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商业开发模式范文1
关键词：网络消费时代 商业地产 第五代商业模式
引言
随着互联网的迅猛发展，利用网络进行交易的新型商务模式—电子商务经济，伴随经济模式转型，正从边缘化、小数量的商业销售模式，演变成为一股中国重要的力量。据中国电子商务研究中心数据显示，2012年，全国网购市场销售额预测为接近10000亿元，社会消费品零售总额预计提升到18万个亿，网购占比或突破5%。至此，网络购物成为了一个时代消费方式的代名词。
而电子商务的兴盛，也逐步蚕食着传统商业市场；其表现之一就是实体书店逐步消失，但电子商务并不能完全取代实体店，根本原因是人作为社会一员“面对面”服务交流和“看得见、摸得着、试着看”的体验需求。那么在网络商务时代，作为商业经营载体的商业地产该如何转型、升级从而找到自己的生存之地和发展空间呢？本文从当代外出的消费特征，浅析在现代消费需求的驱使下，商业开发模式的转型升级。
第五代商业模式在我国的凸现
（一）网络消费时代的消费特征的转变：单一的购物消费休闲娱乐消费
在互联网时代，人们外出消费的起源多源于生活态度的转变；慢慢的，闲暇时间的消费活动，变成了现代的都市生活中最重要的消费内容。 最明显的例如，原来“在家做饭”的频率慢慢已经降低，而各种外出就餐的概率在逐步增加。所指的“逛逛街”也不仅是单纯的以外出购物为目标的行动，其也变为休闲、放松、社交等等的一种生活方式，例如电影院、艺术剧场等等休闲娱乐空间在商业区中的兴起。
很多年前，传统封闭式购物中心就已成熟，如今，以王府井、西单为代表的百货大楼模式已经不能满足现代人们的多样与个性的精神消费需求；当传统的百货业趋向于没落，大型Shopping Mall正迅速崛起，“主题式”商业也越来越被关注。商业的主题按照项目本身的条件选择，正确的主题商业不但能吸引较多的客流量，并且在招商环节时，也能大量吸引相应的商家进入。
而现在，Shopping Mall的模式已经趋向饱和；在Mall中，虽然注重各种休闲业态的建设，但其还是处于一个密闭的空间中；都市消费人群更加渴望的是开放或半开放的、自然的闲适购物环境。据北京有关调查显示，中高消费阶层更倾向于选择蓝色港湾、后海等具有景观环境休闲功能的商业空间场所—居民的消费特征正在从单一的购物消费向主题型的休闲娱乐消费转变。随着这一转变的逐渐深化，商业区的形态也正在发生变化。
（二）第五代商业模式在中国的凸现
第五代商业模式定义。第五代商业模式，是建立在第四代城市生活休闲中心模式基础上的一种集消费、休闲、文化、运营、体验、服务、参与、共赢功能为一体的情景式休闲体验中心。其中运营、服务、参与、共赢成了经营者的核心；消费、体验、休闲、文化成了顾客的核心；理念上强调顾客在休闲体验中消费。
体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。而当大众消费能力发展到一定阶段后，个性化的消费需求更加凸显，人们渐渐渴望购物的内容、消费的方式等等与别人有所不同，品牌、独特的设计、限量版等蓝海商品需求也逐渐凸现。所以说，第五代商业是对需求专业化的整合，必然带来主题性的商业形态。
商业模式的发展演变，如表1所示。
网络消费时代商业地产开发模式的对策
（一）网络消费时代商业功能的变化：纯购买性商业体验性商业
网络消费时代的商业功能定位：体验、展示、互动。在网络消费的时代背景下，实体商业在未来将更多承担的是展示、体验、互动的功能。在这一点上，苹果的专卖、宜家的商场，算是大众最熟悉不过的了，而对于其他的购买型商品实体店铺，也在朝着这一趋势慢慢转型。所以说，在新商业项目中要更多的融入体验性、参与性的元素，通过一些科技型、趣味性、参与性强的主题展示或活动，形成项目特色，吸引更广的客群—即通过情景化、主题化、科技化等手段做足体验、展示、互动之道。
案例借鉴：朝阳公园的索尼探梦—科技体验化。朝阳公园的索尼探梦馆是以“光”与“声音”为主题的体验式娱乐馆，馆内不仅有应用了索尼在数码、IT、音视频等领域的顶尖技术的众多展品，还有着丰富多彩的各种现场活动。其独具特色的科技体验受到了社会公众的一致好评。
（二）网络时代商业地产的业态变化趋势：零售∶餐饮∶娱乐=4：3：3
第五代商业地产业态的发展选择。现代的都市生活中最重要的消费内容是闲暇时间的消费活动，“商业中心”不仅是单纯的以外出购物为目标的行动，也是休闲、放松、社交等等消费的目的地。所以，在开发第五代商业地产时，其业种空间应基于第四代商业业种的丰富业态和尽量避免网络购买型商品的成熟业种。文章根据表2的分析得出第五代商业地产的业种空间：日用百货（超市模式建设）、健康产品、高端品牌服装（奢侈品）、教育类培训机构、科技体验馆、餐饮类（酒吧、茶馆、美食街等）、娱乐休闲类（瑜伽馆、健身房、儿童体验馆、海洋馆、亲子乐园等，电影城，探险乐园）等。
第四-五代商业地产的业态比例。从表3国际国内成功的商业中心的商业结构和业态分布来看，业态比例大致为：零售∶休闲娱乐∶餐饮=5：3：2。面对新的开发，考虑到电子商务对实体商业的冲击主要是零售业态，零售业态比例可适当降低，休闲、餐饮类等服务业态适当提高，笔者初步建议业态分布比例为零售∶餐饮∶娱乐=4：3：3。
（三）网路消费时代商业空间的变化：室内、封闭 室外、开放
