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房地产企业财务共享范文1
关键词:房地产企业 财务管理 经济效益
一、前言
在市场经济条件下，房地产企业竞争日益激烈，房地产企业财务管理水平决定着房地产企业生产经营规模和市场竞争能力，财务管理应当成为房地产企业管理的核心。因此，加强房地产企业财务管理，对改善房地产企业的生存条件，提高房地产企业的经济实力，推动房地产企业的发展，起着重大的作用。
二、房地产企业要树立以财务管理为中心的观念来全面提高经济效益
(1)积极参与到房地产企业的全过程经济管理，为科学决策服务，起到出谋献策的作用。财会部门要运用理财艺术，充分发挥起财会信息的作用来帮助房地产企业管理层对房地产企业的技术创新进行风险、成本、效益、税收、筹资、防范等策划，力争房地产企业技术创新的决策能够切实可行。
(2)在房地产企业运营过程中，实行预算控制的制度，编制合理的财务计划，充分发挥预算和计划的控制、协调作用，努力克服房地产企业在经济管理过程中的盲目性。考虑客观条件和现实要求，根据房地产企业过去的财务活动资料，对房地产企业未来的财务活动成果或者决策方案做出科学合理的预测。
(3)把财务分析和会计报表作为房地产企业经济管理的基本手段，利用财务分析来进行事前控制，借助资产损益表和负债表来研究房地产企业的发展，发现房地产企业经济管理过程中所存在的问题。
(4)把资金管理这些指标来作为房地产企业财务管理的首要任务，重视房地产企业资金的运行管理，把降低成本，调整资本结构，加快资金周转速度，合理的筹资资金作为提高房地产企业经营效益的重要手指标，把资本利润率指标、财务资金指标、资本筹措合不合理、资本结构合不合理作为判断房地产企业经济管理水平的重要标准。
三、推进财务管理降成本增效益
(1)通过明确责任部门、完善财务制度、严格审批程序、规范报账行为、减少会议数量和出差次数、简化会议形式、减少及压缩会议规模等方式，组织人员对“备用金”台账中已完成业务备用金及时进行清理，盘活存量资金。
(2)细化可控费用，及时发现费用管理中存在的问题，积极整改，严格“收支两条线”管理，坚决杜绝超进度、超预算、超定额支出。同时，对业务费、办公费、差旅费、通讯费等可控费用实行定额管理，向将有可能超支的部门提出警示，合理安排剩余费用。
(3)协同配合，力求降低各项成本费用。做好各项费用的跟踪分析，积极配合各相关部室，及时准确提供各部门费用的预算完成情况，协助各单位做好降本增效工作。
(4)为控制成本，节省不必要的开支，房地产企业应该要求各部门对可循环再用的消耗材料做到循环再利用，并充分利用办公自动化系统，倡导无纸化办公，以实际行动推进双增双节活动向深入开展。
四、房地产企业财务管理要实现“三个延伸”
(一)由单纯的财务管理向全面管理延伸
要努力适应财务工作职能的延伸拓展，在开展传统财务工作的同时，自觉在公司参与市场竞争的过程中找准定位和着力点，在全面掌握生产经营全过程的情况下，把价值管理的职能、手段渗透到财务工作的各个层面和生产经营的各个环节，在支持业务部门发展的同时，为财务自身的持续发展创造更大的空间；
(二)由事后管理向事前控制延伸
财务部门作为参谋助手，必须超前思维、主动出击，准确了解房地产企业重大的经营活动和重大决策，抓住生产经营的工作重点，把工作重点从事后处理转移到提早谋划、事前预测上来，争取主动权，增强预见性，及时有效地提供服务。
(三)由被动控制向超前预算延伸
要结合公司发展战略，研究构建制度统一、管理规范、权责对等、效率效益挂钩共享的预算管理新机制，优化资源分配，深化预算指标对比，完善预算的绩效考核机制，落实各级管理责任，把预算机制管理渗透到经济运行的全过程，做到“长计划、短安排”，增强自主管理能力，有力促进公司经济增长和稳定。
五、要加强房地产企业的资金管理
楼款收入是房地产企业资金主要来源，楼款资金的回笼速度直接影响到企业资金运营效率。通常楼款要经过定购、签约、办理按揭、银行审核放贷多环节才最终回笼到公司账户，所涉及的单位除了公司内部，还包括银行及公积金中心，由此加快楼盘回笼速度不但要做好内部管理工作，同时还要加强外部沟通。公司内部应制订销售管理办法，明确内部环节工作责任、责任人，时间要求，并严格执行考核制度；公司外部应作好银行及公积金办公室衔接沟通工作，保证审核进程的通畅。
参考文献：
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房地产企业财务共享范文2
【关键词】房地产企业 财务管理 风险及防范
一、房地产企业财务管理风险的涵义
一般从广义的角度讲，主要指房地产企业在项目筹资、投资、资金运用等财务活动中，对企业经营、盈利以及发展效益等产生重大影响的各种不利因素的综合。从狭义的角度讲，主要指由于企业融资不当和资金结构的不合理，而产生了负债经营，最终导致企业预期收益产生下降的风险，甚至还会引起由于不能偿清债务而导致破产。
二、我国房地产企业财务风险管理的存在问题
（一）利益的趋动导致资产负债率增高
基于房地产业资金投入量大、运作周期长以及回收周期长等基本特点，必然需要筹集足够的资金以作为企业运作、发展的重要基础后盾。房地产企业进行项目投资的主要来源为银行借贷或一些不当的融资措施，其贷款增长率远远超出所有金融机构的贷款增长幅度。由于大部分房地产企业受到高回报的利益驱使，一旦获得投资项目机会，并不经过财务预算考虑是否切实可行，而大肆地、盲目地进行各种方式的借债和贷款，一方面在增加投资成本的同时，也无形地加大了企业的债务风险。由于房地产企业具有较大的负债规模和较高的资金负债率，而导致收益降低而丧失了偿付能力，势必增加了破产的可能。
（二）融资方式单一，导致资本结构的不合理
