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新土地管理法土地征收流程范文1
关键词：土地；资源管理；问题；解决
引 言
我国拥有960万km2的国土，地大物博，幅员辽阔，但是我国可利用的土地资源并不充裕，从最为受关注的耕地资源来讲，我国可利用的耕地资源现状并不乐观，虽然总量大，但是人均耕地资源占有量少，高质量耕地资源少，耕地后备资源少，因此完善土地资源管理、更加有效地保护和节约土地资源是我国土地管理工作的当务之急。土地资源管理，近些年相关部门进行了一系列的改革和调整，并取得了一定的成果，但是仍然存在许多问题，比如土地资源管理相关法规不健全，法规执行力度不够，落实不到位等问题。
1 我国土地资源管理现存问题
1.1 相关法律法规不完善
虽然当前我国已经具有了规定土地资源管理的专项法律法规，但是由于法规制定较晚，发展时间不够，因此具有很多不完善之处，比如某些方面法律约束的缺失，或者法律条文中某些含义模糊的字词，都会给土地资源的依法管理增加难度。例如我国《土地管理法》第二条中规定的“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收或征用并给予补偿”这里对“公共利益”一词并没有明确的界定，这就使得管理时的土地征收过程中容易产生异化问题。再如，第十八条规定“省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少”这里“总量不减少”并没有提出需要保证耕地质量和生态条件的等值，这就很有可能造成占优补劣现象。另外，土地管理法律法规的不完善还体现在其滞后性，由于我国当前的土地管理的相关法律法规的适用对象偏向城市，对农村土地管理制度的约束和完善相对较少，因此在应对新出现的问题特别是农村地区的问题时没有相对应的法律规范可以遵从，例如在解决特殊群众集体性土地资源纠纷时无法可循，这使得我国土地资源管理容易趋向于被动形式。
1.2 法律法规执行力度不够
法律法规执行落实效果差是我国土地资源管理现存的又一重要问题，相关政策和法律法规已有成文规定，但是却由于多种原因没有被有效的落实执行，比如虽然有明确的法律条文规定禁止单位和个人非法征用土地，但是许多地区滥征土地现象严重并且无人制止。
1.3 管理体制不健全，责任落实不到位
土地资源管理体制不健全，某些部门存在责任划分不明确，职能重合，这种现象容易导致在出现问题时互相推诿责任，从而降低我国土地资源管理的执行效率。
2 我国土地管理现存问题解决措施
2.1 完善土地管理法律法规
对土地资源管理相关法规特别是《土地管理法》的完善，首先需要明确政府的保护耕地的职能，用法律来要求各级政府采取积极有效措施保护耕地，维护排灌等相关服务设施。其次，对占用耕地的规定，如果是经批准的非农业性建设，应该遵循“占多少，垦多少”的原则，并明确开垦土地质量和生态条件与被占用耕地相当。再次，要规定明确的土地用途改变批准流程，土地使用权的享有者或承包经营者利用的土地为耕地时，应限制其使用权和承包权，如果权力享有者想变更土地用途，将土地变为非耕地，应按照正规审批流程争得县级以上政府批准，方可进行变更。最后，由于基层管理部门与群众联系紧密，对我国土地管理问题也有更切合实际的了解，因此县级及以下基层土地管理部门应该积极配合土地资源管理相关法律的立法单位，在做好本职工作的同时，及时向上级反映当前土地管理工作的新趋势和新动向，做好高层与基层的沟通，促进土地资源管理立法更加实用和有效。
2.2 完善土地管理体制建设
完善土地管理体制建设，主要是对土地管理部门职能进行明确规定和详细划分，在保证明确无异义的前提下，将土地管理的各项责任落实到不同部门当中。
2.3 加大土地管理执法力度
促进土地资源管理的法制建设需要加大执法力度，如发现有滥征耕地和土地破坏性开发的现象，应追究相关责任人的行政责任和刑事责任，并依据“谁破坏，谁治理”的原则，责令破坏者进行土地资源的修复和功能完善。其次应该建立健全领导问责制，当相关的领导在决策上出现失误，以及由此造成的严重损失，甚至是群众极度不满事件的发生，都要追究相关领导的责任。
2.4 提升管理人员素质
促进我国土地资源管理的法制建设，更加根本的一环就是提升管理人员的素质和法律意识，土地资源管理工作涉及的知识技术层面较多，如果要实现对土地资源的依法治理，需要提升管理人员的专业知识和能力，并注重培养高素质专业人才，将经济、法学、管理学、区域学等诸多学科的人才集中起来，组建完备的土地资源管理队伍，以更好地实现土地资源的依法有效管理。
3 总 结
经过近些年的建设和发展，我国土地资源管理方面取得了一系列的成就，但是仍存在很多问题，今后我国土地资源管理工作的改革和进步方向，仍是完善土地资源法制建设，促进依法管理。首先需要完善立法，当前我国的土地资源管理法律还不够完善，特别是法律条文的细节和含义方面，应该更加细致明确，让法律的约束效力更加充分的发挥。其次需要完善管理部门的体质建设，明确部门之间的责任划分，避免出现职能交叉现象，再次，应该提升管理人员的综合素质，提升其法律意识，并注重健全管理队伍的人才建设，保证管理过程对多学科知识应用时有专业人才负责，从而有效保证我国土地资源管理的依法有效进行。
参考文献
[1]李丹，符海峰.新形势下土地资源管理现存问题及解决措施[J].科技向导，2014，（3）：52，60.
