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增值税的税务筹划方式范文1
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2012年3月14日
一、税务筹划
所谓税务筹划，是指在不违反国家有关法律和国际惯例的前提下，根据政府的税收政策导向，通过对经营活动进行事前的筹划和安排，优化选择纳税方案，尽可能减轻税收负担，争取税后利润最大化或现金流量最大化综合方案的纳税优化选择。进行有效的税务筹划，不仅可以为企业带来直接的经济利益，也可以提高企业的税收法律意识和管理水平。
随着市场经济体制的日趋完善，税收筹划已成为企业经营管理过程的重要组成部分。增值税是我国的主体税种，根据不同的纳税人设定了不同的税率和税收优惠政策，为企业进行税务筹划提供了客观的条件。特别是商业企业增值税占企业整体税负的50%～60%以上，对增值税进行有效的税务筹划意义非常重大。
二、增值税税务筹划的具体方式、方法和效果
1、增值税纳税人类别的税务筹划。根据税收相关法律、法规规定不同的类别纳税人适用不同的税率和不同的征收方法，这就为纳税人进行税务筹划提供了空间。就商业企业而言，可以根据企业自身情况，在一般纳税人或小规模纳税人之间作出选择。通常情况下，小规模纳税人的税负较重，但如果销售的商品毛利率较高或购进的货物较难取得增值税专用发票，也就无法进行进项税抵扣，则小规模纳税人税负相对较低。
在具体的筹划中可以采用不含税增值率判别法、可抵扣进项占不含税销售额的比重判别法、含税进货金额占含税销售比重等方法进行测算，决定何种纳税人身份对企业有利。下面主要阐述不含税增值率的判别法：
在税率相同的情况下，税负的高低主要取决于企业取得进项税额的多少或增值率的高低，增值率与进项税额成反比，与应纳税额成正比。计算公式如下：
增值率=（不含税销售额-不含税进项金额）/不含税销售额
如果一般纳税人税率为17%，小规模纳税人税率为3%时，则纳税平衡点为增值率为17.65%，此时两种纳税人税负相等；当增值率低于17.65%时，小规模纳税人税负重于一般纳税人；反之，则小规模纳税人税负轻于一般纳税人。
在企业设立之初通过税务筹划合理选择纳税人身份，并根据相关规定作好纳税人准备。
2、进项税额抵扣的税务筹划。增值税实行的是凭票抵扣制度，作为一般纳税人只有取得合法、可用于抵扣的票据，才可以在纳税申报时进行抵扣。对一般纳税人的商业企业来说，进项税额的税务筹划主要是供货方的选择。税法规定一般纳税人从一般纳税人购进货物，供货方可以开具增值税专用发票，购货方可以抵扣进项税额。一般纳税人从小规模纳税人购进货物，如果购进的是农产品，凭普通发票可以计算进项税进行抵扣；如果购进的是一般货物，小规模纳税人委托税务机关代开增值税专用发票，可以按专用发票上列明的税额进行抵扣，否则，供货方小规模纳税人自己开具的普通发票，不能作为一般纳税人抵扣税款的凭据。因此，企业进货时，必须考虑进货发票抵扣的不同情况，谨慎选择供应商。
增值税一般纳税人从小规模纳税人购进货物不能进行税款抵扣，或只能抵扣3%，为了弥补因不能抵扣进项税款而产生的损失，就需要小规模纳税人在价格上给予一定的优惠作为抵补，这样从小规模纳税人处进货才有利，否则一般纳税人从小规模纳税人购进货物税负可能会加重。
作为一般纳税人商业企业在采购货物的时候，无论是从一般纳税人还是从小规模纳税人购进，都要计算比较销售价格以及增值税的影响，以从哪些单位采购能更多地获得税后利润作为选择的总体原则。
对于小规模纳税人的商业企业因不存在抵扣进项税的情况，在选择供应商时也需要注意，增值税作为价外税，当供应商报价为不含税的情况下，报价相同时小规模纳税人从小规纳税人购进货物税负较轻。
3、采购结算方式的税务筹划。对于商业企业采购时所采用的结算方式，主要有两种：一种是现金采购，另一种是赊销。无论采用那种结算方式，作为采购方税务筹划的基本原则都是在税法允许的范围内，尽量采取有利于本企业的结算方式，延迟付款，为企业赢得无息贷款。
增值税相关法律规定，增值税一般纳税人取得专用发票，必须自该专用发票开具之日起180天内到税务机关认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣。未在规定时间认证和申报抵扣进项税款以后不允许抵扣。因此，商业企业可以按如下方法进行税务筹划，第一：在采购合同签订时，与供货商协议采用赊购的方式或分期付款的方式，以尽可能延缓货币资金流出的时间，取得货币资金时间价值；第二：与供应商协商尽可能早地提供增值税专用发票，使进项税额的抵扣时间提前，减少当期增值税义务。企业可以在减少当期现金流出的前提下，达到效益最大化的目的。
4、销售方式的税务筹划。商业企业在销售过程中，为了达到增加销售额、吸收消费者的目的，可以采用多种促销方式，如返还现金、礼卷、积分卡、打折等等，不同促销方式下，企业取得的销售额不同，相关的税负有差异，企业获取的利润也不一样。所以，企业在策划促销方案时必须结合税务筹划一并进行，否则可能达不到预期促销的目的。
如A百货商场准备十一黄金周开展促销活动，商品毛利率35%，现有三个方案：方案一，让利25%销售，即7.5折销售；方案二，满100元赠送25元购物券；方案三，返还25%现金。假如消费者同样是购买价值为100元的商品，成本为65元，在不同的促销方式下商场的税负和利润水平如下：
