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房产企业税务筹划范文1
（一）税务筹划是房地产开发企业合理降低税收负担的必然要求
房地产开发企业税负偏重，税收种类众多，包括契税、营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税等。同时，由于房地产交易金额大，开发企业所缴纳的税收金额随之较大，税务筹划对税额的影响也就很显著。此外，近年来房地产开发企业受到国家抑制房价上涨宏观政策的影响，获利空间大大缩小，迫使房地产开发企业需求成本优势。因此，需要合理有效的税务筹划来减轻税收负担，提高企业的获利能力，增强企业的市场竞争力。
（二）税务筹划是房地产开发企业应对多变政策的有效手段
目前，我国针对房地产行业发展的法律、法规、规章制度繁复多变，这就要求房地产开发企业在遵守多变的政策法规的前提下寻求竞争优势。通过税务筹划既能帮助开发企业降低税收成本，又能让房地产开发企业在筹划的过程中实时掌握当前的宏观政策，针对企业实际情况制定发展规划，有利于使企业经营紧随国家政策、降低企业风险。
（三）税务筹划是税务主管机关健全房地产行业税制的重要渠道
良好的法制环境，健康、公平的市场规则为房地产行业健康、长远发展提供了有利的外部条件。税收筹划的主要工作就是在不违背法律法规的前提下，利用政策空间或通过平衡税负来实现企业效益。税务管理机关通过对纳税人税收筹划行为选择的分析和判断，发现政策漏洞，有利于健全我国税制，符合房地产行业长远发展的需要。
二、不同阶段房地产开发企业税务筹划策略
（一）前期准备阶段税务筹划
房地产开发企业的前期准备阶段的税务筹划主要涉及企业组织形式和项目开发方式等。首先，企业组织形式的不同，导致税收处理差异很大。企业分支机构的组织形式分为子公司和分公司两种形式，从而产生税务筹划空间。其中，子公司具有独立的法人资格，可以享受政府的税收优惠政策，但是在亏损时不能从总公司获得抵亏收益。相对于子公司，分公司亏损时则可以抵消总公司的利润总额以降低应纳税款，但是总公司对分公司的风险承担连带责任。因此，房地产开发企业可以根据分支机构的盈利能力来选择正确合理的组织形式。其次，土地获取来源不同，项目开发方式就不同。房地产开发企业可以从政府一级市场直接通过招拍挂购买土地，也可以从自然人或非政府单位等二级市场购买。从非政府单位购买土地时就涉及直接购买还是转让合并的选择问题，前者发生土地使用权的转移需要缴纳契税，后者不涉及土地所有权转移，不需要缴税。因此，房地产开发企业更倾向于以转让合并的方式来获得节税效益。
（二）开发建设阶段税务筹划
开发建设阶段的税务筹划主要包括施工设备的筹划和利息扣除方式的筹划。第一，在可以规避甲供材料税务风险的情况下，建设方采购设备优于施工方采购。房地产开发项目具有开发周期长、项目金额大等特点，其施工设备的采购金额也很大，涉及的应缴税款也就很多。如果施工设备由建设方采购，而非交由施工方自行采购，就可以避免缴纳营业税，虽然建筑施工合同金额减少，但是双方收益都会有所增加。第二，权益资本筹资优于负债筹资。负债筹资中，企业采用据实扣除方式，借款利息费用较高；权益资本筹资中，采用比例扣除方式，利息费用低。
（三）商品房销售阶段税务筹划
房地产开发企业在商品房销售阶段的税负主要是营业税、土地增值税和企业所得税，在选择交易方式上存在税务筹划空间。如果企业采取直接销售的方式，这些税收无可避免，但如果采用转让子公司股权方式就可以规避营业税和土地增值税，从而合法减少纳税支出。此外，房地产开发企业还可以在不降低企业收入的前提下对房屋销售价格进行分解以减少税收支出。这样做的依据是开发企业的经营业务的广泛性，既包括房屋销售业务，又有装修业务，若将二者价格分开计税就可以在装修业务中免去土地增值税。
（四）物业持有阶段税务筹划
在物业持有阶段，通过对持有方式的合理选择，房地产开发企业进行税务筹划可以大大降低企业的税收成本。一是通过从房屋出租业务转变为投资业务。房屋出租需要缴纳营业税以及附加税费、房产税和企业所得税，而将房产用于投资，则不征收营业税、房产税以及企业所得税。二是通过合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家电以及电话费、水电费等代收费用，应当分别进行核算，使房屋租金仅包括房屋本身的使用费，将家具、家电的出租改为出售，将电话费、水电费改为代收，就可以合理降低增值税、营业税、房产税以及附加税费。
三、房地产行业税务筹划存在的问题
虽然合法合规的税务筹划能够降低房地产开发企业的纳税成本，但具体的纳税实践中还存在一些问题。
（一）房地产开发企业对税务筹划认识不足
房地产业内长期以来对纳税筹划问题重视不够，这就导致了很多企业对税务筹划认识不足，不能清楚地区分税务筹划的合法性和偷税逃税的非法性，甚至有一部分企业认为税务筹划就是偷税漏税，这也是现实中房地产企业普遍存在偷税漏税现象的原因之一。从另一个角度看，由于在过去传统的经济体制下，企业缺乏自身独立的经济利益和生产经营自，不具备产生企业纳税筹划的前提条件，客观上限制了理论研究的发展，企业的纳税意识也相对薄弱。
（二）房地产开发企业税务筹划的专业人才缺乏
税务筹划人员不仅需要具备税收、会计、财务等方面的专业基础，而且要熟悉企业的整个经营流程，同时还要能够根据自身的经营状况，制定适合企业自身的税务筹划方案。因此，人员的素质要求较高，必须是复合型人才。而我国在税务筹划的人才培养与储备方面就有所欠缺，税务筹划人才队伍的建设与我国的现实需求仍有差距。
(三)房地产开发企业税务筹划对风险管理重视不够
税务筹划给房地产开发企业带来节税效益，但不尽合理的税务筹划带来利益的同时也蕴藏着巨大了的风险。税务筹划的风险是指企业在进行税务筹划的过程中，由于税务筹划方案本身存在问题或者受各种不确定因素的影响，是税务筹划的结果偏离预期的目标，导致企业未来经济或者其他方面的利益损失的可能性。导致税务筹划风险的原因可能来自外部的客观环境因素，也可能来自企业制定和实施税务筹划方案的主观判断失误。实际中，房地产开发企业往往只重视节税利益的多少，而忽视了对税务筹划风险的管理，规避税务筹划过程中的潜在风险是房地产开发企业真正从税务筹划中获益的有效保障。