新土地管理法土地征收流程范文2
近年来，伴随着中心城向周边地区的扩张越来越迅速，以“中心带动地方，地方支援中心城发展”的发展模式导致农村房屋拆迁速度逐年递增，由于房屋拆迁的法律保障不健全及拆迁进程环节存在诸多不规范的做法，由房屋拆迁引发的利益冲突事件逐年上升。征地拆迁关乎民生与乡村社会和谐稳定，分析农村房屋拆迁过程中存在的矛盾问题与原因，提出理顺房屋拆迁关系、诉诸法律规范程序，明确补偿原则、补偿方式，通过权利救济以确保农民合法权益。
［关键词］
公共利益；房屋拆迁；拆迁安置
1当前农村房屋拆迁的现状
国家以公共利益需要为基础，对农村的集体土地和城市的国有土地按照法定程序进行征收。农村房屋拆迁可以看作是农村集体土地被征收的一个环节，当集体土地被征收时，房屋作为附着物与集体土地作为一个整体被征收。土地征收是按照一定程序进行的，一般先将集体土地征收为国有土地，然后对国有土地就行处置，比如房屋拆迁。房屋拆迁是土地被国家征收并被新的所有人对土地进行改造的行为，房屋拆迁的目的是为了获取房屋下面的土地，并对土地进行开发改造。如果国家征收集体土地上不存在农村房屋的事实，自然也不存在房屋拆迁的问题。我国房屋拆迁速度逐年增加，每年被拆迁的房屋不计其数，在房屋拆迁的过程中存在很多问题，这些问题不仅存在于开发商，更存在于政府相关部门。拆迁使得拆迁人与被拆迁人之间的矛盾日益恶化，由此导致的社会问题日益严重，近些年的农民诉讼及上访次数较之前一段时间有明显增加的趋势，且大多数农民上访的原因都基于房屋拆迁安置不合理这一问题上。实践中，类似于此类问题的出现举不胜举：南京市的拆迁安置争议自焚案；北京农民半夜由开发商找来的打手拖出自己的房屋进行强制拆迁并被殴打；武汉被拆迁农妇被挖掘机活埋等等。房屋拆迁这一行为，早已成为社会各界关注的焦点。
2农村房屋拆迁过程中存在的问题
征地拆迁是将集体土地转化为国有土地，再将国有土地进行处置的过程。这个行为本质上存在着“国有化”的性质以及对私有财产的消灭。在具体实践的过程中，房屋拆迁面临的矛盾远比想象的还要多。
2.1对“公共利益”的认识及界定没有具体的标准
对“公共利益”的追求，是对政府进行征地拆迁行为的正当合法性的有力说明。“公共利益”，按照通俗的理解，是指对国家和社会团体等大多数不特定人群的利益。由于我国的法律体系还不是很完善，并未对“公共利益”作出具体情况的规定和具体含义的界定，因而“公共利益”这一概念在征地拆迁的过程中经常被滥用。地方政府利用征地拆迁获利屡见不鲜，以小额补偿甚至是无偿，通过强制手段征收，再以高价转让给各个开发商，挣取高额差价，农民作为被拆迁人，他们的利益收到很大损害，基本得不到拆迁补偿，甚至无法保持基本的民生。在一个法治国家中，政府在拆迁补偿中的作用应该是监督、审批和引导，不应过于干涉，至于补偿问题应该由政府引导，开发商和被拆迁人之间按照相应法律进行商议并签订相关条约。
2.2对于农村集体土地房屋拆迁，现存的法律过于陈旧且相互矛盾
我国的法律包括《宪法》在内，都规定征地拆迁必须合法且按照相关程序进行。但就目前而言，我国并没有一部专门针对征地拆迁以及拆迁补偿等行为的完整、完善的法律。《土地管理法》中规定，征地拆迁过程中征地上面的苗木和房屋等附着物的补偿标准由各省、自治区以及直辖市规定。目前，我国大多数省、自治区以及直辖市已经完善该标准，但仍有少数地区将该权利授权于下属部门进行制定，这是与《土地管理法》中规定的条文相违背的。除此之外，大多数省、直辖市以及自治区原先已经制定实施的政策法规也存在程序欠缺、内容不清以及权力不明等弊端。而且很多地方制定的法律是与上位法相左的，这些规章制度是不能够作为征地拆迁的法律依据。虽然《物权法》得以实施，但是该问题仍未得到很好的解决，《物权法》只对拆迁应给予拆迁补偿，维护被征收土地人的合法权益作出规定，并未对拆迁应该遵循的规章及程序以及对被拆迁房屋的所有人赔偿细则做出具体层面的规定，这种法律条文“重原则，轻务实”。
2.3政府的多重角色及权力过度，拆迁过程缺乏法制，却又处处存在“法制”
合法规范的程序是房屋拆迁顺利进行的保证和前提。农村房屋拆迁必须要按照正式的法制法规约定的程序走下来。但是目前我国并未有一部对房屋拆迁程序做出规定的法律法规，《土地管理法》只是对征收集体土地的程序做出规定，并未对房屋拆迁的程序做出相应规定。各个地方的地方性法规太过于局限，并且存在规定程序笼统、繁多且透明度不高等问题，不仅可操作性极差，而且忽视了被拆迁农民的基本人身权利，比如知情权及参与权等。强制拆迁是指拆迁人与被拆迁人未在拆迁的期限和补偿标准达成协议时由拆迁人向相关部门提出申请行政裁决。如果拆迁人已按照安置补偿标准对被拆迁人进行补偿，被拆迁人未按规定日期搬迁的，由当地政府拆迁管理部门依法申请人民法院实施强制拆迁的行为。强制拆迁有其存在的必要性和正当性，但在实际拆迁过程中，政府的权力过于庞大，不仅身兼要职且身兼数职：集政策制定者、征地拆迁的决定人、拆迁安置项目的规定者以及强制拆迁的执行者于一身。虽然被拆迁人不服裁决可以上诉，但基本上不会得到回应，法院基本上不会考虑审查被拆迁人的合理性，只会考虑拆迁人是否按法定程序进行审查，这表明被拆迁人的合法权益基本上无法得到保障。强制拆迁基本上可以说是政府手上强有力的工具，一旦确定某个地方适合拆迁，走所谓“程序合法”的流程，基本上说拆迁行为就是确实能够进行的，并不会考虑到民生民怨。
2.4作为被拆迁人这个弱势群体，农民的权力得不到保障，安置补偿达不到合理
公益拆迁是由政府直接制定安置补偿方案，但商业拆迁的补偿安置方案是由开发商拟定再经过政府批准即可实施的。该过程中完全没有作为被拆迁人的农民参与其中，而且被拆迁人是无权对行政机关的行政行为提出行政诉讼的，即使为了自己的补偿安置事项提出民事诉讼，人民法院为减少诉讼压力，也不会接受诉讼，如此一来，被拆迁人的司法救济渠道是行不通的。房屋拆迁必须给予被拆迁人合理的补偿，而且必须是被拆迁人丧失房屋大致相当的补偿。补偿的方式大致有三种：一种是将被拆迁人规划安置到统一区域的安置房；二是等价补偿，就是按照相应补偿标准用货币的方式补偿被拆迁人；三是重新在新的区域审批宅基地，并给予一定的货币补偿。实践中，补偿安置问题未必如此简单，主要存在以下几个问题：
2.4.1补偿标准太过于随意。