现代消费行为与社会交往、休闲和娱乐活动密不可分，商业空间不仅是购物场所，也是社会活动集中发生的场所。商业地产的社会化公共开放空间用于专门满足购物者的休息、娱乐、开展促销活动或其他社会活动。
以笔者参与新改造的东营中心城区商业中心区（“东营中央商谷”）为例，其顺应了商业建筑公共空间开放化、室外化的趋势，以“谷”为总体形象定位，用绿色平台场所、水通廊空间、下沉的公园广场、起伏的现代商业建筑，营造富有山水谷地的生态特征的购物公园。这些公共空间不仅组织着商业行为，更是商业休闲环境的精华部分，同时也起到改善城市中心区休闲生活环境的作用。
（四）网络消费时代商业环境的变化：单调生硬情景化、主题化
透过优美的购物环境，消费者能产生愉快的心理体验，并刺激消费欲望的持续增长。而日益更新的消费文化、经营理念、设计风格等方面的变化又将推动商业环境的更新发展。网络消费时代的商业空间，更加的人性化、情景化、主题化。
商业空间的情景化体验。情景体验是将商业空间环境塑造成某种特别的场景—通常是具有与审美有关的情感意义的场景，鼓励消费者在感官体验的基础上，享受眼前的即时感受从而获得消费者心理上的认同，产生情感上的渴望最终改变消费行为。这也正是商业空间环境体验功能的意义所在。
案例借鉴：北京朝阳公园，蓝色港湾—情景化。蓝色港湾是我国首家Lifestyle Shopping Park。在蓝色港湾蓝天白云代替了天花板；自然清风代替了空调管道新风；原汁原味的欧式建筑；宽窄适宜的街道，再没有人潮拥挤的逼迫感；为消费者创造出一个舒适迷人、富有亲和力的开放式购物环境，让消费者仿佛在数分钟内从拥挤的北京来到了浪漫典雅的欧洲。
商业空间的主题化体验。从体验式营销模式来说，体验需先设定一个“主题”。主题式体验型商业空间是以设定主题为核心，结合各类商业的业态特色和多种空间处理手法，重在设计商业空间的“性格”，把其打造为“有故事”的主题空间，以吸引人群体验、诱导消费，它是商业体验空间的重要类型。
案例借鉴：内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道—主题化。内华达州-拉斯维加斯市的沙漠通道，是典型的体验式娱乐主题导向购物中心。沙漠通道主要的吸引物是其建筑物（主力店），辅之以类似主题的现场娱乐活动和特效表演。非凡兴旺至今，世界各国前还是继续前往体验购物的人们源源不断，而且效益极佳。
（五）网路消费时代商业经营模式的变化：传统商铺专业连锁店、授权店
随着商业地产的“进化”，传统商铺的经营模式越来越不能满足市场的需求（如购买型商品已从百货向特许、专业经营的主力店转变，其空间载体也应满足其功能内容的需求），专业连锁店和授权店的建设持续升温。从消费者的角度来说，对购物环境、品牌、个性化需求的升级，导致了品牌专卖店的出现，打破了曾经传统商铺独占天下的局面。从零售商的角度来说，当品牌步入成熟期，必然开始注重对自身形象的塑造和营销，就要打造独立的店铺。
网络消费时代，专业连锁店已经成为了商业地产的主力业态的新势力。由于很多商业地产在招商和管理遇到不少挑战。此种业态本身具有一定的目的性，对相对位置要求不高， 能够“吞噬”难出租面积，本身也分担一部分内部管理，为经营经验不足的业主提供方便，减少管理成本。
一个成功的商业开发，一定是符合消费人群的需求与口味的项目，从而让消费者产生兴趣而具有独特的吸引力；在“网络消费时代”，越来越多的人们不会为单纯购买 “已经看好的商品”而“去逛街”，人们只会为社交、娱乐、休闲、体验试的购物等网络无法完成的事物走出家门。在此同时，商业地产的开发，必须重视并顺应其最重要的一个消费特征—城市闲暇时光的消费的需求，将这一特征落实到商业地产的开发模式研究和具体的空间载体设计中，积极引导消费者走出家门，到我们塑造的轻松的、休闲化的、商业氛围场所中去体验生活、享受生活。
参考文献：
1.杨魁.消费文化—从现代到后现代.中国社会科学出版社，2003
商业开发模式范文2
关键词：国有房企，商业地产，盈利模式
中图分类号：C35文献标识码： A
1引言
当住宅市场在房地产政策的不断打压下，商业地产作为城市和居民的生活配套工程，越来越被各大房地产企业所重视。就连一向对商业地产多有回避的万科，也表示会像重视住宅一样重视商业开发。其实商业地产得以迅速发展，一方面是由于居民的消费结构在发生质的变化，另一方面很大程度上是由政府推动造成的，这点从土地的招拍挂市场就能看出端倪，现如今几乎每个地块的出让条件里都规划了一定体量的商业配套，开发企业的拿地能力与商业地产开发能力紧密联系在了一起。
2国有房企的优劣势分析
2.1国有房地产企业的开发优势
拥有优良的资质和信誉，各方合作单位均喜欢找国有背景的企业进行合作，就拿建筑单位来说，它们甚至可以先行垫资也要和国有房企合作，因为国有房企为了维护自己的社会形象和承担一定的社会责任，特别是努力杜绝社会性的恶劣影响，坚决不会拖欠施工单位的佣金。资金充裕有保障，如果是上市的国有房企，股值稳定，现金流有保证，银行信用等级高，贷款获批较民营房企更为容易，银行贷款利率也更低，大大降低了融资成本，在资金运作方面占据了很大的优势。甚至连国外投资机构都比较看好国有房企，特别是首次进入中国发展的外企，注重的是资金的安全性，而国有房企的企业“稳定、安全“的发展理念正符合双方的诉求。
