策过程并不知情，也没有参与。由于在土地征收程序上缺乏有效的监督机制，很多时候便会出现政府擅自占用土地、买卖土地等非法转让土地和越权审批，或先征后批，或以合法形式掩盖非法占地的现象。二是土地征收程序中对被征收者的司法保护不足，缺乏救济程序。从我国情况来看，对于征收批准决定的可诉性，过去一直被理论界所忽视，理论界认为，由于法律规定国家征收土地时承担的是补偿责任，不是赔偿责任，不具有可诉性。司法部门对理论界的这种认识表示认同，表现在人民法院在受案上一直把征收批准的决定的拒之门外。
三、完善失地农民法律权益保护的建议
（一）严格政府责任并促进土地进入土地使用权市场进行交易
近现代法治的实质和精义在于控权，即强调权力在形式和实质上的合法性。应具体列举公共利益所包括的范围：国家投资的各类重点建设项目，以及直接满足公共利益需要并列入国家计划的集资建设项目；能源、交通、供电、供水、供暖等公用事业和其他市政建设项目；国防事业；教育、文化、卫生、体育、环境保护、文物古迹及风景名胜区的保护等社会福利事业；各级国家机关建筑用地。国家进行土地征收应仅限于公共利益需要这一理由。但也要认识到，属于“公共利益需要”的情形在社会生活中是无法列举完毕的，这就导致很难避免打着“公共利益需要”的牌子为“非公共利益”目的征地，或者，先以“公共利益需要”用途征收，而后改变用途。因此，还应有相应的行政监督机制来配套。
（二）改革土地产权制度，明确农民集体土地所有权的主体地位
土地产权主体，即土地归属，是土地产权制度的基础和核心。我国现行法律规定，农村土地除法律规定属于国家所有以外归农民集体所有。这种土地集体产权实际上是个笼统的概念，不能使农民成为法律意义上的市场主体，出现了多元主体并存的局面。按照《土地管理法》第10条的规定，“集体”可以是乡（镇）、村、村民小组三级，在不同程度上它们都是农村集体土地产权的所有者代表，这必然造成征地行为发生时多元利益主体为争夺所有权而发生冲突，并可能损害农民利益，在实践中往往成为基层政府增加农民负担、侵犯农民权益的依据。
权利界定是土地产权交易的基本前提，也是权利人获得利益的基本前提。通过修改相关法律，给农民和国有土地拥有者以及城市其它土地拥有者同等的权利，明确规定农民集体土地是不可侵犯的财产，强化农民对土地的所有权和处置权，只有这样才能使农民的土地权益从根本上得到保障。
（三）明确土地征收的法律补偿标准
关于补偿标准的计算，这是争论最为激烈的地方。主要有两种代表性观点，第一种是主张区分被征土地是公益性用地还是非公益性用地。对非公益性用途的征地采用市场价格进行“征购”，对公益性用途的征地仍采用现有补偿标准（可有所提高）；第二种是采用市场价格来进行补偿，不区分是否是公益性用地。第一种观点仍有牺牲农民利益之嫌，冠冕堂皇但却无法掩盖事实的不公。笔者赞同第二种观点。我国应确立以市场定价为主的补偿标准，避免土地征收补偿与开发土地增值出现巨大利润“剪刀差”，以及由此引发的征收中现象。由于我国目前依然实行的是国家垄断土地一级市场和严格控制土地二级市场，无法实现土地的自由流转。因此，首先应对土地实行定级估价，通过土地评估事务所等市场中介机构的综合评估，根据地块所处位置、供求情况、基础设施条件及相同水平地块的使用权出让价格等因素，得出土地的参考价格。只有按市场价格对农民土地进行补偿，才能合理公正地保障失地农民的利益，让农民失地不失利。
（四）严格土地行政征收的法律程序
首先，应建立和完善行政征收合法性调查、审批和监督程序。在行政主体递交行政征收方案后，主管部门依法对行政征收土地方案的合法性进行调查，如是否符合公共利益的需要，是否有通过市场化运作等获得土地的其它途径，严格在审批的范围内进行土地征收，杜绝少征多占、滥征滥用等违法行为的发生。其次，建立和完善土地征用的听证制度。听证制度是保障相对人重大利益不受非法侵害的程序制度。它要求土地征用利害关系人要参与土地征用决策，土地征用主体必须认真听取相对人的意见和建议，对行政相对人提出的针对土地征用有关的问题给予合法合理的解答，否则主管部门有权否决土地征收主体的征用方案。
参考文献：
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新修正的土地管理法范文5