由于在该方面，国家并未对补偿做出统一的明文规定，各个地方的补偿标准大都不一，甚至于同一乡镇的不同村落之间的数额差距都极为巨大。不同拆迁性质的拆迁，补偿的标准更是大不相同，公益拆迁的补偿数额在实践中要远远低于商业拆迁。被拆迁人对于此种情况往往抱有不满与抵触情绪。
2.4.2补偿范围较窄，补偿标准太低。
首先应该明确一点：房屋拆迁的目的是为了取得拆迁后宅基地地表所占全部土地的使用权，并不仅仅局限于房屋之上所占土地，还包括庭院、以及附属空地上的土地。而在实践中，虽然现今实行的拆除房屋面积一对一交换安置房屋面积看似公平合理，实则不然。农村居民与城市居民不同的生活习性，农村房屋与城市房屋还是存在很多的区别：农村居民比较依赖庭院及附属空地的使用，比如种菜养花，还有的把庭院当成发展农家乐旅游的招待处等，因此只按照房屋所占面积给予补偿是相当不合理的。其次，忽视农村房屋拆迁的区位补偿，现阶段只有北京对郊区拆迁实行此种补偿制度，众所周知，城市内的房屋拆迁是按照区位对补偿标准进行划分的，对农村房屋的拆迁也应该施行此种补偿制度。再者，拆迁补偿的金额太低。国家并未对拆迁补偿的补偿标准做出明文规定，而是要求各个地方政府按照实际情况给予补偿。通常情况下，政府制定的补偿标准都是相当低的，一般拆迁过后，被拆迁人的生活质量不但不能提高，反而会降低很大一个档次。
3关于农村房屋拆迁的对策
征地拆迁会导致私有财产权消灭，本质上是一种“国有化”的措施。为防止政府滥用征收权损害农民利益，必须从以下三个方面对政府的征地拆迁行为进行严格控制：第一，征地拆迁的目的必须是为了公共利益的需要；第二，征地拆迁必须依照法律规定的权限和程序进行；第三，必须给予补偿安置，保障被拆迁人的居住条件。
3.1制定专门法律、补充及完善相关法律
政府对农村土地的征收及拆迁行为关系到个人私有财产的剥夺，必须完善该过程的监督控制，国外很多政府都对此制订了专门的法律法规。我国目前还没有针对此问题的专项法律出台，因此，我国立法机关应尽快将有关土地征收和房屋拆迁的法律制定问题提上日程。建议将土地征收问题及拆迁安置问题分别制定相关法律，达到专项专治、专项专法，并应对拆迁安置过程中的双方责任、法律程序、补偿原则以及补偿额度进行规定，不仅有利于公民权力的保障也给相关部门的保障和监督提供便利。在专项法律出台之前，建议先完善现存的《土地管理法》及《物权法》。
3.2建立公正公开的公共利益的识别机制
是否基于公共利益是征地拆迁的前提条件。为了防止借着公共利益之名，行商业开发赚取高额利益之实，同时损害着农民的权益这种现象的存在，必须对公共利益的概念从法律这一正规途径做出具体规定。但是公共利益这一模糊的概念很难从法律上做出具体明确的规定。虽然不能明确规定，但可以从其他程序对公共利益做出规范。现今对公共利益的规范由政府单方面判定，政府不仅是征地的征收人，也是公共利益的鉴定者，这一现象是相当不合规范的。因此，应从其他方面对公共利益进行规范。最简单的一种方法就是由同级的人大和常务委员会对公共利益进行识别，政府对拆迁具体步骤进行实施；另一种方式就是在公共利益识别时召开公共利益识别会议，并派半数涉及相关利益的农民参会并投票表决。不仅能规范该进程，也与权力制衡制度相呼应。
3.3设立公正、透明、完善的拆迁程序
绝大多数国家的拆迁程序都是公正与透明的，以美国为例，美国将土地征收这一行为规定为九个具体的法律步骤，并使其透明公开化。我国在此方面可以借鉴国外其他国家的做法：首先，在征地决策做出之前，应当充分考虑民意，与农民代表进行相关方面工作的协商，如果多数农民对此质疑，可遵从前面提到的公共利益鉴别机制对此作出界定。其次，拆迁补偿的制定不能政府“一家独大”，这样不仅有失公正，更容易造成拆迁方和被拆迁方矛盾的恶化。应举行拆方代表和被拆迁方代表、相关专家以及政府部门的三方听证会议，对安置补偿方案进行商讨及拟定。这样不仅可以减少暗箱操作，而且能使政府对拆迁工作更深入的了解，提前做好项目预算，也可对可能出现的问题及矛盾提前做好相应准备。最后，被拆迁人的司法救济渠道必须通畅。当拆迁安置达不成协议时，被拆迁方要有申诉自己权利和利益的渠道才不会引发使用暴力手段维护自己权益的这种不和谐现象。如果当事人认为自己的合法权益受到侵害，便可以。如果不将该程序正式实施，政府还是“一家独大”的局面，农民作为被拆迁人的利益及权益根本无从保障。
3.4优化补偿制度，提高补偿标准
征地征用的不是房屋，而是房屋下面的土地，房屋只是作为一种附着物被征用。被征用土地不仅其附着在土地上面的房屋存在价值，还有其土地的潜在的价值。因此，拆迁只补偿房屋价值而忽视了土地的潜在价值是相当不合理的一种做法。现今的补偿制度只对房屋外其余土地实行小额补偿，甚至于不补偿。只有当拆迁行为补偿覆盖到房屋外的土地价值时，被拆迁人才会觉得安置补偿方案比较合理、公平。我国的拆迁补偿制度要向发达国家看齐，既从现在一般现金补偿的“基本补偿”制度，向发达国家补偿土地实际价值和精神补偿的“完全补偿”制度看齐。对被拆迁的农民进行土地实际价值补偿和精神补偿能从根本上消除被拆迁人对拆迁标准和拆迁制度的不合理情绪。
3.5建立被拆迁人的社会保障体系，保障其拆迁后生活质量
西方国家一般都为被拆迁人提供完善的社会保障，我国在此方面相对欠缺。我国应尽快完善该方面的配套设施的提供以及相应制度的出台。主要可以从以下两个方面着手进行：一是可以从前面所说的土地增值价值中拿出一部分作为被拆迁人的防老、医疗基金，以及其他社会保障；另一种是对拆迁农民的补偿款可以分期支付，且每期支付额度应满足被拆迁人的生活所需，以此种方式作为被拆迁人的生活保障。这两种方式都需要政府相关部门的认真监督。同时，农民以土地为生，当土地被征用时，农民便会失业，为失地农民组织职业培训这一环节必不可少，不仅要为农民提供培训，更要为其提供工作的机会，减轻其就业的压力。在培训时应该特别注意失地农民的年龄结构以及文化程度等特点，针对不同特点给予其不同的培训。另外，政府可以为失地后自主创业的农民提供财政帮扶，保障其创业顺利进行，并应进行相关的调查走访，为其排忧解难。此外，要为失地农民的文化需求以及失地农民子女的教育问题提供相应的配套设施，达到社会的公平公正并缓解征地拆迁行为带来的社会矛盾。
［参考文献］
［1］王淑华.城乡建设用地流转法律制度研究—以集体土地权利自由与限制为视角［D］.上海：复旦大学，2011.