为了迎合房地产业的发展形势，虽然我国颁布了相关的资金使用制度，但仍未改变大多数企业在初期阶段为负债开发形式的事实，在资金结构比例中，自有资本所占比重比较低。一般房地产企业的项目运作流程为，首先用自有资金得到土地征用和使用权，然后利用土地进行抵押通过银行借进资金，并利用借入资金支付项目规划以及各种费用支出等综合费用。据资料表明，大部分房地产企业45%的项目开发资金均来自银行贷款，自有资金仅仅占2%的比重，由于融资方式的单一，资金结构失衡直接关系到企业的存亡。由于单一化的筹资风险，很容易使资金链产生断裂，最终影响社会经济的顺利发展。
（三）流动资金管理的不规范
目前房地产企业多存在流动资金管理方面的弊病，房地产企业的成本发生过程比较长，主要涉及到土地征用、拆迁补偿、规范设计以及工程施工等诸多环节的开发和利用。将成本管理贯穿于项目开发全过程中，就是要对投资成本的各组成因素进行规划和控制，而导致房地产企业存货产生了较差的流动性。由于受一种错误认识的影响，大多数房地产企业普遍认为，只要在施工建设阶段做好工程成本的合理控制和管理就能得达到对整体投资成本的控制，而完全忽视了加强决策、设计等前期阶段的造价控制，因而根本达不到有效控制成本的目的。同时，一部分房地产企业为了促使工程早日立项，根本不对资金使用进行统筹规划和安排，资金使用只针对于单一项目的运作，从而影响了企业的整体利益。
三、加强房地产业财务风险管理的防范措施
（一）强化风险意识和采取风险防范措施
房地产企业应树立一定的风险意识，依据自身实际情况对项目运行中可能发生的财务风险进行科学预测和分析，同时制定一系列的风险防范措施和应对方案等，加强财务财务管理的风险预测和防范工作。例如，进行财务管理的合理控制，必须具备完善的应对机制，这样可通过降低贷款利率以减少筹资风险，同时可通过调整资金结构，以减少财务风险的发生。另外，房地产企业还应该加强内外环境的科学分析，并制定各种不同的应对措施和方案，以不断提高财务管理水平。
（二）建立基本财务制度和流程规范
房地产企业应建立基本财务管理制度和流程规范，用以指导企业的整体财务管理活动。第一，应依据企业实际情况制定一套切实可行的财务管理制度和专门的财务管理机构，主要负责现金出纳、资金融通等方面的预算、决算和实施工作。第二，努力构建基础核算的平台，通过建立准确、真实的财务数据以提供必要的数据基础。第三，应建立完善的考核制度和监督机制。第四，建立合理、明确的业务授权制度，明确管理者和财务人员的权利和职责范围，合理确定各种财务活动的执行程序，努力提高财务管理的科学规范性，以达到减少营运风险的目的。第五，建立财务管理与房地产开发整体活动的信息化集成系统，充分利用信息化平台，不断完善内外所有信息的资源共享，实施共享平台基础上的动态决策和管理。
（三）有效控制投资风险，全面加强投资管理
基于房地产项目具有投资资金大、开发周期长以及受地区经济影响大等基本特点，这就决定了房地产项目是具有较高经营风险的综合性活动。因此，在进行项目投资前，房地产企业必须认真做好全面的市场调研工作，科学合理预测项目的执行风险和可行性，严禁出现由于管理者的一己之见来决定项目的发展目标，力求将财务决策的风险性降到最低。另外，房地产项目的开发建设周期的长短，决定了财务管理风险的高低，因此，必须极力在保证质量的前提下，努力缩短项目工程的建设周期，一方面不仅提高了资金周转率，而且也减少了由于外部条件变化而产生的财务风险。
（四）拓展融资渠道的多元化
房地产企业应全面拓展资金筹措渠道，科学合理利用自有资金，并实施多元化的融资方略，从过去过分依托于银行贷款转化为多渠道融资，比如，企业可通过信托计划、股权融资、投资基金融资以及资产证券化等多元化融资渠道，这样在有效保证资产负债率不增长的情况下，提高融资金额，节约财务支出费用，使企业资产结构达到合理优化配置。通过拓展多元化的融资渠道，一方面充分发挥了负债的杠杆调节作用，另一方面将财务风险合理控制在企业能够承受的范围内，有效促进了企业的顺利发展。
（五）建立资金管理机构，以提高资金利用效率
应建立以结算中心为主的资金管理机构，通过统筹安排和合理调度，将货币的流通价值得以充分发挥，加速资金周转。同时将分散资金进行合理的聚拢和利用。应认真审查和核实相关账簿，并将账簿进行细致登记，定期或不定期进行合理地清查，及时发现问题并查明问题的原因，并追究相关责任人的责任。另外应重点加强流动资金管理力度，做好存货、现金、以及应收账款的管理与控制，主要是依据国家相关的具体规定范围，控制好现金收支费用，提升现金周转率，合理把控现金的现有规模。市场经济的本质是信用经济，信用是维持双方交易的重要依据和基础，因此，应收账款管理已成为财务管理的重要组成部分。必须改变房地产企业过去的重销售业绩轻账户管理的基本状况，在日常管理中重点加强对所有客户的资信审查工作，增强应收账款的控制与管理，做好应收账款规模的合理控制。应采取各种有效措施加强和银行的良好合作。
（六）加强财务分析与和监督，定期进行认真审核
在项目的实际开发中，房地产企业需要足够的资金基础做后盾，应统筹安排和合理规划资金筹措，并做好投资的回收管理，以促进资金使用效率的最大提升。首先，应对项目的整体投资进行科学的风险分析，对现金收支、销售价格等综合财务指标进行认真详细的分析和研究，以确保将企业的投资风险维持在最低的状态;其次，必须加强财务监督的力度，主要包括项目运行过程中资金的筹集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企业的投资成本;除此之外，还应加强对各种经营和经济活动做好事前、事中和事后全面监督和控制，强化企业财务人员的财务管理意识，以维护企业利益作为财务监督的最终目的。
四、结语
总之，房地产开发企业在进行项目投资决策前，必须全面综合审查自有资金和所能筹措资金的资金总量，依据企业自身投资能力合理确定的项目范围和内容，加强企业财务管理的综合水平，力求将财务风险控制在最低的限度范围内。