方案一：让利25%销售。根据增值税暂行条例的相关规定，让利销售这种促销方式，折扣额和销售额开在同一张发票上的，可以按折扣后的净额计算增值税。企业应税情况及税后利润情况如下：
应纳增值税=100×75%/1.17×17%-65/1.17×17%=1.45元
城建税及附加=1.45×（7%+3%）=0.15元
会计利润=100×75%/1.17-65/1.17-0.15=8.40元
税后利润=8.40×（1-25%）=6.30元
方案二：满100元赠送25元购物券。根据增值税暂行条例的相关规定，销售货物按照全额计算增值税，赠送购物券方式销售的赠送部分视同销售，也需要计算缴纳增值税。企业应税情况及税后利润情况如下：
应纳增值税=（100+25）/1.17×17%-（65+13）/1.17×17%=6.83元
城建税及附加=6.83×（7%+3%）=0.68元
会计利润=（100+25）/1.17-（65+13）/1.17-0.68=39.49元
税后利润=39.49×（1-25%）=29.62元
方案三：返还25%现金。对于返还的现金的促销方式，返还部分不属于视同销售的范畴，只需要代扣代交个人所得税。企业应税情况及税后利润情况如下：
应纳增值税=100/1.17×17%-65/1.17×17%=5.09元
城建税及附加=5.09×（7%+3%）=0.51元
应替顾客缴纳个人所得税=25/（1-20%）×20%=6.25元
会计利润=100/1.17-65/1.17-0.15-25=4.76元
税后利润=4.76×（1-25%）-6.25=-2.68元
从上面分析的结果可以看出，方案三最不可取，方案一或方案二都可以选择，具体要根据商场促销的最终目的进行选择。对于不同商业企业可能促销的目标不同，各种促销方案也就没有最优方案，只有选择最适合的方案才是最好的方案。
5、销售价格的税务筹划。商品的销售价格的制定对商业企业至关重要，在市场经济条件下，纳税人有自由定价的权利。纳税人可以利用定价的自由权，制定“合理”的价格，获得更大的销量，从而获得更多的收益。在销售价格的税务筹划中，需要特别注意价格的高低对商业企业税负可能造成的影响，同时还要结合当地消费水平及购物对象承受能力，否则可能销售价格提高了，销售量却减少了，有可能导致总收入水平下降，使企业的利润受到影响。
三、结论
税务筹划作为纳税人的一项重要的涉税行为和理财活动，越来越受到重视，是企业战略管理活动中一个很重要的环节，贯穿于企业设立、经营、投资等的全过程。商业企业的税务筹划思路的成功实现必须通过企业领导层面统筹安排，企业内部部门之间密切配合。并且在税务筹划的设计及操作过程中要谨慎注意规避涉税风险，要多与税务相关部门沟通，熟悉税收法律法规及细则规定，了解税务政策的导向，最大限度地合理节税避税。
主要参考文献：
[1]盖地.税务筹划学.中国人民大学出版社，2011.
增值税的税务筹划方式范文2
【关键词】 土地增值税； 税务筹划； 模型； 临界点； 增值率
中图分类号：F812.42；F275.3 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
税收体系的完善和税收优惠政策的不断出台促使企业税务筹划水平不断提高。伴随着房地产行业的税制改革，国家对其实施的宏观调控政策越来越多。“国五条”的颁布一方面规范了房地产行业的运作，另一方面避免了投机行为的泛滥。当前房地产行业面临的政策环境较为复杂和多变，新的“营改增”方案也在逐步向房地产行业靠拢[ 1 ]。面对不断变化的税收环境，房地产企业有必要进一步加大对税务筹划的关注力度。作为房地产企业的一个重要税种，土地增值税越来越多地受到财务人员的关注。进一步提高土地增值税的税务筹划水平将有助于企业在面临税收政策不断变化的状况下作出最理智的决策。
二、土地增值税税务筹划存在的问题
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都应当成为土地增值税的纳税人。企业对土地增值税进行税务筹划并不新鲜，研究土地增值税税务筹划的文章也越来越多。然而到目前为止，大多数税务筹划依然只停留在对个别实例的筹划，在税务筹划实践或是可参阅到的文献中，每一例税务筹划方案仅仅只针对该实例个案有效，这并不能为广大房地产企业直接应用和借鉴。为了解决这一问题，建立一个通用的税务筹划模型，将个体化的税务筹划方案公式化就显得极为迫切和重要。土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比例，划分税率累进级次。正是由于这种超率累进税率才使得房地产企业土地增值税有了税务筹划的空间。此外，纳税人在建筑普通标准住宅出售时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额纳税。此项优惠政策一方面给企业带来了减少税负的优惠，另一方面也为企业税务筹划提供了一个切入点。
三、土地增值税税务筹划模型
（一）建立模型的意义
在纳税筹划实务或一些研究文献中，所提及的税务筹划都是以实例为依托，根据一个公司或企业的数据来进行税务筹划。这样，一方面，税务筹划的计算量会变得十分复杂，企业为了寻求最佳方案，需要不断地调整项目的各类预期数据，进而计算税务筹划的可行性，要得到最优方案可能需要进行多次策划和计算；另一方面，每一个企业的税务筹划方案都有其自身的特点，其他企业要想复制和效仿并不切实，主要体现在数据类别和大小的不一致性上。因此，实例的税务筹划只能起到一种引导方向的作用，而具体如何去做，还要一遍遍地去试探各种方案的可行性。税务筹划模型的建立，有助于解决上述两方面的局限性，不仅可以简化计算量，还可为更多的企业所借鉴。企业依据模型的前提条件并根据项目特点套入自己的数据，就可选择适合企业的税务筹划方案，并根据二元一次函数方程的递增递减性得出企业的最佳筹划方案。
