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新土地增值税法范文1
【关键词】 房地产企业； 土地增值税； 税收筹划
房价过高成为我国经济社会最受关注的焦点，随着政府对房地产市场调控力度的不断加大，2011年我国房地产市场景气逐步回落，尤以一、二线城市景气下降较为明显。新建房屋交易量增幅持续保持低位，二手房交易量持续下降，部分城市已降至2008年金融危机时的水平。房价地价涨幅回落，房价稳中有降城市数量逐月增多，居民购房意愿持续下降。当前，我国房地产市场处于低迷状态，产生这个状态的主要原因是我国房地产价格长期以来居高不下，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%～60%。在房地产税费中，土地增值税由于税率较高、税负较重而引起社会广泛关注。如何通过税收筹划的途径有效降低土地增值税，在保证其基本利润率的前提下使房价进一步降低，成为房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。
一、土地增值税税收筹划的基本内涵
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。该税是房地产开发承担的一项重要税种。税收筹划受到房地产企业的普遍关注，主要原因是土地增值税税率较高，并且实行超率累进税率，跳跃性大，不同级次之间税收负担差距较大，所以，税收筹划的空间也大。税收筹划是指在符合税法立法精神的前提下，纳税义务人、扣缴义务人利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和现实技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排来实现税款节省。房地产企业由于在开发及经营过程中通常具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力，而且有利于实现企业价值最大化目标。在税收实践中，房地产开发企业可根据其特点和经营业务，采用不同的土地增值税税收筹划方法。
二、土地增值税税收筹划具体方法分析
土地增值税税收筹划是在税法允许的前提下，从降低税基和税率两个角度展开的。
（一）减少销售额的筹划
土地增值税是房地产开发承担的一项重要税种，是房地产开发的主要成本之一。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。因此，在确定房地产售价时，要考虑制定价格的收益与享受税收优惠政策的关系。
例1：东方房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1 020万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为200万元，投入400万元的房地产开发成本，房地产开发费用为50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。根据税法的规定，该项目可以加计扣除（200+400）×20%=120万元。
该房地产企业的增值率为（1 020-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=21.4%。
由于增值率为21.4%，该纳税人应该按30%的税率缴纳土地增值税，即：
土地增值税=（1 020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）
税后利润=1 020-200-400-50-70-120-54=126（万元）
如果东方公司进行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低为1 008万元，则该公司的增值率为（1 008-200-400-50-70-120）/（200+400+50+70+120）=20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为1 008-200-400-50-70-120=168（万元）。进行税收筹划后东方公司减轻税收负担168-126=42（万元）。
（二）增加扣除项目的筹划
房地产企业在房屋销售价格不变的情况下，增加可扣除项目金额，增值率会降低，从而带来应纳土地增值税税额的减少。这样做的好处：一是可以免缴或少缴土地增值税；二是提高了房屋质量，改善了房屋配套设施，提高企业的市场竞争力。
例2：上例中，假定其他条件不变，住宅售价仍然为1 020万元，但是东方公司增加了住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加到850万元（原为840万元，即200+400+50+70+120=840万元），则土地增值税情况为：增值额=1 020-850=170（万元），增值率=170/850=20%，
如此，东方公司土地增值税可以免税。税收筹划前后进行比较，房地产开发成本增加了10万元，但应纳税额却减少了54万元，所得税前实际收益增加44万元。当然，增加扣除项目金额必须以税法的规定为准。
（三）代收费用的筹划
税法规定：对于按县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但是不允许作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。按照这个规定可以利用代收费用进行筹划。
例3：东方房地产公司销售商品房，获得售价2 500万元，按当地政府要求在售房时代收了400万元的各项费用，该公司的支出如下：支付土地出让金150万元，房地产开发成本为500万元，其他允许税前扣除的项目金额为150万元。
方案一：如果公司未将代收费用并入房价，而是单独收取，则：
