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土地管理方式范文1
第一条为规范森林、林木和林地流转行为，保障林权流转当事人的合法权益，促进林业全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国森林法》和《省森林、林木和林地流转管理办法（试行）》等有关规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条在本县行政区域内（含县域外的插花山）依法取得林权证书的森林、林木和林地流转，适用本办法。
依法征收、征用或者占用林地致使林地所有权、使用权发生转移的；改变林地用途，进行非林业建设的林地使用权流转不适用本办法。
第三条本办法所称森林、林木和林地流转，是指原所有权人或者使用权人将其可以依法流转的森林、林木的所有权或使用权和林地的使用权，依法全部或部分转移给他人的行为。
森林、林木和林地流转不包括森林内的野生动物、矿藏物和埋藏物。
第四条森林、林木和林地流转应当有利于保护、发展和合理利用森林资源，不得损害国家利益、集体利益、个人利益和社会公共利益。
第五条森林、林木和林地流转应当遵循合法、自愿、公开、平等、诚信、有偿的原则。
第六条鼓励各种社会主体投资发展林业，积极参与森林、林木和林地流转。
第七条森林、林木和林地流转，可以采取承包、租赁、拍卖、招标、转让以及法律、法规允许的其他方式进行，可以依法继承、担保、入股和作为合资、合作的出资或条件，也可以按本办法规定实行再次流转。
无论采取什么方式流转，都不得将林地改变为非林地。
第八条森林、林木和林地流转后，依托森林、林木、林地生存的野生动物、重点保护的野生植物、古树名木的保护义务和责任以及森林防火、病虫害防治责任同时转移。
第九条县林业行政主管部门负责全县森林、林木和林地流转的管理工作。
设立县林权管理中心，具体负责全县森林、林木和林地流转的管理工作。其主要职责是：
（一）负责林权证发放，林权初始、变更、注销登记；
（二）负责林权抵押贷款、森林保险、林权担保、森林资产收储等工作的登记备案；
（三）负责林权档案管理；
（四）负责山林纠纷的调处工作。
第二章流转管理
第十条有下列情形之一者，不准流转：
（一）山林权属不清或者有争议的；
（二）未取得林权证书的；
（三）被司法机关查封、冻结的；
（四）没有完成采伐迹地更新的；
（五）法律法规规定不能进行流转的。
第十一条森林、林木和林地流转，当事人应当签订书面合同。合同的内容由双方当事人约定，一般包括下列内容：
（一）转让人和受让人的名称（姓名）和住所；
（二）流转的森林、林木和林地的林地类型、坐落位置、面积及四至界线地形图、林种、树种、林龄、蓄积量、株数等；
（三）流转价款和支付方式；
（四）流转期限及起止时间；
（五）森林防火和病虫害防治责任；
（六）合同期满时森林、林木存量和林地上附属物的处置方式及采伐迹地更新责任；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
县林业行政主管部门可以制订供参考使用的森林、林木和林地流转合同示范文本。
第十二条森林、林木和林地的流转期限最高不超过50年（为与全县第二轮山林责任制承包期限相一致，最高流转期限至2054年底）。以培育、经营为目的的用材林转让最低年限不少于15年。
第十三条受让人再进行流转的，应当征得原所有权人以及原权利人同意，并不得超过合同的剩余期限。
第十四条合同期满时的森林、林木存量和林地上附属物的处置，由双方协商确定。
第十五条森林、林木和林地流转后，如遇林地被依法征占用，林地补偿费、安置补偿费归林地所有者所有；林木补偿费归林木所有者所有；林地上附着物归所有者所有；流转承包款根据合同剩余年限及被征占用面积按比例退还。合同双方另有约定的从其约定。
第十六条森林、林木和林地流转后需要采伐林木的，应按照国家有关法律法规的规定，由林权所有者申领林木采伐许可证，并实行采造挂钩。
森林、林木采伐后，应当于当年或者次年内，按照县林业行政主管部门的规划，完成更新造林，并通过县林业行政主管部门的造林质量验收和成林验收。
未按要求完成采伐迹地更新造林任务的单位和个人，县林业行政主管部门不得再次核发林木采伐许可证。
第十七条国家所有或者集体所有的森林、林木和林地流转，应当采取拍卖、招标方式公开进行。
（一）森林资源资产评估价值在5万元以上（含5万元）的，应在县招投标中心按有关程序进行；
（二）森林资源资产评估价值在5万元以下的，由乡镇统一组织按有关程序进行。
第十八条国家所有或者集体所有的森林、林木、林地流转前，应当进行森林资源资产评估。
第十九条森林资源资产评估，由县林业局林业调查规划设计室承担或由有资质的评估机构承担。
第二十条评估机构应当按照国家和省有关森林资源资产评估的技术规程和办法进行评估，并出具评估报告。
第二十一条自森林资源资产评估基准日起满1年再进行流转的，应当重新进行森林资源资产评估。
第二十二条国家所有或者集体所有的森林、林木和林地的流转，应当以资产评估价值为依据。
第二十三条国家所有的森林、林木和林地的流转，由县林业行政主管部门做好可行性研究并提出实施方案,经市林业行政主管部门签署意见后，报省林业行政主管部门同意。
第二十四条集体所有的森林、林木和林地需要流转的，应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二村民代表同意，经乡镇政府审核后，报县林业行政主管部门批准。
农村集体经济组织成员通过家庭承包方式取得的林地使用权的流转，依照《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规的规定执行。
第二十五条国家所有的森林、林木和林地流转收益应当实行专户管理，用于职工安置、清偿债务以及森林资源的培育和管护。