［2］王才亮.房屋征收与拆迁［M］．北京：北京大学出版社,2011.
新土地管理法土地征收流程范文3
关键词：土地征收社会稳定风险 动态管理模型 风险系数
土地是人类赖以生存和发展的物质基础，随着我国工业化和城镇化进程的快速推进，越来越多的农用地被征为建设用地。大多数失地农民缺乏就业技能又无地可种，成为新的困难群体，尤其在当前，社会就业压力巨大，物价飞涨，社会保障制度不够健全的情况下，失地农民生活窘迫，令人担忧。土地征收社会稳定风险动态管理是指在土地征收的全过程中，对土地征收社会稳定风险进行识别、分析、评价、应对，从而有效地防止风险事件的发生。
国内外许多学者对社会风险进行了研究，陈景玲、孙旭峰、周明生（2010）在《社会风险预估的系统研究—以江苏省为例》一文中构建了社会风险指标体系，并运用江苏省的相关数据，系统地评价了江苏省的社会风险状态；李诚（2011）在《我国转型期社会风险及其治理的理论思考—基于风险社会理论的分析》一文中提出我国已经步入了风险社会，各种社会风险对我国的社会结构和传统秩序都产生了严重、深刻的影响；董幼鸿（2011）在《重大事项社会稳定风险评估制度的实践与完善》一文中，明确提出为了保持社会和谐稳定，应把重大事项社会稳定风险评估结论作为定政策、搞改革、上项目的主要依据。在国外，最早提出“风险社会”这一观点的是德国社会学家乌尔里希·贝克，他在《风险社会》一书中，开门见山地指出，当今人类社会生活在“文明的火山上”（乌尔里希·贝克，2004）；《风险社会与中国—与德国社会学家乌尔里希·贝克的对话》一文中，贝克提出“生态、金融、军事、、生化和信息等方面的各种风险，在当今世界里以一种压倒性的方式存在着” （乌尔里希·贝克、邓正来、沈国麟，2010）。
由此可见，“风险社会”已引起国内外众多学者的关注，但是目前专门针对土地征收过程中可能引发社会风险的研究还很少，本文从土地征收的角度出发，考虑如何对土地征收过程中可能引发的社会稳定风险进行管理，从而避免社会稳定风险事故的发生，进一步维护社会秩序的稳定，促进社会的发展。本文介绍了土地征收流程的阶段划分，分析了土地征收社会稳定风险的内涵及特点，并在此基础上构建了土地征收社会稳定风险动态管理模型，最后引入实例对该模型加以论证。
土地征收流程的划分
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及相关法律法规的规定，我国土地征收流程大致可分为三个阶段：第一阶段为土地征收的报批阶段、第二阶段为土地征收的实施阶段、第三阶段为土地的交付阶段（梁亚荣、刘燕，2008）。具体划分如图1所示。
土地征收社会稳定风险动态管理模型
（一）土地征收社会稳定风险的内涵
社会稳定风险是指由于人类的实践活动以及社会性因素的原因，危及到大多数公民的利益，从而可能引起人民不满，引发，造成社会动荡，对社会的和谐稳定及健康发展构成威胁的潜在性因素（陈静，2010；刘靖华，2011；张鹏、李国峰、刘丽，2010；史云贵、赵海燕，2012）。土地征收社会稳定风险即土地征收过程中可能引发的社会稳定风险，是指在土地的征收过程中，当土地所有者和土地使用者的权益遭到侵犯而得不到合理的补偿，造成失地农民正常的生产、生活甚至生存得不到保障时，引起失地农民的不满，而可能采取群体上访、与政府对抗、聚众游行等措施，从而影响社会稳定、威胁社会和谐的潜在风险因素。
（二）土地征收社会稳定风险的特点
土地征收社会稳定风险除了具备一般风险的特点之外，还拥有自己独特的特点，主要有隐蔽性、复杂性和快速扩散性。隐蔽性指土地征收社会稳定风险难以发现、难以判断；复杂性指引发土地征收社会稳定风险的原因是多方面的；快速扩散性指土地征收社会稳定风险一旦爆发，短时间内会引发大量农民参与其中。
（三）土地征收社会稳定风险的分类
社会风险有狭义与广义之分，狭义的社会风险是与政治、经济、文化、自然等风险并列的；广义的社会风险则是一个复杂的系统，它包括政治、经济、文化、自然等各类子系统（李忠、张涤新，2009）。社会风险最大的危害是影响社会稳定，结合土地征收项目自身的特点，从广义的角度理解，可以把土地征收社会稳定风险可以分为四个子风险：经济风险、政策风险、自然风险和其他风险。
（四）模型的建立
土地征收社会稳定风险动态管理模型包括风险识别、风险分析、风险评价、风险应对、风险监控五个部分。该模型是在土地征收的报批阶段开始对土地征收项目实施风险管理，直到交付土地为止。在交付土地后，也可能存在个别失地农民对该项目表示不满，上访或者采取其他方式阻扰后续的工作，但经过调查发现，土地一旦交付，极个别农民的不满，属于合理的范围之内，并不会对社会稳定带来影响。因此，本文所讲的土地征收社会稳定风险动态管理模型是对土地征收过程中存在的风险因素进行识别、分析、评价、应对、监控，其管理流程如图2所示。
资料收集主要是包括与农民座谈了解该村村民的收入状况、收入来源、该村村组干部是否团结等资料，去征地所在村组的街道办事处、区国土局、区局调研收集该村土地征收的相关资料、该村及邻村以前是否有过征地、是否因征地问题发生过纠纷等。
风险识别主要是邀请相关专家在了解土地征收相关资料的基础上，运用头脑风暴法对土地征收过程中经济、政治、社会等方面可能存在的风险因素进行识别，并建立风险清单的过程。
风险分析是运用模糊综合评判法、熵权法求出土地征收社会稳定风险的发生概率与发生后果的负效用值，再运用等风险图法确定土地征收社会稳定风险的风险系数。
风险评价主要根据土地征收社会稳定风险的风险系数在等风险图中找到相应的风险等级，并根据风险等级的高低判断是进入下一个土地征收流程，还是对风险采取应对措施，或者终止土地征收。
风险应对是指根据土地征收社会稳定风险各个风险因素的特征，制定相应的应对计划，并采取一定的措施，从而达到降低风险等级或者消除风险的目的。
风险监控是指在风险管理过程中，对风险的发展与变化情况进行全程监督与控制，并根据需要对策略进行调整，从而达到及早识别风险、避免风险事件发生的目的。
（五）土地征收社会稳定风险的风险系数及其求解
风险系数是指用具体的数值来反映风险程度的大小（周荣喜、张汉鹏，2010），是对风险进行定量化的一个指标。正确求出土地征收社会稳定风险的风险系数是运用该模型的关键所在。风险系数用R表示，根据等风险图法的原理，R可以定义为：
R=1-PsCs=1-（1-Pf）（1-Cf）=Pf+Cf-PfCf （1）
显然，0
由于土地征收社会稳定风险各子风险无法定量化，为了得到Pf与Cf的值，本模型引入模糊综合评价法。首先，根据收集到的资料，邀请相关专家运用头脑风暴法，识别出各子风险，得到子风险集合U={U1，U2，U3，…，Un}。