（二）模型的建立
假设房地产企业A目前有个待售项目，属于普通标准住宅，这个项目的预期销售收入用字母Y表示，土地款和房地产开发成本用字母X表示，其他计入损益但不计入扣除项目的支出用Z表示，项目增值率用n表示。模型中涉及的税率为：营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、契税3%（因地方教育费附加税率并无统一标准，且实际数额很小，在建立模型时暂不考虑这一项税费，房地产企业在实际应用模型的过程中，可自行加入地方教育费附加因数，届时推导出的系数将会出现微小的偏差）。
本模型依据项目的增值率整体分为三种情况：项目增值率低于20%、项目增值率等于20%、项目增值率高于20%。在最后一种情况下，将根据增值率的高低分别推导出两种税务筹划方案：降低增值率和分割收入。
1.利用税收优惠临界点
（1）项目增值率低于20%
在增值率低于20%时，企业虽然享受土地增值税的税收优惠政策，但此时企业的利润也较低，一般企业很少会为了避税而大幅度降低销售价格，并且在低于20%时，企业并没有充分享受到税收优惠，这种情况的税务筹划可以通过简单的增加销售额来实现，在此不作分析。
（2）项目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表达：
化简可得，=0.2，分子代表土地增值额，分母代表可扣除项目金额。
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：0；税前利润（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化简后的公式会发现：如果收入增加a元，即营业收入变为Y+a时，根据真分数的性质，毫无疑问土地增值率会上升，那么企业就无法享受税收临界点带来的优惠。如果成本增加b元，即土地款和房地产开发成本变为X+b时，此时增值率的分母增加，分子减少，故而增值率会低于20%。接下来再调增营业收入Y，便有了充分享受税收临界点的优惠空间，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，经过化简可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是当Y增加额不超过1.284倍的b时，企业的增值率在20%以下，仍可以享受税收优惠。在保证税收优惠的前提下，显然可以看出Y的增幅比X大，这就意味着企业可以赚得更多的利润。但收入增加的范围是有所限制的，详见下文。此外，除了土地增值税享受优惠外，还应考虑到营业税的增加以及以营业税为基数计算的城建税和教育费附加的增加。
当Y和X同时调增时：
营业收入：Y+a；营业税：5%（Y+a）；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值额：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值税：0；税前利润（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
税前利润（2）-税前利润（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：税前利润（2）-税前利润（1）>0，经化简可得，a>1.059b（保留三位小数时取大不取小）。
根据以上推导，得到了a的取值范围，即1.059b
以房地产企业为例。假设万科某集团公司计划销售收入即Y=100亿元，开发成本为X=467/6亿元，Z=10亿元，此时的增值率n恰好为20%，通过同时增加收入和成本来进行税务筹划。假设增加成本b=10亿元，那么收入增加额a的取值范围为10.59～12.84。当a=11时，利润增加为0.395亿元；当a=12时，利润增加为1.34亿元。由此可以知道在推算出的取值范围内，a越大则税前利润增加就越大。但是，在增加房地产开发费用时，需注意税法规定的比例限制。在对销售额进行调增时，应当注意结合消费者的购买需求合理制定销售价格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）项目增值率超过20%
当增值率超过20%时，为了享受税收优惠，同时又提高利润，顺着前面的思路，可以采用提高成本的方法。通过销售价格不变来降低增值率，或者成本不变来降低销售价格，都可以达到这样的目的。然而同样是性价比提升，第一种方式可以提升商品房的质量，因此建议选用第一种方式进行税务筹划。
仍以上文中的房地产企业为例，假设Y=100亿元，X=74.5亿元，Z=10亿元，此时n=25%，采用上述税务筹划方案，通过增加b来降低增值率从而增加利润。将上述取值代入公式可得b的取值范围3.34
