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房地产企业财务报告范文1
2006年2月15日,财政部了39项企业会计准则(其中包括1项基本准则和38项具体准则),从而标志着适应我国市场经济发展要求、与国际惯例趋同的企业会计准则体系的正式建立。时至今日,新准则的颁布已半年有余,离具体的实施日期日趋接近。其间,有关会计准则的应用指南(征求意见稿)也已出台,这对于各项准则的深入理解提供了理论支持。但是,新准则的实施到底会给各行各业带来怎样的影响还是个未知数。在此,笔者拟对新准则对我国房地产行业的影响进行具体分析,以期对我国房地产行业的实务运作提供一些参考。
一、影响房地产行业的具体准则
目前,房地产行业作为我国第三产业的一个组成部分,其交易日趋活跃,在国民经济中的作用也日趋凸显,适时分析新的会计准则对该行业的影响显得十分必要与重要。在具体阐述新准则对我国房地产行业的影响之前,笔者首先对影响房地产行业的会计准则进行梳理。
在我国新的会计准则体系中,具体会计准则是指引规范企业财务报告的强有力工具,而基本准则则是准则的准则,它对各个具体准则起着指导作用。因此,不论哪个行业,其会计规范都不可避免地要受到基本准则的影响,房地产行业也不例外。从各项具体准则的名称和规范的实质内容来看,在38项具体准则中,与房地产行业直接相关的准则主要包括《企业会计准则第3号——投资性房地产》和《企业会计准则第15号——建造合同》,前者侧重投资性房地产的规范,后者强调代建房地产的规范。而与一般行业相关的具体准则(从第1号至第21号),以及与企业财务报告相关的准则(从第28号至第38号)则或多或少地与房地产行业的会计规范相关。例如《企业会计准则第1号——存货》、《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第8号——资产减值》、《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第21号——租赁》等分别规范房地产行业的存货与固定资产管理、减值计提、收入确认、租赁业务。客观地说,本套准则相对于国际会计准则而言,具有言简意赅的特点,既体系了我国的特色问题,又比较符合多项准则同时实施的学习需要。但是整套准则规范内容却相当丰富,包括一般行业准则、特殊行业准则、报告准则和衔接准则等。有鉴于此,笔者将主要分析与房地产行业有直接密切关系的两项具体准则,即第3号和第15号准则,其中的重中之重为第3号准则。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》并不是一项专门对房地产行业作出规范的准则,它所针对的是所有企业持有的以投资为目的的房地产;同时,该准则也不是一项规范所有房地产资产的准则,它仅适用于“投资性房地产”的确认、计量和披露。由于该准则对企业持有的房地产类别进行了分类规范,并引入了公允价值模式(即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,而不是单一地采用历史成本模式),因此,该准则对我国房地产行业的影响将十分巨大。与此相对应,《企业会计准则第15号——建造合同》主要规范企业(建造承包商)代建的房地产。虽然该准则与我国原先的《企业会计准则——建造合同》差异不大,但是它作为规范企业建造合同的确认、计量和相关信息披露的准则,同样在房地产行业发挥着重要的作用。
二、具体准则对房地产行业的影响
当梳理清影响房地产行业的各项具体准则之后,我们需要考虑的问题便是这些具体准则将会对我国房地产行业产生怎样的影响。笔者将从新准则对企业会计核算、损益确认、税收体系变化和财务报告编制等四个方面进行分析。
(一)对会计核算的影响
如前所述,我国新的会计准则体系对不同类型的房地产进行了明细规定——第3号准则规范的对象为投资性房地产,第15号准则规范的对象为代建的房地产,而企业为生产商品、提供劳务或者为经营管理而持有的自用房地产则通过第4号准则进行规范,作为存货的房地产通过第1号准则进行规范。这种对不同房地产类型的明细划分,要求企业的会计人员必须对不同类型的房地产进行分类确认,以便向财务会计报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息,在某种程度上增加了企业会计核算的工作量。同时,分类处理的理念反映在企业的财务报表中,会影响企业资产结构的组成,以及相关财务比率的计算,影响企业前后各期财务数据的可比性。但是我们同时也应该意识到,工作量的增加以及对人员素质要求的提高更有助于企业提高会计信息的有用性,从而使财务会计报告使用者作出更为合理的经济决策。
值得一提的是,《国际会计准则第40号——投资性房地产》在第3段明确指出:“本准则适用于承租人财务报表中作为融资租赁核算的租赁所持有的投资性房地产权益的计量和在经营租赁出租人财务报表中投资性房地产的计量”,这与我国的准则规定不尽相同,需要引起在境外上市或在境内境外交叉上市企业的重视,把握不同准则对房地产明细类型的核算差异,以便提供准确、可比的会计信息。
(二)对损益确认的影响