然后，建立子风险发生概率和子风险发生后果负效用值的评价集合，记为V={V1，V2，…，Vm}。同时，建立评价集的标准隶属度Vl={Vl1，Vl2，…，Vlm}，并构建子风险集合U发生概率与发生后果负效用值的隶属度矩阵分别为Kp和Kc。
（2）
其次，运用熵权法确定各子风险的熵值hi：
（3）
其中，；当fij=0时，令fijlnfij=0。
进一步求出各子风险的权重ωi：
（4）
最后，根据各子风险发生概率的隶属矩阵、子风险发生概率对风险发生概率的影响程度ωp1，ωp2，…，ωpn以及评价集的标准隶属度Vl，可以求出土地征收社会稳定风险的发生概率为：
Pf=ωp·KP·VlT （5）
同理，可求出土地征收社会稳定风险发生后果的负效用值为：
Cf=ωc·Kc·VlT （6）
至此，已求出了Pf和Cf，将其带入公式（1），即可求得某一阶段土地征收社会稳定风险的风险系数，进而根据等风险图法判断出风险等级，为土地征收项目的决策提供指导。
实证研究
（一）案例介绍
陕西省西安市某区某批次项目需征收集体土地18.0601公顷，其中耕地1.6970公顷，果园14.9358公顷，其他农用地0.2581公顷，建设用地0.6320公顷，未利用地0.5372公顷。涉及村组1个，该村总人口976人，其中劳动力488人。 征地前农民主要收入来源为务农，人均年收入5825元。
（二）土地征收社会稳定风险识别
详细整理并分析从当地农民调查到的资料以及从当地国土局、局、街道办事处收集到的相关资料，邀请相关的土地征收工作人员、土地估价专家、村民代表等，运用头脑风暴法进行风险识别，最终确定了该项目的土地征收社会稳定风险子风险主要包括经济风险、自然风险、政策风险及其他风险。其中经济风险包括地面附着物补偿标准较低、征地补偿资金未落实、社会保障资金未落实、失地农民再就业困难；自然风险包括项目建设过程中可能产生噪声污染、项目建成后可能会污染当地水源；政策风险包括政府公告宣传不到位、征地行为不规范；其他风险包括异地安置导致农民生活不便、该村村组存在内部矛盾（见图3）。
（三）土地征收社会稳定风险分析
1.确定模糊评价集。经识别该项目土地征收社会稳定风险共有四个子风险、十个风险因素。从各子风险及风险因素发生的概率与发生后果负效用值的角度出发，针对其对土地征收项目的影响程度，建立模糊评价集合V={V1，V2，V3，V4，V5}，如表1所示。
经过专家讨论，该模糊评价集的标准隶属度。
2.建立隶属矩阵。邀请专家对该土地征收项目的每一风险因素的发生概率及发生后果负效用值的各个评价指标进行模糊评价，得出各风险因素发生概率的隶属度如表2所示，各风险因素发生后果负效用值如表3所示。
3.根据熵权法确定权重。根据风险因素发生的概率隶属度与风险发生后果负效用值隶属度可求出各风险因素发生概率的隶属矩阵与发生后果隶属矩阵，同时运用公式（3）、（4）求出各风险因素发生可能性与发生后果负效用值对子风险相应的影响程度为：
ωp1=（0.358，0.309，0.199，0.134）
ωp2=（0.356，0.644）
ωp3=（0.357，0.643）
ωp4=（0.328，0.672）
ωc1=（0.278，0.213，0.26，0.249）
ωc2=（0.424，0.576）
ωc3=（0.541，0.459）
ωc4=（0.637，0.363）
4.计算风险系数。根据模糊综合评价数学模型进行模糊合成B=ω·K，并建立各子风险发生概率与后果负效用值的模糊矩阵Kp、Kc如以下矩阵所示：
运用熵权法可求出各子风险发生概率与发生后果负效用值对土地征收项目的影响程度ωP、ωC为：
ωP=（0.329， 0.24， 0.204， 0.226）
ωC=（0.311， 0.187， 0.235 ，0.268）
代入公式（5）、（6）可计算该项目土地征收社会稳定风险的发生概率与发生后果负效用值为：
Pf=ωp·KP·VlT=0.206
Cf=ωc·Kc·VlT=0.178
运用公式（1）可得出该项目土地征收社会稳定风险风险系数为：
R=1-PSCS=Pf+Cf-PfCf=0.206+0.178-0.026*0.178=0.347
（四）土地征收社会稳定风险评价
在土地征收社会稳定风险分析阶段，已求出该项目土地征收社会稳定风险的风险系数为0.347。运用等风险图法可以判断出该项目的土地征收社会稳定风险处于中等风险的状态，如图4所示。
处于中等风险状态的土地征收项目，应采取一定的控制措施后，运用土地征收社会稳定风险动态管理模型进行管理，直到该项目的土地征收社会稳定风险为低风险后，进入土地征收的下一个流程。该项目共存在四个子风险、十个风险因素，通过计算得出经济风险的发生概率和发生后果负效用值都较高，对土地征收项目的影响程度都相对较大，因此应重点针对经济风险存在的四个风险因素，采取措施控制并降低风险程度。另外，政策风险的两个风险因素政府宣传不到位与征地行为不规范，都是由于工作人员工作的疏忽大意造成的，应避免此类风险的发生，从而降低该项目土地征收社会稳定风险的风险系数。
结论
本文在相关理论研究的基础上，通过构建土地征收社会稳定风险的动态管理模型，对土地征收过程中产生的社会稳定风险进行了定量化评价，客观地判别风险等级，从而可以采取有效的措施来降低或者避免该风险的发生。
具体来说，本文主要研究：对土地征收项目流程进行了阶段划分，定义了土地征收社会稳定风险，对其特点进行了简单阐述，并对土地征收社会稳定风险进行了分类，在此基础上建立了土地征收社会稳定风险动态管理模型。介绍了土地征收社会稳定风险管理模型的动态性，并用风险系数对土地征收社会稳定风险的程度进行了定量化的描述。运用头脑风暴法对土地征收项目的社会稳定风险进行识别，引入模糊综合评价法、熵权法、等风险图法，求取土地征收社会稳定风险的风险系数。引用实例，对土地征收社会稳定风险动态管理模型及各种方法的使用，作了简要介绍。
本文的研究成果希望可以对土地征收项目的社会稳定风险评价起到一定的借鉴作用，从而可以帮助政府部门预测评估土地征收工作可能存在的风险，采取有效应对措施，进而更好的开展工作。
参考文献：
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新土地管理法土地征收流程范文4
为贯彻落实市纪委九届八次全会、市政府廉政工作电视电话会议和全市推进惩治和预防腐败体系建设工作会议精神，进一步推进依法行政，根据省监察厅《关于在全省住房与城乡建设和国土资源系统开展依法行政综合监察工作的通知》（监发[]2号），经市政府同意，决定在全市建设、规划、房管、城管执法和国土资源系统开展依法行政综合监察工作。
一、监察任务、内容和重点
（一）监察任务