集体所有的森林、林木和林地流转收益主要用于村民分配、集体公益事业建设和森林资源的培育与管护。
第二十六条县林业行政主管部门应当加强对国家所有的森林、林木和林地流转收益使用情况进行监督检查；乡镇人民政府应当加强对集体所有的森林、林木和林地流转收益使用情况的监督检查。
第二十七条县预留林木采伐专项指标，根据流转情况统筹安排，用于经过县招投标中心（林权交易中心）流转的森林、林木采伐。各乡镇也可根据实际需要，在采伐限额内优先安排经县、乡镇招投标中心公开流转的森林、林木采伐。
第二十八条金融部门应积极开展林权抵押贷款业务。对林权抵押贷款应给予一定的利率优惠，并尽量根据生产周期合理确定贷款期限。
林权抵押登记工作由县林业行政主管部门负责。在抵押贷款期间，未经抵押权人同意，不得发放林木采伐许可证，不予办理林权变更手续。
第二十九条积极开展森林保险工作。按照“低保费、低保额、保成本”的原则，参照政策性农业保险，鼓励保险公司积极参与森林、林木保险业务。
第三章流转程序
第三十条集体所有森林、林木和林地流转遵循以下程序：
（一）决议和公示。召开村民会议或村民代表会议，形成由三分之二以上村民或村民代表签字同意的决议。在本村公示拟流转林权情况，公示期7天。
（二）申请。由林权所有者提出书面申请，填写山林流转申请表。
（三）审核。先由乡镇林业工作站、乡镇政府进行初审，提出书面意见后，报县林业主管部门审批。然后由县林权管理中心进行流转受理登记，并向森林资产评估机构出具受理证明。
（四）评估。县林业调查规划设计室或有资质的评估机构按有关技术规程进行现场评估，并出具评估报告。
（五）交易登记。出让方携带评估报告等相关资料到交易机构（县招投标中心）进行登记。
（六）信息。交易机构通过广播、电视、报纸、网络等渠道流转的相关信息，如林地类型、山场坐落、山林面积、林种、树种、数量和交易地点、时间、规则等。
（七）交易。交易机构必须在交易日前7天完成招标竞卖公告。招标竞卖的保留价一般不低于评估基价。竞卖者须按规定在招标前缴纳保证金。
（八）签订合同。根据交易规则确定成交价。交易双方签订合同，并交纳相应的交易费。
（九）合同备案。交易合同需报一份到县林权管理中心备案。
国有和个人森林、林木和林地流转参照前款规定执行。
第四章流转登记
第三十一条林权权利人应当根据《中华人民共和国森林法》和《中华人民共和国森林法实施条例》、《林木和林地权属登记管理办法》等有关规定，申请办理林权初始登记。
第三十二条森林、林木和林地流转的，双方当事人应当根据有关规定，向县林业行政主管部门提出变更登记申请，由县林业行政主管部门依法进行林权变更登记，核发《中华人民共和国林权证》。
法律、法规规定不需要变更林权登记的除外。
第三十三条本办法实施前已经流转的森林、林木和林地，未办理权属变更登记手续的，双方当事人应当按照本办法的规定，及时向县林业行政主管部门提出申请，符合条件的，应当补办权属变更登记。
第五章相关责任
第三十四条违反本办法有关规定或者弄虚作假，骗取山林权属证书变更登记的，由县林业行政主管部门注销林权证。
第三十五条进行林权资产评估的机构弄虚作假、的，其评估行为无效，并退还所收取的评估费用；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十六条在流转过程中，国家机关工作人员、、的，由所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
在流转过程中，村级集体经济组织、国有企事业单位违反本办法规定的，由上级机关责令改正，并对相关人员给予责任追究；造成损失的，对责任人给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第三十七条集体所有的森林、林木采伐后出售，参照本办法有关规定执行。
土地管理方式范文2
第一条为规范土地估价师资格考试秩序，加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。
第二条国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。
第三条土地估价师资格考试遵循客观公正、公平竞争的原则。
第二章报名条件
第四条凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：
（一）取得大专学历且从事相关工作满两年；
（二）取得本科学历且从事相关工作满一年；
（三）取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。
不具备前款第（一）、（二）、（三）项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。
第五条有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试；已经办理报名手续的，报名无效：
（一）因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的；
（二）被取消土地估价师资格未满五年的；
（三）被取消考试资格未满两年的；
（四）在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。
第六条报考人员在报名时应当如实填写报名表，并提交下列材料：
（一）合法有效的身份证明原件及复印件；
（二）学历、学位证书或专业技术职称证书原件及复印件；
（三）相关工作经历的证明。
报考人员委托他人代为报名的，除提交上述材料外，还应当提交被委托人合法有效的身份证明原件、复印件及授权委托书。
报考人员对提交材料的真实性负责。
第三章考试