随着“营改增”的全面推行，势必对房地产行业的税务筹划造成影响，对于未超过临界点时进行的税务筹划，“营改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能导致增值税的上升，进而造成以其为计税依据的城建税及教育费附加的上升，使得利润下降；对于超过临界点以后进行的税务筹划，“营改增”以后，由于销售价格不变，成本上升，很可能造成增值税进项税额的上升，进而减少增值税税负，从而影响城建税及教育费附加的下降，最终使得利润上升。
2.利用B公司分割收入
根据上述推导结果，当增值率n大于27.3%时，无法通过单纯的提高成本来实现税务筹划的目的。此时可以通过其子公司B将收入分为两部分[ 2 ]，即房地产企业A以增值率20%的价格将房产销售给子公司B，从而享受税收优惠不缴纳土地增值税，再由B公司以预期收入的销售价格将商品房出售。在这种方案下，因子公司是不属于可享受20%税收优惠的企业，此时，如果A公司在税务筹划前的增值率在50%以下，那么A公司要适用30%的增值税率，税务筹划后，B公司也要适用30%的增值税率，并不能为企业增加更多的利润，反而会因为重复征收的营业税以及增加的契税而降低利润，因此，采用B公司分割收入的方案应当适用于A公司税务筹划前增值率超过50%的情况。假设A公司的增值率介于50%～100%之间，适用40%的增值税率，税务筹划后A不缴纳土地增值税，子公司B适用30%的增值税率，由此降低适用的税率来增加利润。
（1）在税务筹划之前
营业收入：Y；营业税：5%Y；城建税及教育费附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值额：94.5%Y-X；土地增值税：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；税前利润（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在税务筹划之后
1）A公司
营业收入：（600/467）X
营业收入计算如下：为使A公司的增值率恰好为20%，用M表示营业收入，需满足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；营业税：（600/467）X×5%；城建税及教育费附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值税：0；税前利润（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化简后保留三位小数，取小不取大）。
766时，税务筹划前，A企业的增值率约为60.97%（取大不取小）。那么，用此税务筹划方案，应当注意增值率的取值范围，即60.97%
以上文房地产企业为例，Y=100亿元，Z=10亿元。当X=50亿元时，n=80.18%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为1.075亿元；当X=55亿元时，n=65.29%符合上述税务筹划的条件，此时采用B公司分割收入的方案，使得利润增加值为0.265亿元。显然，在适用范围内，增值率越高，税务筹划后增加的利润就越高。
在上述筹划方案中，由于营业税是以全额计征的，因此在A将商品房销售给B时，B多承担了一部分营业税以及由此增加的城建税和教育费附加（重复征税），且B公司并不能享受20%增值率的优惠临界点政策，另外还加收了一道契税。房地产行业在2016年实施“营改增”后，本方案的税务筹划将更有助于节税，既避免了重复征税环节，又减少了以此为计税依据的城建税及教育费附加。
上述模型推导结果如表1所示。
四、结语
通过对土地增值税税务筹划建立模型进行研究，可以为广大房地产企业提供通用的税务筹划方案，企业可以根据自身的经营数据在模型推导出的范围内选取适合自己的最优税务筹划方案。此外，上述模型的研究仍有不足之处，由于印花税税率较小，并且如果考虑到印花税的成分会使计算变得繁冗复杂，因此在建立的模型中未考虑印花税的变动在税务筹划中的影响。一般来讲印花税缴纳的数额较小，企业在实际套用模型进行税务筹划时，尽量不要打球，以免因为小的误差造成税务筹划失败，可以在变量浮动范围内选取更稳妥的方案。土地增值税的税务筹划在房地产企业的财务管理中有很重要的地位，房地产行业的计税基础通常是以万为金额单位，缴纳税款时涉及的金额也较大，这就要求企业的财务人员掌握好税务筹划这把利器，在激烈的市场竞争中为企业减轻税收负担。这将依赖于企业税务筹划方案选取是否恰当。此外，房地产行业在国民经济中占有重要地位，是一项关系国计民生的产业，其所处的政策环境时常变化，为了企业能够在复杂的经济环境中谋求一席之地，扎稳脚跟，企业的管理者尤其是财务人员应当积极学习税收知识，灵活地运用税务筹划来争取企业利润最大化。
【参考文献】
增值税的税务筹划方式范文3
关键词：房地产；税务筹划
一、开发建设环节的税务筹划
房地产开发企业在房地产开发环节所缴纳的税种相对比较少。具体来说，土地所有权出让之时，产权转让书据并不用纳印花税，而只有取得土地使用权时需要缴纳城镇土地使用税和契税外，在此阶段，开发商可以依据具体情况规划本企业的筹资和开发方式，并且对于未完工项目转让方式以实现营业税和企业所得税等的筹划。所以，开发商在建设环节较为重视筹资与开发方式。
（一）融资方式及利息费用扣除方式的税务筹划