公允价值的谨慎采用是我国2006年会计准则体系改革的一大亮点,而这一亮点同时也体现在第3号准则之中——投资性房地产后续计量模式的选择。第3号准则规定:企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但是有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。由于采用公允价值模式计量,不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,仅需要以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值,并将公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。这势必会影响到房地产企业各个会计期间财务状况和经营成果的稳定性。因此,对于可能采用公允价值模式进行后续计量的房地产企业而言,如何相对准确地把握企业各期的财务状况和经营成果需要引起高度关注。
第3号准则规定:自用房地产或存货转换为采用公允价值计量的投资性房地产时,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;否则计入所有者权益。这就意味着,当不同类型的房地产进行转换处理时,房地产公司需要确认相应的损失,却不能确认相应的收益,这又将影响企业的损益金额大小。
(三)对税收体系变化的影响
在前文笔者提到此次会计准则体系对于不同类型的房地产项目进行了分类规范,这种对资产的分类也将对我国房地产行业的税收体系产生影响。例如,2006年3月6日,国家税务总局下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》,该通知将住房项目细分为经济适用房与非经济适用房开发项目,同时规定了不同的计税毛利率,从而对房地产开发企业的纳税额产生了重大影响。与此相类似,不同的具体准则对不同类型房地产的规范差异,也会引起对房地产行业税收体系的变化。
目前,我国的房地产税收按课税环节的不同,分为房地产投资环节税收、保有环节税收、交易环节税收,以及所得环节税收四大类,而且税法上并不区分投资性房地产和非投资性房地产,对于投资性房地产和自用房地产按照统一的原则进行征税。但是,随着会计准则对于房地产的明细规范,以及公允价值模式的采用,有可能引发税收政策的调整。比如,对于房地产类型的明细规范将为税收政策的制定提供信息支持,这为我国房地产的税制改革铺平了道路;公允价值模式的采用则有可能对从价计征房产税和土地增值税的征收产生影响等。税收政策的变动反过来势必会影响房地产行业的会计信息,如何把握会计准则和税收体系改革的相互影响也是我国房地产行业不容忽视的问题之一。
(四)对财务报告编制的影响
考虑到我国现阶段的实际国情,2007年1月1日新准则的实施范围现仅限于我国的上市公司,对非上市公司未做强制性要求。因此,新准则对于我国房地产行业的影响,更多地表现为对上市公司的影响。由于我国少数上市公司属于境外上市或境内外交叉上市的企业,他们需要遵守境外国家(或地区)会计准则的规定,这意味着这些上市公司需要按照他国的会计准则提供财务报告,鉴于各国准则的差异,提供财务报告的成本相当大。但是,当各国准则日益趋同时,财务报告的编制成本会大大降低。同样,随着我国会计准则(CAS)与国际会计准则(IAS)的日益趋同,我国上市公司按照其他会计准则体系编制财务报告的成本将随之降低。
但是,准则的趋同并不意味着完全相同,把握CAS与IAS的差异也是上市公司降低财务报告编制成本的途径之一。在此笔者仅对在房地产行业规范方面的差异进行简要分析,特别是IAS40与CAS3之间的差异。首先,与CAS3相比,IAS40适用的范围更广,更明确,确认原则更具体;其次,IAS40推荐采用公允价值计量模式,而CAS3更倾向于采用成本计量模式;再者,IAS40将房地产的转换差额均计入当期损益,而CAS3对转换差额区分损失和收益分别确认;最后,IAS40在信息披露方面的规定更规范,更完善等等。
房地产企业财务报告范文2
关键词：房地产开发企业；财务；风险管理
房地产行业是高回报行业，同进也有很大的风险，面对激烈的竞争，房地产开发企业必须提高财务管理水平才可实现可持续发展，财务管理是企业管理的核心系统之一，应成为房地产开发企业实现持续发展的有效管理控制工具。
一、房地产开发企业财务管理的意义
财务风险是说在企业的所有财务活动中，因企业受到内、外部环境和各种难以把握或难以预计的因素影响。企业的实际财务结果同预期的结果发生偏离，因而使企业蒙受可能性的损失。房地产开发项目开发周期长、投资大、不确定性强，所以房地产开发过程中的财务风险管理就更加的重要，只有对项目风险进行有效的规避和控制，开发项目的收益才有可靠性。
二、房地产开发企业财务风险的表现形式
从房地产开发企业的经营特点分析，一般的房地产开发企业面临的财务风险主要表现为下面这几个方面：
1.利率变动风险。房地产开发企业在负债经营期间，由于各种因素的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长是增加公司的资金投本，因而抵减了预期收益。利率的变动风险是房地产开发企业面临的众多风险中最为严重的不测风险。
2.再筹资金风险。再筹资金通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。因负债经营使房地产开发公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度大大降低，这在很在程度上限制了房地产企业在其他渠道增加负债筹资的能力。在一些大型的房地产开发企业经常还会出现连锁性的资担保链，一担连锁筹资中一个环节断裂，风险效应也会加大，对房地产开发企业经营带来致命的威胁。