参考文献
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房地产企业财务共享范文3
关键词：房地产企业；财务风险；控制策略
房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是我国重要的经济增长点。但随着经济的逐步转型升级，房地产业却面临着严峻的挑战。一方面，在一二线城市，房价居高不下远远超过消费者的购房能力，中等偏下收入家庭的住房难问题凸现；另一方面，在三四线城市，由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致房地产业去库存压力比较大。无论是一二线城市的高房价，还是三四线城市的高库存，都使得房地产市场风险进一步加大，房地产企业的财务风险进一步提高。因此，寻求房地产企业财务风险的控制策略，探索房地产企业的良性发展路径，就成为我国房地产业面临的一个重大课题。
一、我国房地产企业的财务风险
房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、但风险也较高的领域。房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的风险也比一般企业要大很多，特别是在企业快速扩张过程中，其面临的风险更大，因此，房地产企业必须深入分析面临的财务风险并严格加以管控。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性[1]1。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面。
（一）政策把控难度大，投资决策失误
房地产业是投资风险很高的领域。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性[2]356-364。投资者只有准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，才能采取相应的措施去降低风险。房地产企业面临的投资风险是多方面的，主要体现两个方面：一是投资比重失衡，投资决策失误；二是国家宏观政策的影响较大。近年来，我国房地产企业的投资额持续增长，但在投资项目的分配上并不合理。房地产企业为了获得更大的利润，对商业住宅的投资比例高，其他商业用房的投资占比很小；对高档公寓的投资比例高，对经济适用房的投资占比很小。但我国工薪阶层家庭的收入都不是很高，他们需求的是价格偏低的廉价房或者经济适用房，而不是那些昂贵的高档商业用房和别墅。虽然高档住房的利润高，但随着房价疯狂上涨，工薪阶层家庭无力购房，房地产商的房子卖不掉，资金就被套牢，周转不灵，无法偿还银行的借款，致使企业陷入财务危机。房地产开发与国家的经济形势密切相关，其在很大程度上受到政府诸如环境保护、土地管理、外资限制等政策的影响，政府任何一个政策都可能给企业带来致命的危险。政府对经济的调控，企业不可避免也不能预见。对于政府的动向，企业只能通过市场的信息及行业发展周期、政府的最新动态进行研究，但结果却存在着很大的不确定性，房地产企业往往不可把控。为了抑制房地产市场过热，近年来政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控，这些政策的出台会从资金供求、房地产价格变动和市场预期等多方面对房地产的投资产生很大的影响，从而增加投资风险。可以说，我国房地产企业的发展史就是一个不断被调控的历史，每隔几年就有一次严厉的调控，而每次调控的结果就是限制银行贷款和暂停房地产上市公司的再融资[3]。通常实力雄厚的房地产开发企业，一般都会高度关注政府的政策变化，而大多数中小型房地产企业，则仅把目光盯在成本核算上，这样反而给企业带来了更大的危机。
（二）融资渠道单一，资本结构不合理
房地产业是资金密集型行业，对资金的需求量较大。房地产企业的融资方式主要有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等。但我国房地产企业融资主要以债务性融资为主，包括国内贷款、自筹资金以及其他资金来源中的销售预收款，债务性融资比例高，权益性融资严重不足。虽然债务性筹资的债务利息可以在税前扣除，享受税收优惠，从而降低企业综合资本成本，但债务性资本需要固定支付利息和在规定的期限内还本付息。融资规模是房地产企业能否快速发展的一个重要原因，充足的资金来源是房地产企业扩大规模和提高效益的前提。但是，我国房地产企业的资金来源一直以银行贷款为主，自有资金占比很低。统计资料显示，2006—2014年银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。对银行信贷资金过分依赖，过高的资产负债率，都会加大房地产业的财务风险[4]。且银行贷款的限制条件又比较多，银行根据企业自身的相关情况给予贷款，同时银行的贷款数额有限，在一定程度上限制了房地产企业融资的规模。一方面，房地产企业的融资渠道单一，融资规模严重不足，制约着房地产企业的稳步发展；另一方面资本结构不合理，负债率过高，极易造成财务风险。随着房地产企业规模不断扩大，地价持续上涨，导致房地产企业长期高负债运行。Wind资讯公布的数据显示，自2000年以来，房地产上市公司的平均资产负债率一直高于70%，虽然银监会2003年要求的比例是30%[5]。这就造成了房地产企业的财务风险日益加大，一旦市场有波动，就可能给房地产企业带来很大的财务风险，甚至对一些较小规模的企业，带来灭顶之灾。引起房地产企业债务结构不合理的原因是多方面的，最主要的还是对不同债务的性质认识不清或者没有系统地对各种债务进行分析。债务的期限往往与企业的规模、获利能力等因素相关，房地产企业为了筹集到相应的资金，往往会忽略一些潜在的风险，没有综合地根据自身的能力搭配短、中、长期债务比例。且房地产企业主要以中长期债务为主，一旦企业没有根据自身的盈利能力来搭配债务，就容易产生还债期过于集中和还款高峰过早出现，引发债务风险。