四、房地产开发企业税务筹划问题的对策建议
（一）增强房地产开发企业税务筹划意识
要想增强房地产开发企业的税务筹划意识，首先要明确税务筹划和偷税漏税的区别，确保税务筹划在不违反法律法规的前提下进行，拒绝偷税漏税的违法行为。对于房地产开发企业来说，要认识到税务筹划能够给企业带来的实际经济利益，正确理解税务筹划的含义，提高税务筹划的意识。对房地产开发企业的管理者来说，不仅要加强对税收法律法规的学习，树立依法纳税、合法节税的观念，还要对企业税务筹划活动予以支持，设置专门的税务筹划机构、从外部聘请会计事务所的专业服务和设置专职的税务管理人员，以便于税务筹划贯穿企业整个生产经营过程。
（二）重视培养税务筹划的专业人才
一方面，房地产开发企业应加大对税务筹划人员的培养力度。不仅要加强税务筹划人员的培训和教育力度，还要定期对这些人员进行定期考核和监督检查，必要时要从外部聘请专业会计师处理复杂综合性税务筹划业务。另一方面，还要加快提升税务筹划管理人员的职业道德修养。在处理企业利益和国家利益的过程当中，税务筹划人员应当坚守职业道德；在制订与执行任何税务筹划方案过程中，要坚持合法原则，不可因企业的私利损害国家利益，应立场鲜明地维护税法的权威性。
（三）提升房地产开发企业税务筹划的风险管理
房产企业税务筹划范文2
一、房地产开发过程中税务筹划的概念及主要意义
国家对于房地产行业的税收主要有营业税、企业所得税、房产税以及土地增值税等税收项目。房地产开发过程中的税务筹划是房地产行业减少房地产开发中所缴纳的国家税务方面的费用而采取的一种新型有效地措施，相关纳税人应该结合国家税收的相关政策，采取相关的措施对缴纳的税收上进行必要的管理，减少企业所要缴纳的税收上的费用，实现企业获得最大利润的最终目的。
二、房地产开发过程中企业进行税务筹划的重要性
（一）房产开发税务重，企业筹划中有很大空间
通常情况下，从事房地产开发的企业税务上的负担都比较重，从项目准备到销售过程以及后期进行的物业管理的整个过程中有契税、企业所得税、房产税等十余项税务负担。此外，房地产行业进行交易的资金比较多，相应缴纳的税款也非常多，在对税款的计算过程中，采用不同的方法进行计算就会产生不同的税务结果，并且每个结果之间的金额有着非常大的差距。因此，房地产开发商缴纳的税款在我国的税收中占有很大的比例。对此，房地产开发的企业要对税务进行适当的筹备和策划，减少缴纳的税款，减轻企业在税收上的经济负担。
（二）要充分的利用国家所制定的政策进行筹备和策划
从事房地产开发的企业要充分的依靠政府的各种政策和制度，谋求企业的发展。当前，我国对房地产的开发和发展方面制定了非常多的法律和规章制度，企业要想在房地产市场的竞争中占据着优势地位，就要充分的发挥国家相关政策的重要作用，结合企业自身发展的状况对所要缴纳的税款进行筹备和策划，减少企业发展中的风险减少到最低，减少企业所要缴纳的税务。
（三）完善我国房地产开发行业的税务制度，为企业谋求长远的发展
房地产开发行业在当前社会中得到健康快速的发展，在发展中需要依靠比较好的法律制度进行发展，充分利用市场发展规律中的公平原则以及健康发展的原则，在合法的范围内，最大程度的提高企业获得的利润，利用税务方面管理政策出现的漏洞，尽可能减少企业所要缴纳的税务金额，促进房地产开发企业的发展，完善我国的税务管理体制。
三、房地产开发的企业税务筹备和策划中采用的方法和策略
（一）在准备的环节进行税务的筹备和策划
对缴纳的税务进行筹备和策划是当前企业在管理中采用的一种新方法，它对从事房地产开发的企业提出了更高的要求，需要房地产开发的企业从整体的角度考虑问题，在房地产开发的企业在创建的初级阶段就要对企业相关的注册地点、企业出资的方式、企业的性质以及企业的人员结构等方面进行重视，在企业从事经营的初级阶段就要对这些方面进行筹备和策划，以减轻企业在税收中所要缴纳的税款。
（二）在资金进行筹划的过程中对税务进行筹备和策划
房地产开发的企业的性质为资金比较密集的产业，当房地产企业在筹备相关的资金进行建设的过程中，要充分的考虑到是否能筹备和收集到足够资金，还要对资金进行筹备和收集所需要的成本进行分析，采取相关的计划尽可能减少资金在筹备过程中所需要的成本，加强对债务上的资本以及股权上的资本进行分配，对资本进行合理的分配，采用科学合理的方法进行筹备资金方面的工作，尽可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的费用，防止在进行筹备和收集中出现更大的税务负担，尽可能的减少企业借款中所付出的成本，把借款中的风险减小到最低。
（三）在进行开发的环节对税务进行筹备和策划
从事房地产开发工作的企业在开发过程中所涉及到的范围非常的广泛，此外，在房地产开发企业在缴纳的税款中数量非常多，扣除的方法也有很多的种类，并且每个种类中有着非常大的差异，国家的税收过程中有着非常大的差距，对相关的土地税收上没有制定统一的标准进行征收，使得因为分立的原因而造成房地产权方面的转移不会征收相关的土地增值税，除此在外，国家对土地方面的税务在制定过程中还有着细致的划分。房地产企业可以从这些方面对土地方面缴纳的税款进行相关的管理，以实现减少房地产开发企业所要缴纳费用的目的，减轻企业税收中的负担。
（四）在企业进行经营的主要销售环节中对税务进行筹备和策划
在企业的销售经营环节对所要缴纳的税务进行策划的主要方法是对企业法人方面进行相关的设置，房地产开发企业可以配置相应的子公司进行管理，配置能够独立的进行核算工作的二级法人，让他们对房地产开发以外的行业进行经营管理，将其所应当缴纳的部分税务从所要缴纳的营业方面的税务中分割出去，让相关的业务对税收方面的优惠政策进行充分的认识，采用各种各样的方法减轻企业所要缴纳税款方面的负担。
四、房地产企业进行税务筹备和策划工作中要注意的问题
（一）政府机关制定的政策措施在企业发展中产生了非常大的影响