关键词：地价管理地工作；探讨
中图分类号：F301.0
1 地价在土地市场中的重要作用
1.1 地价的核心作用。我国土地市场建设要做的事情很多，核心问题就是地价问题。土地管理部门支持国有企业改革，是以专业评估、显化地价为基础的；办理土地使用权出让、抵押、政府收购土地、司法处置等都必须以具有评估资质机构科学评估地价为依据；土地使用权招标、拍卖、挂牌底价也必须参照评估地价；新《土地管理法》确定的征收新增建设用地土地有偿使用费，是以基准地价为前提的；将来，最终解决农民的补偿问题，也必须承认农民的土地财产权，走评定地价、照价征用的路子；土地市场发育和规范程度，也要以地价形成机制的状况来衡量；近几来，依法行政和的斗争，在土地管理上也集中体现在地价上。
1.2 地价的经济杠杆作用。地价是土地所有者权益的体现，是最灵敏反映土地供求关系的“晴雨表”，又是调节土地利用方式的有力杠杆。根据我国国情，人多地少，后备资源不足，我们必须对现有建设用地进行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。这种重新配置，必须通过市场进行，要发挥市场配置土地资源的基础作用，最重要的杠杆就是地价。土地制度改革、土地的有偿使用，增加了政府的财政收入，为经济建设提供了大量资金，大大缓解了政府压力。而地价管理，正是土地有偿使用的重要保障。
1.3 地价的宏观调控作用。地价可以成调控手段，这在土地私有制条件下不可能实现，但在土地国有的条件下则变成了现实。地价是地租的资本化，本质上也是地租。地价是土地所有权在经济上的实现形式，是所有者凭借对土地的垄断参与社会剩余产品的分配。在市场经济条件下，土地所有权又进一步派生集体土地使用权、国有土地使用权及一些它项权利，形成了很多独立的产权，有关权利人共同参与社会剩余产品的分配，因此地价属于社会分配关系。在宏观的调控过程中，国家是经济和社会事务的管理者，又是国有土地的所有者，地价作为调节社会分配的工具是否运用灵活，直接影响社会经济的协调发展。因此，国家应灵活运用地价工具，针对不同需要进行调控，使社会经济又好又快发展。
2 地价管理中存在的问题
2.1 地价体系建设仍须完善。目前，我国已初步形成了以基准地价、标定地价为核心，由基准地价、标定地价、市场交易价等不同价格类型构成的地价体系。但与市场建设及土地有偿使用方式多元化的需求相比，仍不够完善。一是地价称谓、内涵不一，可比性差，所含内容不明确；二是基准地价成果管理手段落后，更新不及时；三是标定地价评定工作没有普遍开展；四是基准地价修正体系不够完善。
2.2 地价管理的配套政策急需进一步健全。近几年来，我国已初步形成具有中国特色的地价管理制度体系，但是地价管理配套制度建设方面仍存在一些问题。一是地价管理体系不完善。首先在建立和实施制度时，没有体现以地价管理为核心，制度之间衔接性、协同性和系统性差；其次是制度与当地地价管理现状及发展趋势脱节，不能做到有步骤、有计划、系统地实现制度目标；再次是制度的实施缺乏系统控制的监督，执行中变形走样；二是具体实施地价管理制度的环境差，影响制度效率的发挥；三是落实地价管理的具体制度不到位，缺乏明确的目标、程序及操作细则。
2.3 地价评估市场急需规范。目前，土地评估从封闭状态变为全面开放。在土地评估市场中出现了一些问题。一是评估不够规范。有的评估机构断章取义，评估不按土地评估规程，评估因素选择缺乏科学性，不能客观、公正、合理评估地价。二是有的土地评估机构实力差。有的土地评估机构挂靠人员多，有的新考取估价师的学生多，如两个没有评估经验的学生考取土地估价师后，可想他们能否科学评估地价呢？三是同业互相竞争。土地评估市场放开后，有的看到经济收入可观，可谓土地评估机构百花齐放，有的一个地级市土地评估机构就会出现十几家甚至几十家。他们为了揽活，降低收费标准，比着收费低，互相竞争。四是评估质量差。土地评估市场放开后，评估机构可跨地区进行评估，他们不能掌握评估地区的土地价格市场状况，简单按政府公布基准地价文件进行评估，也不找当地的地价修正体系和地价图，这样评估地价随意性太大，有的评估宗地的级别都定错，地价悬殊很大，有的相差成倍。