（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%=930（万元）
（2）增值额：2 500-930=1 570（万元）
（3）增值率：1 570/930=168.8%
（4）应缴纳土地增值税=1 570×50%-930×15%=785-139.5=645.5（万元）
方案二：如果公司将代收费用并入房价一并征收，则：
（1）允许扣除金额为：150+500+150+（150+500）×20%+400=1 330（万元）
（2）增值额：2 500+400-1 330=1 570（万元）
（3）增值率：1 570/1 330=118.05%
（4）应缴纳土地增值税=1 570×50%-1 330×15%=785-199.5=585.5（万元）
显然，东方公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1 570万元，但是采用第二种代收方法，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加400万元，从而使纳税人减少纳税60万元（645.5-585.5），取得税收筹划效益。
（四）不同核算方式的筹划
房地产开发公司在取得土地使用权之后，要对土地进行房地产开发，但是并不一定只建筑一种标准的住宅，标准不同，则税收依据不同，税收依据不同，在核算时就应该分别核算。如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，以免缴纳土地增值税；如果都是非普通住宅或商用房，则可合并核算，使总体增值率降低，从而达到节税目的。
例4：东方房地产开发公司2010年同时开发两个项目，总销售额为50 000万元，其中高层住宅楼（非普通住宅）的销售额为30 000万元，别墅的销售额为20 000万元。税法规定的可扣除项目金额为38 000万元，其中高层住宅楼的可扣除项目金额为26 000万元，别墅的可扣除项目金额为12 000万元。
方案一：分开核算，应纳的土地增值税为：
（1）高层住宅楼增值率=（30 000-26 000）/26 000
=15.38%
（2）应纳税额=4 000×30%=1 200（万元）
（3）别墅增值率=（20 000-12 000）/12 000
=66.67%
（4）应纳税额=8 000×40%-12 000×15%
=3 200-180=3 020（万元）
（5）合计税额=1 200+3 020=4 220（万元）
方案二：合并计算，应纳土地增值税为：
（1）增值率=（50 000-38 000）/38 000=31.58%
（2）应纳税额=12 000×30%=3 600（万元）
两个方案相比，分开核算比合并核算多支出税金620万元（4 220 -3 600），因为高层住宅的增值率为15.38%，而别墅的增值率为66.67%，分开核算会增加税收负担，如果合并核算就可以使别墅的增值率由于平均而降低至31.58%，从而使总税金少纳620万元，本案例中，合并核算是最佳选择。
（五）利用装修费的筹划
对于一些正在开发的未售项目，精装修后再进行出售，可增加扣除项目金额，以合理降低增值率。另外，还可以考虑增加一些与房产相互配套的特殊设施，以更大程度增加扣除额，降低增值率。
例5：东方房地产公司建造并出售普通标准住宅，预计收入为3 000万元，扣除项目金额（不含税前可扣税金）为800万元，营业税税率5%，城建税税率7%，教育费附加率3%。
方案一：如果不进行装修，计算如下：
（1）营业税=3 000×5%=150（万元）
（2）城建税=150×7%=10.5（万元）
（3）教育费附加=150×3%=4.5（万元）
（4）上述与转让房地产有关税金合计为165万元，则扣除项目合计为965万元。
（5）增值率=（3 000-965）/965=210.88%
（6）应纳土地增值税=2 035×60%-965×35
=1 221-337.75=883.25（万元）
方案二：如果先对这些新建的普通标准住宅进行装修，预计发生装修费为600万元（含装修负担的所有税费），然后再对外销售，售价为3 600万元（假定装修费按成本价算），计算如下：
（1）营业税=3 600×5%=180（万元）
（2）城建税=180×7%=12.6（万元）
（3）教育费附加=180×3%=5.4（万元）
（4）上述与转让房地产有关税金合计为198万元。根据税法规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，装修费可以同时加计20%扣除。
（5）扣除项目合计为：800+600+198+600×20%=1 718（万元）
（6）增值率=（3 600-1718）/1 718=109.5%
（7）应纳土地增值税=1 882×50%-1 718×15%=941-257.7=683.3（万元）
通过比较，方案二比方案一少缴土地增值税199.95万元（883.25 -683.3）。当然，房地产开发公司新建房地产，是否装修出售，关键要看房地产市场状况及购房者的购房意愿等。
三、结语
以上介绍了房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法，企业可根据实际情况灵活运用。目前我国房地产调控进入了关键时刻，降低房价已成为共识。如果继续执行房地产调控不放松的政策，市场可能发生异变，房地产业也将面临新一轮洗牌，一些中小开发商，尤其是那些没有历史囤地的中小开发商，可能将面临比较大的风险，或因破产倒闭而退出市场，或被其他大中型开发商收购。因此，房地产开发企业要在激烈的市场竞争中生存、发展和获利，必须提高本行业的市场竞争力，而房地产业土地增值税税收筹划得当对本企业提高市场竞争力有着深远的现实意义。
【参考文献】
[1] 蔡昌.揭秘税收筹划[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2011.