政府机关对房地产开发方面所制定的政策和措施对房地产行业所要缴纳的税款有着非常大的影响。当今社会，房地产行业得到快速的发展，人们对住房上的需求也越来越大，房地产开发在市场中的竞争变得非常的激烈，当地的政府制定的房地产相关的政策对其产生了非常大的影响。政府要充分的发挥其在房地产行业发展中的宏观调控作用，制定相关的政策措施对房地产行业进行适当的调节，对房地产企业的开发给予鼓励和支持，给予相关的政策充分的调动其积极性和主动性。企业也要充分的利用国家政府给予行业发展的优惠政策，减少所要缴纳的税收费用，使企业尽可能的获取更多的利润。
（二）把工作的重点放在了追求利益，忽视了税务筹划中的问题
企业是以盈利为目的的企业法人，在企业的发展中企业采取的相关措施就是为了获取更多的利润，企业在采取相关的措施进行税务筹划工作的同时，虽然明显的减少了企业所要缴纳的税收，但是这一方法的实施中存在着很多问题，比如，在对税务进行筹划的过程中增加了工作人员的工作量，在这一方法的实施过程中所花费的额外费用远远的超过了企业在税务中获取的相关收益。总而言之，单方面的从减轻税务方面的收益会对企业发展带来了非常不利的后果。房地产开发企业要采用科学合理的方法，既要注重减税方面的活动又要对经济方面的各项税务进行合理的转嫁，权衡各项收益之间的关系，对企业的管理方面的体制进行不断地优化和完善，建立最优化的税务筹集和策划方案。
（三）税务筹备和策划有着非常强的适应性，要针对具体情况进行具体分析
房地产开发企业在对缴纳的税务进行筹备和策划的过程中，因为过程非常的复杂，企业不能直接的对其他企业生产模式进行直接使用，也不能在固定的生产模式中止步不前。企业要充分的认识到企业的税务筹备策划要结合相关的税法进行，同时，对于税法概念和策划与会计方面相关制度要进行适当的分离。企业会计制度方面工作的重点是让投资的一方对企业的真实经营情况以及获利的情况进行相关的了解，而国家制定相关的税法是为了对经济和社会方面的发展进行适当的调节和规范，两者之间不能等同。
房产企业税务筹划范文3
关键词：会计收益与应税收益的差异 审计费用
房地产业连续数年被国家税务总局列为税务专项检点行业，每年被查出偷税金额巨大。商业类房地产企业税务筹划不是简单的问题，需要统筹考虑各个税种的税收政策，并且渗透进商业类房地产规划、建设施工、销售的每一个环节。税务筹划在商业类房地产企业中的发展已经日臻成熟，但是也日益暴露出问题。本文对商业类房地产企业税务筹划管理问题进行分析，
一、商业类房地产企业税务筹划界定和特征分析
（一）商业类房地产企业税务筹划界定 目前理论界与实务界对商业类房地产企业税务筹划还没有相关的界定，但是商业类房地产企业税务筹划从属于一般意义上的税务筹划的范畴，因此在某些方面它们有着共通的地方。商业类房地产企业税务筹划也是房地产企业对经营活动的事先安排，是一种活动，更是一种企业财务管理的战略；而且商业类房地产企业税务筹划的目的也是利用一切合法手段，来推迟或少缴税款，从而实现税负最小化。此外，商业类房地产企业税务筹划具有以下特征：第一，合法性：这是税务筹划最本质的特点。税务筹划必须在法律许可的范围内进行，纳税人为少缴税款而置法律于不顾的行为是偷税、漏税行为，是会受到法律制裁的。合法性的另一层意思是指税务筹划还应符合国家的立法意图。税收是国家调节生产者、消费者行为的经济杠杆，也是国家调控宏观经济的一种有效手段。不同的税收优惠政策、不同的税率等都是为了实现国家不同的调控目标。因此，税务筹划也要对国家的调控意图作出积极反应，将国家的政策导向转化为纳税人的具体的税收方案。第二，预测性：税务筹划具有事前性。纳税人必须把税收作为影响最终利润的一个重要因素来考虑，在安排投资、经营活动之前，事先进行筹划，确定最优纳税方案，从而调整自己的各项活动至适用相关的税法规定。等到经济业务已经完成、纳税义务已经确定之后再考虑如何减轻税负，则违背了税务筹划的本意，并且更易导致偷税、漏税行为的产生。第三，时效性：我国税收制度正处于不断建设、完善的状态，税收政策变化较快，这就要求企业时刻关注会计、税务等相关政策法规的修改，使税务筹划方案符合最新的政策规定。第四，整体综合性：税务筹划应具有全局性，兼顾短期和长期效益，统筹局部和整体利益。有效的税务筹划应着眼于企业收益的长期稳定增长和企业的长远发展。同时，税务筹划并不是孤立的，它贯穿于企业理财活动的全过程，与会计、财务管理、进出口贸易等领域紧密联系。从理论上说，房地产企业减少税收的方法除了税务筹划之外，还有其他的手段和方法。在现实中，偷税、漏税、逃税、骗税、欠税这些行为虽然可以达到减轻税负的行为，但是违反了税收法律法规，违反了国家的立法意图。企业运用这类不正当的手段可能会面临更大的税收成本和风险。
（二）商业类房地产企业税务筹划的特殊性 商业类房地产企业税务筹划有自己特殊的地方，必须更好地符合和有利于商业类房地产企业的财务特征。第一，商业类房地产企业税务筹划需要满足房地产企业精细财务管理的需要。房地产企业经营业务多元化，主要开发、经营活动包括：设计规划、用地批租、房屋建造、竣工验收、销售出租、物业管理、保修服务等。商业类房地产横跨商业和写字楼两个领域，经营内容广泛，业务复杂，投资主体多元化。税务筹划综合性的特征在房地产企业表现得更为明显，税务筹划需要对企业的各项业务做全盘的考虑，与企业规范的管理流程和精细的管理模式相适应。第二，商业类房地产企业筹资环节的税务筹划是整个筹划中不容忽视的重点。房地产企业资金筹集渠道多样化，现金流转复杂，企业主要通过预收购房定金、预收代建工程款、银行贷款、发行债券、获得其他经济实体的投资、在资本市场发行股票等渠道来筹集资金。企业在筹划过程中要谨慎考虑各种筹资方式的税收利益。第三，商业类房地产企业税务筹划应更关注成本、费用的筹划。房地产企业成本、费用庞大，房地产开发成本如征地拆迁费、前期工程费、建安工程费、开发间接费用等；房地产经营成本如房屋销售成本、出租成本等；期间费用包括管理费用、财务费用、销售费用等。成本、费用名目繁多，数额巨大，税务筹划空间大。第四，商业类房地产企业税务筹划涉及到生产、经营的各个环节，筹划时间长。房地产企业开发周期长，回收资金时间长。从最初规划征地到最终出售出租往往要经历几年的时间，资金的回收是一个长期的过程。这一特点决定了房地产企业的税务筹划具有持续性，筹划过程中需要考虑收入、费用的分摊，考虑不同的会计核算方法对损益的影响。第五，商业类房地产企业税务筹划涉及开发、交易、占用、所得分配等多个纳税环节，涉及税种较多，税率较高，税负明显高于其他行业。房地产企业税务筹划的重点主要是针对营业税、土地增值或、企业所得税三大税。对商业类房地产企业涉及税种归纳如表（1）。