3 加强地价管理工作的措施
3.1 基准地价及时更新。基准地价是地价体系建设的基础，也是政府调控土地市场和服务公众的重要工具。在有些地方，基准地价都存在着更新不及时、现势性差和不公开、不应用的现象。针对这种情况各级政府及土地管理部门必须高度重视基准地价更新工作，按时按要求，统一地价内涵，科学更新基准地价，如果地价得不到及时更新，地价体系建设就无从谈起，也就建立不起规范的土地市场，就会影响经济的发展。
3.2 完善地价管理配套政策制度。针对地价管理配套政策，制度不完善的问题，我们必须从加强基准地价应用入手，建立公开、公平、公正的供地模式，有效地提高地价管理水平。一是进一步建立和完善地价政策体系，即土地收购价格标准、土地征用价格标准、土地收益分配机制。二是进一步完善地价制度体系，即建立基准地价定期公布制度、宗地价格申报制度、互联网公开查询制度。三是进一步加大招标拍卖挂牌的基础制度建设。即建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度。以此为制定地价政策，进行地价调控、合理配置土地资源，提供科学的依据。
3.3 建立城市地价动态监测体系。城市地价动态监测体系建设是市场经济条件下加强地价管理的基础性工作。它不仅涵盖了地价监测点的设立、地价监测资料的采集，地价资料的分析以及地价监测体系的维护与更新基准地价专业特性，而且利用计算机、数据库的网络技术，将这些地价专业性通过计算机加以实现，建成基于数据库和网络之上的地价动态监测体系的应用功能和应用方向。通过建立城市地价动态监测体系，可以及时、准确地了解和把握各城市的地价水平和地价动态变化情况，从而推算出各城镇国有土地资产量及其变化情况，为加强土地资产管理，防止国有土地资产流失提供重要的依据。
3.4 充分发挥协会作用，加强土地评估行业管理。土地估价师协会做为管理监督土地估价机构的单位，要搞好协会的工作，充分展示协会特点。在政府职能转变过程中，协会要担当起应负的责任。一些职能协会要担当起来，充分发挥协会作用，首先是行业指导，当好教练员，并且做好行业自律，当好裁判员；其次构筑技术壁垒，保持行业发展；第三为机构提供机会，互利互惠，提高生存力；第四要形成约束机制，树立自律的权威。总之行业管理的手段是多方面的，在市场条件下，应该探索多种“软性”手段管理会员，要一点一滴纠正行业不正之风，要从爱护帮助中介机构的立场出发规范他们，将把我国的土地评估中介服务市场推向一个新的台阶。
各级政府及土地管理部门要充分认识加强地价管理的重要性及地价的作用，明确现阶段地价管理市场中存在的问题，积极采取措施，加强地价管理，进一步培育和规范我国土地市场，使我国的土地管理事业再上一个新台阶。
参考文献：
新修正的土地管理法范文6
关键词：征收补偿价格、评估方法、公益用地
中图分类号： A715 文献标识码： A
1研究背景
集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。这种征地行为是国家的强制行为，在征地过程中政府只强调了国家的利益，从而导致了征收范围大、补偿标准低、征收程序不规范、缺乏民主等问题的发生，针对这些问题，国家制定了一系列提高补偿标准的法规，如征地区片综合地价。但是这些方法并没有从根本上解决问题，为此国家在十又提出缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，让农民参与土地增值收益分配等解决办法。对此笔者从实际情况出发，对集体土地征收价格内涵、评估方法进行了探索，并结合安阳市情况对一宗土地价格进行试算，经与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比，该方法算出的征收补偿价格相对合理，能满足各界对于集体土地征收补偿的要求。
2集体农用地征收评估
2.1集体农用地征收价格内涵
2.1.1土地性质界定
土地评估通常是评估土地使用权的价格，而这种土地征收行为，实质上是土地所有权从农村集体所有转变为国家所有的两种所有制的转移，因此集体农用地征收补偿价格应为所有权的买卖价格。
2.1.2年期界定