与地方政府能够更好建立紧密的关系，往往国有房地产企业在土地市场上的踊跃，其背后是地方政府的推动。更有甚者还能得到政府发放的巨额“财政红包”，在众多获得地方政府补贴的国有企业中，华侨城2013年获得的政府补助金额最高，达3.66亿元。据媒体报道，国有房企获取政府补助的形式多样，除了常规的地价偿还、税收返还外，还有其他方式，如帮助提高就业率、支持绿色生态、绿色建设等名目。
2.2国有房地产企业的开发劣势
决策流程复杂，时间长。虽然自改革开放以来，国有企业业已实现政企分开，但与民营房地产企业相比，国有房企在市场化、发展机制方面仍出现了明显地滞后。例如某国有房企，原本一个非常平常的决策，需要分公司按照内部流程上报总部，相关的业务部门进行审批，然后再由分管领导进行批示，最后才能送达公司总经理，如果事情更为紧要的，还需要召开总经理办公会审议，甚至是董事会，中间的过程还包括各种部门研讨会和专家评审会。和民营企业的“一人说了算”不同，国有房企更注重的是风险控制、流程严格化，所以通常一个问题得到解决平均需要用时一个月。企业间的合作或兼并等工作就更为麻烦，因为涉及到国有资产等敏感问题，还需要国资委审批通过才可以操作，例如某国有房企和某民营企业商讨赴港上市，从方案立项到审批，过程中花费了近一年的时间，方案最终也没有得到落地，最后该民营企业实在是等不及国有房企的审批速度，自己在香港“借壳上市”。而国有房企也并没有对方案持否定态度，只是因为方案的实施牵涉到商业物业资产的剥离、规避国有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切实可行的办法，该事件就能看出民营企业“扁平化”管理的优势。
和决策程序同样有问题的是国有房企的用人机制和考核激励机制。国有房企仍带有浓重地“铁饭碗”色彩，企业员工存在着“少做少错，不做不错”的无为之道，导致公司结构越来越臃肿，但是工作效率却越来越低，长期以来干部能上不能下，职工能进不能出。在薪酬分配方面也存在平均主义，公平原则失效等现象。例如某国有房企，新成立了商业地产部门，部门人员过多，商业地产方面的专业技术人员却没有几个，商业地产业务开展起来困难重重，也试着对外招聘，却由于固化的工资体系和用人机制，无法和其它房企相竞争，最后只能寄希望于公司内部培养。
3现有的商业地产盈利模式
按照国际惯例，商业地产的盈利模式大致可分为发展物业模式、投资物业模式和混合模式。发展物业模式又称持有物业，是指商业地产企业持有开发物业，进行整体经营，获取租金收入和增值收益。投资物业模式是指商业地产企业将项目建成出售，取得销售利润。投资物业+发展物业混合模式是指商业地产企业持有物业与投资物业并举，一方面开发出售高回报、高价值的商业项目，获得盈利率高增长，另一方面持有稀缺的商业物业，产生持续收入，提升净资产价值。
从开发周期、资产周转率、业绩可控性、投资回报率等指标来对比分析三种盈利模式，得到结论如下表所示，“投资开发模式”的平均开发周期最短，资产周转率最高，短期投资回报率最高，运营成本最低；“持有发展模式”的运营成本最高，平均开发周期最长，长期投资回报率最高；“投资开发+持有发展模式”的大部分指标都处于中位，但收益来源最多，业绩可控性最强。
三种盈利模式各种指标对比分析
考察指标 三种盈利模式
投资开发模式 持有发展模式 投资开发+持有发展
平均开发周期 最短 最长 中位
资产周转率 最高 最低 中位
业绩可控性 最低 中位 最高
投资回报率 （短期） 最高 最低 中位
投资回报率（长期） 最低 最高 中位
收益来源种类 最少 中位 最多
运营成本 最低 最高 中位
经营能力依赖度 最低 最高 中位
资料来源：东海证券研究所
4国有房地产开发企业的商业地产盈利模式建议
与成熟的商业地产开发公司不同的是，国有房地产开发企业更偏偏重于“以住宅为主，商业为辅”的发展模式，“快进快出，现金为王”的战略思想。国有房企既然没有办法避开商业地产的开发，不如主动迎头而上，在塑造和提升企业核心竞争力的过程中，结合自身的企业实力，扬长避短，确定合理的目标，制定行之有效的措施。在初期，国有房企通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有型物业的开发经营进行初步探索。在中期，可通过对销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地产的良性循环。在后期，通过境外上市或其它房地产金融工具拓展融资渠道，扩大资金规模和开发规模，最终实现销售和持有型物业并举的经营机制。
4.1追求现金流的同时，逐步增加持有商业物业
虽然业界一直强调商业地产应该持有经营，以长期的租金收益为主要利润，但现实情况是国有房地产企业的领导关注的是资产的保值和增值，追求的是合理利润和企业的稳定成长，上市公司还要实现股东利益最大化，还有任职期间的个人职务前途。特别是在住宅市场起伏波动的当下，不关注现金流的房地产企业是相当危险的。所以要用务实的眼光来看待商业地产，结合企业和市场情况，对商业项目进行整合分类，梳理分析出占用资源情况，货值及释放情况，明确不同项目的商业销售和持有比例。对商业各产品类型进行深入研究，搞清哪部分是实现现金流的，哪部分是实现物业增值的。对于临街商铺来说，全部销售比较容易实现，可是对于一个综合体项目来说，全部销售或者全部持有对于国有房企来说都是不可取的，第一，全部销售很难实现，即便实现了，后期也会引来麻烦不断，因为全部销售的物业后期经营将得不到保障，容易导致社会发生，直接影响开发企业的品牌形象。第二，全部自持只是个理想状态，对开发企业的资金要求太高，投入太大，回收周期过长，即便是像万达集团这样的商业地产龙头企业，在发展的初期也是将产权商铺全部进行销售，在保证了现金流之后逐步将产权商铺的经营权回收。根据现有的成功案例，建议国有房企可从被动持有开始，逐步增加商业物业的持有量，寻求城市综合体开发机会，逐步加大商业地产的投资力度，完善整个商业地产运营管理体系建设。在开发运营的过程中积累商业地产经验，并为将来的跨区域复制、跨产业经营打下坚实基础。