二、商业类房地产企业税务筹划存在问题分析
（一）商业类房地产业税务筹划风险偏高 房地产业尤其是商业类房地产业是一个税务筹划风险偏高的特殊领域。一家商业类房地产企业一个项目所获得收入规模相当大，其要上缴的各种税金也非常多，往往是少则上千万元，多则上亿元，税负高达25%-30%。因此，房地产企业比任何一个其他行业的企业更希望争取更多的税务筹划空间，常常需要在税收法律、法规的边缘操作，这就会造成商业类房地产企业的税务筹划风险远高于其他行业。税务筹划之所以有风险，原因主要是商业类房地产税务筹划环境的多变性。这种多变性表现在以下两个方面：一是税收政策的多变性。商业类房地产企业的税务筹划是要立足于企业自身的实际情况，选择有利于自身发展的税收政策，规避不利于自身的税收政策。国家调控房地产的政策总是处在不断变化之中，相关的税收政策也会发生变动。企业如果没有及时运用新的、适用于本企业的有利的税收政策，则会错过了税务筹划的好时机；或者企业原本依据的税收政策发生了变化甚至取消，企业在不知道的情况下继续执行，势必会演变成偷税漏税的行为，给企业带来不必要的损失。税收政策的频繁变化必然会增加企业税务筹划的风险，使企业对税务筹划持保守、谨慎的态度。二是商业类房地产企业自身经营业务的多变性。虽然房地产企业只是建设施工并处理自己的开发产品，但这个过程中企业可以有多种业务的选择。对于开发产品的处理，企业可以选择销售或自持；对于开发商品的转让，企业可以选择有偿转让、受托代建或投资入股。而企业的选择并不是一成不变的，会根据竞争对手的情况、市场的发展、突发的状况及时作出变化。税务筹划需要房地产企业对自身的各项活动作出预见性的安排，而房地产业又具有经营周期长的特点，这就导致税务筹划方案执行的困难，增加了税务筹划的风险。
（二）企业会计核算不健全影响税务筹划效果 商业类房地产企业复杂的业务需要精细的财务管理，很多企业没有复杂而精细的企业会计制度与之相匹配。在商业类房地产企业会计核算的跨期摊派较为常见，收入、成本的确认、摊销对损益的影响直接而明显。不健全的会计核算制度直接影响了税务筹划的效果。目前在商业类房地产企业常见的会计核算问题主要有：一是偷逃隐匿应税收入。如：价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入，多以代收费用的形式挂往来账户；产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税；开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入；按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入等。二是虚列多列成本费用。包括：多预提施工费用，虚列开发成本；在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经结算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50%部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额；将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本；有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，将增值巨大的评估价作为土地成本入账等。
（三）企业人员税务筹划水平良莠不齐 企业在税务筹划过程中对税收政策整体把握不够，都会影响税务筹划质量。如对房地产业享受的相关税收优惠的限制条件把握不严，既有可能使企业错失税务筹划的好时机，也有可能使企业陷入偷税、漏税境地。此外企业人员功利的、甚至是违法的税务筹划动机，也会使企业税务筹划偏离了正确方向，影响企业发展。
（四）税务行政执法制约税务筹划的实施 税收法律是人为制定的，因此难免会存在法律漏洞或者未明确规定的部分。作为税务筹划的制定者，往往会向着有利于自身的方向去理解税收政策；而税务机关则会向维护国家税收利益的方向去执行税收政策。一些税收优惠政策、税收处罚措施并没有一个确定的标准，而是在一个可以商榷的范围内执行。因此，税务筹划能否执行、执行的程度最终取决于税务机关认可的程度。这也就导致了很多税务筹划方案执行效果不能达到方案制定者的初衷。
三、商业类房地产企业税务筹划的对策
（一）全面防范税收风险因素 无论商业类房地产企业的税务筹划方案做得有多完美，有经过多少专家的拟定、论证，企业仍然应当正视风险的客观存在，不能认为方案在何种情况下都是合法和可行的。企业应当意识到，税务筹划风险是无时不在的，不能以事先安排的、不变的税务筹划方案去应对万变的企业经营环境和房地产业税收政策。对于商业类房地产企业而言，营业税、土地增值税以及企业所得税是最主要的纳税支出项目，因此，这三大税种的税务风险即是房地产企业总体税务风险的深刻反映。企业在生产经营和涉税事务中应该保持对这三大税种纳税风险的警惕性。（1）营业税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响营业税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对开发产品有两种不同的处理方式：对外销售或长期持有。如果企业选择对外销售则应缴纳营业税，而持有开发产品，则无需缴纳开发环节的营业税。二是开发产品的销售价格。营业税是按销售收入作为计税依据。企业确定的销售价格越高，企业缴纳的营业税也就越多。三是开发产品的转让方式。有偿转让方式，需按转让所得计算缴纳营业税；受托代建方式，即房产企业受购买者的委托而建设项目，建设完成后移交给购买者，这种方式需按收取的代建费计算缴纳营业税；投资人入股方式，即房产企业将开发完成的产品以实物资产的形式投入到购买企业。