集体土地征收后，农民失去了土地，也就永久性的丧失了土地所能给他带来的收益，所以在评估土地征收价格时应为该宗地无限年期下的所有权买卖价格。
2.1.3市场界定
在市场经济条件下土地价格应该由市场来决定，而且国家的征地行为是公开的，在征地过程中农民对于征地补偿价格有讨价还价的权利，而不是政府单纯的强买强卖，所以土地征收补偿价格应为公开市场下的正常价格，评估过程中所用到的参数也应为公开市场下的正常参数。
2.1.4用途界定
《中华人民共和国土地管理法》第 2 条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿。”即为了开发建设公益性用地才可以对土地进行征收。这里所讲的公益性用地可以理解为承载集体福利或者社会公共利益用给的各类用地的总称。它是保证城市存在和发展不可或缺的物质载体，担负着承载城市各种活动、为社会利益服务的责任。关于公益性用地在评估时是否分用途进行评估存在争议，笔者认为按用途分类评估更符合实际，众所周知当前的土地征收过程中存在着不同程度暗补，而被征收土地未来用途不同，暗补也不同，以安阳市为例，交通运输用地暗补为3~5万，而住宅用地的暗补则为10~20万不等。综上所述，评估时应根据价值不同将公益用地分为交通、公共办公、廉租房用地等分别进行评估。
2.1.5集体农用地征收价格的构成
关于测算土地征收价格理论界存在不同的看法，经过对比分析，笔者认为土地征收补偿价格采用地价构成法较为合理。计算公式为：
土地征收补偿价格=土地取得成本+农用地开发费用+机会损失
上述公式中，土地取得成本表现为所征收土地未来若干年里的土地收益总和的现值，农用地开发费用指耕地重新开发所需要的费用，机会损失是指物化投入的损失。
但在计算集体农用地征收价格时笔者认为还应对公式进行进一步的量化，其中，土地取得成本就是现行的土地征收补偿标准(如：征地区片综合地价)；农用地开发费用实质上是土地从生地变熟地的开发过程的投入成本，包括耕地占用税、造地费、新菜地开发费等；机会损失是指土地在改变用途的同时，失去的改变为其他用途所能带来的收益，这种损失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地补偿时又不可能完全补偿给农民，政府会按照一定的比例进行分配，在这里笔者采用农民与政府均匀分配的比例。根据以上分析笔者把公式变型为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
2.1.6集体农用地征收价格的定义及构成
根据以上论述可以看出，笔者所探讨的集体农用地征收价格是在正常市场状况下，某一时点征收时确定的征收用途(如：交通运输、公共办公、廉租房用地等)下的无限年期的所有权买卖价格。其构成为：土地取得成本、农用地开发费用、农民应得按未来用途征收后的增值收益。
2.2集体农用地征收价格评估方法
在常规评估方法中，笔者认为成本法及出让地价修正法具有可操作性。其中成本法就是集体农用地征收价格成本的叠加，属于正算。根据以上论述可以得出成本法公式为：
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本价为基础，考虑其与公开市场下的正常出让价格的差额，计算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地成本价
土地增值收益率是采用样点法测算的，通过计算各样点增值收益率，从而得出该区域增值收益率的取值范围。以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为20%~30%，公共办公用地的土地增值收益率为25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率为25%~30%。
2.2.1采用出让地价修正法评估
2.2.1.1评估原理
根据土地出让价与集体农用地征收价格构成不同，从基准地价入手，对其地价的构成进行分析、剥离，从而得到集体农用地征收价格计算方法。
2.2.1.2价格构成及对比
土地出让价是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的价值总和，可以表示为：