3.无力偿还债务风险。房地产开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分的开发企业在初期阶段大都以负债开发为主，本有资金比例很低，大量的开发资金都来源于借贷。如果企业不能按期收回并取得预期的收益，那么公司将面临无力偿还债务的风险，不仅导致资金紧张，还会影响到公司的信誉度，甚至会因此而导致公司倒闭。
三、控制房地产企业财务风险的措施
1.房地产企业投资策略：投资是企业经营、发展推行经营战略达到高额利润目的一项目重大举措。同时投资是一种巨额资金支出而在投入期不会立即产生效益。投资一担执行就很难改变，所以投资的成功与否对于一个企业的未来发展会产生重大影响。房地产企业面对的是无法估量的产品市场、经营环境、劳动力市场等一些方面，比如物价、工资、运价的不稳定变动都会对企业的营运收入、成本造成企业现金流入量和流出量不确定性。房地产开发企业投资面临的风险主要有管理风险、市场风险和政策风险。目前对房地产开发投资风险的衡量有定量分析和定性分析这两种方法。
2.加强现金流量控制管理。现金流量反映的是一个企业在某个特定时期内现金流出、流入和流入净额状况。在现金流量表上，投资、经营、筹资三大活动都会发生现金流动，在经营活动产生的现金流量净额最重要。房地产企业的财务报告中，经营活动产生的现金净额作为主要财务指标反映，所以现金流量比利润更加重要。如果企业的利润在上升而现金的净流量在减少，这说明当前的实际收益在下降，需要引起高度重视，如果现金流量净额小于同期利润总额，那么就说明本期有未到账的利润存在。现金流量的多少可知企业财务风险的大小。
3.缩短预售时间，减少款项回笼风险。财务的重要方面就是资金的回收，应收款是造成资金回收风险的重要方面， 它会加速现金流出。虽然应收账款会使企业产生利润，但并没使企业的现金增加，反之会加速现金流出，因房地产企业投资涉及到金融动向、政策法规、区域供求状况和提高人民群众的生活质量等各个方面，所以容易受到各种因素的变动影响，造成变现风险，引起资金链的断裂。因此加强资金的资金回收、集中管理非常重要。对于应收账款管理应做几个方面的强化：确定客户的资信等级，评估企业的还债能力、建立销售回款责任制、建立稳定的信用政策、确定合理的应收账款比例。
4.完善资金管理系统。完善房地产企业资金管理系统首先应将资金管理纳入全面预算体系，对责任中心预算和项目预算相结合的资金预算，实现对资金需求比较准确全面的预测，从而降低资金成本，提高资金使用率，通过对资金预算实际的执行情况的分析，对房地产开发企业的资金使用进行修正，另外应建立适应于企业规模的资金控制模式。
5.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分发挥自身的潜力，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施房地产投资基金融资、进行股权融资、销售融资、资产证券化等等一些多元化的融资渠道，这样可以在不提高资产负债的率的情况下，节约财务费用，降低融资成本、优化企业资产结构等。通过融资渠道多元化可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，这有利于企业的长期稳定发展。
房地产开发企业的项目开发过程中有很多的不确定风险,项目开发的过程其实就是风险管理的过程,而财务风险管理的好与否,将直接影响到开发项目的收益高低及项目的成败，所以房地产开发企业在投资前应对其公司自身的财务状况有清醒的认识，合理确定房地产开发的财务结构，把各种不确定因素降到最低。房地产开发企业还应实施财务集中控制，体现财务的管理功能，定期对财务指标进行分析和考核，财务指标考核是预防财务风险的有效措施。
参考文献：
[1]李庆华：浅析房地产开发企业的财务风险管理.管理观察.2010(16).
房地产企业财务报告范文3
关键词：房地产；财务管理；措施
中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）11-0144-02
（一）会计主体框架不同
房地产企业在商品性质上与其他企业有很大的不同，其分公司的创建通常以企业项目根据地为依据，其营业税金及附加也应在房地产所在的区域完成缴纳义务。房地产企业与其他企业最大的不同之处就在此，并不以发生销售活动所在地为依据，也不以产品的生产地为依据，不动产所在处就是权利和义务的发生之地。房地产企业所拥有的土地数量具有不确定性，同时其会计主体也具有一定的不稳定性，可持续能力较弱。
（二）成本控制系统不同
外来商户受托于房地产企业，对企业项目的生产和开发提供资源。房地产企业需要大量外来商户的支持，对于某些特定的项目，为使其风格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同辅助实现。这种吸取大量外来资源的方法就是房地产企业在成本控制系统方面采取的主要手段。当然，这种方法由于资源主要都是从外部获得，因此具有一定的风险，受许多不确定因素的影响，资金渠道不稳定。同时，受大量外部因素影响越大，企业内部对成本的控制力度显得尤为薄弱。房地产项目的形式多样性弱化了其他各种方法的应用与实施意义。
（三）税收管理制度不同
房地产企业的税收管理制度相对于其他企业的税收制度来说是比较严格的。因为房地产企业产品项目的创建所需要的时间长短不一，对也比较简单的项目可能只需要几个月的时间，但对于某些复杂工程就需要付出较长时间的建设，有时甚至需要5年左右。另外，不动产需要缴纳的税款底数较大，所以房地产企业的纳税节点基本上都定在实际收到款项的时候。房地产在建造过程中往往会涉及到市场上的各种相关行业，这就意味着在建设期间所得的票据类型十分多样，这就导致了房地产企业在税收制度方面具有相当大的不确定性，风险较大。