（三）资金回收困难，资金链断裂
在房地产市场活跃时期，不少企业在成功完成几个项目后大量地购置土地，接连不断的投资新的项目。但在工程项目接近尾声时，市场行情可能急转直下，房屋销售困难，使企业无法按时回收资金，资金不能正常周转，导致企业无法偿还到期银行债务以及承包商的欠款等情况发生，从而造成资金链断裂，引发财务危机。房地产企业资金链断裂主要是由于融资风险、销售风险和应收账款风险造成资金无法如期回收所导致的。无论是哪一种风险，都易造成企业的资金链断裂，产生财务危机。融资风险主要是由于我国房地产企业融资主要以银行借款为主，一旦银行限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧。房地产企业的销售风险主要是由于政府调控以及消费者预期改变和购买力的下降所造成的。各地政府出台的以限购、限价、限外、限贷为核心的“限购令”政策，央行提高购房的首付款比例以及加息，提高购买二套房的首付比例等，抑制了投资投机性购房，一定程度上降低了人们的购房欲望，使企业销售明显降低。应收账款风险主要体现在应收账款回收时间和应收账款回收金额两个方面。现在大多数人购房都是采用首付与按揭贷款相结合的方式，很少有人一次性付清房款，这就给企业带来了很大的风险。同时，按揭贷款主要是银行贷款，但银行贷款的要求比较严格，手续较多，使得资金回收受到影响。在还款期间，购房者可能由于各种因素无法偿还房款对应收账款造成减值，产生坏账损失。
二、房地产企业财务风险控制策略
（一）强化项目论证，投资决策科学化
房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，其面临的投资风险很高，引发的后果也特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者在选择投资项目或进行投资决策时，必须强化项目的论证，对投资项目进行深入的可行性分析，使投资决策科学化。对投资项目的可行性分析是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的重要依据。投资项目的优劣直接影响企业资金的回收和利润的高低，因此，企业必须在项目投资前期，进行大量的可行性研究，制定好风险防范预案，以切实保障投资的收益。房地产企业在做投资项目的可行性分析时，要对投资项目所在城市的规划，市场的需求的趋势，未来政府的政策动向，以及开发项目的规模、用途、地理位置等进行详细的分析论证。一定要做好调查研究，广泛收集相关的数据资料；按照国家规定的标准，对项目进行科学的设计规划；严格遵循项目的开发规律，确保项目的咨询设计单位有足够的工作周期，提高项目投资决策的科学化水平。
（二）优化资本结构，融资渠道多元化
融资能力是房地产企业的核心竞争力之一。优秀的融资能力不仅能够有效控制成本、保证盈利空间、改善财务结构、维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的资金保障[3]。目前，房地产企业的融资渠道单一、资本结构不合理，已经成为制约房地产企业健康可发展的一个重要因素。我国的房地产企业主要以债务性融资为主，且资金主要来自银行贷款，其还本付息的风险较大，极易发生财务危机，因此，必须拓宽融资渠道，优化资本结构，实现融资渠道的多元化。优化房地产企业的资本结构，一是要提高自有资金的比重，切实降低债务性融资比例；二要增加直接融资，尽可能减少间接融资；三是除了采取银行贷款、债券、基金、股票以及内部筹资等方式外，也可以采取典当融资、房地产信托投资资金、融资租赁、信托融资、股权融资、项目众筹，以及主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道[6]，降低企业的资产负债率。还可以根据房地产企业自身的特点与需求，多种融资方式结合使用。这样，既可以拓宽房地产企业的融资渠道，减少对银行的过度依赖，缓解资金压力；又可以减少企业融资风险，促进房地产企业的良性发展。
（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力
在项目投资前期，房地产企业要根据项目的投资规模，尽可能准确地预测在建设期内所需要的资金量，既要保证维持项目在各方面的正常支出，又不会有过多的资金剩余，从而有效地进行资源分配，提高投资效益。房地产企业在编制财务预算时，应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都进行统一的部署，并且对项目的各个环节进行整体的全面的预算。在此基础上准确编制现金流预算，对资金需求和使用进行合理规划、预测和动态调度，使企业既具有较高的盈利水平，又具有一定的现金流动性，有效地降低财务风险[7]。预算一旦确定，财务部门要督促各部门严格执行预算，并按照制度和目标定期进行检查和考核，使每一环节都与其预算相对应，提高预算执行力。当实际与预算偏差较多时，要及时进行研究分析，如果是预算出现问题，要及时根据实际情况调整偏差；如果是执行过程中产生的问题，要深入分析症结所在，并及时加以修正。房地产企业财务预警机制是房地产企业以企业的财务报告、经营计划等相关资料为依据，运用财务管理、市场营销、经济统计学等理论通过比较分析、建立数学模型等方法，对房地产企业在经营管理活动中的潜在财务风险进行实时监控，及时发现企业存在的经营风险并进行预测、示警和排除的风险管控机制[8]。