[2] 中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.
[3] 石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011（7）.
新土地增值税法范文2
他认为土地增值税存在先天缺陷，一方面想通过加大对开发商加高房产售价进行征税来控制房价上升，另一方面又无形中将一大块金融成本加入开发商销售成本，最终会传导到房价上，成为房价上涨的一个推手。他觉得这不符合土地增值税推出时国家的期望，“是到了对这一税种进行调整的时候了。”他明确向记者表示。
他进一步解释了自己的想法，首先他认为一定要根据中央的相关精神开展税种税制的调整工作。“中央十八届三中全会已经通过决议，明确要求加大房地产税改革试点力度。完全可以以此为契机，探讨将土地增值税并入房产税的途径。”他表示，土地增值税本身就有和房产税相重复的地方，都是对房产的增加额征税，但是计算方式和征收方式不同，环节不同，造成土地增值税征收起来比房产税困难得多。“因此，我们要严肃考虑是否将土地增值税并入房产税，一是好征管，二是避免重复征税，减少购房成本，降低房价。”
其次，他认为可以考虑阶梯式改革土地增值税，避免改革过快引起市场动荡。“短期内完全可以考虑降低土地增值税税率，比如只按房产销售额的 2% 税率征收，但要做好税务征管工作，保持法律的严肃性。而且这样做完全可以减少税务征管部门因这一税种的自由裁量权较大，而导致选择性执法的机会。而下一步再考虑用新经济发展大局，不能不谨慎。”
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【关键词】房地产企业 土地增值税 纳税筹划
一、房地产企业纳税筹划的现状以及存在的误区
（一）房地产企业纳税筹划现状
目前，国对房地产企业纳税筹划的研究并不是非常乐观，主要体现在以下几个方面：
第一，很多房地产企业对纳税筹划的认识不够明确。我国的房地产企业的发展相对西方发达国家起步较晚，国外的纳税筹划已经有了一个比较长的发展过程，因次，我国房地产企业所采用的纳税筹划手段远远不如一些外资房地产企业。很多民营房地产企业能够在纳税筹划上大胆摸索，可以通过纳税筹划增加收益，而国有房地产企业的税负都是由国家承担的，所以不太重视纳税筹划。
第二，目前在我国，房地产企业的税务业务还处于初级阶段，有待进一步提高。由于税务人员的专业素质不高或者业务能力不强等诸多因素，税务业发展滞后，加上房地产行业的税务处理十分复杂，税务机构根本不能做好房地产企业的纳税筹划工作。据有关资料显示，我国有很多地区没有税务机构，只有将近4%的企业法人委托税务机构办理纳税业务，非常少的税务处理机构能够胜任房地产业纳税筹划业务的工作。
第三，我国房地产行业的税制改革和税法宣传有待进一步完善。因为我国的现行税法在立法层次上面存在一定的局限性，所以每年国家的税收征管部门都必须对相应的税法进行调整和补充。近几年来国家加强了对房地产行业的宏观调控力度，频繁的对税收政策进行调整和补充，如果企业不能及时、全面的了解有关税法的调整情况，那么就有可能导致房地产企业无法有效的开展纳税筹划工作，甚至还可能走进纳税筹划的误区。目前我国的税收体系比较简单，税制也不够完善，国际上很多国家都开征了遗产税、赠与税等税种，但是我国没有开征这些税种，这些客观的现实条件都制约了房地产企业的纳税筹划的探索和研究。
第四，房地产企业的税收征管水平不高。我国税收征管等方面的法律相对欧美发达国家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地产企业的纳税筹划意识不强，并且认为就算是偷税漏税后被查出了也不会有太大的损失。我国税收征管人员的专业素质和业务能力不高，为纳税人与税收征管人员进行协调创造了空间，因此，房地产企业出现了一些违法违规的行为，而且不会受到处罚，他们也不会再花费成本进行纳税筹划。这些因素在某些程度上阻碍了我国房地产行业纳税筹划的发展和运用。
（二）房地产企业土地增值税纳税筹划存在的误区
近几年来，在房地产企业利用各项税收法规进行税收筹划的同时，国家出台了一系列新的税收法规来完善税法体系，进行反避税，这使得之前合法的纳税筹划方法不再合法，房地产企业应该避免走进这些误区。主要有以下三个误区：
误区一：房地产企业将借款费用资本化，并加计扣除，减轻土地增值额税负。
根据国税发[2009]31号的相关规定，房地产企业可按照企业会计准则的规定对那些在开发房地产借入资金时发生的借款费用进行重新归集和分配，而根据最新的企业会计准则，企业的借款费用若符合资本化的条件，应当将其资本化，并计入相关资产成本。
然而，在现实操作中，有很多房地产企业将这些可以资本化的借款费用予以资本化，计入开发成本，同时还将此项借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，大大降低了土地增值额，同时减轻了土地增值税税负，但是这种做法存在一定的税收风险。在国税发[2009]91号的规定中，房地产企业应将利息支出从开发成本中调整作为开发费用扣除，因此我们应该计算可扣除的借款费用是否超过了可扣除的开发成本的5%；若没有超过5%，则不提供金融机构的贷款证明有利于企业节税，否则企业就应该提供相关证明。
房地产企业在办理土地增值税清算业务时，所有相关的核算和扣除金额必须根据事实提供合法有效的凭证，如果有关费用不能提供合法有效的凭证，那么则不予扣除。因此，企业应该据实提供合法有效的凭证，这样才能达到节税的目的。
误区二：以房地产进行联营或投资，免征土地增值税。
根据1995年的税法有关规定，房地产企业以房地产进行投资、联营的，暂免征土地增值税。
于是，许多企业经常利用这项政策来进行纳税筹划。然而，2006年国家出台了新文件，明确指出房地产企业以房地产进行投资或联营必须缴纳土地增值税。但是关于合作建房以及兼并转让房地产的税收制度依旧不变，故此，企业可以充分利用这一点来进行纳税筹划，以免走入误区。
误区三：房地产开发商将部分房产转为自用或出租，规避土地增值税。