（一）融资水平有限
房地产企业自身带有的不确定性和局限性决定了其融资水平有限、方式有限。通常房地产企业是通过向银行或者其他金融企业、非金融企业借款来获得资金的，渠道单一、有限。一般来说，小规模房地产企业由于其商业信用不高，因此取得借款的可能性会比较低，难度也较大。现在的规定要求企业只有在有能力偿还债务及高额利息的情况下，并且需要上交企业近年来的财务状况，在了解企业一定时期内的财务状况是否满足要求的情况下才能对其实行放贷政策。但是有些小规模房地产企业很难满足此项要求，可以出示给贷款方用来作抵押担保的固定资产、无形资产等价值不够充足，即使有贷款方愿意出资，房地产企业为得到资金还需要进行一系列评估程序，程序的烦琐无形中又增加了企业负债上的压力，更何况企业财务管理上各方面的局限性使其抵御融资风险的能力不足，破产将成为企业的必然趋势。
（二）财务管理工作人员素质偏低
如今房地产企业财务管理人员素质偏低也是一个不容忽视的问题，大部分工作人员的学历不高、文化程度较低，这将在很大程度上影响企业的决策水平，员工自身素质决定着企业的发展水平。很多房地产企业的员工工作量很大，甚至超出他们的能力，过度的工作使他们没有时间继续完善自己的不足，也没有多余的精力对财务管理进行深刻的探索，一味被动地接受任务、完成任务，渐渐失去了对创新的渴望，对企业内部财务管理的革新也只能是力不从心。工作人员的被动工作状态会轻视财务管理方面的工作，使财务管理在工作中的地位降低，一系列管理问题就会浮出水面。
（三）财务管理制度不够健全
很多房地产企业财务管理体制不够健全，造成十分混乱的场面。有些甚至连明确的制度都没有规定，工作人员没有可以遵守的规章，不受任何约束，一旦出现问题必然一发而不可收拾。也有企业财务管理体制不够独立的，领导者和工作人员在某种程度上都有一定的相关度，不仅失去了相互约束的能力也丧失了执行力度。
另一方面，企业工作人员身兼多职的现象也时有发生，职务分工不明确，无法做到彼此监督，加大了财务人员作弊的可能性，造成信息失真，不利于企业财务管理。管理人员素质偏低、能力较差也是造成管理体制不健全的主要原因。财务制度的不完善使得反映企业财务状况的财务报告真实性都有待考察，既不利于公司在筹资过程中获得其他金融机构信任，也无助于企业做出准确的项目分析以及投资决策，利润得不到保证。
（一）融资方式多元化
1.适度放宽股票市场限制
如今，严格的股票融资政策要求房地产企业只有在资产具有足够规模、公司盈利数额达标、企业内部管理合理、项目政策完善的情况下，才有资格发行沪深股票。这对于大部分房地产企业来说是无法达到的标准，因此造成融资上的困难。所以，政府应该适度放宽股票市场对资金筹集的限制，加大房地产企业获得资金的可能性，这样才能做到降低融资风险。
2.适度放宽债券市场限制
如今，针对房地产企业债券市场的要求也十分苛刻，严格来说，大部分房地产企业都很难通过长期债券筹集到资金，这也严重阻碍了房地产企业继续发展。所以，政府也要适度调整债券市场限制，提高房地产企业发行长期债券的可能性，能够为房地产企业提供更加丰富的融资环境。同时，长短期债券的相互结合也有利于房地长企业筹措新资金，调整并改善资金结构。
（二）提升工作人员素质
人才引进对于任何企业来说都是必不可少的，房地产企业也不例外，都要重视对人才的培养与开发，确立正确的人才观念，对学历与经验同等重视。同时，设立吸收人才的优越条件也有很大的帮助，可以激发工作人员的工作热情，提高工作效率。首先，必须保障职员在工资薪酬方面的利益，健全社会保障制度和职工福利制度，给职工强大的归属感，才能让他们安心为企业效劳。其次，对员工定期培训提高其业务能力，及时接受最先进的管理理念，发扬创新精神，适当采取奖励机制，促进员工之间相互竞争，积极进取。最后，非货币利也是一项很好的激励措施，适时的非物质奖励可以恰到好处的刺激职员热情，比如，对先进工作者给予升职机会，可以刺激其他员工的欲望，让他们更加努力为企业服务，创造更多效益。
（三）完善财务管理制度，提高执行能力
房地产企业财务报告范文4
关键词：金科地产；财务管理
1.房地产企业概述
房地产企业作为各国的支柱产业之一，其发展直接关系到国计民生。我国的房地产企业一直以来都是国民经济的增长点，据有关部门统计，房地产企业在07年直接带动国民生产总值增长1.5个百分点。但我国房地产企业还存在着诸多问题。资源浪费与流失严重、商品房空置量增加、房地产业与金融产业关系混乱、房地产开发造成的环境破坏严重等都是我国目前房地产行业亟需解决的问题。为实现我国房地产企业可持续发展的战略目标，中央在09年下达了关于《当代房地产企业发展可持续性目标》中关于房地产企业的发展目标，其核心内容就是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配'.为实现这一战略目标我国在房地产企业发展方面应该做到如下几点，一是合理利用土地资源，减少土地资源的浪费。二是重视房地产开发过程中的环境保护，维持生态平衡。三是完善房地产金融体系，建立和发展房地产发展二级市场。四是加快技术创新和科技创新。以新时代下的房地产绿色目标为出发点，建立健全相关体制体系，运用现代化信息手段，结合新时代的发展需求，实现房地产企业的网络化信息化目标。
2.财务管理目标的研究