房地产企业要根据自身特点，建立适合自己的财务预警机制。一是要加强房地产领域信息管理，全面、准确、及时地了解和掌握国家宏观经济政策、项目所在城市的发展规划、市场竞争状况、企业自身的各类财务和生产经营状况以及房地产市场的基本走向等房地产领域的各方面信息，科学选取预警指标，利用计算机对各项指标数据进行分析并相互验证；二是要理顺财务管理各环节与企业经营管理各部门之间的关系，实现企业内部各类数据资源畅通共享，及时发现非正常的经营现象以及潜在的财务风险点，为相关管理部门和企业决策提供预警及排除方案，及时规避风险；三是要建立健全包括法人治理结构、交易处理程序在内的各项企业内部控制制度，规范企业人员的经营行为，确保企业经营活动的顺利进行，增强企业自身抗击风险的能力。
作者:李恺 单位:郑州大学
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房地产企业财务共享范文4
一、房地产企业面临的财务风险
（一）筹资风险
资金是房地产企业的血液。筹集资金的方式不同筹资成本和筹资风险不同，在风险可控条件下及时足额筹集资金，是房地产企业财务管理中重要的部分。筹资工作除了注意以合适的方式筹集足额资金，还应合理控制不同筹资方式下的风险程度，正确制定和管理筹资风险的方法和措施。我国房地产企业普遍面临着筹资方式单一、筹资渠道匮乏、资金成本昂贵的问题。筹资风险主要表现在资金期限错配，长周期的投资项目配比了短期融资，容易出现短期偿债能力急剧下滑，资金链断裂的风险；企业整体财务杠杆过高，筹资过度依赖间接融资方式，在市场形式低迷时，企业盈利能力下滑不足以支付财务成本时，就会出现“断供”的财务风险。尤其是在2014年之后，中国进入各种风险叠加期，经济形势步入下行周期，房地产行业的筹资风险更加凸显。
（二）投资风险
房地产企业投资开发项目的特点是投资规模大、开发周期长，同时还面临着国家宏观调控政策变化的掣肘，容易受到国家投资、产业、财税等多方面政策的制约和影响。投资规模越大的项目面临的管理风险、运行风险和销售风险就越高，大规模投资可能遇到项目管理不善导致的质量不合格、建设进度不理想、销售策略不适用导致的去化困难等风险；开发周期长则内外部环境风险的变数就越大，市场情况在经济周期换挡时会发生剧烈的变化，开发周期越长面对的市场变数就越大，例如：市场转淡时产品价格普遍下跌，项目可研阶段论证可行的开发项目变得不行可，市场价格下跌会带来集中退房、大面积违约等风险因素。
（三）经营风险
经营风险是指在房地产企业生产经营过程中，供、产、销各环节不确定性因素的影响，使得资金流动异常，导致企业发生运营困难，企业价值下降的风险。现阶段对于房地产企业的经营风险则体现在，企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和及时调整。中国房地产市场经过35年快速发展，已经进入到产品供大于求、企业间竞争升级和行业快速优胜劣汰的“白银时代”。市场变化要求企业的经营能力必须更快的提升改进，如果依然墨守成规，不能在细致深入的市场分析和可研基础上，设计提供质量更好、品质更高的产品，依然采取过时的商业模式和营销模式，不在提高企业运营效率和科学压缩成本等方面升级，将面临经营效益下滑、产品没有市场、经营现金流枯竭的风险。
房地产企业除了以上财务风险，还存在着企业间大量互保产生的保证风险，货币市场波动带来的利率风险和资金流动性风险，国家财税体制改革带来的纳税风险，以及无法兑现对投资人承诺的利润分配风险等。如何提前化解财务风险，保证企业在生存的前提下，健康稳定的发展，可以通过以下措施改善财务风险管理工作。
二、改善房地产企业财务风险的管理措施
（一）优化资本结构、合理搭配债务期限，规避筹资风险
在风险上行的市场阶段应采取稳健的融资策略。多元化融资渠道，科学的统筹权益资本和债务资金的比例，尽量采取直接融资方式，例如：引入战略投资人、发行普通股、可转债、优先股等方式，降低财务杠杆，提高企业抵御财务风险能力。另一方面，按照房地产开发项目周期特点选择搭配债务期限结构，举债以中长期负债为主，短期负债为辅，同时加速销售回款速度，改善资金结构减轻筹资压力。同时盘活固定资产，增加流动资产和速动资产比例，优化资产结构，改善资产错配现象。
（二）科学管理投资项目，增强投资效果的确定性，减少投资风险
房地产投资项目应从可行性研究入手，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地判断和把握市场的现状及发展趋势，把项目投资的不确定性降到最低限度。同时可以采取投资分散的方法，即通过开发结构的分散而达到减少风险的目的，方式包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等。房地产企业应将可控资源集中用于本企业专业优势市场，同时还应避免将鸡蛋放入同一个篮子，可以进行区域分散投资，保证企业综合投资报酬率基本理想。并且使开发的项目在时间上错开，合理统筹项目开发节奏，不出现内部资源竞争，也不造成短期资金流紧张的局面，保留项目开发一定的调整空间和余地。在新的市场环境下，还可以创新商业模式，开展同行业及其相关产业的新的合作方式和深度，利用各种互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投资共享收益共担风险，达到降低投资风险的目的。例如：万达集团的以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的轻资产模式。具体是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务由万达集团做，但投资全部来自机构，资产归投资者，双方从净租金收益中进行分成。