根据国税发[2006]187号的有关规定，当房地产企业将自己开发的部分房地产转为自用或出租时，若产权没有转移，可免交土地增值税；而根据国税发[2006]31号的相关规定，房地产企业将开发的房地产作自己的固定资产或者对外投资等，应视同销售，必须缴纳土地增值税和企业所得税。
从以上我们可以初步看出税收制度的改革的发展趋势，房地产企业若想将自建的房地产转为自用或者出租，应当尽量在2008年后办理房产证，将其转为固定资产，合理规避土地增值税和企业所得税。因此，税收筹划应当具有前瞻性，并选择适当的时机进行纳税筹划。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法
（一）采用不同税种进行纳税筹划
房地产企业在生产经营的过程中往往会涉及到建筑工程、装饰装修工程、设备购置等较多的工程。那么，若房地产开发企业在签合同的时候，是以所有的开发工程作为依据，则所有的开发工程中的费用都属于总投资的范围，我们在计算缴纳增值税的时候应该根据整个过程来计算。但是在现实生活中，房地产的开发是一个循序渐进的过程，一般都是先建后装修，是分期进行的。所以，房地产企业纳税人应当根据工程的不同性质，恰当选择不同的税种进行纳税筹划。
（二）采用合作建房模式进行纳税筹划
代建房、合作建房方式：我国的税法规定，若是一方出资金、一方出地，双方进行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，国家暂时免于征收土地增值税。作为纳税人，可以充分利用此政策，在购买了土地的使用权开始准备开发房地产时，可提前寻找购买者，收取购房者的购房款，并将该款项作为合作建房资金，同时签订合作建房的合同。当然，房地产企业纳税人也可以采用代建房的方式进行纳税筹划。
（三）利用控制房地产的销售收入进行纳税筹划
土地增值额是指房地产企业纳税人在转让房地产的过程中所获得收入减去扣除项目金额后所得的余额，在扣除金额不变的情况下，若我们能想办法将收入变少的话，增值率就会降低。按照我国土地增值税税法的有关规定，如果纳税人建造普通住宅并销售的，当增值额尚未超过扣除项目的20%时，即不用缴纳土地增值税。当增值额超过扣除项目金额的20%时，纳税人则应当就其全部增值额依照相关税法所规定缴纳土地增值税。主要有以下两种方式：
（四）建立专门的装修子公司进行纳税筹划
实际上，许多房地产公司在出售房地产之前就对其进行了简单装修，同时安装部分设施。若将装修和设备的安装进行独立会计核算，则那些原本应计入房地产价格的装修和设备的安装等业务收入按3%计算缴纳营业税。而未分开核算时，那些业务收入适用5%的营业税税率，税款比分开核算时高出很多。同时，销售与装修等分开核算可以降低房地产的售价，降低房地产的增值率，则房地产企业可以承担相对较轻的土地增值税负担。可见，这是一种一举两得的纳税筹划方法。
房地产企业在出售房地产时可以与客户签订一份装修合同和一份售房合同，如此企业就能免掉装修安装费那部分的土地增值税，并且装修安装费的营业税税率由原来的5%降低为3%，从而可以为企业节约巨额税款。
三、结论
目前，随着我国房地产行业的不断发展，我国关于土地增值税的法律政策也日渐完善，减免税的程序也逐渐规范，各项税收优惠政策不断落到实处，我国逐渐走向依法纳税的税收新环境，这就为房地产企业科学合理地进行纳税筹划提供了空间和可能。纳税筹划已经是现代企业的新管理目标，在进行纳税筹划的过程中，企业要严格遵循合理性、合法性原则。
参考文献
新土地增值税法范文4
某些情况下并非销售价格越高项目利润也越高
土地增值税采用的是超率累进税率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较大。当某个房地产项目增值额在税率级差的临界点时，可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率，直接增加增值税额，得不偿失。特别是在普通标准住宅的增值率在20％的临界点时，由于增值率在20％以内免税，增值率在20％以上则全额纳税，会造成净利润的很大差异(见下例)。在项目定价时如果能够进行周密的测算，可以控制项目净利润，所以最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。
举例
某公司销售普通标准住宅3万平方米，在扣除项目金额不变的情况下，选择方案A和选择方案B的不同销售单价会造成交纳土地增值税额不同，进而影响项目净利润的不同。
1 下列项目暂免征收土地值税
为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
划分普通标准住宅的三个标准：[2005]26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
另外，以下三种情况也免征土地增值税：
(1)一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按照比例分房自用的。
(2)在兼并企业中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2 不预缴或少缴税款处50％以上5倍以下罚款
关于土地增值税预缴，纳税人经常也会有一些疑问，比如一家去年刚成立的房地产公司，开发了一幢住宅楼，因当年没有完工，预收的购房款没有转作收入，也没有预缴土地增值税。未预缴土地增值税是否会被认定为偷税?
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”所以预缴土地增值税一般是房地产商在项目全部竣工前转让部分项目时应缴纳土地增值税。
而土地增值税预缴时间。由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由于房地产开发公司经常性地发生房地产转让而难以在每次转让后申报，实际工作中主管税务机关都要求纳税人于取得转让收入次月与其他地方税种同时申报，按规定的预征率预缴税款。