首先， 利润最大化是企业财务管理的首要目标。一方面，企业的利润是企业发展的源泉，能够最大化的满足业主的需求。另一方面，它在增加私人财富的同时也使得社会财富最大化。其次是每股收益最大化目标。由于当前利润和预期未来的利润会直接影响到股票的价格，避免企业在追求利润的短期行为，应从企业价值的角度强调股东的利益和其他利益主体的关系。如果处理不当将不利于企业进行各种现代财务活动。还有就是股票的价格还受到其他很多不可控因素的影响，并不是所有的公司都能有效的控制这种影响。在上市企业和私营企业对这种控制都很难适应。最后就是企业本身价值最大化的目标。企业价值最大化的决定因素是企业的潜在的对未来的获利能力。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利3财务管理报表的现状
财务报表的定义及报表分析的定义。财务分析的本质是对于财务数据的搜索和分析以及对财务分析结果进行决策的过程。作为财务报告的重要组成部分，财务报表展示了企业董事、管理及财务人员对公司财务情况的分析和处理。财务报表在会计准则的基础之上对债权人、股权持有者、政府等各方用户公共信息的披露。《企业会计准则第30号――财务报表列报》是我国的会计法规，在该法规中明确指出了财务报表应是企业财务情况、现金流动量以及经营成果的构架性表述。应包含如下内容，利润表、现金流量表资产负债表、所有者权益变动表和附录。‘作为信息披露的载体，它是企业及其利益者的链接，能全面、系统和明确的展现出企业的财务状况、经营成果和现金流动的基本情况。’张玉林在2009年提出了财务报表分析的定义。财务报表的内容包含如下几个方面，运营能力分析、偿债能力分析、盈利能力分析、杜邦财务分析以及综合能力分析等。财务报表分析的方法有因素分析法、现金流量分析法、比较分析法、趋势分析法和比率分析法等。财务报表分析中的比率分析在内容上应该由信用比率、成本经营比率和投资比率构成，这些构成是公式盈利能力及未来发展状况的体现形式。
3.房地产企业发展现状
目前我国房地产企业存在着诸多问题。房地产企业涉及范围广，从房地产的开发与再开发、房地产中介服务、房地产经营到物业管理、房地产的调控与管理等都与企业的管理挂钩。信息化时代的发展离不开信息技术的运用，同样房地产企业的发展离不开企业对信息技术的开发与利用。企业的发展离不开企业内部与外部相结合的良性运作。企业要想获得良好的发展就要从各个方面对企业进行全面的改革与创新，其中比较重要的就是企业的内部管理。
随着我国市场经济的不断发展，我国的房地产企业也在不断的创新与改进过程中成长。房地产企业在内部管理方面普通都存在着一些问题，诸如内部管理制度体系薄弱、上层管理能力不强、公司治理模式不够完善等。其中还包含财务管理混乱的问题。作为房地产企业的命脉，财务管理问题如果不能得到有效的解决，将在很长一段时间对企业的可持续性发展产生影响。严重的会影响我国经济的发展。我国房地产企业需要在结合自身发展的特点，在财务管理方面要做构建完善的财务管理体系，改进相关的财务管理技术，并运用现代化信息手段提高企业内部财务管理水平。
4.金科地产财务管理现状探讨――财务报表分析视角
处于动荡的经济形势下，金科应在适度拿地、资金充足的情况下维持企业的健康经营。所谓机遇与风险并存。金科应充分利用自己顺畅的资金条件和良好的企业形象抓住这次机遇为企业的发展铺路。
4.1金科地产数据分析
（1）短期偿债能力分析
流动比率能有效的反映企业用在短期内能转变为现金的流动资产偿还到期流动负债的能力。该公司在此项上已经接近行业标准比率2，这表明其在短期还债能力方面较强。但是2011―2013年间数据显示，其呈下降趋势，说明本公司的短期偿债能力在这一时期下降了，其财务状况不够稳定，从数据上可以看到，在这一算时期内其流动资金都显得十分的紧张，满足日常运营没有问题但是没有足够的财力来应对到期的流动负债。
②不难发现该企业速动比率一直偏低，小于1，表中显示的4年间不仅仅速动比率偏低且不稳定。从数据上看，该企业在短期偿还能力方面还较差且财务不稳定。
③从相关指标中看出，现金比率它的作用是表明在最坏情况下的短期偿债能力，现金比率越高，说明企业即刻变现能力越强。从统计的数据来看，金科的现金比率实现上升后下降的，从2009年的30.95%上升到2009年的33.80%，说明企业的即刻变现能力增强。但是，又从2010年的33.80%下降到2011年的29.17%，说明金科的存货变现能力是制约短期偿债能力的主要因素。
（2）长期偿债能力分析
①资产负债率越大说明企业偿债能力越差；反之，企业的偿债能力越强。一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，由上表可以看出，2009-2010年金科集团的资产负债率在67%左右徘徊，相对比较稳定。在2011年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。
②产权比率越低，说明债权人权益受保障的程度越高，承担的风险越小。从表1可以看出，2009-2010年产权比率较稳定，说明债权人权益受保障程度较稳定。在2011年，产权比率大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。
③已获利息倍数越大，说明长期偿债能力越强。若假设财务费用为全部利息支出，从表1知，已获利息倍数呈上升趋势，说明金科集团长期偿债能力增强。
2.营运能力分析
营运能力是指企业运用资产效率的高低。资产运用效率越高，资金循环越快，企业较少的投入获取较多的收益。应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。
由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。
（1）销售净利率