众所周知，房地产开发项目建设时间较长，投资周期也较久，所需要的资金较多且占用资金的比例也非常高。总而言之，房地产开发企业融资的主要特点是资金量需求非常大、借款周期非常长、支付利息较高等特征。该行业的特性使房地产开发企业大多需要具备雄厚的资金及较强的融资能力。目前，房地产开发企业融资方式主要是债务债权融资，但是，当前很多房地产开发企业非常倾向于向银行等主要金融机构借款，这一点比较符合税务筹划原理，特别是由于房地产开发企业经常是在项目开发地成立一个分公司。所以，房地产开发集团一般由若多个子公司或分公司构成，各子或分公司之间的资金需求情况肯定有所不同，资金短缺情况不一。所以集团进行协调，对各分公司的资金需求进行分析，对集团而言，一方面可以增强企业内部资金利用率；另一方面又可以起到节税作用。向金融机构借款或者是进行分公司之间的临时拆借，借款利息既可以在企业所得税之前进行扣除，又可以作为土地增值税增值额的部分进行扣除，从而在某一程度之上减少房产增值率。
（二）合作建房的税务筹划
房地产开发企业进行房地产投资可以有很多种方式，当房地产开发企业在相关资质及其他条件不完全具备时，他们经常会选择与其他有条件的企业或个人合作。例如，合作办企业以及合作开发相关房地产项目，从而实现资源互补和共享。由于合作开发房地产往往涉及收入及税种非常多，且由于合作方式的有所差异，所承担的税负必定会存在一定的差异，税务筹划的空间也会有所不同。总体来看，采用构建合作企业方式并采取风险共担与利益共享的收入分配方式最为节省需要上缴的税费，只需要在销售房屋取得收入时按销售不动产进行纳税；而成立合作企业一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例对房屋销售利润进行分，而以土地使用权出资的相关方还需就转让土地使用权缴税相关税费。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分别按照他们销售房屋的金额及转让土地使用权的价值对应缴纳企业营业税、土地增值税等等。合作建房者将划分的房屋进行出售时还应按房屋销售额相应交纳营业税、土地增值税及企业所得税等等，而且负税程度最高。
（三）开发项目转让税务筹划
房地产开发项目转让主要是指对于获得相关部门批准的房地产开发项目，在企业股东收益人之间、向他人转让其股权或合作开发权益的具体行为。一般而言，房地产项目转让交易形式主要有：股权转让、非整体资产转让、整体资产转让这三种形式。企业选择股权转让还是进行资产转让作为房地产项目转让交易的形式，所适用税法依据完全不同，从而会产生有差异性的税收负担。对比非整体资产转让，整体资产及股权转让交易在转让时的税收负担是比较少的，从而具有比较大的筹划空间。
二、交易环节税务筹划
房地产企业在销售环节所涉及的税费种类最多，常见的比如有营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税等。接下来将从以下几个方面探讨销售过程中的税务筹划。
（一）销售价格税务筹划
土地增值税总共有四级税率，税率种类为超率累进税率，所以，从土地增值税入手是房地产定价策略的税务筹划的主要内容。除此之外，还应利用土地增值税的相关优惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值税优惠。由此可见，房地产的价格高并不能代表企业实现的利润一定高，如果税负过重，也有可能导致企业的利润降低。销售价格税务筹划的具体对策为：找准土地增值税的特点，充分利用土地增值税的优惠政策，通过调整房地产销售价格，在不超过税收临界点的条件之下，实现应纳税额的降低。从降低税收成本的角度出发，房地产企业确定房地产售价时应遵循如下规律：售价与税金之外扣除项目的1.2848倍时，土地增值税的成本就比较高，从而导致企业收益较低。相反，售价低于上述金额时，企业就免交土地增值税，企业的税负成本就较低，实现的收益自然较高。
（二）房地产企业促销方式与税务筹划
一般来说，房地产企业的促销方式主要包括：现金折扣、赠送精装修、赠送物业管理费等形式。上述促销方式非常有可能改变房地产企业的纳税数额。比如说现金折扣会冲减营业税的计税依据；赠送精装修可以使房地产企业降低营业税纳税义务。税务筹划主要可以从两个方面进行：第一，利用税收政策。比如说，现金折扣作为企业销售收入的减项从而使企业少上税；赠送精装修等可以视作为房地产开发成本的组成部分，从而减少上税金额。第二，调整促销的法律形式。人们可以对房地产销售合同进行调整，销售手段形式的改变可以有效降低税收成本。
（三）房地产开发企业费用核算的税务筹划
相对于旧企业所得税法的规定，新税法税前扣除费用比例已经大为提升，税前扣除项目较以前也增加了不少，从而使得该方面成为税务筹划重点，房地产开发企业必须关注于其费用扣除及变化，做好企业费用核算筹划。在企业纳税筹划中控制作为资本性的支出，以尽量减少不能作税务扣除的费用项目开支，在有限制列支的费用项目中，注意在类似性质的费用或者可替代费用开支之间进行调节，尽量将标准内的实际开支控制调整至标准临界点，既防止出现超标准列支，也尽量减少各项费用标准未达空间，造成筹划资源的浪费。
参考文献：
[1] 杨小莲.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代商业，2012（7）.
[2] 殷爱贞.投资性房地产税务筹划研究[J].财会通讯，2009（3）.
[3] 庄粉荣.投资活动与税收筹划[M].成都：西南财经大学出版社，2003.