4.2整合多元产品线，挖掘细分市场
随着商业地产市场需求的日益细分，领先企业更加注重打造不同定位的产品线，推出特色鲜明的项目品牌，并通过品牌复制战略，快速实现跨区域拓展，占据主流商业地产市场。目前大多数企业基本围绕城市商业、区域商业、邻里商业三个层级划分产品系列，诸如华润置地的“万象城”、“五彩城”、“欢乐颂”系列产品。在商业地产快速发展的背景下，拥有系统化、专业化的产品线，更能精准锁定不同层次的目标群体，并通过规模效应获得更大收益。
4.3创新经营、拓宽融资渠道
随着万科、金地、招商、中粮相继在香港购买上市公司，相比于目前国内严厉的调控环境，内地房地产企业更倾向于在港上市。国有房企如能实现在港上市，将实现规模化发展：满足国有房企的业务发展需要，提升房企在行业的影响力，增加品牌附加值，拓宽融资渠道。财务上由减值计提转变为增值溢价，实现国际化管理，适应可持续发展要求。
5结论
国有房地产开发企业在加快城市建设步伐、改善居民居住环境方面起着重要的推动作用，但在商业地产开发板块却属于落后者。本文是基于对国有房地产企业和民营房地产企业的体制对比，结合商业地产开发的特点，探讨国有房企在开发商业地产物业时，应摒弃住宅开发的套路，谨慎看待商业地产开发，商业地产开发不是朝夕就能完成和快速周转的。只有降低预期和利润指标，全面平衡项目的资金成本，在务实的指导思想下，给予一定的耐心和信念，找准商业项目的定位。
参考文献：
1.大连万达商业地产股份有限公司.商业地产投资建设.清华大学出版社，2013
商业开发模式范文3
关键词：后危机时代 城商行 投行业务 模式
在2008年的国际金融危机中，美国五大投行遭受重创，宣告了美国独立投行模式的终结。此次金融危机对国际投行的组织形式、经营模式、风险管理和监管制度等方面都产生了深远影响。美国投行遭受重创的主要原因在于缺乏有效的流动性支持、高杠杆经营、结构化金融产品交易缺乏透明度等（潘永、曾宪友、宁莉，2009），这些问题的产生及解决对国内投行业具有重要的参考价值。目前国内五大国有商业银行工行、建行、中行、农行、交行，以及光大银行、民生银行等一些股份制商业银行都成立投资银行部门，大力拓展投资银行业务。由此，中国城商行必然要做出试水投行业务的战略选择。
从中国金融业发展的宏观环境来看，不断深化的经济改革、不断增长的内需和不断加深的经济国际化进程三大动力，会使中国经济在未来15-20年内持续繁荣。中国目前正处于市场经济的初级阶段，经济增长的起点低、基数小，经济增长和金融发展之间呈现典型的“需求追随”模式。而当前中国经济转型带来的巨大金融服务需求和未来的高经济增长必然会带来金融服务需求的快速膨胀，这无疑会成为未来投行业务发展的大平台。
目前，国内外学者对投行业务展开了广泛的研究，如Skipper（2002）和Saunders（2000）认为商业银行、投资银行和保险公司等金融机构在业务文化和风险偏好上具有很大差异；马光霞（2001）和中国工商银行湖北省鄂州市分行/宜春市分行课题组（2010）探讨了我国大型商业银行开展投行业务的背景、问题及途径；张亚斌和唐超峰（2010）通过Sujit模型研究了央行政策对于内嵌投资银行的商业银行的危机防范作用。纵观国内外投行领域的研究文献可以发现，国外投行的政策环境和组织模式与国内差异很大，而国内现有的投行研究或只是围绕大型商业银行展开，或只是从单一技术层面对整体投行业务进行的中观探讨。投行业务对于当前国内的城商行来说仍然是一个新兴领域，如何在现有政策环境背景和资源框架下开展这项业务，既需要摸索，更需要前瞻性的理论指导。
后危机时代中国城商行投行业务的组织模式选择
从整个国际投行组织形式演变的历程看，尤其是2008年金融危机后国际投行的变化，结合国内的政策环境来看，中国城商行开展投行业务的组织形式应遵循一种渐进式的组织模式，即职能制模式事业部制模式控股金融公司模式。
（一）职能制模式—投资银行部
在城商行涉足投行业务的初级阶段，设立与其他业务部室平级的投资银行部。这种设立方式有助于进一步明确和根据实际情况调整按照投资银行业务发展战略而设定的业务内容和岗位职责；在业务人员熟练掌握本职工作技能的基础上，磨合管理人员与业务人员的关系，同时有利于强化专业化管理，提高工作效率；在投行业务开展初期，有助于高层领导对该项业务和相关人员实施严格的控制；有利于建立同其他部室的业务关系和内部上级领导的业务关系。
（二）事业部制模式—投资银行事业部