第七条国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。
第八条中国土地估价师协会根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。
第九条土地估价师资格考试每年举行一次。考试于每年第三季度在各考区同时举行。考试的具体时间，由全国土地估价师资格考试委员会确定。
第十条土地估价师资格考试主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。
土地估价师资格考试的内容包括：
（一）土地管理基础知识；
（二）土地估价理论与方法；
（三）土地估价相关经济理论与方法；
（四）土地估价实务。
第十一条土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题。
第十二条土地估价师资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。
第十三条土地估价师资格考试实行统一评卷。各科成绩于考试结束之日起三个月内由国土资源部通过《土地估价机构和人员执业信息公示系统》公布。
第十四条应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。
第四章考务
第十五条土地估价师资格考试按省、自治区、直辖市设立考区。省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门在全国土地估价师资格考试委员会的领导下，组织实施以下考务工作：
（一）考试公告；
（二）组织报名和发放准考证；
（三）安排考点考场；
（四）落实考试安全、保密措施；
（五）协助实施监考；
（六）与考试工作有关的其他事项。
省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门可以将上述考务工作委托当地的土地估价师协会承担。
特殊情况下考区需要临时调整的，由全国土地估价师资格考试委员会决定。
第十六条报考人员应当在省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门公告的地点办理报名手续。
第十七条考试工作人员与报考人员有近亲属或其他利害关系的，应当申请回避。
第五章法律责任
第十八条应试人员有下列情形之一的，由省级以上国土资源行政主管部门视情节后果分别予以警告、考试成绩无效、两个考试年度内不得参加全国土地估价师资格考试的处罚：
（一）提供虚假证明材料或者以其他方式骗取报名的；
（二）由他人冒名顶替参加考试的；
（三）扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的；
（四）在考试中有作弊行为的。
对于有前款规定情形，已取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的，撤销其土地估价师资格。
第十九条考试工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分：
（一）协助不具备报考资格的人报名的；
（二）应当申请回避而未回避的；
（三）擅自变更考试时间的；
（四）泄露考题或考试工作的其他保密信息的；
土地管理方式范文3
某公司与银行签订房地产抵押合同，在办理房地产抵押过程中，房产管理机关不返还某公司的国有土地使用权证书。
问：房产管理局的这种做法是否有法律依据？
背景资料：某公司用于抵押的国有土地使用权，为一宗土地使用权，未作分割。用于抵押的房屋所有权，位于该宗国有土地使用权之上。
二、法律分析
现根据某公司提供的情况及背景资料，依据现行有效的法律、法规、部门规章及规范性文件，进行具体分析。
（一）房地产抵押登记的主管部门
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第35条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。
《房地产管理法》第61条第1款规定，房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。
《担保法》第42条第2项也作了相同的规定。
根据《某市城市房地产交易管理暂行办法》第28条第1项规定，办理房地产抵押登记，应当持土地使用证、房屋所有权证、主合同、抵押合同、评估报告、有效身份证明等，到房产管理部门申请抵押登记，同时到土地管理部门申请土地使用权抵押登记。
《山东省城市房地产交易管理条例》第26条规定，抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押契约，并持有关证件到房地产交易主管部门申请抵押登记。该条例第4条第1款明确规定，省建设行政主管部门是省人民政府房地产交易主管部门，负责全省房地产交易管理工作。
《山东省城镇国有土地使用权出让和转让办法》第30条第1款则规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租或抵押时，须经城建或房产管理部门审核同意后方可签订租赁、抵押合同。
《城市房屋地产抵押登记管理办法》第7条则规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
《担保法解释》第60条规定，以担保法第42条第2项规定的不动产抵押的，县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。