增值税的税务筹划方式范文4
一、转变增值税税收筹划的价值观念
对于税收征纳双方而言，需要及时转变落后的价值观念，通过良好的税务筹划，可以实现征纳双方双赢的局面。对于企业而言，通过实行税收筹划，能够降低企业成本，经济效益也才更高，对于国家而言，能够实现长远利益的增长，企业自实行税收筹划后，能够优化生产经营的方法，有效提升内部生产力，促进企业的稳定发展。能够为国家财政长期收入提供可靠保障。并且通过实行税收筹划，可以在国家与企业间形成和谐征纳关系，避免发生企业漏税、偷税等违法行为，从根本上让国家财政收入规模最大限度得到拓展。
二、协调好企业与相关税务机关的关系
一是加强与中介机构间的联系。在税务中介机构中，税收筹划人员通常有着很高的综合素质，实践经验比较丰富，能够较快全面、准确掌握企业纳税状况、内部管理情况、生产经营现状等信息，对税收筹划工作的开展更为有利。因此，企业要加强与税务中介机构间的联系，在开展税收筹划工作时借助税务中介机构的丰富经验；二是要协调好与主管税务机关间的关系，对于税务机关要充分信任，在缴纳税收时严格以税务机关设定好的标准为准。当然税务机关也应给予企业充分信任，与企业间构建起有效税收信息与沟通渠道，与企业的关系要协调好，这样才有利于更好进行税收筹划工作。
三、企业增值税税收筹划的创新设计
一是设置增值税筹划，在这个过程中要确认好所选择的一般纳税人与小规模纳税人的身份。通常来讲，一般纳税人基本税率=17%、低税率=13%，而小规模纳税人征收率=3%。二是企业购进阶段的增值税筹划。这一时期主要考虑购货对象与购货时间。在选择购货时间时要对买方与卖方市场加以考虑，而在选择购货对象时，因为抵扣制度并不在小规模纳税人中实行，并且有着极大的选择难度，在购货环节中，一般纳税人的购货途径是同一般纳税人的销售方。三是销售过程中的企业增值税筹划，必须选择合理的销售方式，妥善处理混合、兼营两种销售行为的关系，代销、折扣是两种最基本的销售方式。本文以折扣销售为例，某商城市增值税一般纳税人，主要选择了两种不同的促销方法：方案一：购满600元返100元现金。方案二：八折优惠，扣除折扣后销售额为500元。假设该商品成本为200元，问应该采取哪种销售方案？方案一：增值税=600÷（1+17%）×17%-200×17%=53.18（元）方案二：增值税=500÷（1+17%）×17%-200×17%=38.64（元）故而要选择方案二，同时在设计税收筹划时要对方案二加以考虑。
四、增值税税务筹划方案设计保持适度的灵活
由于企业处于不同的经济环境，再加上税收政策和税务筹划的主客观条件在不断变化中，这便要求税务筹划方案设计尽量保持适度的灵活性。国家税收制度、税法、有关政策的变化，企业税务筹划过程中需要重新审查和评估税务筹划方案，定期更新筹划内容，采用有效措施降低风险，确保达到税务筹划目标。税务筹划是一项重要的财务决策，如果无法实现税务筹划的目标，税务筹划便不会有利可图，这样的决策也是不科学的。适时调整税务筹划方案的灵活性，及时改变经营决策，防止增值税税务筹划经营风险的产生。
五、完善增值税税收筹划环境
1.经济环境
税收筹划在开展前，企业筹划者能够知道生产经营活动是在何处开展的，是在高新技术区、还是沿海经济开发区、或者是西部开发区。企业在某地区进行投资时，主要对当地基础设施、劳动力价值、金融环境、外汇管制、技术条件以及原材料供应情况等方面进行考虑，同时也要对各地区税制的不同进行考虑。对于不同行业领域而言，税收征收政策有着很大的不同，企业筹划者在进行税收筹划工作时，以不同的要求、行业以及政策等为筹划前提。所以，完善增值税税收筹划经济环境，有着十分重要的作用。
2.法律环境
增值税的税务筹划方式范文5
【关键词】 风险分析 博弈 风险规避
一、增值税纳税筹划之风险分析
纳税筹划风险，是指由于各种不确定因素的出现，使得企业在进行纳税筹划过程中实际获得的收益与期望收益产生的差异，从而形成的不确定性。现代服务业正处于“营改增”的转型过程中，对增值税进行纳税筹划面临的不确定性因素更多，各种难以预测现象随着企业生产经营的进行不断加剧，使得纳税筹划风险增强。结合目前现代服务业所处的税收法律环境，其不确定事项主要表现为以下几个方面。
1、对增值税税收政策掌握不透
“营改增”之前现代服务业企业缴纳的是营业税，“营改增”后，改为征收增值税。营业税征收条例和增值税条例在课税对象、纳税时间、发票使用及管理机构等方面均有重大差异，那么原来习惯按营业税征收条例进行纳税处理的现代服务业企业是否适应了增值税的税收条例规定？并且随着我国经济形势的发展，产业结构的调整及“营改增”范围的逐步扩大，目前的增值税条例也会不断地修订，这更增加了现代服务业企业增值税纳税筹划的难度，如果没有及时关注政策的变化或对国家的法律法规认识不到位，这种风险会加剧。
2、增值税纳税操作不熟练
纳税筹划本身就是一项“技术”含量较高的活动，是在税法和相关政策的边缘上操作。现代服务业企业处于“营改增”过渡性阶段，对这类企业的某些涉税交易事项，税法规定不是很明确，再加上税务筹划人员自身能力水平的制约，导致在实际操作过程中，纳税人难以适从。如增值税税收优惠，为了平稳推进“营改增”政策，减轻现代服务业企业的税收负担，现行的增值税条例中规定了多个免征增值税项目和即征即退增值税项目，同时为了避免因减免税而破坏增值税抵扣链条环环相扣的完整性，均规定了享受这些优惠政策的条件。为此，企业纳税筹划人员必须睁大双眼，仔细研究增值税税收优惠政策，避免因政策的运用不当，丧失企业享受优惠政策的机会，同时也不要因纳税操作不当，造成因小失大，顾此失彼的现象。