在职能制投行部模式运行进入平稳阶段后，进一步将其改组成投资银行事业部。投资银行事业部有自己的产品和市场，既能规划其未来发展，又能灵活自主地适应市场出现的新情况迅速作出反应。因此，这种组织模式的稳定性和适应性较职能制投行部模式有了较大的提升；投资银行事业部自成系统，相当于一个完整的企业，自主经营，责任明确。在这里，个人的专业技术和能力可以得到最大限度地发挥，使目标管理和自我控制能有效地进行，有利于发挥整个事业部经营管理的积极性和创造性，提高银行的整体效益。与此同时，高层领导的管理幅度也可以适当扩大；投资银行事业部作为利润中心，有利于建立衡量投资银行事业部及其经理工作绩效的标准，并评价具体业务对银行总利润的贡献大小；投资银行事业部有利于培养全面管理人才，为银行的未来发展储备干部。
（三）控股金融公司模式—银行全资金融子公司或控股金融子公司
随着城商行资产规模的快速增长和抗风险能力与管理能力的同步大幅提升，将运行稳定的投资银行事业部改组成银行全资金融子公司或控股金融子公司。在这种模式下，商业银行通过对子公司的股权控制和资本调度，制定各种中长期发展规划来实现各子公司间或子公司与银行总部之间在资金、业务和技术上的合作，从而实现资源的有效配置，快速应对市场变化和需求，降低成本，提高运营效率和城商行的综合竞争能力。
后危机时代中国城商行投行业务的经营模式选择
在城商行经营结构调整和增长方式转变的整体发展战略框架下，综合考虑国外投行业务发展经验、国内监管政策取向、金融市场发展趋势和内部资源条件等因素，国内城商行投行业务的经营模式选择有以下两个方面：
（一）专业化—系统化模式
首先利用城商行区位优势、地方资源优势和资金优势建立广泛的银证、银信、银保、银基合作网络，开展证券代销、基金代销、并购重组、财务顾问、结构化融资、资产证券化、资产管理、衍生产品交易、股权直接投资等专业化服务，依托银行的信息网络技术，构建系统化的专业服务平台，最大限度地实现专业化服务的业务协同并通过规模经济、范围经济等手段有效增加银行利润来源。
此种业务模式的选择主要基于供需两方面的原因：
1.需求方面原因。目前，客户的需求呈现明显的专业化和多样化特征，而且时效性较强，而多样化的金融需求之间往往具有较强的关联性，这种关联性要求必然导致投行业务呈系统化或综合化发展趋势；一些大客户或大项目的业务需求，不仅仅需要投行提供专业化的服务，更需要投行提供综合化的解决方案，即需要投行制定两种或两种以上产品或服务的密切协同方案，这种协同的优越性首先取决于投行所提品或服务的专业化程度和丰富程度。
2.供给方面原因。商业银行拥有强大的信息技术、金融资源和专业人才，能够更大限度地实现投行产品或服务的及时性、专业性和系统性。城商行也不例外。另外，二线或三线及以下城市的城商行，与当地的大银行分支机构相比，往往拥有更强的区位优势和地方资源优势。比如在区域性的证券代销、基金代销和参与地方企业的并购重组等业务活动中，城商行会表现出特有的竞争优势，这些优势无疑会提高城商行投行业务的专业化或协同化程度。
（二）基于供应链的整合业务模式
国内的城商行与“五大行”和国外大型股份制商业银行相比，在资金规模、技术实力、抗风险能力和业务范围等多方面存在很大差距。因此，在国内现行的政策与竞争环境背景下，在新兴的投行业务领域，城商行向顾客提供的服务和产品必须是兼具成本集中和差异化集中的基于供应链的整合服务或产品为主的模式。
在很多投行业务领域，城商行都存在诸多瓶颈因素，很难积极开展；在证券代销、基金代销领域，多数城商行没有相关的业务许可，即使有，由于业务份额很少，这一类业务很难成为城商行的一个主要盈利点；在金融租赁、资产证券化方面，只有一些大中型银行具有相关许可，对于城商行来说，短期内很难突破；在结构化融资、银团贷款方面，其收益不能满足城商行的目标收益要求。
城商行若想把投行业务切实发展成一个新的利润增长点，必须充分依托自己的区位优势、地方资源优势和资金优势，通过创新服务或产品模式，比竞争对手更有效地为其狭隘的顾客群体服务，从而形成区域内独特的竞争优势。具体来说，第一，城商行通过自身的服务网络、信息优势和资金优势等与证券公司、保险公司、信托公司、基金公司、投资公司建立以资金融通和流动形式为主的合作伙伴关系，在规避很多政策瓶颈制约因素的基础上实现一体化金融产品或服务集成功能。这种集成功能涵盖了资金流动与融通、投资与退出、短期融资与长期融资功能，全方位满足不同客户的需求；第二，对行内的重点客户或次重点客户进行沿产业链的投资价值、投资机会和金融需求分析；第三，通过与目标客户和可能的金融服务或产品提供商对接，制定并购融资退出的整体金融解决方案。其中，并购指的是对目标客户沿其产业链进行纵向并购；融资包含了贷款、发债、信托、私募、上市等形式；退出指资金的回收、股份质押、出售等。在这一过程中，城商行不但可以深入地挖掘企业投资价值，而且通过基于供应链的整合服务或产品提供模式，可以实现中介费用、现金流、间接投资、协同收益等多重收益最大化。
后危机时代中国城商行投行业务的风险管理模式选择
（一）低杠杆率经营
投行的高收益多数源自于其高杠杆的经营模式，经营风险很大。通常情况下，单纯的投行机构杠杆比例要远高于全能型商业银行。而此次金融危机带给我们的启示就是银行控股的投行经营模式是单纯公司制投行经营模式的最终归宿。因此，作为国内的城商行如果选择投行业务作为其利润增长点，必须降低相关业务的杠杆比率，把平均杠杆率控制在13-15以下。2003-2007年，高盛、雷曼和美林三家投行的平均杠杆比为23.8，而摩根大通、美洲银行和汇丰银行三家全能型银行的平均杠杆比率仅为13.2（潘永、曾宪友、宁莉，2009）。参照国际经验，同时考虑国内城商行投行业务的管理能力和业务范围（以传统业务为主，衍生金融工具业务很少），故将平均杠杆率上限最高设为15。