由此可见，《某市城市房地产交易管理暂行办法》与山东省地方性法规，部门规章的规定均不一致。而山东省地方性法规和部门规章的规定则基本一致，即均规定，以房地产抵押的，办理抵押登记的部门为房产管理部门。而没有规定房产和国有土地使用权同时进行办理抵押登记。在实务中，对房地产抵押登记，也只是向房产管理部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效（《担保法》第41条规定）。
（二）抵押登记的法定条件
《房地产管理法》第48条规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
《担保法》第44条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提交下列文件或者复印件：（一）主合同和抵押合同；（二）抵押物的所有权或者使用权证书。
《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
由此可见，向房地产管理部门提交《国有土地使用权证》是抵押当事人的法定义务。如果不提交，则登记机关不予办理抵押登记手续。
经我们向某市房产局咨询，该市房产局办理房地产抵押登记的手续与《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定的条件相同。即提交材料：
1、抵押当事人为个人的，提交身份证或有效身份证明；抵押当事人为单位的，提交营业执照或法人登记证和法人有效身份证明（原件、复印件）；
2、房屋所有权证，共有的房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的书面证明；
3、国有土地使用权证（原件、复印件）；
4、房地产抵押范围平面图；
5、抵押登记申请审批书（表）；
6、借款合同；
7、抵押人为单位的应提供：
集体企业出具职代会证明及上级主管部门证明；
股份制企业出具董事会或股东大会决议及公司章程。
8、抵押人配偶的身份证、户口本及同意抵押的证明（配偶双方到场）；
9、可以证明房地产价值的资料；
10、委托的，个人出具公证委托书和受托人身份证或有效证明。单位出具委托书和受托人身份证或有效证明；
11、登记部门认为必要的其它资料。
工作时限：符合办理条件的，自交易中心受件窗口受理之日起5个工作日内办理完毕。
税费标准：抵押登记费80元/宗；住房抵押手续费抵押金额在50万元以下的150元/套，50万元以上的300元/套；其他房屋抵押手续费按照抵押金额分档累进计收：2000万元（含）以下部分0.7‰；2000－5000（含）部分0.175‰；5000－10000（含）部分0.105‰；10000以上部分0.035‰。由抵押人承担。
（三）关于国有土地使用权抵押问题
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，地上建筑物，其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
《担保法》第36条第1款的规定与上述规定相同。
《房地产管理法》第47条第1款规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权。
因此，某公司以房屋所有权抵押的，该房屋所占有范围内的国有土地使用权随之抵押。
根据《土地登记规则》第5条第1款规定，土地登记以宗地为基本单元。第60条第2款规定，宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。并应办理相应的法律手续。因此，某公司在没有办理宗地的分割手续的情况下，只能以该宗地的全部抵押，而不能分割。否则，就不符合《房地产管理法》第48条的规定。
（四）房产管理机关能否留置贵公司的国有土地使用权证书
《城市房屋地产抵押登记管理办法》第32条规定，提交国有土地使用权证是抵押人的法定义务。但根据该办法第34条第1款规定，以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押人颁发《房屋他项权证》。即贵公司在办理完毕相应的抵押登记手续后，《房屋他项权证》由抵押人收回。因此，作为国有土地使用权证，其没有任何权利不返还贵公司。也就是说，其留置国有土地使用权证没有任何法律依据。根据某市房产局办理抵押登记的条件，也不能得出其不返还国有土地使用权证的结论。
如果其不返还，可参照《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》第1条第3款的规定，即土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。向国土资源管理部门申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。
三、结论
房地产抵押登记的主管机关是房产管理部门。
提交国有土地使用权证是抵押当事人的法定义务。
以房屋抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
土地管理方式范文4
关键词：土建工程；项目管理；可行性管理；造价管理
1.当前土建工程的项目管理问题分析
建设监理制、项目法人责任制和招标投标制作为我国基本建设领域的三大改革制度，对规范建设市场、建立投资责任约束机制、提高投资效益起到了一定的作用。但是，在我国建筑业的项目管理制度体制中仍存在不少弊端。
一是投资管理体制不善。现阶段，我国工程建设领域的投资主要来源于中央政府、地方政府和公有制企事业单位。但建筑市场上最大的买方仍然是政府，各级政府在项目建设中起着决定性的作用。项目法人的领导班子大多由各级行政领导和主管部门负责人组成，投资体制仍带有浓厚的行政色彩和极强的计划性。