3、纳税人身份的选择将对企业经营产生的波动
现代服务业企业纳入增值税纳税范畴，面临的首要问题是纳税人身份的选择，如企业作为一般纳税人身份界定，其税率明显提高，由于可以使用增值税专用发票，能够产生进项税额的抵扣，减少应纳税额。但对人力成本比重较高的企业，如文化创意企业、物流企业、咨询公司等，其进项税额相对较少，出现了税负增加的局面。而作为小规模纳税人，其税负由于这次“营改增”的实施而大幅度降低。为此，很多企业采取“一分为二”的方式，将企业分立成两个小规模纳税人，来规避税负的增加，但小规模纳税人不能使用增值税专用发票，在某种程度上会影响企业的发展。因此，企业如果希望通过纳税人身份的选择降低税负，在筹划过程中应具有一定的前瞻性，充分结合企业未来的生产经营活动，不能为了实现某种筹划目的，使企业偏离正常的发展轨道，导致得不偿失的后果。另外，随着国家产业经济的发展、政策法规的变更、经营规模的变动，企业的生产经营活动会因内、外部环境的变化作出相应的调整，不是一成不变的，这些将影响着纳税筹划方案的实施，进而企业将面临生产经营上的风险。
4、征纳双方的认定差异
我国法律条文，对相关涉法事项起的是指导性作用，税法同样如此。对增值税条例中没有明确规定不可为的行为，税务部门和纳税企业间会存在认定偏差。如税务部门站在维护国家税收的角度，对税法的理解更多地偏向如何加强税款征收方面;而企业是站在纳税人的角度，对有关税收条款的解读会倾向于降低企业涉税风险或有利于纳税处理方面，两者立场不同，征纳双方对某些事项的认定必将产生差异，增加现代服务业企业纳税筹划的不确定性。因此，企业设计的纳税筹划方案，最终能否顺利实施，筹划行为是否真正符合法律法规的规定，在很大程度上取决于税务机关的认定。当然，不能否认由于个别执法人员的个人素质或某些因素的问题，出现因税务执法偏差而加大纳税筹划失败的风险，甚至被误认为是偷税漏税而受到严厉的处罚，不但达不到节税的目的，还将对企业造成名誉和经济上的损失。
5、纳税筹划成本和预期收益一时难以确定
任何一项经济活动都要考虑其成本与效益间的关系，纳税筹划也同样如此。现代服务业企业由原来“营业税”纳税人变为“增值税”纳税人，之前的纳税筹划方案不能满足目前的需要，为适应这种改变，企业均重新投入相应的人力、物力成本、时间等，以制定新的筹划方案。当然新的方案能否给企业带来预期收益、或收益微薄不足以弥补为此付出的成本、甚至由于欠成熟考虑，导致筹划失败，引起更多的成本、损失的发生，这些均需重新认定，但要经过一段相对较长的时间才能确定下来，这也是增加增值税纳税筹划风险因素之一。
二、纳税筹划中的风险博弈
如上所述，现代服务业企业在增值税纳税筹划过程中，面临很多不确定性因素，导致纳税筹划活动具有风险性。有些筹划活动的风险在遵循目前的税收政策前提下是可以掌控的，如利用税收优惠，但随着国家税收政策、企业经营活动的改变会产生变动;有些筹划活动对纳税企业而言，是难以掌控的，需要税务部门进行鉴定认可的，如转让定价活动。因此，从某种角度来说，企业的纳税筹划是一项即要考虑环境因素的变化又要兼顾征纳双方利益的一种博弈活动。那么以博弈理论为基础，通过建立博弈模型的方式帮助现代服务业企业进行纳税筹划提供可借鉴的策略。
1、企业与税务机关博弈的模型
基本假设：
（1）模型当中的双方均为理性的“经济人”，即企业追求的目标是利润最大化，税务部门追求的目标是税收最大化。
（2）企业所处的是一个相对稳定的经济环境，即不受外部环境的干扰。
（3）企业进行纳税筹划的成本是可以预计的，包含了C1―直接成本（为进行纳税筹划发生的显性成本，如培训费等）;C2―机会成本（因纳税筹划而放弃的潜在利益，如分拆公司为小规模纳税人而丧失一般纳税人的权益）;C3―风险成本（纳税筹划失误未实现预期的收益或选用方式不当而承担的法律责任，包含C31―外部环境变化带来的成本和C32―可能被税务机关定为偷税产生的罚款等）由于假设外部环境不变，所以C31=0。
（4）R―企业进行税收筹划后节税数额;C0―税务机关进行检查的检查成本。
双方的策略：企业可供选择的策略是筹划和不筹划;税务部门选择的策略是检查和不检查。
博弈模型如图1所示。
说明：图中括号表示为（企业收益，税务部门收益）。
分析：从企业角度而言，当不进行纳税筹划时，税务部门检查与不检查，产生的收益均为零;当进行税收筹划，而税务机关不进行检查时，企业的收益为R-C1-C2;税务机关进行检查时，若被认定为偷税行为，企业的收益为0-C1-
C2-C32;若认定为合法的纳税筹划，则企业的收益为R-C1-
C2。
影响：税务部门是以税收收益最大化为目标，当企业对纳税进行筹划或不筹划，对税务部门的收益会产生怎样的影响？如图2所示。
由于企业在纳税筹划过程中，收益的确定及税务部门自身收益的大小均与是否进行纳税检查有关，设税务机关进行检查的概率为P，则不进行检查的概率为1-P。通过图2，可得：当（-C0）×P+0=（C32-C0）×P+（-R）×（1-P）时，税务机关得到最优解。此时可计算出P=R/（R+C32）。