（二）设立防火墙
传统的商业银行与投行在经营策略和风险偏好方面存在很大差异。商业银行一般是风险厌恶型金融机构，倾向于采用稳健的经营策略，而投行作为风险偏好型金融机构，为了博取更大利益，倾向于采用顺周期的激进的经营策略。如果把商业银行与投行有效结合，需要在二者的差异性方面进行有效的平衡。商业银行开展投行业务的最大优势在于可以为其提供充足的资金、强大的技术和资源平台，但这恰恰是关键问题所在。投行业务的高风险往往会因为这种优势，通过在输送过程中形成的资金链和业务链传导到传统的商业银行业务中，增大商业银行的非系统性风险水平。因此，必须在投行业务与其他业务部门之间设立防火墙，即通过专门的投行业务资本约束、预算约束和损失准备制度设立立体防火墙。对于衍生金融工具业务和间接或直接投资业务，设立全额损失准备，其他业务损失准备标准参照商业银行相关业务标准。
（三）全面风险管理模式
建立专门的投行风险组织架构体系，从城商行投行业务的战略制定开始一直到各项投行业务的展开，进行全面的潜在风险识别和度量，强化综合风险的识别与度量，并通过风险管理部门与业务部门的分离，确保实际风险限额符合既定的风险管理目标。
参考文献：
1.潘永，曾宪友，宁莉.基于业务视角的美国投资银行危机形成机制研究[J]. 区域金融研究，2009（3）
2.CS Ciccotello，HD Skipper. Issues in comprehensive personal financial[J]. Financial Services Review，2002
3.K John，A Saunders， LW Senbet. A theory of bank regulation and management compensation[J].Review of Financial Studies，2000，13（1）
4.马光霞.对我国投资银行发展途径的探讨—从资产管理公司到投资银行[J].山西财经大学学报，2001（3）
商业开发模式范文4
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业开发模式范文5
关键词:商业地产短线操作
近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。
近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。
在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。
于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。
目前的我国这种赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式,据台湾有关资深人士透露,采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营,其余的则出现多次的经营调整,最终亦难以成功。
笔者认为我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的分割出售的模式,转到只租不售或整体出售的模式中,才能把开发商的利益捆绑与商业地产运营捆绑在一起,才能解决商业地产短期操作模式问题。
商业地产短线操作原因分析
(一)商业房地产开发利润远远高于商业经营利润
房地产是目前公认的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查显示,全国房地产行业利润高达到20%以上,而福州市物价局调查的结果显示,福州的房地产行业利润在于20%-40%之间,高的一些项目甚至超过100%。而商业地产价格又比住宅高出数倍,因此,商业地产的利润是非常高的,这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润,多数开发商都想快点把商铺销售出去,进行新的地产开发项目,赚取更多的利益,而不是想长期从事商业营运。因此,多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段,而不是目标。这是造成众多开发商在商业地产开发短线操作的一个内在重要原因。
(二)商业地产承受着巨大的资金压力
一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元,多则几十亿元,而开发商往往仅能投入10%一20%的自有资金,其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。
在国家宏观调控下,向银行贷款的难度很大,其它融资渠道融资又很困难;信托资金由于受到各种条件的限制,能融到的资金对于资金缺口来讲,也只是杯水车薪;开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下.需要最大限度地迅速回笼投资,但商业地产项目,特别是大容量的商业地产项目的成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户,此过程依然无法逾越。因此迫于资金压力,开发商不可能长期持有商业地产产权,更不可能等到项目运营成熟后再出售变现。这是造成商业地产短期操作的一个重要外在原因。