土地出让价=土地取得成本+土地开发成本+土地增值收益
其中，土地开发成本是城镇基础设施条件的开发费，土地增值收益包含政府和农民应得的土地增值收益。
笔者计算的集体农用地征收价格为：
集体农用地征收价格=土地取得成本+农用地开发成本+农民应得按未来用途征收后的增值收益
其中，农用地开发成本为耕地占用税、造地费、新菜地开发费等的投入成本，增值收益只包含农民应得按未来用途征收后的增值收益。
经过对比分析可以看出土地出让价比集体农用地征收价格多的是城镇基础设施条件的开发费以及政府应得按未来用途征收后的增值收益。因此，在计算集体农用地征收价格时只需将多出的两部分扣除即可。
2.2.1.3基准地价系数修正法评估公式
根据以上分析，笔者将集体农用地征收价格计算公式进行变型：
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，土地出让价采用经过期日修正、年期修正、容积率修正的修正后基准地价。
这里的土地增值收益是以公开市场下的正常出让价为基础，考虑其与土地成本价之间的差额，计算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出让价-土地成本价)/土地出让价
同理，采用样点法测算土地增值收益率，以安阳市为例，交通运输用地的土地增值收益率为16.67%~23.08%，公共办公用地的土地增值收益率为20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率为20%~23.08%。
2.3价格分析
将集体农用地征收价格与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价进行对比。
各类价格构成对比
其中划拨基准地价中的土地取得成本应为集体农用地征收价格。且土地开发成本农用地开发成本，土地增值收益农民应得按未来用途征收后的增值收益。因此，经对比分析可以看出，集体农用地征收价格应高于征地区片综合地价，低于划拨基准地价、城镇基准地价。
3例证
我们选择安阳市城乡结合部一宗菜地为例进行分析。其中征收补偿中的增值收益分配笔者采用农民与政府均匀分配的比例。该宗地总面积为1.0公顷，被征收为交通运输用地。
用成本法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=征地区片综合地价+耕地占用税+造地费+新菜地开发费+农民应得增值收益
其中，该宗地征地区片综合地价为10万元/亩，耕地占用税为31元/m2，造地费为13元/m2，新菜地开发费为37.5元/m2，交通用地增值收益率为20%。
由此计算出集体农用地征收价格=254.65万元/公顷=16.98万元/亩
用出让地价修正法计算土地征收补偿价格
集体农用地征收价格=土地出让价×(1-土地增值收益率/2)-土地开发成本
其中，修正后的交通用地基准地价为500元/m2，土地增值收益率为16.67%，土地开发成本为95元/m2。
由此计算出集体农用地征收价格=363.35万元/公顷=24.22万元/亩
我们最终确定集体农用地征收价格取两种方法的平均值，即为20.60万元/亩。
与征地区片综合地价、城镇土地基准地价、划拨基准地价对比
通过上表我们可以看出，运用这种评估方法得出的集体农用地征收价格与现行的征地区片综合地价相比相当于其补偿标准的两倍，且低于划拨基准地价、城镇土地基准地价。理论上该价格水平应该可以得到各界人士的认可，同时也可以保障农民的生活水平不降低。
4小结
综上所述，集体农用地征收价格评估方法研究的总体思路是以市场价为标尺，以未来用途为基础，依据谁投资谁受益的原则，对国家和集体在土地征收过程中发生的土地增值进行了合理分配，此方法相对于传统的方法增加了农民集体参与增值收益的分配比例，但是这种方法也存在增值收益分配过于简单的问题，在实际过程中，政府、农村集体、农民也会对增值收益的分配进行一番博弈，随着时间的推移，政府从中获取的收益应逐渐降低，让利于民。
参考文献：
[1] 魏黎、杜海鹏，几种不同类型土地使用权价格评估之比较