按照分级监察的原则，对市、县（市）区两级建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门，年以来依法履行职责的情况进行全面监察，促进五个部门深入推进依法行政，规范行政权力运行，有效发挥行政监管和服务职能，防止滥用权力。
（二）监察内容
1、检查各级建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门年以来在实施行政管理中，是否依法履行行政许可、规划、处罚、强制、确认、裁决、征收、给付、复议和监督检查等职责。具体包括：
——是否合法行政，有否存在越权、失职渎职的问题；
——是否合理行政，有否存在不公平、不适当和滥用自由裁量权的问题；
——是否程序正当，有否存在应公开不公开、应告知不告知、应回避不回避等违反法定程序的问题；
——是否高效便民，有否存在超时限、推诿扯皮、效率低下及违反便民规定的问题；
——是否廉洁自律，有否存在乱收费、的问题。
既要对具体行政行为进行检查，也要对抽象行政行为进行检查，全面掌握被监察部门依法行政的情况。
2、根据检查结果，对依法行政的好经验、好做法予以总结推广；对违法违规和违反政策规定的问题，督促纠正和整改；对违纪问题，依纪依法进行调查处理。
（三）监察重点
1、对建设行政主管部门，重点监察城市建设管理、工程建设质量、安全管理、工程建设项目招投标监管、资金规费收支管理、建筑业资质管理。
2、对规划行政主管部门，重点监察城乡规划管理。
3、对房管行政主管部门，重点监察城镇房屋拆迁、房地产管理、物业管理。
4、对城管执法行政主管部门，重点监察城市管理行政执法、市容和环境卫生管理、内河管理、市政管理。
5、对国土行政主管部门，重点监察用地审批、土地出让、土地开发整理、土地违法违规案件查处；探矿权、采矿权审批与出让；资金规费收支管理。
二、监察工作安排及方法步骤
（一）工作安排
5月至9月，各级监察机关及其派驻建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门的监察机构，对本级建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门进行综合监察。各县（市）区监察局于9月20日前，向市监察局报送本辖区开展建设、规划、房管、城管执法和国土资源系统综合监察工作的情况报告。市监察局于9月30日前，向省监察厅报送本辖区开展建设、规划、房管、城管执法和国土资源系统综合监察工作的情况报告。
（二）方法步骤
1、各级监察机关向本级建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门发出监察通知书，告知监察内容、重点、时间等事项，请其做好相关准备工作。
2、实施检查，形成检查报告。具体检查方法：
——听。通过召开汇报会、座谈会和个别听取意见等形式，向建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门及其管理相对人了解依法行政的情况，听取意见、建议。
——阅。查阅建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政管理的相关工作资料，包括：制定出台的规范性文件；有关行政规划、许可、审批、确认、裁决的档案资料；受理投诉、查处案件、办理行政复议等行政执法的卷宗资料；有关规费的征收、上缴和补助的分配、使用的凭证、账册和批文；其他有关资料。
——看。现场查看建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政服务窗口、基层所站的工作运作情况。
——理。在建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门及其办事窗口公布举报电话，认真受理并调查核实群众投诉、反映的有关问题。
3、根据检查结果，充分运用监察建议书、决定书等监察手段，认真行使建议权、处分权等监察职权，抓好经验总结、问题整改、案件查处等事项，确保推进依法行政目标的实现。
4、向本级人民政府和上一级监察机关书面报告开展综合监察工作的情况。
三、监察工作的主要依据
（一）建设
《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘查设计管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《住房公积金管理条例》等。
（二）、规划
《中华人民共和国城市规划法》、《省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》等
（三）、房管
《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《市城市房屋拆迁管理办法》等
（四）、城管执法
《省城市市容和环境卫生管理办法》、《市市容和环境卫生管理办法》等
（五）、国土资源
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》等。
（六）综合
《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国行政监察法实施条例》、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国行政复议法》、《中华人民共和国行政许可法》等。
四、监察工作要求
（一）加强领导。开展依法行政综合监察是加强对行政权力运行的监督，推进依法行政的重要措施，对加强廉政勤政建设，优化发展环境，促进经济社会发展具有重要意义。各级监察机关要把开展建设、规划、房管、城管执法和国土资源系统综合监察作为今年执法监察的重要任务，列入重要议事日程，切实加强领导。要按照综合监察的任务、内容和重点，结合本辖区建设、规划、房管、城管执法和国土资源系统实际，制定工作方案，认真组织实施。要抽调素质高、能力强的干部组成监察组，充分发挥派驻机构的作用，确保综合监察工作深入开展。要向政府报告综合监察方案及其结果，实施中遇到重要情况和重大问题要及时向政府请示，取得政府的指导；要向建设、规划、房管、城管执法和国土资源行政主管部门宣讲综合监察的目的、意义，取得他们的理解、支持和配合。市监察局分别组成建设、规划、房管、城管执法和国土资源5个系统依法行政综合监察组，组长由市监察局分管副局长担任，副组长分别由市纪委监察局执法监察室主任和市纪委驻市建设局、市城市规划局、市房管局、市城管执法局、市国土资源局纪检组组长担任，负责综合监察工作的组织实施。