(三)开发商缺少商业地产的开发经验
商业经营模式迥异于地产的开发,国内房地产企业经过十几年的发展,一些开发模式已十分成熟。但是,这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式,相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言,如ShoppingMall,是一种新引进的业态,国内鲜有成功的经验可供借鉴,难度更大。因此,由于商业意识不足及优秀的商业人才奇缺的原因,商业地产开发商不得不扬长避短,沿用“卖完就走”的住宅开发模式,加快资金回笼速度,避开商业人才缺乏的短处,将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。
商业地产短线操作带来的问题
商业网点布局不合理,造成商业资源和社会资源严重浪费。由于商业地产短线操作问题,不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时,认证不充分,建设开发盲目,招商项目定位与市场脱节,贪大求全,脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理,并引发不利就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上,东部多,西部少,老城市多,新城市少。业态结构上大型百货店过剩,新型业态发展缓慢,许多开发商重复建设造成商业资源和社会资源严重浪费。
比如,美国有4.5万个购物中心,其中只有5%超大型购物中心,即我们现在说的MALL,不是所有的购物中心都可以称上MALL的,在美国有邻里购物中心、生活购物中心,这些面积大都在1.5万平米左右。但是现在我国实际情况是,不少购物中心建设时片面贪大求全,造成招商过程中,受到种种限制,无法招到足够数量的品牌商和理想业态,甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街开发上也有类似问题。由此,造成商业资源和社会资源严重浪费。
商业设施利用率低。由于开发商对后期项目营运考虑得少,缺乏市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中,开发商往往为追求经济利益最大化,很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计,却忘记了营造良好的商业服务氛围,无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求,它必然造成商业地产后期营运上的困难。
商业地产后期营运困难,规模优势难以发挥。在目前商业地产短线操作模式下,开发商总是希望尽快将物业售出,以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉,所有权与经营权分散归属业主或租户,地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力。对商铺业主而言,业主既是所有者,又可能是经营者,其有权支配自己的商铺。而小业主一旦要出租时更多的是从自身利益角度考虑,更倾向将商铺出租给高租金的商户,不考虑经营项目或商品品种、档次,很难顾及到租户对整体的影响,这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起,势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色,项目交叉重复,杂乱无章,服务功能残缺,更谈不上良好的企业形象和效益。
即使是在售后返租的模式下,开发商或管理公司对众多小业主在经营上有一定的调控权,但由于涉及到开发商(或管理公司)、业主和经营者三方关系,利益关系变得非常复杂,在处理一些问题,如在日常市场推广、物业改造等方面相关费用分摊由谁出,出多少等等,非常困难,从而会影响到整个项目的发展后劲。
容易造成经济纠纷,引起社会问题。商铺买家花巨资把商铺买下后,一旦发现与预期目标相出甚远,其不满情绪就会滋生。特别是在售后返租形式下,把问题延期解决,极容易造成经济纠纷,引起社会问题。商业已是微利行业,其平均利润率根本达不到开发商承诺的8%-10%的返利,甚至出现项目中许多商铺租不出,这时,巨大的亏空不知该由谁出,我们知道房地产开发企业是项目企业,一旦项目做完,这个公司很可能就解散了,数量众多的小业主们往往最后就会找到政府,由此引发社会问题。
解决商业地产短线操作问题的建议
(一)重新调整自身定位
开发商在整个项目的发展过程中,自始至终是主要的角色,要尽快尽早放弃惯有的思维模式,杜绝商业地产卖完就走的错误思路,努力实现从地产开发商到商业经营者角色的转变,改变过去重建设、重销售、重招商,轻服务、轻经营、轻规划的落后做法,确立地产开发和商业运营并重的经营格局。