销售净利率标准是0.1，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少，表明销售收入的收益水平。金科公司的销售净利率逐年上升从2009年的11.319%到2010年的13.1544%，2011年更是达到17.4304%。总体上销售收入的收益水平一般。说明企业在扩大销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润。
（2）成本利润率
成本利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。从表3数据看，本公司的成本利润率逐年增高2009年18%，2009年20%，而在2011年达到29%，说明经济效越来越好。
（3）资产净利率
资产净利率是一个综合指标，表明公司资产的综合利用效果。从表3结果看，该公司的资产净利率在近三年保持平均水平皆在4%-5%，说明公司总体利用效果一般，
（4）净资产收益率
净资产的收益率反映投资者投入企业的自有资本获取利润的能力，即反映投资与报酬的关系。
本公司的净资产收益率逐年增高，2009年12.65%，到了2010年14.26%，2011年达到16.47%，公司自有资本获取收益的能力更强，运营效益更好，对投资者和债权人的保证程度水平更高。
（5）资本收益率
应收账款周转率越高，说明企业应收账款账龄短，收现快，流动性强，短期偿债能力强同时可以减少企业坏账损失和收账费用。由表2可以看出，2010年的最高，说明回收能力强。而2011年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在发生坏账的可能性。应收账款周转天数越多，则资金周转越慢，金科的应收账款周转天数比较稳定，说明该企业资金周转还比较稳定。存货周转率越高越好，说明企业存货变现速度快，销售能力强，资金占用水平低。由表2数据可知，2010年存货周转率最高，2011年最低，说明2011年企业销售状况不好，存货积压，资金占用水平高，应采取应对措施加以解决。存货周转天数越短，说明存货周转越快。2001-2010年的存货周转天数比较低，说明周转速度快，2011年周转天数较高，周转速度很慢。该指标越高表明企业固定资产利用率高，企业固定资产管理水平较好，固定资产投资得当，结构合理。
从表2数据显示：金科集团2008年和2011年的指标值较高，说明固定资产利用率较好，流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，进而说明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用率越高。
从表2分析金科集团2009-2010年，流动资产周准率比较高，资产利用率高，2011年，周转率下降，完成的周转额少，因此，流动资产利用率较低。该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高，从表2看，2011年的总资产周转率较低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力，因此，企业应该通过提高销售收入或处置多余的资产来提高总资产利用率。
5.财务报表反映的企业问题
企业财务管理状况的不足和建议
从社会性需求方面，国家是不会让这个市场变成一个投资品市场。我国在1998年住房制度改革后，停止了福利分房，建立了住房市场，其目的并不是要在资本市场之外建立一个投资品市场，让大家在这里投资、炒房，所以房地产市场最终要回归到提供住的产品为核心内容的市场。也就是说安居才能乐业这个观点上。所以，从社会性需求来看，房地产调控政策抑制投资、投机需求的政策也不会动摇。因此为了满足未来的资金需求， 建议金科继续加快销售， 增加经营活动现金流入， 充分运用财务杠杆， 积极寻找战略合作机会， 并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对金科的专业能力和组织能力提出新的要求。
金科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时， 也提醒高度重视现金的管理。金科拥有数额巨大的存货量， 这既是未来发展的保障， 又是金科风险的主要来源， 从目前金科管理现状来看， 建议进一步优化存货结构， 适度控制存货数量。政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，在我国房地产市场中，政府是任何企业都无法忽视的重要因素。其一，政府是市场的资源供应者，通过土地市场从源头上控制着整个市场走向；其二，政府是市场的巨大需求者，通过各种与公务员、事业单位等住房相关的政策影响市场需求和市场产品结构；其三，政府是消费者和企业各种经济行为的政策环境变量，影响着消费者的购买成本和购买方式，左右着企业开发活动、销售活动甚至是产品的具体产品设计状况。金科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
参考文献：
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房地产企业财务报告范文5
Abstract: The important function of cash flow in the real estate enterprises is presented and on this basis, the specific measures of cash flow in real estate enterprises are further discussed.