（三）提升企业管理工作的水平，增强行业竞争力，控制经营风险
“白银时代”的市场特点是，市场饱和供大于求，带来行业内更加激烈的竞争，房地长企业需要苦练内功，提升企业管理水平，在竞争中不落伍。房地产企业可以从建立健全内部控制制度入手，以制度规范企业日常管理工作，减少因为随意决策和管理混乱带来的经营风险。采用全面预算管理将不利的异常经营活动控制在初始阶段，减少企业不必要的损失，通过滚动预算，比较实际与预算的差异，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。采用财务集中管理，规避财务风险，保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，利于实现公司整体利益的最大化控制财务风险。企业管理涉及方方面面的工作，不同房地产企业应采用适于本企业的管理模式和方法，总体目的是提升企业活力和盈利能力，增强抗风险能力。
房地产企业财务共享范文5
关键词：调控政策 房地产 投资 问题 措施
随着我国城镇化进程的不断加快，居民收入的增加，对住房的需求不断增加，加上近些年来开放力度的加大、金融监管的放松、信息技术以及金融工具的创新，房地产自身得到了很大程度上的发展，房地产行业的发展也正逐步进入健康稳定的良性发展轨道，很大程度的推动了我国经济社会的发展。但是由于房价过快上涨等一系列住房问题，国家针对房地产行业出台了一系列的宏观调控的政策措施。过去的房地产投资决策受到国家宏观调控政策的影响的研究中，大多忽略了政府宏观调控政策两种方式之间的协调性，一是政府宏观调控政策对房地产企业直接产生的影响，二是通过对房地产市场的导向作用影响到房地产的投资决策。近几年，国家制定的一系列的宏观调控的措施，一方面为房地产行业的稳定持续发展带来了机遇；另一方面，国家实施的宏观调控政策对于房地产行业的经营也产生了很多的不利影响，尤其是对房地产投资的财务方面带来了一定的风险。在新的房地产宏观调控政策引导下，房地产的投资趋于理性，这使得房地产行业的财务风险水平明显增加。以前的财务预警机制已经不再适用于房地产企业的财务风险分析。因此根据房地产行业的特殊背景，对房地产调控政策以及房地产企业的现状与可能导致财务风险产生的原因进行分析，找出可能影响房地产企业财务风险的财务指标，并对这些指标进行分类。然后依据财务预警理论，财务风险影响因素进行分析，建立健全适合调控政策下运行的投资和财务风险预警机制。
一、调控政策下房地产投资中的问题
（一）调控政策增加了房地产企业的财务风险
产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。
（二）现有的财务预警机制不适应调控政策
近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。
（三）调控政策对房地产市场的影响
国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。
二、房地产企业应对调控政策的措施
（一）加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险
对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。主要的组合方式有：自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款融资；自有资金+房地产投资基金等方式。投资风险的管理要注意在充分了解城市规划信息和土地使用以及房地产供应和市场需求情况的前提下进行投资，以避免盲目投资带来的滞销，以及高成本的土地购入，减少总量供求不平衡、供应结构不合理和供求错位的现象。
（二）建立健全适应经济调控政策的财务预警机制
要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。
（三）多做市场调研，了解政策的动态影响
企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。
三、结束语
总之，政府的宏观经济调控政策，一方面遏制了房地产经济的恶性发展，促进了房地产企业的优胜劣汰，使得房地产步入了良性发展的轨道，另一方面对房地产企业的投资产生了影响，具体有资金来源、资金投入、销售价格等方面的非常明显的影响。因此企业应该加强对政府相关调整政策的学习，也要注意投资风险的分析和规避。加强对投资各个环节的掌控，降低投资风险，建立健全适应调控政策的风险预警体系，在对市场充分把握的前提下做出正确的投资决策。
参考文献：
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税务稽查、管理对策
一、我市房地产行业发展的趋势和动向
目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。正常运行的公司约有60-70家。从调查分析的情况看，我市房地产业发展有以下几个趋势。
(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80%左右。非国有企业的纳税人素质参差不齐，纳税意识较低，主观偷税和非故意偷税的可能性都比较大。
(二)市区内房地产开发的重心转移。主要转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时间和项目比较集中。