（二）依法监察。各级监察机关要严格依照《行政监察法》及其《实施条例》、《省监察机关检查工作办法》开展综合监察工作。在检查环节，要按照《省监察机关检查工作办法》的有关规定办理立项、实施检查、进行处理；在调查环节，要严格依照纪检监察机关办案程序进行审查、立案、调查取证、审理和执行。
新土地管理法土地征收流程范文5
工作原则
（一）严格宅基地申请条件。农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
1．达到法定结婚年龄结婚，确需分户，缺少宅基地的；
2．外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
3．因发生或防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡镇、村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
（二）严格宅基地选址。严格按照土地利用总体规划和乡镇、村建设规划安排宅基地。鼓励和引导农村村民利用村内空闲地、老宅基地和未利用地建设住宅，鼓励村民腾退多余宅基地，并依法转让给本村缺房户。严格控制占用一般耕地和其他农用地，严禁占用基本农田。
（三）严格宅基地审批程序。坚持宅基地审批“三榜公布”、“四到场”制度，切实维护农村村民知情权、参与权和监督权，确保宅基地审批公开、公平、公正。
（四）严格宅基地审批管理。土地利用现状“二调”图中村庄内的空闲地和原有建设用地按建设用地审批，不占用农用地指标；根据《满族自治县自治条例》“农村村民住宅未涉及农用地转为建设用地的，由自治县人民政府审批”规定，占用未利用地建设住宅的，由县政府审批；确需占用农用地和耕地的，在耕地达到占补平衡后，由县政府审批。因地质灾害等原因符合住宅搬迁条件的，要办理住宅搬迁手续。住宅已经建成并符合建房条件的，要及时完善宅基地手续。经济开发区范围内，不再审批宅基地。列入新民居建设范围的，原则上不再审批宅基地，确需建设住宅且符合新民居建设规划的，由新民居建设办公室审核并出具意见后，按程序审批。镇大杖子村、三杈榆树村、土坎子村、河南村、逃军山村、前庄村、拉马沟村等列入县城规划区的，建设住宅要严格选址，原则上要使用村内空闲地，并由县规划部门出具意见。农村村民在公路两侧建设住宅的，应符合公路管理有关规定，由县交通部门出具意见。宅基地经批准后，不符合政府建设项目条件的，不予办理国有土地征收手续。
（五）严格宅基地标准。每处宅基地面积不得超过200平方米，严禁套大院现象发生。
工作步骤
（一）预报阶段（2012年5月30日至6月10日）。农村村民建设住宅需要使用宅基地的，要向所在集体经济组织提出申请，并在集体经济组织或村民小组张榜公布。同时，乡镇国土资源管理所（站）要到现场对公布情况进行检查核实。公布期满无异议的，填写村民讨论意见书和村级预报表。乡镇国土资源管理所（站）到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划，填写乡级预报表，报县国土资源局审核。
（二）审批阶段（2012年6月11日至6月30日）。县国土资源局要对各乡镇预报情况进行审核、汇总，并结合各乡镇人口情况，制订各乡镇宅基地审批指标计划。召开全县宅基地审批工作会议，详细部署审批工作，强调审批纪律、审批原则、审批条件和审批程序，并下达各乡镇宅基地审批指标。指标下达后，各乡镇国土资源管理所（站）要实地丈量宅基地，并现场定位，填写宅基地申请表，公布上报名单。宅基地申请表要经逐级审核，并由相关单位签署意见。县国土资源局宅基地审批工作组现场审查，审查合格的，公布批准名单，相关费用收缴到位后，下发《农民个人建房准建卡》。宅基地批准后，由乡镇国土资源管理所（站）现场放线划界。村民按划定的界线进行施工建设。竣工验收合格后，发放《集体土地使用证》。
工作要求
（一）成立组织，落实责任。县国土资源局要成立宅基地审批工作组，负责全县宅基地审批工作。宅基地审批工作组要深入实地查看，进行现场审批，切实提高审批效率，确保审批流程方便、快捷、高效。各乡镇国土资源管理所（站）要明确专人负责宅基地条件审核，履行相关法律程序。各乡镇要成立由主管领导牵头的宅基地审批工作领导小组，负责组织协调宅基地审批工作。
新土地管理法土地征收流程范文6
关键词：宅基地换房；城乡建设用地增减挂钩；流转
一、农村“宅基地换房”现象的出现
最近几年，随着城市化的发展和新农村建设的不断推进，多个省市出现了“宅基地换房”现象。所谓的“宅基地换房”，通常是指农民自愿以其宅基地，按照一定的置换标准，换取小城镇的房屋并迁入小城镇居住。腾出的宅基地进行复耕，节约下来的集体建设用地，经过土地储备以后再以招拍挂的形式出让，以土地使用权出让的收益来安置农民和弥补小城镇建设的资金缺口。
基于《土地管理法》中关于集体建设用地和宅基地使用的限制性规定和“宅基地换房”中涉及到城乡建设用地挂钩流转的问题，中央和地方相继出台了一些规定，对其中涉及的城乡建设用地流转进行了规范。
二、城乡建设用地挂钩流转的法律与政策规定
（一）城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作于2005年开始，并在全国部分地区试点。
国务院于2004年10月颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；国土资源部于2005年10月颁布了《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》（国土资发[2005]207号），并于2009年3月分别颁布了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（国土资发[2008]138号）。
1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》对农村城乡建设用地挂钩流转作出了原则性规定：要加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
2、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》对“城乡建设用地增减挂钩”的含义作出了明确规定，所谓“城乡建设用地增减挂钩”是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
3、《关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》和《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》中对城乡建设用地用地挂钩流转试点的基本要求、管理和操作流程均作出了规定。