二是对项目法人的约束不够。非经营性建设项目的项目法人，除了项目建设资金外，无其他流动资产和固定资产，没有承担民事责任的能力。并且，项目法人不具备资金的自我积累能力和向外部融资的能力，没有独立的投资决策权。项目建成后如没有工程的所有权、收益权，项目法人通过正常渠道在项目建设成本中列支的管理费用和开办费用不能反映其为管理项目所必须的开支。权、责、利失衡，使得项目法人只管花钱不管还钱，投资决策失误后，无法追究赔偿责任。
三是相关单位总体水平不高。目前我国现有的设计单位多为综合性设计单位，包含着建筑、结构、机电等多专业工种。由于组织过于庞大，使得这些设计单位不适应目前国际上流行的以设计为龙头的总承包体制。监理单位人员素质不高，对监理的性质、任务、机制认识不够，监理不力，局限于对施工质量的临控。令人遗憾的是国内众多工程项目，如小浪底水电站、大亚湾水电站、深圳地王大厦以及北京、上海、广州等地的许多大型项目的项目管理，被国外的项目管理公司或项目咨询公司所包揽。
2.加强土建工程项目管理的对策
一是强化观念创新。当前，随着市场竞争白热化，企业必须适时调整战略，更新观念，加大管理力度。特别是各级领导必须牢固树立坚持做大做强主业的思想不动摇的经营战略理念，高度重视经营开发工作，要把经营开发工作作为企业发展第一要务，要在企业范围内形成全员经营、全方位经营的浓厚氛围。各级组织要在加大经营开发力度和优化配置经营管理班子和经营队伍的同时大力加强经营网点、区域阵地建设，制定出切实可行的经营战略目标和措施，努力构筑全方位、全过程、全员化的“大经营”网络格局。在经营管理方面要做到“五要”：一要关注国内外的政治、经济形势、市场趋势，不断调整和完善适应本企业的经营发展战略。二要把经营开发工作和资本运营、多元经营工作有效地结合起来，形成主业精、多元经营为第二支柱产业的发展态势。三要重视发挥技术创新和人才效应在经营开发中的作用。要通过重点工程建设，通过高、精、尖、科技含量高的项目建设，培育一批科技拔尖人才和高级管理人才，显示出企业雄厚的技术实力和良好的企业形象。在技术装备上要从经营战略上来考虑，超前谋划争取尽量进入新的施工领域。
二是加强激励机制建设。激励调控机制，作为工程项目管理的保证。发展才是硬道理，追求最佳综合效益是企业的根本宗旨。为此，工程建设企业要保证项目生产经营良性运转和健康发展，必须建立健全强有效的激励调控机制。（1）分配激励。分配激励是激励的主要手段。应突出强调内部承包合同的严肃性，应该做到：政策明确、考核到位、帐目清楚、兑现及时。避免将内部承包合同当儿戏，或久拖不决，或敷衍了事，影响项目班子的积极性。（2）思想激励。即要加强对项目经理和项目班子的思想政治教育，培养他们的荣誉感、责任感和危机感，使他们认识到自己所施工的每一项工程，不但是对自己、对企业、对业主负责，更重要的是对历史负责、对人民负责。用这样的责任感激励他们干优良工程、干名牌工程、干人民满意的工程。（3）评价激励。即每一项工程完成交付后，企业都应该进行认真总结，找出成绩和不足、经验和教训，并在一定的范围内对项目经理和项目班子给出一个客观公正的评价。这种评价不但是对该项目管理人员的激励，也是对其它项目管理人员的激励，以此来形成企业内部互相学习，比学赶帮的竞赛氛围。还可以开展“优秀项目经理部”和“优秀项目经理”考评活动，进行荣誉激励。
三是强化项目质量与造价管理。质量与造价是工程建设的核心，也是管理的核心工作。做好质量管理和控制应采取以下措施：（1） 确定事故的范围、性质、影响和原因等，通过调查为事故的分析与处理提供依据。其内容包括：工程概况，重点介绍事故有关部分的工程情况；事故情况，事故发生时间、性质、现状及发展变化的情况；是否需要采取临时应急防护措施。（2）事故原因分析，对调查提供的数据、资料进行详细分析，找到造成事故的主要原因进行事故处理。在施工过程中，要严把工程质量关，始终贯彻“至精、至诚、更优、更新”的质量方针，各级质量自检人员定点、定岗、定责、加强施工工序的质量自检和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，做到工程一次成型，一次合格，杜绝返工现象的发生，避免造成因不必要的人、财、物等大量的投入而加大工程成本。工程造价管理不仅是衡量建筑工程项目的一个重要经济技术指标，也是维护建筑产品供需双方的经济权益的关键所在。
实施有效的工程造价管理，可以保证在建设项目中合理地使用人力、物力、财力，使投资效益和社会效益实现最大化。降低项目成本的方法有多种，概括起来可以从组织、技术、经济、合同管理等几个方面采取措施控制。（1）采取组织措施控制工程成本。首先要明确项目经理部的机构设置与人员配备，明确公司、项目经理部和施工队之间职权关系的划分。项目经理部是作业管理班子，应对公司整体利益负责任，协调好项目经理部与公司之间的责、权、利的关系。其次要明确成本控制者及任务，从而使成本控制有人负责，避免成本大了，费用超了，项目亏了责任却不明的问题。（2）采取经济措施控制工程成本。采取经济措施管制工程成本包括人工费控制：要严格控制人工费。要从用工数量控制，有针对性地减少或缩短某些工序的工日消耗量，从而达到降低工日消耗，控制工程成本的目的。材料费的控制：材料费一般占全部工程费的 65％～75%，直接影响工程成本和经济效益。一般作法是要按量、价分离的原则，主要做好两个方面的工作：一是对材料用量的控制，二是对材料价格进行控制。机械费的控制：尽量减少施工中所消耗的机械台班量，通过全过程施工组织、机械调配，提高机械设备的利用率和完好率，同时，加强现场设备的维修、保养工作，降低大修、经常性修理等各项费用的开支；加强租赁设备计划的管理，充分利用社会闲置机械资源，从不同角度降低机械台班价格。
3.小结
总之，在土建工程的项目管理中，作为建设单位的项目管理人就要及时采取行动，从技术、协调关系及经济角度对施工单位施以援手，从而促进项目管理的可持续发展。
参考文献
[1] 袁建明. 论土建工程的项目管理[J]. 山西建筑. 2009(07) .