开发商应认识到随着商业地产竞争日趋激烈,购买者观念日趋成熟,如果还抱着卖完就走的短线操作思想,极有可能导致整个项目的失败。
(二)建立商业地产新型资金筹措模式
在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资,日本和南美情况也是类似的,在欧洲和东南亚,购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而我国的商业地产融资的渠道还比较单一,主要来自间接融资渠道.即银行的贷款,直接融资渠道还不多。全国地产业银行信贷依赖水平在70%一80%之间.而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。
融资问题不解决,商业地产短线操作的问题就不可能从根本上解决。当前,我国可以借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验,引入房地产投资信托(REIT)的开发模式。运作时首先应由具有商业地产开发意向的公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT。此时,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已经存在的REIT),再由REIT发行受益凭证,募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中,并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。
(三)适时引入运营的专业中介商
开发商业地产是一项系统工程,涉及方方面面,除了要鼓励商业企业和地产企业的强强联合之外,还需要通过市场经济的不断完善,吸引和培养一些必要的中介商,如专业的物业管理商、信托基金投资商等。这些专业机构起到做大做强市场的桥粱和剂作用。只有地产开发商、投资商、零售商和管理商各方通力协作,才能使商业地产项目所有权、经营权、管理权得到保障,从而使各方的利益都得到有效的实现。
(四)推动商业资本与地产资本融合
所谓商业资本与地产资本融合指的是一个企业既从事地产开发也从事商业经营。商业地产在世界上基本上是两种开发形式,一种是欧美形式,地产业跟商业分开,各搞各的,一个搞投资开发,一个搞后续经营。日本则逐步实行两者的结合,资本互相渗透,建立共担风险,这样有利于促进两者之间更好的发展。我们用什么样的方式,来推进我们商业地产的发展还有待于进一步探索。最近我国有不少大型的零售业介入了地产的开发,而地产业也引进了零售业,这种资本的渗透结合,有可能是一种方向性的探索,对解决商业地产开发中短线操作问题将起到积极的作用。
(五)加强政府对商业地产的宏观调控力度
各地要抓紧制定城市商业网点规划。在市场经济情况下,商业地产发展有它的规律性,商业网点,特别是大型的商业网点应该符合这一规律,在我国商业网点布局存在着很严重的随意性和无序性。我们要根据各地的经济发展的水平和城市的功能定位来制定各地商业地产网点规划。现在很多项目的盲目开发,是缺少对市场的了解和整体布局上的科学规划,比如购物中心,现在全国已经建好的和在建的有263个,整体面积应该已经超过三千万平米,已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?实际上购物中心的建设,必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下,人均1000美元以下的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点,也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是我国购物中心发展的起步,像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到发展期,10000以上进入了成熟期。我们应通过商业地产网点规划颁布实施,使商业地产布局分布更加合理,这样商业地产开发的风险才能降低到最小。另外要抬高商业地产开发的门槛,让品牌好有实力的开发商进入商业地产领域。同时,要关注商业地产商的融资方式,进一步规范售后还租的开发模式,对实行售后还租一般要求开发商对将来应付给的买家的固定回报,要有资产抵押,或者有其它企业担保,以确保买家未来的利益。
(六)加强商业地产理论研究
商业有它的规律,地产有它的规则,操作商业地产两者必须结合起来,两者相脱离就会产生很多问题,因此,需要加大商业地产理论的研究力度,加快培养一批既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才,这样才能更好促进商业地产健康发展。
参考文献:
1.石玉,石磊,浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策,大众科技,2004
商业开发模式范文6
【关键词】 商业资产 资产管理 创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.
[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