预缴税款从性质上属于纳税人按照税务部门规定核定纳税人应该缴纳的税款，不缴纳预缴税款是逃避缴纳税款的行为。对此，税务部门在发现纳税人没有按照规定申报缴纳预缴税款时，应该按照税法规定通知纳税人限期申报缴纳并可以按照规定加收滞纳金。如果纳税人在限期内仍不缴纳税款，税务部门可以根据《税收征管法》规定由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关可采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的50％以上5倍以下的罚款。
3 土地增值税的清算条件
按照国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，土地增值税清算条件分为两种情形，一种情形是企业应该主动申报清算，另一种是由税务机关通知企业进行申报清算。
符合下列情形之一的，纳税人应主动申报进行土地增值税的清算：
(1)房地产开发项目全部蝗工、完成销售的；
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(3)直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，税务机关可以按照规定核定征收。
4 土地增值税的定税有严格规定
清算有两种方式，一种是查实，另外一种是核定征收，核定由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。由于某些地方土地增值税清算的核定征收率比较低，一些房地产开发企业往往希望通过核定征收来少缴土地增值税，但是国家对核定征收的情形是有严格规定的。
当房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入赁证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的：
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的：
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
土地增值税是地方税种，地方政府根据本地情况规定的核定征收率差异很大。目前核定征收率最低的是吉林省，普通标准住宅是0.5％，非普通标准住宅是1％～3％；核定征收率最高的是青岛市，普通标准住宅最高到6％；非住宅最高到10％。
一些地方擅自扩大核定范围已引起了国税总局关注，针对此情况，《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通
知》(国税发【2010】53号)文件指出：核定征收必须严格依照税收法律法规规定条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5％，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
5 扣除凭证很重要
土地增值税清算文件规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
由于土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目后的差额为计税依据的，扣除项目大小直接影响了应纳土地增值税的多少，所以作为扣除项目依据证明的扣除凭证就显得非常重要。各地方税务机关非常重视扣除凭证的重要性，根据各地情况纷纷细化了对扣除凭证的要求。
6 土地面本和开发建设成本可以加计扣除
上世纪90年代在出台土地增值税政策之初为了促进经济发展，鼓励基础设施建设，国家在税收上给予房地产开发企业一定的支持，税法规定从事房地产开发的纳税人可按取得土地成本和房地产开发建设成本的金额之和，加计20％的扣除。其意义主要在于抑制房地产的炒卖炒卖，但要鼓励对房地产进行开发建设，此条政策一直延续至今。
但是随着我国经济形式以及房地产市场的发展，此条政策是否会调整还不得而知，也许会成为下一个土地增值税政策调整的突破点。
7 房地产开发费用的扣除有比例限制
房地产开发费用包括在房地产项目开发建设过程中发生的与该项目开发建设有关的管理费用、销售费用和财务费用。房地产开发费用的扣除分三种情况：
(1)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。
(2)财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得圭地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。
(3)如果项目全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用按取得土地成本和房地产开发建设成本计算的金额之和的10％以内计算相除。
例A
开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，财务费用利息支出800万元，财务费用利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。
解：
财务费用利息支出可据实扣除=800万元
其他房地产开发费用的扣除限额=(1 0000+15000)×5％=1250万元
由于其他房地产开发费用大于扣除限额，只能按照限额扣除=1250万元
例B
开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，财务费用利息支出800万元是向其他企业拆借利息支出，不能提供金融机构证明。
解：
财务费用利息支出不能据实扣除，只能与其他房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用的扣除限额=(10000+15000)×10％=2500万元实际发生的房地产开发费用合计2200万元小于2500万元的房地产开发费用的扣除限额，应按2200万元扣除。