土地管理方式范文5
关键词：房地产开发项目；土建工程；施工管理 ；要点分析
中图分类号：TU723.3文献标识码：A
引言：在房地产开发项目中，土建施工管理的顺利开展是整个房地产项目顺利展开的重要保证，是提高房地产开发项目的经济效益以及社会效益的重要途径。因此，在进行土建施工时应进一步提高对土建施工管理的重视程度，认真分析土建施工管理的要点，找出土建施工过程中存在的问题，并采取对应的措施来不断提高房地产开发项目土木工程质量。通过提高土建施工管理水平来进一步改善土建工程的质量。
一、质量管理是土建工程施工管理的首要目标。
1.1. 设定合理的质量控制目标
质量管理是房地产开发项目土建施工管理的首要目标。在进行质量管理时首先应该设定合理的质量控制目标。然后从目标的确定到目标的开展以及目标的完成三个方面来进行。在建立土建施工项目质量目标时应该结合工程项目的实际情况，并及时发现质量管理过程中存在的问题，以及新的施工材料、施工工艺的新要求，进而制定质量目标，并制定质量目标控制方案，并进行落实，可以通过目标责任制来确保质量目标的完成。
1.2. 建立完善的质量管理制度
在进行房地产开发项目土建施工管理时应为了确保质量管理的有效性，就应建立健全质量管理制度。通过质量管理制度来推动施工管理的顺利开展，为项目的质量提供保障。为了确保建筑工程质量得到有效控制，领导要加强对工程质量的重视程度，并落实责任制度。这就要求建筑部门领导全面落实责任制度，对施工工程中出现的质量问题从单位的领导到项目负责人再到技术人员施工人员层层的落实下去。只有建立严格的责任制度并将其落实，才能有效的控制建筑工程质量。
1.3、加强质量控制措施
第一，要做好施工组织设计，根据工程的实际情况制定出合理的施工方案；第二，实行工程监理制。监理单位有权对水工过程中违反施工程序以及质量出现问题的情况进行控制。监理单位也有对工程质量出现问题的情况严加管理，监理有权责令其停工、返工;或者与相关部门会商后采取更为严厉的处罚措施；第三，建立建全质量保证体系。这就要求建设、监理、设计、施工单位都做好自身的质量监督管理工作；第四，施工过程中，要把质量控制放到第一位，要坚持质量第一的理念。
二、土建工程施工管理中的安全管理、进度管理及成本管理
2.1、安全管理
房地产开发土建施工管理应做好安全管理工作。可以通过明确安全管理职责，加强安全管理手段以及制定施工安全应急预案等来进行安全管理。通过落实安全生产责任制，制定合理的奖惩制度，定期不定期的组织安全检查，并对安全管理人员进行绩效考核。除此之外，还应加大对施工现场安全管理的力度，严惩违章作业行为。再次，安全管理的原则应该是预防为主，因此应做好安全应急预案，来尽量减小发生安全事故时的损失。
2.2、成本管理
为了有效控制房地产开发土建项目的工程成本，就必须做好成本管理。可以通过加大对设计变更时的造价控制，施工期间的费用控制以及竣工结算阶段的造价控制。这就要求施工管理人员对设计变更所产生的工程量变化进行认真核实，确保变更内容的准确性。并且要对施工过程的人、材、机进行费用管理，做好材料的堆放、使用、保管工作，降低材料损耗，并做好施工组织计划进行资源的合理配置。竣工结算阶段还应该认真收集竣工资料，并进行资料的人都工作，进而对工程成本进行合理的控制。
2.3、进度管理
为了有效控制工程进度就需要制定科学合理的工期目标，并对工期目标进行分解和细化然后依据工期分解目标并逐级落实。合理的工期目标可以推动土建工程按计划顺利展开，施工过程应严格按照工期目标来进行，通过对工期目标的进一步分解和细化，来进一步提高进度管理水平。然后应该按照划分后的工期目标逐级落实，提高工期管理的效率，保证土建工程按期完成。
三、土建施工管理措施
3.1提高施工管理人员的管理水平。
为了确保施工管理工作的顺利进行，要求我们对施工人员加强技术培训，职业道德教育，并且建立健全管理措施，将工程质量与施工管理人员建立起责任制，通过明确岗位责任制来确保施工管理的顺利开展。
3.2、从材料方面做好施工管理工作；
材料的管理工作在施工管理中有着至关重要的作用。这就要求我们从建材的选购、进场、堆放保存各个阶段做好管理工作。施工材料必须符合相关规定和设计的要求。为了确保建材的质量要从材料的质量标准、材料性能、材料抽样实验等反面进行控制，不符合要求的材料有及时退货。一定要严格控制建材质量，确保工程质量。
3.3、对建筑机械的管理，这就要求我们根据不同的施工工艺和技术要求选择合适的机械设备，严格规范操作证制度，岗位责任制制度，并且要求对机械设备进行保养，确保施工过程中机械设备处于最佳工作状态。当机器设备的质量、性能、安全达不到要求时，应该及时对机器进行维修和更新。
3.4、从技术方面做好施工管理工作。建筑施工项目施工现场环境多变，施工工艺复杂，为了做好建筑施工管理必须要从技术方面着手。首先，要对施工图纸烂熟一心，结合实际施工情况做好施工组织设计。选择先进的施工工艺并做好技术准备，同时要提高施工管理人员的技术含量，对施工人员和技术人员做好新技术、新规范的教育。