根据规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。（2）土地增值税纳税风险分析。对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。房地产企业对外销售需计算缴纳土地增值税，而如果对开发产品长期持有，则无需缴纳土地增值税。二是开发产品的销售价格。土地增值税是按房地产增值额作为计税依据，而开发产品的销售价格直接决定了增值额的大小，因此，企业确定的销售价格越高，缴纳的土地增值税也就越多。三是开发产品的转让方式。对于在营业税中涉及的三种不同的转让方式，土地增值税政策的规定是：有偿转让方式和投资人入股方式需计算缴纳土地增值税，而受托代建方式无需缴纳土地增值税。四是开发产品的成本。开发产品的成本越低，企业取得的增值额就越大，缴纳的土地增值税也就越多。五是共同成本的分摊方法。对于企业同时拥有销售物业和经营性物业的情况下，共同成本的分摊方法则决定了销售物业成本的大小，从而决定了销售物业土地增值额以及土地增值税的大小。（3）企业所得税纳税风险分析。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。因此，开发产品的处理方式和转让方式都不会对企业所得税税负产生影响。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素。另外，由于房地产企业在经营过程中是按照预计毛利额计算缴纳企业所得税，因此，影响预计毛利额的因素也将影响企业最终企业所得税总额的大小。总之，企业所得税纳税风险影响因素主要有以下几种：一是开发产品的销售价格和成本。企业确定的销售价格越高，开发产品的成本越小，企业的经营所得就越大，缴纳的企业所得税也就越多。二是开发产品的预售时间和进度。开发产品预售时间越早，按预售收入预缴企业所得税的时间就越早。同样，开发产品预售收入越大，预缴的企业所得税也就越多。三是开发产品的竣工时间。税法规定，开发产品竣工后，企业应对预缴的企业所得税进行清算，一般情况下，企业在清算时要补交很大一笔企业所得税。因此，开发产品竣工的时间越早，清算补交税款的时间也就越早。
（二）及时关注税法变动 税务筹划与偷税、漏税等行为的界限就是法律。税务筹划之所以为税务筹划，前提就是它必须是合法的，成功的税务筹划更应是能体现税收政策导向的。因此在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。一是学法，房地产业法律、法规种类数量繁多，变化也比较频繁，稍有不慎，使用的法规就会过时，从而为企业的税务筹划带来风险。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税务筹划方案及时作出调整；二是懂法，企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，为税务筹划方案的制定打下坚实的基础。三是守法，严格按照税法来进行筹划，严守税务筹划合法的底线，正确处理税务筹划与避税、偷税、漏税的关系。
（三）提升企业税务筹划人员素养 一方面，税务筹划人员应不断提升自身的道德素养。在处理企业与国家利益时，坚持应有的职业道德。任何税务筹划方案的制定和执行要坚持在合法的前提下进行，违反法律的税务筹划方案必将带来巨大的风险。税务筹划人员不能因为企业的一己私利而损害国家的利益，应该立场鲜明地维护税法的权威性。在企业领导由于对某些涉税事项不清而混淆了合法与非法的界限时，要及时进行解释；对于企业领导提出的某些违反税收法律、法规的筹划要求，要进行规劝。另一方面，税务筹划人员应不断提升自身的专业素养。税务筹划的专业性，决定了税务筹划人员既要有扎实的理论知识，又要有丰富的实际操作经验。理论知识不仅指税收方面的，还应包括会计、财务管理、金融等方面的知识；实际操作经验要求税务筹划人员能对企业的涉税业务、涉税种类、涉税数额作出正确的分析，进而根据企业的实际情况，找准税务筹划的切入点，制定出符合企业要求的最有效的税务筹划方案。如果税务筹划人员一心只想获取税收上的好处而没有坚实的专业知识作支撑，最终只能导致税务筹划的失败。
（四）建立良好的税企关系 税法许多条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税务筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
再好的税务筹划方案只有付诸实施、得到税务机关的认可才能真正的发挥作用。一是企业要咨询当地税务机关对相关法规政策的具体理解应用、实际操作程序，使税务筹划方案主动适应当地税务机关的管理特点；二是企业要能够对税务筹划方案的思路、操作步骤作出明确的解说，对税务机关的有关提问作出相应的解释，争取筹划方案获得税务机关认可；三是对税务筹划方案的疑点要及时与税务机关沟通，争取达成共识，对方案的难点要及时向税务机关反映，从而向上级争取政策支持，避免失去应有的收益。
参考文献：
房产企业税务筹划范文4
关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划
近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。
一、纳税筹划基本原则
1.合法性原则
纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。
2.整体性原则
纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。
3.减税性原则
纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。
4.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。
二、房地产企业纳税筹划存在的问题
1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作
房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。