关键词:房地产企业;现金流管理;重要性;管理措施
Key words: real estate enterprises; cash flow management; importance; management measure
中图分类号:F27 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)09-0012-01
1现金流在房地产企业管理中的重要作用
房地产企业现金流量优越性主要表现在以下几个方面:
1.1 现金流量能更好的反映房地产企业的发展能力和偿债能力
实践证明,大部分破产倒闭的企业都是盈利情况非常好的企业,这些企业虽然利润丰厚,拥有大量的流动资产,但现金支付能力却很差,甚至无力偿还到期债务,最后破产清算。存货周转率是衡量现金流量的重要指标,房地产企业的存货由土地价款和开发成本(建安费、管理费、资本化利息等)构成,存货周转速度体现了,房地产开发企业资金循环速度的快慢,体现了由存货到可销售房屋这种产品的时间,这个时间越短,现金流动越快,相应的资金成本越低,企业可持续发展能力越强,企业的现金流稳定,偿债能力就越强。预收帐款是监控现金流量的又一重要指标,《新企业会计准则》要求,房地产企业收入的确认以业主签字确认收房手续为依据,这就导致主要的收入指标对现金流量体现的滞后性,预收帐款是房屋销售时取得现金的最及时的记录指标,预收帐款的本期发生总量持续稳定且金额越大,说明房地产开发产品的销量和开发量稳定,体现了企业的持续经营能力、开发规模的变动情况,体现了房地产企业的强偿债能力。
1.2 现金流量比利润更真实的反映房地产开发企业的收益质量
收益质量是财务报告体现的收益与企业真实业绩之间的相关性,如果收益能如实反映企业的业绩,则认为收益质量好。如果收益不能很好地反映企业的业绩,则认为收益的质量较差。房地产开发行业的收入、成本确认有一定的滞后性,由于开发周期较长,从客户购买开发产品、企业取得销售回款,到房地产开发企业确认收入、成本少则需要一、二年时间,甚至存在滞后三、四年的情况,这样以权责发生制为基础的帐面利润资料实际上是以前年度企业经营的成果,滞后于实际情况,而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确。资产负债表和利润分配表中利润指标可以在不同的年度间用适当的会计方法进行调节,而现金流量被人粉饰的可能性很小,关注现金流量指标,可以剔出利润指标中的“水分”,正确地考察企业现金流量情况,才能使投资者和债权人更充分、更全面的认识企业的财务状况,真实准确的现金流量情况能体现企业的盈利质量和价值创造能力。
1.3 现金流量体现了房地产开发企业的财务弹性
财务弹性是指企业适应经济环境和利用投资机会的能力,主要体现在企业现金流量和支付现金的需要的比较,企业现金流量超过现金支出的需要,有剩余现金时,企业的财务弹性就大,反之,如果出现现金支付量大于现金流入量的情形,企业的筹资能力、偿债能力就会变差,企业财务弹性就变小。
2房地产企业现金流管理措施
现金流的管理目标是实现企业的价值创造,是为了价值创造的现金流的流向、流量、流程、结构、效益等的管理,具体又分为现金流的战略性管理和战术性管理两个方面:
2.1 现金流的战略性管理
2.1.1 企业战略与现金流管理相结合。企业战略决定现金流流向,现金流管理与企业战略相结合,制定企业战略时应考虑现金流状况,同时现金流要服务于企业发展战略。企业进行现金流向战略决策首先要进行环境影响因素分析和企业战略分析,现金流向要与环境变化相协调。对以房地产为主的企业而言,在企业的发展过程中要根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,切忌盲目扩张,跟风发展;针对非房地产开发企业,要经得住房地产行业高回报外表的诱惑,不要盲目涉足房地产开发行业,切记高回报也意味着高风险。
2.1.2 现金流管理与企业生命周期相结合。在企业不同的发展阶段,企业关注的目标和重点会有所不同,现金流量循环也会呈现出不同的特点。管理者必须能够准确分析和识别企业在生命周期不同阶段的特点及定位,并能够根据对现金流量的需要,提出合适的财务结构。所以,战略性现金流量管理必须与各阶段的特点相匹配,要突出重点,不可一视同仁,等而视之。同时,还要注意在不同发展阶段,经营活动、投资活动和筹资活动现金流之间的转化和配合。
2.1.3 现金流量管理必须做好流动性、收益性和增长性动态平衡。流动性是企业为偿付其债务所持有的现金数额或通过资产转化为现金的能力的描述。收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。增长性是企业自我积累和发展能力的表现。
2.1.4 战略性现金流管理应追求现金流平衡。房地产开发企业的业务由于回报期长,资金回流比较慢,而且因为资本投资巨大,容易出现资金周转不灵的风险。最理想的是将不同投资回报期及不同现金回款方式的业务进行组合,以分散风险。
2.2 现金流的战术性管理
2.2.1 现金流预算。现金流总预算着重于规划和控制企业宏观的经营活动,保障企业战略目标的实现,日常现金流预算统管日常经营活动的现金安排,保证现金流有条不紊、永不停息,从而保障企业简单再生产或扩大再生产的进行,满足企业价值创造实现的条件。房地产企业年初,应由财务部门编制资金总预算计划,它由资金预算收入、资金预算支出两大主体内容构成。其中,资金收入预算最核心的内容是企业通过销售房屋产品和对外筹资带来的现金净增加额;支出预算最核心的内容是企业开发投资、支付税费所需资金支出。
2.2.2 现金收入管理。房地产开发企业的收入主要为销售其开发的房屋产品所产生的现金流入。收入管理的重点为加快销售进度使企业具有较强的销售变现能力和催收应收账款两个部分。
2.2.3 现金支付管理。土地成本和建筑安装工程款构成了房地产产品成本的大部分,加强土地购置款和工程款的管理也是房地产企业现金流管理的重要组成部分。
房地产企业财务报告范文6
一、我国房地产会计信息质量存在的问题
（一）会计信息披露存在主观虚假信息