3.5、严格按照图纸进行施工，选择安全无害的建筑材料，继而选择优秀的技术班组，按照施工组织说明进行施工，且不可盲目改动方案，如需变动,应取得设计单位的同意,抓好现场施工质量管理，严格体现设计要求，并且完成一道工序后要组织相应质检人员评定质量等级，一定要经过验收合格，才能进行下一道工序的施工.总之要把抽象的设计要求和繁复的质量标准、规范、规程等具体化和实物化。
3.6、加强管理,重视施工全过程的质量管理，做好组织协调和监督管理。做好项目的质量、投资、进度三者的优化控制，施工过程的质量监控是现场施工质量管理的重要环节，有效的质量监控能使工程施工质量防患于未然，促进工程质量不断提高及工程成本降低。
3.7、对建筑施工方法的控制。根据工程实际要求，制定合理的施工组织设计、施工方案、技术措施等，来确保施工过程中的技术可行性，并且最大限度的降低造价、缩减工期。只有做好各工序之间的衔接管理，才能有效的保证工程的质量安全。这就要求施工单位做好工序活动条件质量的同时还有保证工序活动效果的质量。
结束语：在房地产开发土建是施工管理工作的顺利展开，需要进行质量管理、进度管理、成本管理、安全管理、施工技术管理等多方面的内容，并且需要对建设项目的各个阶段进行全过程、全范围管理。文章中笔者结合多年的房地产开发工作经验对如何有效进行土建施工管理进行了分析和探讨，来全面提高房地产土建施工管理质量。
参考文献 ：
[1]周苗.建筑工程项目 HSE 管理信息系统框架模型及模块功能分析研究[D].西安建筑科技大学,2011.
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[3]刘彬.加强土建施工管理工作的探讨分析[J].门窗,2013,04:335-336.
[4]杨澍.土建施工现场管理工作的现状与对策[J].才智,2011,22:41.
土地管理方式范文6
关键词 房地产市场 土地收储资金 资产管理 收支预算
中图分类号：F127.3(263)
文献标识码：A
土地出让收入是地方财政收入的重要组成部分，是地方政府促进地方经济协调发展的重要保障。近几年来，云梦县财政局根据财政部和湖北省财政厅关于加强土地出让收支管理工作的要求，更新观念，积极探索，形成了“出让土地市场运作、出让收入全征全管、出让办证凭票把关”的管理模式。规范了国有土地资产管理，在土地供应上，做到了征地收购“一个口子进水”、土地储备“一个龙头放水”；在资金管理上，实现了收入“一个口径”，支出“一个漏斗”。使云梦县国有土地出让管理工作迈上新台阶。
一、执行政策，推进土地出让收支管理规范化
(一)建章建制，从制度上求规范。
为了贯彻落实《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》([2006]100号)和湖北省财政厅等五部门《转发财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(鄂财综发[2010]3号)文件精神，结合云梦县实际，先后出台了《县人民政府办公室转发县财政局、县国土资源局关于进一步规范国有土地出让金征收管理意见的通知》(云政办发[2007]52号)，明确规定了土地出让收入的征收主体、规范了土地储备出让、收入征缴程序、初步建立了土地出让收支管理制度；《县人民政府办公室关于进一步加强国有土地出让收支管理的通知》(云政办发[2010]27号)，进一步明确了土地出让收入征管程序、征缴行为、基金预算、管理职责等管理规定，促进了土地出让收支科学化、精细化、规范化管理。
(二)夯实基础，从管理上求规范。
一是明确主体，规范管理程序。为了更好地履行国有土地出让收入征收主体职能，明确规定国土部门主要负责征地、收储、供应，同时将过去由县国土资源局代征国有土地出让收入、代开票据、代管资金的代征土地出让收入的管理模式，改为由财政部门直接征收。具体程序为：县国土资源局按土地供应方式填写《云梦县国有土地出让收入征收审核表》，经财政审核无误后，财政局专人负责资金收缴、入库与填开专用票据，县国土资源局凭财政局开出的专用票据办理土地出让手续。确保国有土地出让收入全额征收并及时缴入县金库或“非税收入汇缴结算户”。
二是组建专班，强化市场整顿。2009年，由云梦县监察局牵头，抽调县国土局、县财政局、县房管局部分人员，成立了“云梦县房地产市场专项整治工作办公室”，并印发了云房治发【2009】1号及云房整字【2010】1号文件。文件要求对云梦县2005年1月1日至2008年8月私自变更、划拨土地、协议出让土地使用权用地性质进行房地产开发，低于县城区基准地价进行协议出让国有土地使用权，未缴或少缴土地出让收入；通过以私人名义改建、联建、新建的私人住宅及小商品房，未按国家相关政策规定办理建房所需手续的种种违法违规现象，都要按规定进行依法补缴或全额征缴土地出让收入及相关所需税费，并对违法违规者处以罚金。整治专班的成立，规范了云梦县房地产市场秩序，减少了国有资产的流失，整治收缴土地出让收入431万元。同时，云梦县财政局会同国土局按照土地出让政策规定，结合行政许可的要求，及时下达土地出让收入催缴通知书，部分由县法院按法律程序收缴，共收历欠土地出让收入1465万元。