2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。
3.企业内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。
三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施
1.加强税收政策的学习
怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。
2.重视规范性的决策操作
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
3.重视战略筹划
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。
4.重视前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。
参考文献：
[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.
[2]庄粉荣：房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社.2011.01.
房产企业税务筹划范文5
一、产品运输方式及相关税法规定
一是交由第三方负责承运输。（1）基本政策。经国务院批准，从1998年7月1日起，增值税一般纳税人外购或销售应税货物（固定资产除外）所支付的运输费，根据运费结算单据（普通发票）所列运费、建设基金，依7%的扣除率计算进项税额，准予扣除。但随同运费支付的装卸费、保险费等其他杂费不得计算扣除。纳税人购买或销售免税货物所发生的运输费用，不得计算进项税扣除。自2005年4月1日，东北地区扩大增值税抵扣范围企业购进或销售固定资产支付的运输费用准予抵扣（国税函［2005］332）。自2007年7月1日，中部地区扩大增值税抵扣范围企业为固定资产支付的运输费用，自2007年7月1日后取得交通运输发票的，准予抵扣进项税（财税［2007］75）。（2）准予抵扣的运输发票及费用。增值税一般纳税人外购和销售货物所支付的运输费用，准予抵扣的运费结算单据（普通发票），是指国营铁路、民用航空、公路和水上运输单位开具的货票，以及从事货物运输的非国有运输单位开具的套印全国统一发票监制章的货票。准予计算进项税额扣除的货运发票种类，不包括增值税一般纳税人取得的货运定额发票（国税函发［1995］288）。纳税人购进、销售货物所支付的运输费用明显偏高，经过审核不合理的，不予抵扣运输费用（国税发［1995］192）。
二是设立独立核算的运输分公司。这里可以分两种情况：（1）运输公司将发票开给买方。卖方仅临时垫付运费，运费最终由买方支付，运输公司收款。买方、卖方、运输公司三者的关系如图1。（2）运输公司将运费发票开给卖方。卖方实行送货上门，将运费收入通过提高货价的办法解决，运输公司应按“交通运输业”税目缴纳3%的纳营业税，交通工具的零配件、燃料及修理费用不能抵扣进项税额。卖方的运费收入与货款一道缴纳增值税，其运输支出可以抵扣7%的进项税额。三方关系及纳税情况用如图2所示。
三是成立非独立核算的运输车队。根据相关税法规定：以自有车辆运输本企业销售货物的行为，属于混合销售业务，而非兼营业务，其运输环节的收入不论是否单独核算，都应按照所运输货物的适用税率（17%或13%）缴纳增值税。运输工具耗用的油料、配件及正常修理费支出等项目，可以抵扣17％的增值税。
二、产品不同运输方式的纳税案例
甲公司为一般纳税人，拟销售产品3000万元（不含税），另需要价外运输费用1170万元，购买材料可抵扣的进项税210万元，运费中物料消耗可抵扣的进项税90万元。现有四种方案可供甲公司选择：一是采用自己的运输车队；二是成立独立核算的运输公司，将运输发票直接开给买方；三是成立独立核算的运输公司，运输公司将运输发票直接开给卖方，再由卖方开具专用发票统一开给买方；四是交由第三方运输公司进行运输，运输公司将运输发票直接开给卖方，再由销货方开具专用发票统一开给买方。需支付给第三方运输公司运费1170万元。
分析卖方采取不同运输方式下的应纳税额。方案一：增值税销项税= 3000×17％+1170÷（1+17％）×17％=680（万元），增值税进项税=210+50=260（万元），应纳增值税=680－260=420（万元）。方案二：应纳营业税额=1170×3％=35.1（万元），营业税抵企业所得税35.1×25%=8.8（万元），实际应纳营业税税额=35.1－8.8=22.5（万元），应纳增值税=3000×17％－210=300（万元），合计应纳税=300+22.5=322.5（万元）。方案三：应纳营业税额=1170×3％=35.1（万元），营业税抵企业所得税35.1×25%=8.8（万元），实际应纳营业税税额=35.1－8.8=22.5（万元），增值税销项税=3000×17％ +1170÷（1+17％）×17％=680（万元），增值税进项税=210+1170×7％=291.9（万元），应纳增值税=680－291.9=388.1（万元），合计应纳税=388.1+22.5=410.6（万元）。方案四：增值税销项税=3000×17％ +1170÷（1+17％）×17％=680（万元），增值税进项税=210+11
70×7％=291.9（万元），应纳增值税=680－291.9=388.1（万元）。