结论：若现代服务业企业有充分的把握确定自己的纳税筹划经税务部门检查不会被认定为偷税的话，则进行纳税筹划以获取筹划收益为Y=R-C1-C2;若企业认为自己的筹划活动有可能被税务部门认定为偷税行为时，只有当税务机关进行检查的概率小于或等于R/（R+C32）时，进行税收筹划才可能避免风险;若概率大于R/（R+C32）时，最好的选择是按规定办税。
2、企业与外部环境博弈的模型
在上述中，假定了企业的外部环境是稳定的，但实际当中，国家的产业政策、税收制度及企业的经营活动等会随着经济的发展发生变化，因此，企业进行纳税筹划势必应考虑环境因素的变化。为此博弈双方则为：外部环境和企业;策略选择为：外部环境：变化和不变化;企业：筹划和不筹划。博弈模型如图3所示。
说明：由于外部环境的变化，导致C31不等于0;但不考虑税务部门的检查因素，所以C32=0。
分析：环境因素的变动对企业而言是不确定的，但可以预计其发生变动的概率，假设为P，环境不变的概率则为1-P。企业如想通过纳税筹划获得预期收益，其收益值为Y1=（-C1-C2-C31）×P+（R-C1-C2）×（1-P）;企业不进行筹划的收益为Y2=0。当Y1≥Y2，即（-C1-C2-C31）×P+（R-C1-C2）×（1-P）≥0时，得：P≤（R-C1-C2）/（R+C31）。
结论：当企业认为外部环境发生变化的概率小于或等于（R-C1-C2）/（R+C31）时，企业才会选择进行纳税筹划，此时的收益R-C1-C2。
三、增值税纳税筹划之风险规避
通过博弈模型的建立及其分析，纳税筹划具有明显的针对性和实效性，在制定筹划方案时，要从企业的发展策略、经营环境、风险评估等角度，结合内部因素和外部环境，因地制宜地设计具体的筹划方案，开展有的放矢的纳税筹划活动，降低筹划风险，谋求筹划收益。
1、内部因素
内部因素是指企业的基本情况、经营业务、人员素质等情况。企业的基本情况会影响到增值税纳税人的身份选择，但如果企业已经达到增值税一般纳税人的认定，那在增值税纳税筹划方案中无需考虑纳税人身份选择的事项，因为根据国税发[2005]150号规定：“凡年应税销售额超过小规模纳税人标准的，税务机关应当按规定认定其一般纳税人资格，对超过小规模纳税人标准不认定为一般纳税人的，要追究经办人和审批人的责任”。为了平稳推进“营改增”制度，减轻企业税收负担，现行增值税条例针对“营改增”企业，制定了很多税收优惠政策。企业想采用税收优惠条款进行纳税筹划，那么必须看清楚企业的经营业务是否符合税收优惠政策的情形和范畴，如果没有而强行为之，无疑加大筹划的政策风险，导致C32（被税务机关定为偷税产生的罚款成本）增加。
当然纳税筹划过程更应考虑人的因素，人员的素质和处理紧急事务的应变能力会直接影响到纳税筹划的效果。随着“营改增”范围的不断扩大，会有更多的增值税实施细则出台，现代服务业企业要与时俱进，加强对财务、税务筹划人员进行的培训，学习税收政策的最新动向，了解增值税抵扣链条延展情况，从而挖掘筹划空间，拓展筹划手段;企业也可以从外部聘用专业化的筹划团队，丰富和优化筹划队伍的结构，结合企业经营环境，制定切实可行的筹划方案，力争将风险降到最低水平。
2、外部因素
包括信息沟通、涉税事项的关注、风险评估及监控等方面。
（1）信息沟通。从前面分析中得知，纳税筹划始终是处于一种动态的博弈，主要表现为企业与税务机关之间的博弈，税务机关在博弈过程中占有一定的主导性和权威性，在制定筹划方案过程中，涉及到可能因征纳税双方之间的认定差异，应及时、尽早与税务机关沟通，得到他们的认可，并且与税务机关的关系越亲近，得到的信息量就更多，企业制定的纳税筹划方案越具有操作性。当然企业间内部信息的传递是做好纳税筹划的前提，企业应将制定好的纳税筹划方案，及时传递给各有关执行人员，执行人员将执行后的意见和建议再反馈给制定者们，做到信息间向下、平行和向上传递顺畅，是做好纳税筹划工作的前提保障。
（2）涉税事项的关注。纳税筹划本身就是对涉税事项的一种预先安排，当相关事项变化时，纳税筹划方案也可能随之变化。如“营改增”前勘察设计单位是按5%缴纳营业税（价内税），“营改增”后则按6%缴纳增值税（假设为一般纳税人）且为价外税，如何与对方签订合同才能保证企业税负不增加是勘察设计单位纳税筹划方案首要考虑的问题。
（3）风险评估及监控。风险始终存在于纳税筹划整个过程中，并对纳税筹划的结果产生影响，因此，我们应合理地评估筹划风险。根据增值税的特点，当价格、增值率、税率及成本等方面发生变动时，均有可能影响到企业应纳税额的大小，在制定纳税筹划方案时，应考虑这些因素变动的可能性或变动幅度，并进行敏感性分析，在实施筹划方案时，要随时注意企业的实际情况与制定纳税筹划方案时的条件进行对比，并观测其变化，判断其是否会影响到方案的可行性或最优性，是否有替代方案可供选择。将这些纳入企业实时监控范围，在一定程度上也是把纳税筹划风险控制在有限的范围内，增强方案的执行力度。
总之，“营改增”政策的执行对现代业企业进行增值税的纳税筹划提出了新的挑战，应结合企业具体情况，密切关注税法的变化，加强与税务部门和沟通与联系，综合分析企业内部、外部环境，制定科学合理的纳税筹划方案，以实现企业的筹划目的。
【参考文献】
[1] 李嘉明：非对称信息条件下企业税收筹划的博弈分析[J].税务与经济，2004（1）.
增值税的税务筹划方式范文6
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
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