(三)新项目开发地向市区边缘转移。主要表现为由市中心向市区边缘、由大城市向小城市发展。随着城市改造的深入，以及有关房地产开发相关规定的不断规范，我市原有易开发资源萎缩，现有的可开发资源多集中在旧城改造项目中，由于开发成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始选择地价相对便宜的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步阶段的小城市、县级市的区域，谋求进一步发展。
二、房地产企业项目运作及会计核算特点
（一）项目运作的程序
一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：
第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权取得计划委员会印发的正式计划书规划部门批准的建设用的规划许可证和建设工程规划许可证土地主管部门核发的建设用地批准书建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点：
1、收入核算
房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算
（1）开发成本核算的内容。前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）
（2）开发成本核算及结转的方法。目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
（三）税金的计算特点
房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：
1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。
2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况
根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于15％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。
三、房地产企业的税务违法行为及分析
（一）隐匿收入
1、“预收帐款”结转销售收入的时间滞后。部分企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成营业税、企业所得税申报纳税滞后。
2、提供虚假或不完整的销售面积。销售面积不属于企业纳税申报中必须填写的内容，但该数据却能直接及时反映出企业销售的进度，为初步估算销售收入实现的状况提供依据。所以企业有关人员有意识隐瞒、不肯如实提供实际销售面积，增加税务人员核算企业收入的难度。如高原房地产公司在3302项目中，未将与住房一起出售的小房面积2000多平米并入销售面积。
3、以物易物隐匿收入。在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。例如冀盐房地产公司1996年6月转让土地使用权给市供热公司，抵顶了应付市供热公司的240万元热力集资款，造成少缴营业税及附加38.6万元。
4、假代建、真开发。即：开发商以土地所有方的名义报建，所需资金由开发商“借给”对方使用，实际操作却有相当一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取了部分土地的使用权，而土地所有方以转让部分土地的使用权取得部分房屋的所有权。
（二）虚增成本方面
1、利用成本核算特点虚增成本。目前多数房地产企业结转销售成本的方法是以每平米的单位造价×销售面积的金额来结转成本。由于项目开发周期跨度一般在1年以上，企业开发项目中的单位项目较多，对口的施工单位、供料商多，项目开发早期财务不能及时的取得各项目的“工程结算单”，所以在会计核算单位造价时往往使用以预算造价计算单位成本的方法。一些房地产企业的财务人员利用这一特点，自行加大早期单位平米的计划预算造价，从而达到少缴企业所得税的目的。
2、关系单位虚开发票，虚增企业成本。房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。
3、以收据支付工程款、材料款偷欠税款。
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4、房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。例如冀盐房地产公司将自建自用的办公楼成本243万元，直接混入项目开发成本中，未结转固定资产，虚增经营成本。
（三）超标准列支费用
1、利息支出问题。
（1）未在成本对象中分摊借款利息。由于房地产公司借入资金量大，利息支出较多。部分企业财务处理为将其作为财务费用全部直接在税前扣除，影响了当期的税前利润，造成纳税滞后。
（2）高利率融资。存在的问题主要有：超国家规定同期银行贷款利率标准扣除费用；同时往往未按规定代扣代缴个人所得税。
2、销售费用列支问题
（1）销售人员的人数以及提成工资未如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员的人员数量随意性大，工资支出较多，造成企业所得税及个人所得税计税依据计算不准确。
（2）虚增费用。由于对销售费提取比例税法尚无明确规定，各公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以费的形式支出、转帐，挤占税前利润。
（3）广告费、业务招待费超支。超标准的广告费、业务招待费支出企业混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”等明细科目的账载金额。