方案三和方案二相比，多计税负＝410.6－322.5=88.1（万元），原因在于卖方把运费作为价外费，需要计算增值税销项税，同时抵扣7%运费的进项税，即1170÷（1+17％）×17％一1170×7％=88.1（万元）。方案四和方案三相比，因为没有成立独立的运输公司，节省了3%的营业税，即节省22.5万元。方案四与方案一相比，抵扣了运费81.9万元（1170×7%）的进项税，但没有抵扣物料费的进项税50万元，因为方案四的抵扣额81.9万元大于方案一的抵扣额50万元，所以，方案四比方案一节税。四个方案相比，420万元（方案一）＞410.6万元（方案三）＞388.1（万元）（方案四）＞322.5万元（方案二）。显而易见，此时，方案一税负最重，方案二税负最轻。分析买方涉及到的税负：方案一，可抵扣增值税进项税= 3000×17％+1170÷（1+17％）×17％=680（万元） ；方案二，可抵扣增值税进项税=3000×17％＋1170×7％＝591.9（万元）；方案三，抵扣增值税进项税= 3000×17％+1170÷（1+17％）×17％=680（万元）；方案四，可抵扣增值税进项税= 3000×17％+1170÷（1+17％）×17％=680（万元）。比较四个方案，可以得出方案二可抵扣的进项税低于其他三个，原因在于方案二中运输发票直接开给买方。方案二抵扣运费的进项税1170×7％＝81.9（万元），而其余三个方案抵扣运费的进项税1170÷（1+17％）×17％=170（万元）。通过比较卖方和买方的经济方案，得出这样的结论：对卖方最经济的运输方案，对买方来说可能是最不经济的方案。
三、产品不同运输方式的纳税筹划
在条件相同时，运输公司将运输发票直接开给买方，卖方将产品销售的价格剔除掉运费，对卖方来说更经济。但是，购销行为须考虑双方各自的利益，企业要求买方支付运费的方案能否顺利实施，在于买方的态度与反应。若能顺利实施，就可节税；若不能顺利实施，则双方可进行协商。成立非独立核算的运输车队与设立独立核算的运输公司比较，哪个更经济，可通过计算“运费扣税平衡点”来衡量。若企业成立非独立核算的运输小组，运输工具耗用的油料、配件及正常修理费支出等项目，可以抵扣17％的增值税（索取专用发票扣税），假设运费价格中的可扣税物耗的比率为A（不含税价，下同），则相应的增值税抵扣率就等于17％×A。若企业设立独立核算的运输公司，在运费扣税时，按现行政策规定可抵扣7％的进项税，同时，运输公司还应当按规定缴纳3％的营业税。这样，收支双方一抵一缴后，该运费总算起来只有4％的抵扣率。现在令上述两种情况的抵扣率相等时，就可以求出A之值。即：17％A＝4％，A＝4％÷17％＝23.53％。当运费结构中可抵扣增值税的物耗比率A＝23.53％时，成立非独立核算的运输小组与设立独立核算的运输公司相比，两者的税负相同；当A＞23.53％时，成立非独立核算的运输小组所承担的税负较轻；当A＜23.53％时，成立非独立核算的运输小组所承担的税负较重，可以考虑成立独立核算的运输公司，从而降低增值税税负。成立非独立核算的运输车队与交由第三方运输，两者相比哪个更能节税，并不能得出绝对的结论，要看运输车队可抵扣的物料耗费的进项税与运费的7%哪个更大。也可通过计算“运费扣税平衡点”来衡量。交由第三方承运，按规定可抵扣7％的进项税，则17％A＝7％，A＝4％÷17％＝41.18％。当运费结构中可抵扣增值税的物耗比率A＝41.18时，成立非独立核算的运输小组与交由第三方承运相比，两者的税负相同；当A＞或41.18时，成立非独立核算的运输小组所承担的税负较轻；当A＜41.18时，成立非独立核算的运输小组所承担的税负较重，可以考虑交由第三方承，从而降低增值税税负。
总之，企业在对运输方式进行税务筹划时，不能只关心税负的高低，还应注意成立独立运输公司所负担的人力费、办公费等支出，以及买方的经济利益。只有全面衡量企业各个环节的利益、费用，才能达到企业价值最大化。
房产企业税务筹划范文6
（一）积极影响
首先，在实施营改增以后，所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。企业新建或是购买办公用房及厂房，以及厂房修缮、道路绿化等都可以作为进项税抵扣，这有助于加速各个行业对不动产投资改造的步伐，激发对于商业地产购买的需求，有利于商业地产的去库存化。对从事商业地产开发的企业来说，便于向下家转移税负，从而降低自身税负水平。
其次，营改增的实施有助于房地产企业在经营过程中，对重复征税现象进行避免。增值税在征税过程中，是以不同环节增值额作为依据的，而征税过程中以销售额为依据是营业税的主要特点。房地产企业经营过程中，由于会涉及到大量的土地、建筑材料等成本内容，而材料成本事实上已经缴纳过税收，如果房地产企业在进行销售的过程中，还需要继续缴纳这部分税负，则将产生严重的重复征税现象。营改增的有效实施，可以避免这一问题的产生。房地产企业只需要依据自身生产经营各个环节进行缴税即可，同时抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值税发票中实现，因此能够极大地避免重复征税问题的发生。
再次，在实施营改增的过程中，对于明晰房地产企业财务与业务部门之间的职责分工具有重要意义。在原有营业税的基础上，业务部门人员将取得的发票单据交由财务部门进行报销，并不对单据进行审核及归类，导致财务部门工作人员在日常工作中需要承担繁重的工作任务及较大的风险。如果企业经营过程中，产生了重大的项目金额，那么会拥有相对简单的财务数据形式存在于财务部门中，但是，却拥有杂乱无章的内容。在营改增有效落实的基础上，在报销过程中由于只有取得进项税发票的支出才能抵扣，这就要求业务人员对普通发票和增值税专用发票进行归类审核，促使业务人员在与业务单位往来过程中更加注重票据的合规性和及时性，在这一过程中，房地产企业的财务部门仅需审核增值税发票的真实性和准确性即可。由此可见，房地产企业在经营过程中，通过深入落实营改增，实现科学整合业务财务票据的目的。
（二）消极影响
首先，营改增在实施过程中，有可能对房地产企业税负产生一定的影响。一方面，在计算企业所得税时，原营业税作为价内税可以作为营业税税金及附加在计算企业所得税时进行扣除。而在实施营改增以后，由于增值税是价外税，无法在企业所得税前扣除。另一方面，营改增后，房地产开发企业的增值税率确定为11%，虽然理论上相应的进项税额可以抵扣，但是只有与一般纳税人合作才能取得足额的增值税专用发票进行抵扣，一定程度上限制了合作公司的选择范围。同时也面临着上游建安公司向房地产企业转移税负提高价格的问题，此外房地产开发成本中也有很大一部分支出无法取得增值税专用发票进行抵扣，如劳务费等，由于不能获得足额有效的进项抵扣，加之税率升高，一定程度上增加了房地产开发企业的实际税负。