例C
开发公司某项目，土地成本10000万元，开发成本15000万元，管理费用、销售费用合计1400万元，全部使用自有资金没有发生财务利息支出。
解：
房地产开发费用的扣除限额=(10000+15000)×10％=2500万元实际发生的房地产开发费用合计1400万元，小于2500万元的房地产开发费用的扣除限额，房地产开发费用应按1400万元扣除。
8 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
有些开发商大量地囤积土地却迟迟不进行开发，推动了土地价格的上涨，也造成了资源的极大浪费，为了抑制这种情况，根据《城市房地产管理法》第25条的规定，对超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费。
土地闲置费在土地增值税的处理上与企业所得税不同，房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费是属于行政事业性收费，在计算企业所得税时可以作为费用在税前扣除，但《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)文件明确规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
9 新房与旧房在计算土地增值税时方法不同
我国税法规定，转让新建房与转让旧房计算土地增值税的方法有区别。新建房转让按照新建房的土地成本、开发建设成本、费用、税金以开发建设单位账面成本为基础逐项扣除。而转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
在转让旧房时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率确定评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。
例
某企业转让一幢20世纪90年代建造的房产，当时造价100万元。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。
解：
1 评估价格=600×70％=420(万元)
2 允许扣除的税金27.5万元
3 扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元)
4 增值额=500-447.5=52.5(万元)
5 增值率=52.5÷447.5×100％=11.73％
6 应纳税额=52 5×30％-447.5×0=15.75(万元)
新土地增值税法范文5
所谓的税收筹划，就是采用合理、合法的手段，达到企业税收最小化的目的。那么如何能够即合理又合法地避税呢？这除了要充分利用各个税种的税率特点外，主要靠的还是国家提供的各种税收优惠政策。税收优惠政策是国家给予的“阳光”政策，利用得好，纳税人就能够享受到减税甚至免税的优厚待遇。下面以房地产行业中常见的土地增值税为例，谈谈税收筹划的几种方法。
一、分散收入法
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。
在累进税制下，收入的增长预示着相同条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：
1.将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离。假定某房地产开发企业准备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省不少印花税，可谓一举两得。
2.分散收入的另一种做法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。
二、增加扣除项目金额法
上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的高低。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额，适当地增加扣除项目金额可以有效地降低增值额。
税法规定的扣除项目共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除项目。其中财政部确定的其它扣除项目主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除项目金额，只能从房地产开发成本和房地产开发费用两方面着手。
1.房地产开发成本指的是纳税人开发房地产项目实际发生的成本，这些成本允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。
2.房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），否则应按下式计算扣除：
（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%
由此可见，如果纳税人的借款数额较大时，按第一种方式计算扣除比较有利于纳税人节省税款。如果纳税人的借款数额较少，则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以采取故意不按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明等方法，使税务机关按照第二种方法计算扣除金额，从而达到节税的目的。
三、利用税收优惠政策法
1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。
第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500；
则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.