四、检查的方法和技巧
(一)项目检查法
以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。
(二)基础资料、数据的收集法
基础资料数据的收集是保证检查质量，提高检查效率的最基本的保障。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料有：企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表，项目销售情况一览表，通过以上表格数据的登录，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性；同时可以为下一次检查提供数据参考达到数据共享，提高检查效率。
(三)数据间的逻辑关系分析法
掌握所采集数据之间的逻辑关系，有利于发现企业提供的资料中所存在的疑点，为进一步检查提供依据。
如开发手续情况登记表中反映的规划面积、施工面积、土地面积、合同造价可以同项目销售情况一览表的数据对照，看企业提供可销售面积与规划许可证之间反映的面积有无差距；建筑安装许可证的合同造价与实际合同和实际支付施工费的差额。
开发成本明细表同项目部分会计科目汇总表、项目销售情况一览表对比，看房产交易费、维修基金支付额与帐面销售收入是否成比例，销售面积是否一致，测定企业实现收入与帐面收入是否存在差额。
(四)整体测算法
由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。
从目前我市房地产企业正常的成本支出比例为：
（1）各规费支出的依据和比例土地契税【土地局按土地评估价格的4％代征】；土地出让金【土地局按土地评估价格的40％收取】房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；配套费的内容主要包括（由各政府及职能部门收取的费用，大体包括：人防基建费【无人防工程的开发项目。人防办按房屋售价的2％收取】、市政建设配套费【收费局按总建筑面积以73元/㎡收取】、墙改费【收费局按总建筑面积以5元/㎡收取】、公共建地费【针对小规模插建项目，收费局按总建筑面积以50元/㎡收取】、渣土处理费【城管局按总土方面积以5元/㎡收取】、热力集资费【供热公司按总建筑面积，住宅楼50元/㎡、写字楼100元/㎡收取】煤气、天然气集资费【煤气公司按3000－3500元/户收取】、规化验收费【收费局按总建筑面积以2元/㎡收取】；房屋产权交易费【房管局按房产证面积以3元/㎡收取】；代收业户维修基金【房屋价格的2％】
（2）通常建安成本比例。目前我市房地产项目的工程造价一般掌握在：多层住宅（4-6层）造价为550-650元/m2,小高层住宅（7-17层）造价为980-1100元/m2，高层造价为1400-1500元/m2。其中土建、安装大致占总造价的75％和25％。
(五)实地核实法
针对房地产公司的检查必须深入到项目开发地、销售现场实地盘点、掌握项目建设及销售入住的情况，分析判断账面可能存在的疑点。
(六)帐内检查与外调相结合法
由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱；因此对于与房地产公司帐载金额大且业务往来频繁的的单位，进行重点外调核实。
(七)对往来帐户的检查
房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。
四、关于对房地产行业税务检查的几点建议
针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性
(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。房地产企业应以单位项目作为检查的重点。由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。
(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。
(四)延伸检查范围，提高检查质量。房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。切实做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，它不仅可以提高检查深度和广度，还可以有效地震慑偷逃税款的行为的发生。
(五)规范和加强对二手房转让销售的纳税检查。由于二手房的买卖活动零散，交易方式灵活，单位交易额较小，交易双方多为个人的特点。税务检查人员应首先加强对房屋中介机构的检查，搜集发现房屋买卖人员的相关资料及交易额，同时依靠公安及房管部门的配合，加大对偷逃税款纳税人的处罚，堵漏增收，保证税款及时足额入库。
五、关于房地产业税收征管方面的几点建议
(一)进一步规范企业财务核算的标准及财务管理制度。针对房地产开发企业的特殊性，对可售面积的单位预算造价的计算，应由主管税务机关参与和认可，一经确定不得擅自改动，这样做有利于掌握企业结转成本的方法，使成本结转的随意性得到控制。
(二)加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。
(三)完善对预收款监管的手段，保证税款的及时足额入库。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
(四)争取多方配合，争取信息共享。税务部门应该加强与房管局、土地局、建委、招标、规划、金融、公安等部门的协同配合和联系，对部分涉税地数据资料做到及时沟通，摸清我市房地产开发项目底数和规模，提高征管和稽查工作地针对性。