其次，消极影响产生于营改增下的财务报表中。首先，资产负债表在实施营改增以前，购置不动产支付的价款全额计入固定资产的入账价值，而在实施营改增以后，购置的不动产支付的价款需要价税分离，相应的增值税进项税额是能够进行抵扣的，从而导致固定资产入账价值的降低，并使企业资产负债率提高，对企业融资产生一定的负面影响。
二、“营改增”后房地产开发土地成本税务筹划的必要性
（1）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影?项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。
（2）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。
三、增值税下房地产开发土地成本核算会计分录设计及实务案例
土地成本依据“价税分离”原则核算入账。根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费-应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。
（1）支付政府土地价款时。房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本-土地购置成本-土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。
案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）×11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元；借：开发成本/土地购置成本/土地出让金31531.53；其他应收款/营改增抵减销项税额3468.47；贷：银行存款/人民币35000。
（2）企业当期结转并确认收入时。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款-营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费-应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费-未交增值税”。
案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）×11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。借：预收账款5550；贷：主营业务收入5000；应交税费-应交增值税（销项税额）550。②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000×3468.47=34.68万元；借：应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68；贷：其他应收款-营改增抵减销项税额34.68。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元；借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税；借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。
（3）土地成本核算不考虑“价税分离”。根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费-应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款-营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。
综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：①支付政府土地价款：借：开发成本-土地购置成本（土地出让金）23000；贷：银行存款23000。②项目结转并确认收入，计算当期销项税=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32；借：预收账款5550；贷：主营业务收入5034.69；应交税费-应交增值税（销项税）515.32。③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。借：应交税费-应交增值税（转出未交增值税）115.32；贷：应交税费-未交增值税115.32。④2017年申报交纳上期未交增值税：借：应交税费-未交增值税115.32；贷：银行存款115.32。
四、增值税下房地产开发土地成本税务筹划实施方案及建议
（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围
根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允?S销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。
（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围
财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：
（1）追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用-允许扣除的土地价款）÷（1+11%）×11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用-销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）×11%）。
（2）兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。