式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；
这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x.
根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
解以上方程，得x=642.40；
此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33
也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。
第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）；
这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y；
增值额=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；
企业应交纳的土地增值税=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y
若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y
即y>44.61.
此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01
也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。
2.利用税收优惠政策进行土地增值税税收筹划的另一个方法就是灵活运用不同的建房方式。
（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一条政策，可做税收筹划如下：
假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。
（2）代建房方式。主要是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。
由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这时，房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权属没有发生转移便可以了。
以上是进行税收筹划的几种常见方法，在实际操作中，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收政策，这样才能减少纳税风险，找到不违反税法的筹划空间。
新土地增值税法范文6
针对央视报道开发商欠土地增值税问题，华远董事长任志强是反应最激 烈的一个。他不光在自己的微博中将央 视的报道批得“体无完肤”，还公然说 出“无知”这类危险词汇。为了进一步 了解任志强的想法，近日《中国地产总 裁》杂志记者就此事采访了他。
任志强在接受记者采访时表示， 自己在微博上可能说的有点过，“但绝 不后悔”。因为有时候媒体说话不注意， 会给企业造成很大的问题。“尤其是现 在房地产很多是上市公司，就央视这么 个十分钟的片子，一下子企业市值蒸发 几百个亿。这种损失谁来补偿？”任志 强进一步向记者解释，这次央视报道的 土地增值税其实对房地产企业不是问 题，这个税种是按项目所在地政府规定 的比例在预售时先预缴，在未达到税法 规定的结算条件时可以不交，“企业这 种操作方式是合理避税，并不违背税法， 也非拖欠。”他觉得一定要让媒体报道 前先认清欠税问题的关键。
在采访中，他向记者谈了自己提 出的地产商不欠土地增值税的八点原因。他认为首先，一家集团企业的合并报表是由全国各地的项目公司的情况 汇总的，但税是在各项目所在地分别缴 纳的，各地的税务部门只掌握项目所在 地的情况。其次，土地增值税是按项目 所在地政府规定的比例在预售时先预 缴，按项目进度和完成的条件进行最终 结算的纳税方式。政府的预缴正是无偿 提前占用企业流动资金的纳税方式。第 三，企业在项目预缴土地增值税时就必 须预提应交未交的土地增值税成本并 列入公布的科目中，说明这些应交而未 交的税项，这是财务要求也是企业负责 任的表现。第四，达到结算条件时，项 目会重新进行结算，并根据实际结算调 整预算情况。在税法中有明确的规定 为“多退少补”，尽管税务部门从来 不退，让转冲其他税。第五，一个集 团中单独结算的项目，分别在不同的 税务局管辖下，每个项目的进度不同， 必然有大量的项目未达到税法的结算 时间，可能汇总为一个巨大的未缴数。 但分散到各个项目也许只剩下的是结 算的收尾数。第六，不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件，这只能说是预缴税后结算的制 度结果，企业会高预提，以减少后期 风险。第七，确实有的项目可能有已 达结算条件而未结算的情况。每个税 务部门都会在完不成税收增长任务时， 深查或催税，这些开发企业是无法偷 税的。第八，开发商敢将应缴未缴土 增税的数据公开，恰恰说明有其未及 时上缴的合法、合理性。尤其是上市 公司，更不会为利息而损失股票价值。
任志强表示，央视报道有不实之 处。他说：“根据税法和财务管理制 度，再怎么严格征收，报表上也会有 应缴税项，而且不仅仅是土地增值税， 除非是准备关门走人的企业，否则报 表中显示出应缴未缴的税项非常正常。 实际上有时候反而是税务部门要求企 业将本该今年年底缴纳的税费挂账， 这是由于他们完成了今年的征税任务， 所以将这些肯定能缴纳的税费放到第 二年去充任务。”最后他表示，作为 企业在运营中合理避税“这很正常， 而且不必大惊小怪”。