第一，关于挂钩流转试点的基本要求。要严格依据土地利用的总体规划，严格保护耕地特别是基本农田、促进建设用地节约集约利用，要通过建新拆旧和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，用地布局更合理。对挂钩试点的规模进行控制和管理，通过下达一定数量的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的周转指标来进行。挂钩周转指标专项用于项目区内建新地块的面积规模控制，并在规定时间内用拆旧地块复垦出来的耕地面积归还，归还的耕地面积数不得少于下达的挂钩周转指标。
第二，关于挂钩周转指标和项目区的管理。挂钩试点的规模按国家和省（区、市）下达的挂钩周转指标控制，挂钩周转指标按照“总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还”的原则进行管理。对于挂钩周转的指标由省级国土资源管理部门根据试点市、县及项目区情况提出申请，报国土资源部核定。挂钩周转指标下达试点省（区、市）后，由省级国土资源管理部门按项目区分解下达到各试点市、县。
第三，关于挂钩试点的条件和操作程序。挂钩试点工作必须经国土资源部批准，未经批准不得自行开展试点工作。省级国土资源部门制定试点工作总体方案，向国土资源部提出开展挂钩试点工作申请。国土资源部对省级国土资源部门上报的试点工作总体方案进行审查，并批准挂钩试点省份。经批准的试点省级国土资源部门，依据试点工作总体方案，组织市、县国土资源部门编制项目区实施规划，并进行审查，建立项目区备选库；根据项目区入库情况，向国土资源部提出周转指标申请。国土资源部在对项目区备选库进行核查的基础上，按照总量控制的原则，批准下达挂钩周转指标规模。市、县国土资源部门对挂钩试点工作要实行动态监管，每半年将试点进展情况向上级国土资源部门报告；省级国土资源部门应定期对本行政辖区试点工作进行检查指导，并于每年年底组织开展年度考核，考核情况报国土资源部备案。项目区实施完成后，由试点县级国土资源部门进行初验。初验合格后，向上一级国土资源部门申请，由省级国土资源部门组织正式验收，并将验收结果报部备案。
（二）部分因“宅基地换房”事件受到广泛关注的地区，如天津、四川、浙江等地也制定了当地的关于城乡建设用地挂钩流转的操作细则。
1、天津市制定了《天津市城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（津国土房规[2009]2号），其中强调了：要加强城乡规划、土地利用总体规划对建设用地总量和布局的控制和引导。要以挂钩试点周转指标安排建新拆旧规模，调控实施进度，考核计划目标，确保项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低。挂钩试点工作应充分尊重群众意愿，切实维护农民个人、集体经济组织和相关权益人的合法权益。
2、四川省制定了《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》（川国土资发[2008]68号），其中强调了项目区实施规划必须符合土地利用总体规划并与城市建设规划、村镇建设规划和农房建设规划相衔接。挂钩项目与土地整理项目原则上实行分类管理，按照各自管理办法的要求分别申报、实施、验收，组卷归档。挂钩试点工作管理实行分级负责制。省国土资源厅负责对全省挂钩试点工作的总体部署和组织管理。负责制定管理办法，审批项目区实施规划和方案，实施监督检查，组织项目区验收。试点市（州）国土资源管理部门负责辖区内挂钩试点工作的具体组织实施。负责试点工作的管理与监督，审查项目区实施规划和方案，组织项目区初验等工作。试点县（市、区）国土资源管理部门负责编制项目区。实施规划，制定工作计划并具体组织实施，组织开展项目区竣工自查。
3、浙江省制定了《浙江省人民政府办公厅关于切实做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》（浙政办发〔2009〕121号）和《城乡建设用地增减挂钩实施方案审查报批办法（试行）》（浙土资发〔2009〕37号），其中强调了组织实施城乡建设用地增减挂钩要以土地利用总体规划为依据，按照“先复垦、后置换”的原则，将农村存量建设用地复垦为耕地后，该复垦耕地面积与土地利用总体规划确定的规划建设用地区内的农用地和未利用地进行等面积挂钩置换。其中，置换占用耕地面积小于复垦项目新增耕地面积的，新增耕地结余部分可用于其他建设项目的耕地占补平衡。省国土资源厅根据国土资源部下达的城乡建设用地增减挂钩周转指标、各市、县（市、区）年度建设用地复垦新增耕地任务、城乡建设用地增减挂钩指标账册余额和申报使用数量，编制各市、县（市、区）年度城乡建设用地增减挂钩指标计划，报省政府同意后实施。实施方案中拟安排的建设地块需征收农村集体所有土地的，应同时拟订土地征收方案，一并上报审批。城乡建设用地增减挂钩实施方案和土地征收方案经省政府批准后，由市、县（市、区）政府负责实施土地征收，并依照有关规定组织实施土地供应。
（三）2010年底，针对城乡建设用地挂钩流转中出现的问题，国务院和国土资源部对城乡建设用地增减挂钩试点进行了规范。
国务院于2010年12月了《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》（国发[2010]47号）、国土资源部于2011年2月了《城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查工作方案》其中对建设用地增减挂钩试点中亟需规范的问题作出了规定，强调不能片面追求增加城镇建设用地指标；在推进农村新居建设和危房改造及小康示范村建设等工作中，凡涉及城乡建设用地调整使用的，必须纳入增减挂钩试点；不能突破挂钩周转指标；不能盲目大拆大建和强迫农民住高楼和侵害农民权益。
三、总结
笔者认为，随着城市化水平的不断提高和市场经济的不断深入，农民的宅基地会越来越多的体现商品化的属性，上述法律、法规和政策的出台，对集体建设用地的高效利用起到了推动和促进作用。而将农民的宅基地纳入整个建设用地的流转也是未来建设用地市场发展的趋势，虽然目前不宜在全国完全放开，但如果能通过试点来发现并处理好其中的土地规划利用和农民安置补偿问题，在使作为生产要素的土地资源得到经济高效的利用同时又提升农民居住生活条件和改善基本福利保障，那最终将实现社会各方的多赢。（作者单位：北京市天银律师事务所）
参考文献
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