导致了房地产企业会计信息失真，具体来说，人们的整体认知水平有限，加上会计方法的多样化，使得房地产企业很容易对会计信息进行弄虚作假，尤其在当前国家对于房地产行业的调控越来越严厉的时代，房地产企业为了获得更多的生存机会，便不择手段的编制虚假合同，从而造成会计信息的失真。此外，会计信息的提供者与使用者之间的信息不对称也是造成会计信息失真的重要原因。
（二）会计信息披露不够准时
长期以来，我国的很多房地产企业都没有严格遵守信息披露制度中关于定期报告的相关规定，常常对各种不良会计信息延迟披露，而对各种有利会计信息提前披露，有的房地产企业常常将一些临时报告会，在实际事项已经发生了很长一段时间后才进行补充披露。这在一定程度上造成了我国房地产企业在会计信息披露上的混乱局面，不利于投资者的科学决策。
（三）会计信息披露不够完整
房地产企业对与房地产建设项目相关企业的交易信息披露不够重视，会计信息披露不够完整和细致；通过保护公司机密或商业秘密等借口，故意隐瞒对房地产企业自身不利的会计信息。例如很多涉嫌违背国家产业政策和制度法规的会计行为或重大经济事项；对房地产开发项目资金的投放去向以及利润构成的会计信息披露不够充分，在一定程度上损害了投资者的切实利益；未能对公司的偿债能力进行充分揭示，反而对企业的应收账款、对外担保、负债等会计信息进行选择性的隐瞒；部分房地产企业的财务报告中不能提供同期完整的数据和信息等。
（四）会计信息披露不够标准和规范
根据相关法律法规和制度规范的规定，房地产企业在进行会计信息披露时，必须严格遵循会计信息披露制度中的相关规定，确保会计信息披露的标准型、规范性、合理性和合法性。然后很多房地产企业的会计信息披露存在过于随意或者违规违法的情况，在很大程度上影响了房地产企业会计信息披露的质量和水平。例如，有的房地产企业的中期报告过于简单；会计信息披露过程中缺乏严谨性和严肃性；缺乏相关产业政策和市场信息的揭示，无法进行相应的财务分析与评价等。
二、我国房地产会计信息质量不佳的原因
（一） 房地产行业经营的特殊性
首先是企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长，确认收入的时间短则一年，长则几年，收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难，利润在不同时期会出现波动较大的现象。其次，会计实务中销售收入的确认随意性较大，由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。第三，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性，由于开发期限较长，其异步性更大。
（二）公司管理方面原因
首先，有很大一部分企业为了自身的利益和目的，置部分股东和投资者的利益于不顾，在会计信息披露中提供很多虚假信息，这不仅对股东和投资者的切身利益造成了损害，对房地产企业的长远发展也是非常不利的。同时，有的房地产企业的公司治理结构不合理，未能形成股东之间的相互制衡，无法充分发挥董事会、监事会的监督作用，使得相关部门和人员无法为企业的会计信息披露行为进行有效的监管和引导。第三房地产行业会计人员自身素质较低，且有时为了迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。
（三）房地产行业的会计信息披露的法律制度体系和监管制度不够完善
从整体上看，目前我国的会计信息披露体系还存在很多缺陷，无法保证房地产企业会计信息披露工作的高质量开展。现有的制度和规范缺乏先进性和前瞻性，在工作过程中缺乏灵活性，无法为会计信息披露的实际工作提供更多的参考依据，制度上的漏洞为房地产企业进行会计操纵提供了可能；并且我国尚未建立科学的责任追究和惩罚机制，这就很难保证房地产企业在会计信息披露过程中的科学化、标准化、规范化。因此，房地产行业会计信息披露的法律制度体系亟待加强和完善。此外，多数房地产企业的内部审计部门形同摆设，无法保证会计审计的独立权和自主权，而政府监督、市场监督、行业监督以及与之相关的监督管理依据不够全面，使得很多监督管理措施无法得到真正的贯彻和落实，不仅浪费了大量的社会资源，也很难充分保证房地产企业会计信息披露的质量。
三、提高我国房地产信息质量的措施
（一）完善房地产行业的会计规范体系
对房地产行业会计的一些特殊事项相关具体准则或会计制度加以规范，建立更加完善、健全的会计信息披露标准和规范，进一步避免和减少房地产企业不作会计信息披露、暗箱操作、不正当竞争等违规操作行为，促进整个房地产业的更好发展，增加房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。
（二）扩大信息公开内容
房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。
（三）提高会计人员业务能力与职业道德素质
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（四）完善房地产企业内部管理
房地产企业也需要按照国家的要求，及时转变观念，增强行业自律，以严谨的态度开展会计工作。首先，企业应改善内部治理结构，设立财务监督部门专门负责对日常会计工作的把关，时刻监督会计信息记录、会计核算和信息披露。其次，企业应改进内部控制系统，针对会计信息容易失真的环节实施改革，杜绝风险漏洞，抑制会计信息失真的根源。
（五）建立健全法律法规制度和监管体系
由于房地产企业的会计工作相当复杂，涉及的面广。同时，会计工作本身具有较强的技术性，且有自身的发展和工作规律。因而，房地产企业为了有效治理会计信息失真问题，就应该尽快制定符合会计工作的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。同时建立配套的内部管理的会计管理体系，努力强化房地产行业的监督机制，制定内部稽查和财务监察制度，健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性，充分突显出社会审计的客观公正作用，严肃处理有问题的会计人员。
参考文献：
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