三是定期会商，实现信息共享。为了切实保障报表数据的准确性和完整性，云梦县财政局加强部门间的定期会商机制，县国土资源局和人民银行云梦县支行积极配合，按规定的时间和要求，向湖北省财政厅、省国土资源厅、人民银行武汉分行及时报送统计报表。除了按规定报送报表外，云梦县财政局在日常工作中，加强基础数据的统计工作，准确、及时登记宗地台帐、及时向领导报送宗地次报表及土地出让收入征收入库结算表，不断提高报表质量。
二、规范操作，推进土地出让收支管理精细化
(一)精细化编制土地出让收支预算。
土地出让收支预算是政府性基金预算的组成部分。云梦县财政局从2008年起，按照“以收定支、收支平衡”原则，针对土地出让收入存在不确定性、不均衡性的特征，在确定土地出让收支预算的编制口径、编制方法、编制时间和编制程序的基础上，结合年度土地利用计划和土地供应计划确定的土地供应规模、供应结构、供应时间和控制基准地价等条件，编制了土地出让基金预算。2010年预计土地出让收入17330万元，其中：国有土地总价款13930万元、补缴的土地价款1400万元、划拨土地收入2000万元；支出计划为17330万元，其中：征地和拆迁补偿支出4366万元、土地开发支出4193万元、农业土地开发专项支出100万元、土地出让业务支出347万元、廉租房支出210万元、其他土地使用权出让支出989万元、土地利用规划修编50万元、全国土地第二次大调查100万元、基本农田执法管理及违法处理10万元、城市建设支出5930万元、农村基础设施建设支出1020万元、上解上级支出15万元。
(二)规范土地出让收入征缴行为，确保土地出让收入及时足额缴入国库。
一是实行彻底的“收支两条线”管理。根据土地出让招投标确认书、《云梦县国有土地出让收入征收审核表》，县财政局将土地出让收入及时足额缴入县金库或“非税收入汇缴结算户”；2010年，共计出让土地44宗，出让面积516.516亩，实现土地出让收入18472.09万元，超出基金预算收入6.6％，入库资金17405万元。其中：对县政府储备土地，主要用于住宅、商业、城区工业企业的土地，以招标、拍卖的方式出让土地17宗，出让面积410.946亩，征收土地出让收入10438.69万元，入库资金8756.2997万元；对乡镇工业企业用地和个人私房转让，以挂牌、协议的方式出让土地27宗，出让面积105.57亩，征收土地出让收入8033.4万元，入库资金4649万元。对已结清32宗土地，开具土地出让收入专用票据，并办理用地手续，对12宗未缴清土地出让收入的，只开往来收款收据，不办理用地手续。
支出按年初基金预算，实行“收支分离”，统一由云梦县城司代表县政府进行支出管理。2010年，累计支出12382.2万元。其中：征地拆迁补偿支出2819.1万元、土地开发支出3913.4万元、税金支出600万元、城市建设支出4817.6万元、土地业务费支出102.6万元、全国土地第二次大调查100万元、上解上级支出39万
元，占基金预算支出的72％。对未列入土地出让收支预算的各类项目，包括土地征收项目，一律不得通过土地出让收入安排支出，严格按基金预算实行“收支两条线”管理。
二是以票管收，规范征缴行为。每宗土地通过招拍挂方式出让的，应缴纳不低于起拍价80％的出让保证金。中标后，中标人分批缴纳土地出让总价款的，云梦县财政局每次只开具往来收款收据，待土地出让总价款结清后，再一次性开具土地出让收入专用票据，才能到国土部门办理《土地使用权证》。否则，不得办证。其目的，一是为了遏制土地使用者长期拖欠土地出让收入；二是规范了办理《土地使用权证》程序，遏制了分批办证的行为。
三是严格执行土地招拍挂出让制度。按照《湖北省招标拍卖挂牌出让国有土地使用权管理办法》规定，凡应通过招标、拍卖或挂牌出让国有建设用地使用权的土地，云梦县财政局对出让全过程做到事前参与，做好宗地核算，严格控制成本支出等相关工作，并遵循公开、公平、公正的原则。
三、转变观念，切实加强对土地出让市场的监管
国有土地既是国家的重要资源，也是政府管理的国有资产。加强土地资产管理，严格保护耕地，推进土地节约集约利用，是地方各级政府落实科学发展观，促进经济社会协调发展的重要举措。
(一)规范出让程序，强化土地交易行为的监管。
严格按照《云梦县土地收购储备管理办法》(云政发[2007]9号)文件规定，规范云梦县国有土地使用权出让行为。逐步形成了由县土地储备中心对城区范围的国有土地依法实行“五统一”管理，即统一规划、统一收购、统一开发、统一供应、统一管理，高度垄断城市建设用地一级市场。县国土资源局建立规范的土地交易市场，国有土地使用权的出让必须通过招标、拍卖、挂牌等形式公开交易。强化了土地收储的管理职能，减少了协议出让土地的局面。
